bài tập định giá tài sản dh cn hnoi

Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản THÀNH VIÊN NHÓM Mai Thị Hương 1141270121 Nguyễn Thị Nga 1141270139 Đàm Thị Thu Huyền 1141270098 Trần Thị Ngân 1141270136 Trần Thị Anh 1141270077 Vũ Thị Diễm Hương 1141270138 Lê Thị Ngọc Bích 1141270088 Nguyễn Thị Vân Anh 1141270105 Nhóm em cố gắng tích cực trình làm bài, nhiên nhiều thiếu xót Nhóm em mong thầy đóng góp bổ sung để hoàn thiện Chúng em xin chân thành cảm ơn NHÓM 3-TCNH2 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản LỜI MỞ ĐẦU Đất nước ta năm qua có bước phát triển vượt bật, kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao,cùng với việc gia nhập WTO đưa việt nam trở thành thị trường hấp dẫn toàn giới.Những hội lớn kéo theo phát triển tất ngành lĩnh vực quan trọng thị trường vốn.Thị trường vốn nước ta mà chủ yếu ngân hàng đóng vai trò quan trọng,được tổ chức để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động vay vay,hệ thống ngân hàng ngày phát triển không ngừng.Tuy nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro.Để hạn chế rủi ro này,các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà chủ yếu bất động sản.Thế chấp bất động sản vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn nhà nước nhà nước thống quản lý Định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng thị trường bất động sản (bđs).Các hoạt động liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà định giá hiểu cách đơn giản xác định giá trị tài sản thị trường Định giá bất động sản có vai trò quan trọng việc giúp đưa định liên quan tới việc mua,bán,phát triển, đầu tư,quản lý,sở hữu,cho thuê,đánh thuế,cầm cố,kinh doanh tài sản cố định → Trước tình hình giá có nhiều biến động việc định giá bất động sản chấp trở thành nhu cầu cấp bách, quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Nhận thấy tầm quan trọng định giá bđs, hầu hết ngân hàng tiến hành định giá bất động sản trước chấp nhận cho vay để đảm bảo tài sản vay khách hàng có đủ điều kiện để vay vốn giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng NHÓM 3-TCNH2 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản MỤC LỤC CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ I Những pháp lý định giá .5 1.1 Các văn pháp qui thẩm định giá 1.2 Các văn pháp qui Đất đai, kinh doanh Bất động sản 1.3 Các văn pháp quy Xây dựng II Phương thức tiến hành định giá III Đặc điểm tài sản định giá 3.1 Đặc điểm pháp lý 3.2 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật IV Cơ sở giá trị Nguyên tắc định giá 4.1 Cơ sở giá trị định giá .9 4.2 Các nguyên tắc chi phối tới hoạt động định giá .10 4.3 Những giả thiết hạn chế định giá giá trị tài sản .10 V Ứng dụng phương pháp định giá 10 5.1.Phương pháp so sánh trực tiếp 10 5.2 Phương pháp chi phí 11 VI Tiến hành thẩm định 11 6.1 Mô tả chi tiết 11 6.2 Tiến hành định giá .15 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ .17 NHÓM 3-TCNH2 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ơng Lê Quang Cảnh Theo đề nghị Ông Ngày Tháng 01 Năm 2019 việc thẩm định giá Điện thoại: 0396518888 Tài sản định giá: Nhà tầng Địa điểm định giá: Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội Mục đích thẩm định giá: Dùng để bán Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm thẩm định giá Ngày 06 Tháng 01năm 2019 Đơn vị tính giá : Tỷ đồng Địa chỉ: Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội Số Điện thoại : 0396518888 NHÓM 3-TCNH2 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản I Những pháp lý để định giá 1.1 Các văn pháp qui thẩm định giá: - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ Thẩm định giá; - Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày tháng năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ; - Thơng tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng năm 2006 hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); 1.2 Các văn pháp qui Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; NHÓM 3-TCNH2 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính, Thơng tư số 69/2006/TTBTC ngày 02/8/2006 Bộ Tài V/v sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài Thơng tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 Bộ Tài V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ; - Thơng tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ; - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 UBND thành phố Hà Nội giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008; NHÓM 3-TCNH2 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản - Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội; 1.3 Các văn pháp quy Xây dựng: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; - Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 Chính phủ việc Ban hành quy chế Khu thị mới; - Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 Chính phủ quản lý kiến trúc đô thị; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Thơng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng năm 2007 hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn quản lý đường đô thị; - Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu vật liệu xây dựng; - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 Bộ trưởng Bộ Xây dựng; - Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Quy hoạch xây dựng"; - Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn NHÓM 3-TCNH2 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007; - Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 Bộ Xây dựng việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2007; - Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 Bộ Xây dựng việc cơng bố số giá xây dựng Q II năm 2008; - Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 Ngâàng Nhà nước Việt Nam mức lãi suất đồng Việt Nam II Phương thức tiến hành định giá Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí để định giá bất dộng sản - Phương pháp so sánh: việc ước tính giá trị bất động sản dựa chứng thị trường bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần - Phương pháp chi phí: việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản III Đặc điểm tài sản định giá 3.1 Đặc điểm pháp lý - Đất toàn quyền, hợp pháp - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 03 tháng 02 năm 1975 - Giấy phép xây dụng ngày 04 tháng 05 năm 1974 NHÓM 3-TCNH2 Khoa Quản Lý Kinh Doanh 3.2 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật - Định Giá Tài Sản Diện tích xây dựng : 60 m2 Tổng diện tích sử dụng: 240 m2 Tuổi đời hiệu nhà 10 năm Hướng đông nam Số tầng: tầng Số phòng ngủ: Phòng tắm, wc: Giấy tờ pháp lý: sổ đỏ - Tình trạng + Hạ tầng kỹ thuật hồn chỉnh, vị trí thuận lợi + Hạ tầng xã hội tốt gần chợ,trường học ,đường xá thuận tiện + An ninh khu vực tốt + Môi trường xung quanh: xanh đẹp + Hệ thống điện, nước: chìm Vì vậy: ngơi nhà nhằm múc đích để ở, không xác đinh thu nhập, không nhằm múc đích kinh doanh, khả khai thác sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chí phí để định giá bất động sản IV Cơ sở giá trị Nguyên tắc định giá 4.1 Cơ sở giá trị định giá - Mục đích định giá: chủ nhà Ơng Lê Quang Cảnh cần định giá nhà tầng Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội để bán nên sở định giá giá trị thị trường - Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường NHĨM 3-TCNH2 Khoa Quản Lý Kinh Doanh 4.2 Các nguyên tắc chi phối tới hoạt động định giá - Định Giá Tài Sản Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc thay 4.3 Những giả thiết hạn chế định giá giá trị tài sản - Khó khăn việc xác định yếu tố "giá thị trường điều kiện bình thường": Giá thị trường có im ắng Thậm chí nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường trước “mắc cạn”.Thơng tin thị trường báo cáo khỏa sát thời điểm định giá( nay) - Phương pháp so sánh thực dựa số liệu khảo sát thị trường thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hành - Chi phí đầu tư xây dựng tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hành số giá Bộ Xây dựng ban hành Tuy nhiên, suất đầu tư thấp so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường thời điểm - Lãi suất vốn hóa sử dụng phương pháp đầu tư lãi suất ngành nghề yêu cầu nên mức giá ước tính biến động theo yêu cầu lợi nhuận ngành nghề thị trường có biến động mức V Ứng dụng phương pháp định giá 5.1.Phương pháp so sánh trực tiếp B1: Tìm kiếm thơng tin BĐS giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu mặt yếu tố B2: Tiến hành kiểm tra phân tích giao dịch chứng nhằm đảm bảo tính chất so sánh với BĐS mục tiêu B3: Lựa chọn số BĐS so sánh thích hợp B4: Xác định yếu tố khác BĐS mục tiêu BĐS chứng B5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu sở giá BĐS điều chỉnh NHÓM 3-TCNH2 10 Khoa Quản Lý Kinh Doanh 5.2 Phương pháp chi phí Định Giá Tài Sản B1: Ước tính riêng giá trị mảnh đất thuộc BĐS, coi đất trống sd điều kiện TNVHQN B2: ước tính chi phí để xây mới, để tái tạo , thay công trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí nộp theo quy định pháp luật B3: Xác định giá trị hao mòn ước tính giá trị hao mòn lũy kế( mức độ giảm giá) cơng trình xây dựng có đất B4: ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng hồn thành cơng trình B5: ước tính giá trị BĐS cần thẩm định giá cách công bố kết bước bà bước VI Tiến hành thẩm định 6.1 Mô tả chi tiết - Thẩm định giá trị thị trường bất động sản Diện tích đất xây dựng 60m2 nằm đường Xuân Phương, hợp pháp Ngôi nhà nằm hướng Đông nam, môi trường không bị ô nhiễm ngập lụt Khoảng cách đến trường km, đến chợ km Hao mòn kết cấu móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% NHÓM 3-TCNH2 11 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản - Tỷ lệ kết cấu tổng giá trị móng 8%, tường 18% Sàn 16% - mái 14% Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 20trd/m2 Giá đất quy định nhà nước vị trí 25 triệu Chi phí làm lại nhà bếp 50 triệu Chi phí khắc phục lạc hậu phòng khách 20 triệu • - Thơng tin khác bất động sản so sánh Bất động sản so sánh 1: - Nhà Bà Hằng nằm bên cạnh - hướng, nhà tầng diện tích: 50m2 Có tầng hầm để tơ 20 triệu Có giấy tờ hợp lệ quyền với BĐS, khơng có tranh chấp sử dụng - ổn định, bán với giá tỷ đồng Môi trường không ô nhiễm ngập lụt Tuổi đời hiệu năm - Bất động sản so sánh 2: NHÓM 3-TCNH2 12 Khoa Quản Lý Kinh Doanh - Định Giá Tài Sản Nhà ông Anh tầng nằm đối diện Diện tích 55,5m2 Có thêm phần sân vườn trị giá 50tr Có giấy tờ hợp lệ quyền BĐS bán với giá 3,8 tỷ Tuổi đời hiệu 11 năm - Bất động sản so sánh 3: - Nhà ơng Trường tầng Có diện tích xây dựng 54m2 Có nội thất đại 100 triệu hợp pháp quyền với BĐS Gía ngơi nhà 4,5 tỷ Tuổi đời hiệu năm Tiêu thức NHÓM 3-TCNH2 BĐS mục tiêu BĐS so sánh 13 BĐS so sánh BĐS so sánh Khoa Quản Lý Kinh Doanh Diện tích Địa Kết cấu Định Giá Tài Sản DT sd :240m2 DT sd :200m2 DT sd:222 m2 DT sd:216 m2 DT xd: 60m2 DT xd:50m2 DT xd: 55.5m2 DT xd: 54m2 Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội Số 14 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội tầng tầng tầng tầng Có tầng hầm để otơ trị giá 20tr Có sân vườn Nội thất đại Số 13 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội Số Ngõ 70 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội Quyền sd đất Hợp pháp Hợp pháp Hợp pháp Hợp pháp Hướng Đông Nam Đông Nam Bắc Tuổi đời hiệu 10 năm năm 11 năm năm Giá bán ? tỷ 3,8tỷ 4,5 tỷ 6.2 Tiến hành định giá A, Theo phương pháp so sánh trực tiếp Chỉ tiêu BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh Giá bán tỷ 3,8tỷ 4,5 tỷ Sân vườn -50 triệu Gara oto -20 triệu 0 NHÓM 3-TCNH2 14 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Nội thất Giá điều chỉnh Giá trị m2 Định Giá Tài Sản 0 -100 triệu 3,980 tỷ 3,75 tỷ 4,4 tỷ = 16,58 tr = 16,89 tr = 20,37 triệu Giá trị m2 đất BĐS cần định giá = =17,95 tr/m2 Giá trị BĐS cần định giá =17,95 * 240 = 4308 triệu đồng =4,308 tỷ B, Theo phương pháp chi phí • Giá đất BĐS cần thẩm định =25tr*60=1500 triệu • Giá tài sản: Giá trị xây =20tr * 260 = 5200 triệu Tỷ lệ hao mòn = = 40% Mức hao mòn kết cấu =giá trị xây x tỷ lệ hao mòn 5200 x 40%=2080 triệu Hao mòn thiết bị = 50 + 20 =70 triệu Giá trị = 5200 - 70 - 2080 = 3050 triệu Vậy giá trị BĐS cần thẩm định giá = giá đât + giá tài sản 1500+3050= 4550 triệu đồng = 4,550 tỷ đồng Vậy giá ước tinh nhà tầng cần thẩm định giá : = 4,429 tỷ đồng NHÓM 3-TCNH2 15 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự – Hạnh phúc BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GÍA I – Thơng tin chung tài sản thẩm định giá: Về tài sản: - Tên tài sản: Nhà tầng - Địa chỉ: Số 12 - Ngõ 80 Xuân Phương - Nam Từ Liêm - Hà Nội - Loại tài sản: Đất nhà NHÓM 3-TCNH2 16 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản - Vị trí, địa điểm tài sản: Số 12 - Ngõ 80 Xuân Phương - Nam Từ Liêm Hà Nội Về khách hàng: - Khách hàng: Ông Lê Quang Cảnh - Địa : Số 12 - Ngõ 80 Xuân Phương - Nam Từ Liêm - Hà Nội - Địa chỉ: Đơn vị thẩm định giá: - Tên Công ty : Công ty Cổ phần tài AMC Việt Nam - Địa : Số Cửa Bắc, Phường Lê Hồng Phong, Quận Cầu Giấy, Hà Nội - Điện thoại: 0396517788 - Fax: 123456789 - Thẩm định viên: nhóm 3(8 TĐV) - Thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá: Nhóm Ngày hiệu lực thẩm định giá: - Ngày cấp chứng thư: 6/1/2019 - Ngày ký hợp đồng: 20/01/2019 - Ngày hoàn thành định giá : 18/02/2019 - Ngày khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ:20/01/2019 Mục đích thẩm định giá: Cơng ty Cổ phần tài AMC Việt Nam muốn thẩm định giá theo yêu cầu ông Lê Quang Cảnh làm sở tham khảo để bán tài sản II - Những pháp lý để thẩm định giá: Những văn QPPL, tiêu chuẩn có liên quan quan nhà nước có thẩm quyền TW địa phương ban hành ST Tên văn Số T Ngày ban hành Luật Công chứng 82/2006/QH11 12/12/2006 Luật Cư trú 81/2006/QH11 12/12/2006 Luật Kinh doanh bất động sản 63/2006/QH11 12/07/2006 Luật Nhà 56/2005/QH11 09/12/2005 NHÓM 3-TCNH2 17 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản Bộ luật Dân 33/2005/QH11 27/06/2005 Luật Đất đai 13/2003/QH11 10/12/2003 Nghị định sửa đổi, bổ sung số 123/2007/NĐ-CP điều Nghị định 27/07/2007 số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tư hướng dẫn thực 06/2007/TT-BTNMT 15/06/2007 số điều NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư Nhà nước Chỉ thị việc triển khai thi hành 11/2007/CT-TTg 08/05/2007 Luật Kinh doanh bất động sản 10 Nghị định quy định chi tiết thi hành 138/2006/NĐ-CP 15/11/2006 quy định Bộ luật Dân quan hệ dân có yếu tố nước ngồi 11 Thông tư hướng dẫn thực 05/2006/TT-BXD 01/11/2006 số nội dung Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 12 Chỉ thị việc triển khai thi hành 34/2006/CT-TTg NHÓM 3-TCNH2 18 26/09/2006 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản Luật Nhà 13 Nghị Chính phủ 23/2006/NQ-CP 07/09/2006 số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê theo quy định Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ 14 Nghị định quy định chi tiết 90/2006/NĐ-CP 06/09/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà 15 Nghị giao dịch dân 1037/2006/NQ- 27/07/2006 nhà xác lập trước ngày 01 UBTVQH11 tháng năm 1991 có người Việt Nam định cư nước tham gia 16 Quyết định ban hành quy định 08/2006/QĐ-BTNMT 21/07/2006 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17 Thông tư hướng dẫn điều kiện 36/2006/TT-BTC 28/04/2006 thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn giá đất 18 Thông tư hướng dẫn thực 01/2005/TT-BTNMT số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai NHÓM 3-TCNH2 19 13/04/2005 Khoa Quản Lý Kinh Doanh 19 Định Giá Tài Sản Nghị định phương pháp xác định 188/2004/NĐ-CP 16/11/2004 giá đất khung giá loại đất 20 Nghị định thi hành Luật Đất đai 181/2004/NĐ-CP 21 Nghị định mua bán kinh 61-CP doanh nhà III - Mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản thẩm định giá: Đặc điểm tài sản thẩm định giá: Vị trí: Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội Môi trường: đông dân cư Lợi thế: gần Chợ, trường đại học, gần khu công nghiệp Thuận lợi làm nhà ở, mở văn phòng , có sở hạ tầng hồn chỉnh 2.Mơ tả: - Diện tích xây dựng : 60 m2 Tổng diện tích sử dụng: 240 m2 Tuổi đời hiệu nhà 10 năm Hướng đông nam Số tầng: tầng Số phòng ngủ: Phòng tắm, wc: Giấy tờ pháp lý: sổ đỏ - Tình trạng + Hạ tầng kỹ thuật hồn chỉnh, vị trí thuận lợi NHÓM 3-TCNH2 20 29/10/2004 05/07/1994 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản + Hạ tầng xã hội tốt gần chợ,trường học ,đường xá thuận tiện + An ninh khu vực tốt + Môi trường xung quanh: xanh đẹp + Hệ thống điện, nước: chìm IV- Kết khảo sát thực địa: - Mục đích khảo sát: kiểm tra tính xác hợp lý hồ sơ pháp lý, thông tin khách hàng cung cấp với trạng thực tế bất - động sản, tìm điểm bất hợp lý Thời gian khảo sát: ngày 20/01/2019 o Người khảo sát: Nhóm o Kết thu từ khảo sát: thông số kỹ thuật hồ sơ pháp lý thơng tin khách hàng cung cấp xác V – Những lập luận để kết cuối cùng: - Phân tích vị trí: Vị trí bất động sản cần định giá nằm vị trí mặt tiền thuận tiện cho việc kinh doanh mua bán Hệ thống đường giao thông thông tin liên lạc ổn định theo thông tin khách hàng Môi trường xung quanh đông dân cư, gần Chợ, trường học, VI – Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí VII- Xử lý vấn đề phức tạp, khơng rõ ràng trình thẩm định giá: - Phương pháp so sánh thực dựa số liệu khảo sát thị trường thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hành VIII.kết thẩm định giá NHÓM 3-TCNH2 21 Khoa Quản Lý Kinh Doanh Định Giá Tài Sản Sau tiến hành điều tra phân tích thơng tin thị trường bất động sản cần định giá ,chúng tơi đưa giá ước tính BĐS 4,429 tỷ đồng Hà Nội ngày 20/02/2019 Thẩm định viên Nhóm NHĨM 3-TCNH2 22 ... Cơ sở giá trị Nguyên tắc định giá 4.1 Cơ sở giá trị định giá .9 4.2 Các nguyên tắc chi phối tới hoạt động định giá .10 4.3 Những giả thiết hạn chế định giá giá trị tài sản ... sánh phương pháp chí phí để định giá bất động sản IV Cơ sở giá trị Nguyên tắc định giá 4.1 Cơ sở giá trị định giá - Mục đích định giá: chủ nhà Ông Lê Quang Cảnh cần định giá nhà tầng Số 12 Ngõ 80... 0396518888 Tài sản định giá: Nhà tầng Địa điểm định giá: Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội Mục đích thẩm định giá: Dùng để bán Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm thẩm định giá Ngày