Lý thuyết và bài tập định giá tài sản

Chương 1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá1.Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích.2.Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích3.Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng4.Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tíchCác tình huống bị coi là ép buộc? Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thương vụ so sánh?5.Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?6.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích).7.Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ)

ÔN TẬP MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Chương 1: Khái niệm nguyên tắc thẩm định giá Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích Khái niệm giá trị tài sản, phân tích Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích Các tình bị coi ép buộc? Yêu cầu việc phân tích giao dịch thương vụ so sánh? Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối đến hoạt động thẩm định viên? Ví dụ) Chương 2: Phương pháp định giá bất động sản Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, ý định giá?) Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví dụ) Các phương pháp định giá bất động sản: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp thu nhập (đầu tư) - Phương pháp chi phí - Phương pháp thặng dư - Phương pháp lợi nhuận Nêu khái niệm, bước thực hiện, nêu công thức có (giải thích cơng thức), ưu nhược điểm phương pháp? Các dạng tập phương pháp: Giáo trình định giá tài sản - Phương pháp so sánh trực tiếp (ví dụ trang 81 đến 87) - Phương pháp thu nhập (đầu tư) (ví dụ trang 100 đến 103) - Phương pháp chi phí (ví dụ trang 121 đến 123) - Phương pháp thặng dư (ví dụ trang 126) Bài tập : Các cho làm thêm chữa trình học Chương 3: Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp Sự khác tài sản doanh nghiệp tài sản thông thường (bất động sản?) Phân tích? Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp: - Phương pháp giá trị tài sản - Phương pháp hóa nguồn tài tương lai (phương pháp định giá chứng khốn, phương pháp hóa dòng tiền thuần) - Phương pháp Goodwill - Phương pháp Per Các phương pháp trình bày nội dung phương pháp, sở lý luận, phương pháp xác định (cơng thức có, giải thích công thức), ưu nhược điểm điều kiện áp dụng Bỏ phần tập chương Các phương pháp định giá BĐS: phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập phương pháp chi phí phương pháp thặng dư pp ss trực tiếp Nguyê - Giá trị tài sản mục tiêu n tắc coi hồn tồn ngang với giá trị tài sản tương đương so sánh *Định giá BĐS mục tiêu dựa chứng thị trường BĐS so sánh (đề cho) (lập bảng, ± %)* pp thu nhập (pp đầu tư) pp chi phí - lý thuyết giá thị trường hành BĐS ngang với giá trị tất khoản thu nhập tương lai nhận từ BĐS - giá trị BĐS mục ti tương đương với chi ph BĐS giống v vật thay Ngta khơng trả giá cho BĐ phí mua đất xây dựn trình có lợi ích tương tự *2 phương pháp ước tính giá trị BĐS mục tiêu: + vốn hóa trực tiếp (thu nhập đều) *Định giá BĐS mục tiê cách ước tính chi phí hợ BĐS đó.* + chiết khấu dòng tiền (thu nhập khơng đều)* Ưu điểm - gặp khó khăn mặt kĩ thuật (khơng có cơng - lý thuyết, phương pháp có sở lý - sử dụng khôn chứng thị trườ thức mơ hình cố định mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị) - pp thể đánh giá thị trường – chứng rõ ràng thừa nhận thực tế giá trị BĐS => có sở vững để khách hàng quan fáp lý công nhận luận chặt chẽ nhất, tiếp cận cách trực tiếp lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư thích hợp để so sánh (đá BĐS thay sở hữu thiếu sở dự lợi ích tương lai) - nói chung phương pháp đơn giản (ngoại trừ kĩ thuật ckhấu dòng tiền) - thích hợp định giá dùng cho giao dịch đích riêng biệt (phụ thu chun mơn kinh ng TĐV - đạt độ xác cao có chứng thương vụ so sánh được, khoản thu nhập dự báo trước với độ tin cậy cao - sở pp khác Nhược - phải có giao dịch điểm BĐS tương tự khu vực sử dụng để so sánh có BĐS so sánh đáp ứng đc yc kq có độ xác - thơng tin chứng thường mang tính lịch sử, thị trường biển động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu => kq định giá xác - đòi hỏi thẩm định viên fải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường tiến hành - phân tích thương vụ cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổivề tiền thuê tương lai… - nhiều trường hợp thiếu sở dự báo cho khoản thu nhập tương lai - fải dựa vào li trường, thị trường b động, thơng tin nha chóng trở nên lạc hậu = định giá xác - chi phí nói chung kh với giá trị khôn giá trị - việc ước tình số kho giá trở nên ch khó thực - kq định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi - để áp dụng đòi hỏi tham số tính tốn fải có nhiều kinh nghiệm (chịu ảnh hưởng nhiều đặc biệt fải thành thạo v yếu tố chủ quan) thuật xây dựng - pp đc áp dụng tr trường hợp quan trọng định giá cách thích hợp Đk áp dụng - chất lượng thơng tin fù hợp đầy đủ đáng tin cậy ktra - thị trường ổn định - trường hợp áp dụng: + BĐS có tình đồng (căn hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, …) + mảnh đất trống - phù hợp định giá BĐS có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý - thích hợp định giá BĐS có mục đích sử dụ riêng biệt: trường học, b viện, nhà thờ…đặc biệt cơng trình cơng c chứng thị trườn sánh - thường áp dụng để tư vấn cho định lựa chọn p/án đầu tư - định giá để xác định m thường xây dựng cá đồng bảo hiểm d thường khác - pp thông dụng ng` gia đấu thầu hay ktra đấ - áp dụng trường h ngta tin tưởng chi phí khoả tiêu cần thiết, thích hợp giá trị BĐS - dùng bổ sung ktr pp khác BÀI TẬP MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Bài 1: Phương pháp thặng dư Công ty ABC lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 20.000m Nếu đấu giá thành công công ty dự định xây nhà độc lập để bán Tỷ lệ đất phép xây dựng 60% Diện tích đất diện tích nhà tương ứng 120m2 240m2 Yêu cầu: Ước tính giá trị mảnh đất tư vấn cho công ty biết rằng: - Thời gian xây dựng thời gian bán BĐS năm - Giá bán ước tính ngơi nhà 6.000 triệu đồng - Các chi phí bán nhà: + Chi phí quảng cáo, mơi giới 250 triệu đồng + Chi phí pháp lý: 780 triệu đồng + Thuế chuyển quyền sử dụng BĐS: 1700 triệu đồng - Các chi phí phát triển BĐS: phí khảo sát thiết kế: 405 triệu đồng; Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật 0,2 triệu đồng/m 2; phí phá dỡ, bồi thường 375 triệu đồng; chi phí quản lý dự án 280 triệu đồng; chi phí xây dựng nhà triệu đồng/m2 - Các khoản chi phí tài trợ tiền vay, lãi suất 10%/năm; Trong chi phí xây dựng nhà tài trợ làm lần, lần ½ chi phí cần thiết, lần cách lần tháng Công ty yêu cầu khoản lợi nhuận 300 triệu đồng/ nhà; tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 15% tổng vốn đầu tư vào đất (ĐA: 362453,8 triệu) Bài 2: Phương pháp đầu tư Một nhà đầu tư xem xét mua lại đất trồng lúa rộng dựa tài liệu sau: STT Chỉ tiêu Tổng sản lượng Giá bán bình qn Chi phí sản xuất đơn vị ĐVT kg đ/kg đ/kg Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 70.000 73.000 75.000 11.000 11.500 12.000 5.500 6.000 7.000 - Vào cuối năm thứ 10, nhà đầu tư dự tính bán BĐS với giá 1.000 triệu đồng - Theo kinh nghiệm mua bán địa phương cho thấy chi phí giao dịch thường khoảng 3,5% giá trị giao dịch - Nhà đầu tư chấp nhận lại suất rủi ro 10% - Yêu cầu: Tư vấn cho nhà đầu tư mức giá chấp nhận BĐS (giá chưa có chi phí giao dịch) (ĐA: 1814,74) Bài 3: Phương pháp thặng dư Có tài liệu mảnh đất trống sau: - Diện tích: (30.000m2) - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đâu tư hạ tầng kỹ thuật lơ đất có qui mô 100m triệu đồng/m2, 150m2 6,5 triệu đồng/m2, 2500m2 triệu đồng/m2 - Tỷ lề đất phép xây dựng là: 50% diện tích mảnh đất Nhà đầu tư dự tính chia đất thành 150 lơ để bán - Các chi phí phát triển BĐS + Chi phí khảo sát, thiết kế: 340 triệu đồng + Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,35 triệu đồng / m2 + Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 120 triệu đồng + Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước, máy phát điện dự phòng: 575 triệu đồng + Thuế thu nhập: 1.030 triệu đồng + Lãi dự kiến: 3.700 triệu đồng + Chi phí bán: 650 triệu đồng Nhà đầu tư mua mảnh đất với giá nếu: Dự án hoàn năm? Giả định: - Tiền thu bán đất thu sau năm đầu tư - Chi phí khảo sát thiết kế chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ phải bỏ năm thứ - Chi phí bán phải bỏ năm thứ 2, máy phát điện dự phòng bỏ năm thứ - Thuế thu nhập phải nộp nhà đầu tư thu đủ tiền thu bán đất - Nhà đầu tư phải chấp nhận lãi suất rủi ro 10% Bài 4: phương pháp đầu tư Ông A xem xét để mua BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập tiền cho thuê 87.500 USD Chi phí quản lý thường xuyên khoảng 2,5%/năm thu nhập hàng năm Chi phí sửa chữa nâng cấp tòa BĐS 17.000 USD Các chi phí giao dịch ban đầu người mua bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch Những giao dịch địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 8% Yêu cầu: Anh (chị) tư vấn cho ông A mức giá chấp nhận BĐS Bài 5: Một nhà đầu tư xem xét mua lại đất trồng lúa diện tích ha, dựa thơng tin sau:n, 1, Tình hình sản xuất ba năm gần đây: STT Chỉ tiêu Tổng sản lượng Giá bán bình qn Chi phí sản xuất bình quân Tổng thuế thu nhập ĐVT kg đ/kg đ/kg Năm 2006 90.000 5.000 2.000 Năm 2007 95.000 5.500 2.400 Năm 2008 97.000 5.000 2.500 Đồng 2.500.000 2.800.000 30.000.000 2, Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3,5% giá trị giao dịch 3, Những giao dịch mua bán mảnh đất trồng hàng năm địa phương cho thấy, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 10% Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư mức giá đấu thầu với giả thiết cuối năm thứ 12 bán mảnh đất với giá 1.500 triệu đồng? Bài 6: Phương pháp thặng dư Công ty ABC lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 10.000m Lô đất qui hoạch để xây dựng nhà với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công doanh nghiệp dự định xây dựng hộ độc lập để bán vơi diện tích đất diện tích xây dựng tương ứng 150m2 300m2 Yêu cầu: Tư vấn cho công ty mức giá bỏ thầu, biết rằng: - Thời gian xây dựng bán nhà dự tính năm - Giá bán ước tính nhà 8.500 triệu đồng - Chi phí bán nhà gồm: + Chi phí pháp lý 320 triệu đồng + Chi phí quảng cáo mơi giới 70 triệu đồng + Thuế chuyển quyền sử dụng BĐS 450 triệu đồng - Chi phí phát triển BĐS gồm: + Chi phí khảo sát thiết kế: 260 triệu + Chi phí giám sát thi cơng 120 triệu + Chi phí hạ tầng kỹ thuật 0,25 triệu đồng/m2 + Chi phí nhân cơng 190 triệu đồng + Chi phí ngun nhiên vật liệu 550 triệu đồng + Chi phí xây dựng nhà triệu đồng/ m2 Các chi phí tài trợ tiền vay với lãi suất 10% chi phí xây dựng nhà tài trợ thành lần, lần ½ chi phí cần thiết, lần cách tháng - Chi phí cho việc mua đất ước tính 2% giá đất - Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi với hộ 300 triệu đồng - Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% số vốn đầu tư việc mua giữ lô đất Bài 7: Phương pháp so sánh Ước tình giá trị thị trường biệt thự A với thông tin sau: - Biệt thự A với diện tích 500 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự B có diện tích vị trí tương tự A có thêm phần sân vườn trị giá 1.250 triệu đồng vừa bán với điều kiện trả làm đợt, đợt cách năm Trong trả lần đầu 3.500 triệu đồng, đợt hai 2.650 triệu đồng, đợt ba 1.460 triệu đồng, đợt bốn 1.430 triệu đồng, đợt cuối 1.263 triệu đồng - Biệt thự C có diện tích tương tự, nằm mặt đường với biệt thự A, trang trí nội thất 100 triệu đồng, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, thuộc loại đất khơng có tranh chấp bán với giá 7.400 triệu đồng - Biệt thự D vị trí bên cạnh có đặc điểm vật chất giống biệt thự A vừa bán với giá phát 4.500 triệu đồng - Căn hộ E năm chung cư gần đó, diện tích 400m vừa bán với giá 1.500 triệu đồng - Theo qui định hành: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho diện tích đất khơng có tranh chấp + Giá đất nhà nước qui định đường triệu đồng/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo qui định quyền địa phương 150 m + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước qui định diện tích đất hạn mức 100% với diện tích đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn năm 6%/năm; năm 7%/ năm; năm 8%/năm; năm 9%/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Bài 8: phương pháp chi phí Trụ sở làm việc quan Nhà nước xuống cấp với tốc độ nhanh Yêu cầu xác định giá trị trụ sở để lập báo cáo tài dựa thơng tin sau: 1, Tài liệu trụ sở làm việc - Diện tích đất 790m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 450m2 - Hao mòn kết cấu chính: Móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% Các thông tin liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 850m khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp vừa bán với giá 6870 triệu đồng - Theo qui định hành: đất khơng có tranh chấp, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền thu sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước qui định diện tích hạn mức, 100% diện tích vượt hạn mức - Giá đất qui định Nhà nước vị trí triệu đồng/m2 - Hạn mức đất theo qui định 350m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: Móng 8%, tường 18%, Sàn 16%, mái 14% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 4,5 triệu đồng/m2 - Chi phí khắc phục lạc hậu hệ thống điều hòa khơng khí 100 triệu đồng  ... động đến giá trị doanh nghiệp Sự khác tài sản doanh nghiệp tài sản thơng thường (bất động sản? ) Phân tích? Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp: - Phương pháp giá trị tài sản -... hợp giá trị BĐS - dùng bổ sung ktr pp khác BÀI TẬP MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Bài 1: Phương pháp thặng dư Công ty ABC lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 20.000m Nếu đấu giá thành công công ty dự định. .. vào li trường, thị trường b động, thông tin nha chóng trở nên lạc hậu = định giá xác - chi phí nói chung kh với giá trị khôn giá trị - việc ước tình số kho giá trở nên ch khó thực - kq định giá