CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC 2 1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích. 2 2. Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích 2 3. Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng. 3 4. Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích 3 5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? 5 6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích). 6 7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ) 7 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11 1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?) 11 2. Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví dụ) 13 3. Các phương pháp định giá bất động sản: 14 Phương pháp so sánh trực tiếp 15 Phương pháp thu nhập 17 Phương pháp chi phí 19 Phương pháp thặng dư 21 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP. 24 1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 24 2. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp 24 3. Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài sản thông thường (bất động sản?) Phân tích? 25 4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 25 Phương pháp giá trị tài sản thuần 25 Phương pháp định giá chứng khoán 27 Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần 28 Phương pháp PER 29 Phương pháp định lượng goodwill 31
Mục lục CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích 2 Khái niệm giá trị tài sản, phân tích Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) .6 Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối đến hoạt động thẩm định viên? Ví dụ) CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11 Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, ý định giá?) 11 Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví dụ) 13 Các phương pháp định giá bất động sản: 14 Phương pháp so sánh trực tiếp .15 Phương pháp thu nhập 17 Phương pháp chi phí .19 Phương pháp thặng dư 21 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 24 Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 24 Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp .24 Sự khác tài sản doanh nghiệp tài sản thơng thường (bất động sản?) Phân tích? 25 Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp .25 Phương pháp giá trị tài sản 25 Phương pháp định giá chứng khoán .27 Phương pháp đại hóa dịng tiền 28 Phương pháp PER 29 Phương pháp định lượng goodwill 31 CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC Đ ỊNH GIÁ TRONG N ỀN KTTC Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích Khái niệm: Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản nguồn lực, kết hoạt động khứ mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản nguồn lực doanh nghiệp Kiểm sốt dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản cải vật chất tinh thần gọi chung nguồn lực có giá trị chủ sở hữu Đặc trưng: Tài sản tồn dạng vật chất Phi Vật Chất, hữu hình vơ hình song gọi chung nguồn lực Khái niệm tài sản xác định cho chủ thể định khơng thiết doanh nghiệp Có khoản lợi ích mà mang lại cho chủ thể tương lai Quyền sở hữu quy phạm pháp luật quy định quyền chủ thể tài sản Quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt Quyền sử dụng quyền khai thác công việc ứng dụng cơng dụng lợi ích tài sản, Quyền khai thác lợi ích mà tài sản mang lại Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu Để đánh giá mức độ lợi ích mà tài sản mang lại thiết phải xem xét đến quyền chủ thể Khái niệm giá trị tài sản, phân tích Khái niệm: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Đặc điểm: Được đo đơn vị tiền tệ Xác định thời điểm định Gắn liền với Chủ thể Chịu tác động hai nhóm nhân tố: cơng dụng hay thuộc tính hữu ích khả khai thác chủ thể Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng Khái niệm: Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Tại thời điểm định Đặc trưng: Sai số thẩm định giá - 10% Mang tính chất xác tương đối Thẩm định giá hỏi tính chuyên môn cao Giá trị tài sản tính tiền Đối tượng Thẩm định giá loại tài sản xong chủ yếu bất động sản Thẩm định giá việc ước tính giá trị tài sản thời điểm định Thẩm định giá cơng việc xác định cho mục đích định Thẩm định giá liệu, thông tin sử dụng