Bài tập định giá tài sản

Tài liệu thông tin đến các bạn với 25 bài tập định giá tài sản giúp cũng cố, ôn luyện kiến thức, chuẩn bị chu đáo cho các kì thi sắp diễn ra. Mời các bạn cùng tham khảo tài liệu để nắm chi tiết nội dung.

Bài tập Định giá trị tài sản BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ  Bài 1   Lơ đất cần thẩm định giá là đất   chưa có giấy tờ  hợp lệ  về  quyền sử  dụng đất  nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử  dụng phù hợp với quy hoạch, khơng   có tranh chấp, có diện tích là 100m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ  giấy tờ hợp  pháp   vị  trí tương tự  là 30 triệu đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 20  triệu đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa   là 150m2 Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử  dụng phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định. Lệ phí trước bạ 0,5%.  Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất 3 triệu đồng. Lệ phí địa chính 50 nghìn đồng u cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lơ đất trên Bài 2 Một lơ đất cần thẩm định giá có diện tích 500m 2 khơng có giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất, khơng thuộc diện lấn chiếm đất cơng, khơng có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử  dụng là đất ở Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 75 triệu  đ/m Giá đất theo quy đinh của UBND địa phương là 50 triệu đ/m 2, hạn mức đất   trong  khu vực này là 150m2 Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được miễn nộp tiền   sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nước   quy định đối với diện tích vượt hạn mức. Lệ phí trước bạ 0,5%. Phí thẩm định cấp quyền sử  dụng đất 3 triệu đồng. Lệ phí địa chính 50 nghìn đồng u cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lơ đất trên Bài 3 Có hai lơ đất A và B với các dữ liệu sau: ­ Diện tích hai lơ đất đều bằng 300m2. Lơ đất A có chiều rộng mặt tiền là 5m, chiều  sâu 60m. Lơ đất B có chiều rộng mặt tiền 15m, chiều sâu là 20m ­ Giá chuyển nhượng thực tế đất   mặt đường tại khu vực này với những lơ đất có   diện tích 100m2 (5m x 20m) là 50 triệu đồng/m2, khơng mặt đường là 38 triệu đồng/m2.  Bài tập Định giá trị tài sản A 60m B     5m          20m 15m u cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy ước tính giá trị  lơ đất A và B? Biết rằng: Mục tiêu của việc thẩm định giá này là để  đưa ra quyết định mở  một siêu   thị mini Bài 4 Tại một con đường có những thơng tin như sau ­ Biệt thự X được xây dựng trên diện tích đất 500m2, hợp pháp về các quyền đối với  bất động sản ­ Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống hệt biệt thự X  về nhiều mặt, vừa bị tịa   án phát mại với số tiền là 4000 triệu đồng ­ Biệt thự  B tương tự  biệt thự X nhưng có thêm phần diện tích sân vườn trị  giá 800   triệu đồng, hợp pháp về quyền với bất động sản, vừa được bán với điều kiện: trả tiền làm 5   đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu khi bàn giao 2.500 triệu đồng, đợt 2   là 1.050 triệu đồng, đợt 3 là 980 triệu đồng, đợt 4 là 888 triệu đồng, đợt cuối là 500 triệu   đồng ­ Biệt thự  C có diện tích và vị  trí tương tự  như  biệt thự  X, nhưng nội thất kém hơn   (được đánh giá) là 200 triệu đồng, khơng có giấy tờ  hợp lệ về quyền sử dụng đất, khơng có   tranh chấp, vừa được bán với giá 3.600 triệu đồng ­ Theo quy định hiện hành:  (i) Khung giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 10 triệu đồng/m2.  (ii) Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2.  (iii) Tiền thu về sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng   50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện   tích đất vượt hạn mức Bài tập Định giá trị tài sản u cầu: Căn cứ vào những dữ liệu trên, hãy sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để ước   tính giá trị ngơi biệt thự X? Biết rằng: các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị  bất động sản coi như  tương đồng   Tỷ lệ chiết khấu là 12%/năm.  Bài 5 Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD, số  tiền 200.000 USD được chi  ngay lập tức để  làm đường và các chi phí phát triển khác. Trong 3 năm tiếp theo, bất động   sản này khơng đưa lại một nguồn thu nhập nào.  Bằng phương pháp đầu tư, hãy cho biết tổng chi phí vào bất động sản này vào cuối  năm thứ 3 đối với người mua là bao nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người mua u  cầu là 15%/ năm Bài 6 Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm. Chi phí ban đầu   cho việc gieo trồng là 3.000USD/ ha. Chi phí chăm sóc hằng năm ước tính là 200USD/ ha.  u cầu:  1, Hãy ước tính giá chuyển nhượng của một khu rừng 15 tuổi có diện tích 6 ha? 2, Hãy ước tính giá trị của một khu rừng đến độ khai thác có diện tích 10 ha? Biết rằng: tỷ suất sinh lời u cầu của vốn đầu tư là 18%/ năm, chi phí gieo trồng phát   sinh vào đầu năm thứ nhất, chi phí chăm sóc quyết tốn vào cuối mỗi năm Bài 7 Mức tiền cho th một bất động sản là 40.000USD/ năm, cuối mỗi năm trả  một lần  trong thời hạn 30 năm. Thỏa thuận được ký trong hợp đồng là: sau 2 năm người cho th phải   bỏ  tiền để  xây lại cầu thang với chi phí 10.000USD, sau 5 năm sẽ  sửa chữa hệ  thống điều  hịa khơng khí hết 20.000USD, và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính   là 5.000USD u cầu:  1, Hãy  ước tính giá trị  của quyền th bất động sản, với giả  thiết rằng bình thường  người cho th ln có khả năng tạo ra tỷ sinh lời trên vốn đầu tư của mình là 13%/ năm? 2, Dự  tính sau 8 năm chủ  sở  hữu có thể  bán bất động sản với giá 350.000USD. Hãy   cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết  rằng 13%/ năm là   tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường vốn? Bài 8 Bất động sản là một ngơi nhà cổ  hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 60m2, diện  tích xây dựng là 150m2 Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000  đ/m  Chi phí thay thế mới ngơi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là   2.500.000đ/m2 xây dựng u cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị bất động sản nói trên.  Biết tuổi thọ kinh tế của ngơi nhà là 60 năm, tuổi thọ kinh tế cịn lại là 20 năm Bài 9 1, Có các thơng tin về về bất động sản A như sau: ­ Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất ­ Cơng trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây   dựng 120 m2 Bài tập Định giá trị tài sản ­ Hao mịn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% 2, Các thơng tin có liên quan: ­ Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 250m2, khơng có giấy tờ  hợp lệ  về  quyền sử  dụng đất, khơng có tranh chấp, sử  dụng  ổn định vừa được bán với giá 2.250 triệu  đồng. Theo quy định hiện hành, để  được cấp giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất,  người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối   với tồn bộ diện tích ­ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 12 triệu đồng/ m2 ­ Tỷ lệ giá trị  các kết cấu chính trong tổng giá trị cơng trình: móng 8%, tường 18%, sàn  16%, mái 14% ­ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 2,5 triệu đồng/m2 ­ Chi phí khắc phục trình trạng lạc hậu về bếp là 