đề tài xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong thi hành án dân sự

lOMoARcPSD|9242611 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG CĂN CỨ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1.1 Bản án, đ椃⌀nh Tịa án có hiệu lực pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 1.2 Quyết đ椃⌀nh thi hành án, đ椃⌀nh cƣỡng chế thi hành án việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 17 KẾT LUẬN CHƢƠNG 22 CHƢƠNG TRÌNH TỰ, THỦ TỤC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 23 2.1 Bảo quản tài sản b椃⌀ kê biên quyền sử dụng đất hộ gia đình .23 2.2 Đ椃⌀nh giá tài sản b椃⌀ kê biên quyền sử dụng đất hộ gia đình 26 2.3 Bán đấu giá giao tài sản đấu giá quyền sử dụng đất hộ gia đình cho ngƣời trúng đấu giá 32 KẾT LUẬN CHƢƠNG 39 KẾT LUẬN 40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC lOMoARcPSD|9242611 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với chủ trương phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, theo định hướng xã hội chủ nghĩa xu hướng hội nhập kinh tế giới, tạo điều kiện cho loại hình doanh nghiệp hình thành, phát triển Nhằm tạo nhiều hội cho doanh nghiệp cá nhân phát triển điều kiện kinh tế thị trường nên thị trường tài mở nhiều chế cho vay thơng thống Trong đó, hoạt động vay vốn ngân hàng chấp tài sản diễn ngày sôi động, trở nên quan trọng, đóng vai trị địn bẩy cho phát triển doanh nghiệp, cá nhân bối cảnh cạnh tranh mạnh mẽ kinh tế thị trường Theo đó, pháp luật thi hành án dân xử lý tài sản chấp ngân hàng đóng vai trị quan trọng việc bảo đảm hiệu lực phán dân tài sản Tịa án Là tài sản có giá trị lớn, ổn định, nên quyền sử dụng đất tài sản ngân hàng ưu tiên để đảm bảo cho hợp đồng vay việc chấp Thông thường khách hàng khơng có tài sản quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân ngân hàng áp dụng biện pháp xử lý tài sản khác Tuy có vai trò quan trọng tỷ lệ thi hành án liên quan đến xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình ngân hàng đạt kết thấp Nguyên nhân tình trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thi hành án dân bất cập, hạn chế Cụ thể: Thứ nhất, bất cập phương thức bảo quản tài sản thi hành án quyền sử dụng đất hộ gia đình; Thứ hai, bất cập định giá tài sản bị kê biên quyền sử dụng đất hộ gia đình hoạt động xử lý tài sản chấp; Thứ ba, bất cập giao tài sản đấu giá cho người trúng đấu giá; Thứ tư, bất cập công tác phối hợp việc xử lý tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản đấu giá quyền sử dụng đất hộ gia đình trình thi hành án; Thứ năm, bất cập thứ tự xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình hợp đồng chấp tài sản lOMoARcPSD|9242611 Từ bất cập nêu trên, việc nghiên cứu cách có hệ thống, khoa học quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để hoàn thiện pháp luật thực hiệu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất thi hành án dân vấn đề có tính cấp thiết Đó lý tác giả chọn đề tài “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thi hành án dân sự” làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Đề cập pháp luật THADS xử lý tài sản chấp QSDĐ hộ gia đình THADS, nhà nghiên cứu có cơng trình liên quan sau: - Giáo trình, sách chuyên khảo Trường Đại học Luật Hà Nội (2020), “Giáo trình Luật THADS Việt Nam”, Nxb Công an nhân dân Xử lý tài sản, có QSDĐ nhóm tác giả trình bày phần biện pháp cưỡng chế THADS Trong phần nội dung cứ, nguyên tắc trình tự, thủ tục xử lý phân tích chi tiết Đây tài liệu tham khảo quan trọng giúp tác giả việc triển khai nghiên cứu lý luận xử lý tài sản chấp QSDĐ hộ gia đình THADS Tuy nhiên, cơng trình biên soạn nhằm giảng dạy sở đào tạo Luật, khơng đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, không bất cập, vướng mắc hướng hồn thiện Vì vậy, sở kế thừa số nội dung, quan điểm mặt lý luận từ cơng trình, tác giả cần phải triển khai việc nghiên cứu theo hướng đánh giá thực tiễn, bất cập, vướng mắc đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Học viện tư pháp (2010), “Giáo trình kỹ THADS”, Nxb Tư pháp Trong cơng trình, tác giả phân tích, minh hoạ chi tiết hoạt động kê biên, xử lý tài sản, bao gồm QSDĐ, phân tích nguồn tài liệu tham khảo cho tác giả việc triển khai nghiên cứu lý luận đề tài Song cơng trình biên soạn nhằm phục vụ cho việc giảng dạy, nên không đánh giá thực tiễn, bất cập, vướng mắc đề xuất giải pháp hồn thiện, bên cạnh kế thừa số nội dung công trình, tác giả làm rõ vấn đề Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Hà Nội, Nhà xuất Chính trị Quốc gia thật Đây cơng trình mang tính lý luận chứa đựng vấn đề tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật dân năm 2015 Tuy lOMoARcPSD|9242611 nhiên, cơng trình có tính lý luận nên chưa phản ánh thực tiễn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thi hành án dân - Luận văn, luận án Ngô Minh Thuận (2013), “Pháp luật xử lý tài sản chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông qua thi hành án”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Trong cơng trình này, tác giả làm sáng tỏ vấn đề lý luận xử lý tài sản chấp, pháp luật xử lý tài sản chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông qua thi hành án Luận văn khái quát phương thức xử lý tài sản chấp ngân hàng, trình phát triển pháp luật Việt Nam, pháp luật số nước giới hoạt động xử lý tài sản chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông qua thi hành án; phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp ngân hàng để thu hồi nợ Trên sở đưa số định hướng có tính ngun tắc, đồng thời đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam xử lý tài sản chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông qua thi hành án Tuy nhiên, luận văn chưa đề cập phương thức xử lý tài sản khác để thi hành án Nguyễn Văn Hiệp “Hoàn thiện pháp luật thi hành án dân Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học, năm 2003 Trong đề tài này, tác giả đánh giá toàn hệ thống pháp luật THADS hành (pháp