KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội

ThemeGallery PowerTemplate TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công ty trách nhiệm hữu[.]

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MƠI TRƯỜNG NƠNG NGHIỆP KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Đánh giá công tác định giá bất động sản Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng Sinh viên thực hiện: Hồ Văn Thành Lớp: Quản lý thị trường bất động sản 45 Địa điểm TT: MB AMC - MB chi nhánh Đà Nẵng Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh Huế 6/2015 NỘI DUNG BÁO CÁO Đặt vấn đề Đối tượng, phạm vi, nội dung, phương pháp nghiên cứu Kết nghiên cứu Kết luận kiến nghị ĐẶT VẤN ĐỀ Đánh giá công tác định giá bất động sản công ty MB AMC – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng3 1.1 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI Nghiên cứu đánh giá công tác định giá bất động sản công ty MB AMC Thấy thuận lợi bất cập cịn tồn cơng tác định giá bất động sản công ty Đề xuất giải pháp phù hợp nhằm hồn thiện nâng cao hiệu cơng tác định giá bất động sản công ty MB AMC ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU Các loại BĐS định giá công ty MB AMC yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS Quy định, sách định giá bất động sản cơng ty MB AMC 2.1 PHẠM VI NGHIÊN CỨU * Phạm vi khơng gian: - TP Đà Nẵng: - Diện tích tự nhiên: 1.283,4 km2 * Phạm vi thời gian: - Thời gian nghiên cứu: 05/01/2015 - 08/05/2015 - Thời gian thu thập số liệu: từ năm 2013 - 2014 Hình Sơ đồ vị trí hành thành phố Đà Nẵng 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Tình hình hoạt động cơng ty Quy trình, sách định giá công ty Công tác định giá BĐS công ty MB AMC Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS công ty MB AMC Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản công ty MB AMC 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Điều tra, thu thập số liệu Xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu PHƯƠNG PHÁP Phương pháp kế thừa Khảo sát, vấn KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Khái quát Công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng - Là công ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc tổng Công ty MB AMC Ngân hàng TMCP Quân đội - Nhiệm vụ thu hồi hạn chế tối đa khoản nợ xấu khu vực miền Trung Tây Nguyên - Chức nẵng: Xử lý nợ, định giá tài sản, dự án đầu tư, kho quản chấp, khai thác tài sản Hình ảnh trụ sở văn phịng làm việc MB AMC 10 3.4 Dẫn chứng cụ thể quy trình thẩm định giá BĐS cơng ty MB AMC - Ngày 03/04/2015 Công ty MB AMC nhận hồ sơ khách hàng công ty cổ phần kỹ thuật cơng nghệ Thái Hưng Thịnh từ phía Ngân hàng MB cung cấp - Thời điểm thẩm định giá ngày 06/04/2015 * Cách thức tiến hành định sau : - Bước Khảo sát trạng BĐS xác minh thông tin BĐS cần định giá Đặc điểm BĐS thẩm định (BĐS TĐ) Đất Diện tích đất thực tế: 148.3 m2 Diện tích GCN : 148.3 m2 Nhà Loại cơng trình: Nhà dân sinh Chiều rộng : 8.24 Diện tích đất XD: 108.4 m2 Chiều dài : 17.05 Diện tích sàn XD: 289.2 m2 Hướng : Tây Bắc Số tầng xây dựng: + lửng Hình dạng đất: Tương đối Năm XD: 2000 vuông vức Số năm sử dụng: 12 Số mặt tiếp giáp : 1.0 Năm sử dụng tối đa : 30 Cấp cơng trình: Cấp Hình ảnh BĐS cần thẩm định