13 triệu đồng u cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị của bất động sản A? Bài 10 Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau; ­ Diện tích 1 ha (10.000m2). giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hồn chỉnh việc   đầu tư  hạ tầng kỹ thuật  ở khu vực này với những lơ đất có quy mơ dưới 100m2 vào   khoảng 10 triệu đồng/ m2 ­ Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng cơng trình   là 60% diện tích mảnh đất ­ Nhà đầu tư  dự  kiến phân chia mảnh đất thành 60 lơ để  bán. Chi phí đầu tư  cho hạ  tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn khoảng 2 triệu/m2. Thuế thu nhập nhà đầu   tư phải nộp 300 triệu đồng, lãi dự kiến khoảng 2.000 triệu đồng u cầu: Bằng phương pháp thặng dư, hãy cho biết nhà đầu tư  có thể  mua mảnh đất trống  với giá bao nhiêu? Bài 11 Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích trên đất là 10.000m2, nhà  xưởng chất lượng cịn lại ước tính là 15%. Hãy tính giá thị trường của bất động sản này Được biết: ­Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự  nhà xưởng đang có trên lơ đất là 2   triệu đồng/m2 ­ Khu vực này khơng được tiếp tục sản xuất mà phải chuyển thành khu dân cư ­ Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các nhà liền kề để  bán có diện   tích đất là 120m2/căn, diện tích xây dựng là 200m2/căn ­ Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định là 60% ­   Giá   đất     theo   quy   định     hành     Nhà   nước     20   triệu   đồng/m2 ­ Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình qn là 1,5 triệu đồng/m2 ­ Chi phí xây dựng nhà mới 4,5 triệu đồng/m2 ­ Chi phí quy hoạch 100 triệu đồng ­ Chi phí về bán (bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị bán và phân phối nhà liền kề): 500 triệu   đồng ­ Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 200 triệu đồng ­ Giá bán 1 căn nhà dự kiến là 5000 triệu đồng/căn ­ Lợi nhuận cho nhà đầu tư phát triển dự kiến 10%/doanh thu ­ Tồn bộ chi phí đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 0,5%/tháng, thời hạn vay là 1 năm Bài tập Định giá trị tài sản Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất, người sử  dụng   phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định Bài 12 Cty cổ phần ABC đã phát hành 100.000 cổ phiếu. Giá bán trên thị trường là 120.000 đ/cp. Lợi  nhuận sau thuế dành để trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông trong 5 năm gần đây như sau: N – 4 N – 3 N – 2 N – 1 N 520 530 540 550 560 Trong những năm tới dự  tính mức trả  lợi tức cổ  phần sẽ  tăng 2%/năm, tỷ  suất lợi nhuận   trung bình của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 10%/năm. Trên quan điểm của nhà   đầu tư thiểu số. Hãy ước tính giá trị thực của cty cổ phần ABC và cho nhận xét về mức giá   của cp của cty ABC trên thị trường biết rằng mỗi cổ phiếu tương ứng một cổ phần Ơng D và bà E đang xem xét việc đầu tư vào cty ABC. Tỷ suất sinh lời địi hỏi tối thiểu của   ơng D là 8% và của bà E là 12%. Hãy cho biết quan điểm của 2 người khi giá cp của cty hạ  xuống ở mức 60.000 đ/cp Bài số 13 Cơng ty cổ  phần ABC đang lưu hành 100.000 cổ  phiếu, giá cổ  phiếu trên thị  trường  hiện hành là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả cổ tức cho các cổ đông năm N là 1.080   triệu đồng Theo kế  hoạch phát triển của công ty, trong những năm tới mức trả  lợi tức cổ  phần   cho các cổ đơng sẽ tăng với tỷ lệ 2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên   thị trường được xác định là 10%/ năm u cầu: 1, Trên quan điểm của nhà đầu tư  thiểu số, hãy  ước tính giá trị  thực của cổ  phiếu  ABC và cho nhân xét về mức giá cổ phiếu đang giao dịch trên thị trường? 