Bài viết này của tác giả nhằm phân tích chỉ ra các hạn chế, bất cập, từ đó đề xuất một vài kiến nghị nhằm góp phần sửa đổi, hoàn thiện luật đất đai cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện luật đất đai về vấn đề này.
Vấn đề quyền người sử dụng đất thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2013 Họ Tên: TS.Đặng Thị Bích Liễu Bộ mơn Luật Kinh doanh-Khoa Luật-Đại học Quốc gia Hà Nội Nhà E1,144 Xuân Thủy, Cầu giấy, Hà Nội, Việt Nam Số ĐT: 0913575525 Email: bichlieu61520@gmail.com I.TÓM TẮT BÀI VIẾT: Luật Đất đai năm 2013, đạo luật đất đai thứ tư Nhà nước ta ban hành kể từ thời điểm nước ta bắt đầu công đổi mới, chuyển đổi kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường có định hướng XHCN Luật Đất đai năm 2013 ban hành đánh dấu mốc quan trọng đổi điều chỉnh pháp luật quan hệ đất đai nước ta Trên tảng chế độ sở hữu toàn dân đất đai, Luật qui định mở rộng nhiều quyền người sử dụng đất so với đạo luật đất đai dược ban hành trước đó; Luật có nhiều qui định nhằm bảo đảm thực quyền người sử dụng đất, có quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế sau bảy năm thực cho thấy nhiều qui định Luật Đất đai 2013 chưa vào sống; vấn đề quyền người sử dụng đất chưa bảo đảm, quyền quan trọng người sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không bảo đảm Điều gây nhiều khó khăn, trở ngại lớn cho người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ với tư cách người sử dụng đất Bài viết tác giả nhằm phân tích hạn chế, bất cập, từ đề xuất vài kiến nghị nhằm góp phần sửa đổi, hoàn thiện luật đất đai nâng cao hiệu thực luật đất đai vấn đề II.NỘI DUNG Luật Đất đai năm 2013, đạo luật đất đai thứ tư Nhà nước ta ban hành kể từ thời điểm nước ta bắt đầu công đổi mới, chuyển đổi kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường có định hướng XHCN Luật Đất đai năm 2013 ban hành đánh dấu mốc quan trọng đổi điều chỉnh pháp luật quan hệ đất đai nước ta Trên tảng chế độ sở hữu 230 toàn dân đất đai, Luật qui định mở rộng nhiều quyền người sử dụng đất so với đạo luật đất đai dược ban hành trước đó; Luật có nhiều qui định nhằm bảo đảm thực quyền người sử dụng đất, có quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất Bài viết tập trung trình bày quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất có giấy tờ giấy tờ khơng thuộc loại giấy tờ qui định điều 100, 101 Luật Đất đai năm 2013 Có thể khẳng định, quyền Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất quyền người sử dụng đất Bởi, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thức cơng nhận Giấy chứng nhận phát sinh đồng thời bảo đảm quan trọng cho thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quan hệ đất đai Luật Đất đai 2013 Điều 98 khoản điểm a qui định: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất có đủ điều kiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo qui định điều 100, 101 102 luật Đất đai Theo đó, người có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đất (điều 100) hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất đất sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 không vi phạm pháp luật đất đai, UBND cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch chi tiết xây dựng đô thị, qui hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà 231 nước có thẩm quyền phê duyệt đói với nơi có quy hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (khoản 2, điều 101), Chính phủ qui định chi tiết Điều (khoản 3, điều 101) Trên sở qui định Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP qui định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013, điều 20 qui định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, cơng trình xây dựng từ trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/4/2004, UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất khơng có tranh chấp; việc sử dụng đất thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với qui hoạch sử dụng đất không phù hợp với qui hoạch sử dụng đất sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt qui hoạch sử dụng đất sử dụng đất nơi chưa có qui hoạch; chưa có thơng báo định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp phải thu hồi cơng nhận quyền sử dụng đất Về thực quyền người sử dụng đất liên quan đến qui hoạch sử dụng đất, Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất năm cấp huyện người sử dụng đất tiếp tục sử dụng thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật; trường hợp diện tích đất ghi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện công bố phải thu hồi để thực dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau năm chưa có định thu hồi chưa phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi chuyển mục đích phần diện tích đất ghi kế hoạch sử dụng đất Trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất khơng điều chỉnh, hủy bỏ có điều chỉnh, hủy bỏ không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ người sử dụng đất khơng bị hạn chế quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế qui định không quan có thẩm quyền thực thường bị bỏ qua thực quyền người sử dụng đất, thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 232 Mặc dù luật đất đai năm 2013 qui định rõ trường hợp nêu trên, nhiên thực tế cho thấy việc thực quyền người sử dụng đất, có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp nêu nhiều địa phương chưa thực với lý đất nằm qui hoạch phải chuyển mục đích sử dụng Điều theo chúng tơi vi phạm nghiêm trọng đến quyền người sử dụng đất, gây khó khăn cho người sử dụng đất thực quyền Tình trạng hiểu “qui hoạch treo”, có nơi qui hoạch kéo dài hàng chục năm chưa thực thực người sử dụng đất bị từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, ln phải tình trạng tạm bợ không xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình đất muốn sửa chữa khó khăn, phiền nhiễu Cũng liên quan đến vấn đề “qui hoạch treo”, theo quy định khoản Điều 91, điểm a khoản Điều 93 khoản Điều 94 Luật Xây dựng, điều kiện cấp phép cơng trình xây dựng thị, nhà riêng lẻ cấp phép xây dựng có thời hạn phải “phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất phê duyệt” nên thực tế địa phương tiến hành cấp giấy phép xây dựng Hiện nay, theo qui định Điều 22, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 Chính phủ, việc xử lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai lấn, chiếm quyền sử dụng đất; việc xử lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất giao không thẩm quyền đến trước ngày 01/4/2014 qui định Tuy nhiên, việc qui định trường hợp chưa thật rõ ràng, dẫn đến cách hiểu khác nhau, khó khăn cho q trình thực Về thực nghĩa vụ tài Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: Đối với giá đất tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất hạn mức 233 xác định theo Bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định, cịn phần diện tích đất vượt hạn mức xác định theo giá đất cụ thể phổ biến thị trường Dẫn đến tình trạng đất hai đất cạnh nhau, phần diện tích hạn mức giá đất tính theo Bảng giá đất, phần diện tích vượt hạn mức giá đất xác định theo giá đất cụ thể phổ biến thị trường, thực tế có hai mức giá khác Trong đó, theo quy định điểm d Khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Như vậy, quy định nêu có mâu thuẫn, không thống Một vài kiến nghị: - Cần thiết phải tổ chức thực rà sốt lại tồn qui định Luật Đất đai năm 2013, văn qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành văn pháp luật khác có liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, qui định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp mà người sử dụng đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất; qui định cấp giấy chứng nhận qui định tản mạn, qui định nhiều văn khác nhau, chưa