để định giá giá trị tài sản liên quan cách trực tiếp gián tiếp đến thị trường Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường, Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,… Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích Các tình bị coi ép buộc? Yêu cầu việc phân tích giao dịch thương vụ so sánh? Khái niệm: giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc Giải thích khái niệm: Số tiền trao đổi: Giá trị thị trường đo đếm, tính tốn định lượng đơn vị tiền tệ Số tiền có nguồn gốc, ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản dựa sở khác mà ước tính Ước tính: số tiền dự báo tốn vào thời điểm giao dịch, số tiền quy định từ trước Thời điểm: giá trị tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác khơng cịn phù hợp Người bán sẵn sàng bán: Là người muốn bán tài sản khơng phải người nhiệt tình mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường Là người bán tài sản với mức giá tốt thị trường cơng khai sau trình tiếp thị Người mua sẵn sàng mua: Là người muốn mua không nhiệt tình mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường Là người không trả giá cao giá trị thị trường yêu cầu, người mua với giá thấp Sau q trình cơng khai: có nghĩa tài sản phải giới thiệu, trưng bày cách cơng khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi,mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trường, phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời gian thẩm định giá Khách quan, hiểu biết không bị ép buộc: Khách quan: bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ phụ thuộc gây mức giá giả tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc quyền khách quan Hiểu biết: bên định mua bán sở thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm tàn tài sản, đặc điểm thị trường thời gian thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khơn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua bán hợp lý thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết người mua người bán hành động phù hợp với thông tin thị trường mà nhận thời điểm Khơng bị ép buộc: bên không chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? Khái niệm: Giá trị Phi thị trường TS số tiền ước tính tài sản dựa đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường Giá trị phi thị trường bao gồm số khái niệm sau: Giá trị sử dụng giá trị tài sản sử dụng cho mục đích định khơng liên quan đến thị trường Giá trị đầu tư giá trị tài sản nhà đầu tư định cho dự án đầu tư định Giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình sản xuất kinh doanh Giá trị bảo hiểm số tiền bồi thường ước tính sở chi phí thay tài sản xảy trách nhiệm bồi thường không xem trọng đến việc xác định giá trị thị trường tài sản Giá trị tính thuế số tiền thể giá trị tài sản quy định văn pháp lý làm để số tiền thuế phải nộp cho nhà nước Giá trị lại giá trị tài sản khơng cịn tiếp tục sửa chữa để phục hồi, sử dụng Giá trị tài sản bắt buộc phải bán số tiền thu từ việc bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo giá trị thị trường người bán chưa Sẵn sàng bán người mua biết rõ bất lợi người bán Giá trị đặc biệt giá trị tài sản vượt Giá trị thị trường tài sản liên kết với tài sản khác tạo cộng hưởng mặt kỹ thuật lợi ích kinh tế Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Nhóm nhân tố chủ quan Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản sở giá trị để thực trình chuyển giao quyền sở hữu, giúp người bán xác định giá bán, người mua định giá mua sở để trao đổi mua bán Phục vụ tài tín dụng: cầm cố, chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vay Giá trị tài sản sở để thực hoạt động tài tín dụng Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản để xác định thời hạn cho thuê, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời hoạt động cho thuê, điều kiện điều khoản cho thuê theo hợp đồng Phát triển tài sản đầu tư: giá trị tài sản sở giá trị định lựa chọn phương án đầu tư Định giá doanh nghiệp: giá trị tài sản sở giá trị để thực hoạt động liên quan đến doanh nghiệp sáp nhập, hợp nhất, chia tách phá sản doanh nghiệp Định giá theo pháp luật: Nhà nước định giá tài sản để tính thuế phải biết giá trị tài sản Trong trình thi hành án