2, Ơng John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào cơng ty ABC. Tỷ suất sinh lời   địi hỏi tối thiểu của ơng John là 8%, của bà Rosie là 12 %. Hãy cho biết quyết định của hai   người khi giá cổ phiếu ABC hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp và mức 60.000 đ/cp?   Bài 14 Doanh nghiệp A mua phần mềm quản lý doanh nghiệp được thiết kế riêng cho doanh   nghiệp A bởi cơng ty tin học IVS vào tháng 06/N. Tháng 06/N+2, doanh nghiệp A sử  dụng phần mềm quản lý doanh nghiệp th IVS phát triển và đang hoạt động rất   thành cơng tại doanh nghiệp A để  làm tài sản góp vốn thành lập doanh nghiệp C có   loại hình kinh doanh tương tự như của doanh nghiệp A. Cơng ty thẩm định giá X được  th để tính giá trị phần mềm quản lý doanh nghiệp này Do phần mềm này tương đối đặc thù so với các phần mềm quản lý doanh   nghiệp khác được giao dịch trên thị trường nên cơng ty thẩm định giá X quyết định sử  dụng phương pháp chi phí Việc tiến hành định giá trị  phần mềm quản lý doanh nghiệp A được tiến hành   theo phương pháp chi phí với giá thành của năm N+2 như sau: * Xác định chi phí xây dựng và duy trì phần mềm quản lý doanh nghiệp A: Bài tập Định giá trị tài sản ­ Chi phí bản quyền về cơng cụ thiết kế phần mềm: 300.000.000 đồng ­ Chi phí tùy chỉnh phần mềm (chi phí nhân cơng, th tư  vấn,   để  phát triển phần  mềm và kiểm tra hồn thiện phần mềm quản lý doanh nghiệp A): 600.000.000 đồng ­ Chi phí triển khai (đào tạo cho khách hàng,  ): 250.000.000 đồng ­ Chi phí khác (chi phí quản lý, chi phí bảo hành, chi phí dự  phịng, ): 140.000.000   đồng ­ Lợi nhuận kỳ vọng của đơn vị phát triển phần mềm: 18% Gia đinh: ̉ ̣ + Khơng có hao mịn, lỗi thời về chức năng do dữ  liệu và tài liệu quản lý ln được  cập nhật thường xun, đáp  ứng tốt các chức năng về  quản lý doanh nghiệp A vào   thời điểm hiện tại + Khơng có hao mịn, lỗi thời về cơng nghệ do các giải pháp phần mềm đang được sử  dụng vẫn là loại mới nhất và đang được sử dụng phổ biến + Hao mịn, lỗi thời về kinh tế là khơng đáng kể Bai 15 ̀ Cơng ty thẩm định giá A định giá quyền sở hữu trí tuệ một loại bao bì có kiểu   dáng độc đáo, được ưa chuộng và đã được đăng ký quyền sở hữu trí tuệ của Cơng ty   sản xuất giấy ăn Vina Paper Trên cơ sở phân tích các thơng tin thu thập được, Cơng ty thẩm định giá A đưa  ra các nhận định như sau: ­ Dự kiến tuổi đời kinh tế của bao bì là 06 năm, tính từ năm N; ­ Việc sử dụng bao bì mới làm lợi nhuận của cơng ty Vina Paper tăng thêm 25%  so với khi khơng sử dụng bao bì mới ­ Tỷ suất chiết khấu là 12% được tính trên cơ  sở cộng Tỷ suất lợi nhuận bình   qn của ngành, sản xuất giấy ăn là 11%/năm và phụ  phí rủi ro đối với việc tạo lợi   nhuận từ quyền sở hữu trí tuệ về kiểu dáng bao bì mới là 1% Lợi nhuận sau thuế  trong trường hợp khơng sử  dụng bao bì mới năm N của  cơng ty Vina Paper là 300 trđ; các năm tiếp theo lợi nhuận dự  kiến tăng trưởng bình   qn 150 triệu động u cầu: Bằng phương pháp lợi nhuận vượt trội, hãy định giá quyền sở hữu trí  tuệ nêu trên Bài 16 Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau: Bảng cân đối kế tốn dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N                                                       Đơn vị tính: 1.000.000 đồng Bài tập Định giá trị tài sản Tài sản Số tiền Nguồn vốn  Số tiền A. Tài sản ngắn hạn 850 A. Nợ phải trả 1200 1. Tiền 130 1. Vay ngắn hạn 500 2. Chứng khoán ngắn hạn 120 2. Các khoản phải trả khác 150 3. Các khoản phải thu 220 4. Hàng tồn kho 300 3. Vay dài hạn 550 5. Tài sản ngắn hạn khác 80 B. TSCĐ và đầu tư dài hạn 2700 B. Nguồn vốn chủ sở hữu 2350 1. Giá trị cịn lại của TSCĐ hữu hình 1580 1. Nguồn vốn kinh doanh 1500 2. TSCĐ thuê tài chính 200 2. Các quỹ DN 454   Đầu   tư   chứng   khốn   vào   cơng   ty   B:  3. Lãi chưa phân phối 396 (2.200 cổ phiếu).  440 4. Góp vốn liên doanh 300 5. TSCĐ cho th 180 Tổng tài sản 3550 Tổng nguồn vốn 3550 Việc đánh giá lại tồn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau: 1­ Một số khoản phải thu khó địi trị giá 120 triệu đồng. Cơng ty mua bán nợ cho biết họ sẵn  sàng mua lại khoản nợ này với giá 50% giá trị tín dụng.  2­ Hàng tồn kho kém phẩm chất, khơng đáp  ứng u cầu của SXKD có giá trị  giảm theo sổ  sách kế tốn là 30 triệu đồng 3­ TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 150 triệu đồng 4­ Doanh nghiệp X cịn phải trả tiền th TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn   th một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải   trả 25 triệu đồng mỗi năm 5­ Giá chứng khốn của cơng ty B tại sở  giao dịch chứng khốn tại thời điểm đánh giá là   205.000 đồng/ cổ phiếu 6­ Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 70 triệu đồng 7­ Theo hợp đồng th tài sản, người đi th cịn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một  lượng tiền đều nhau là 15 triệu đồng u cầu:  Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp X? Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 10%/năm Bài 17  Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau: Bảng cân đối kế tốn dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N                                                                Đơn vị tính: 1.000.000 đồng Tài sản Số tiền Nguồn vốn  A. Tài sản ngắn hạn 950 A. Nợ phải trả 1. Vốn bằng tiền  260 1. Vay ngắn hạn 2. Các khoản phải thu 210 2. Các khoản phải trả khác 3. Hàng tồn kho 400 4. Tài sản ngắn hạn khác 80 3. Vay dài hạn B. TSCĐ và đầu tư dài hạn 2800 1. Giá trị cịn lại của TSCĐ hữu hình 1250 B. Nguồn vốn chủ sở hữu 2. TSCĐ th tài chính 200 1. Nguồn vốn kinh doanh   Đầu   tư   chứng   khoán   vào   cơng   ty   B:  2. Các quỹ DN (70000 cổ phiếu).  1050 3. Lãi chưa phân phối 4. Góp vốn liên doanh 300 Số tiền 1300 600 150 550 2450 1500 554 396 Bài tập Định giá trị tài sản Tổng tài sản 3750 Tổng nguồn vốn 3750 Việc đánh giá lại tồn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau: 1­ Một số khoản phải thu khơng có khả năng địi được là  70 triệu đồng 2­ Hàng tồn kho kém phẩm chất, khơng đáp  ứng u cầu của SXKD có giá trị  giảm theo sổ  sách kế tốn là 80 triệu đồng 3­ TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 50 triệu đồng 4­ Doanh nghiệp X cịn phải trả tiền th TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn   th một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải   trả 25 triệu đồng mỗi năm 5­ Giá chứng khốn của cơng ty B tại sở  giao dịch chứng khốn tại thời điểm đánh giá là   35.000 đồng/ cổ phiếu 6­ Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 70 triệu đồng u cầu:  Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp X? Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 15%/năm Bài 18 Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau: Bảng cân đối kế tốn dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N                                                       Đơn vị tính: 1.000.000 đồng Tài sản Số tiền Nguồn vốn  A. Tài sản ngắn hạn 500 A. Nợ phải trả 1. Tiền 30 1. Vay ngắn hạn 2. Chứng khoán ngắn hạn 120 2. Các khoản phải trả khác 3. Các khoản phải thu 100 4. Hàng tồn kho 250 3. Vay dài hạn Số tiền 600 160 40 400 B. TSCĐ và đầu tư dài hạn 1500 B. Nguồn vốn chủ sở hữu 1400 1. Giá trị cịn lại của TSCĐ hữu hình 500 1. Nguồn vốn kinh doanh 1250 2. TSCĐ thuê tài chính 200   Đầu   tư   chứng   khốn   vào   cơng   ty   B:  2. Lãi chưa phân phối 150 (2.200 cổ phiếu).  