lệnh Thi hành án dân năm 1993 văn hướng dẫn thi hành) Tổ chức hoạt động quan THADS, quan quản lý THADS từ trung ương đến địa phương Tác giả có làm sáng tỏ sở lý luận THADS đối tượng, phạm vi, nguyên tắc, trình tự thủ tục THADS Trong trình tự thủ tục THADS, tác giả tóm tắt đánh giá sơ thủ tục mà không sâu vào phân tích thủ tục cụ thể - Bài viết tạp chí Lê Anh Tuấn (2013), “Một số vấn đề cưỡng chế kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (số 9), tr 44-52 Tác giả nêu lên khó khăn, phức tạp việc kê biên g tài sản QSDĐ, qua phân tích khó khăn, bất cập áp dụng pháp luật THADS pháp luật dân sự, đất đai để xác định xác QSDĐ kê biên, không kê biên; khó khăn kê biên quyền thuê đất, quyền cho thuê lại đất; vướng mắc kê biên nhà gắn liền với QSDĐ Tác giả lOMoARcPSD|9242611 đưa số kiến nghị định hướng chung để sửa đổi, bổ sung pháp luật số lưu ý tác nghiệp Nguyễn Thị Nhàn Trần Thị Lành (2016), “Quy định pháp luật Việt Nam xử lý tài sản bảo đảm thi hành án dân thực tiễn thi hành”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 10, tr.47-52 Tác giả viết phân tích quy định pháp luật THADS xử lý tài sản bảo đảm thực tiễn tổ chức kê biên, xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án Trong đó, tác giả khai thác ngun nhân mà cơng tác THADS gặp khó khăn thực tiễn quy định pháp luật tín dụng, ngân hàng chưa đồng với pháp luật THADS Xét mối quan hệ với nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài luận văn cơng trình khoa học nêu đề cập đến vấn đề xử lý tài sản chấp tất loại tài sản tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch chấp tài sản xử lý tài sản chấp QSDĐ theo phương thức quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Trên sở ý tưởng gợi mở từ cơng trình nêu trên, luận văn xem công trình nghiên cứu độc lập có tính hệ thống xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ theo quy định pháp luật THADS hành Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu: Phát vướng mắc, bất cập quy định pháp luật hành xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS thực tiễn thực từ tìm giải pháp khắc phục, kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: Để thực mục đích trên, luận văn phải hoàn thành nhiệm vụ sau: Một là, lý giải cách hệ thống quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS Hai là, nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS qua vụ việc thi hành án cụ thể, để từ nội dung, vấn đề cịn bất cập, thiếu sót, chưa phù hợp Từ đó, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật lOMoARcPSD|9242611 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích luật định, vận dụng nhận định cụ thể hồ sơ thi hành án có liên quan đến việc xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS Đồng thời, đưa kiến nghị, giải pháp nhằm làm rõ để áp dụng cách thống nhất, hạn chế vi phạm với nhận thức chủ quan khác 4.2 Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu quy định Luật THADS văn hướng dẫn thi hành quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS văn hướng dẫn thi hành - Phạm vi không gian: Đề tài nghiên nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS qua báo cáo sơ kết, tổng kết Công tác THADS địa bàn tỉnh Bình Thuận năm gần - Phạm vi thời gian: Các quy định pháp luật Việt Nam xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS từ ban hành Luật THADS năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 đến Các phƣơng pháp nghiên cứu Trong cơng trình này, phương pháp cụ thể sử dụng sau: - Phương pháp phân tích sử dụng để làm sáng tỏ sở lý luận xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS trọng tâm Chương Phương pháp sử dụng chương để phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS - Phương pháp phân tích luật viết sử dụng để đánh giá thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS, sở đó, hạn chế, bất cập luật nhằm làm sở đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật Chương - Phương pháp bình luận án sử dụng để nhận xét hạn chế, thiếu sót Luật vướng mắc, khó khăn việc thi hành án xử lý lOMoARcPSD|9242611 tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS nhằm làm sở kiến nghị, đề xuất Chương - Phương pháp so sánh sử dụng để đối chiếu pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS trước nhằm tiến hạn chế Luật Chương Chương - Phương pháp tổng hợp sử dụng để đưa kết luận định hướng đề xuất, kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS Ý nghĩa khoa học giá tr椃⌀ ứng dụng đề tài Về mặt lý luận: Góp phần làm sáng tỏ lý luận xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS, đề xuất giải pháp hoàn thiện áp dụng thống pháp luật đáp ứng nhu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Về giá trị thực tiễn: Kết nghiên cứu công trình tài liệu cơng tác học tập Luật THADS nói chung, xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS nói riêng Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu gồm chương sau: Chương Căn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thi hành án dân Chương Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thi hành án dân lOMoARcPSD|9242611 CHƢƠNG CĂN CỨ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ Điều 70 Luật THADS năm 2014 quy định để xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS, bao gồm: Bản án, định; Quyết định thi hành án; Quyết định cưỡng chế thi hành án Bản án, định Tòa án bắt buộc, để thực biện pháp xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS CHV dựa vào nội dung án, định Tòa án để ban hành định THA áp dụng biện pháp cưỡng chế Quyết định thi hành án quan trọng cần thiết hồ sơ thi hành án để CHV lập hồ sơ thi hành án, tổ chức xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS 1.1 Bản án, đ椃⌀nh Tòa án có hiệu lực pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Tại Điều 28, Điều 36 Điều 179 Luật THADS năm 2014 quy định: Tòa án án, định phải chuyển giao án, định cho quan THADS có thẩm quyền thời hạn 01 tháng, kể từ ngày án, định có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Đối với án, định sơ thẩm thi hành bị kháng cáo, kháng nghị, Tịa án phải chuyển giao cho quan THADS có thẩm quyền thời hạn 15 ngày, kể từ ngày án, định Trường hợp quan có thẩm quyền kê biên tài sản, tạm giữ tài sản, thu giữ vật chứng thu giữ tài liệu khác có liên quan đến việc thi hành án chuyển giao án, định cho quan THADS, Tòa án phải gửi kèm theo biên việc kê biên, tạm giữ tài sản, thu giữ vật chứng tài liệu khác có liên quan trường hợp khác Thủ trưởng quan THADS định thi hành án có yêu cầu thi hành án án, định Tòa án tổ chức khác trừ quy định Khoản Điều 36 Luật Việc thi hành án, định Tòa án xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ thực theo quy định Tòa án án, định có văn giải thích nội dung mà Bản án, định tuyên chưa rõ thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận yêu cầu đương quan THADS, trường hợp vụ việc phức tạp thời hạn trả lời khơng q 30 ngày, kể từ ngày nhận yêu cầu lOMoARcPSD|9242611 Qua thực tiễn thi hành án, định Tòa án xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ THADS, tác giả nhận thấy tồn bất cập sau: Thứ nhất, xác định tư cách đương HGĐ sử dụng đất THADS Theo Khoản Điều 101 BLDS, HGĐ tham gia quan hệ dân thành viên HGĐ chủ thể tham gia xác lập, thực giao dịch dân ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực giao dịch dân Việc ủy quyền phải lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Khi có thay đổi người đại diện phải thơng báo cho bên tham gia quan hệ dân biết Theo Khoản 29 Điều LĐĐ, HGĐ sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có QSDĐ chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ Theo Khoản Điều Luật THADS năm 2014, đương bao gồm người thi hành án, người phải thi hành án Đương thi hành án xác định theo án, định Toà án Với quy định HGĐ, HGĐ sử dụng đất, có không thống BLDS LĐĐ Nếu theo quy định BLDS, HGĐ sử dụng đất chủ thể quan hệ pháp luật dân đương THADS Ngược lại, theo LĐĐ, HGĐ sử dụng đất lại chủ thể quan hệ pháp luật đất đai đương THADS Nếu theo LHNGĐ, vợ chồng vừa HGĐ sử dụng đất (sự kiện kết hôn), đồng thời chủ sử dụng đất tổ chức Vậy trường hợp này, quan THADS định thi hành án với đương vụ án xử lý tài sản chấp QSDĐ HGĐ HGĐ sử dụng đất cá nhân thành viên hộ Đây quy định không quán luật Sở dĩ đặt vấn đề trường hợp liên quan đến việc định thi hành án tổ chức việc thi hành, có khác cá nhân, quan, tổ chức đương THADS Chẳng hạn: Điểm c Khoản Điều 24 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, quy định: “Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vợ, chồng Chấp hành viên xác định phần sở hữu vợ, chồng theo quy định pháp luật nhân gia đình thơng báo cho vợ, chồng biết Đối với tài sản thuộc quyền sở lOMoARcPSD|9242611 hữu, quyền sử dụng đất chung hộ gia đình Chấp hành viên xác định phần sở hữu, sử dụng theo số lượng thành viên hộ gia đình thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất Chấp hành viên thông báo kết xác định phần sở hữu, sử dụng cho thành viên hộ gia đình biết Với quy định này, vợ chồng đồng thời thành viên hộ gia đình quyền sử dụng đất chung hộ gia đình” Ví dụ: Bản án 54a/2019/DS-PT ngày 12/04/2019 "Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vô hiệu" TAND tỉnh Đắk Lắk Theo án, gia đình ơng Y K Byă hộ đồng bào dân tộc chỗ, ngày 04/01/2001 UBND tỉnh Đắk Lắk cấp CNQSDĐ số O 367121, tờ đồ số 25, đất số 116, diện tích 1.350m² thị trấn E, huyện E mang tên hộ ông Y K Tại thời điểm kê khai đăng ký cấp giấy CNQSDĐ khơng thể có thành viên HGĐ Năm 2005 ông Y K Byă, bà H’B Niê chuyển nhượng diện tích đất cho vợ chồng ơng Trần Văn G bà Đặng Thị Minh T với giá 300.000.000 đồng, bán đất có ghi “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư”, buôn trưởng ông Y D Bkrông xác nhận Sau chuyển nhượng, vợ chồng ông Y K Byă, bà H’B Niê giao giấy CNQSDĐ bàn giao đất cho vợ chồng ông G, bà T quản lý, sử dụng từ năm 2005 Ngày 25/4/2012, vợ chồng ông G, bà T vay vốn Ngân hàng Nchi nhánh huyện Ea S Đắk Lắk, giấy CNQSDĐ đứng tên hộ ông Y K Byă nên vợ chồng ông G nhờ vợ chồng ông Y K Byă ký hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba với Ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay ông G, bà T, tài sản chấp đất số 116, tờ đồ số 25, diện tích 1350m2 nêu Do khơng trả nợ, ngày 06/10/2016 Ngân hàng, ông G, bà T, vợ chồng ông Y K, bà H’B bà H’Y Niê thống lập “Văn thỏa thuận việc bán đấu giá tài sản chấp” Ngày 20/10/2016, Ngân hàng ký hợp đồng với Công ty cổ phần dịch vụ đấu giá T để bán tài sản chấp nêu trên, vợ chồng ông Trần Trọng N, bà Phạm Thị H mua trúng tài sản đấu giá Chi nhánh Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện E đăng ký biến động sang tên ông N vào ngày 17/3/2017 Các nguyên đơn chị H’N Niê, anh Y B Niê, chị H’L Niê, chị H’N Niê, anh Y Ơ Niê chị H’Y Niê (con ông Y K Byă bà H’B Niê) khởi kiện đề nghị 1https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-54a2019dspt-ngay-12042019-ve-yeu-cau-tuyen-bo-hopdong-the-chap-quyen-su-dung-dat-vo-hieu-81785, truy cập lúc 20h ngày 2.6.2021 lOMoARcPSD|9242611 PHỤ LỤC 11 Giải pháp nâng cao chất lƣợng kiểm sát việc tổ chức thẩm đ椃⌀nh giá, bán đấu giá tài sản thi hành án I Khái quát chung thẩm đ椃⌀nh giá, bán đấu giá tài sản thi hành án dân Thẩm định giá, bán đấu giá quy trình khơng thể thiếu công tác thi hành án dân (THADS) vụ việc tổ chức THADS phải xử lý tài sản để thi hành án (THA) Việc Thẩm định giá, bán đấu giá tài sản THA lại tổ chức có thẩm quyền hoạt động thẩm định giá, bán đấu giá có chức thực hiện, Cơ quan THADS phải ký kết Hợp đồng để thực quy trình nghiệp vụ trình xử lý tài sản để tổ chức THADS Thẩm định giá tài sản quy trình phát sinh sau cưỡng chế kê biên tài sản để thi hành án đương tự nguyện giao tài sản để THA mà đương không tự thỏa thuận giá Việc định giá tài sản nhằm xác định giá khởi điểm để bán đấu giá, thi hành nghĩa vụ trả tiền người phải thi hành án Là hoạt động gắn liền với