Giải bài tập các phương pháp định giá tài sản Môn học ĐỊNH GIÁ TÀI SẢNDoanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1 ha với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán, mỗi toà cao 25 tầng và mỗi tầng có 20 căn hộ. Với cương vị là thám định viên về giá , Anh chị hãy tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho lô đất nói trên, biết: Thời gian phát triển dự tính là 1 năm Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1 triệu đồng m2 Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân : 10 triệu đồng m2 Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%năm: riêng chi phí xây nhà được vay làm 2 lần , mỗi lần cách nhau 6 tháng (lãi suất 6 tháng được tính bằng ½ lãi suất năm). Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư và đối với toàn bộ lô đất là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất. Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư: từ tầng 1 đến tầng 10 là 3.200 triệu đồng, từ tầng 11 đến tầng 25 là 3.600 triệu đồng. Chi phí quảng cáo và bán nhà : 500 triệu đồng.
Mục lục Chương II Phương pháp định giá BĐS Phương pháp so sánh trực tiếp Bài Bài Bài Bài 10 Phương pháp thu nhập Bài 21 Bài 23 Bài 24 10 Bài 25 10 Bài 29 11 Phương pháp Chi phí 12 Bài 36 12 Phương pháp thặng dư 13 Bài 40 13 Bài 41 13 Bài 42 14 Bài 43 16 Page of 16 Chương II Phương pháp định giá BĐS Phương pháp so sánh trực tiếp Bài BĐS biệt thự A không đủ tiêu chuẩn so sánh → loại Xét BĐS biệt thự B: - Giá biệt thự B quy điều kiện trả ngay: 3.000.000.000 + 2.650.000.000 (1+6%)1 + 2.280.000.000 (1+7%)2 + 1.889.568.000 (1+8%)3 + 1.693.897.930 (1+9%)4 = 10.191.440.300 - Giá biệt thự B sau điều chỉnh theo biệt thự Sao Mai là: 10.191.440.300 - 300.000.000 = 9.891.440.299 Xét BĐS biệt thự C - Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất khu biệt thự C: 200m2 × 10trđ/m2 × 50% + 200m2 × 10trđ/m2 × 100% = 3.000.000.000 - Giá biệt thự C sau điều chỉnh theo biệt thự Sao Mai là: 6.700.000.000 + 3.000.000.000 + 200.000.000 = 9.900.000.000 Vậy giá ước tính biệt thự Sao Mai là: 10.191.440.300 + 9.900.000.000 = 10.045.720.150 Bình quân: 25.114.300/m2 Page of 16 Bài TT Yếu tố so sánh BĐS cần định giá BĐS BĐS BĐS BĐS BĐS Giá bán Chưa biết 692 trđ 360 trđ 717,2 trđ 189trđ 525trđ Tổng diện tích 56m2 84m2 70m2 84m2 42m2 70m2 Giá bán/m2 Chưa biết 8,24trđ/m2 5,15trđ/m2 8,54trđ/m2 4,5trđ/m2 7,5trđ/m2 Trang trí nội thất X X + 20trđ X + 10trđ X + 20trđ X X Giá điều chỉnh theo BĐS cần ĐG 672trđ 350trđ 697,2trđ 189trđ 525trđ Giá bán/m2 sau điều chỉnh 8trđ/m2 5trđ/m2 8,3trđ/m2 4,5trđ/m2 7,5trđ/m2 Vị trí Tầng chung cư tầng A Tầng chung cư tầng B cụm với A, cách A 30m, vị trí thuận lợi A Tầng chung cư tầng B Tầng chung cư tầng A Tầng chung Tầng cư tầng C chung cư cụm với tầng C A, cách A 150m, vị trí thuận lợi → Nhận thấy: Các hộ tầng thường bán với giá cao so với hộ tầng (mặc dù chung cư B có vị trí thuận lợi so với A C) → BĐS cần định giá có vị trí tầng chung cư A nên có giá bán/m2 cao so với BĐS (C) thấp so với giá BĐS (B) mức thuận lợi vị trí: B > A > C - Tỉ lệ chênh lệch mức giá bán hộ tầng so với hộ tầng là: BĐS2/BĐS3=5/8,3= 0,6024 BĐS4/BĐS5=4,5/7,5= 0,6 - Tỉ lệ chênh lệch bình quân giá bán hộ tầng so với tầng là: (0,6024+0,6)/2=60,12% - Giá bán/m2 BĐS mục tiêu là: Page of 16 8tr*60,12%=4,8096trđ/m2 - Giá ước tính BĐS cần định giá: 4,8096 × 56 = 269,3376 𝑡𝑟đ - Tỉ lệ chênh lệch mức giá bán/m2 hộ tầng chung cư A, B, C: 𝐵Đ𝑆 − 𝐵Đ𝑆 = 0,3 𝑡𝑟đ/𝑚2 𝐵Đ𝑆 − 𝐵Đ𝑆 = 0,5 𝑡𝑟đ/𝑚2 0,3 × 100 = 37,5% 0,3 + 0,5 0,5 × 100 = 62,5% 0,3 + 0,5 - Giá bán/m2 BĐS cần định giá: 5−4,5 × + 4,5 = 4,6875 trđ/m2 - Giá ước tính BĐS cần định giá: 4,6975 × 56 = 262,5 𝑡𝑟đ Page of 16 Bài TT Tiêu chí Thửa đất cần định giá Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Giá bán (trđ) Chưa biết 1400 1375 1275 Tổng diện tích 55m2 50m2 55m2 50m2 Giá bán/m2 (trđ) Chưa biết 28 25 25,5 Tình trạng pháp lý Tốt Tốt Tốt Tốt Lợi kinh doanh Mặt ngõ 5m Mặt ngõ 5m Mặt ngõ 4m Giáp mặt ngõ 4m 5.1 Tỷ lệ 100% 100% 95% 105% 5.2 Tỷ lệ điều chỉnh 5,263% -4,76% 5.3 Mức điều chỉnh 72,36625 -60,7 Hạ tầng kĩ thuật Điện ổn định, cấp nước thoát nước tốt 6.1 Tỷ lệ 100% 6.2 Điện ổn định, Điện ổn định, cấp nước tốt, cấp nước tốt, thoát nước thoát nước Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước 93% 93% 93% Tỷ lệ điều chỉnh 7,527% 7,527% 7,527% 6.3 Mức điều chỉnh 105,378 108,94 91,4 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc 7.1 Tỷ lệ 100% 106% 109% 97% 7.2 Tỷ lệ điều chỉnh -5,66% -8,257% 3,093% 7.3 Mức điều chỉnh -73,3 -128,5 40,4 Cảnh quan Nhìn khu đơng dân cư Nhìn cơng viên Nhìn khu đơng dân cư Nhìn khu đơng dân cư 8.1 Tỷ lệ 100% 110% 100% 100% 8.2 Tỷ lệ điều chỉnh -9.09% 8.3 Mức điều chỉnh -130,176 Page of 16 Điều kiện toán Thanh toán tiền Thanh toán tiền Thanh toán tiền mặt lần mặt lần mặt lần mua mua mua Thanh toán tiền mặt lần mua 1301,902 1427,8 1346,1 26,04 25,96 26,922 10 11 Giá dẫn/m2 (trđ) Mức giá dẫn trung bình (trđ/m2) 12 13 26,3 Chênh lệch so với giá dẫn trung bình Số lần điều chỉnh 4 Page of 16 Bài 10 TT Tiêu chí Thửa đất cần định giá Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Giá bán (trđ) Chưa biết 1100 980 1350 Tổng diện tích 56m2 50m2 49m2 60m2 Giá bán/m2 (trđ) Chưa biết Tình trạng pháp lý Đã cấp QSD đất Chưa hợp thức hóa QSD đất Đã cấp QSD đất Đã cấp QSD đất Chi phí hợp thức hóa QSD đất Lợi kinh doanh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Giáp mặt ngõ 8m 5.1 Tỷ lệ 100% 100% 90% 105% 5.2 Tỷ lệ điều chỉnh 11,1% -4,76% 5.3 Mức điều chỉnh Hạ tầng kĩ thuật Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước Điện ổn định, cấp nước thoát nước tốt Điện ổn định, cấp nước thoát nước tốt Điện ổn định, cấp nước thoát nước tốt 6.1 Tỷ lệ 100% 110% 110% 110% 6.2 Tỷ lệ điều chỉnh -9.09% -9.09% -9.09% 6.3 Mức điều chỉnh Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc 7.1 Tỷ lệ 100% 105% 110% 100% 7.2 Tỷ lệ điều chỉnh -4,76% -9.09% 7.3 Mức điều chỉnh Cảnh quan Nhìn khu đơng dân cư Nhìn khu đơng dân cư Nhìn khu đơng dân cư Nhìn cơng viên 8.1 Tỷ lệ 100% 100% 100% 105% Page of 16 8.2 Tỷ lệ điều chỉnh 8.3 Mức điều chỉnh Điều kiện toán 11 Giá dẫn/m2 (trđ) -4,76% Thanh toán tiền Thanh toán tiền Thanh toán tiền mặt lần mặt lần, 60% mặt lần mua mua, mua 40% sau năm Thanh toán tiền mặt lần mua Mức giá dẫn trung bình (trđ/m2) 12 13 Chênh lệch so với giá dẫn trung bình Số lần điều chỉnh Page of 16 Phương pháp thu nhập Bài 21 𝑛 = 30 𝑛ă𝑚 𝑖 = 13% - Thu nhập rịng trung bình hàng năm từ BĐS: 𝐴= 40000×30−10000−20000−5000 30 = 38833,3 Ước tính giá trị quyền cho thuê BĐS: 30 𝑉 = ∑( 𝑡=1 38833,3 ) = 291080,9587 𝑈𝑆𝐷 (1 + 0,13)𝑡 Bài 23 Gọi giá giao dịch X Chi phí giao dịch: 2,75%X - Thu nhập rịng trung bình hàng năm từ BĐS: 𝐴 = 79000 𝑈𝑆𝐷 × 98,5% = 77,815 𝑈𝑆𝐷 - Giá trị thị trường ước tính BĐS: Page of 16 Bài 24 - Tổng doanh thu sau thuế năm: 30000 × 10000 + 30500 × 11000 + 31200 × 12000 − 1000000 − 3000000 − 4000000 = 1.001.900.000 - Tổng chi phí sản xuất năm: 30000 × 8200 + 30500 × 8500 + 31200 × 9300 = 795.410.000 - Thu nhập bình qn năm: 𝐴 = (1.001.900.000 − 795.410.000) ÷ = 68.830.000 - Tỷ lệ vốn hóa = 10% - Trường hợp 1: canh tác vĩnh viễn 68.830.000 = 688.300.000 10% → Giá BĐS định giá nhỏ bằng: 688.300.000 = 674.803.921,6 + 2% - Trường hợp 2: 𝑉= − (1 + 10%)−10 500.000.000 𝑉 = 68.830.000 × + = 615.702.198,6 10% (1 + 10%)10 Bài 25 - Tổng doanh thu tồn năm: 2𝑡ị𝑎 × 25𝑈𝑆𝐷/𝑚2 /𝑡ℎá𝑛𝑔 × 1400𝑚2 × 0,8 × 22 𝑡ầ𝑛𝑔 × 0,9 × 12 = 13305600 𝑈𝑆𝐷 𝑖 = 8% 𝑛 = 41 𝑛ă𝑚 Ước tính giá trị tịa tháp đơi: 41 𝑉 = ∑( 𝑡=1 13305600 ) = 159231236,3 𝑈𝑆𝐷 (1 + 0,08)𝑡 Page 10 of 16 Bài 29 N-15 N-12 N+35 N 𝑛 = 35 𝑛ă𝑚 𝑖 = 8% - Thu nhập rịng trung bình hàng năm từ BĐS: 𝐴 = 3250 𝑈𝑆𝐷 × 12𝑡ℎá𝑛𝑔 × 0,95 − 31800 𝑈𝑆𝐷 35 𝑛ă𝑚 = 36141,4286 𝑈𝑆𝐷 - Ước tính giá trị hộ: 35 𝑉 = ∑( 𝑡=1 36141,4286 ) = 421212,745 𝑈𝑆𝐷 (1 + 0,08)𝑡 Page 11 of 16 Phương pháp Chi phí Bài 36 Bước - Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất lơ đất trống là: 12.000.000/m2 × 250m2 = 3.000.000.000 - GTTT ước tính hồn chỉnh pháp lý quyền sd lô đất