Ưu điểm:
Phương phỏp định giỏ là đơn giản, ớt gặp khú khăn về mặt kĩ thuật vỡ khụng phải thực hiện tớnh toỏn nhiều.
Thể hiện được sự đỏnh giỏ của thị trường, đú là cỏc bằng chứng rừ ràng, đó được thừa nhận trờn thực tế về giỏ trị của BĐS.
Là cơ sở hay đầu vào của cỏc phương phỏp khỏc vỡ đầu tiờn bao giờ người ta cũng tỡm hiểu những thụng tin về thị trường. Thụng thường người ta sử dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp kết hợp với cỏc phương phỏp khỏc như phương phỏp chi phớ, phương phỏp thặng dư để định giỏ BĐS.
Hạn chế:
Phải cú giao dịch về cỏc BĐS tương tự ở trong cựng khu vực thỡ mới cú thể so sỏnh được. Nếu cú ớt BĐS so sỏnh thỡ kết quả cú độ chớnh xỏc khụng cao.
Cỏc thụng tin chứng cứ thị trường mang tớnh chất lịch sử, vỡ thế nếu thị trường biến động thụng tin sẽ nhanh chúng trở nờn lạc hậu, khi đú tớnh chớnh xỏc sẽ thấp.
Phương phỏp này đũi hỏi TĐV phải cú nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thỡ mới cú thể tiến hành định giỏ một cỏch thớch hợp.
Điều kiện ỏp dụng.
Chất lượng thụng tin phải phự hợp, đầy đủ, đỏng tin cậy và kiểm tra được.
Thị trường ổn định, cỏc BĐS cú tớnh đồng nhất
Trờn thực tế phương phỏp so sỏnh trực tiếp là phương phỏp chung để định giỏ cỏc BĐS dựng cho mục đớch mua bỏn, thế chấp và thường dựng trong trường hợp cỏc BĐS cú tớnh đồng nhất và cỏc mảnh đất trống.
1.3.2.2 Phương phỏp đầu tư.
1.3.2.2.1 Cơ sở lớ luận:
- -292929 - 29 - 29
Được xõy dựng trờn việc tuõn thủ nguyờn tắc dự bỏo lợi ớch tương lai. Về mặt lý thuyết, giỏ trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giỏ trị hiện tại của tất cả cỏc khoản thu nhập tương lai cú thể nhận được từ BĐS.
1.3.2.2.2 Kỹ thuật định giỏ:
Bản chất của việc định giỏ BĐS dựa vào thu nhập (hay cũn gọi là kỹ thuật dự toỏn vốn và đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn đầu tư) là tiến hành chuyển hoỏ cỏc dũng thu nhập tương lai về hiện tại để tỡm giỏ trị của vốn đầu tư và cũng là giỏ trị của BĐS. Quỏ trỡnh chuyển hoỏ này cũn gọi là quỏ trỡnh vốn hoỏ và được thể hiện qua cụng thức tổng quỏt: V0 = ∑( ) = + n t t t i F 1 1 Trong đú:
V0 : Giỏ trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giỏ trị của BĐS Ft : Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t i : Tỷ suất hiện tại hoỏ (cũn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n : Thời gian nhận được thu nhập (tớnh theo năm)
Cụng thức trờn cho thấy rằng: người mua sẵn sàng trả V0 để cú BĐS, nếu như việc đầu tư vào BĐS cú thể tạo ra được cỏc khoản thu Ft trong n năm, hoặc tạo ra được một tỷ suất lợi nhuận tối thiểu là i.
Trờn thực tế, rất đa dạng về thu nhập mà BĐS cú thể tạo ra. Tuy nhiờn về mặt lý thuyết, cú thể ước tớnh một cỏch nhanh chúng giỏ trị BĐS bằng cỏch dựa vào cỏc cụng thức đó được đơn giản hoỏ:
Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):
R I V = Hoặc: V =IìYP - -303030 - 30 - 30 S i n h v i ờ n : L ờ T h ị M i n h H i ờ n Page 8
Trong đú: YP là nghịch đảo của R và được gọi là số nhõn, số nhõn thể hiện giỏ trị hiện tại của 1 đồng tiền phỏt sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm mà BĐS tạo ra thu nhập I. Phản ỏnh sự trả giỏ của thị trường cho số thu nhập một năm mà BĐS cú thể tạo ra.
1.3.2.2.3 Trỡnh tự:
- Bước 1: Ước tớnh thu nhập trung bỡnh hàng năm mà BĐS mang lại, cú tớnh đến tất cả cỏc yếu tố liờn quan tỏc động đến thu nhập.