biện pháp cưỡng chế thi hành án nên hoạt động có quy định cụ thể, rõ ràng, tạo sở pháp lý cho Cơ quan thi hành án dân Chấp hành viên thực nhiệm vụ pháp luật, đảm bảo cho hiệu lực Bản án, Quyết định dân Tòa án tuyên thi hành thực tế đạt hiệu Bán đấu giá tài sản thi hành án dân giai đoạn cuối quan trọng trình xử lý tài sản người phải thi hành án nhằm bảo đảm cho việc xử lý tài sản công khai, minh bạch, khách quan, giảm thiểu tiêu cực việc xử lý tài sản, góp phần vào việc tổ chức thi hành án giải dứt điểm, kịp thời số lượng án tồn đọng quan thi hành án dân Hiện nay, số lượng việc thi hành án dân ký hợp đồng thẩm định giá, bán đấu giá tài sản với trung tâm, tổ chức chiểm tỷ lệ cao tổng số việc phải thi hành án quan thi hành án Thời gian gần đây, có nhiều trường hợp vi phạm trình thẩm định giá, bán đấu giá, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp đương sự, dẫn đến đương có đơn thư khiếu nại, tố cáo Vì vậy, hoạt động kiểm sát việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án dân Viện kiểm sát có vị trí, vai trị quan trọng khâu cơng tác kiểm sát THADS, thi hành án hành Thực tốt chức kiểm sát THADS-HC phải kiểm sát tốt việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá thi hành án dân sự, kịp thời phát vi phạm công tác tổ Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 chức thi hành án tránh gây thiệt hại cho đương sự, góp phần đáng kể việc hạn chế trường hợp đơn thư khiếu nại, tố cáo xúc, kéo dài Để nâng cao kỹ cán bộ, Kiểm sát viên hoạt động kiểm sát việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá thi hành án dân sự, tác giả xây dựng chuyên đề: “Giải pháp nâng cao chất lượng kiểm sát việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án” Chuyên đề nghiên cứu từ thực tiễn thông qua hoạt động chuyên môn Phòng 11 nhiều năm qua để bạn độc tham khảo, góp ý vận dụng trình kiểm sát để khâu cơng tác kiểm sát thi hành án dân sự, thi hành án hành đạt chất lượng cao II Thực trạng công tác kiểm sát việc tổ chức thẩm đ椃⌀nh giá, bán đấu giá tài sản thi hành án Những vi phạm việc tổ chức thẩm đ椃⌀nh giá, bán đấu giá tài sản thi hành án Qua công tác kiểm sát việc tuân theo pháp luật việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án thông qua việc kiểm sát hồ sơ thi hành án qua công tác kiểm sát việc giải khiếu nại, tố cáo hoạt động THADS, nhận thấy việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án quan thi hành án dân cịn có nhiều vi phạm sau: * Việc bán đấu giá tài sản thi hành án trái với mục đích thẩm định giá tài sản thể Chứng thư thẩm định giá Vi phạm khoản 15 Điều 4, khoản Điều 32 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012 Điển hình: Quyết định thi hành án số 03/QĐ-CCTHA ngày 01/10/2014 cho THA ông Phạm Phú Anh-Chủ XNTD Phạm Phú Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, bà Hồng Thị Giang (vợ ơng Phạm Phú Anh), phải trả nợ cho Ngân hàng ĐT& PTVN thông qua Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT Gia Lai số tiền 962.606.945 đồng lãi chậm trả Ngày 11/11/2014, Chấp hành viên tiến hành kê biên xử lý tài sản quyền sử đất tài sản gắn liền đất ông Phạm Phú Anh theo Giấy CNQSDĐ số 60301050317 Tổ dân phố phường Hội Thương để THA, sau kê biên ký Hợp đồng thẩm định giá tài sản với Công ty TNHH thẩm định giá Chuẩn Việt có ghi mục đích thẩm định giá “Phục vụ mục đích thi hành án” Tuy nhiên Chứng thư thẩm định giá Công ty TNHH thẩm định giá Chuẩn Việt thể nội dung mục đích thẩm định giá “Thẩm định giá trị bất động sản làm sở tham khảo để phục vụ thi hành án” Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 Tại khoản 15 Điều Luật giá số 11, quy định: “Thẩm định giá việc quan, tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” Tại khoản Điều 32 Luật giá số 11 quy định: “Việc sử dụng kết thẩm định giá phải mục đích ghi Hợp đồng thẩm định giá văn yêu cầu thẩm định giá quan nhà nước có thẩm quyền” Như mục đích việc thẩm định giá sử dụng vào mục đích thể Hợp đồng thẩm định giá chứng thư thẩm định giá.Tuy nhiên, trường hợp Hợp đồng thẩm định giá ghi mục đích thẩm định giá “Phục vụ mục đích thi hành án” Chứng thư thẩm định giá Công ty TNHH thẩm định giá Chuẩn Việt lại ghi mục đích thẩm định giá “Thẩm định giá trị bất động sản làm sở tham khảo để phục vụ thi hành án” Chấp hành viên lại ký kết Hợp đồng bán đấu giá sử dụng giá tài sản chứng thư làm giá khởi điểm để bán đấu giá tài sản (đã bán đấu giá thành) bán đấu giá tài sản trái với mục đích thẩm định giá, vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật thẩm định giá tài sản * Việc thẩm định giá cao so với giá trị thật tài sản, tạo 01 số tiền giá trị tài sản không thực tế dẫn đến việc đơn vị thẩm định giá thu phí thẩm định giá với số lượng giá trị khơng có thật tài sản việc bán đấu giá tài sản phải giảm giá nhiều lần giá trị khơng có thật tài sản, gây thiệt hại cho người được, người phải THA, làm kéo dài việc THA, điển hình: Quyết định thi hành án số 169/QĐ-CCTHA ngày 16/3/2015 cho thi hành Phạm Xuân Tạo, Nguyễn Thị Tươi (Phạm Thị Tươi) khoản trả nợ số tiền 2.488.964.582 đồng cho DNTN Phú Lợi Tại chứng thư thẩm định giá số 72/2015/CT-TĐG/ADAC ngày 07/10/2015 Công ty Asia Dragon Appraisat CO- 60 Nguyễn Quý Đức, An Phú, TP HCM, thẩm định giá cao so với giá trị thực tế tài sản, cụ thể: Tổng giá trị tài sản thẩm định giá 7.211.000.000 đồng, giảm giá đến lần thứ 10 2.900.000.000 đồng chưa có người mua Qua kiểm tra 02 tài sản khối tài sản thẩm định giá trên, cụ thể: 2 + Đất trồng lâu năm, định giá 360.000 đồng/m x 14.191,2 m = 5.108.832.000 đồng Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 + Trụ tiêu bê tông giá 367.000 đ/ trụ x giá trị lại 70% x 779 trụ = 200.125.100 đồng Qua xác minh giá trị 02 loại tài sản trên, nhận thấy: + Đối với giá đất theo giá thị trường vị trí lô đất trên, giá cao vào thời điểm giá đất cao 60.000.000 đồng/ mét ngang Lơ đất có diện tích 39,78 mét ngang ( sâu vào 48,50+ 37,92: = 44,11 x 39,78 = 1.175m ) x 60.000.000 đồng = 2.386.800 