thật rõ ràng, chưa bao quát hết trường hợp thực tế phát sinh đời sống, gây khó khăn cho quan có thẩm quyền thực cấp giấy chứng nhận khó khăn cho người sử dụng đất thực quyền hợp pháp lợi ích đáng Thiết nghĩ qui định trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất qui định văn luật cần qui định trực tiếp văn Luật Đất đai theo hướng cụ thể, rõ ràng đầy đủ hơn; tiến hành sửa đổi, bổ sung qui định bất cập, mâu thuẫn chồng chéo nhau, đảm bảo thống luật có liên quan đến thực quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền khác người sử dụng đất 234 Cần tiếp tục hoàn thiện qui định pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức thực qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Cần thiết tổng kết, đánh giá việc thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thời gian kể từ sau Luật Đất đai năm 2013 ban hành có hiệu lực thi hành đến Qua để rút mặt hạn chế, tồn trình tổ chức thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bởi thực tế có qui định quyền liên quan đến quyền người sử dụng đất văn Luật có qui định nhiều địa phương, quan, người có thẩm quyền nhận thức chưa đầy đủ thiếu tinh thần trách nhiệm, chí cố tình khơng thực hiện, gây khó khăn việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo qui định pháp luật đất đai Đặc biệt, phải kiên thực xóa bỏ tình trạng “qui hoạch treo”, khơng để “qui hoạch treo” trở thành rào cản, cớ để quan, người có thẩm quyền từ chối thực quyền người sử dụng đất, có quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Về trách nhiệm quan nhà nước, người có thẩm quyền (đặc biệt quyền cấp xã) quản lý, sử dụng đất đai cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định khoản Điều 28 Luật đất đai năm 2013 chung chung, chưa rõ ràng, nên có yêu cầu người sử dụng đất quan quản lý hồ sơ đất đai cịn gây khó khăn, tùy tiện cung cấp thơng tin chí khơng cung cấp thông tin, làm ảnh hưởng đến việc xác thực nguồn gốc đất, thông tin, vấn đề có liên quan đến qui hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất phục vụ cho việc thực quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền khác người sử dụng đất Thiết nghĩ qui định cần qui định cụ thể, rõ ràng Luật Đất đai 235 Thực trạng thi hành Luật đất đai năm 2013 TS Lê Kim Nguyệt – Bộ môn Luật Kinh doanh - Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Nhà E1, 144 Xuân Thuỷ, Cầu Giấy, Hà nội, Việt Nam Số điện thoại: 0982741204 Email: lekimnguyet0111@gmail.com Đất đai tài sản đặc biệt, tài nguyên quốc gia đồng thời tư liệu sản xuất vô quý giá Quốc gia giới Do vậy, việc khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai cần tăng cường đảm bảo thực tốt Đảng Nhà nước ta ln có quan điểm đắn, phù hợp việc xây dựng hoàn thiện sách pháp luật đất đai thời kỳ Luật đất đai 2013 Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, đạo luật quan trọng có tầm ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động phát triển kinh tế-xã hội Việt Nam Để tổ chức thực thi Luật Đất đai năm 2013, nhiều văn quy phạm pháp luật ban hành nhằm cụ thể hóa nội dung quản lý sử dụng đất đai phù hợp với thực tế địa phương nước, nhằm bảo đảm cân lợi ích chủ thể sử dụng đất Nhà nước, hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp… Có thể ghi nhận Việt Nam có nhiều nỗ lực q trình xây dựng hồn thiện pháp luật đất đai thực tiễn cho thấy việc quản lý sử dụng đất đai Việt Nam chưa thật hiệu quả, chưa tiết kiệm cịn lãng phí Khung pháp lý quản lý sử dụng đất đai chưa hồn thiện cịn nhiều lỗ hổng, hạn chế Vấn đề vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất đai xảy phổ biến hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Hiện tượng quan nhà nước giao đất, cho th đất khơng mục đích, khơng thẩm quyền, không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt…xẩy phổ biến, thường xuyên, liên tục làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích đáng chủ thể sử dụng đất Bên cạnh đó, việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quản lý đất đai trước sau cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; cấp, thu hồi giấy chứng nhận 236 quyền sử dụng đất; quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nhiều bất cập, vướng mắc q trình thực thi Sự thiếu hồn thiện thể chủ yếu hai khía cạnh: Khía cạnh thứ nhất, quy định quản lý sử dụng đất đai Việt Nam nhiều chồng chéo Luật đất đai 2013 số luật chuyên ngành khác Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư…; Khía cạnh thứ hai, chế thực thi pháp luật đất đai (chúng cho hạn chế lớn nhất) Do đó, việc hồn thiện pháp luật đất đai, xét tổng thể giải pháp hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung Việt Nam tất yếu khách quan Việc sửa đổi Luật Đất đai vào thời điểm cần thiết, cấp bách quan trọng, cần trọng số nội dung sau đây: Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trị quan trọng việc tạo sở cho quy hoạch ngành, lĩnh vực, quy hoạch vùng địa phương có liên quan đến sử dụng đất, tạo tính liên kết liên vùng; bảo đảm đồng bộ, thống nhất, tôn trọng tự nhiên nhằm xác định đất đai nguồn lực quan trọng đảm bảo mục tiêu phát triển bền vững Có thể nhận thấy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đất đai cho ngành, lĩnh vực đặc biệt xây dựng sở hạ tầng, xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu thị, khu dân cư quốc phịng, an ninh Việc giao đất, cho thuê, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất tỉnh thực theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, việc xây dựng triển khai thực quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nước ta giai đoạn vừa qua tồn số bất cập, vướng mắc làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến quyền lợi ích chủ thể sử dụng đất Đơn cử vài vấn đề Luật Đất đai 2013 quy định quy hoạch sử dụng đất không gian bề mặt đất đai mà chưa đề cập việc quy hoạch sử dụng đất phạm vi không gian bên mặt đất hay không gian ngầm mặt đất; Hơn nữa, theo nguyên tắc quy hoạch sử dụng đất, cấp phải phù hợp vào phân bổ tiêu loại đất quy hoạch sử dụng đất cấp Do việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp thực sau quy hoạch cấp phê duyệt, điều làm chậm tiến độ lập quy hoạch sử dụng đất cấp Bên cạnh đó, khó khăn cấp kinh phí thực nên tiến độ thực dự 237 án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhiều địa phương thời gian qua cịn chậm Thêm nữa, q trình đăng ký vào kế hoạch sử dụng đất năm, nhiều dự án chưa thẩm định, rà soát chặt chẽ trạng dự án đầu tư, diện tích đất sử dụng, lực nhà đầu tư, tính khả thi, hiệu dự án…; nhiều dự án chưa đáp ứng yêu cầu trình tự thủ tục theo quy định Chính thế, việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năm chậm, chưa đạt hiệu cao thực tế Hoạt động thẩm định lực tài chủ đầu tư dự án, tiến độ thực dự án, chất lượng cơng trình xây dựng cịn lỏng lẻo, chưa rà sốt chặt chẽ Tình trạng dự án treo cịn phổ biến dẫn đến vấn đề đầu cơ, chờ chuyển nhượng dự án nhằm trục lợi Việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năm địa phương nhiều vướng mắc bất cập Hoạt động lập quản lý quy hoạch khu đô thị, dân cư số khu vực chưa đảm bảo khoa học, thiếu đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật… Do vậy, trình sửa đổi Luật đất đai năm 2013 tới đây, cần quy định chặt chẽ công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo chất lượng quy hoạch thể tầm nhìn nhà nước có tính khả thi, tạo nguồn lực từ đất đai để phát triển đất nước Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất điều chỉnh, bổ sung nhiều nội dung Luật đất đai 2013 quy định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để sử dụng vào mục đích khác ngồi nêu cịn phải có văn chấp thuận Thủ tướng Chính phủ Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế - xã hội chủ đầu tư phải có lực tài để thực dự