- Bước 2: Ước tớnh tất cả cỏc khoản chi phớ để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: chi phớ quản lý, chi phớ sửa chữa, cước phớ dịch vụ, tiền thuế phải nộp...
- Bước 3: Xỏc định tỷ lệ lói thớch hợp dựng để tớnh toỏn, cụng việc này cú thể dựa vào việc phõn tớch tỷ lệ lói của cỏc BĐS tương tự.
- Bước 4: Dựng cụng thức vốn hoỏ để tỡm ra giỏ trị hiện tại của BĐS mục tiờu.
1.3.2.2.4 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện ỏp dụng: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ưu điểm:
Xột về mặt lý thuyết, đõy là phương phỏp cú cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vỡ nú tiếp cận một cỏch trực tiếp những lợi ớch mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dũng tiền, núi chung đõy là phương phỏp đơn giản.
Cú thể đạt được độ chớnh xỏc cao khi cú chứng cứ về cỏc thương vụ cú thể so sỏnh được, khi cỏc khoản thu nhập cú thể dự bỏo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
Khi phõn tớch cỏc thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuờ, những thay đổi về tiền cho thuờ trong tương lai…
Trong nhiều trường hợp cú thể thiếu cơ sở dự bỏo cỏc khoản thu nhập.
Kết quả định giỏ cú độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của cỏc tham số tớnh toỏn. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của cỏc yếu tố chủ quan.
Điều kiện ỏp dụng:
- -313131 - 31 - 31
Phự hợp khi định giỏ BĐS cú khả năng mang lại cỏc khoản thu nhập ổn định và cú thể dự bỏo trước một cỏch hợp lý.
Với những BĐS cú thu nhập khụng đều thỡ cú thể sử dụng một dạng tương tự là DCF.
Thường ỏp dụng để tư vấn cho cỏc quyết định lựa chọn phương ỏn đầu tư.
1.3.2.3 Phương phỏp chi phớ.
1.3.2.3.1 Cơ sở lý luận
Phương phỏp được xõy dựng chủ yếu dựa trờn sự vận dụng phương phỏp thay thế.
Cỏc bước tiến hành:
Bước 1: ước tớnh riờng giỏ trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cỏch coi nú là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện TNVHQN.
Bước 2: ước tớnh những chi phớ xõy dựng mới hiện hành đối với những cụng trỡnh hiện cú trờn đất.
Bước 3: ước tớnh mức độ giảm giỏ của cụng trỡnh xõy dựng xột trờn mọi nguyờn nhõn.
Bước 4: ước tớnh giỏ trị của cụng trỡnh xõy dựng bằng cỏch trừ số tiền giảm giỏ khỏi chi phớ xõy dựng mới hiện hành của cụng trỡnh.
Bước 5: ước tớnh giỏ trị của BĐS mục tiờu bằng cỏch cộng giỏ trị ước tớnh của mảnh đất với giỏ trị ước tớnh của cụng trỡnh.
1.3.2.3.2 Nội dung của phương phỏp.
Đõy là phương phỏp hỗn hợp, thể hiện ở việc định giỏ khụng chỉ dựa vào chi phớ mà cũn thực hiện kốm thờm phương phỏp so sỏnh. Khi thực hiện phương phỏp này thỡ ta phải ước tớnh riờng giỏ trị tài sản trờn đất và giỏ trị tài sản là đất. Sau đú ta cộng giỏ trị chỳng lại sẽ ra giỏ trị BĐS mục tiờu.
Để ước tớnh giỏ trị nhà, ta phải thực hiện ước tớnh chi phớ xõy dựng hiện hành đối với những cụng trỡnh trờn đất, rồi thực hiện ước tớnh mức độ giảm giỏ của cụng
- -323232 - 32 - 32
trỡnh. Cuối cung, ước tớnh giỏ trị của cụng trỡnh xõy dựng bằng cỏch trừ số tiền giảm giỏ ra khỏi chi phớ xõy dựng mới hiện hành của cụng trỡnh.
Để ước tớnh giỏ trị của mảnh đất, ta coi nú là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.3.2.3.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện ỏp dụng.
Ưu điểm (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ưu điểm cơ bản của phương phỏp chi phớ là nú được sử dụng khi khụng cú cỏc bằng chứng thị trường thớch hợp để so sỏnh. Sử dụng để đỏnh giỏ cỏc BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự bỏo lợi ớch tương lai. Trong một số tỡnh huống, nú là cứu cỏnh cuối cựng khi cỏc phương phỏp khỏc khụng thể sử dụng.
Phương phỏp này thớch hợp khi đỏnh giỏ BĐS dựng cho cỏc giao dịch và mục tiờu riờng biệt. Việc ước tớnh theo phương phỏp này phụ thuộc nhiều vào chuyờn mụn và kinh nghiệm của TĐV. Do vậy, nếu nhà thẩm định cú chuyờn mụn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cỏch khỏch quan thỡ cú thể hạn chế được những sai sút khi cung cầu cú biểu hiện của sự thỏi quỏ.
Hạn chế:
Việc định giỏ theo phương phỏp này cũng phải dựa vào cỏc số liệu thị trường, cho nờn những hạn chế của phương phỏp so sỏnh cũng đỳng với phương phỏp chi phớ.
Chi phớ núi chung khụng bằng giỏ trị và khụng tạo ra giỏ trị. Phương phỏp so sỏnh phải sử dụng cỏch tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đó bằng với giỏ trị của toàn bộ. Việc ước tớnh một số khoản giảm giỏ cú thể trở nờn rất chủ quan và khú thực hiện. Trờn thực tế chưa cú một phương phỏp ước tớnh giảm giỏ cụ thể nào được chấp nhận rộng rói.
Để ỏp dụng phương phỏp này đũi hỏi người định giỏ phải cú nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xõy dựng. Nhỡn chung người ta ớt dựng phương phỏp này trong cỏc trường hợp quan trọng.
Điều kiện ỏp dụng:
- -333333 - 33 - 33
Mặc dự cú nhiều hạn chế song phương phỏp này rất thớch hợp khi định giỏ nhiều loại BĐS cú mục đớch sử dụng riờng biệt như: bệnh viện, trường học, thư viện, nhà mỏy điện, nhà mỏy húa chất, cơ sở lọc dầu…đặc biệt là những cụng trỡnh cụng cộng cú rất ớt chứng cứ thị trường để so sỏnh.
Định giỏ để xỏc định mức bồi thường khi xõy dựng cỏc hợp đồng bảo hiểm và cỏc dạng bồi thường khỏc
Phương phỏp này được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin rằng chi phớ là yếu tố chớnh và những khoản chi tiờu cần thiết, thớch hợp để tạo ra giỏ trị của BĐS. Phương phỏp chi phớ cũng thường được dựng cú tớnh chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với cỏc phương phỏp khỏc.
1.3.2.4 Phương phỏp thặng dư.
1.3.2.4.1 Cơ sở lý luận:
Phương phỏp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương phỏp đầu tư. Nú đũi hỏi phải quỏn triệt đủ 5 nguyờn tắc định giỏ tài sản, trong đú NTĐG giữ vai trũ chủ đạo.
Giỏ trị thực của một tài sản, một dự ỏn đầu tư trờn thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chờnh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phớ cơ hội thị trường khi đầu tư vàơ tài sản hay dự ỏn đú.
1.3.2.4.2 Nội dung của phương phỏp thặng dư.Giỏ trị BĐS Giỏ trị BĐS
mục tiờu =
Giỏ trị
cũn lại +
Cỏc yếu tố giả định cấu thành giỏ vốn của BĐS mục tiờu.
Giỏ trị cũn lại = Tổng giỏ trị phỏt triển - Tổng chi phớ phỏt triển. Tổng chi phớ phỏt triển = Chi phớ xõy dựng + Chi phớ tài chớnh + Chi phớ khỏc cú liờn quan +
Lợi nhuận của nhà đầu tư xõy dựng.
Tổng giỏ trị phỏt triển theo hướng SDTNVHQN bằng cỏch sử dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp hoặc phương phỏp đầu tư.
1.3.2.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện ỏp dụng
- -343434 - 34 - 34
Ưu điểm
Được sử dụng để đỏnh giỏ cỏc BĐS cú tiềm năng phỏt triển
Là phương phỏp thớch hợp để đưa ra mức giỏ khi thực hiện đấu thầu.
Phương phỏp này mụ tả lại cỏch thức phõn tớch, đỏnh giỏ cỏc cơ hội đầu tư vào BĐS. Vỡ vậy, nú cú giỏ trị quan trọng để tư vấn về chi phớ xõy dựng tối đa và tiền cho thuờ tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự ỏn phỏt triển BĐS.
