Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT ĐIỀU KIỆN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT SINH VIÊN THỰC HIỆN: LÝ THÀNH NHÂN Khóa: 38 MSSV: 1353801011153 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: NGƠ GIA HỒNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sĩ Ngơ Gia Hồng, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn toàn trách nhiệm lời cam đoan TÁC GIẢ DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT CQNN Cơ quan nhà nước SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT .6 1.1 Khái niệm, đặc điểm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm, nguyên nhân dẫn đến tình trạng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có Giấy chứng nhận 1.2 Các loại giấy tờ quyền sử dụng đất ý nghĩa việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1.2.1 Các loại giấy tờ quyền sử dụng đất 1.2.2 Ý nghĩa việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 13 1.3 Quy định pháp luật điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất .15 1.3.1 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất .15 1.3.2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất .18 KẾT LUẬN CHƯƠNG 23 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 24 2.1 Về điều kiện có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất 24 2.1.1 Những hạn chế pháp luật liên quan đến điều kiện có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất .24 2.1.2 Giải pháp hoàn thiện .27 2.2 Về điều kiện sử dụng đất ổn định .28 2.2.1 Những hạn chế pháp luật liên quan đến điều kiện sử dụng đất ổn định 28 2.2.2 Giải pháp hoàn thiện .32 2.3 Về điều kiện khơng có tranh chấp đất đai 33 2.3.1 Những hạn chế pháp luật liên quan đến điều kiện khơng có tranh chấp đất đai 33 2.3.2 Giải pháp hoàn thiện .35 2.4 Về điều kiện phù hợp quy hoạch sử dụng đất 36 2.4.1 Những hạn chế pháp luật liên quan đến điều kiện phù hợp quy hoạch sử dụng đất 36 2.4.2 Giải pháp hoàn thiện .39 KẾT LUẬN CHƯƠNG 41 KẾT LUẬN CHUNG 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên đặc biệt quốc gia, tư liệu sản xuất quan trọng chủ thể xã hội Một cách thức để chủ thể tiếp cập với nguồn tư liệu sản xuất Nhà nước trao quyền sử dụng đất Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi Giấy chứng nhận), Nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp hoạt động khai thác, sử dụng đất đai người sử dụng đất Có nhiều chủ thể khác Nhà nước trao quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân thành phần nắm giữ phần lớn diện tích đất Việt Nam Tính đến ngày 31/12/2014, tổng diện tích đất mà nhóm chủ thể sử dụng 15.890.467 ha, chiếm gần 48% diện tích theo loại đất đơn vị hành 60% tổng diện tích đất theo đối tượng sử dụng1 Số liệu cho thấy hộ gia đình, cá nhân với tư cách người sử dụng đất cần Nhà nước trọng công tác quản lý, cấp Giấy chứng nhận Công tác tổ chức cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đạt kết đáng ghi nhận Đến hết tháng đầu năm 2015, “cả nước cấp 41.757.000 Giấy chứng nhận với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp loại đất chính”2 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 văn hướng dẫn dần tháo gỡ bất cập công tác cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Gần đây, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai tiếp tục có nhiều quy định theo hướng mở rộng trường hợp công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể, đồng thời làm rõ số điểm công tác cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, vấn đề cấp Giấy chứng nhận đến tồn điểm chưa thực hợp lý, trình tổ chức thực thực tế vướng phải khó khăn Đặc biệt, hoạt động cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có điểm chưa rõ ràng dẫn đến khó thực mục tiêu hồn thành 100% tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận Nhằm tạo sở để hoạt động công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đạt hiệu quả, việc nghiên cứu có hệ Số liệu theo Quyết định số 2712/QĐ-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường ngày 25/11/2016 phê duyệt công bố kết kiểm kê diện tích đất đai năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường (2015), Báo cáo Công tác quản lý nhà nước đất đai năm 2014, tháng đầu năm 2015 tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai vấn đề cần giải tháo gỡ, Hà Nội, tr thống điều kiện công nhận quyền cấp Giấy chứng nhận vấn đề cần thiết đặt Chính vậy, tác giả định chọn đề tài “Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất” để thực khóa luận tốt nghiệp cử nhân Tình hình nghiên cứu đề tài Từ Luật Đất đai 2013 thức có hiệu lực đến nay, có nhiều viết, cơng trình nghiên cứu hạn chế, vướng mắc đạo luật qua trình áp dụng thực tế Tuy nhiên, liên quan đến hoạt động cấp Giấy chứng nhận, công trình nghiên cứu cịn hạn chế Cụ thể: Về khóa luận cử nhân, tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu quy định loại giao dịch quyền sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất Một số đề tài nghiên cứu vấn đề tổ chức cấp Giấy chứng nhận chủ yếu góc độ thủ tục hành địa phương cụ thể, ví dụ như: “Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TP Hồ Chí Minh” (1999) tác giả Đậu Khánh Phương, “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Sóc Trăng hướng hồn thiện” (2003) tác giả Nguyễn Hoàng Phúc, “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ chung cư - thực trạng giải pháp” (2013) tác giả Phạm Thị Mỹ Dung Đáng ý kể đến đề tài “Đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - thực trạng hướng hoàn thiện” (2011) tác giả Nguyễn Thị Hằng, có phân tích tập trung vấn đề cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, cơng trình dựa quy định Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) hết hiệu lực nghiên cứu góc độ quyền người sử dụng đất, chưa nghiên cứu chuyên sâu điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất Về Luận văn thạc sĩ, kể đến cơng trình tác sau: Luận văn thạc sĩ “Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta lý luận thực tiễn” (2007) tác giả Nguyễn Văn Hồng phân tích, làm rõ vấn đề lý luận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghiên cứu tổng quát vấn đề liên quan đến công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơng trình có phân tích điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người có quyền sử dụng đất, nhiên khơng phải nội dung tác giả tập trung làm rõ, đồng thời điều kiện phân tích quy định Luật Đất đai 2003 Luận văn thạc sĩ “Thủ tục hành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà hộ gia đình, cá nhân (Từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh)” (2012) tác giả Diệp Hồng Di nghiên cứu thủ tục hành chính, đánh giá thực trạng, bất cập đề xuất giải pháp công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà chủ thể sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Cơng trình có đề cập vướng mắc mặt thủ tục liên quan đến điều kiện cấp Giấy chứng nhận Cơng trình nghiên cứu thủ tục hành cấp Giấy chứng nhận đất nên chưa cung cấp đầy đủ thông tin điều kiện cấp Giấy chứng nhận Về viết tạp chí, kể đến viết sau: “Vai trò Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc kiện đòi giấy thực tế” (2015) tác giả Thân Văn Tài đăng Tạp chí Luật sư Việt Nam số 10(20)/2015; “Thơng tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (2016) tác giả Thân Văn Tài đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật số 2(334)/2016; “Giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” (2016) tác giả Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến đăng Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2016,… Những viết đề cập vấn đề liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giá trị pháp lý, vai trị, thơng tin người sử dụng đất qua phân tích, viết đề xuất giải pháp bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất Đáng ý viết “Căn xác lập quyền sử dụng đất số vướng mắc quy định pháp luật hành” tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật số 6(338)/2016 Bài viết phân tích bất cập hình thức xác lập quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất xác lập quyền sử dụng đất thông qua giao dịch nhận thừa kế Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu hệ thống hóa vấn đề cấp Giấy chứng nhận, tập trung nghiên cứu thủ tục, cách thức tổ chức thực công tác cấp Giấy chứng nhận Có thể thấy cơng trình nghiên cứu dựa quy định Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003, số vấn đề nghiên cứu chuyên sâu Song, điều kiện cấp Giấy chứng nhận chủ thể hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa phân tích cụ thể nghiên cứu tồn diện Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ vấn đề lý luận Giấy chứng nhận; lý luận người sử dụng đất hộ gia đình cá nhân sử dụng đất chưa cấp Giấy Chứng nhận; hệ thống hóa, phân tích quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Trên sở đó, đề tài đưa đánh giá tính phù hợp quy định, điểm bất cập đề xuất giải pháp hồn thiện có tính khả thi Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Cụ thể làm rõ vấn đề sau: - Khái niệm Giấy chứng nhận; ý nghĩa việc cấp Giấy chứng nhận; vấn đề lý luận người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; - Các điều kiện cần thiết để hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận trường hợp: có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất; khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất khơng có vi phạm pháp luật đất đai; khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai; - Những hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện quy định điều kiện cần thiết cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Về phạm vi nghiên cứu, đề tài tập trung phân tích, đánh giá quy định Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cấp Giấy chứng nhận Bên cạnh đó, đề tài có so sánh đối chiếu với quy định Luật Đất đai trước Phương pháp tiến hành nghiên cứu Đề tài thực sở phối hợp phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp phân tích, bình luận: Đây phương pháp chủ đạo tác giả sử dụng hai chương đề tài Các khái niệm, quy định pháp luật làm rõ, chia tách vấn đề, xem xét chi tiết Đồng thời, thơng qua phương pháp bình luận, khái niệm, quy định pháp luật xem xét, đánh giá tính hợp lý, hạn chế vấn đề áp dụng quy định thực tiễn Phương pháp so sánh: Phương pháp tác giả sử dụng tập trung Chương Các khái niệm, quy định pháp luật Luật Đất đai 2013 tác giả làm rõ thông qua việc đối chiếu, so sánh với Luật Đất đai trước Đề tài sử dụng phương pháp so sánh để khác biệt điều kiện cấp Giấy chứng nhận hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trường hợp khác Phương pháp nghiên cứu lịch sử: Phương pháp có vai trị hỗ trợ q trình nghiên cứu quy định pháp luật qua thời kỳ Thơng qua tìm hiểu giai đoạn lịch sử công tác quản lý đất đai cấp giấy tờ quyền sử dụng đất, tác giả có đánh giá, lý giải nguyên nhân, rút kết luận điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Phương pháp quy nạp, tổng hợp: Thơng qua phân tích điều kiện cấp Giấy chứng nhận, ý kiến bình luận, diễn giải, tác giả rút kết luận chung thể kết thúc chương, phần kết luận chung đề tài Phương pháp tổng hợp sử dụng nghiên cứu giải pháp cho vấn đề đặt Bố cục tổng quát khóa luận Bố cục khóa luận thiết kế thành 02 chương, bao gồm: Phần mở đầu Chương 1: Những vấn đề chung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Kết luận Chương Chương 2: Thực trạng pháp luật điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất giải pháp hoàn thiện Kết luận Chương Kết luận chung đất trên” Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận chuyển đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Thủ Đức để tiếp tục giải Ngày 15/12/2016, bà X cấp Giấy chứng nhận cho nhà đất nêu Từ vụ việc thấy trình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, xác nhận tình trạng tranh chấp UBND phường Linh Đông ý đến giai đoạn niêm yết mà chưa thực rà soát lại hồ sơ tranh chấp liên quan đến đất xin cấp Giấy chứng nhận Nguyên nhân xuất phát từ việc thiếu chế thông tin, phối hợp từ CQNN có thẩm quyền Từ đó, việc xác định đất khơng có tranh chấp chưa đảm bảo tính xác, dẫn đến tình trạng cấp Giấy chứng nhận Tòa án giải vụ án 2.3.2 Giải pháp hồn thiện Nhằm hạn chế sai sót xác nhận tình trạng tranh chấp đất đai, trình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cần ý điểm sau: Một là, thống cách hiểu tranh chấp đất đai tranh chấp quyền SDĐ, đồng thời nhận diện tranh chấp đất đai sở xem xét biểu hiện, dấu hiệu tranh chấp Tác giả đồng tình với quan điểm coi đất có tranh chấp “đã có đơn yêu cầu giải quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận thụ lý đơn yêu cầu giải tranh chấp theo quy định pháp luật”19 Tuy nhiên, quan điểm mặt học thuật, CQNN có thẩm quyền hiểu khác xác định tình trạng tranh chấp, gây ảnh hưởng đến quyền lợi hộ gia đình, cá nhân Thiết nghĩ, văn hướng dẫn Luật Đất đai cần làm rõ để xác định tình trạng đất có tranh chấp điều kiện quan trọng cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân SDĐ, điều kiện chung để thực giao dịch quyền SDĐ (Điều 188 Luật Đất đai 2013) Hai là, nâng cao cơng tác rà sốt hồ sơ, tạo chế phối hợp cung cấp thông tin tranh chấp đất đai quan hành quan tư pháp UBND cấp xã xác định tình trạng tranh chấp đất đai đất định, bên cạnh hoạt động thông báo niêm yết, cần phải thực rà sốt lại hồ sơ thơng tin đất, xác định đất có tranh chấp hay không Theo quy định pháp luật đất đai, hòa giải UBND cấp xã thủ tục bắt buộc giải tranh chấp đất đai (Điều 135 Luật Đất đai 2003, Điều 202 Luật Đất đai 2013), thơng tin tranh chấp đương nhiên lưu trữ Là quan trực tiếp tiếp nhận tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có đầy đủ sở liệu phục vụ cơng tác rà sốt thơng tin tranh chấp Có thể thấy cơng việc UBND cấp xã có đầy đủ điều kiện khả chun mơn thực Rà sốt giúp hoạt động xác định tình trạng tranh chấp chủ động hơn, không 19 Lưu Quốc Thái (2016), tlđd (17), tr 156 35 phụ thuộc nhiều vào q trình thơng báo, niêm yết hồ sơ Cùng với rà soát hồ sơ thơng tin, UBND cấp xã cần phối hợp với Tịa án nhân dân cấp huyện công tác xác định tranh chấp đất đai Nếu phát việc khởi kiện có khả khởi kiện, UBND cấp xã cần gửi văn đến Tòa án nhân dân yêu cầu cung cấp thông tin tranh chấp nhằm phục vụ giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận Tóm lại, điều kiện đất sử dụng khơng có tranh chấp phải xác định theo quy định pháp luật với chứng minh quan hệ tranh chấp UBND cấp xã phải thể chủ động hoạt động xác định điều kiện đất sử dụng không tranh chấp Sự chủ động thể công việc xác minh phối hợp với quan nhà nước khác nhằm hướng đến kết xác định xác, pháp luật 2.4 Về điều kiện phù hợp quy hoạch sử dụng đất 2.4.1 Những hạn chế pháp luật liên quan đến điều kiện phù hợp quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch SDĐ CQNN có thẩm quyền xây dựng mang tính dài hạn, thơng tin cơng khai điều kiện quy hoạch tương đối dễ xác định phục vụ hoạt động cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, vấn đề quy hoạch điều kiện phù hợp quy hoạch gây khó khăn cấp Giấy chứng nhận, cụ thể sau: Thứ nhất, quy định xử lý cấp Giấy chứng nhận trường hợp có vi phạm lấn, chiếm đất chưa sử dụng tự ý chuyển mục đích SDĐ chưa mang tính khả thi Khoản Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch SDĐ xem xét cấp Giấy chứng nhận đất lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích Điều kiện đặt hộ gia đình, cá nhân SDĐ không thuộc đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Về nội dung, quy định Khoản Điều 22 hướng đến mục đích SDĐ hiệu tạo điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, hoạt động đạo rà soát điều chỉnh quy hoạch SDĐ phục vụ mục đích xem xét cấp Giấy chứng nhận tồn nhiều điểm khó đảm bảo thực Trước hết, Điều 46 Luật Đất đai 2013 quy định việc điều chỉnh quy hoạch SDĐ thực trường hợp sau đây: (1) Có điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh quốc gia; quy hoạch tổng thể phát triển vùng kinh tế - xã hội mà điều chỉnh làm thay đổi cấu SDĐ; (2) Do tác động thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cấu, vị trí, diện tích SDĐ; (3) Có điều chỉnh quy hoạch SDĐ cấp trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch SDĐ; (4) Có điều chỉnh địa giới hành địa phương Đối chiếu với Điều 46 Luật Đất đai 2013, việc đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch theo Khoản 36 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp khơng thể xác định rõ Cơng tác quy hoạch phải định hướng, phân bổ đất đai cho mục tiêu định, điều chỉnh quy hoạch nhằm phù hợp với thực tế SDĐ, bao gồm vi phạm pháp luật đất đai không hợp lý Bên cạnh đó, hoạt động điều chỉnh quy hoạch SDĐ thực theo trình tự thủ tục chặt chẽ Thông tư 29/2014/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường ngày 02/6/2014 Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hướng dẫn trình tự điều chỉnh quy hoạch SDĐ cấp huyện Điều 59 gồm bước: (1) Điều tra, thu thập bổ sung thơng tin, tài liệu; phân tích, đánh giá bổ sung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất; kết thực quy hoạch SDĐ; (2) Xây dựng phương án điều chỉnh quy hoạch SDĐ; (3) Lập kế hoạch SDĐ năm đầu điều chỉnh quy hoạch SDĐ cấp huyện; (4) Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp tài liệu có liên quan; (5) Thẩm định, phê duyệt công bố công khai Nhận thấy rằng, quy hoạch SDĐ cấp huyện, quy trình điều chỉnh phải trải qua nhiều khâu xử lý, huy động nguồn lực cán thực tốn chi phí Như vậy, yêu cầu điều chỉnh quy hoạch SDĐ xem xét cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện giải kịp thời Tiếp đến, biện pháp điều chỉnh quy hoạch tiến tới cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp có vi phạm khả thi sở xác định số trường hợp, diện tích đất vi phạm tác động đến điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Trong trường hợp diện tích đất vi phạm khơng lớn số hộ gia đình, cá nhân SDĐ vi phạm hoạt động điều chỉnh quy hoạch không mang lại hiệu quản lý đồng thời gây lãng phí tài Những trường hợp vừa nêu thường xảy thực tế hộ gia đình, cá nhân thực hành vi diễn đơn lẻ Mặt khác, thực tế số địa phương diễn hành vi lấn, chiếm đất với diện tích lớn, xây dựng kiên cố đồng loạt kinh doanh đất lấn, chiếm mà không xử lý kịp thời, gây xúc Vì vậy, khơng cân nhắc đến yếu tố quy hoạch đô thị, ảnh hưởng hành vi vi phạm đến lợi ích cơng cộng, đời sống, sinh hoạt cộng đồng dân cư kết xử lý cấp Giấy chứng nhận không mang lại hiệu quản lý Thứ hai, cần đánh giá tính hợp lý điều kiện phù hợp quy hoạch SDĐ trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tự khai hoang Phù hợp quy hoạch điều kiện đặt cho tất trường hợp SDĐ có vi phạm đất đai xem xét cấp Giấy chứng nhận, có trường hợp SDĐ nơng nghiệp tự khai hoang Khoản Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân SDĐ đất nơng nghiệp tự khai hoang phải phù hợp quy hoạch SDĐ CQNN có thẩm quyền 37 phê duyệt Thiết nghĩ, đặt điều kiện phù hợp quy hoạch SDĐ phê duyệt gây bất cập, lẽ: (1) Tự khai hoang không xác định vi phạm pháp luật đất đai (2) hộ gia đình, cá nhân SDĐ vào mục đích nơng nghiệp trước 01/7/2004 đáp ứng điều kiện phù hợp quy hoạch Pháp luật đất đai chưa đưa định nghĩa đất khai hoang quy định xác định trường hợp khai hoang hợp pháp Nghị định 102/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/11/2014 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai khơng quy định khai hoang trường hợp vi phạm, bị xử lý vi phạm hành Xem xét quy định thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai theo Điều 64 Luật Đất đai 2013 không liệt kê trường hợp khai hoang Bên cạnh đó, sách khai hoang quan tâm từ năm 1961 theo Thơng tư 491-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 21/12/1961 quy định tạm thời việc Nhà nước giúp đỡ nhân dân khai hoang xa Qua thời kỳ, sách khai hoang tiếp tục khuyến khích thể qua số văn như: Quyết định số 95-CP Hội đồng Chính phủ ngày 27-31980 sách xây dựng vùng kinh tế mới; Nghị số 30a/2008/NQ-CP Chính phủ ngày 27/12/2008 chương trình hỗ trợ giảm nghèo nhanh bền vững 61 huyện nghèo Khai hoang đất hoạt động khuyến khích đầu tư theo Điều Luật Đất đai 1987, Điều Luật Đất đai 1993, Điều 12 Luật Đất đai 2003, Điều Luật Đất đai 2013 Tóm lại, khơng phải trường hợp khai hoang hành vi vi phạm pháp luật đất đai Trong trình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân SDĐ nơng nghiệp trước ngày 01/7/2004, dù làm rõ nguồn gốc thời gian SDĐ chưa thể giải vấn đề lựa chọn pháp lý công nhận quyền SDĐ Khoản Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân SDĐ thuộc nhóm đất nơng nghiệp trước ngày 01/7/2004 Theo đó, hộ gia đình, cá nhân SDĐ đáp ứng điều kiện SDĐ ổn định trước 01/7/2004 khơng có tranh chấp cấp Giấy chứng nhận mà xét đến điều kiện phù hợp quy hoạch Bên cạnh đó, điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Khoản Điều 20 không phân biệt nguồn gốc SDĐ, tức không loại trừ trường hợp khai hoang đất Nếu tự khai hoang đất xem xét trường hợp SDĐ có vi phạm pháp luật đất đai áp dụng điều kiện công nhận theo Khoản Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có điều kiện phù hợp quy hoạch thiếu thuyết phục Xét thấy trường hợp Khoản Điều 20 có nhiều đặc điểm tương đồng với trường hợp Khoản Điều 22, điều dẫn đến khó khăn việc lựa chọn pháp lý công nhận quyền SDĐ xem xét điều kiện quy hoạch 38 2.4.2 Giải pháp hoàn thiện Các giải pháp cho thực trạng điều kiện đất sử dụng phù hợp quy hoạch hướng đến áp dụng pháp luật hợp lý mang tính khả thi Tác giả tập trung vào hai vấn đề liên quan trực tiếp đến quy định cấp Giấy chứng nhận, cụ thể: Một là, phải xác định quy hoạch SDĐ hoạt động điều phối đất đai, định hướng hoạt động SDĐ Hoạt động điều chỉnh quy hoạch không công cụ hiệu để giải thực trạng vi phạm pháp luật đất đai Đối với việc xử lý cấp Giấy chứng nhận trường hợp có vi phạm, hoạt động điều chỉnh quy hoạch SDĐ xem xét cấp Giấy chứng nhận cần triển khai thành hai giai đoạn: (1) xem xét tính cần thiết phải điều chỉnh quy hoạch, lập hồ sơ ghi nhận trạng SDĐ (2) điều chỉnh quy hoạch SDĐ theo giai đoạn định kỳ quy hoạch Cách thức thực hướng đến mục đích ổn định quy hoạch SDĐ đảm bảo hiệu quản lý, cấp Giấy chứng nhận Như phân tích, điều chỉnh quy hoạch SDĐ cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp đơn lẻ, với diện tích đất nhỏ gây lãng phí tài chính, có nguy phá vỡ quy hoạch Thơng qua hai giai đoạn, việc xử lý cấp Giấy chứng nhận thực kịp thời đồng thời hạn chế xáo trộn quản lý điều chỉnh quy hoạch Trong giai đoạn thứ nhất, nhận đạo rà sốt quy hoạch, CQNN có thẩm quyền lập quy hoạch cần ghi nhận lại trạng SDĐ, lập hồ sơ tình trạng vi phạm Như vậy, CQNN có thẩm quyền rà soát lập hồ sơ ghi nhận mà không tiến hành hoạt động điều chỉnh quy hoạch Trong trường hợp diện tích đất lấn, chiếm lớn có nhiều hộ gia đình, cá nhân SDĐ cần phải tập trung quản lý CQNN có thẩm quyền lập kế hoạch, chương trình điều chỉnh quy hoạch SDĐ Nếu phát trường hợp đơn lẻ, diện tích đất lấn, chiếm khơng đáng kể, khơng gây ảnh hưởng hoạt động quản lý nhà nước, đời sống dân cư CQNN ghi nhận lại lưu hồ sơ Trong giai đoạn thứ hai, CQNN thực điều chỉnh quy hoạch hướng đến giải cấp Giấy chứng nhận Khi điều chỉnh quy hoạch SDĐ thực mục tiêu kinh tế - xã hội mang tính định kỳ kỳ quy hoạch, CQNN có thẩm quyền rà soát lại trường hợp SDĐ lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích SDĐ Việc rà sốt hướng đến cấp Giấy chứng nhận điều chỉnh quy hoạch theo cách thức đảm bảo có đánh giá tồn diện tình trạng SDĐ, nâng cao hiệu quy hoạch Hai là, vấn đề xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất tự khai hoang, trước hết cần xác định hành vi tự khai hoang cụ thể có vi phạm pháp luật đất đai hay không Nếu thời điểm khai hoang, hộ gia đình, cá nhân khơng vi phạm pháp luật đất đai áp dụng điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Khoản Điều 20 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Bên cạnh đó, áp dụng điều kiện Điều 101 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân SDĐ có hộ thường trú vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn đặc biệt khó khăn trực tiếp sản xuất nông nghiệp Trái lại, thời điểm khai hoang, hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật đất đai áp dụng điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Khoản Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thiết nghĩ, vấn đề áp dụng điều kiện công nhận trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tự khai hoang cần hướng đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ thể Áp dụng điều kiện công nhận theo cách thức giải mâu thuẫn mặt kỹ thuật lập pháp, không làm ảnh hưởng đến kết cấp Giấy chứng nhận hộ gia đình, cá nhân Nhìn chung, để điều kiện phù hợp quy hoạch giữ vai trò quan trọng xem xét cấp Giấy chứng nhận, trước tiên cần nâng cao công tác lập, điều chỉnh