đề cương ôn tập định giá đất

Câu 1: Khái niệm phân biệt đất đai theo land soil Phân biệt khái niệm đất( soil) đất( land) nghĩa đen nghĩa mở rộng Soil lớp đất mặt vỏ trái đất gọi thổ nhưỡng Thổ nhưỡng phát sinh tác động lẫn khí quyển( khơng khí), nước( thủy quyển), ánh sang mặt trời, gió, đá mẹ( thạch quyển), sinh vật( sinh quyển) trải qua qua trình phân hủy đá mẹ hang tram triệu năm Land Không gian sống Cộng đồng lãnh thổ Biểu thị vị trí địa lý Mơi trường sống Tài sản Nguồn vốn hoạt động phát triển xảy Khái niệm đất đai: Khi nghiên cứu đất đai phải hiểu đươc đất đai có ý nghĩa: - Là nguồn tài nguyên thiên nhiên - Là tư liệu sản xuất đặc biệt - Thành phần quan trọng môi trường sống - Địa bàn phân bồ dân cư - Xây dựng sở hạ tầng, văn hóa, quốc phòng – an ninh - Đất đai tài sản có đủ thuộc tính tài sản như: Đáp ứng nhu cầu người gọi giá trị sử dụng Con người chiếm hữu sử dụng Trao đổi, mua bán  Đất đai loại hang hóa khơng đồng đa dạng loại tài sản không phản ánh chất giá trị đất mà phản ánh vị trí tài sản tạo lập gắn liền với đất Là loại tài sản đặc biệt mà thân khơng lao động làm mà lao động tác động vào đất đai mà biến thành trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng nhiều mục đích khác Là loại tài sản cố định vị trí, giới hạn khơng gian, vơ hạng thời gian sử dụng Là loại tài sản có khả sinh lợi sử dụng đất hợp lý, q trình sử dụng khơng khâu hao, giá trị khơng đi, có xu hướng tăng lên Câu 2: Đặc trưng đất đai Có vị trí cố định: - Khơng thể di chuyển theo ý muốn Vị trí cố định qui định tính chất vật lý, khoa học, sinh thái đất chi phối lớn đến giá đất Vì tính cố định vị trí nên mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí tính chất, khả sử dụng mục đích khác Có hạn diện tích: - Khơng thể tăng giảm diện tích đất đai Sử dụng tiết kiệm có hiệu Mức cung thị trường cố định Tính lâu bền: - Sử dụng vĩnh cửu Tính lâu bền đất đai đề yêu cầu khả sử dụng, bảo vệ hợp lý đất đai Chất lượng khác nhau: - Tính khác đất đai sử dụng đất nông nghiệp, mảnh đất nông nghiệp cho phẩm chất nông sản khác Đất xây dựng đô thị đánh giá khả lực chịu tải đất khác Câu 3: Các khu vực thị trường đất đai VN Chỉ có quyền sử dụng đất loại đất, chủ sử dụng mời có quyền tham gia vào giao dịch thị trường đất đai Đầu tiên chủ sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất, phải NN giao đất cho thuê đất.( gọi thị trường sơ cấp) phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch dân thực quyền sử dụng đất( gọi thị trường thứ cấp)  Như thị trường đất đai bao gồm: Quan hệ ban đầu( NN- chủ sử dụng đất) Quan hệ tiếp theo( người sử dụng đất – người sử dụng đất) Bản đồ thị trường sơ cấp: Nhà Nước Giao đất không thu tiền SDĐ Giao đất có thu tiền SDĐ Cho thuê đất Thu hồi đất Người sử dụng đất Lưu ý: NN không thu tiền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân sử dụng đất mà đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 hộ gia đình, cá nhân cấp GCN QSDĐ đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà có nợ tiền sử dụng đất Sơ đồ thị trường thứ cấp: Các chủ SDĐ Quyền sử dụng đất Chuyển nhượng Chuyển đổi mục dích SD Cho thuê Thừa kế Cho thuê lại Các chủ sử dụng đất khác ( Đã nhận quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng đất.) Câu 4: Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động thân khơng có giá trị Góp vốn Thế chấp Giá đất đai đánh giá tác động đất đai hoạt động kinh tế thu lợi trình mua bàn nghĩa tư hóa