- -292929 - 29 - 29
Được xõy dựng trờn việc tuõn thủ nguyờn tắc dự bỏo lợi ớch tương lai. Về mặt lý thuyết, giỏ trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giỏ trị hiện tại của tất cả cỏc khoản thu nhập tương lai cú thể nhận được từ BĐS.
1.3.2.2.2 Kỹ thuật định giỏ:
Bản chất của việc định giỏ BĐS dựa vào thu nhập (hay cũn gọi là kỹ thuật dự toỏn vốn và đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn đầu tư) là tiến hành chuyển hoỏ cỏc dũng thu nhập tương lai về hiện tại để tỡm giỏ trị của vốn đầu tư và cũng là giỏ trị của BĐS. Quỏ trỡnh chuyển hoỏ này cũn gọi là quỏ trỡnh vốn hoỏ và được thể hiện qua cụng thức tổng quỏt: V0 = ∑( ) = + n t t t i F 1 1 Trong đú:
V0 : Giỏ trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giỏ trị của BĐS Ft : Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t i : Tỷ suất hiện tại hoỏ (cũn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n : Thời gian nhận được thu nhập (tớnh theo năm)
Cụng thức trờn cho thấy rằng: người mua sẵn sàng trả V0 để cú BĐS, nếu như việc đầu tư vào BĐS cú thể tạo ra được cỏc khoản thu Ft trong n năm, hoặc tạo ra được một tỷ suất lợi nhuận tối thiểu là i.
Trờn thực tế, rất đa dạng về thu nhập mà BĐS cú thể tạo ra. Tuy nhiờn về mặt lý thuyết, cú thể ước tớnh một cỏch nhanh chúng giỏ trị BĐS bằng cỏch dựa vào cỏc cụng thức đó được đơn giản hoỏ:
Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):
R I V = Hoặc: V =IìYP - -303030 - 30 - 30 S i n h v i ờ n : L ờ T h ị M i n h H i ờ n Page 8
Trong đú: YP là nghịch đảo của R và được gọi là số nhõn, số nhõn thể hiện giỏ trị hiện tại của 1 đồng tiền phỏt sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm mà BĐS tạo ra thu nhập I. Phản ỏnh sự trả giỏ của thị trường cho số thu nhập một năm mà BĐS cú thể tạo ra.