Hạn chế (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khú khăn trong việc xỏc định SDTNVHQN
Chi phớ và giỏ bỏn cú thể bị thay đổi tựy theo cỏc điều kiện của thị trường. Giỏ trị cuối cựng rất nhạy cảm đối với cỏc tham số về chi phớ và giỏ bỏn.
Phương phỏp này khụng tớnh đến giỏ trị thời gian của tiền.
Điều kiện ỏp dụng
Phự hợp khi định giỏ BĐS cú yờu cầu về sự phỏt triển khụng phức tạp. Cỏc yếu tố ước tớnh liờn quan đến giỏ bỏn, giỏ cho thuờ và chi phớ đạt được độ tin cậy cao.
Nhà định giỏ phải cú nhiều kinh nghiệm về phỏt triển và mở rộng đất đai để xỏc định đỳng cơ hội SDTNVHQN.
Để nõng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng cỏc kỹ thuật đỏnh giỏ rủi ro, phõn tớch xỏc suất với sự trợ giỳp của cỏc phương tiện tớnh toỏn hiện đại khi đỏnh giỏ cỏc phương ỏn phỏt triển BĐS.
Đõy là phương phỏp được cỏc nhà thầu xõy dựng, cỏc cụng ty kinh doanh BĐS sử dụng một cỏch thường xuyờn khi đỏnh giỏ cỏc khả năng phỏt triển và cỏc cơ hội đầu tư vào BĐS. Được những người mua nhà riờng xem xột, đỏnh giỏ nếu chi thờm tiền để cải thiện và hiện đại húa thỡ sẽ làm cho ngụi nhà cú giỏ trị cao hơn so với chi phớ bỏ ra.
- -353535 - 35 - 35
2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRèNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG.
2.1. Vài nột về Ngõn hàng TMCP cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam.
2.1.1. Sự hỡnh thành và phỏt triển của Ngõn hàng TMCP
cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh VN.
Ngõn hàng thương mại cổ phần cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam(VPBANK) được thành lập theo Giấy phộp hoạt động số 0042/NH-GP của Thống đốc Ngõn hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/8/1993 với thời gian hoạt động 99 năm. Ngõn hàng bắt đầu hoạt động từ ngày 04/9/1993 theo Giấy phộp thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04/9/1993.
Tờn ngõn hàng: NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÁC DOANH NGHIỆP NGOÀI QUỐC DOANH VIỆT NAM
Tờn giao dịch quốc tế: VIET NAM JOINT STOCK COMMERCIAL BANK FOR PRIVATE ENTERPRISES
Tờn viết tắt: VPBANK
Hội sở VPBANK: Số 8 Lờ Thỏi Tổ, Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Với vốn điều lệ ban đầu mới thành lập là 20 tỷ VND. Sau đú, do nhu cầu phỏt triển, theo thời gian VPBank đó nhiều lần tăng vốn điều lệ. Đến thỏng 8/2006, vốn điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng. Trong thỏng 9/2006, VPBank nhận được chấp thuận của NHNN cho phộp bỏn 10% vốn cổ phần cho cổ đụng chiến lược nước ngoài là Ngõn hàng OCBC – một Ngõn hàng lớn nhất Singapore, theo đú vốn điều lệ được nõng lờn 750 tỷ đồng. Hiện nay, vốn điều lệ của Ngõn hàng đó lờn đến 2000 tỷ đồng, đỏnh dấu bước tiến quan trọng trong quỏ trỡnh phỏt triển của VPBANK.
Lĩnh vực hoạt động.
VPBank hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và dịch vụ NH trờn cơ sở thực hiện cỏc nghiệp vụ:
Huy động vốn ngắn hạn, trung và dài hạn của cỏc tổ chức và cỏ nhõn;
Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn; chiết khấu thương phiếu, trỏi phiếu và cỏc giấy tờ cú giỏ; hựn vốn và liờn doanh theo luật định;
Thực hiện dịch vụ thanh toỏn giữa cỏc khỏch hàng;
Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc và thanh toỏn quốc tế; huy động cỏc loại vốn từ nước ngoài và thực hiện cỏc dịch vụ ngõn hàng cú liờn quan đến nước ngoài khi được NHNN cho phộp;
- -363636 - 36 - 36
Hoạt động bao thanh toỏn.
2.1.2. Sơ đồ tổ chức hoạt động của VPBANK.
- -373737 - 37 - 37
- -383838 - 38 - 38 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
S i n h v i ờ n : L ờ T h ị M i n h H i ờ n Page 8