địa tơ, nói cách khác giá đất cao thấp phụ thuộc vào khả thu lợi( địa tô) cao thấp khoảng thời gian Là quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng giá sở hữu QSDĐ, quyền cho thuê, quyền chấp Đó NN ta thực chế độ sở hữu toàn dân đất đai đo NN đại diện chủ sở hữu nên hàm ý giá đất đai: + Là giá phải trả để có QSDĐ nhiều năm giá quyền sở hữu đất + Đó thuộc sử dụng dài hầu hết 20 năm thuộc sử dụng có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vồn tương tự quyền sở hữu  Theo điều luật đất đai 2003 Giá quyền sử dụng đất( giá đất) số tiến tình đơn vị diện tích đất NN quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Trước NN quy định loại giá đất mà áp dụng cho tất quan hệ đất đai từ luật đất đai 2003 đời đề cập nhiều giá đất để xử lý nhóm quan hệ đất đai khác Giá đất hình thành trường hợp sau: + UBND tỉnh, trực thuộc trung ương định giá + đấu giá quyền sử dụng đất đấu thấu dự án có SDĐ + người sử dụng đất thỏa thuận giá đất thực quyền chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn …  Việc xác định giá đất thường thấp nhiều giá trị thực đất đai Giá đất quan NN ban hành tính khả thi khơng áp dụng đươc thực tế Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất phản ánh xác giá trị thực đất đai Nó biểu bắng tiền người chuyển nhượng( người bàn) người nhận chuyển nhượng( người mua) tự thỏa thuận với thời điểm xác định gọi giá đất thị trường TT hoạt động quy luật giá trị( quy luật trao đổi ngang giá, quy luật cạnh tranh, quy luật cung- cầu….) Câu 5: Đặc trưng đất đai - Giá đất không giống sở giá Giá đất không bị yếu tố kinh tể chi phồi mà có lại bị yếu tố tâm lý chi phối, người mua đất chấp nhận giá đất cao họ cho mảnh đất đo thích hợp cho hộ dân cư Ngồi giá đất bị chi phối mục đích, hiệu kinh tế việc sử dụng đất chi phối thường thuộc vào quy hoạch sử dụng đất - Giá đất không giống thời gian hình thành Thị trường đất đai thị trường khơng hồn thiện hang hóa thong thường có thi trường tuyệt đối hồn chỉnh tiêu chuẩn hóa để so sánh giá hang hóa thời gian ngằn Thời gian hình thành giá đất dài khó so sánh với nhau, định giá phải đặc điểm thân loại đất, tính trạng thị trường, yếu tố môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cở sở hạ tầng - Giá đất biểu tiền tệ giá trị đất đai Đất đai sản phẩm lao động làm người đất đai khơng có giá cả, khơng có giá thành sản xuất Giá đất phản ánh giá trị tự nhiên tài sản đất phản ánh khả sinh lợi hiệu vồn đầu tư - Giá đất chủ yếu nhu cầu đất định Cung đất đai tự nhiên cung cấp nhu cầu đất đai ngày tang với phát triển kinh tế sức ép gia tang dân số nên mặc cầu mặc chủ yếu ảnh hưởng tời giá đất - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt Đất đai có tính cố định vị trí nên thị trường đất đai có tính khu vực đặc trưng rõ rang, giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng khó tiêu chuẩn hòa thể hóa - Giá đất khơng giống tượng khấu hao Hàng hóa thong thường khấu hao, thời gian sử dụng lâu giá trị giảm đất đai khơng có tượng có tượng sử dụng lâu giá trị đất đai tang - Giá đất có xu hướng tang cao rõ rang Tốc độ tăng giá đất cao tốc độ tăng giá hang hóa thong thường Nguyên nhân: + khan đất đai nên tính co giãn cung cấp nhỏ + phát triển kinh tế- xã hội dân số tăng lên nên yêu cầu đất đai tăng theo + cấu tạo hữu tư toàn xã hội tăng cao khiến tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm dần dẫn đến xu giảm lợi nhuận dẫn đến giá đất tăng lên Câu 6: Trình tự giá đất theo phương pháp so sánh thu nhập tập áp dụng Phương pháp thu nhập: Định nghĩa: Phương pháp dùng để định giá đất, xem việc mua đất đai loại đầu tư, khoảng giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi tức đất đai cho số năm sau phương pháp lấy thu nhập dự kiến năm tương lai đất đai định giá với suất lợi tức hoàn vốn( r) định Nguyên lý phương pháp: Khi có quyền sử dụng đất mảnh đất đất đai khơng cung cấp thu nhập thời cho người sử dụng đất mà trì thu nhập cho năm sau Cơng thức thu nhập: Lợi nhuận = Tổng thu – Tổng chi Giả sử thu nhập năm đất đai khơng thay đổi thí cơng thức tính giá đất đai( P) P=a/r đó: P giá đất đai a thu nhập từ đất r lợi tức hoàn vốn - Nếu thu nhập đất đai năm thay đổi, cơng thức tính giá thu nhập: P= Tổng PL(t) /( 1+ r(t))t ( t= 1, ∞) Trong : t thời gian( năm) PL(t) thu nhập từ đất tích lũy đến năm t r lợi tức hoàn vốn - Xác định thu nhập nhiều năm thời gian hạn cố định m năm với tỷ suất lợi tức i% năm PV IFA = PVIFA: yếu tố lãi suất theo giá trị đồng tiền tại( đồng/ năm) m : thời hạn cố định Phương pháp thu nhập coi đất đai khoảng tiền đêm gửi năm thu lại khoảng lợi tức định Việc xác định khả thu nhập đất đai tìm giá đất đai Tóm lại để xác định xác giá đất đai phải xác định thu nhập đất đai (r) Trình tự phương pháp định giá theo thu nhập Trình tự định giá : - Tính tổng thu nhập, phân tích loại thu nhập sản sinh sau vào ngun tắc thơng thường ổn định liên tục để xác định tổng thu nhập đất đai - Tính tổng chi phí : gồm chi phí khấu hao, chi phí vốn đầu tư trực tiếp, chi phí lao động, vật giá… sở phân tích tồn diện, tính tổng số chi phí tất yếu bình thường năm - Tính thu nhập đất đai lấy Tổng thu nhập – Tổng chi phí = thu nhập ròng - Xác định (r ) phù hợp lựa chọn cơng thức tính giá đất Một số chi phí : - Chi phi quản lý - Chi phí tu - Chi phí bảo hiểm - Tiền thuê - Chi phí khấu hao nhà - Chi phí khấu hao năm = ( giá trị gốc – giá trị lại nhà) / niên hạng sử dụng - Chi phí nhà trống, tổn thất nhà trống - Thu nhập ròng cho thuê nhà = giá trị hành x suất hoàn vốn nhà - Suất lợi tức hoàn vốn (r ) = suất lợi tức an tồn + giá trị điều chỉnh rủi ro Trong suất lợi tức an toàn lấy theo suất lợi tức ngân hàng Giá trị rủi ro lấy đầu tư vốn rủi ro Ý nghĩa phương pháp : Dùng phương pháp so sánh giá thu nhập mảnh đất khác tương tự đặc tính đất cần định giá, chọn trở lên, tính chất tương tự lấy tính bình quân kết sau định giá xác định (r ) Sắp xếp loại đầu tư rủi ro đem loại hình đầu tư xã hội : tiết kiệm ngân hàng, lãi suất cho vay, cổ phiếu, trái phiếu, kho bạc NN, phán đoán xem (r ) nằm pham vi Bài tập áp dụng : Tại thành phố có tồ nhà tầng, diện tích chiếm dụng đất 36 m 2,diện tích xây dựng nhà ởlà 34 m2 tồn ngơi nhà cho thuê vào tháng năm 2002, thu nhập tiền thuê tháng 4,5 triệu đồng chi tiền cọc 100 triệu đồng Hiện biết giá xây dựng lại ngơi nhà triệu đồng 1m2 đến xác định sử dụng 15 năm, suất khấu hao tài sản 1,2%, độtăng trưởng tiền thuê loại nhà ởthành phố 10% so với năm 2002, suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ1 năm 5%, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê năm, phí tu 1,5% giá trịhiện hành, năm có nửa tháng bỏtrống, phí bảo hiểm nhà ởmỗi năm triệu đồng, đồng thời theo quy định có liên quan Chính phủ, cho th tồ nhà này, năm phải nộp 0,145 triệu đồng thuếsửdụng đất, 0,75 triệu đồng thuếnhà Xác định giá đất ngơi nhà tháng năm 2005 a) Tính tổng thu nhập hàng năm đất đai nhà Ngôi nhà cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê vềmức năm 2005 Qua điều tra, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà ởthành phố 10% so với năm 2002, nên thu nhập tiền thuê hàng tháng nhà phải là: A1= 4,5 x ( + 20% ) = 5,4 triệu đồng/tháng Suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ1 năm 5%, thu nhập gián tiếp hàng năm tiền đặt cọc là: A2= 100 x 5% = triệu đồng/năm Tổng thu nhập hàng năm đất đai nhà là: A = 12 x A1+ A2= 69,8 triệu đồng/năm b) Tính tốn tổng chi phí kinh doanh đất đai Theo quy định hàng năm phải nộp thuế đất (C1) thuếnhà (C2) là: C1= 0,145 triệu đồng/năm C2= 0,750 triệu đồng/năm Trong thời gian cho thuê nhà đó, phí quản lý tính theo 3% tiền th năm, thì: C3= 69,8 x 3% = 2,094 triệu đồng/năm Tính tốn phí tu, theo quy định điạ phương, phí tu 1,5% giá trị hành nhà Căn cứvào điều kiện trên, giá trịhiện hành tồ nhà là: ×34 x ×(1 −0,012 ×15) = 111,52 triệu đồng C4= 111,52 ×1,5% = 1,673 triệu đồng/năm Tính tốn phí khấu hao (C5) C5= Giá làm nhà ×Suất khấu hao năm = x 34 x ×0,012 = 1,632 triệu đồng /năm Tính tốn phí tổn thất tiền th (mỗi năm có nửa tháng bỏtrống) thì: C6= 69,8 ÷24 = 2,908 triệu đồng Tính tốn phí bảo hiểm, phí bảo hiểm nhà bằng: C7= triệu đồng/năm c) Tính tốn thu nhập ròng đất đai Tính tốn thu nhập chung đất nhà Ab = A - C = 12 A1+ A2- C1- C2- C3- C4- C5- C6- C7 = 59,598 triệu đồng/năm Xác định suất lợi tức hoàn vốn nhà, suất hoàn vốn nhà xác định từ suất lợi tức tiền gửi suất lợi tức thực tế tính thu số vật giá hàng năm từ2002 đến 2005, (bỏqua q trình tính tốn), tính suất hồn vốn nhà 7% Tính thu nhập ròng nhà = Giá trị hành nhà ×Suất hồn vốn nhà = 111,52 ×0,07 = 7,806 triệu đồng Tính thu nhập ròng đất đai = Tổng thu nhập ròng nhà đất đai - Thu nhập ròng nhà = 59,598 - 7,806 triệu đồng = 51,792 triệu đồng Xác định suất hoàn vốn đất đai, dựa vào suất hoàn vốn tổng hợp tính từ suất lợi tức định kỳ năm số vật giá thời kỳ 2002~2005 7%, nên xác định suất lợi tức hoàn vốn đất đai 7% d) Xác định giá đất Thu nhập ròng đất đai Tổng giá đất đai = Suất lợi tức hồn vốn đất đai = 51,792 ÷7% = 739,9 triệu đồng Giá đất theo đơn vị diện tích = 739,9 ÷36 = 20,552 triệu đồng/m Phương pháp so sánh: Định nghĩa: Phương pháp gọi phương pháp thị trường Phương pháp giúp xác định giá đất dựa nguyên tắc thay đối chiếu so sánh với đất tương tự giao dịch thị trường xảy thời gian gần Căn vào giá biết tính hính khác giao dịch đất đai thời gian, khu vực nhân tố khác để hiệu chỉnh giá đất cần xác định Trình tự định giá đất theo phương pháp so sánh: Sơ đồ trình tự định giá: Thu nhập tài liệu giao dịch Xác định mẫu giao dịch so sánh Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trường Hiệu chỉnh khu vực Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt Xác định giá đất đai Hiệu chỉnh dung tích Hiệu chỉnh niệnsuất hạng sử dụng ... luật đất đai 2003 Giá quyền sử dụng đất( giá đất) số tiến tình đơn vị diện tích đất NN quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Trước NN quy định loại giá đất mà áp dụng cho tất quan hệ đất. .. xác định gọi giá đất thị trường TT hoạt động quy luật giá trị( quy luật trao đổi ngang giá, quy luật cạnh tranh, quy luật cung- cầu….) Câu 5: Đặc trưng đất đai - Giá đất không giống sở giá Giá đất. .. sở hạ tầng - Giá đất biểu tiền tệ giá trị đất đai Đất đai sản phẩm lao động làm người đất đai khơng có giá cả, khơng có giá thành sản xuất Giá đất phản ánh giá trị tự nhiên tài sản đất phản ánh