giải tranh chấp, Khiếu nại, Kiện tụng Nhóm nhân tố khách quan Các yếu tố mang tính vật chất: Cơng dụng thuộc tính sở hữu vốn có tài sản, thơng thường cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn Ngồi cịn bị phụ thuộc vào khả khai thác chủ thể cơng dụng thuộc tính tài sản Vì tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố ảnh hưởng trực tiếp Phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị Cần thẩm định cho phù hợp Yếu tố pháp lý: Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng Thơng thường quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại (điều tài sản bất động sản) Nhà nước thường bảo hộ quyền trước pháp luật, quyền phép hay không phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viên cần nắm quy định mặt pháp lý quyền chủ thể giao dịch cụ thể liên quan đến tài sản cần thẩm định Yếu tố kinh tế: Cung cầu hai tố phản ánh đặc tính khách quan giá trị hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản Thơng thường giá trị tài sản tỉ lệ thuận với yếu tố cầu tỉ lệ nghịch yếu tố Cung Đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu: độ khan hiếm, sức mua, thu nhập, nhu cầu có khả tốn giao dịch mua bán tài sản dự báo thay đổi yếu tố tương lai để thẩm định viên xác định giá giao dịch dựa vào giá trị thị trường giá trị Phi thị trường để dự kiến, ước tính cách xác thực giá trị thị trường tài sản cần thẩm định Yếu tố khác: Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng miền, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ thị hóa,… yếu tố mang tính vùng miền địa phương Do ảnh hưởng yếu tố khác đến tính xác giá trị tài sản đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá nước thường không cho phép công ty thẩm định viên nước hoạt động cách tự lập lãnh thổ quốc gia mà liên doanh với tổ chức nước Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, c s ở, tuân thủ nguyên tắc chi phối đến hoạt động th ẩm định viên? Ví dụ) Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Cơ sở nguyên tắc Dựa quan điểm, quan niệm sử dụng tài sản người ln có xu hướng khai thác cách tối đa lợi ích mà tài sản mang lại nhằm bù đắp chi phí phải bỏ Vì giá trị tài sản theo nguyên tắc xác định hay thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu Nội dung nguyên tắc: Một tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đem lại lợi ích khác cho chủ thể giá trị tài sản xác định điều kiện sử dụng tốt hiệu Để tài sản sử dụng cách tốt hiệu phải thỏa mãn đồng thời điều kiện theo IVSC: Tài sản sử dụng bối cảnh tự nhiên, có thực Tài sản sử dụng điều kiện phép mặt pháp lý Tài sản sử dụng phải đặt điều kiện khả thi mặt tài Ví dụ mảnh đất Yêu cầu vận dụng Thẩm định viên cần phải tình việc sử dụng tài sản, hội sử dụng tài sản phân biệt giả định tình phép hay khơng phép sử dụng tài sản, đảm bảo khả tài hay khơng thỏa mãn, tài sản tồn thực hay không tồn Thẩm định viên Phải khẳng định tình sử dụng tài sản tình coi sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc thay Cơ sở nguyên tắc: Một người mua thận trọng có đầy đủ thông tin cách chi tiết hợp lý tài sản khơng chấp nhận bỏ khoản tiền nhiều để có tài sản tương tự để thay Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao giá trị tài sản theo nguyên tắc xác định tổng chi phí thị trường phải bỏ để tạo tài sản tương đương thay Hay nói cách khác giá trị tài sản khơng vượt q chi phí phải bỏ để có tài sản tương đương thay (giá trị tài sản tổng chi phí thị trường phải bỏ ra) Ví dụ lấy sản phẩm khác Yêu cầu sử dụng nguyên tắc: Thẩm định viên cần phải trang bị kiến thức, hiểu biết loại tài sản Cần thay tài sản Cần thẩm định Thẩm điện viên cần phải trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản với nhằm đảm bảo tính chất so sánh giá cả, chi phí, giá thành sản xuất làm sở hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản Cần thẩm định Thẩm định viên cần nắm diễn biến thị trường thời điểm thẩm định, phân tích biến động của cung cầu ảnh hưởng đến giá trị giá tài sản Cần thẩm định tài sản thay Nguyên tắc dự kiến Các khoản lợi ích tương lai Cơ sở lý luận: Xuất phát trực tiếp từ Định nghĩa giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Tại thời điểm định Bản chất Thẩm định giá cơng việc mang tính ước tính, dự kiến Các khoản lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, để ước tính giá trị tài sản Nội dung nguyên tắc Giá trị tài sản ln định lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản Cần thẩm định Ví dụ Yêu cầu vận dụng nguyên tắc Thẩm định viên phải dự kiến lợi ích mà tài sản mang lại thiết phản phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản Nguyên tắc vận dụng để ước tính với tài sản có ý nghĩa thực tiễn áp dụng để thẩm định giá tài sản tạo thu nhập tiền Thẩm định phải thu thập thông tin liên quan đến tài sản Cần thẩm định cụ thể thông tin giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn đầu tư động thái thị trường để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh ước tính giá trị tài sản Cần thẩm định Nguyên tắc đóng góp Cơ sở nguyên tắc Xuất phát trực tiếp Định nghĩa giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Theo thuyết hệ thống tổng giá trị tài sản có giá trị cao tổng phận tài sản đơn lẻ cộng lại Nội dung nguyên tắc Ví dụ: Giá trị tài sản hay phận cấu thành tài sản bị phụ thuộc vào diện hay không nhận diện phận kết cấu tài sản làm cho giá trị tài sản tăng lên hay giảm Yêu cầu vận dụng Thẩm định viên ước tính giá trị tài sản dựa ngun tắc đóng góp thiết khơng cộng dồn phận tài sản để ước tính giá trị tài sản mà tiếp cận cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi phận tài sản diện hay không diện tổng thể tài sản Nguyên tắc cung cầu Nội dung Giá thị trường cạnh tranh hồn hảo thừa nhận có tính khách quan giá trị thực tài sản Trên thị trường khác, sức ép cung cầu giá có khoảng cách xa so với giá trị thực Định giá tài sản phải đặt tác động yếu tố cung cầu Cơ sở: chủ yếu phổ biến việc thẩm định giá trị tài sản dựa vào giá trị thị trường Giá trị thị trường tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỉ lệ nghịch yếu tố cung Hai yếu tố thay đổi theo thời gian Yêu cầu: Thẩm định viên phải đánh giá tác động yếu tố cung cầu giao dịch khứ dự báo ảnh hưởng chúng tương lai nhằm xác minh tài sản Cần thẩm định nên đánh giá sở Giá trị thị trường hay giá trị Phi thị trường 10 Phương pháp thu nhập xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai Lập luận theo phương pháp cho giá trị bất động sản xác định dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Để thuận tiện q trình tính tốn Người ta thường đưa hết dòng thu nhập dự kiến tương lai thời điểm Vì giá trị bất động sản xác định giá trị tất khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho chủ thể b) Điều kiện áp dụng Phương pháp thu nhập sử dụng để định giá bất động sản có khả mang lại khoản thu nhập ổn định hàng năm dự báo trước cách hợp lý Trong điều kiện thị trường xu hướng thương mại hóa bất động sản Vì bất động sản đưa vào kinh doanh tạo thành Thu nhập, có sở tính dịng thu nhập áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị Phương pháp thường áp dụng để tư vấn định lựa chọn phương án đầu tư c) Các bước tiến hành Bước 1: ước Tính thu nhập hàng năm bất động sản Bước 2: ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo thu nhập hàng năm Bước 3: ước tính thu nhập ròng năm dựa vào chênh lệnh thu nhập hàng năm chi phí hàng năm (= bước – bước 2) Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn Cách 1: lấy lãi suất diều kiện không rủi ro + phụ phí Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết khấu Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình loại hình kinh doanh thị trường Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào cơng thức vốn hóa CT: d) Các dạng định giá phương pháp thu nhập Phương pháp vốn hóa trực tiếp Được áp dụng trường hợp thu nhập BĐS qua năm không đổi số năm đầu tư vô hạn 17 Bước : ước tính thu nhập hoạt động ròng năm mà BĐS tạo ra: Thu Thất thu Chi phí hoạt Thu nhập hoạt nhập khơng sử dụng - động (duy tu, = động ròng tiềm hết công suất tu sửa, bảo hoạt động dưỡng) Bước 2: xác định tỷ lệ lãi thích hợp để tính tốn Bước 3: ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào khoản thu nhập bình quân hàng năm ổn định tương lai Phương pháp chiết khấu dòng tiền Thu nhập ròng năm ổn định CT: Thu nhập rịng năm khơng cố định CT: e) Ưu điểm Phương pháp thu nhập lý thuyết có sở chặt tiếp cận cách trực tiếp từ khoản thu nhập hay khoản lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Về phương pháp đơn giản, dễ áp dụng, dễ tính tốn ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền phương pháp đạt độ xác cao dự kiến khoản thu nhập tương lai đảm bảo độ tin cậy cao f) Nhược điểm Do việc ước tính dự kiến dự báo dịng tiền tương lai khó khăn sai số xảy hệ kết định giá bị ảnh hưởng lớn trước thay đổi nhỏ tham số q trình tính tốn Phương pháp chi phí a) Cơ sở lý luận Phương pháp chi phí xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc thay 18 Lập luận theo phương pháp cho giá trị bất động sản xác định ngang với tổng chi phí thị trường phải bỏ để tạo bất động sản tương đương thay thế b) Điều kiện áp dụng Phương pháp chi phí sử dụng để định giá bất động sản sử dụng với mục đích riêng biệt trường học, bệnh viện, thư viện, trụ sở làm việc, đình chùa, khu chế xuất, đập thủy điện, Bến tàu, Bến Cảng,… Phương pháp chi phí sử dụng theo hoạt động như: Trích tiền bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi phí ví phương pháp cứu cánh cuối khơng tìm kiếm bất động sản tương đương thay kiện thị trường liên quan đến tài sản Cần thay c) Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính giá trị lơ đất BĐS, cách coi đất trống sử dụng tài nguyên vô hạn quanh nhà Bước 2: ước tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có đất Bước 3: ước tính mức độ giảm giá tích lũy cơng trình Bước 4: ước tính giá trị cơng trình xây dựng chi phí xây dựng hành trừ số tiền giảm giá (=B2- B3) Bước 5: tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị mảnh đất + giá trị cơng trình xây dựng (=B1+B4) Các loại chi phí Chi phí tái tạo Là chi phí hành để thay cơng trình mục tiêu bao gồm điểm lỗi thời Cơng trình tái tạo xác cơng trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu kể sai lầm mặt thiết kế, tính khơng hiệu lỗi thời Xét lý thuyết, “chi phí tái tạo” cho giá trị xác hơn, khơng thực, thực tế, khó tìm nguồn tài trợ để tái tạo lỗi thời khơng hiệu Chi phí thay Là chi phí hàng để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận bị lỗi thời 19 Thơng thường, “ chi phí thay thế” thấp “ chi phí tái tạo”, khơng tính đến chi phí tái tạo phận lỗi thời tính tốn dựa vật liệu kỹ thuật đại, “ chi phí thay thế” có tính thực tiễn cao, nên thực tế thường sử dụng nhiều so với “ chi phí tái tạo” Mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng Tỷ lệ giảm giá: Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế cơng trình để tính hao mịn từ tính giảm giá cơng trình CT: %KH = Căn vào hư hỏng hao mịn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình CT: %KH = H: hao mịn cơng trình xây dựng, tính theo tỷ lệ % Hki : hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % Tki : tỷ trọng kết cấu thứ i tổng tỷ trọng cơng trình N: số kết cấu cơng trình o Tuổi thọ kinh tế thời gian sử dụng tối đa xét hiệu kinh tế o Tuổi hiệu thời gian sử dụng thực tế có hiệu d) Ưu điểm Được sử dụng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá BDS thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo tương lai Là cứu cánh cuối phương pháp khác sử dụng Thích hợp đánh giá BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt việc ước tính theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nhiệm thẩm định viên Do đó, nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế sai sót cung cầu có biểu thái 20 e) Hạn chế: Pp chi phí phải dựa vào liệu thị trường nên hạn chế pp so sánh trực tiếp với pp chi phí Chi phí nói chung không với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực thực tế chưa có pp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi Địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng Nhìn chung pp dùng trường hợp quan trọng f) Điều kiện áp dụng Là phương pháp thích hợp định giá nhiều loại BĐS dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, sở lọc dầu,… đặc biệt cơng trình xây dựng cơng cộng có chứng thị trường để so sánh Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu Pp vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị BĐS Pp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra pp khác Phương pháp thặng dư a) Cơ sở lý luận: Là dạng đặc biệt pp đầu tư, pp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ nguyên tắc định giá Pp thặng dư dựa chủ yếu nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc giá trị BĐS xác định dựa vào diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm Chi phi phát Giá trị triển ( bao Giá trị BĐS ( giá trị = gồm lãi phát triển thặng dư) nhà đầu tư) 21 b) Các bước tiến hành Bước 1: xác định cách SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển Bươc 3: ước tisnht chi phí phát triển Bước 4: xác định giá trị lại (GT thặng dư cho đất) = tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu c) Ưu điểm Được sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm phát triển Là pp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu Pp mơ lại cách thức phân tích, đánh giá hội đầu tư vào BĐS Vì vậy, có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển BĐS d) Nhược điểm: Khó khăn việc xác định phương án SDTNVHSD Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền e) Điều kiện áp dụng Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN Đối tượng BĐS có phát triển có tiềm để phát triển BĐS thể đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo Để cao khả ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện đại đánh giá phương án phát triển BĐS Là pp nhà thầu xây dựng, công ty KDBDS sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào BĐS… người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hóa làm cho ngơi nhà có giá trị cao chi phí bỏ 22 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp Khái niệm: Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản riêng, có trụ sở giao dịch cố định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh Đặc trưng: Doanh nghiệp loại hình tài sản - có giá trị Doanh nghiệp tổ chức kinh tế Doanh nghiệp tổ chức nhà đầu tư Doanh nghiệp tài sản Giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình kinh doanh Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp Khi đưa định kinh doanh tài chính, doanh nghiệp quan tâm: Khả sinh lời doanh nghiệp xu hướng tương lai Tình hình tài doanh nghiệp Mức độ tin cậy mặt báo cáo tài doanh nghiệp Các khoản đầu tư doanh nghiệp quan tâm đến tỷ suất sinh lời nhà đầu tư Chiến lược kinh doanh doanh nghiệp thời kỳ Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp Có nhóm yếu tố tác động Nhóm 1: yếu tố thuộc môi trường kinh doanh: Môi trường kinh doanh tổng quát Môi trường kinh tế Mơi trường trị Mơi trường văn hóa – xã hội Môi trường khoa học – công nghệ Môi trường đặc thù: Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp 23 Mối quan hệ với quan Nhà nước Quan hệ nội doanh nghiệp Nhóm 2: yếu tố thuộc doanh nghiệp Hiện trạng tài sản doanh nghiệp Vị trí kinh doanh Uy tín kinh doanh Trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động Năng lực quản trị kinh doanh Sự khác tài sản doanh nghiệp tài s ản thơng th ường (b ất động sản?) Phân tích? Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp Các phương pháp trình bày nội dung phương pháp, sở lý luận, phương pháp xác định (cơng thức có, giải thích cơng thức), ưu nhược điểm điều kiện áp dụng Chú ý: Các phương pháp sử dụng VN? Phương pháp giá trị tài sản a) Cơ sở lý luận Doanh nghiệp giống loại hàng hóa thơng thường Sự hoạt động doanh nghiệp dựa lượng TS có thực TS diện rõ ràng, cụ thể tồn doanh nghiệp, cấu thành nên thực thể doanh nghiệp TS DN hình thành từ vốn đầu tư ban đầu bổ sung trình phát triển SXKD b) Phương pháp xác định Cách 1: dựa vào bảng CĐKT GTDN= tổng giá trị tài sản – tổng giá trị khoản nợ mà doanh nghiệp phải trả Ưu: dễ tính tốn Nhược: thường lập vào cuối niên độ kế tốn khơng đảm bảo tính thị trường mà ta tiếp cận Cách 2: dựa vào bảng CĐKT có đánh giá lại tất nghiệp vụ kinh tế phát sinh trình SXKD DN tính đến thời điểm thẩm định Giá trị thực tế doanh nghiệp không bao gồm : 24 Giá trị tài sản chấp, góp vốn liên doanh, liên kết tài sản DN TS không cần dùng, ứ đọng chờ lý Các khoản nợ phải trả có … Chi phí xây dựng dở dang cơng trình có định hỗn cấp có thẩn quyền trước thời điểm xây dựng Các khoản đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác chuyển cho đối tác theo quy định cấp có thẩm quyền TS theo cơng trình phúc lợi đầu tư vào nguồn quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi DN nhà cán công nhân viên DN Căn xác định giá trị thực tế DN Báo cáo TS để xác định giá trị doanh nghiệp Số lượng, chất lượng TS kiểm kê phân loại thực tế Giá trị quyền sử dụng đất, khả sinh lời DN Số liệu sổ kế toán DN thời điểm xây dựng giá trị DN Giá trị thị trường TS tịa thời điểm định giá Xác định giá trị thực tế tài sản DN Giá trị thực tế TS xác định đồng VN, TS hạch toán ngoại tệ quy đổi thành đồng VN theo tỷ giá giao dịch bình qn thị trường NHNN cơng bố thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp Đối với TS vật đánh giá lại TS mà công ty tiếp tục sử dụng Giá trị thực = tế TS Nguyên giá (tính theo giá trị thị trường thời điểm định giá) x Chất lượng lại ( TS thời điểm định giá) Tài sản tiền mặt, tiền gửi, giấy tờ có giá xác định sau: Tiền mặt xác định theo biên ký quỹ Tiền gửi xác định theo số dư đối chiếu xác nhận với ngân hàng nơi DN mở tài khoản Giấy tờ có giá xác định theo giá giao dịch thị trường khơng có giao dịch xác định theo giá giấy tờ Các khoản nợ phải thu xác định theo số dư thực tế sổ kế toán sau đối chiếu xử lý 25 khoản chi phí dở dang SXKD đầu tư xây dựng giá trị tài sản ký cược, kỹ quỹ ngắn hạn dài hạn xác định theo số dư thực tế sổ kế tốn TS vơ hình có xác định theo giá trị cịn lại hạch toán sổ kế toán giá vốn đầu tư dài hạn DN giá trị quyền sử dụng đất thực theo quy định điều 31 33 NĐ59/2011 Các khoản nợ phải Giá trị thực tế vốn Giá trị thực tế trả sử dụng nguồn = NN DN DN kinh phí nghiệp ( có) Nợ thực tế phải trả = Tổng khoản nợ phải trả DN - Các khoản nợ khơng phải tốn c) ưu nhược điểm điều kiện áp dụng d) Điều kiện áp dụng VN: Phương pháp định giá chứng khoán a) Cơ sở lý luận Khi xảy khủng hoảng kinh tế, tài tiền tệ, giá cá lại chứng khoán đột ngột tăng đột ngột giảm với tốc độ chóng mặt b) Cơng thức tính toán PVo = PVo: giá trị hàng Cp Dt : thu nhập từ cổ tức CP năm t Pn : giá trị CP năm n i: tỷ suất hóa n: số năm nhận thu nhập c) Điều kiện áp dụng VN PP định giá chứng khoán sử dụng cách tương đối phổ biến VN thực tế phương pháp sử dụng nhiều DN phát hành chứng khoán Tuy nhiên, để kết pp tương đối xác hạn chế sai số nhà đầu tư cần ý đến: 26 Độ tin cậy số liệu Các nhà đầu tư cần quan tâm đến yếu tố tạo nên giá trị vơ hình DN ( ví dụ: chất lượng sản phẩm, trình độ quản lý, trình độ tay nghề, chất lượng,…) Các nhà đầu tư cần quan tâm đến yếu tố rủi ro hoạt động cơng ty như: tình hình thị trường, triển vọng cơng ty điều ảnh hưởng lớn đến thời gian hoạt động thời gian chiết khấu công ty Phương pháp đại hóa dịng tiền a) Cơ sở lý luận b) Pp xác định: Dòng tiền = Dòng tiền vào - Dòng tiền DADT Dòng tiền vào: khấu hao TSCĐ, Lợi nhuận thuần, giá trị lý TSCĐ, Dòng tiền ra: chi đầu tư vào TSCĐ TSLĐ Xác định tỷ lệ chiết khấu: i= f(t) : tỷ trọng nguồn vốn loại t tổng số i(t): chi phí sử dụng vốn loại t Phương pháp xác định: Vo = Trong đó: Vo : giá trị DN CFt : thu nhập năm thứ t Vn : giá trị DN cuối chu kỳ đầu tư I: tỷ suất hóa Bước 1: Dự báo dài hạn dòng tiền vào dòng tiền Dự báo chu kỳ đầu tư n Dự báo giá trị doanh nghiệp thời điểm cuối chu kỳ Vn Bước 2: xác định tài sản chiết khấu, tài sản xuất lựa chọn nguyên tắc vừa thể yếu tố thời giá tiền tệ vừa tính đến yếu tố rủi ro 27 Bước 3: xác định giá trị dòng tiền Phương pháp áp dụng phổ biến quốc gia có thị trường chứng khốn phát triển nơi có đầy đủ thơng tin q khứ để nhà đầu tư dự báo tương đối xác tình hình tài rủi ro doanh nghiệp Việc áp dụng phương pháp Việt Nam tương đối khó khăn doanh nghiệp chưa có thói quen lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn đặc biệt dự báo dịng tiền vào dịng tiền gặp khó khăn số vấn đề sau: Khó khăn việc lập kế hoạch tạo dòng tiền hoạt động vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi ro khó có khả dự báo dịng tiền tăng lên nhiều năm phương pháp thường áp dụng từ đến 10 năm Tuy nhiên Việt Nam dự báo dịng tiền xác đến hai năm việc dự báo khó xác cho năm tiếp Khó khăn việc đưa kế hoạch chi tiêu vốn dòng tiền vào dòng tiền thường gắn với hoạt kế hoạch chi tiêu vốn Trong năm doanh nghiệp hoạt động hiệu nhà quản trị thường thắt chặt chi tiêu Như giả thiết kế hoạch chi tiêu thay đổi dẫn đến thay đổi giả định dễ dẫn tới thay đổi kết Rất khó Xác định tỷ lệ chiết khấu tỷ lệ tăng trưởng Mức độ tăng trưởng doanh nghiệp thường thay đổi nhanh, có doanh nghiệp đạt mức độ tăng trưởng trì thời gian lâu dài Phương pháp PER a) Cơ sở lý luận (chỉ số P/E) Tỷ số giá thị trường thu nhập PER hay P/E quan hệ tỉ lệ giá thị trường chi phí với thu nhập (lợi nhuận sau thuế) chi phí Nó phản ánh để có đồng thu nhập từ chi phí, người đầu tư sẵn sàng trả tiền b) Cách tính: P/E = P/E = Giá trị doanh nghiệp ước tính theo hệ số di truyền Chỉ số P/E thấp: Cổ phiếu đánh giá thấp 28 Cơng ty gặp vấn đề tài Công ty xuất lợi nhuận đột biến bán tài sản Công ty vùng định chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ Chỉ số P/E cao: Chi phí đánh giá cao Triển vọng công ty tương lai tốt Công ty vùng đáy chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ Lợi nhuận mang tính tạm thời c) Ưu điểm: Phương pháp phổ biến, ước lượng nhanh chóng phù hợp với nhu cầu nhà đầu tư Có thể phương pháp hiệu thị trường chứng khoán hoạt động ổn định, yếu tố đầu giảm tới mức thấp Xác định nhanh chóng giá trị doanh nghiệp, phản ánh tương đối xác tín hiệu thị trường ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp Có thể dùng để đánh giá chi phí trường hợp sáp nhập, mua lại, phát hành cổ phiếu lần đầu công chúng Là công cụ hiệu để biết giá trị lượng vốn d) Nhược điểm Thiếu Cơ sở lý thuyết rõ ràng, mang nặng tính kinh nghiệm đó, thiếu tính thuyết phục Tỉ số PER doanh nghiệp khác nhau, số ngành bị sai số nhiều tính giá trị trung bình tỷ số Chỉ phản ánh giá trị e) Thực trạng Việt Nam: Thống kê thị trường Việt Nam cho thấy Xu hướng dùng P/E để định giá không Nhiều phương pháp khác, nhiên phương pháp áp dụng phổ biến thị trường chứng khoán, chủ yếu: doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân đầu ngành có tên tuổi thị trường Khó khăn Chỉ số P/E Việt Nam khơng thể số trung bình ngành, khơng đại diện tồn hoạt động thị trường Trên thị trường nước ta chưa có tổ chức đứng thu thập thống kê số liệu ngành như: doanh thu tỷ suất sinh lời trung bình ngành, thống kê P/E trung bình ngành Phương pháp định lượng goodwill a) sở lý luận: 29 Giá trị doanh nghiệp không bao gồm giá trị TSHH mà bao gồm giá trị tài sản vơ hình Giá trị tài sản vơ hình DN tính giá trị khoản thu nhập TS vơ hình tạo ra, tức giá trị khoản siêu lợi nhuận Lợi thương mại mức chênh lệch lợi nhuận doanh nghiệp thu với mức lợi nhuận thông thường thị trường với lượng tài sản đưa vào doanh nghiệp lợi nhuận siêu ngạch tài sản vơ hình doanh nghiệp tạo b) Phương pháp xác định Vo = ANC + GW GW = Vo : giá trị DN ANC: giá trị tài sản GW: giá trị tài sản Bt : Lợi nhuận năm t At : giá trị tài sane đưa vào kinh doanh r: TSLN “bình thường” TS đưa vào kinh doanh r.At: lợi nhuận bình thường TS năm t Bt - r.At : siêu lợi nhuận năm t c) Lợi thương hiệu: Sự trung thành thương hiệu làm cho khách hàng tiếp tục mua Giá cao cấp (dựa thương hiệu) cho phép doanh nghiệp có lãi cao Thương hiệu mạnh tạo tín nhiệm thuận lợi cho việc giới thiệu thêm sản phẩm Thương hiệu mạnh cho phép giá trị chi phí cao hơn, lợi ích nhiều Thương hiệu mạnh lợi có giá trị rõ ràng bền vững d) Hạn chế: Khó khăn ước lượng tỷ suất hóa (i) chu kỳ đầu tư (n) Bên cạnh việc dự báo thêm dịng tiền vào như: 30 KHTSCĐ, lợi nhuận thuần, vốn đầu tư lại làm phức tạp thêm vấn đề Đối với doanh nghiệp nhỏ khơng có dấu chiến lược kinh doanh chiến lược kinh doanh không rõ ràng phương pháp này, chừng mực đó, nói cịn nhiều tính lý thuyết Phương pháp háo dòng tiền đòi hỏi người đánh giá phải có lực chuyển mơn tài ba lĩnh vực thẩm định dự án đầu tư có 31 ... Thẩm định giá loại tài sản xong chủ yếu bất động sản Thẩm định giá việc ước tính giá trị tài sản thời điểm định Thẩm định giá cơng việc xác định cho mục đích định Thẩm định giá liệu, thông... tài sản có ý nghĩa thực tiễn áp dụng để thẩm định giá tài sản tạo thu nhập tiền Thẩm định phải thu thập thông tin liên quan đến tài sản Cần thẩm định cụ thể thông tin giá cả, mức giá bán, giá. .. dụng tài sản, hội sử dụng tài sản phân biệt giả định tình phép hay khơng phép sử dụng tài sản, đảm bảo khả tài hay không thỏa mãn, tài sản tồn thực hay không tồn Thẩm định viên Phải khẳng định