bài tập định giá tài sản có hướng dẫn giải cực hay
Học viện tài chính Bộ môn định giá tài sản *** bài tập Môn học định giá tài sản (dùng cho các lớp phụ - học 3 ĐVHT) Hà nội - 08. 2005 I. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp: Bài số 1: ớc tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây: - Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m 2 . Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5 m, chiều sâu 75 m. Các chiều tơng ứng của lô đất B là 25 m và 15 m. - Giá chuyển nhợng thực tế đất ở mặt đờng tại khu vực này với những lô đất có diện tích khoảng 75 m 2 (5mx15m) là 1.tr đ/m 2 , không mặt đờng là 0.6 tr.đ/m 2 . Bài số 2: Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhng đợc chính quyền địa phơng xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, có diện tích là 100 m 2 . Giá chuyển nhợng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tơng tự là 3.000.000đ/m 2 . Giá theo quy định của UBND địa ph- ơng là 2.000.000 đ/m 2 . Hạn mức đất ở trong trờng hợp giao đất theo UBND địa ph- ơng quy định tối đa là 150 m 2 . Theo qui định hiện hành ngời sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phơng quy định. Bài số 3: 2 75 m 15 m 25 m5 m B A 2 Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m 2 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử dụng ổn định, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở. Giá chuyển nhợng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tơng tự lô đất trên là 1.500.000 đ/m 2 . Giá đất theo quy định của UBND địa phơng là 1.000.000 đ/m 2 . Hạn mức đất ở khu vực trong khu vực này là 150m 2 . Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, ngời sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nớc quy định đối với diện tích vợt hạn mức. Bài số 4: ứớc tính giá thị trờng của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau: - Biệt thự Sao Mai đợc xây dựng trên diện tích đất 400 m 2 , hợp pháp về các quyền đối với BĐS. - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ. - Biệt thự B trên cùng mặt đờng với biệt thự Sao Mai nhng có thêm phần sân v- ờn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa đợc bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ. - Biệt thự C có diện tích và vị trí tơng tự biệt thự Sao Mai, nhng nội thất kém hơn 20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trớc năm 1985, vừa đợc bán với giá 560.000.000 đ. - Theo quy định hiện hành: + Giá đất do Nhà nớc quy định tại con đờng này là 1.000.000 đ/m 2 . + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m 2 . + Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nớc quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vợt hạn mức. + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm. 3 3 - Các yếu tố khác ảnh hởng đến giá trị các BĐS coi nh tơng đồng. 4 4 II. Ph ơng pháp đầu t Bài số 5: Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000 USD với lãi suất 12% một năm. Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay? Bài số 6: Giá trị hiện tại của quyền nhận đợc thu nhập 1USD, 200 USD một cách liên tục trong thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? với giả thiết rằng bạn có thể tạo ra tỷ suất sinh lời 10%/năm trên số tiền mà bạn có? Bài số 7: Một bất động sản đợc mua với giá 6.000.000 USD. Số tiền 2.000.000 USD đ- ợc chi ngay lập tức để làm đờng và các chi phí phát triển khác. Trong 3 năm tiếp theo, bất động sản này không đa lại một nguồn thu nhập nào. Hãy cho biết, tổng chi phí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 3 đối với nguời mua là bao nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà ngời mua yêu cầu là 15%? Bài số 8: Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trởng thành trong 50 năm. Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha. Chi phí chăm sóc bình quân hàng năm ớc tính là 200 USD/ha. Yêu cầu: 1. ớc tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trởng thành? 2. ớc tính giá trị hiện hành của các khoản đầu t này? Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu t là 18%, chi phí gieo trồng phát sinh vào đầu năm thứ nhất. Bài số 9: Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/ năm, mỗi năm trả một lần trong thời hạn 30 năm. Thoả thuận đợc ký trong hợp đồng là: sau 2 năm ngời cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lại bức tờng bao với phí tổn ớc tính là 5.000 USD. Yêu cầu: 5 5 1. Hãy ớc tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thờng thì ngời cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu t của mình là 13% một năm? 2. Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000 USD. Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trờng vốn đầu t? Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại của t nhân một lô đất với giá 1.800 tr đồng. Dự đoán giá lô đất sẽ tăng 15% một năm. Yêu cầu: 1. Ước tính giá thị trờng của lô đất sau 4 năm? 2. Ước tính giá thị trờng của lô đất sau 8 năm? 3. Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi? 4. Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10% năm? Bài 11: Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 79.000 USD. Chi phí quản lý thờng xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu ngời mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thờng vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phơng đó cho thấy các nhà đầu t sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 6,5%. Yêu cầu: t vấn cho ông John về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS. 6 6 III. Ph ơng pháp chi phí giảm giá : Bài số 12: Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 60 m 2 , diện tích sàn xây dựng là 150 m 2 . Có chứng cứ thị trờng về việc bán một mảnh đất trống tơng tự với giá 20.000.000đ/m 2 . Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ớc tính là 2.500.000đ/m 2 sàn xây dựng. Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 20 năm. Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau: 1. Tài liệu về bất động sản A: - Diện tích đất 300 m 2 , có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. - Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m 2 . - Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tờng 44%, sàn 36%, mái 44%. 2. Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m 2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đợc bán với giá 225.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngời sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nớc quy định đối với toàn bộ diện tích. + Giá đất quy định của Nhà nớc ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m 2 . + Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tờng 18%; sàn 16%; mái 14%. + Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tơng tự 1.500.000 đ/m 2 . + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đ. iV. Ph ơng pháp thặng d : Bài số 14: Có tài liệu về một mảnh đất trống, nh sau: - Diện tích 1 ha (10.000 m 2 ). Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu t hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dới 100 m 2 vào khoảng 1.tr đ/m 2 . - Theo quy định của chính quyền địa phơng: tỷ lệ đất đợc phép xây dựng công trình là 60% diện tích mảnh đất. 7 7 - Nhà đầu t dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán. Chi phí đầu t cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.2tr đ/m 2 . Thuế thu nhập nhà đầu t phải nộp 300. trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ. Yêu cầu: Cho biết nhà đầu t có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài số 15: Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau: - Ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm một ngôi nhà cũ. Thẩm quyền đợc phép là dỡ bỏ nhà cũ để xây một cửa hàng ở tầng1 và các văn phòng ở tầng 2 và 3. - Diện tích sàn xây dựng là 7.000 m 2 . - Hai tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng và cho thuê mỗi tầng là 900 m 2 . - Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm. Sau khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000USD/năm, văn phòng là 10USD/m 2 /năm. - Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là 20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%. - Toàn bộ chi phí đầu t bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Trong đó, chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển. - Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm: + Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD. + Chi phí xây dựng: Chi phí nguyên nhiên vật liệu và nhân công trực tiếp: 30USD/m2. Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng. + Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS. + Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm. + Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất. 8 8 V. Các dạng bài tổng quát Bài số 16: Một ngời trả 10.000 USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây một ngôi nhà hết 40.000 USD. Chi phí làm vờn hoa quanh nhà hết 3.000 USD. Vì không gửi tiền vào ngân hàng nên ngời này mất đi 2.500USD tiền lãi trong 8 tháng kể từ khi đầu t mua đất cho đến khi xây xong nhà. Yêu cầu: 1. Bằng phơng pháp chi phí hãy tính xem ngời này phải bán ngôi nhà với giá bao nhiêu để cho hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận đợc nếu gửi tiền vào ngân hàng? 2. Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây một nhà máy ở gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này. Giá bán các ngôi nhà tơng tự ở đây khoảng 75.000 USD. Vậy ngời này nên định giá ngôi nhà mới của mình nh thế nào? 3. Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo chi phí và giá trị thị trờng? Bài số 17: Một ngôi nhà có mặt đờng 6 mét, chiều sâu 12 mét đang xem xét cho thuê. Mức giá cho thuê nào có thể đòi nếu một ngôi nhà giống nh vậy ở gần đó có bề rộng 5 mét, sâu 12 mét vừa cho thuê với giá 18 triệu đồng mỗi năm. Định giá Doanh nghiệp Bài số 18: Thẩm định viên đang tiến hành đánh giá thực trạng một nhà máy. Hiện thời nhà máy lỗ mỗi năm 1 triệu USD. Nếu đóng cửa nhà máy thì phải bỏ ra 5 triệu USD để chi phí cho việc đóng cửa. Có một phơng án khác là bỏ ra 10 triệu USD để hiện đại hoá nhà máy. Theo phơng án này, mỗi năm nhà máy sẽ thu đợc một khoản tiền ròng là 500.000 9 9 USD. Giả sử số thu này tiếp tục vô hạn định (cũng nh khoản lỗ 1 triệu USD sẽ kéo dài vô hạn nếu không làm gì cả). Theo Anh (Chị) nên chọn phơng án nào? Bài số 19: Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu nh sau: Cổ đông A B C D E F G Tổng cộng Số cổ phần 47 21 10 8 5 5 4 100 Yêu cầu: 1. Trên quan điểm của cổ đông A, hãy cho biết ông ta có thể bỏ ra số tiền là bao nhiêu để nhận thêm 5% quyền kiểm soát công ty? Biết rằng: giá trị của các cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể nh sau: - Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần. - Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần. - Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần. 2. Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần. Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau? Bài số 20: Công ty cổ phần ABC đang lu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán trên thị trờng là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông năm N là 540 triệu đồng: Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ tăng với tỷ lệ 2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu t trên thị trờng đợc xác định là 10%/năm. Yêu cầu: 1. Trên quan điểm của nhà đầu t thiểu số hãy ớc tính giá trị thực một cổ phần của công ty ABC và cho nhận xét về mức giá cổ phiếu của ABC đang giao dịch trên thị trờng? Giả định rằng, mỗi cổ phiếu tơng ứng với một cổ phần. 2. Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu t vào công ty ABC. Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12%. Hãy cho biết quyết định của hai ngời khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp và 60.000đ/cp? Bài số 21: Doanh nghiệp X có tài liệu sau: + Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N. 10 10 [...]... mức 2%/năm 13 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 14 Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện tài chính Bộ môn định giá tài sản -*** - T.S Nguyễn minh hoàng đáp án bài tập Môn học định giá tài sản (Lu hành nội bộ - cấm sao chép dới mọi hình thức) Hà nội - 05 2005 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 15 Ts Nguyễn Minh... việc định giá là ớc tính GTTT của tài sản - Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí để có một tài sản tơng đơng thay thế Do vậy, có thể dựa vào GTTT chi phí của các tài sản tơng đơng để xác định - Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải đợc xác định trong điều kiện luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thể SDTNVHQN Do vậy, để ớc tính giá. .. x 0.9 = 509.4 tr đ c Các tài sản không có điều chỉnh giá: tiền mặt, các khoản phải thu, các khoản đầu t tài chính ngắn hạn và dài hạn: 169 + 70 + 195 + 100 = 534 tr đ 2 Giá trị tài sản ròng: Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 26 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng = ( 759 + 509.4 +534 ) - ( 310 + 850 ) = 642.4 tr đ 3 Giá trị của lợi thế thơng... viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 24 Ts Nguyễn Minh Hoàng 3- Giá trị của số chứng khoán đầu t vào công ty B: Giá thị trờng của 2.200 cổ phiếu đầu t vào công ty B đợc tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 2.200 cổ phiếu ì 105.000đ/cổ phiếu = 231 triệu đồng 4- Giá trị của số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Đợc tính bằng giá. .. 68.850 đ/cp * Nh vậy, giá cổ phiếu của công ty ABC trên thị trờng là giá "ảo", hoặc là giá để thâu tóm quyền kiểm soát, vì giá thị trờng (120.000 đ/cp ) đã có sự chênh lệch rất lớn so với giá trị thực ớc tính (68.850 đ/cp) Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 23 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 2 Quyết định của các nhà đầu t: - Giá trị một cổ phiếu... đồng Đáp án bài 24: - Giá trị tài sản hữu hình tính theo giá tthị trờng: 20.000 - 8.500 = 11.500 tr đồng - Tỷ suất lợi nhuận bình quân của doanh nghiệp: 16% - Giá trị của lợi thế thơng mại: 11.500 x ( 16% - 12%) = 460 tr đồng - Giá trị doanh nghiệp : V = 11.500 + 460 = 11.960 tr đồng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 25 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn... môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 16 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng e Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A: 860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá. .. 16.144.788,7 USD b 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD Bài số 9: n Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 17 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền và giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất: 1 (1+i) n PV = A x i + FVt t t = 2 , 5,8 (1 + i ) a, Giá trị của quyền cho thuê BĐS: = 40 x 7,4957 -... (6m x 12m) x 0.3 trđ/m2 = 21,6 trđ/ năm - Cách 2: So sánh theo mét mặt tiền + Giá cho thuê tính theo mét mặt tiền: Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 22 Ts Nguyễn Minh Hoàng 18trđ : 5 m = 3,6 trđ/ m + Mức giá cho thuê có thể đòi: 6m x 3,6 trđ/ m = 21,6 trđ Bài 19: a - Nếu đóng cửa nhà máy: 5 triệu USD = 1 triệu USD x 1/ i Tỷ lệ sinh... + 1.950 + 2.000 - Giá trị của GW: 642.4 x ( 19% - 15% ) = 25.7tr đ 4 Giá trị doanh nghiệp: 642.4 + 25.7 = 668.1 tr đồng - Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 27 Tài liệu tham khảo 1 Ban Vật giá Chính phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, 2003 2 Ban Vật giá Chính phủ và Văn phòng thẩm định giá ÔX-TRÂY-LIA, . 2%/năm 13 13 Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản . Học viện tài chính Bộ môn định giá tài sản *** T.S Nguyễn minh hoàng đáp án bài tập Môn học định giá tài sản (Lu hành. viện tài chính Bộ môn định giá tài sản *** bài tập Môn học định giá tài sản (dùng cho các lớp phụ - học 3 ĐVHT) Hà nội - 08. 2005 I. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp: Bài số 1: ớc tính giá. tính GTTT của tài sản. - Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí để có một tài sản tơng đơng thay thế. Do vậy, có thể dựa vào GTTT chi phí của các tài sản tơng đơng