220 4. Góp vốn liên doanh 400 5. TSCĐ cho thuê 180 Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn 2000 Việc đánh giá lại tồn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau: 1­ Một số khoản phải thu khơng có khả năng địi được là  40 triệu đồng. Số cịn lại được xếp  vào dạng khó địi. Cơng ty mua bán nợ  cho biết họ  sẵn sang mua lại khoản này với số  tiền   bằng 30% giá trị của khoản tín dụng 2­ Hàng tồn kho kém phẩm chất, khơng đáp ứng u cầu của SXKD theo kết quả đánh giá lại  có giá trị giảm là 30 triệu đồng 3­ TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 150 triệu đồng 4­ Doanh nghiệp X cịn phải trả tiền th TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn   th một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải   trả 25 triệu đồng mỗi năm 5­ Giá chứng khốn của cơng ty B tại sở  giao dịch chứng khốn tại thời điểm đánh giá là   105.000 đồng/ cổ phiếu 6­ Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng 7­ Theo hợp đồng th tài sản, người đi th cịn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một  lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng Bài tập Định giá trị tài sản u cầu:  Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp X? Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 10%/năm Bài 19 Hãy xác định giá trị của doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu như sau: 1, Trích bảng cân đối kế tốn ngày 31/12/N: ­ Giá trị TSLĐ thuần là: 3.500 triệu đồng  ­ Ngun giá TSCĐ là: 12.000 triệu đồng 2, Trích báo cáo kết quả kinh doanh của năm N: ­ Lợi nhuận trước thuế: 1.100 triệu đồng ­ Thuế suất thuế TNDN là 25% 3, Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng. Lợi nhuận sau thuế TNDN tăng bình   qn 2%/năm 4, Doanh nghiệp cịn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm nữa 5,  Ước tính, sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị  thanh lý TSCĐ có thể  thu hồi   được bằng 4% ngun giá, giá trị TSLĐ thuần thu hồi tồn bộ một lần khi dự án kết thúc 6, Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trường là 10%/ năm.  Bài 20 Có tài liều về doanh nghiệp Y như sau: 1. Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 2 năm gần nhất Đơn vị tính: Triệu đồng CHỈ TIÊU Năm N­1 Năm N 1. Doanh thu thuần 61420 62170 2. Giá vốn hàng bán 57960 58650 3. Lợi nhuận gộp bán  hàng và cung cấp DV 3460 3520 4. Doanh thu tài chính 1500 1200 5. Chi phí tài chính (lãi vay) 1200 1200 6. Chi phí bán hàng, chi phí quản lý DN 3120 3150 7. Lợi nhuận thuần của hoạt động kinh doanh 640 370 8. Lợi nhuận hoạt động khác 60 30 9. Tổng lợi nhuận trước thuế 700 400 10. Thuế thu nhập doanh nghiệp 196 112 11. Lợi nhuận sau thuế 504 288 2. Các thơng tin bổ sung ­ Các khoản thu nhập từ hoạt động khác mang tính bất thường ngồi khả năng dự đốn   của doanh nghiệp ­ Doanh nghiệp khấu hao theo phương pháp đường thẳng, mức khấu hao thu hồi hàng   năm đều đặn là 500 triệu đồng ­ Theo đánh gia của các chun gia kinh tế, trọng số sinh lời của các năm N, N­1 so với   tương lai lần lượt là 2 và 1 ­ Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trường là 12 %/năm u cầu: Từ những dữ liệu trên, hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp Y theo phương pháp  hiện tại hóa lợi nhuận thuần Bài 21 Bài tập Định giá trị tài sản ABC là cơng ty cổ  phần có uy tín cao, cổ  phiếu ABC được niêm yết trên thị  trường   chúng khốn tập trung.  