đồng + đất nơng nghiệp cịn lại 12.755m giá thị trường khoảng 800.000.000 đồng = tổng cộng giá trị đất khoảng 3.186.800.000 đồng Như vậy, giá thẩm định giá chênh lệch so với giá trị thực lô đất là: 1.922.032.000 đồng (5.108.832.000 đồng - 3.186.800.000 đồng) + Trụ tiêu bê tông giá trị thực thị trường, giá trụ 120.000 đồng/ trụ x 70% x 779 trụ = 65.436.000 đồng Chênh lệch giá thẩm định với giá thị trường 134.689.100 đồng (200.125.100 đồng - 65.436.000 đồng) Như vậy, tạm thời bóc tách với 02 loại tài sản xác định giá trị bị thẩm định giá thẩm định chênh lệch giá trị thật tài sản lên: 2.056.721.100 đồng với số tiền giá trị tài sản không thực tế đơn vị thẩm định giá gây hậu quả: + Thu phí thẩm định giá tăng lên số tiền chênh lệch giá trị thật tài sản + Phải giảm giá bán tài sản vụ việc đến lần thứ 10 với giá trị giảm giá lại 2.948.894.100 chưa có mua tài sản + Gây thiệt hại cho người người phải THA phải chịu chi phí bán đấu giá lần giảm giá giá trị tài sản chênh lệch giá trị thưc tài sản + Làm cho việc bán đấu giá tài sản bị kéo dài phải giảm giá bán tài sản nhiều lần, việc THA bị kéo dài, tồn việc THA chưa giải xong kéo dài, ảnh hưởng đến kết THA đơn vị * Vi phạm Điều Thông tư 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 quy định chế độ tài hoạt động đấu giá tài sản (gọi tắt Thơng tư 48/2017/TT-BTC) việc tốn tiền bán hồ sơ đấu giá tài sản, điển hình: Quyết định thi hành án số 392/QĐ-CCTHA ngày 09/5/2016 cho thi hành án Đặng Đình Việt người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Lê Thị Lượng khoản trả nợ tổng cộng 388.383.333 đồng cho Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam- Thông qua Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn huyện KBang Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 Theo thông báo bán đấu giá tài sản QSDĐ số BC 042059 UBND huyện Kbang cấp ngày 07/5/2010 có 01 người đăng ký mua, tiền mua hồ sơ 100.000 đồng Bán đấu giá thành tài sản ngày 08/9/2017, sau ngày có quy định số tiền bán hồ sơ đấu giá tài sản phải chuyển cho người có tài sản bán đấu giá Nhưng hồ sơ toán Công ty bán đấu giá với Chi cục THADS không tốn số tiền khơng có chứng từ toán số tiền tiền bán 01 hồ sơ bán đấu giá tài sản THA cho Chi cục THADS Chấp hành viên khơng có văn u cầu Cơng ty bán đấu giá tốn trả lại khoản tiền thiếu sót, vi phạm Điều Thơng tư 48/2017/TT-BTC, bỏ lọt 100.000 đồng Ngồi cịn số dạng vi phạm khác như: - Vi phạm niêm yết công khai việc bán đấu giá tài sản chưa đảm bảo nội dung; không tiến hành niêm yết tiến hành niêm yết chưa đầy đủ, thời gian niêm yết chưa đảm bảo, vi phạm khoản Điều 28 Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 - Vi phạm việc không tiến hành việc thông báo công khai lần phương tiện thơng tin đại chúng việc bán đấu giá tài sản theo quy định vi phạm khoản Điều 28 Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Hoạt động kiểm sát thi hành án dân Viện kiểm sát nhân dân Qua công tác trực tiếp kiểm sát Cơ quan thi hành án dân cấp, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Gia Lai nhận thấy số hồ sơ thi hành án thẩm định giá, bán đấu giá tài sản có dấu hiệu thơng đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết đấu giá tài sản… Cũng có khơng trường hợp thẩm định giá khơng quy trình dẫn đến kết thẩm định giá không phù hợp với giá trị thực tài sản Việc tổ chức bán đấu giá không trình tự, thủ tục, chí cịn có tượng số đối tượng hoạt động mang tính “xã hội đen” tham gia vào trình bán đấu giá nhằm mục đích ép giá dẫn đến tài sản thi hành án không bán được, phải giảm giá nhiều lần, sau bán được, làm giảm giá trị tài sản, gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích đương Có trường hợp người phải thi hành án tổ chức tín dụng cho vay thẩm định giá cao nhiều lần so với giá trị thật tài sản chấp Khi phát tài sản để thi hành án tổ chức tín dụng làm việc với trung tâm, tổ chức thẩm định giá “đề nghị” thẩm định giá phù hợp với giá thời điểm cho vay nên bán đấu giá phải giảm giá nhiều lần không bán tài sản kéo dài thời gian Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 tổ chức thi hành án không phản ánh giá trị thật tài sản làm ảnh hưởng đến quyền lợi đương Trên thực tế cịn có trường hợp người phải thi hành án lợi dụng quy định định giá lại tài sản để yêu cầu định giá lại nhằm kéo dài thời gian thi hành án Tuy nhiên, có khơng trường hợp trung tâm, tổ chức thẩm định giá lợi dụng kẽ hở để chối bỏ trách nhiệm thẩm định giá khơng quy trình gây thiệt hại cho đương Cụ thể Cơ quan thi hành án dân ký hợp đồng thẩm định giá lần đầu với trung tâm thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá xác định giá tài sản thẩm định cao thấp so với giá trị thật tài sản, dẫn đến đương khiếu nại yêu cầu thẩm định định giá lại với trung tâm, tổ chức thẩm định giá khác Tại chứng thư thẩm định giá lần lại xác định giá tài sản cao thấp chứng thư thẩm định lần Qua xác minh giá thị trường nhận thấy kết thẩm định giá lần xác định giá trị tài sản sát với giá thị trường, kết thẩm định giá lần không khách quan, làm ảnh hưởng đến quyền lợi đương Theo quy định Luật THADS, chi phí thẩm định giá lại người yêu cầu định giá lại chịu trừ trường hợp Chấp hành viên vi phạm nghiêm trọng dẫn đến sai lệch kết định giá tài sản, trường hợp này, lỗi trung tâm thẩm định giá lần đầu thẩm định không khách quan người yêu cầu định giá lại phải chịu chi phí, coi bất cập Trong trình thực quy định bán đấu giá tài sản, nhiều trường hợp quan thi hành án phó mặc việc bán tài sản cho tổ chức bán đấu giá, việc ký hợp đồng bán đấu giá quan thi hành án với tổ chức bán đấu giá chưa chặt chẽ, điều khoản liên quan đến việc toán tiền bán tài sản dẫn đến đa số tổ chức bán đấu giá lợi dụng để giữ lại tiền bán đấu giá thời gian dài nhằm hưởng lợi Luật tổ chức Viện kiểm sát năm 2014 quy định rõ Viện kiểm sát có chức kiểm sát việc tuân theo pháp luật quan, tổ chức cá nhân có liên quan đến hoạt động thi hành án có hoạt động thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá Và để việc kiểm sát không làm ảnh hưởng đến hoạt động bình thường tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá, Quy chế công tác kiểm sát THADS, THAHS ban hành theo Quyết định số 810/QĐ-VKSTC-V11 ngày 20/12/2016 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao quy định: “Việc trực tiếp kiểm sát quan, tổ chức cá nhân có liên quan đến thi hành án dân tiến hành Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 có cho có vi phạm pháp luật nghiêm trọng hoạt động quan, tổ chức có liên quan đến hoạt động thi hành án dân sự” Mặc dù, Luật tổ chức Viện kiểm sát năm 2014 quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn Viện kiểm sát việc kiểm sát quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động thi hành án dân sự, nhiên đến Bộ Tư pháp chưa thống quan điểm mà cho tổ chức đấu giá tài sản khơng phải tổ chức có liên quan đến hoạt động thi hành án hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án tổ chức đấu giá tài sản không thuộc đối tượng kiểm sát VKSND dẫn đến việc thực chức năng, quyền hạn VKSND gặp nhiều khó khăn Đến thời điểm khó khăn chưa tháo gỡ Q trình thực nhiệm vụ, Viện kiểm sát không tiếp cận hồ sơ giai đoạn Cơ quan THADS ký hợp đồng thẩm định giá, bán đấu giá với trung tâm mà thông qua việc Cơ quan THADS gửi thông báo bán đấu giá Quyết định giảm giá nắm bắt việc thẩm định giá, bán đấu giá tài sản kê biên Kiểm sát viên không trực tiếp tham gia phiên đấu giá để kiểm sát việc bán đấu bán đấu giá thành đến giai đoạn giao tài sản cho người mua trúng đấu giá, Viện kiểm sát kiểm sát hồ sơ Nếu phát có vi phạm pháp luật nghiêm trọng việc thẩm định giá, bán đấu giá yêu cầu tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến vụ việc thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án để kiểm sát theo quy định Nguyên nhân công tác kiểm sát việc thẩm đ椃⌀nh giá, bán đấu giá chƣa đạt hiệu - Sau cưỡng chế, kê biên, bán đấu giá thành tài sản chuẩn bị giao tài sản cho người mua trúng đấu giá, Cơ quan thi hành án chuyển toàn hồ sơ cho Viện kiểm sát tiến hành hoạt động kiểm sát, nên Kiểm sát viên chủ động nắm bắt hoạt động tác nghiệp Chấp hành viên trình tổ chức thẩm định, bán đấu giá tài sản, nên không phát vi phạm, thiếu sót để kịp thời yêu cầu, bổ sung tài liệu Hiện nay, chưa có tiêu chí cụ thể để đánh giá chất lượng tổ chức thẩm định giá, việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá để ký hợp đồng chủ yếu dựa cảm tính nên tồn tượng tổ chức đưa giá cao thấp dẫn đến đương khiếu nại giá tài sản phải giảm giá nhiều lần không bán Trong đó, việc quy định lựa chọn tổ chức thẩm định giá thực sau trình kê biên dẫn đến việc chênh lệch đáng kể giá tài Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 sản kê biên Thực tế cho thấy nhiều quyền địa phương thiếu hỗ trợ cho tổ chức bán đấu giá thực thủ tục niêm yết, xem xét trạng tài sản - Cán bộ, Kiểm sát viên làm công tác kiểm sát lĩnh vực không đào tạo chuyên sâu mà chủ yếu là Kiểm sát viên có thời gian cơng tác lâu năm tích lũy kinh nghiệm, đúc kết kỹ nghiệp vụ từ thực tế Trong đó, đơn vị cấp huyện cán bộ, Kiểm sát viên phần lớn điều kiêm nhiệm, dẫn đến khả nghiên cứu chuyên sâu để phát vi phạm nhiều hạn chế - Một số Kiểm sát viên chưa nghiên cứu kỹ quy định Luật Thi hành án dân sự, văn hướng dẫn văn pháp luật khác có liên quan đến quy trình Thẩm định giá, bán đấu giá tài sản nên nắm chưa vững quy trình, quy định việc Chấp hành viên ký kết Hợp đồng Thẩm định giá, bán đấu giá tài sản, nên trình kiểm sát chưa phát huy hết tinh thần trách nhiệm, chưa kịp thời phát thiếu sót, vi phạm quan thi hành án - Một vấn đề quan trọng trực tiếp kiểm sát Chi cục THADS, phòng 11 phát nhiều hồ sơ THA Chấp hành viên không cập nhật đầy đủ thủ tục Thẩm định giá, bán đấu giá nên kiểm sát hồ sơ THADS, kiểm sát kiểm sát đầy đủ quy trình thẩm định giá, bán đấu giá hồ sơ THADS III Giải pháp nâng cao chất lƣợng hiệu công tác kiểm sát việc thẩm đ椃⌀nh giá, bán đấu giá tài sản Công tác kiểm sát việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá thi hành án dân khâu nghiệp vụ đòi hỏi Kiểm sát viên, cán phụ trách kiểm sát hoạt động phải có kỹ nghiệp vụ kiểm sát tốt, có khả tổng hợp quy định pháp luật văn pháp luật có liên quan, thường xuyên cập nhật, nghiên cứu văn có liên quan để đánh giá việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá có quy định pháp luật hay khơng? Có tn thủ quy trình, thủ tục chưa? Có đảm bảo quyền lợi cho đương hay không? Để kiểm sát tốt quy trình Thẩm định giá, bán đấu giá trước hết Kiểm sát viên cần có yêu cầu từ đầu với Cơ quan THA phải thu thập, xây dựng cập nhật đầy đủ hồ sơ quy trình Thẩm định giá, bán đấu giá hồ sơ THADS-HC có phát sinh việc Thẩm định giá, bán đấu giá Đây bước cần thiết quan trọng để có thực việc kiểm sát loại việc THADS-HC có phát sinh quy trình Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 Để nâng cao hiệu công tác kiểm sát việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá thi hành án dân sự, qua kinh nghiệm thực tế kết đạt được, cán bộ, KSV cần phải nắm được: - Cán bộ, Kiểm sát viên làm công tác kiểm sát THADS phải nắm quy định pháp luật THADS thẩm định giá bán đấu giá tài sản, bám sát nội dung Quy chế công tác kiểm sát THADS, cần nghiên cứu, đọc tài liệu thơng báo rút kinh nghiệm có liên quan đến vấn đề Thẩm định giá, bán đấu giá tài sản để học hỏi, tích lũy kiến thức thực tốt nhiệm vụ công tác kiểm sát THADS việc có phát sinh quy trình Thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án - Kiểm sát việc cho đương thỏa thuận giá phải thực đảm bảo quy trình theo quy định điểm a Khoản Điều 98 Luật THADS việc Chấp hành viên ký hợp đồng thẩm định giá với Trung tâm thẩm định giá phải đảm bảo quy định Khoản Điều 98 Luật THADS - Kết thẩm định giá phải thông báo hợp lệ cho đương theo quy định Điều 40, 41 Luật THADS - Kiểm sát hồ sơ chặt chẽ để xác định quyền thỏa thuận chọn tổ chức bán đấu giá đương Chấp hành viên thực quy định ký hợp đồng bán đấu giá tài sản Khoản Điều 101 Luật THADS quy định Luật đấu giá tài sản - Kiểm sát chặt chẽ thủ tục thông báo, niêm yết bán đấu giá; lần giảm giá tài sản phải thời gian, tỷ lệ phần trăm giảm giá Thủ tục thông báo cho người phải thi hành án, người thi hành án người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan phải đảm bảo theo quy định - Kiểm sát thủ tục phiên bán đấu giá có diễn phải quy định, người mua đấu giá thành tài sản phải thực quy trình đăng ký mua tài sản đấu giá Người mua trúng tài sản bán đấu giá phải nộp đủ tiền mua tài sản theo thời hạn hợp đồng mua tài sản ký với trung tâm bán đấu giá đứng bán tài sản - Viện kiểm sát phải làm tốt công tác phối hợp với quan thi hành án thông qua đơn thư khiếu nại, tố cáo đương sự, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để nắm bắt thông tin thực tốt hoạt động kiểm sát việc thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thông qua hồ sơ thi hành án Cơ quan thi hành án Đối với vụ việc mà Viện kiểm sát thực kiểm sát phát có dấu hiệu vi phạm yêu cầu tổ chức bán đấu giá tài sản cung cấp hồ sơ, tài liệu vụ việc cụ thể để thực chức năng, nhiệm vụ Từ kiến nghị với quan Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 quản lý nhà nước có thẩm quyền yêu cầu khắc phục vi phạm việc thẩm định giá, bán đấu giá tài sản yêu cầu xem xét trách nhiệm pháp lý người có vi phạm để có biện pháp xử lý, phịng ngừa vi phạm Tóm lại, làm tốt cơng tác kiểm sát việc thẩm định giá, bán đấu giá tài sản THADS hạn chế vi phạm quan tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá, từ phát sai phạm (nếu có) Cơ quan THADS để có biện pháp đề xuất xử lý phù hợp, làm cho vụ việc THADS tổ chức thi hành theo quy định pháp luật, điều góp phần lớn việc hạn chế đương có đơn thư khiếu nại, tố cáo kéo dài, đồng thời nâng cao kỹ kiểm sát THADS./ Tác giả viết: Lê Thu Hương Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 PHỤ LỤC 12 Cần Thơ: Cục THADS Thành phố làm sai, ngƣời dân lao đao Bản án số 14/2014/KDTM-PT ngày 30/5/2014 TAND Tp Cần Thơ tuyên: "Buộc ông Lê Văn Mười Một bà Lý Thị Bé phải trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần bưu điện Liên Việt số tiền 9.154.226.734 đồng Nếu bị đơn khơng tốn nợ ngân hàng quyền yêu cầu quan THA có thẩm quyền bán tài sản để thu hồi nợ" Ngày 11/7/2014, Chi cục THADS huyện Thốt Nốt ban hành Quyết định số 1022/QĐ-CCTHA việc THA theo yêu cầu Ngày 17/6/2015, Cục THADS Tp Cần Thơ rút hồ sơ THA lên để thi hành Sau chấp hành viên tổ chức kê biên, xử lý tài sản chấp để THA quyền sử dụng đất nhà tọa lạc đường Lê Lợi, phường Thốt Nốt, quận Thốt Nốt, Tp Cần Thơ ơng Một bà Bé có diện tích 232 m2 đất ODT, số 405, tờ đồ số 2, thuộc giấy chứng nhận QSDĐ số H00001 UBND quận Thốt Nốt cấp ngày 28/12/2004 Ngày 20/7/2015, chấp hành viên ký hợp đồng với Công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ thẩm định tài sản, tài sản có giá trị 6.860.624.000 đồng Đến ngày 24/9/2015, chấp hành viên ký hợp đồng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Tp Cần Thơ để bán tài sản nêu Sau lần giảm giá, giá trị tài sản 4.190.668.784 đồng Ngày 8/12/2016, ông Huỳnh Văn Tiếng mua trúng đấu giá tài sản với giá trị 4.202.000.000 đồng nộp đủ tiền Cục THADS Tp Cần Thơ chưa bàn giao tài sản cho người mua trúng đấu giá Ngày 26/12/2016, ông Một, bà Bé khiếu nại việc THA Đến ngày 16/1/2017, VKSDTC có Cơng văn số 154/VKSTC-V11 việc kiểm tra tổ chức thi hành án số 14/2014/KDTM-PT ngày 30/5/2014 TAND Tp Cần Thơ nêu số sai sót Ngày 16/3/2016, Cục THADS Tp Cần Thơ ban hành văn số 209/CTHADS-NV trả lời đơn yêu cầu giao tài sản ông Huỳnh Văn Tiếng Theo đó, Cục cho thực cơng văn VKSNDTC, Cục tổ chức kiểm tra trình THA nhận thấy chấp hành viên kê bỏ sót phần diện tích 73,2 m2 đất CLN dính liền với phần diện tích đất chấp 232 m2 thuộc giấy chứng nhận QSDĐ số H 00001 nên gây thiệt hại đến quyền lợi người phải THA Theo ông Tiếng, Cục thi hành án nại lý để không giao tài sản cho ông Tiếng không hợp lý, Văn 154/VKSTC-V11 khơng có nội dung đề nghị ông Tiếng nhận lại tiền hủy hợp đồng mua bán tài sản Phần diện tích đất Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 thừa 73,2 m2 trình cưỡng chế kê biên bán đấu giá tài sản, chấp hành viên trưng cầu đo đạc diện tích nhà đất trước bán đấu giá, tống đạt trích đo cho người phải thi hành án họ thống không khiếu nại diện tích đất Hơn nữa, diện tích đất thừa chưa xác định thuộc quyền sử dụng công nhận quyền sử dụng đất chưa? Hơn nữa, văn VKSNDTC có nêu vấn đề Cục THA chậm ký hợp đồng bán đấu giá chuyển tiền bán đấu giá không đơn vị thụ hưởng, lý làm cho hợp đồng bán đấu giá tài sản vô hiệu, không gây thiệt hại đến quyền lợi ích bên Hơn lỗi thuộc đơn vị bán đấu giá tài sản, bên mua tài sản tình nên phải pháp luật bảo vệ Trước sai sót nêu trên, chấp hành viên mời ơng Tiếng đến thỏa thuận để nhận lại tiền mua trúng đấu giá chi phí thực tế phát sinh theo lãi suất tiền gửi ngân hàng ông Tiếng không đồng ý Ngày 20/2/2017, chấp hành viên khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy kết bán đấu giá Trong quyền lợi người mua trúng đấu giá chưa giải thỏa đáng, hợp đồng mua tài sản đấu giá có hiệu lực pháp luật khơng hiểu lý ngày 27/02/2017 Cục trưởng Cục THADS Tp Cần Thơ phát hành công văn số 191/TBCTHADS thông báo yêu cầu người mua trúng đấu giá nhận lại tiền mua trúng đấu giá Trao đổi với phóng viên báo Cơng lý, ơng Nguyễn Viết Xn, Cục trưởng Cục THADS Tp Cần Thơ thừa nhận có sai phạm trình THA, bán đấu giá cho người trúng đấu giá Huỳnh Văn Tiếng chấp nhận kỷ luật cấp trên, đồng thời bồi thường thiệt hại cho ơng Huỳnh Văn Tiếng Ơng Xn cho biết thêm, người mua trúng đấu giá tài sản khơng có sai, sai sót Cục Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Tp Cần Thơ Tuy nhiên, người mua trúng đấu giá tài sản Huỳnh Văn Tiếng cho rằng, trách nhiệm pháp lý, ông Tiếng bên bán đấu giá bị ràng buộc trách nhiệm hợp đồng mua tài sản trúng đấu giá Một hợp đồng chưa Tòa án tun bố hủy bỏ có giá trị pháp lý bắt buộc bên phải thực Hợp đồng tùy tiện hủy bỏ cách đơn phương Cục THADS Tp Cần Thơ Để có tiền mua tài sản ơng Tiếng gia đình phải bán gấp nhà, vay mượn nhiều nơi Mục đích gia đình mua tài sản đấu giá để kinh doanh Nếu quan THA thấy việc kê biên cịn thiếu tiếp tục kê biên ơng mua lại phần đất dư theo giá thị trường Báo Cơng lý theo dõi q trình giải vụ việc thông tin đến bạn đọc Theo Phong Vân (Báo Công lý) Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 PHỤ LỤC 13 Hà Tĩnh: Vì sau 90 ngày nộp tiền trúng đấu giá QSD đất chƣa đƣợc giao tài sản? Tài sản chấp đƣợc đ椃⌀nh danh Ngày 26/4/2017, bà Trần Thị Thùy (SN 1949, trú thị trấn Lộc Hà, huyện Lộc Hà) ký hợp đồng tín dụng, vay 900 triệu đồng Ngân hàng NN&PTNT Chi nhánh huyện Lộc Hà (Agribank Lộc Hà) Trong số tài sản chấp có quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất đất số 273, tờ đồ số thôn Phú Mậu, thị trấn Lộc Hà Thửa đất UBND huyện Lộc Hà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 631918 ngày 6/8/2012 cho anh Nguyễn Tiến Dũng - chị Hoàng Thị Thu Giang (vợ chồng trai bà Thùy) Đến tháng 7/2020, hết thời gian trả nợ bà Thùy nợ ngân hàng với tổng số tiền gần 590 triệu đồng khơng có khả chi trả Vì vậy, Agribank khởi kiện bà Trần Thị Thùy TAND huyện Lộc Hà Ngày 16/7/2020, TAND huyện Lộc Hà Quyết định số 03/2020/QDDSTDS công nhận thỏa thuận đương Theo đó, bà Trần Thị Thùy khơng thực nghĩa vụ trả nợ Agribank yêu cầu quan có thẩm quyền xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất toàn tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ Trên sở yêu cầu thi hành án Agribank Lộc Hà, ngày 12/10/2020, Chi cục THADS huyện Lộc Hà ban hành Quyết định số 08/QĐ-CCTHADS, buộc bà Trần Thị Thùy phải trả nợ cho Agribank Lộc Hà Sau hết thời hạn tự nguyện thi hành án (10 ngày), bà Thùy không thực hiện, Chi cục THADS huyện Lộc Hà tiến hành xác minh tài sản tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản chấp Sau đó, Chi cục THADS huyện Lộc Hà ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với Công ty Đấu giá hợp danh Hồng Tâm – TP Hà Tĩnh Trong đấu giá tổ chức ngày 23/2/2021, ông Nguyễn Anh Sơn - trú thôn Tân Trung, xã Thạch Trung (TP Hà Tĩnh) mua trúng đất số 273 (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 631918) có diện tích 360 m với giá 1.097.000.000 đồng Kể từ thời điểm này, lô đất số 273 “định danh” – tài sản hình thành từ bán đấu giá quan Nhà nước với đầy đủ tính pháp lý Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 Vì ngƣời trúng đấu giá chƣa đƣợc giao đất? Thửa đất “định danh”, việc mua đấu giá hoàn toàn quy định pháp luật, ngày 1/3/2021, người đại diện cho ông Sơn nộp đầy đủ số tiền trúng đấu giá cho Chi cục THADS huyện Lộc Hà Tuy nhiên, sau bán đấu giá thành, ngày 2/3, Chi cục THADS huyện Lộc Hà tiến hành xác minh nhân thân tài sản để giao tài sản phát hộ nhà bà Thùy có người có người khơng tham gia ký hợp đồng chấp tài sản vay vốn ngân hàng quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình Trao đổi vấn đề này, ông Nguyễn Trung Kiên – Chi cục trưởng Chi cục THADS huyện Lộc Hà cho biết: Xét thấy quyền lợi người tham gia hợp đồng chấp bị thiếu người nên Chi cục THADS huyện làm công văn thơng báo gửi tịa Ngày 2/3, TAND huyện Lộc Hà có cơng văn đề nghị Chi cục THADS tạm dừng tổ chức thi hành án “vì trình giải khơng triệu tập hết người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan” Trên sở đó, ngày 3/3/2021, Chi cục THADS huyện Lộc Hà ban hành Thông báo số 32/TB-CCTHA việc tạm dừng tổ chức thi hành án Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 Ngày 16/3/2021, TAND huyện Lộc Hà có văn gửi Tòa án cấp cao Hà Nội đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đề nghị hủy định công nhận thỏa thuận bên đương nêu Và đến thời điểm này, sau 90 ngày, ông Nguyễn Anh Sơn chưa nhận tài sản đấu giá dù thực đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền Ông Sơn xúc: “Theo quy định Luật Thi hành án dân sự, thời hạn không 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp khơng q 60 ngày, kể từ ngày người mua nộp đủ tiền, quan THADS phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua Vậy mà đến nay, 90 ngày chưa giao tài sản” Chi cục trưởng Chi cục THADS huyện Lộc Hà cho biết: Ngày 5/5/2021, Chi cục THADS huyện Lộc Hà ban hành Thông báo số 64/TB-CCTHA thu hồi Thông báo 32/TB-CCTHA việc tạm dừng tổ chức THADS để tiếp tục thực theo quy định pháp luật Tuy nhiên, việc thi hành khó khăn, phải chờ đến có định tịa án cấp cao Hà Nội thực Rõ ràng, việc giải án TAND huyện Lộc Hà có sai sót, vi phạm tố tụng Tuy nhiên, sai phạm nảy sinh trước đó, khơng liên quan đến đấu giá tính pháp lý tài sản sau đấu giá thành Theo quy định khoản 2, Điều 103, Luật Thi hành án dân “trường hợp người mua tài sản bán đấu giá nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá án, định bị kháng nghị, sửa đổi bị hủy quan thi hành án dân tiếp tục giao tài sản, kể thực việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết bán đấu giá bị hủy theo quy định pháp luật đương có thỏa thuận khác” Vì vậy, việc Chi cục THADS huyện Lộc Hà chậm tổ chức việc giao tài sản cho người mua không theo quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp ông Sơn Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) ... hiệu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất thi hành án dân vấn đề có tính cấp thi? ??t Đó lý tác giả chọn đề tài ? ?Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thi hành án dân sự? ?? làm đề tài luận... dụng đất hộ gia đình thi hành án dân Chương Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thi hành án dân lOMoARcPSD|9242611 CHƢƠNG CĂN CỨ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ... đặc biệt vấn đề xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, quan xét xử, thi hành án dân phải nâng cao hiệu áp dụng pháp luật, xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình theo pháp