án đầu tư, phải ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án trước đó… Tuy nhiên, việc giao đất, cho thuê lại đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn phức tạp, khó kiểm sốt, chí khơng tn thủ pháp luật, cịn số vấn đề đặt trường hợp quy định thuê đất trả tiền hàng năm hạn chế quyền 238 người sử dụng đất, chủ đầu tư, có quyền sử dụng đất th, khơng thu hút nguồn vốn, ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư; thực tế việc quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích khu vực nhạy cảm quốc phòng, an ninh hạn chế… Có thể thấy, doanh nghiệp Nhà nước có lợi việc tiếp cận quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền lập kế hoạch sử dụng đất Từ dẫn đến việc hạn chế quyền tiếp cận quyền sử dụng đất thành phần kinh tế khác, có kinh tế tư nhân; đồng thời điều kiện để phát sinh tiêu cực quan hệ giao đất, cho thuê đất Hơn nữa, giao đất, cho thuê đất nêu chưa bảo đảm mục tiêu phát triển bền vững, công phân bổ nguồn lực thành phần kinh tế Chưa có thống đối tượng hình thức giao, cho thuê đất rừng với đối tượng, hình thức giao, cho thuê rừng Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất rừng với quyền sở hữu rừng quyền sử dụng đất rừng Luật Đất đai Luật Lâm nghiệp Việc chuyển đổi đất nông, lâm trường; giao đất rừng đồng bào dân tộc thiểu số nhiều bất cập, chưa hướng dẫn rõ ràng để thực Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định chặt chẽ việc giao đất có thu tiền giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất cho thuê đất hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nhiều bất cập Pháp luật đất đai quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp giao đất, cho thuê đất chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đất doanh nghiệp quản lý, sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định đối tượng giao đất, cho th đất khơng qua đấu giá cịn rộng, chưa cụ thể1 dẫn đến khó áp dụng thực tế Để giải vướng mắc, tồn nêu trên, chúng tơi cho cần hồn thiện quy định phân bổ đất đai Việt Nam mà cụ thể quy định theo hướng thu hẹp trường hợp giao đất, quy định rõ trường hợp đặc biệt không thu tiền sử dụng đất: trường hợp người sử dụng đất khơng có quyền chuyển nhượng, tặng cho ; Nên quy định theo hướng mở rộng trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quy định dùng công cụ thị trường để phân bổ sử dụng nguồn lợi đất đai hiệu Bổ sung tiêu chí, hạn mức sử dụng đất, giá đất làm giao, cho thuê đất Quy định chặt chẽ thời hạn, hình thức nộp tiền giao đất, thuê đất Theo Báo cáo Kết giám sát kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam 239 Về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt vấn đề nóng bỏng, gây nhiều xúc, tranh chấp khiếu kiện khó giải thực tế Luật Đất đai năm 2013 có nhiều bổ sung quy định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt so với Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, trình triển khai thực hiện, đến Luật Đất đai năm 2013 bộc lộ số bất cập công tác Đơn cử trình tự, thủ tục thu hồi đất quy định rải rác nhiều văn quy phạm pháp luật2 khác dẫn đến khó khăn việc nắm bắt để tuân thủ quy định pháp luật chủ thể sử dụng đất khiến cho quan có thẩm quyền áp dụng sai lệch, không đồng địa phương; Việc cưỡng chế thực định kiểm đếm bắt buộc chưa quy định chặt chẽ, thiếu đồng Luật Đất đai năm 2013 quy định chủ thể ban hành định cưỡng chế mà không quy định rõ chủ thể có trách nhiệm thực việc tổ chức cưỡng chế nên gây khó khăn cho quan nhà nước có thẩm quyền triển khai thực tế Đồng thời, trình tự, thủ tục thực định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc quy định khoản Điều 70 Luật Đất đai 2013 chưa quy định cụ thể chặt chẽ Không quy định cách cụ thể thời gian sau vận động, thuyết phục, đối thoại bị áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành; quy trình tiến hành buổi cưỡng chế thực định kiểm đếm