quy hoạch SDĐ cấp Quy hoạch SDĐ đồng bộ, thực chất, dự báo nhu cầu SDĐ tổ chức thực hiệu thúc đẩy hoạt động cấp Giấy chứng nhận đạt mục tiêu đề Bên cạnh đó, điều kiện quy hoạch phải áp dụng phù hợp trường hợp cụ thể xem xét cấp Giấy chứng nhận 40 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương đề tài nghiên cứu thực trạng pháp luật điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Từ thực trạng, tác giả đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật theo hướng áp dụng thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất Từ vấn đề phân tích, rút số kết luận sau: Giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất có nhiều loại khác nhau, hình thành qua nhiều thời kỳ dẫn đến hạn chế khả tiếp cận hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khó khăn hoạt động thụ lý, giải hồ sơ Nhằm khắc phục hạn chế này, cần tiếp tục có hướng dẫn chi tiết giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, nâng cao trình độ chun mơn giải hồ sơ cán quan nhà nước có thẩm quyền Cơng chức, chun viên giải hồ sơ phải hiểu giá trị pháp lý giấy tờ, đồng thời có hướng dẫn, tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện Khi thực tốt công tác trên, điều kiện có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất sở thúc đẩy hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Tiếp đến, điều kiện đất sử dụng ổn định điều kiện quan trọng giúp xác định nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng trình sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Những bất cập điều kiện đất sử dụng ổn định xuất phát từ hướng dẫn cách thức xác định tính ổn định chưa đầy đủ, thiếu thống Khẳng định điều kiện quan trọng phải làm rõ nguồn gốc sử dụng đất, chứng minh trình sử dụng đất liên tục Các hồ sơ, giấy tờ, thủ tục xác định đất sử dụng liên tục phải chặt chẽ, có rõ ràng Điều kiện đất sử dụng ổn định không trọng làm rõ nguy phát sinh tranh chấp, gây ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất hồ sơ chậm giải Đối với điều kiện khơng có tranh chấp đất đai, cụ thể hóa khái niệm làm rõ biểu tranh chấp đất đai hạn chế bất cập công tác cấp Giấy chứng nhận Vấn đề xác định tình trạng tranh chấp chưa trọng vào đặc điểm, biểu quan hệ tranh chấp Bên cạnh đó, trách nhiệm Ủy ban nhân dân cấp xã độ xác thông tin tranh chấp ghi nhận chưa đảm bảo Thiết nghĩ, nhận diện tranh chấp cần xác minh có quan hệ tranh chấp diễn thực tế hay khơng Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân cấp xã rà soát hồ sơ tranh chấp, chủ động phối hợp với quan chức khác công tác Khi tính chủ động đề cao giải tốt bất cập điều kiện đất khơng có tranh chấp 41 Quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng có vai trị quan trọng định hướng phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời có ý nghĩa hoạt động cấp Giấy chứng nhận Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng dự báo nhu cầu sử dụng đất, thúc đẩy đạt mục tiêu cấp Giấy chứng nhận Việc xác nhận thông tin phù hợp quy hoạch thuận lợi quy hoạch lập, điều chỉnh pháp luật, mang tính đồng thực chất Quy trình rà sốt, điều chỉnh quy hoạch, xem xét, cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai phải thống nhất, mang lại hiệu quản lý Nhìn chung, điều kiện quy hoạch cần xem xét hầu hết trường hợp cấp Giấy chứng nhận Đây điều kiện người sử dụng đất phải tuân thủ mục đích quản lý đất đai Nhà nước đặt 42 KẾT LUẬN CHUNG Công nhận quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hoạt động quan quản lý Trung ương, địa phương nước đặt mục tiêu giải nhanh chóng Trong tháng cuối năm 2016, Tổ công tác giải quyết, tháo gỡ khó khăn cấp Giấy chứng nhận theo Quyết định số 1014/QĐ-BTNMT Bộ trường Bộ Tài nguyên Môi trường triển khai làm việc với tỉnh, thành phố Kết điều tra tỉ lệ cấp Giấy chứng nhận địa phương đạt sau: Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đạt 96,97%, tỉnh Thanh Hóa đạt 92,5%, tỉnh Nghệ An đạt 90,4%, tỉnh Nam Định đạt 97,8%, tỉnh Thái Bình đạt 91,3%, Thành phố Hồ Chí Minh đạt 88%, Thành phố Hà Nội đạt 85,5%, Thành phố Hải Phịng đạt 85,3%20 Có thể thấy, hoạt động cấp Giấy chứng nhận thực với tâm cao địa phương nhằm thực tốt quản lý nhà nước đất đai Mục tiêu hồn thành cơng tác cấp Giấy chứng nhận đặt Điển hình Thành phố Hà Nội yêu cầu vào ngày 30/6/2017 Thành phố Hồ Chí Minh với mục tiêu đến cuối năm 2017 phải hoàn thành cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp đủ điều kiện Công tác cấp Giấy chứng nhận phải khẩn trương thực khơng nóng vội, giải thiếu pháp lý Các điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định phải tuân thủ, đồng thời tiếp tục nghiên cứu, xử lý mặt hạn chế khung pháp lý cấp Giấy chứng nhận Bên cạnh đó, yêu cầu đặt hệ thống pháp luật đất đai hệ thống hóa, chi tiết hóa điều kiện cấp Giấy chứng nhận, tạo chế xử lý trường hợp vướng mắc Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận thực trạng pháp luật Giấy chứng nhận, điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đề tài đưa kết luận sau: Hộ gia đình, cá nhân nhóm chủ thể sử dụng đất chiếm tỉ lệ lớn diện tích nước Tập trung giải quyết, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất yêu cầu cần thiết Xác định rõ nguyên nhân dẫn đến tình trạng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà chưa công nhận quyền sử dụng yêu cầu quan trọng trước xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho chủ thể Có hai nhóm nguyên nhân dẫn đến tình trạng gồm: nguyên nhân từ hoạt động quản lý nhà nước nguyên nhân từ người sử dụng đất Tùy thuộc trường hợp cụ thể có biện pháp xử lý, cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật Công nhận, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân mang lại lợi ích quản Bùi Quang Hậu (2016), “Không để chậm trễ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 18(248)/2016, tr 30 20 43 lý đất đai, nguồn thu tài Nhà nước tạo sở để người sử dụng đất thực quyền hợp pháp Tìm hiểu quy định pháp luật liên quan đến giấy tờ quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng công tác cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Giấy tờ quyền sử dụng đất bao gồm Giấy chứng nhận, giấy tờ hợp pháp giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cấp giấy tờ hợp pháp quyền sử dụng đất tiếp tục Nhà nước thừa nhận giá trị pháp lý, cấp đổi sang Giấy chứng nhận Khi sở hữu giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực cấp đổi sang Giấy chứng nhận trước thực giao dịch Thời điểm cấp Giấy chứng nhận trường hợp thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Nội dung trung tâm quy định cấp Giấy chứng nhận xử lý, cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp sử dụng đất Luật Đất đai 2013 phân chia trường hợp sử dụng đất vào (1) người sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đất (2) có vi phạm pháp luật đất đai thời điểm bắt đầu sử dụng đất hay khơng Mỗi trường hợp có điều kiện cấp Giấy chứng nhận tương ứng Tựu trung lại có bốn điều kiện bản, gồm: Có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất; đất sử dụng ổn định; đất sử dụng khơng có tranh chấp; phù hợp quy hoạch sử dụng đất Các điều kiện chi tiết hóa thủ tục, giấy tờ cụ thể giải cấp Giấy chứng nhận Về điều kiện có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, điều kiện đảm bảo người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ quan nhà nước lưu giữ giấy tờ hợp lệ Quy định hành giải số vấn đề phát sinh liên quan liệt kê cụ thể số nhóm giấy tờ, giải trường hợp thất lạc giấy tờ, quy định chế cung cấp thông tin giấy tờ phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, hạn chế điều kiện khơng thể liệt kê cụ thể tất giấy tờ hợp lệ đặt vấn đề khó khăn nhận diện thực tế Bên cạnh đó, xem có giấy tờ, song số trường hợp hộ gia đình, cá nhân tiếp cận giấy tờ này, dẫn đến bất lợi phải chứng minh thêm điều kiện khác Khắc phục hạn chế cho điều kiện cần có hướng dẫn chi tiết giấy tờ hợp lệ; mở rộng giải trường hợp phát sinh; giải thích, hướng dẫn cho người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ hợp lệ Về điều kiện đất sử dụng ổn định, điều kiện quan trọng giúp làm rõ nguồn gốc thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định Những xác định đất sử dụng ổn định dựa vào giấy tờ chủ yếu, bên cạnh ý kiến cộng đồng dân cư 44 sở giúp quan có thẩm quyền xác nhận điều kiện Vấn đề xác định đất sử dụng ổn định xảy vướng mắc thực tế áp dụng, nguyên nhân xuất phát từ hai mặt kỹ thuật lập pháp thủ tục thực Quyền lợi người có nhu cầu cấp giấy chứng nhận dễ bị xâm phạm xảy sai sót: không tiếp tục giải cấp Giấy chứng nhận xác định sai nghĩa vụ tài Như vậy, cần nhìn nhận ý nghĩa điều kiện sử dụng đất ổn định từ có cách thức áp dụng pháp luật phù hợp Về điều kiện đất khơng có tranh chấp, quan nhà nước có thẩm quyền đương nhiên không chấp nhận đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận có tranh chấp đất đai chưa giải Điều kiện tranh chấp đất đai mang tính tương đối Tuy nhiên, trọng điều kiện cấp Giấy chứng nhận hạn chế khiếu kiện, thể ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất Những sai sót xác nhận tình trạng tranh chấp đất đai, xảy khiếu kiện sau cấp Giấy chứng nhận dẫn đến mục đích cấp Giấy chứng nhận khơng đạt Nhìn chung, quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể Ủy ban nhân dân cấp xã phải chủ động thể trách nhiệm công tác xác nhận tranh chấp đất đai Về điều kiện phù hợp quy hoạch, xem xét quy hoạch cấp Giấy chứng nhận nhằm đảm bảo đất sử dụng phù hợp mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội địa phương Đây điều kiện phụ thuộc vào hoạt động quản lý Nhà nước, nhiên số trường hợp, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất trước thời điểm phê duyệt quy hoạch sở đạo điều chỉnh quy hoạch Có thể thấy, điều kiện quy hoạch có linh hoạt, hướng đến quyền lợi người sử dụng đất Trong trình áp dụng pháp luật điều kiện này, cần hướng đến khả thực thi quy định có lợi cho người sử dụng đất đồng thời đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quy hoạch Từ điều kiện pháp luật đặt nhằm giải cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, cần nhìn nhận tầm quan trọng cơng tác cấp Giấy chứng nhận Về phía quản lý nhà nước, hoạt động công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cần triển khai nhanh chóng để hồn thiện hệ thống quản lý, hệ thống thông tin đất đai Song song đó, phải ln bám sát điều kiện đặt ra, xác định xác thơng tin, thực chặt chẽ hồ sơ, thủ tục Về phía người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải phối hợp với quan có thẩm quyền, chủ động thực đăng ký đất đai, thực nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Luật Đất đai (Luật số 3-LCT/HĐNN8) ngày 29/12/1987 Luật Đất đai (Luật số 24-L/CTN) ngày 14/7/1993 Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Thuế thu nhập cá nhân (Luật số 04/2007/QH12) ngày 21/11/2007 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Nghị định số 120/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/11/2014 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 10 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 19/5/2014 Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 12 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 19/5/2014 Quy định hồ sơ địa 13 Thơng tư số 29/2014/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 02/6/2014 Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 27/1/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐCP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ B TÀI LIỆU THAM KHẢO 15 Đặng Nguyên Anh (2008), “Chính sách di dân xây dựng vùng kinh tế Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Xã hội, số 9(121)-2008, tr - 17 16 Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường (2015), Báo cáo Công tác quản lý nhà nước đất đai năm 2014, tháng đầu năm 2015 tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai vấn đề cần giải tháo gỡ, Hà Nội 17 Diệp Hồng Di (2012), Thủ tục hành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà hộ gia đình, cá nhân (Từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh), Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 18 Quyết định số 2712/QĐ-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường ngày 25/11/2016 phê duyệt công bố kết kiểm kê diện tích đất đai năm 2014 19 Bùi Quang Hậu (2016), “Không để chậm trễ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 18(248)/2016, tr 30 - 31 20 Nguyễn Văn Hồng (2007), Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật TP Hồ Chí Minh 21 Bùi Thị Thúy Hường (2015), Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học Quản lý đất đai, Trường đại học Khoa học tự nhiên – Đại học quốc gia Hà Nội 22 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Hồng Đức 23 Đặng Anh Quân (2012), “Đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác quy hoạch sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 4(44)/2012, tr 44 – 51 24 Thân Văn Tài (2015), “Vai trò Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc kiện đòi giấy thực tế”, Tạp chí Luật sư Việt Nam, số 10(20)/2015, tr 42 – 45 25 Thân Văn Tài (2016), “Thông tin Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 2(334)/2016, tr 57 – 61 26 Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến (2016), “Giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 2/2016 tr 43 – 51 27 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức 28 Trung tâm Từ điển học (2007), Từ điển tiếng Việt, Nhà xuất Đà Nẵng Tài liệu từ Internet 29 Ngọc Tiến, “Người dân năm mòn mỏi chờ cấp giấy CNQSD đất Đồng Nai: UBND xã “đá bóng” trách nhiệm”, http://baophapluat.vn/ban-doc/nguoi-dan-6nam-mon-moi-cho-cap-giay-cnqsd-dat-o-dong-nai-ubnd-xa-da-bong-trachnhiem-328759.html, truy cập 20/6/2017 PHỤ LỤC i Bản án số 249/2016/DS-ST Tòa án nhân dân quận Thủ Đức ngày 13/6/2016 việc Tranh chấp yêu cầu bồi thường thiệt hại xây dựng ii Thông báo số 169/TB-UBND Ủy ban nhân dân phường Linh Đơng ngày 14/12/2010 việc Hịa giải tranh chấp việc xây dựng gây ảnh hưởng nứt nhà liền kề iii Xác nhận Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Ủy ban nhân dân phường Linh Đông ngày 25/4/2016 iv Thông báo số 43/TB-UBND Ủy ban nhân dân phường Linh Đông ngày 25/4/2016 trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất phường Linh Đông, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh v Xác nhận Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Ủy ban nhân dân phường Linh Đông ngày 06/7/2016 vi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số CH04848 Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức cấp ngày 15/12/2016 ... CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Đất. .. khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu. .. Giấy có tên gọi ? ?Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất? ?? Luật Đất đai 2013 định nghĩa ? ?Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác