Giỏ trị BĐS
mục tiờu =
Giỏ trị
cũn lại +
Cỏc yếu tố giả định cấu thành giỏ vốn của BĐS mục tiờu.
Giỏ trị cũn lại = Tổng giỏ trị phỏt triển - Tổng chi phớ phỏt triển. Tổng chi phớ phỏt triển = Chi phớ xõy dựng + Chi phớ tài chớnh + Chi phớ khỏc cú liờn quan +
Lợi nhuận của nhà đầu tư xõy dựng.
Tổng giỏ trị phỏt triển theo hướng SDTNVHQN bằng cỏch sử dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp hoặc phương phỏp đầu tư.
1.3.2.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện ỏp dụng
- -343434 - 34 - 34
Ưu điểm
Được sử dụng để đỏnh giỏ cỏc BĐS cú tiềm năng phỏt triển
Là phương phỏp thớch hợp để đưa ra mức giỏ khi thực hiện đấu thầu.
Phương phỏp này mụ tả lại cỏch thức phõn tớch, đỏnh giỏ cỏc cơ hội đầu tư vào BĐS. Vỡ vậy, nú cú giỏ trị quan trọng để tư vấn về chi phớ xõy dựng tối đa và tiền cho thuờ tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự ỏn phỏt triển BĐS.
Hạn chế
Khú khăn trong việc xỏc định SDTNVHQN
Chi phớ và giỏ bỏn cú thể bị thay đổi tựy theo cỏc điều kiện của thị trường. Giỏ trị cuối cựng rất nhạy cảm đối với cỏc tham số về chi phớ và giỏ bỏn.
Phương phỏp này khụng tớnh đến giỏ trị thời gian của tiền.
Điều kiện ỏp dụng
Phự hợp khi định giỏ BĐS cú yờu cầu về sự phỏt triển khụng phức tạp. Cỏc yếu tố ước tớnh liờn quan đến giỏ bỏn, giỏ cho thuờ và chi phớ đạt được độ tin cậy cao.
Nhà định giỏ phải cú nhiều kinh nghiệm về phỏt triển và mở rộng đất đai để xỏc định đỳng cơ hội SDTNVHQN.
Để nõng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng cỏc kỹ thuật đỏnh giỏ rủi ro, phõn tớch xỏc suất với sự trợ giỳp của cỏc phương tiện tớnh toỏn hiện đại khi đỏnh giỏ cỏc phương ỏn phỏt triển BĐS.
Đõy là phương phỏp được cỏc nhà thầu xõy dựng, cỏc cụng ty kinh doanh BĐS sử dụng một cỏch thường xuyờn khi đỏnh giỏ cỏc khả năng phỏt triển và cỏc cơ hội đầu tư vào BĐS. Được những người mua nhà riờng xem xột, đỏnh giỏ nếu chi thờm tiền để cải thiện và hiện đại húa thỡ sẽ làm cho ngụi nhà cú giỏ trị cao hơn so với chi phớ bỏ ra.
- -353535 - 35 - 35
2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRèNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG.
2.1. Vài nột về Ngõn hàng TMCP cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam.
2.1.1. Sự hỡnh thành và phỏt triển của Ngõn hàng TMCP
cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh VN.
Ngõn hàng thương mại cổ phần cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam(VPBANK) được thành lập theo Giấy phộp hoạt động số 0042/NH-GP của Thống đốc Ngõn hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/8/1993 với thời gian hoạt động 99 năm. Ngõn hàng bắt đầu hoạt động từ ngày 04/9/1993 theo Giấy phộp thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04/9/1993.
Tờn ngõn hàng: NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÁC DOANH NGHIỆP NGOÀI QUỐC DOANH VIỆT NAM
Tờn giao dịch quốc tế: VIET NAM JOINT STOCK COMMERCIAL BANK FOR PRIVATE ENTERPRISES (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tờn viết tắt: VPBANK
Hội sở VPBANK: Số 8 Lờ Thỏi Tổ, Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Với vốn điều lệ ban đầu mới thành lập là 20 tỷ VND. Sau đú, do nhu cầu phỏt triển, theo thời gian VPBank đó nhiều lần tăng vốn điều lệ. Đến thỏng 8/2006, vốn điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng. Trong thỏng 9/2006, VPBank nhận được chấp thuận của NHNN cho phộp bỏn 10% vốn cổ phần cho cổ đụng chiến lược nước ngoài là Ngõn hàng OCBC – một Ngõn hàng lớn nhất Singapore, theo đú vốn điều lệ được nõng lờn 750 tỷ đồng. Hiện nay, vốn điều lệ của Ngõn hàng đó lờn đến 2000 tỷ đồng, đỏnh dấu bước tiến quan trọng trong quỏ trỡnh phỏt triển của VPBANK.
Lĩnh vực hoạt động.
VPBank hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và dịch vụ NH trờn cơ sở thực hiện cỏc nghiệp vụ:
Huy động vốn ngắn hạn, trung và dài hạn của cỏc tổ chức và cỏ nhõn;
Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn; chiết khấu thương phiếu, trỏi phiếu và cỏc giấy tờ cú giỏ; hựn vốn và liờn doanh theo luật định;
Thực hiện dịch vụ thanh toỏn giữa cỏc khỏch hàng;
Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc và thanh toỏn quốc tế; huy động cỏc loại vốn từ nước ngoài và thực hiện cỏc dịch vụ ngõn hàng cú liờn quan đến nước ngoài khi được NHNN cho phộp;
- -363636 - 36 - 36
Hoạt động bao thanh toỏn.
2.1.2. Sơ đồ tổ chức hoạt động của VPBANK.
- -373737 - 37 - 37
- -383838 - 38 - 38
S i n h v i ờ n : L ờ T h ị M i n h H i ờ n Page 8
Sơ đồ tổ chức ( organisational chart) `
Đại hội cổ đông
Hội đồng quản trị
Ban kiểm soát Hội đồng tín dụng
Ban điều hành Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ
nội Các ban tín dụng Phòng kế toán Hội sở Phòng ngân quỹ Phòng tổng hợp & quản lý chi nhánh Phòng thanh toán quốc tế & kiều hối
Phòng thu hồi nợ
Văn phòng VPBank
Trung tâm tin học
Trung tâm kiều hối, phát chuyển tiền
nhanh W U Trung tâm đào tạo Các chi nhánh cấp 2 và phòng giao dịch CN Hà Nội CN TP HCM CN Sài Gòn CN Hải Phòng CN Huế CN Đà Nẵng CN Cần Thơ CN Quảng Ninh CN Vĩnh Phúc CN Bắc Giang
2.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank và định hướng phỏt triển 2008.
2.1.3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank trong 3 năm gần đõy.
Kết quả kinh doanh Đơn vị: tỷ đồng.
Kết quả kinh doanh (trong năm) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2007 2006 2005
Tổng thu nhập hoạt động 470.226
Tổng chi phớ hoạt động (394.017)
Lợi nhuận trước thuế 313 156,8 76.209
Cỏc chỉ tiờu về tài sản. Đơn vị: tỷ đồng. Cỏc chỉ tiờu về tài sản ( Đến 31/12) 2007 2006 2005 Tổng tài sản cú 18.231 10.159 6.093.163 Tiền huy động 15.355 5.678 3.178.389 Cho vay 13.217 5.031 3.014.209 Vốn cổ phần 563,7 96.856 309.386 2.1.3.2 Tỡnh hỡnh hoạt động năm 2007.
Năm 2007 cú thể coi là một năm bản lề, đỏnh dấu nhiều sự kiện quan trọng của VPBank( vpb tăng VDL len 2000 ty dong)
2.1.3.2.1 Hoạt động huy động vốn.
Đến 31/12/2007, tổng số dư huy động vốn của VPBank là 15.355 tỷ đồng, đạt 113% kế hoạch cả năm 2007, tăng 6.290 tỷ đồng so với cuối năm 2006 (tương đương tăng 69%). Trong đú, nguồn vốn huy động của TCKT và dõn cư (thị trường I) đạt
- -393939 - 39 - 39
12.941 tỷ đồng tăng 138% so với cuối năm 2006 (riờng số dư tiền gửi tiết kiệm là 7.906 tỷ đồng tăng 3.397 tỷ đồng so với cuối năm 2006). Nguồn vốn liờn ngõn hàng (thị trường II) cuối năm 2007 là 2.414 tỷ đồng, giảm 1.210 tỷ đồng so với cuối năm 2006.
2.1.3.2.2 Hoạt động tớn dụng:
Tổng dư nợ cho vay đến 31/12/2007 đạt 13.127 tỷ đồng, tăng 8.186 tỷ đồng so với cuối năm 2006 ( tương ứng tăng 163% so với cuối năm 2006) và vượt 53% so với kế hoạch cả năm 2007, trong đú dư nợ cho vay bằng VNĐ đạt 12.596 tỷ đồng chiếm 95% tổng dư nợ. Dư nợ ngắn hạn đạt 6.626 tỷ đồng chiếm 50% tổng dư nợ. Chất lượng tớn dụng của hệ thống tiếp tục duy trỡ tốt, tỷ lệ nợ xấu của toàn hàng đến cuối thỏng 12/2007 là 0,49%.
2.1.3.2.3 Hoạt động của Cụng ty Chứng khoỏn:
Trong thỏng 8/2007 Cụng ty chứng khoỏn VPBank đó chớnh thức nõng vốn điều lệ lờn 300 tỷ đồng và đến thỏng 12/2007 Cụng ty tiếp tục tăng vốn lờn 500 tỷ đồng. Đến 31/12/2007 Cụng ty đó mở trờn 3.000 tài khoản khỏch hàng, doanh số mua bỏn chứng khoỏn lũy kế cả năm đạt khoảng 3,5 tỷ đồng, phớ mụi giới thu được khoảng 8,4 tỷ đồng. Cụng ty cũng đó ký kết được 24 hợp đồng tư vấn, phớ tư vấn thu được gần 1,4 tỷ đồng.
2.1.3.2.4 Tỡnh hỡnh nguồn vốn – sử dụng vốn:
Tổng nguồn vốn của VPBank đến 31/12/2007 đạt 18.231 tỷ đồng, tăng 78% so với cuối năm 2006. Trong đú: Nguồn vốn chủ sở hữu đạt 2.299,8 tỷ đồng (vốn điều lệ 2.000 tỷ đồng) tăng 149% so với cuối năm 2006; Vốn huy động từ TCKT và dõn cư là 12.941 tỷ đồng, tăng 128% so với cuối năm 2006; Vốn huy động trờn thị trường liờn ngõn hàng là 2.414 tỷ đồng, giảm 29% so với cuối năm 2006; Vốn ủy thỏc đầu tư (dự ỏn tài chớnh nụng thụn ) là 124 tỷ đồng, tăng 220% so với cuối năm 2006. Về sử dụng vốn: Đến 31/12/2007 tổng tài sản Cú của VPBank là 18.231 tỷ đồng, tăng 78% so với cuối năm 2006. Trong đú: Số dư tiền mặt và tiền gửi tại NHNN là 1.491 tỷ đồng, tăng 6% so với cuối năm 2006; Tiền gửi tại cỏc TCTD khỏc là 541 tỷ đồng, giảm 51% so với cuối năm 2006; Tổng dư nợ cho vay của VPBank đối với nền kinh tế đạt 13.217 tỷ đồng, tăng 165% so với cuối năm 2006; Gúp vốn, mua cổ phần vào cỏc cụng ty khỏc là 563,7 tỷ đồng – tăng 582% so với cuối năm 2006 (tăng chủ yếu do
- -404040 - 40 - 40
chuyển vốn thành lập cụng ty chứng khoỏn – 500 tỷ đồng); Chứng khoỏn đầu tư là 178,5 tỷ đồng, giảm 43% so với cuối năm 2006; Tài sản cố định là 264,6 tỷ đồng,, tăng 157% so với cuối năm 2006.
Cỏc tỷ lệ an toàn vốn (đến 31/12/2007).
Cỏc tỷ lệ an toàn vốn được VPBank duy trỡ theo đỳng quy định của Ngõn hàng Nhà nước:
• Tỷ lệ an toàn vốn là 21%( mức quy định của NHNN tối thiểu là 8%). • Tỷ lệ về khả năng chi trả là 126%( mức quy định tối thiểu là 25%). • Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn dựng để cho vay trung và dài hạn là 18,7% ( mức tối đa được phộp là 40%).
2.1.3.2.5 Kết quả kinh doanh.
Kết thỳc năm tài chớnh 2007, VPBank đạt kết quả lợi nhuận trước thuế là hơn 313 tỷ đồng, tăng gấp đụi so với năm 2006, trong đú lợi nhuận từ hoạt động của ngõn hàng là 273 tỷ đồng, lợi nhuận từ Cụng ty chứng khoỏn đạt 38,9 tỷ đồng, lợi nhuận từ cụng ty AMC đạt trờn 2 tỷ đồng. Trong năm 2007 VPBank phỏt sinh rất nhiều khoản chi phớ lớn nhằm xõy dựng cơ sở hạ tầng cho việc phỏt triển lõu dài như: duy trỡ hoạt động của Ban dự ỏn Corebanking T24; duy trỡ hoạt động của trung tõm thẻ; đầu tư vào hệ thống ATM; phỏt triển mạng lưới chi nhỏnh,… Nếu khụng cú cỏc khoản đầu tư đú, lợi nhuận năm 2007 cú thể đạt mức cao hơn. Tuy nhiờn việc đầu tư vào cỏc yếu tố hạ tầng cụng nghệ và mạng lưới là rất cần thiết, bảo đảm duy trỡ một vị thế cạnh tranh tốt cho VPBank trong tương lai.
2.2. Thực trạng cụng tỏc thẩm định giỏ trị tài sản là BĐS tại VPBank chi nhỏnh Thăng Long.
Theo quyết định của HĐQT VPBank ngày 12/08/2005, số 310 – 2005/ QĐ – HĐQT về việc nõng cấp chi nhỏnh cấp 2 Thăng Long thành chi nhỏnh cấp 1 Thăng Long. Theo đú quyết định nõng cấp chi nhỏnh cấp 2 Thăng Long thành chi nhỏnh cấp 1 Thăng Long với tờn gọi VBANK Thăng Long trực thuộc VPBank Hội sở.
- -414141 - 41 - 41
2.2.1. Chức năng, nhiệm vụ của phũng Thẩm định tài sản bảo đảm – VPBank chi nhỏnh Thăng Long.
2.2.1.1 Chức năng:
Thẩm định và đỏnh giỏ đỳng đắn cỏc tài sản TCCC đảm bảo khoản vay và bảo lónh của khỏch hàng.
2.2.1.2 Nhiệm vụ: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thực hiện việc thẩm định và đỏnh giỏ cỏc tài sản TCCC.
Kiểm tra tớnh hợp lệ, hợp phỏp của tài sản TCCC.
Kiểm tra cỏc chứng từ liờn quan đến cỏc tài sản TCCC như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, bộ chứng từ sở hữu hàng húa( tờ khai hải quan, hợp đồng nhập khẩu, húa đơn bỏn hàng…)
Kiểm tra cỏc giấy tờ khỏc cú liờn quan: bản vẽ hiện trạng nhà, giấy ủy quyền(nếu cú), biờn bản thanh lý hợp đồng…
Thẩm định và chịu trỏch nhiệm về giỏ trị thẩm định tài sản TCCC đảm bảo cho khoản vay.
Lập bảng định giỏ tài sản( theo mẫu) phản hồi cho nơi yờu cầu trong thời gian quy định.
Quan hệ với cơ quan định giỏ chuyờn nghiệp bờn ngoài để định giỏ cỏc tài sản TCCC mà việc định giỏ vượt quỏ khả năng của phũng.
Xõy dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong việc định giỏ tài sản TCCC phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế và bảo đảm an toàn cho VPBank.
Xõy dựng tiờu chuẩn phõn hạng và thực hiện việc phõn hạng tài sản TCCC.
Lập cỏc hợp đồng thế chấp, cầm cố tài sản đảm bảo nợ vay và thực hiện việc cụng chứng.
Lập cỏc văn bản thụng bỏo việc TCCC tài sản cho cỏc cơ quan chức năng theo quy định của phỏp luật( sở địa chớnh-nhà đất, phũng cụng chứng…).
Thực hiện việc mua bảo hiểm cỏc tài sản TCCC.
Sử dụng, thuờ cỏc hệ thống kho bói để quản lý tài sản cầm cố; soạn thảo cỏc hợp đồng thuờ kho, bói;
Định kỳ tỏi định giỏ tài sản TCCC; kiểm tra định kỳ và thường xuyờn cỏc tài sản TCCC, hệ thống kho bói và đề xuất cỏc biện phỏp sử lý kịp thời cỏc vấn đề phỏt sinh để đảm bảo an toàn tớn dụng.
Sưu tầm, tập hợp cỏc văn bản phỏp luật, phỏp quy của nhà nước về quản lý đất đai, nhà, xưởng, kho bói, cỏc bảng giỏ đất, xõy dựng.
- -424242 - 42 - 42
2.2.1.3 Tổ chức:
Phũng thẩm định tài sản bảo đảm gồm cú: - Một trưởng phũng, một phú phũng.
- Số lượng nhõn viờn trong phũng: 15 người.
- Chất lượng nhõn viờn:+ Là những người tốt nghiệp đại học. + Nhõn viờn là những người trẻ tuổi.
2.2.2. Vài nột về cụng tỏc thẩm định giỏ trị tài sản là BĐS tại VPBank chi nhỏnh Thăng Long 2007.
Qua một thời gian thực tập tại phũng thẩm định tài sản bảo đảm của VPBank, tụi thấy rằng phũng cú một lợi thế lớn khi toàn bộ nhõn viờn trong phũng đều là những người tốt nghiệp Đại học, trờn Đại học và là những cỏn bộ trẻ tuổi, nhiệt tỡnh, hăng say làm việc, cú khả năng giải quyết khối lượng lớn cụng việc.
Tuy nhiờn đa số nhõn viờn của phũng khụng được đào tạo chớnh quy về chuyờn ngành định giỏ( trừ trưởng phũng và phú phũng được Ngõn hàng tạo điều kiện đào tạo về nghiệp vụ định giỏ)
- -434343 - 43 - 43
2.2.3. Quy trỡnh và phương phỏp thẩm định giỏ trị tài sản là BĐS được sử dụng tại chi nhỏnh.
2.2.3.1 Những vấn đề liờn quan đến việc định giỏ tài sản bảo đảm.
2.2.3.1.1 Mục đớch của việc định giỏ tài sản bảo đảm.
Đây là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định của các bộ phận có yêu cầu đánh giá hoặc Tổng giám đốc, Ban tín dụng, Hội đồng tín dụng, Hội đồng quản trị,… để xem xét, xác định nhận làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại VPBank. Từ đó có thể quyết định khoản vay của khách hàng tại ngân hàng là bao nhiêu. Đồng thời cũng cho thấy đợc khả năng biến động của BĐS trong thời gian thế chấp tại Ngân hàng
2.2.3.1.2 Yờu cầu của việc định giỏ tài sản bảo dảm.
- Việc định giá phải chính xác, kịp thời hợp lệ, khách quan các nội dung sau: + Đánh giá về quyền sở hữu tài sản; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Giá trị tài sản;
+ Tính chuyển nhợng của tài sản;
+ Hiện trạng tài sản và ảnh hởng liên quan đến tài sản trong tơng lai; - Đáp ứng các yêu cầu khác mà lãnh đạo yêu cầu.
- Đối với cán bộ định giá:
+ Phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm các quy định của nhà nớc và VPBank