nào, phương án cưỡng chế, nhiệm vụ thành viên tham gia cưỡng chế, biên cưỡng chế,…3 Điều dẫn đến vướng mắc trình thực thi pháp luật thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt Thực tế xẩy trường hợp thiếu thành phần dẫn đến kiếm đếm sai, gây khó khăn việc xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất Để khắc phục bất cập nêu vấn đề này, cho cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng hồn thiện khâu q trình thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc công khai, dân chủ, khoa học, chặt chẽ công bằng; Cần quy định chi tiết Xem Điều 67, 69, 70, 71 93 Luật Đất đai năm 2013; Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 28 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP; Điều 13 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT Xem Nguyễn Đức Hùng (2021), Một số bất cập quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013, https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/mot-so-bat-cap-trong-quy-dinh-ve-trinh-tu-thutuc-thu-hoi-dat-trong-luat-dat-dai-nam-2013-4553 truy cập ngày 20/10/2021 240 thành phần chức nhiệm vụ Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Nội dung thông báo thu hồi đất cần bổ sung nội dung giao nhiệm vụ lập thực phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Cần bổ sung quy định chi tiết cụ thể lấy ý kiến phản hồi ý kiến phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Quy đinh chi tiết công tác cưỡng chế thực định kiểm đếm bắt buộc, cụ thể chủ thể thực hiện, quy trình phương án cưỡng chế Về cưỡng chế thực định thu hồi đất cần bổ sung quy định chi tiết phương án cưỡng chế Về giá đất Tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao so với giá trị thực thực tế gây khó khăn công tác quản lý điều hành kinh tế vĩ mô, giảm nguồn thu ngân sách nhà nước tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư Pháp luật đất đai quy định giá đất phải phù hợp với giá thị trường điều kiện bình thường sở để thực giao dịch dân đất đai, thực thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Thực tế cho thấy, việc định giá đất theo thị trường khó khăn nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan khác công cụ quản lý nhà nước đất đai hạn chế, chưa đồng Việc xác định giá đất cụ thể số trường hợp chậm, chưa đáp ứng kịp thời tiến độ thu tiền sử dụng đất, thuê đất, tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất Có thể thấy, việc định giá đất thị trường thực đất đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp chưa có phương pháp định giá phù hợp Thậm chí, nhiều địa phương cịn vào giá đất để tính giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Điều bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ cơng nghiệp hóa, thị hóa Khung giá đất, Bảng giá đất Chính phủ quy định không theo kịp biến động thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất 20% giá thị trường Mặc dù có nhiều biện pháp khắc phục, việc Nhà nước thừa nhận tồn loại giá khác cho thấy, việc điều hành giá với hai loại công cụ hành khung giá; bảng giá giá đất thị trường: giá cụ thể lô đất tạo công bị động, gây khiếu khiện kéo dài thời gian qua4 Về vấn đề này, Nguyễn Thanh Hà (2021), Bất cập việc xây dựng khung giá đất đề xuất hoàn thiện, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam 241 cần xây dựng phương án xác định giá đất theo giá thị trường Cần tách thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thẩm quyền định giá đất cho hai quan độc lập với Điều nhằm kiểm soát việc thực thẩm quyền, tránh lạm dụng quyền lực nhằm mục đích tư lợi Về xử lý vi phạm pháp luật đất đai Từ 2013 đến năm 2020, toàn ngành Thanh tra thực 6.028 tra, phát vi phạm 2.127,6 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 67.011,5 đất, riêng Thanh tra Chính phủ thực 46 tra, phát vi phạm 79.968,84 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 25.351,6 đất Công