LỜI MỞ ĐẦUĐất nước ta trong những năm qua có những bước phát triển vượt bật, nền kinh tếluôn đạt tốc độ tăng trưởng cao,cùng với việc gia nhập WTO đã đưa việt nam trở thành thị trường hấ
Trang 1Nhóm em đã rất cố gắng và tích cực trong quá trình làm bài, tuy nhiên vẫn cònnhiều thiếu xót Nhóm em rất mong thầy cô đóng góp bổ sung để bài hoàn thiệnhơn
Chúng em xin chân thành cảm ơn.
Trang 2LỜI MỞ ĐẦU
Đất nước ta trong những năm qua có những bước phát triển vượt bật, nền kinh tếluôn đạt tốc độ tăng trưởng cao,cùng với việc gia nhập WTO đã đưa việt nam trở thành thị trường hấp dẫn trên toàn thế giới.Những cơ hội lớn đó kéo theo sự phát triển của tất cả các ngành các lĩnh vực trong đó quan trọng nhất là thị
trường vốn.Thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là các ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng,được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay
để cho vay,hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển không ngừng.Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro.Để hạn chế những rủi ro này,các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ
mà chủ yếu là các bất động sản.Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do nhà nước
do nhà nước thống nhất quản lý
Định giá bất động sản đóng vai trò hết sức quan trọng trong thị trường bất động sản (bđs).Các hoạt động liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá trị của tài sản trên thị trường Định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra quyết định liên quan tới việc mua,bán,phát triển, đầu tư,quản lý,sở hữu,cho thuê,đánh thuế,cầm cố,kinh doanh tài sản cố định →
Trước tình hình giá cả có nhiều biến động như hiện nay việc định giá bất động sản thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay Nhận thấy được tầm quan trọng của định giá bđs, hầu hết các ngân hàng hiện nay đều tiến hành định giá bất động sản
trước khi chấp nhận cho vay để đảm bảo tài sản vay của khách hàng có đủ điều kiện để vay vốn và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng
Trang 3MỤC LỤC
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ 4
I Những căn cứ pháp lý định giá 5
1.1 Các văn bản pháp qui về thẩm định giá 5
1.2 Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản 5
1.3 Các văn bản pháp quy về Xây dựng 7
II Phương thức tiến hành định giá 8
III Đặc điểm tài sản định giá 8
3.1 Đặc điểm pháp lý 8
3.2 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật 9
IV Cơ sở giá trị và Nguyên tắc trong định giá 9
4.1 Cơ sở giá trị của định giá 9
4.2 Các nguyên tắc cơ bản chi phối tới hoạt động định giá 10
4.3 Những giả thiết và hạn chế trong định giá giá trị tài sản 10
V Ứng dụng các phương pháp định giá 10
5.1.Phương pháp so sánh trực tiếp 10
5.2 Phương pháp chi phí 11
VI Tiến hành thẩm định 11
6.1 Mô tả chi tiết 11
6.2 Tiến hành định giá 15
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 17
Trang 4CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: Ông Lê Quang Cảnh
Theo đề nghị của Ông tại Ngày 6 Tháng 01 Năm 2019 về việc thẩm định giá
Điện thoại: 0396518888
Tài sản định giá: Nhà ở 4 tầng
Địa điểm định giá: Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội
Mục đích thẩm định giá: Dùng để bán
Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm thẩm định giá Ngày 06 Tháng 01năm 2019
Đơn vị tính giá : Tỷ đồng
Địa chỉ: Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội
Số Điện thoại : 0396518888
Trang 5I Những căn cứ pháp lý để định giá
1.1 Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quyđịnh chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CPngày 25/12/2003;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướngdẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 củaChính phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiệnNghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩmđịnh giá;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành
3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩmđịnh giá Việt Nam (đợt 2);
1.2 Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LuậtĐất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương phápxác định giá đất và khung giá các loại đất;
Trang 6- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn số116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của BộTài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/vhướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của BộTài chính;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/vQui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môitrường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thựchiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thựchiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 củaChính phủ;
- Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố HàNội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008;
Trang 7- Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố HàNội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố
Hà Nội;
1.3 Các văn bản pháp quy về Xây dựng:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP;
- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc Ban hànhquy chế Khu đô thị mới;
- Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến trúc
đô thị;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập và quản
lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫnquản lý đường đô thị;
- Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫnđiều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu vàvật liệu xây dựng;
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
682/BXD Quyết định số 04/2008/QĐ682/BXD BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng";
Trang 8- Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 của UBND Thành phố HàNội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bànThành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 của UBNDThành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúctrên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007;
- Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bốSuất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007;
- Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ
số giá xây dựng Quí II năm 2008;
- Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 của Ngâàng Nhà nước Việt Nam
về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam
II Phương thức tiến hành định giá
Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí để định giá bất dộngsản
- Phương pháp so sánh: là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng
chứng thị trường của các bất động sản tương tự đã giao dịch trong thời gian gầnnhất
- Phương pháp chi phí: là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí
hợp lý tạo ra bất động sản đó
III Đặc điểm tài sản định giá
3.1 Đặc điểm pháp lý
- Đất toàn quyền, hợp pháp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 03 tháng 02 năm 1975
- Giấy phép xây dụng ngày 04 tháng 05 năm 1974
Trang 93.2 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật
- Diện tích xây dựng : 60 m2
- Tổng diện tích sử dụng: 240 m2
- Tuổi đời hiệu quả của ngôi nhà là 10 năm
- Hướng đông nam
+ Hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi
+ Hạ tầng xã hội tốt gần chợ,trường học ,đường xá thuận tiện
+ An ninh khu vực tốt
+ Môi trường xung quanh: xanh sạch đẹp
+ Hệ thống điện, nước: chìm
Vì vậy: do ngôi nhà nhằm múc đích để ở, không xác đinh được thu nhập, không
nhằm múc đích kinh doanh, khả năng khai thác ít vì vậy sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chí phí để định giá bất động sản này.
Trang 10IV Cơ sở giá trị và Nguyên tắc trong định giá
4.1 Cơ sở giá trị của định giá
- Mục đích định giá: vì chủ nhà Ông Lê Quang Cảnh cần định giá ngôi nhà 4 tầng tại Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội để bán nên cơ sởđịnh giá ở đây là giá trị thị trường
- Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
4.2 Các nguyên tắc cơ bản chi phối tới hoạt động định giá
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc thay thế
4.3 Những giả thiết và hạn chế trong định giá giá trị tài sản
- Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị trường trong điều kiện bình thường":Giá thị trường hiện nay tuy có sự im ắng Thậm chí nhiều nhà đầu tư tham gia vàothị trường trước đây còn đang “mắc cạn”.Thông tin thị trường trong báo cáo đượckhỏa sát tại thời điểm định giá( hiện nay)
- Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tạithời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thươngmại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn vềgiá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành
- Chi phí đầu tư xây dựng được tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hiện hành
và chỉ số giá do Bộ Xây dựng ban hành Tuy nhiên, suất đầu tư này vẫn còn kháthấp khi so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường tại thời điểm hiện nay
- Lãi suất vốn hóa sử dụng trong phương pháp đầu tư là lãi suất của ngành nghề yêu
Trang 11cầu nên mức giá ước tính trên cũng có thể biến động theo yêu cầu lợi nhuận củangành nghề nếu thị trường có biến động quá mức
V Ứng dụng các phương pháp định giá
5.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
B1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể
so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt các yếu tố
B2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất.
B4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cứ.
B5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
5.2 Phương pháp chi phí
B1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, coi nó là đất trống và đang được sd trong điều kiện TNVHQN
B2: ước tính chi phí hiện tại để xây mới, để tái tạo , thay thế công trình xây dựng hiện tại
có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí nộp theo quy định của pháp luật.
B3: Xác định giá trị hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế( mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất
B4: ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hoàn thành của công trình
B5: ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách công bố kết quả bước 1 bà bước 4.
VI Tiến hành thẩm định
6.1 Mô tả chi tiết
- Thẩm định giá trị thị trường của bất động sản
Trang 12Diện tích đất xây dựng là 60m2 nằm trên
đường Xuân Phương, hợp pháp
Ngôi nhà nằm ở hướng Đông nam, môi
trường không bị ô nhiễm ngập lụt
- Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cấu tương tự là 20trd/m2
- Giá đất quy định nhà nước cùng vị trí là 25 triệu
- Chi phí làm lại nhà bếp là 50 triệu
- Chi phí khắc phục lạc hậu phòng khách là 20 triệu
Thông tin khác bất động sản so sánh
- Bất động sản so sánh 1:
Trang 13ổn định, được bán với giá 4 tỷ đồng.
- Môi trường không ô nhiễm ngập lụt
Tuổi đời hiệu quả là 8 năm
- Tuổi đời hiệu quả là 11 năm
Trang 1480 Xuân Phương Nam
Từ Liêm Hà Nội
Số 14 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm
Hà Nội
Số 13 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm
Hà Nội
Số 2 Ngõ 70 Xuân Phương Nam Từ Liêm
Trang 153 =17,95 tr/m2
Giá trị BĐS cần định giá =17,95 * 240 = 4308 triệu đồng =4,308 tỷ
Trang 16B, Theo phương pháp chi phí
Giá đất của BĐS cần thẩm định =25tr*60=1500 triệu
Hao mòn thiết bị = 50 + 20 =70 triệu
Giá trị hiện tại = 5200 - 70 - 2080 = 3050 triệu
Vậy giá trị BĐS cần thẩm định giá = giá đât + giá tài sản
1500+3050= 4550 triệu đồng = 4,550 tỷ đồng
Vậy giá ước tinh ngôi nhà 3 tầng cần thẩm định giá :
4,308+4,550
2 = 4,429 tỷ đồng
Trang 17Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GÍA
I – Thông tin chung về tài sản thẩm định giá:
1 Về tài sản:
- Tên tài sản: Nhà ở 4 tầng
- Địa chỉ: Số 12 - Ngõ 80 Xuân Phương - Nam Từ Liêm - Hà Nội
- Loại tài sản: Đất và nhà ở
Trang 18- Vị trí, địa điểm tài sản: Số 12 - Ngõ 80 Xuân Phương - Nam Từ Liêm -
Hà Nội
2 Về khách hàng:
- Khách hàng: Ông Lê Quang Cảnh
- Địa chỉ : Số 12 - Ngõ 80 Xuân Phương - Nam Từ Liêm - Hà Nội
- Địa chỉ: Đơn vị thẩm định giá:
- Tên Công ty : Công ty Cổ phần tài chính AMC Việt Nam
- Địa chỉ : Số 2 Cửa Bắc, Phường Lê Hồng Phong, Quận CầuGiấy, Hà Nội
- Điện thoại: 0396517788
- Fax: 123456789
- Thẩm định viên: nhóm 3(8 TĐV)
- Thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá: Nhóm 3
3 Ngày hiệu lực của thẩm định giá:
- Ngày cấp chứng thư: 6/1/2019
- Ngày ký hợp đồng: 20/01/2019
- Ngày hoàn thành định giá : 18/02/2019
- Ngày khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ:20/01/2019
4 Mục đích thẩm định giá:
Công ty Cổ phần tài chính AMC Việt Nam muốn thẩm định giá theo yêu cầu ông
Lê Quang Cảnh làm cơ sở tham khảo để bán tài sản