Trích báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/N như sau: Đơn vị tính: 1 Triệu đồng CHỈ TIÊU 1. Doanh thu thuần 2. Giá vốn hàng bán 3. Lợi nhuận gộp bán  hàng và cung cấp DV 4. Doanh thu tài chính 5. Chi phí tài chính (lãi vay) 6. Chi phí bán hàng, chi phí quản lý DN 7. Lợi nhuận thuần của hoạt động kinh doanh 8. Lợi nhuận hoạt động khác 9. Tổng lợi nhuận trước thuế 10. Thuế thu nhập doanh nghiệp 11. Lợi nhuận sau thuế 12. Lợi tức cổ phần 13. Lợi nhuận để lại 14. Lợi tức 1 cổ phần Năm N 12.474 9.208 3.266 120 256 1.399 1.731 50 1.781 445,25 1.335,75 600 735,75 0,006 Giả  định thị  trường chứng khốn hoạt động  ổn định, Nhà nước có thể  kiểm sốt được các   yếu tố đầu cơ; chi phí cơ  hội trung bình của vốn trên thị  trường là 12%/ năm. Cơng ty ABC   chỉ phát hành cổ phiếu thường khơng có cổ phiếu ưu đãi Hãy ước tính giá trị của cơng ty cổ phần ABC trong 2 trường hợp: 1, cơng ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần khơng đổi 2, cơng ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 2%/ năm Bài 22    Alpha là cơng ty TNHH một thành viên do Nhà nước làm chủ  sở  hữu đang  trong q trình chuyển đổi thành cơng ty cổ phần, có tài liệu sau: a. Trích số liệu trên bảng cân đối kế tốn ngày 31/12/N     Đơnvị: 1.000.000 đồng Tài sản A. Tài sản ngắn hạn 1/1/N 680 31/12/N Nguồn vốn 750 A.Nợ phải trả  1/1/N 920 31/12/N 930 1.Vốn bằng tiền 70 60 1. Nợ ngắn hạn 230 220 2. Đầu tư ngắn hạn 20 30 2.Nợ dài hạn 690 710 3. Phải thu ngắn hạn 160 180 B. Vốn chủ sở hữu 810 850 4. Hàng tồn kho 420 460 1. Vốn đầu tư của  650 650 5. Tài sản ngắn hạn khác 10 20 chủ sở hữu 1.050 1.030 2. Các quỹ 120 130 1. Giá trị còn lại của  900 860 3. Lợi nhuận sau  40 70 TSCĐ 80 90 thuế chưa phân  2. Đầu tư tài chính dài  70 80 phối ­ ­ ­ ­ B. Tài sản dài hạn hạn 4. Nguồn kinh phí  10 Bài tập Định giá trị tài sản 3. Chi phí XDCB dở dang và quỹ khác 4. ký quỹ, ký cược dài  hạn Tổng cộng 1730 1780 Tổng cộng 1730 1780 b. Ngun giá và khấu hao lũy kế của từng nhóm TSCĐ tính đến ngày 31/12/N: Ngun giá 1000 Khấu hao lũy kế 500 2. Máy móc, thiết bị 680 450 3. Phương tiện vận tải 250 180 4. Dụng cụ quản lý 150 50 Nhóm TSCĐ 1. Nhà cửa, vật kiến trúc 5.TSCĐ khác 60 30 Tổng cộng 2.140 1.210 c. Theo tài liệu hướng dẫn kiểm kê và đánh giá lại TSCĐ ngày 31/12/N: ­ Hệ số đánh giá lại của các TSCĐ: Nhà cửa, vật kiến trúc là 0,70; Máy móc,  thiết bị là 0,7; Phương tiện vận tải là 0,6; Dụng cụ quản lý là 0,8; TSCĐ khác là 0,7 ­ Hệ số giá trị cịn lại đối với hàng tồn kho là 0,75 ­ Các tài sản khác và các khoản nợ không thay đổi d. Thống kê vốn kinh doanh và lợi nhuận sau thuế trong các năm gần đây (triệu đồng)                                             Năm Chỉ tiêu 1. Lợi nhuận sau thuế N – 3 N – 2 N – 1 N 100 105 118 122 2. Vốn kinh doanh bình quân 1.620 1.690 1.730 1.755 e. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn kinh doanh bình quân của các doanh nghiệp  hiện hành là 12% u cầu: Ước tính giá trị của Cơng ty Alpha theo phương pháp GW? Bài 23: HBC là cơng ty TNHH một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu đang trong   q trình chuyển đổi thành cơng ty cổ phần, có tài liệu sau: a. Trích số liệu trên bảng cân đối kế tốn ngày 31/12/N     Đơnvị: 1.000.000 đồng Tài sản A. Tài sản ngắn hạn 1/1/N 680 31/12/N Nguồn vốn 750 A.Nợ phải trả  1/1/N 920 31/12/N 930 1.Vốn bằng tiền 70 60 1. Nợ ngắn hạn 230 220 2. Đầu tư ngắn hạn 20 30 2.Nợ dài hạn 690 710 3. Phải thu ngắn hạn 160 180 B. Vốn chủ sở hữu 810 850 4. Hàng tồn kho 420 460 1. Vốn đầu tư của  650 650 5. Tài sản ngắn hạn khác 10 20 chủ sở hữu 1.050 1.030 2. Các quỹ 120 130 B. Tài sản dài hạn 11 Bài tập Định giá trị tài sản 1. Giá trị còn lại của  900 860 3. Lợi nhuận sau  TSCĐ 80 90 thuế chưa phân  2. Đầu tư tài chính dài  70 80 phối ­ ­ hạn 40 70 ­ ­ 4. Nguồn kinh phí  3. Chi phí XDCB dở dang và quỹ khác 4. ký quỹ, ký cược dài  hạn Tổng cộng 1730 1780 Tổng cộng 1730 1780 b. Ngun giá và khấu hao lũy kế của từng nhóm TSCĐ tính đến ngày 31/12/N: Ngun giá 950 Khấu hao lũy kế 500 2. Máy móc, thiết bị 680 450 3. Phương tiện vận tải 250 180 4. Dụng cụ quản lý 130 50 Nhóm TSCĐ 1. Nhà cửa, vật kiến trúc 5.TSCĐ khác 60 30 Tổng cộng 2.070 1.210 c. Theo tài liệu hướng dẫn kiểm kê và đánh giá lại TSCĐ ngày 31/12/N: ­ Hệ số đánh giá lại của các TSCĐ: Nhà cửa, vật kiến trúc là 0,7; Máy móc,  thiết bị là 0,8; Phương tiện vận tải là 0,6; Dụng cụ quản lý là 0,6; TSCĐ khác là 0,7 ­ Hệ số giá trị cịn lại đối với hàng tồn kho là 0,85 ­ Các tài sản khác và các khoản nợ khơng thay đổi d. Thống kê vốn kinh doanh và lợi nhuận sau thuế trong các năm gần đây (triệu đồng)                                             Năm Chỉ tiêu 1. Lợi nhuận sau thuế N – 3 N – 2 N – 1 N 90 110 115 127 2. Vốn kinh doanh bình qn 1.620 1.690 1.730 1.755 e. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn kinh doanh bình qn của các doanh nghiệp  hiện hành là 11% u cầu: Ước tính giá trị của Cơng ty HBC theo phương pháp GW? Bài 24: Các thơng tin của 3 doanh nghiệp X,Y,Z hoạt động kinh doanh cùng ngành  với doanh nghiệp A như sau: Đơn vị tính: 1.000 đồng Chỉ tiêu 1. Doanh thu 2. Lợi nhuận thuần 3. Khấu hao + Lợi nhuận thuần 4. Số lượng cổ phần lưu hành X 26.500.000 2.300.000 3.700.000 1.500.000 12 Y 13.200.000 1.200.000 2.300.00 1.200.000 Z 10.500.000 800.000 1.100.000 500.000 Bài tập Định giá trị tài sản 5. Giá cổ phần trên thị trường 12 Trong những năm gần đây, doanh nghiệp A đạt được mức doanh thu bình quân  là 30 tỷ  đồng, lợi nhuận thuần đạt 2 tỷ  đồng và khấu hao TSCĐ hàng năm là 1,5 tỷ  đồng Sử  dụng phương pháp tỷ  P/E, hãy  ước tính giá trị  của doanh nghiệp A trên cơ  sở tham khảo tình hình của 3 doanh nghiệp X, Y, Z nêu trên Bài 25: Các thơng tin của 3 doanh nghiệp A,B,C hoạt động kinh doanh cùng ngành  với doanh nghiệp A như sau: Đơn vị tính: 1.000 đồng Chỉ tiêu 1. Doanh thu 2. Lợi nhuận thuần 3. Khấu hao + Lợi nhuận thuần 4. Số lượng cổ phần lưu hành 5. Giá cổ phần trên thị trường A 25.500.000 2.350.000 3.500.000 1.500.000 12 B 13.800.000 1.350.000 2.600.00 1.100.000 C 12.500.000 890.000 1.150.000 500.000 Trong những năm gần đây, doanh nghiệp D đạt được mức doanh thu bình quân  là 25,5 tỷ đồng, lợi nhuận thuần đạt 1,8 tỷ đồng và khấu hao TSCĐ hàng năm là 1,5 tỷ  đồng Sử  dụng phương pháp tỷ  P/E, hãy  ước tính giá trị  của doanh nghiệp D trên cơ  sở tham khảo tình hình của 3 doanh nghiệp A, B, C nêu trên   13 ... 300 Số tiền 1300 600 150 550 2450 1500 554 396 Bài? ?tập? ?Định? ?giá? ?trị? ?tài? ?sản Tổng? ?tài? ?sản 3750 Tổng nguồn vốn 3750 Việc đánh? ?giá? ?lại tồn bộ? ?tài? ?sản? ?của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau:... 7­ Theo hợp đồng th? ?tài? ?sản,  người đi th cịn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một  lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng Bài? ?tập? ?Định? ?giá? ?trị? ?tài? ?sản u cầu:  Bằng phương pháp? ?giá? ?trị? ?tài? ?sản? ?thuần hãy ước tính? ?giá? ?trị của doanh nghiệp X?... 460 1. Vốn đầu tư của  650 650 5.? ?Tài? ?sản? ?ngắn hạn khác 10 20 chủ sở hữu 1.050 1.030 2. Các quỹ 120 130 B.? ?Tài? ?sản? ?dài hạn 11 Bài? ?tập? ?Định? ?giá? ?trị? ?tài? ?sản 1.? ?Giá? ?trị còn lại của  900 860 3. Lợi nhuận sau