giá 15 - Bước Thu thập thông tin bất động sản so sánh (BĐS SS) NỘI DUNG BĐS SS BĐS SS BĐS SS Địa Nhà tầng số 70 Thanh Hải, Đà Nẵng Nhà cấp đường Thanh Thủy, Đà Nẵng Nhà cấp đường Thanh Thủy, Đà Nẵng Vị trí tương đối Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ khoảng 50m Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ khoảng 100m Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ khoảng 100m 17 76 Nở hậu Thanh Hải 6.8 19.5 132.6 Nở hậu Thanh Thủy 4.5 18 81 Vuông vức Thanh Thủy 5.5 Đất Trung bình 76 220.0 3.000.000 660.000.000 7.5 Đất Trung bình 100 100.0 1.500.000 150.000.000 7.5 Đất Trung bình 80 80.0 2.000.000 160.000.000 Giá Rao bán (đồng) Rao bán 2.300.000.000 Rao bán 2.900.000.000 Rao bán 2.150.000.000 Giá ước tính/ Giá Giao dịch (đồng) 2.185.000.000 2.842.000.000 1.935.000.000 Đơn Giá QSDĐ (đồng/m2) 20.065.789 20.301.659 21.913.580 Thời điểm 11/2014 0905797808 11/2014 0914894477 11/2014 0905819091 Mặt tiền (m) Đất Chiều sâu (m) Diện tích (m2) Hình dạng Số mặt tiền tiếp giáp Đường tiếp giáp Lộ giới giao thơng (m) Mục đích sử dụng Lợi kinh doanh Diện tích xây dựng(m2) Tổng diện tích sử dụng (m2) Đơn giá CTXD (đồng/m2) Giá trị CTXD đất Tình trạng giao dịch Thơng tin liên hệ 16 - Bước Xác định giá trị đất cơng trình BĐS thẩm định + Xác định giá đất BĐS cần thẩm định giá YẾU TỐ ĐIỀU CHỈNH Mặt tiền (m) Kích thước Chiều sâu (m) Tỷ lệ (%) BĐS TĐ 8.24 17.05 100% BĐS SS 17 93% BĐS SS 6.8 19.5 95% BĐS SS 4.5 18 94% Thông số (m2) 148.3 76 132.6 81 Tỷ lệ (%) Thơng số Tỷ lệ (%) 100% Trung bình 100% 110% Trung bình 100% 101% Trung bình 100% 110% Trung bình 100% Thơng số Tương đối vng vức Nở hậu Nở hậu Vuông vức 100% 5.5 100% 107% 5.5 100% - 8.11% -1.626.550 107% 7.5 110% -11.36% -2.306.249 104% 7.5 110% -15.64% -3.428.378 Mức giá dẫn BĐSTĐ (đồng/m2) 18.439.240 17.995.410 18.485.202 Số lần điều chỉnh 4 Diện tích Lợi KD Hình dạng Tỷ lệ (%) Thông số Lộ giới giao thông (m) Tỷ lệ (%) Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) Mức giá thị trường (đồng/m2 đất ở) Tỷ lệ giá trị định giá/giá trị thị trường (%) Mức giá cho mục đích chấp 18.000.000 Tỷ lệ điều chỉnh = 100% Tỷ lệ BĐS TĐ – Tỷ lệ BĐS SS Tỷ lệ BĐS SS 17 18.000.000 Như BĐS TĐ với diện tích 148.3 m2 có giá 18.000.000 * 148.3 = 2.669.400.000 (đồng) + Xác định giá trị cơng trình xây dựng Tỷ lệ CLSD CL (PP khấu hao) 60.0% Tỷ lệ CLSD CL bình quân 55.0% Giá trị cơng trình (đồng) Tỷ lệ CLSD CL (PP kỹ thuật) 50.0% Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 2.500.000 397.650.000 - Giá trị cơng trình tính = Tỷ lệ CLSD CL bình quân * Đơn giá xây dựng (đồng/m2) * Diện tích sàn XD (m2) Ta có : Giá trị cơng trình = 55% * 2.500.000 * 289.2 = 397.650.000 (đồng) * Như vậy, sau xác định giá trị đất cơng trình xây dựng ta có tổng giá trị BĐS cần thẩm định 397.650.000 + 2.669.400.000 = 3.067.000.000 (đồng) 18 - Bước Hoàn thiện báo cáo định giá Báo cáo định giá hồn chỉnh trình lên phụ trách phịng định giá xem xét Nếu khơng có cần chỉnh sửa báo cáo trình lên phó giám đốc chi nhánh kí duyệt - Bước Ra chứng thư Ra chứng thư thẩm định giá, báo gửi kết cho khách hàng Lưu trữ hồ sơ 19 3.5 Kết khảo sát, vấn khách hàng sử dụng dịch vụ định giá công ty MB AMC Nội dung câu hỏi Đối với BĐS nội thành định giá ‘lần 1” thời hồn thành chứng thư “48h00” BĐS ngoại thành “60h00” Anh/chị cảm thấy thời gian hoàn thành chứng thư Đối với BĐS nội thành định giá ‘lần 2” (tái 1) Về thời gian hồn thành chứng thẩm) thời gian hồn thành chứng thư “36h00” BĐS ngoại thành “48h00” Anh/chị cảm thư thấy thời gian hoàn thành chứng thư 2) Về quy trình làm việc bước tiếp nhận Khi tiến hành thực khảo sát trạng tài sản cho khách hàng, Anh/chị cảm thấy chuyên viên định giá làm việc Anh/chị thường gặp khó khăn bước Chỉ tiêu đánh giá Số phiếu Tỷ lệ PĐT Nhanh 37 92,5% Chậm 0% Bình thường 7,5% Nhanh 37 92,5% Chậm 0% Bình thường 7,5% Chuyên nghiệp 35 87,5% Thiếu chuyên nghiệp, chưa kiểm tra kỹ trạng BĐS 12,5% Bình thường 0% Tiếp nhận hồ sơ 24 60% Hỗ trợ khách hàng 22,5% Khơng gặp khó khăn 17,5% 20 Tỷ lệ PĐT đánh giá thời gian hoàn thành chứng thư lần lần Tỷ lệ PĐT đánh giá nghiệp vụ khảo sát trạng tài sản 12,5% 0% 0% 7,5% Nhanh Chậm 92,5% Bình thường 87,5% Chuyên nghiệp Thiếu chuyên nghiệp Bình thường Biểu đồ 3.2 Tỷ lệ PĐT đánh giá thời gian hoàn thành chứng thư lần 1, lần Tỷ lệ PĐT đánh giá nghiệp vụ khảo sát trạng tài sản * Ý kiến khách hàng Phạm Văn Quang lí gặp phải khó khăn bước tiếp nhận hồ sơ là: “Đối với khách hàng muốn vay vốn Ngân hàng MB thơng qua việc chấp BĐS, hồ sơ khách hàng trước MB AMC thẩm định phải trãi qua bước trung gian hồ sơ phải nộp Ngân hàng MB sau cán MB chuyển hồ sơ sang MB AMC để tiến hành định giá Như vậy, làm tốn thời gian chờ đợi khách hàng khách hàng cần vay vốn gấp cán MB số lí lại khơng chuyển đủ hồ sơ khách hàng cung cấp đầy đủ yêu cầu cho phía MB AMC khiến khách hàng phải thời gian bổ sung hồ sơ chờ cán MB tìm kiếm lại hồ sơ khách hàng bổ sung cho phía MB AMC” * Khách hàng Lương Hữu Anh gặp phải khó khăn bước hỗ trợ khách hàng với lí sau: “Khi khách hàng xin số điện thoại chuyên viên định giá đến khảo sát trạng tài sản, chun viên khơng muốn cung cấp cho số điện thoại phận hỗ trợ công ty, điều khiến cho mong muốn liên21 lạc, làm việc trực tiếp với chuyên viên định giá khách hàng gặp khó khăn” 3.6 Kết khảo sát, vấn chuyên viên định giá công ty MB AMC Nội dung câu hỏi Chỉ tiêu Số phiếu Tỷ lệ PĐT 1) Trong trình thực thẩm định giá cho khách hàng Anh/chị thường hay mắc phải lỗi Lỗi nhập liệu Không xảy lỗi Lỗi mơ tả thơng tin Lỗi hình ảnh 0% 10% 20% 70% Qúa nhiều hồ sơ không đảm chất lượng kịp thời báo giá 90% Bình thường,đủ thời gan hồn thành tốt cơng việc 10% Ít hồ sơ 0% Khơng gặp trực tiếp chủ sở hữu tài sản 20% Đo đạc trạng BĐS 30% Chụp ảnh trạng BĐS 50% Khơng, Có 10% 90% 2) Theo Anh/chị 1ngày chuyên viên định giá phân giao từ đến hồ sơ/ngày Anh/chị cảm thấy 3) Những khó khăn bước khảo sát trạng BĐS Anh/chị thường hay gặp phải 4) Anh/chị có lần thẩm định giá phi thị trường cho khách hàng chưa Xảy lỗi trình tính tốn dẫn đến báo giá khơng 0% * Chuyên viên định giá Trần Trọng Kha cho biết lí thường gặp phải khó khăn xác Nếu chọn "Có " xin vui lịng chụp ảnh trạng BĐS trình khảo sát trạng tài sản để dẫn trả lời tiếp : Lí Anh/chị Anh/chị mối quan với thẩm khách hàng 0% lỗi hình ảnh qcó trình thực hệ định giá thẩm định giá phiđến thị trường Chịu áp lực, chi phối từ cấp 10% “Khách hàng thường gây khó khăn khơng hợp tác, tạo điều kiện thuận Chịu áp lực chi phối từ khách hàng MB lợi để chuyên viên định giá tiến hành chụp ảnh trạng BĐS Họ có tâm90% lí lo Đi điều tra, tìm hiểu thu thập thực tế địa bàn 20% sợ hàng xóm hay người xung quanh dèm pha biết 5) Trong trình thẩm định giá, BĐSngại, eđưa vào so sánh với BĐS cần thẩm định giá,chấp đượcBĐS để vay vốn NgânThơng cị đất khó khăn làm cho3 chun 30% hàng.quaChính viên22 Anh/chị thu thập thơng tin thơng qua định giá thường mắc phảiqualỗicác hình Thơng trangảnh” web mua bán BĐS 50% Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác phân giao hồ sơ 10% 0% Qúa nhiều hồ sơ Bình thường 90% Ít hồ sơ Biểu đồ 3.3 Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác phân giao hồ sơ Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác thu thập thông tin BĐS SS * Theo chuyên viên định giá Trương Văn Thiên lí anh thực định giá phi thị trường chịu áp lực từ phía khách hàng MB “Nếu chuyên viên định giá đưa mức giá BĐS khách hàng sử dụng để chấp vay vốn Ngân hàng MB thấp không làm khách hàng hài lòng mức giá báo cáo hay chí khơng hỗ trợ tăng mức giá BĐS thẩm định mong muốn khách hàng Thông thường khách hàng gây sức ép lên chuyên viên định giá, cách đe dọa hủy hồ sơ không vay vốn Ngân hàng MB mà chuyển sang vay Ngân hàng khác Áp lực gia tăng, cán phòng kinh doanh MB thấy khách muốn hủy không vay vốn Ngân hàng nữa, họ quay sang tác động lên chuyên viên định giá nhiều cách khác với mục đích mong muốn chuyên viên định giá hỗ trợ nâng giá BĐS thẩm định lên để khách hàng vay vốn Ngân hàng MB nhằm giữ chân khách hàng” 23 3.7 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản cơng ty MB AMC Quy trình, sách Đánh giá cao từ khách hàng Kết thẩm định giá Tiến độ công việc 24 Cơ sở vật chất kỹ thuật Thời gian Phương pháp TĐG Những tồn hạn chế Mẫu thuận Lợi ích Văn pháp luật Chuyên Viên Định giá 25 3.8 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản công ty MB AMC Đổi nhận thức lãnh đạo ngân hàng GIẢI PHÁP Đầu tư trang thiết bị kỹ thuật Tăng hạn mức phê duyệt cấp quản lí Tuyển dụng cộng tác viên Xây dựng HTTT BĐS Thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng ngiệp vụ cho CVĐG 26 KẾT LUẬN Năm 2013 Năm 2014 799 chứng thư 1.344 chứng thư Số lượng chứng thư Năm 2013 doanh thu 1.036.593.000 đồng Năm 2014 doanh thu 1.482.481.750 đồng Doanh thu 27 KIẾN NGHỊ Cung cấp cổng thơng tin tìm kiếm BĐS Ban hành văn pháp luật quy định trình tự thủ tục định giá BĐS Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá Kiến Nghị Đẩy mạnh việc cấp GCNQSDĐ sở hữu nhà Xây dựng phần mềm quản lí CSDL thơng tin BĐS 28 29 ... Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng3 1.1 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI Nghiên cứu đánh giá công tác định giá bất động sản công ty MB AMC Thấy thuận lợi bất cập cịn tồn cơng tác định giá bất động sản công ty Đề xuất... Khái quát Công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng - Là công ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc tổng Công ty MB AMC Ngân hàng TMCP Quân đội - Nhiệm vụ thu hồi hạn chế tối đa khoản nợ xấu khu... cao hiệu công tác định giá bất động sản công ty MB AMC ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU Các loại BĐS định giá công ty MB AMC yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS Quy định, sách định giá bất động sản công ty MB