trên: 3.000.000.000 + 2.250.000.000 = 5.250.000.000 Trung bình: 21.000.000/m2 - Giá trị thị trường ước tính lơ đất mục tiêu cần định giá: 21.000.000/m2 × 300m2 = 6.300.000.000 Bước - Chi phí xây dựng hành: 120m2 × × 4.000.000đ/m2 = 1.440.000.000 Bước - Hao mịn tự nhiên: 8% × 32% + 18% × 44% + 16% × 36% + 14% × 44% ) 8% + 18% + 16% + 14% = 1.440.000.000 × 0,4 = 576.000.000 1.440.000.000 × ( - Hao mòn lỗi thời chức năng: 13.000.000 - Tổng số tiền giảm giá tích lũy cơng trình xây dựng có miếng đất: 576.000.000 + 13.000.000 = 589.000.000 Bước - Giá trị cơng trình xây dựng đất: 1.440.000.000 – 589.000.000 = 851.000.000 Bước - GTTT ước tính BĐS mục tiêu: 6.300.000.000 + 851.000.000 = 7.151.000.000 (Xem thêm VD2 trang 147→149 giáo trình) Page 12 of 16 Phương pháp thặng dư Bài 40 Bước Phương án cho phương án sử dụng hiệu Bước Doanh thu = 10.000.000/m2 × 60% × 10000m2 = 60.000.000.000 Bước Chi phí hạ tầng kĩ thuật: 500.000/m2 × 10000m2 = 5.000.000.000 Thuế: 300.000.000 Lợi nhuận đòi hỏi: 6.000.000.000 - Tổng chi phí phát triển = 5.000.000.000 + 300.000.000 + 6.000.000.000 = 11.300.000.000 Bước GTTT BĐS cần định giá: 60.000.000.000 - 11.300.000.000 = 48.700.000.000 Bài 41 Bước Phương án cho phương án sử dụng hiệu Bước Doanh thu = 4.000.000.000 × = 20.000.000.000 Bước Chi phí liên quan đến việc bán nhà: 100.000.000 Chi phí quảng cáo, mơi giới: 50.000.000 Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng: 4.500.000/m2 × 180m2 × = 4.050.000.000 Chi phí chun mơn: 4.050.000.000 × 10% = 405.000.000 Chi phí tài chính: (4.050.000.000 + 405.000.000) × × 15% = 334.125.000 Lợi nhuận đòi hỏi: 100.000.000 × = 500.000.000 - Tổng chi phí phát triển: 100.000.000 + 50.000.000 + 4.050.000.000 + 405.000.000 + 334.125.000 + 500.000.000 = 5.439.125.000 Bước GTTT BĐS cần định giá: 20.000.000.000 - 5.439.125.000 = 14.560.875.000 Page 13 of 16 Bài 42 Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây tồn diện tích phép xây dựng nhà chung cư để bán, cao 25 tầng tầng có 20 hộ Với cương vị thám định viên giá , Anh chị tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm - Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng - Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: triệu đồng /m2 - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn : 10 triệu đồng /m2 - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng - Chi phí khác cho đất đai 4% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm: riêng chi phí xây nhà vay làm lần , lần cách tháng (lãi suất tháng tính ½ lãi suất năm) - Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi hoạt động xây dựng 10% tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 15% tổng chi phí cho việc mua giữ lơ đất - Giá bán ước tính hộ chung cư: từ tầng đến tầng 10 3.200 triệu đồng, từ tầng 11 đến tầng 25 3.600 triệu đồng - Chi phí quảng cáo bán nhà : 500 triệu đồng Gọi GTTT ước tính BĐS mục tiêu a Bước Phương án cho phương án sử dụng hiệu Bước Doanh thu = 3.200.000.000/căn × 20 × 10 tầng × tịa + 3.600.000.000/căn × 20 × 15 tầng × tịa = 3.440.000.000.000 Bước Page 14 of 16 Chi phí quy hoạch dự án: 1.000.000.000 Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100.000.000 Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: 1.000.000/m2 × 10000m2 = 10.000.000.000 Chi phí xây dựng nhà chung cư: 10.000m2 × 60% × 25 × 10.000.000 = 1.500.000.000.000 Chi phí đấu giá đất: 20.000.000 Chi phí khác cho đất đai: a × 4% Chi phí tài chính: (1.000.000.000 + 100.000.000 + 10.000.000.000) × 10% = 1.110.000.000 (20.000.000 + 0,04a + a) × 10% = 2.000.000 + 0.104a 1 (1.500.000.000.000 × ) × 10% + (1.500.000.000.000 × ) × 5% = 112.500.000.000 2 Lợi nhuận địi hỏi: 10% × (1.000.000.000 + 100.000.000 + 10.000.000.000 + 1.110.000.000 + 1.500.000.000.000 + 112.500.000.000) + 15% × (2.000.000 + 0.104a + a + 0,04a + 20.000.000) = 162.471.000.000 + 3.300.000 + 0,1716a = 162.474.300.000 + 0,1716a Chi phí quảng cáo bán nhà: 500.000.000 - Tổng chi phí phát triển: 1.000.000.000 + 100.000.000 + 10.000.000.000 + 1.500.000.000.000 + 20.000.000 + 0,04a + 1.110.000.000 + 2.000.000 + 0.104a + 112.500.000.000 + 162.474.300.000 + 0,1716a + 500.000.000 = 1.787.706.300.000 + 0,6756a Bước GTTT BĐS cần định giá: a = 3.440.000.000.000 − (1.787.706.300.000 + 0,6756a) → 𝑎 = 9.860.977.350 Page 15 of 16 Bài 43 Bước Phương án cho phương án sử dụng hiệu Bước Gọi a số lơ đất có diện tích 100m2, b số lơ đất có diện tích 150m2 𝑎 + 𝑏 = 60 𝑎 = 60 →{ →{ 100𝑎 + 150𝑏 = 6000 𝑏=0 Doanh thu = 30.000.000/m2 × 60 × 100m2 = 180.000.000.000 Bước Chi phí hạ tầng kĩ thuật: 500.000/m2 × 10000m2 = 5.000.000.000 Chi phí bán: 1.000.000.000 Thuế: 1.500.000.000 Lợi nhuận địi hỏi: 6.000.000.000 - Tổng chi phí phát triển = 5.000.000.000 + 1.000.000.000 +1.500.000.000+ 6.000.000.000 = 13.500.000.000 Bước TH1 Dự án hoàn vốn năm GTTT BĐS cần định giá: 180.000.000.000 - 13.500.000.000 = 166.500.000.000 TH2 Dự án hoàn vốn năm Chi phí tài chính: 5.000.000.000 × 15%3 + 1.000.000.000 × 15%2 + 7.500.000.000 × 15%1 = 1.164.375.000 - Tổng chi phí phát triển quy tại: 13.500.000.000 + 1.164.375.000 = 14.664.375.000 GTTT BĐS cần định giá: 180.000.000.000 − 14.664.375.000 = 165.335.625.000 Page 16 of 16 ... 62,5% 0,3 + 0,5 - Giá bán/m2 BĐS cần định giá: 5−4,5 × + 4,5 = 4,6875 trđ/m2 - Giá ước tính BĐS cần định giá: 4,6975 × 56 = 262,5