tác quản lý đất đai cịn bng lỏng để xẩy nhiều vi phạm như: Quy hoạch sử dụng đất thiếu tính khả thi, không đồng bộ; việc giao, cho thuê đất khơng thẩm quyền, trình tự, thủ tục; lấn chiếm đất công để sử dụng; chuyển nhượng trái phép; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khơng quy định Tình hình đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai chiếm tỷ lệ cao 60% tổng số đơn khiếu nại, tố cáo nói chung, chủ yếu bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực dự án phát triển kinh tế xã hội, xây dựng chợ, trung tâm thương mại; đòi lại đất cũ, tranh chấp đất đai5… Như vậy, thực trạng vi phạm pháp luật đất đai diễn phổ biến phức tạp, việc xử lý vấn đề nêu cịn chậm chạm, thiếu xác, chưa hiệu quả, chưa kịp thời chưa dứt điểm Một nguyên nhân chủ yếu ý thức chấp hành, tuân thủ pháp luật đất đai phận cán bộ, đảng viên chủ thể sử dụng đất chưa đúng, chưa đầy đủ, chưa nghiêm; tồn tình trạng cán bộ, công chức lạm quyền, lợi dụng chức vụ quyền hạn tham ô, tham nhũng, sách nhiễu trục lợi trình quản lý sử dụng đất đai ảnh hướng đến an ninh, trật tự an toàn xã hội Trước thực trạng trên, để giải quyết, xử lý triệt để hành vi vi phạm pháp luật đất đai, cần nâng cao lực quản lý đất đai cho đội ngũ cán cấp; chủ động phòng ngừa, phát hiện, xử lý trường hợp vi phạm pháp luật đất đai Cần rà soát, đánh giá tổng thể thực trạng vi phạm pháp Xem: Đinh Văn Minh (2021), Vi phạm pháp luật đất đai qua công tác tra số giải pháp hoàn thiện, trang https://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/202108/vi-pham-phap-luat-ve-dat-dai-qua-congtac-thanh-tra-va-mot-so-giai-phap-hoan-thien-309902/ truy cập ngày 15/10/2021 242 luật đất đai, từ xem xét xử lý nghiêm cán bộ, công chức giao trách nhiệm quản lý đất đai vi phạm pháp luật đất đai người có liên quan, người đứng đầu quan, đơn vị; xử lý nghiêm cán bộ, công chức lạm quyền, tạo điều kiện cho đối tượng vi phạm pháp luật đất đai Kết luận Hệ thống pháp luật nói chung Việt Nam q trình hồn thiện, nội dung quản lý sử dụng đất đai nói riêng khơng nằm ngồi thực tế Trong thời gian qua, Đảng Nhà nước ta ln quan tâm đến việc hồn thiện sách pháp luật đất đai Tuy nhiên, với phát triển nhanh chóng kinh tế giới tiến hệ thống pháp luật quốc tế, đồng thời với chuyển kinh tế Việt Nam giai đoạn đại hóa - cơng nghiệp hóa quan tâm dường chưa đủ So với quy định pháp luật quốc gia có trình độ quản lý sử dụng đất đai hiệu cao quy định pháp luật Việt Nam vấn đề nhiều hạn chế Sự hạn chế ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế Việt Nam Như vậy, việc xây dựng pháp luật đất đai hoàn chỉnh, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam yêu cầu bắt buộc thiết thực thời điểm Chỉ đó, Việt Nam đủ khả điều kiện để hội nhập với kinh tế giới, tương lai không xa mà kinh tế Việt Nam hướng đến Tài liệu tham khảo: Báo cáo Kết giám sát kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Thanh Hà (2021), Bất cập việc xây dựng khung giá đất đề xuất hồn thiện, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam Nguyễn Đức Hùng (2021), Một số bất cập quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013, https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/mot-so-bat-cap-trong-quy-dinh-vetrinh-tu-thu-tuc-thu-hoi-dat-trong-luat-dat-dai-nam-2013-4553 truy cập ngày 20/10/2021 Đinh Văn Minh (2021), Vi phạm pháp luật đất đai qua công tác tra số giải pháp hoàn thiện, trang https://noichinh.vn/nghien-cuu-traodoi/202108/vi-pham-phap-luat-ve-dat-dai-qua-cong-tac-thanh-tra-va-mot-sogiai-phap-hoan-thien-309902/ truy cập ngày 15/10/2021 243 ... nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thức công nhận Giấy chứng nhận phát sinh... chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất Bài viết tập trung trình bày quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản. .. kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền