đề cương Định giá tài sản

Định giá tài sản Wd8042 12 tiêu chuẩn TĐG VN .2 1.Các kn 2.Các yếu tố ảnh hưởng GTTS 2.1.MĐ việc định giá (yt chủ quan) 2.2.Các yt khách quan a.Các yt mang tính vật chất .3 b.Các yt tình trạng pháp lý c.Các yt mang tính ktế .4 d.Các yt khác 3.Các nguyên tắc TĐG .4 3.1.NTSDTNVHQN 3.2.NTTT .5 3.3.NT dự kiến khoản LITL 3.4.NTĐG 3.5.NTCC .6 3.6.NT thay đổi 3.7.NT cân 3.8.NT thu nhập tăng giảm 3.9.NT phân phối thu nhập 3.10.NT tuân thủ 3.11.NT cạnh tranh 3.12.NT 4.Đặc điểm BĐS & TTBĐS .7 5.Các PPĐGBĐS 5.1.PPSSTT *Cơ sở: .7 *Các bước: .7 *Ưu, nhc điểm & đk a/d: 5.2.PP đầu tư *Cơ sở: .9 *Các bước: .9 *U,n điểm & đk a/d .10 5.3.PP chi phí .10 *Cơ sở: 10 *Các bước: .11 *Ưu, nhc điểm & đk a/d 11 5.4.PP thặng dư 12 *Cơ sở: 12 *Các bước: .12 *Ưu, nhc điểm & đk a/d 13 6.Quy trình ĐGBĐS .13 6.1.Kn: .13 6.2.Gồm bước: 13 Định giá tài sản Wd8042 a.Xđ vấn đề .14 b.Lên kế hoạch 14 c.Thu thập thông tin 14 d.Phân tích thông tin .14 e.Chuẩn bị bao cao 15 f.Báo cao ĐG 15 7.Đặc điểm doanh nghiệp 15 8.Các yt tác động gt DN 16 8.1.Các yt thuộc môi trường kinh doanh 16 8.1.1.Mt kd tổng quát .16 8.1.2.MT đặc thù 16 8.2.Các yt thuộc nội DN 16 9.Báo cáo & chứng thư TĐG 16 10.Các pp ĐGDN 17 10.1.PP gtrị TS 17 10.1.1.Cơ sở 17 10.1.2.Phương pháp xác định 17 10.1.3.Ưu, nhc điểm 18 10.2.PP ĐG chứng khoán 19 10.2.1.Qđ 19 10.2.2.Phương pháp xác định 19 10.2.3.Ưu, nhc điểm 20 10.3.PP hóa lợi nhuận 20 10.3.1.Cơ sở: 20 10.3.2.Ưu, nhc điểm 20 12 tiêu chuẩn TĐG VN + Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá TS + Giá trị phi thị trường làm sở cho TĐG TS + Những quy tắc đạo đức hành nghề TĐG tài sản + Báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư TĐ giá trị TS + Quy trình thẩm định giá tài sản + Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động TĐG TS + Phương pháp so sánh + Phương pháp chi phí + Phương pháp thu nhập + Phương pháp thặng dư + Phương pháp lợi nhuận + Phân loại tài sản Định giá tài sản Wd8042 1.Các kn 1.1.TS cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu 1.2.GTTS biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định 1.3.TĐG việc ước tính băng tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định 1.4.GTTT số tiền trao đổi ước tính TS vào thời điểm TĐG, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sang mua, sau trình tiếp thị công khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết & ko bị ép buộc 1.5.GTPTT: + Giá trị sử dụng + Giá trị đầu tư + Giá trị doanh nghiệp + Giá trị bảo hiểm + Giá trị tính thuế + Giá trị lại + Giá trị TS bắt buộc phải bán + Giá trị đặc biệt 2.Các yếu tố ảnh hưởng GTTS 2.1.MĐ việc định giá (yt chủ quan) - Xđ gtTS để chuyển giao quyền sở hữu - Xđ gtTS cho mđ tài tín dụng khác - Xđ gtTS để xđ số tiền cho thuê theo hợp đồng - Xđ gtTS để phát triển TS đầu tư - Xđ gtTS doanh nghiệp - Xđ gtTS nhằm đáp ững yêu cầu có tính pháp lý 2.2.Các yt khách quan a.Các yt mang tính vật chất *Kn thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà TS mang lại cho người sử dung *Tác động: thuộc tính hữu dụng hay công dụng TS cao gtTS lớn, TS đc đánh giá cao hay ko tùy thuộc khả khai thác người Định giá tài sản Wd8042 *Yc: với TS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yt phản ánh gtTS, TĐV cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp b.Các yt tình trạng pháp lý *Kn: quy định quyền người việc khai thác thuộc tính TS trình sử dụng *Tđ: quyền khai thác thuộc tính TS rộng gtTS cao & ngc lại *YC: phải nắm đc quy định có tính pháp lý quyền chủ thể với giao dịch cụ thể liên quan đến TS cần thẩm định Phải dựa vào văn pháp lý hành, xem xét cụ thể loại giấy tờ làm chứng kèm theo TS & dựa vào tài liệu quan kiểm toán có uy tín cung cấp c.Các yt mang tính ktế *Kn: cung cầu *Tđ: gtTS phụ thuộc quan hệ độ co giãn(độ nhạy) cung cầu thị trường TS đánh giá cao cung khan hiếm, cầu & sức mua ngày cao; & ngc lại *Yc: yt độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả toán giao dịch mua bán Ts & dự báo thay đổi yt tương lai quan trọng giúp tđv xđ giá giao dịch, có sở dự báo ước lượng sát thực gttt TS d.Các yt khác *Kn: tập quán dân cư, tâm lý người tiêu dùng *Tđ: ảnh hưởng đáng kể tới gtTS *Yc: am hiểu tập quán dân cư, có phân tích yếu tố tâm lý ko gian Vh nhằm xác minh giá giao dịch coi GTTT hay GTPTT Các tđv nước phải liên doanh tđv nước đc phép hoạt động 3.Các nguyên tắc TĐG 3.1.NTSDTNVHQN *Nd: Giá triị củủa mộịt tài saủn đượịc xác điịnh hay thưừa nhậịn điềừủ kiềịn đượịc SDTNVHQN Định giá tài sản Wd8042 Theo IVSC việc sử dụng tài sản phải thỏa mãn tối thiểu: ↠Được sử dụng bối cảnh tự nhiên ↠Được phép mặt pháp lý Ngoài ra, phải tôn trọng quy ước có tính thông lệ hay tập quán xã hội ↠Đặt điều kiện khả thi mặt tài *Cơ sở: Con người sử dụng TS nguyên tắc khai thác tối đa lợi ích mà TS mang lại Cở sở cho định đầu tư dựa lợi ích cao mà TS mang lại *Yc: Chỉ khả thực tế việc sử dụng TS lợi ích việc sử dụng Đồng thời tình huống, hội SDTNVHQN, sở để ước tính giá trị tài sản 3.2.NTTT *Nd: Giới hạn cao giá trị tài sản không vượt chi phí để có tài sản tương đương *Cơ sở: người mua thận trọng không bỏ số tiền, tốn tiền có TS tương tự để thay *Yc: Nắm thông tin giá cả, chi phí sản xuất TS tương tự gần thời điểm thẩm định Phải trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản 3.3.NT dự kiến khoản LITL *Nd: Giá trị tài sản định lợi ích tương lai TS mang lại cho nhà đầu tư *Cơ sở: Xuất phát trực tiếp giá trị tài sản: biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định *Yc: Thu thập chứng cớ thị trường gần mức giá bán, giá cho thuê…Nắm tỷ lệ chiết khấu tài sản tương tự để so sánh, phân tích, điều chỉnh cuối đưa ước tính giá trị tài sản Định giá tài sản Wd8042 3.4.NTĐG *Nd: Giá trị TS hay phận cấu thành TS phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị toàn TS tăng lên hay giảm *Cơ sở: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể *Yc: Tổng giá trị phận thường giá trị toàn tài sản giá trị phận hiệu giá trị toàn giá tri phận tài sản lại Thực giá trị đóng góp bao gồm giá trị yếu tố vô hình nên cần tính gt BĐS trước trừ gt công trình xây dựng tìm gt ytố vị trí 3.5.NTCC *Nd: Giá đánh giá thị trường giá trị tài sản Giá thị trường cạnh tranh hoàn hảo chứng thừa nhận có tính khách quan thị trường giá trị TS Khi so sánh tài sản với thị trường khác, phải phân tích tác động yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản thâm định *Cơ sở: Căn chủ yếu phổ biến việc thẩm định giá trị tài sản dựa vào giá thị trường tài sản Giá thị trường tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỉ lệ nghịch với yếu tố cung *Yc: Xác minh rõ ràng số liệu chứng cớ có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn sử dụng kĩ thuật “thay so sánh” hay không (NTTT) Đánh giá dự báo tương lai cung cầu giá cả, đánh giá độ tin cậy tài liệu dự báo để sử dụng kĩ thuật đánh giá dự vào dòng thu nhập (LITL) Thao NTĐG, phận cấu thành TS đánh giá cao thị trường bán rộng rãi với giá rẻ định giá phải dựa vào NTCC NTTT 3.6.NT thay đổi 3.7.NT cân Định giá tài sản Wd8042 3.8.NT thu nhập tăng giảm 3.9.NT phân phối thu nhập 3.10.NT tuân thủ 3.11.NT cạnh tranh 3.12.NT 4.Đặc điểm BĐS & TTBĐS 4.1.BĐS: + Cố định vị trí + Tính bền vững + Tính khác biệt + Tính khan + Có giá trị lớn + Tính ảnh hưởng lẫn 4.2.TTBĐS: + Có cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch + Là thị trường mang tính khu vực + Là dạng điển hình thị trường không hoàn hảo + Cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi + Hoạt động phụ thuộc vào quản lý Nhà nước 5.Các PPĐGBĐS 5.1.PPSSTT *Cơ sở: Xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay thế: Một người mua thận trọng không bỏ số tiền tốn tiền mà có tài sản tương đương để thay giá trị tài sản mục tiêu ngang với giá trị tài sản tương đương so sánh Cho nên xét mặt kỹ thuật, theo phương pháp không cần thiết phải sử dụng công thức tinh toán, cần tìm chứng chứng nhận giá trị BĐS tương đương so sánh thị trường *Các bước: +B1: Tìm kiếm thông tin BĐS giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu - Tình trạng vật chất BĐS - Đặc điểm mặt Định giá tài sản Wd8042 - Đ2 công trình xây dựng liên quan - Đặc điểm vị trí hay địa điểm - Tình trạng pháp lý - Thời gian giao dịch - Điều khoản điều kiện giao dịch +B2: Tiến hành kiểm tra phân tích giao dịch chứng nhằm đảm bảo tính so sánh với BĐS mục tiêu - Nguồn gốc giao dịch thị trường - Đặc điểm tính chất giao dịch +B3: Lựa chọn số BĐS so sánh thích hợp nhất, kinh nghiệm thường 3-6 BĐS để so sánh +B4: Xác định yếu tố khác BĐS mục tiêu BĐS chứng cớ Tiến hành điều chỉnh giá, thường lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực việc điều chỉnh BĐS chứng cớ Nếu BĐS chứng cớ có yếu tố đánh giá tốt BĐS mục tiêu điều chỉnh giảm giá trị BĐS chứng cớ xuống ngược lại Chú ý: điều chỉnh không nên chi tiết vụn vặt Mỗi đchỉnh c/m từ chứng thị trường Luôn tự hỏi đâu khác chủ yếu +B5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu sở giá BĐS điều chỉnh *Ưu, nhc điểm & đk a/d: +Ưu: phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp phổ biến rộng rãi sử dung nhiều - Là phương pháp định giá gặp khó khăn mặt kỹ thuật công thức hay mô hình cố định - Thể đánh giá TT – chứng rõ ràng – thừa nhận thực tế Nên khách hàng & cq pháp lý công nhận - Là sở hay đầu vào phương pháp khác: phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư Thường sd kết hợp pp khác +Nhc điểm: Định giá tài sản Wd8042 -Đòi hỏi có giao dịch BĐS tương tự khu vực sử dụng để so sánh đạt kết với độ xác cao - Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử Nếu thị trường biến động, thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn - Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm, kiến thức từ tiến hành định giá cách thích hợp +Đk ad: - Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy kiểm tra - Thị trường phải ổn định, biến động có sai số lớn Dùng cho mục đích mua bán, chấp dùng trường hợp: Các BĐS đồng nhất; mảnh đất trống - Để giảm bớt sai số việc đánh giá, TĐV nên sử dụng PP thống kê, phân tích xác suất, luât số lớn máy tính 5.2.PP đầu tư *Cơ sở: Xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Về mặt lý thuyết: Giá thị trường hành BĐS = Giá trị tất khoản thu nhập tương lai nhận từ BĐS Như vậy, biết trước thu nhập BĐS tạo hàng năm, tìm giá trị BĐS, tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo khoản thu nhập Nhiều trường hợp đầu tư vào BĐS biết trước khoản thu nhập BĐS mang lại Trường hợp không đầu tư, người ta dự báo thu nhập cách so sánh với BĐS tương tự đầu tư *Các bước: + Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất yếu tố liên quan tác động đến thu nhập + Bước 2: Ước tính tất khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp… + Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi BĐS tương tự Định giá tài sản Wd8042 + Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm giá trị BĐS mục tiêu *U,n điểm & đk a/d +Ưu: - Xét mặt lý thuyết,là phương pháp có sở lý luận chặt chẽ nhất, tiếp cận cách trực tiếp lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư - Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung phương pháp đơn giản - Đạt độ xác cao có chứng thương vụ so sánh được, khoản thu nhập dự báo trước với độ tin cậy cao +Nhc: - Khi phân tích thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai… - Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai - Kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi tham số tính toán Khi đó, kết chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan +Đk ad: - Phù hợp định giá BĐS có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý - Với BĐS có thu nhập không sử dụng dạng tương tự DCF - Thường áp dụng để tư vấn cho định lựa chọn phương án đầu tư 5.3.PP chi phí *Cơ sở: + Hiếm xảy tượng mua bán, khoản thu nhập tiền chúng tạo rất khó định lượng →Người ta phải dùng phương pháp chi phí Xây dựng chủ yếu dựa nguyên tắc thay + Giá trị BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm BĐS giống coi vật thay Như vậy, có đầy đủ thông tin hợp lý người ta không trả giá cho BĐS lớn chi phí mua đất xây dựng công trình có lợi ích tương tự Định giá tài sản Wd8042 *Các bước: + Bước 1: Ước tính riêng giá trị mảnh đất thuộc BĐS, cách coi đất trống sử dụng điều kiện TNVHQN + Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng hành công có đất + Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá công trình, xét nguyên nhân + Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng cách trừ số tiên giảm giá khỏi chi phí xây dựng hành công trình + Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu cách cộng giá trị ước tính mảnh đất với giá trị ước tính công trình *Ưu, nhc điểm & đk a/d +Ưu: - Nó sử dụng chứng thị trường thích hợp Sử dụng để đánh giá BĐS thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo lợi ích tương lai Trong số tình cứu cánh cuối phương pháp khác sử dụng - Phương pháp thích hợp định giá BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt.TĐV có chuyên môn, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế sai sót cung cầu có biểu thái +Nhc: - phương pháp phải dựa vào liệu thị trường, nên có hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp - phương pháp phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực hiện, chưa pp ước tính nòa đc chấp nhận rọng rãi - để áp dụng phương pháp đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt thành thạo kỹ thuật xây dựng +Đk ad: Định giá tài sản Wd8042 - PP thích hợp định giá nhiều BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, đặc biệt công trình công cộng có chứng thị trường để so sánh - Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác - Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu - Vận dụng trường hợp tin tưởng chi phí yếu tố chính, khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị BĐS - Cũng thường dùng mang tính chất bổ sung kiểm tra với PP khác 5.4.PP thặng dư *Cơ sở: + Là dạng đặc biệt phương pháp đầu tư Đòi hỏi quán triệt đủ nguyên tắc ĐGTS Tuy nhiên, nguyên tắc đóng góp đóng vai trò chủ đạo Giá trị BĐS xác định sở diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm + Trên thị trường CTHH nhà đầu tư có lợi hội đầu tư Tỷ suất sinh lời trung bình giá hợp lý cần phải trả cho số vốn bỏ vào đầu tư Tỷ suất sinh lời trung bình vốn đầu tư coi phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản Vì vậy, sử dụng cách cộng tới để xác định giá trị tài sản Theo đó, giá trị thực-giá trị khách quan-giá trị công tài sản dự án đầu tư chênh lệch thu nhập thị trường chi phí hội thị trường đầu tư vào dự án + Như vậy, có đầy đủ thông tin hợp lý người ta xác định giá trị BĐS mục tiêu cách trừ lùi *Các bước: + Bước 1: Xác định cách để SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu + Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển theo hướng SDTNVHQN, cách sử dụng PP so sánh trực tiếp hay PP đầu tư + Bước 3: Ước tính tổng CF phát triển, bao gồm CF xây dựng, CF tài chính, CF khác có liên quan, lợi nhuận nhà đầu tư xây dựng + Bước 4: Xác định giá trị thặng dư, cách lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng CF phát triển Định giá tài sản Wd8042 + Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu cách dựa vào giá trị thặng dư giá vốn BĐS mục tiêu *Ưu, nhc điểm & đk a/d +Ưu: - Được sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm phát triển - Là phương pháp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu - Có giá trị quan trọng để tư vấn CFXD tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt +Nhc: - Khó khăn việc xác định sử dụng tốt hiêu - Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường - Giá trị cuối nhạy cảm tham số CF giá bán - Phương pháp không tính đến giá trị thời gian tiền +Đk ad: - Phù hợp với BĐS có phát triển không phức tạp, Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cao - TĐV phải có nhiều kinh nghiệm, Những kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN - Cần sử dụng kỹ thuật đánh giá, phân tích Để nâng cao khả ứng dụng, cần trợ giúp phương tiện tính toán đại 6.Quy trình ĐGBĐS 6.1.Kn: + Quy trình hay trình tự định giá trình có tính hệ thống nhằm giúp TĐV hđ cách rõ ràng, phù hợp công tác định giá + Là kế hoach hđ có trật tự, chặt chẽ, phù hợp ng tắc định giá, giúp TĐV đưa kluận có sở & đảm bảo 6.2.Gồm bước: Định giá tài sản Wd8042 a.Xđ vấn đề Để thoả thuận, đàm phán xây dựng điều khoản hợp đồng định giá cách cụ thể rõ ràng Là để TĐV lên kế hoạch định giá cách chi tiết - Đặc tính vật chất tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước - Đặc điểm pháp lý tài sản mục tiêu - Mục đích ĐG khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, … - Loại giá trị ước tính - Phương pháp định giá tài liệu cần thiết cho việc định giá - Ngày định giá có hiệu lực - Mức phí thoả thuận thời gian hoàn thành b.Lên kế hoạch - Đặc điểm mặt vật chất, quyền tài sản, trạng thái cung, cầu đặc điểm thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá - Các tài liệu cần sử dụng trình định giá - Nhận biết Các quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp thông tin nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng - Lên chương trình thời biểu công tác - Xđ đề cương hình thức trình bày báo cáo định giá c.Thu thập thông tin Các tài liệu cần thu thập bao gồm - Thông tin tài sản mục tiêu - Căn để so sánh, phân tích, đánh giá điềuchỉnh - Các văn pháp lý d.Phân tích thông tin *Phân tích tài liệu - Nhận diện đánh giá yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị tài sản định giá - Nhận rõ đặc trưng tiêu chuẩn chủ yếu tài sản - Lựa chọn đưa tiêu chuẩn để thực phương pháp kỹ thuật điều chỉnh, so sánh *Ước tính giá trị Định giá tài sản Wd8042 - Các phân tích để thẩm định viên xác định phương pháp định giá chính, phương pháp định giá có tính chất bổ sung tham chiếu - Để lựa chọn phương pháp dựa vào thuộc tính tài sản, kỹ sử dụng liệu thị trường, mục đích nguyên tắc định giá e.Chuẩn bị bao cao Bảo đảm truyền đạt kết kết luận định giá cách có hiệu người sử dụng thông tin, tránh hiểu lầm xảy Chú ý: Bản báo cáo định giá phải trình bày cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống giả thiết, số liệu, phân tích, kết kết luận f.Báo cao ĐG *Yêu cầu báo cáo định giá + Sự trình bày, phân tích, đánh giá cách thật khách quan hạn chế mặt thông tin, nguồn liệu yếu tố chủ quan thẩm định viên chi phối đến kết định giá + Rõ ràng đầy đủ yêu cầu ký kết hợp đồng định giá *Nội dung BCĐG  Trình bày xác mục đích, nhiệm vụ định giá  Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất tình trạng pháp lý…  Mô tả dẫn, tài liệu khách hàng cung cấp sử dụng  Công bố rõ nguồn gốc tài liệu sử dụng  Tóm tắt rõ ràng tính chất, chất lượng thông tin điều kiện thị trường làm sở để định giá  Trình bày cách hợp lý rõ ràng phương pháp định giá chấp nhận  Tuyên bố rõ ràng giá trị BĐS mục tiêu  Khẳng định ngày định giá có hiệu lực  Những hạn chế ảnh hưởng đến kết ước tính  Mâu thuẫn trách nhiệm người sử dụng thông tin 7.Đặc điểm doanh nghiệp Định giá tài sản Wd8042 - Là đối tượng giao dịch, không nằm chi phối quy luật giá trị-cung cầu-cạnh tranh, a/d kỹ thuật đánh giá giá trị hh thông thường - Mỗi doanh nghiệp TS - DN tổ chức kinh tế, thực thể hđ, hoàn chỉnh phát triển tương lai Đánh giá DN ko đơn đánh giá TS mà đánh giá tổ chức - Tiêu chuẩn để nhà đầu tư đánh giá kết hđ, đinh jbỏ vốn & đánh giá giá trị DN khoản thu nhập mà Dn mang lại cho nhà đầu tư tương lai 8.Các yt tác động gt DN 8.1.Các yt thuộc môi trường kinh doanh 8.1.1.Mt kd tổng quát - MT kinh tế - MT trị - MT Vh – xh - MT khoa hoc – công nghệ 8.1.2.MT đặc thù - Qh DN với khách hàng - Qh DN với nhà cung cấp - Các hãng cạnh tranh - Các quan nhà nước 8.2.Các yt thuộc nội DN - Hiện trạng TS DN - Vị trí kd - Uy tín kd - Trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động - Năng lực quản trị kd 9.Báo cáo & chứng thư TĐG + BCKQ TĐG phải thể thông tin theo thực tế, mang tính mô tả dựa chứng cụ thể để thuyết minh mức giá TS qua TĐG + Các nội dung BCKQ TĐG: - Thông tin TS - Căn pháp lý để TĐG - Đ2 TS mặt kỹ thuật - Đ2 TS mặt pháp lý - Giả thiết, hạn chế TĐG TS Định giá tài sản Wd8042 - Kết khảo sát thực địa - Lập luận mức giá cuối - PP thẩm định giá - Xử lý vấn đề phức tạp - Quyền lợi, lợi ích cá nhân TĐV - Tên, chữ ký TĐV - Phụ lục đính kèm BCKQ + Chứng thư TĐG văn DN, tổ chức TĐG lập nhằm thông báo cho khách hàng bên thứ ba nội dung liên quan đến kết TĐG TS 10.Các pp ĐGDN 10.1.PP gtrị TS 10.1.1.Cơ sở + Doanh nghiệp giống loại hàng hóa thông thường + Sự hoạt động doanh nghiệp tiến hành sở lượng tài sản có thực, chúng cầu thành thực thể doanh nghiệp + Tài sản doanh nghiệp hình thành tài trợ vốn nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp bổ sung trình phát triển SXKD + Giá trị doanh nghiệp tính tổng giá trị thị trường số tài sản mà doanh nghiệp sử dụng vào sản xuất kinh doanh 10.1.2.Phương pháp xác định a.Dựa vào số liệu tài sản cấu nguồn vốn phản ánh bảng cân đối kế toàn thời điểm đánh giá Tổng giá trị tài sản phản ánh phần tài sản - Các khoản nợ phải trả bên nguồn vốn = GTTS b.Xác định giá trị tài sản theo giá thị trường + Các số liệu sổ kế toán, bảng kê… Phản ánh nghiệp vụ kinh tế khứ, không phù hợp thời điểm định giá doanh nghiệp + Giá thị lại TSCĐ phụ thuộc vào DN sử dụng phương pháp khấu hao nào, thời điểm xác định nguyên giá lựa chọn tuổi thọ kinh tế TSCĐ + Trị giá hàng hóa vật tư… tồn kho dùng SXKD phụ thuộc vào cách dụng giá hạch toán lựa chọn tiêu thức phân bổ chi phí khác cho số hàng hóa dự trữ Định giá tài sản Wd8042 =>Vì trị giá tài sản phản ánh bảng cân đối kế toán coi tài liệu tham khảo trình đánh giá lại toàn tài sản theo giá thị trường thời điểm xác định giá doanh nghiệp + Tiến hành đánh giá số tài sản lại nguyên tắc sử dụng giá thị trường để tính cho tài sản loại tài sản cụ thể Loại khỏi danh mục đánh giá tài sản không cần thiết khả đáp ứng yêu cầu SXKD + Đánh giá theo giá thị trường thị trường có bán tài sản Dựa theo công dụng hay khả phục vụ sản xuất tài sản để áp dụng tỷ lệ khấu trừ giá trị TSCĐ Đối với TSCĐ không tồn thị trường người ta áp dụng hệ số quy đổi so với TSCĐ khác loại có tính tương đương + Các tài sản tiền: Xác định cách kiểm quỹ, đối chiếu số dư tài khoản, Nếu ngoại tệ quy đổi đồng nội tệ theo tỷ giá thị trường thời điểm đánh giá, Đối với vàng, bạc, kim khí quy đổi theo tỷ giá thị trường thời điểm đánh giá + Đối với khoản phải thu: đối chiếu công nợ, xác minh tính pháp ly, đánh giá độ tin cậy để Loại khoản phải thu mà doanh nghiệp khả đòi khả đòi mong manh + Đối với khoản đầu tư bên doanh nghiệp: Đánh giá cách toàn diện giá trị doanh nghiệp sử dụng khoản đầu tư Nếu khoản đầu tư ko lớn Trực tiếp dựa vào giá thị trường chúng hình thức chứng khoán vào số liệu bên đối tác liên doanh để xác định theo cách thứ + Đối với tài sản cho thuê quyền thuê bất động sản: Tính theo phương pháp chiết khấu dòng thu nhập tương lai + Đối với tài sản vô hình: Chỉ thừa nhận giá trị tài sản vô hình xác định số kế toàn, thường không tính đến lợi thương mại doanh nghiệp 10.1.3.Ưu, nhc điểm *Ưu: - Phương pháp giá trị TS cụ thể cấu thành giá trị DN Nó nói lên số tiền mà người mua bỏ luôn đảm bảo lượng TS có thật - Phương pháp xác định giá trị thị trường số TS rời thời điểm đánh giá Nó có khoản thu nhập tối thiểu mà người sở hữu nhận Đó mức Định giá tài sản Wd8042 giá thấp nhất, sở để bên liên quan đưa trình giao dịch đàm phán giá trị DN - Đối với doanh nghiệp nhỏ, số lượng TS không nhiều, việc định giá không đòi hỏi kỹ thuật phức tạp, giá trị yếu tố vô hình không đáng kế… Thì giá trị doanh nghiệp xác định theo phương pháp trở thành tiêu chuẩn thích hợp để bên xích lại gần trình đàm phán *Nhc: - Doanh nghiệp không coi thực thể, tổ chức tồn hoàn chỉnh phát triển tương lai Vì mà không phù hợp với tầm nhìn chiến lược doanh nghiệp - Phương pháp không cung cấp xây dựng sở thông tin cần thiết để bên có liên quan đánh giá triển vọng sinh lời doanh nghiệp - Phương pháp bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất lại có giá trị thực nhiều chiếm tỷ trọng lớn giá trị doanh nghiệp - Trong nhiều trường hợp, xác định giá trị tài sản lại trở nên phức tạp 10.2.PP ĐG chứng khoán 10.2.1.Qđ + Giá trị thực của chứng khoán tính độ lớn TN mà nhà đầu tư chắn nhận từ DN đó, TN có đầu chứng khoán + Giá trị doanh nghiệp xác định nào? → Giá trị DN tổng giá trị loại chứng khoán mà DN phát hành 10.2.2.Phương pháp xác định a.Xác định giá trị thực trái phiếu *Kn: Là loại chứng vay nợ, thể nghĩa vụ người phát hành phải trả chongười nắm giữ trái phiếu số tiền lãi định khoản tiền gốc đến hạn *Đặc điểm ●Có lợi tức cố định ●Có giá trị đáo hạn ● Thời hạn thời điểm hoàn trả vốn gốc tiền lãi xác định từ trước Định giá tài sản Wd8042 b.Xác định giá trị cổ phiếu *Khái niệm: Cổ phiếu chứng xác nhận quyền sở hữu cổ đông công ty cổ phần *Đặc điểm: Không xác định trước khoản TN hình thức lợi tức cổ phần; thời điểm đáo hạn; cổ đông nhận phần vốn DN phá sản bán lại cổ phiếu vào thời điểm tương lai 10.2.3.Ưu, nhc điểm *Ưu: - Là mô hình tiếp cận trực tiếp khoản TN hình thưc lợi tức cổ phần để xác định giá trị chứng khoán - Đặc biệt thích hợp với quan điểm nhìn nhận người khả thâu tóm quyền kiểm soát DN - Phù hợp với DN có chứng khoán giao dịch thị trường, xác định tài sản khó khăn, TSHH không đáng kể *Nhc: - Giả thuyết ổn định cổ tức mức độ tăng trưởng đặn thường không thuyết phục nhà thực hành - Thực tế, để xác định lợi tức cổ phần phải xây dựng lý thuyết định hướng phân chia lợi tức cổ phần tương lai - Việc lượng định tham số t cách đơn giản mặt lý thuyết nói chung không thực tế 10.3.PP hóa lợi nhuận 10.3.1.Cơ sở: + KN Lợi nhuận thuần: Là phần doanh thu lại DN sau bù đắp CF phát sinh thực nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước +Giá trị doanh nghiệp: Được đo độ lớn khoản lợi nhuận mà DN mang lại cho chủ sở hữu 10.3.2.Ưu, nhc điểm *Ưu: - Thích hợp với nhà đầu tư thiểu số đa số, ứng dụng cho DN nhiều TS để khấu hao, khả tích lũy vốn từ khấu hao & LN để lại ko đáng kể… Định giá tài sản Wd8042 - Không chịu chi phối CS phân chia lợi tức Sự thuận lợi dự báo Pr tính đến chi phối sách phân chia lợi tức cổ phần DN - Với DN khó tìm thấy hội đầu tư mới, giúp đánh giá lượng định chu kỳ kinh doanh DN với độ xác cao *Nhc: - Thiếu điều kiện nêu “ưu điểm 1” phương pháp không phù hợp với nhà đầu tư thiểu số đa số Nó ko xác thời điểm phát sinh thu nhập, LN LN kế toán - Việc xác định số liêu khứ để rút quy luật không phù hợp với cách nhìn chiên lược DN Nhất DN thành lập chưa có khứ & LN ổn định hàng năm để xem xét - Cho n->vô cùng, không phù hợp thực tế việc lượng định tỷ suất hóa gây nhiều tranh cãi lý thuyết rủi ro Định giá tài sản Wd8042 [...]... các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản định giá - Nhận rõ những đặc trưng và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản - Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh *Ước tính giá trị Định giá tài sản Wd8042 - Các phân tích là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc... bộ tài sản theo giá thị trường tại thời điểm xác định giá doanh nghiệp + Tiến hành đánh giá số tài sản còn lại trên nguyên tắc sử dụng giá thị trường để tính cho từng tài sản hoặc từng loại tài sản cụ thể Loại ra khỏi danh mục đánh giá những tài sản không cần thiết và không có khả năng đáp ứng yêu cầu của SXKD + Đánh giá theo giá thị trường nếu thị trường hiện đang có bán những tài sản như vậy Dựa... liệu về tài sản và cơ cấu nguồn vốn phản ánh trên bảng cân đối kế toàn tại thời điểm đánh giá Tổng giá trị tài sản phản ánh ở phần tài sản - Các khoản nợ phải trả bên nguồn vốn = GTTS thuần b.Xác định giá trị tài sản thuần theo giá thị trường + Các số liệu trong các sổ kế toán, các bảng kê… Phản ánh các nghiệp vụ kinh tế trong quá khứ, không còn phù hợp ở thời điểm định giá doanh nghiệp + Giá thị còn... trị sẽ ước tính - Phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá - Ngày định giá có hiệu lực - Mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành b.Lên kế hoạch - Đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá - Các tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá - Nhận biết Các cơ quan, tổ... xác định nguyên giá và sự lựa chọn tuổi thọ kinh tế của TSCĐ + Trị giá hàng hóa vật tư… tồn kho hoặc đang dùng trong SXKD phụ thuộc vào cách sự dụng giá hạch toán và sự lựa chọn các tiêu thức phân bổ chi phí khác nhau cho số hàng hóa dự trữ Định giá tài sản Wd8042 =>Vì sao trị giá tài sản phản ánh trên bảng cân đối kế toán chỉ được coi là tài liệu tham khảo trong quá trình đánh giá lại toàn bộ tài sản. .. 6.2.Gồm 6 bước: Định giá tài sản Wd8042 a.Xđ vấn đề Để thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Là căn cứ để TĐV lên kế hoạch định giá một cách chi tiết - Đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước - Đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu - Mục đích ĐG của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, … - Loại giá trị sẽ ước tính... là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản Vì vậy, có thể sử dụng cách cộng tới để xác định giá trị tài sản Theo đó, giá trị thực -giá trị khách quan -giá trị công bằng của 1 tài sản của dự án đầu tư sẽ là chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào dự án đó + Như vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta có thể xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách... f.Báo cao ĐG *Yêu cầu đối với báo cáo định giá + Sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá + Rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá *Nội dung BCĐG  Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá  Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật... cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng CF phát triển Định giá tài sản Wd8042 + Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị thặng dư và giá vốn của BĐS mục tiêu *Ưu, nhc điểm & đk a/d +Ưu: - Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển - Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu - Có giá trị quan trọng để tư vấn về CFXD tối đa và tiền cho thuê... thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được - Lên chương trình thời biểu công tác - Xđ đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá c.Thu thập thông tin Các tài liệu cần thu thập bao gồm - Thông tin về tài sản mục tiêu - Căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điềuchỉnh - Các văn bản pháp lý d.Phân tích thông tin *Phân tích tài liệu - Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị