Định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở việt nam,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH -***** - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Họ tên sinh viên: DƯƠNG KIỀU MAI Lớp: K15-TCDN M Chuyên ngành: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Khoa: TÀI CHÍNH GVHD: PGS.TS.TƠ KIM NGỌC Hà Nội, Năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH -***** - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Họ tên sinh viên: DƯƠNG KIỀU MAI Lớp: K15-TCDN M Chuyên ngành: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Khoa: TÀI CHÍNH GVHD: PGS.TS.TƠ KIM NGỌC Hà Nội, Năm 2016 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TÔ KIM NGỌC LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thực cá nhân, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn hướng dẫn khoa học PGS TS Tô Kim Ngọc, Điều phối viên chương trình chất lượng cao – Học viện Ngân hàng Các số liệu, kết trình bày luận văn trung thực chưa cơng bố hình thức trước Tác giả Dương Kiều Mai KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TÔ KIM NGỌC MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH ẢNH DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục khóa luận CHƯƠNG I: NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản chuyển nhượng bất động sản 1.1.1 Bất động sản chuyển nhượng bất động sản 1.1.2 Chuyển nhượng bất động sản 13 1.1.3 Thị trường bất động sản thị trường chuyển nhượng bất động sản 16 1.2 Định giá bất động sản hoạt động chuyển nhượng bất động sản 27 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản hoạt động chuyển nhượng 27 1.2.2 Cơ sở xác định giá trị dự án bất động sản nguyên tắc thẩm định giá 29 1.2.3 Quy trình định giá bất động sản 35 1.2.4 Phương pháp định giá bất động sản hoạt động chuyển nhượng 37 1.2.5 Tác động định giá bất động sản đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản 45 1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản 47 1.3.1 Quy trình định giá tài sản: 47 1.3.2 Hoạt động quản lý hỗ trợ: 47 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TÔ KIM NGỌC 1.3.3 Hành lang pháp lý 48 1.3.4 Cơ sở liệu 48 1.3.5 Nhân lực định giá 48 1.3.6 Sự phát triển thị trường bất động sản 49 1.3.7 Môi trường kinh tế: 49 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 50 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 51 2.1 Tổng quan hoạt động chuyển nhượng bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 – 2015 51 2.1.1 Căn pháp lý cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản 51 2.1.2 Hoạt động chuyển nhượng bất động sản giai đoạn 2010 – 2015 57 2.2 Thực trạng định giá bất động sản chuyển nhượng dự án bất động sản (qua hoạt động Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam) 61 2.2.1 Giới thiệu công ty cổ phần Thẩm định giá IVC VIệt Nam 61 2.2.2 Căn pháp lý cho hoạt động định giá 66 2.2.3 Quy trình, phương pháp định giá bất động sản 69 2.3 Ví dụ cụ thể việc vận dụng quy trình định giá công ty 73 2.4 Hạn chế hoạt động định giá bất động sản nguyên nhân 85 2.4.1 Hạn chế hoạt động định giá bất động sản nguyên nhân Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 85 2.4.2 Nguyên nhân 86 KẾT LUẬN CHƯƠNG 88 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM CẢI THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN 89 3.1 Định hướng phát triển công ty năm 2016 xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới 89 3.1.1 Định hướng phát triển công ty năm 2016 89 3.1.2 Xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới 91 3.2 Giải pháp nhằm cải thiện hoạt động định giá bất động sản chuyển nhượng dự án tổ chức định giá nói chung Cơng ty cổ phần thẩm định giá IVC nói riêng 93 3.2.1 Hoàn thiện phương pháp định giá TS bất động sản 94 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TÔ KIM NGỌC 3.2.2 Hành lang pháp lý 95 3.2.3 Nhân lực 97 3.2.4 Dữ liệu, dự báo 99 3.2.5 Thị trường bất động sản 100 KẾT LUẬN CHƯƠNG 101 KẾT LUẬN 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TÔ KIM NGỌC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TNDN Thu nhập doanh nghiệp TNCN Thu nhập cá nhân BĐS Bất động sản TS Tài sản TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1 Biểu đồ giá trị thương vụ M & A qua năm (đơn vị: tỷ USD) 58 Hình 2.2 Mơ hình tổ chức quản lý công ty IVC 65 Hình 2.3 Minh họa quy trình định giá bất động sản 70 Hình 2.4 Hình ảnh chụp khảo sát thực tế tài sản cần định giá 78 Hình 2.5 Hiện trạng tài sản cần định giá 78 Hình 2.6 Sơ đồ tài sản cần định giá 82 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 11 thương vụ bật năm 2012 59 Bảng 2.2 Đánh giá mức độ rủi ro cho ví dụ 79 Bảng 2.3 Tiêu chí điều chỉnh cho ví dụ 83 Bảng 2.4 Tổng giá trị tài sản thẩm định 85 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Giá trị Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giá Bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Ở Việt Nam, định giá Bất động sản không vấn đề mẻ, song chưa thật phổ biến kinh tế Nội dung công tác giai đoạn xây dựng phát triển, chưa đáp ứng nhu cầu ngày cao định giá Bất động sản cho công tác quản lý vận hành kinh tế thị trường Chính vào nghiên cứu đề tài mong muốn em tìm hiểu rõ ngành định giá BĐS Việt Nam nói chung việc định giá BĐS hoạt động chuyển nhượng bất động sản nói riêng nhằm qua hồn thiện kiến thức đưa vài ý kiến nhằm hồn thiện cơng tác định giá Việt Nam Trong thời gian qua, thực tập Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam bước đầu tiếp xúc với công tác định giá qua hiểu vấn đề công tác định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam tồn vấn đề chưa thành cơng qua nêu ý kiến đóng góp cơng tác định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, em chọn đề tài: “ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu chủ yếu khóa luận, bao gồm: - Hệ thống hóa, phân tích góp phần hồn thiện sở lý luận thực tiễn chuyển nhượng dự án BĐS Đánh giá thực trạng đưa số giải pháp hoàn thiện định giá bất động sản hoạt động chuyển nhượng BĐS nước ta SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TÔ KIM NGỌC CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM CẢI THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN 3.1 Định hướng phát triển công ty năm 2016 xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới 3.1.1 Định hướng phát triển công ty năm 2016 3.1.1.1 Chiến lược hoạt động - Hồn thiện chất lượng nghiệp vụ - Tập trung tìm kiếm cung cấp dịch vụ cho đối tác ngân hàng, tập đồn tổng cơng ty lớn, doanh nghiệp FDI - Tăng cường phát triển đội ngũ cộng tác viên – nhân viên cộng tác viên cơng ty hưởng sách cộng tác viên theo quy định 3.1.1.2 Văn hóa ứng xử cơng việc - Làm tốt trách nhiệm - Cùng chia sẻ thơng tin để phát triển - Sẵn sàng chia sẻ phần công việc với đồng nghiệp - Dám chịu trách nhiệm - Thông tin người, việc - Đặt “chúng ta” lên “tôi” 3.1.1.3 Định hướng hoạt động - Doanh thu: + Doanh thu năm 2011: 6,8 tỷ + Doanh thu năm 2012: 9,7 tỷ + Doanh thu năm 2013: 10,6 tỷ + Doanh thu năm 2014: 11,2 tỷ + Doanh thu năm 2015: 12,3 tỷ SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 89 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC + Doanh thu năm 2016: 13 tỷ - PR& Marketing + Hoàn thiện hệ thống website để quảng bá hình ảnh cơng ty + Phát triển quan hệ với quan truyền thông + Phát triển mạng lưới cộng tác viên văn phòng đại diện hoạt động theo hình thức cộng tác viên + Tổ chức tham gia hội thảo quy mô rộng để kết nối quan hệ với khách hàng đối tác - Phát triển kinh doanh: * Phát triển khách hàng: + Các nhà đầu tư có nhu cầu mua bán doanh nghiệp + Các công ty cổ phần hóa + Các doanh nghiệp FDI Nhật Bản Hàn Quốc + Các dự án bất động sản cần tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách + Các ngân hàng thực cho vay chấp tài sản cần định giá + Các công ty cung cấp máy móc thiết bị cho đơn vị sử dụng vốn ngân sách nhà nước (không ưu tiên) * Phát triển mạng lưới cộng tác viên * Phát triển thị trường + Tiếp tục củng cố phát triển thị trường, quan tâm đến thị trường Hà Nội, Hải Phòng, tỉnh khu vực phía Bắc Mở rộng thị trường thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh miền Trung + Giữ vững nâng cao thị phần công ty thị trường (doanh thu thị phần) * Phát triển hệ thống IT: + Xây dựng sở liệu giá SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 90 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TÔ KIM NGỌC + Xây dựng hệ thống số hóa + Xây dựng hệ thống quản lý nhân sự, quản lý hợp đồng + Xây dựng hệ thống lập báo cáo theo model chuẩn 3.1.2 Xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới - Tiếp tục đà tăng số phân khúc bất động sản cuối năm 2015, theo dự báo số chuyên gia, năm 2016, thị trường bất động sản có chuyển biến tích cực chuyên nghiệp Với việc hoàn thành nhiều dự án dở dang, phân khúc nhà thương mại tiếp tục có điều chỉnh giá sách bán hàng phù hợp, hứa hẹn phân khúc lên với xu hướng tương đối ổn định Nhiều dấu hiệu tích cực - Hiện nay, chu kỳ phát triển thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu tích cực năm 2016 Điều nhận định từ tín hiệu hai quý III quý IV.2015, phân khúc nhà ở, hộ thuộc phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ cao số mở bán Thị trường chuyển biến tích cực, thúc đẩy lượng tiền đổ vào từ người mua nhà Khoảng 6.800 ước tính giao dịch quý III đưa mức tăng lên 150% so với kỳ Tiếp tục xu hướng từ quý trước, hộ cao cấp chiếm tỷ lệ tăng dần số hộ giao dịch Giá bình quân tiếp tục tăng, với mức – 7% so với kỳ năm trước dự án tốt - Sau thời gian nghỉ Tết, thị trường bắt nhịp sớm so với năm trước Nguồn cung thị trường ngày tăng mạnh với hàng loạt dự án BĐS mở bán hội cho khách hàng thêm quyền lựa chọn Những dự án có vị trí tốt, hạ tầng đầy đủ tiếp tục trở thành tâm điểm thị trường Các chuyên gia nhận định, theo chu kỳ thị trường cuối năm có nhiều diễn biến tích cực, rõ ràng, xu hướng thị trường chuyển động mạnh từ đầu năm 2016 - Báo cáo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch Đầu tư đưa thống kê, năm 2015, BĐS đứng thứ số kênh thu hút vốn FDI Cụ thể, 10 tháng năm 2015, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp tăng thêm từ kênh bất động sản 2,13 tỷ USD, chiếm 11,1% tổng vốn đầu tư Tuy nhiên, việc Luật Kinh SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 91 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực cho phép Việt kiều mua, sở hữu nhà người nước cho người nước nhập cảnh hợp pháp mua sở hữu nhà dự án nhà thương mại có tác động tích cực đến phát triển thị trường BĐS theo hướng ngày cạnh tranh, minh bạch bền vững Kênh đầu tư trội - Nếu so sánh với thời điểm trước, năm 2016, BĐS đánh giá kênh đầu tư trội Cụ thể, so với kênh đầu tư khác, BĐS có nhiều lợi Trong bối cảnh thị trường vàng dò đáy, la lặng sóng, lãi suất ngân hàng mức thấp, bất động sản với lượng giao dịch tăng - Tuy nhiên, vấn đề cần lưu ý xu hướng “đánh sóng” số nhà tư vấn đầu tư lĩnh vực cần đặc biệt lưu ý Bởi dự án mang lại hội chương trình quảng bá rầm rộ Theo nhận định, BĐS vào xu hướng ổn định hơn, giá năm 2016, năm 2017, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Rensco Sông Hồng Vũ Điệp cho rằng, năm 2016, 2017 giá BĐS khơng có nhiều thay đổi Vì thị trường phát triển vật liệu cho xây dựng xi măng, sắt, thép thịnh Yếu tố cấu thành giá vật tư nguyên liệu nên việc tăng giá khó mà thị trường phát triển ổn định lành mạnh - Đánh giá cụ thể xu hướng giá phân khúc BĐS năm 2016, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hồng Châu khẳng định, thị trường BĐS Việt Nam năm 2016 nên nhìn nhận lạc quan điều chắn Ngoài xu khởi sắc mạnh mẽ tích cực thị trường tiếp nối từ năm qua, yếu tố hỗ trợ cho thị trường lớn - Về mặt vĩ mơ có tác động lâu dài, chắn phải kể đến xu đất nước hội nhập sâu rộng vào kinh tế giới với việc ký kết nhiều hiệp định tự thương mại Nhất sau Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) vừa ký kết Điều dự báo có chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam dịch chuyển đến thành phố đơng dân, có tốc độ phát triển lớn nước TP Hồ Chí Minh Từ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước thúc đẩy tăng SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 92 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC trưởng thị trường BĐS, trước hết phân khúc thị trường BĐS nhà xưởng, công nghiệp, phân khúc hộ cho thuê, văn phòng cho thuê, hộ dịch vụ - Hơn nữa, doanh nghiệp lĩnh vực BĐS hoạt động ngày chuyên nghiệp, kể lĩnh vực kinh doanh, xây dựng, môi giới BĐS Việt Nam đánh giá có mức chun nghiệp tương đương nước ngồi.Trong đó, nhu cầu xã hội ổn định hơn, với chiến lược nhà quốc gia, vấn đề quản lý nhà nước mang tính kiểm sốt tốt phân khúc Thị trường nhờ phát triển theo định hướng dòng tiền vào thị trường theo định hướng Vì vậy, với sách tốt nhà xã hội, thương mại, nhà cao cấp, sinh thái, nhà vườn có phát triển rõ ràng BĐS xương sống kinh tế mà Nhà nước có sách thúc đẩy phát triển hội góc độ doanh nghiệp cần nắm bắt hội để phát triển năm 2016 - CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo triển vọng thị trường BĐS 2016 Thị trường BĐS nhà thương mại Việt Nam dần hồi phục cách rõ nét, hoạt động thuê tiếp tục đà tăng trưởng, tốc độ tăng giá tỷ lệ lấp đầy ghi nhận mức tăng trưởng ổn định xuyên suốt mảng thị trường Năm 2016, bất động sản văn phịng tiếp tục mục tiêu TP Hồ Chí Minh Hà Nội thị trường nhận nhiều quan tâm, thu hút thêm nguồn vốn đầu tư nước ngồi TTP có hiệu lực Thị trường BĐS nghỉ dưỡng sôi động, BĐS công nghiệp kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ tập đoàn quốc gia mở rộng sở sản xuất Việt Nam 3.2 Giải pháp nhằm cải thiện hoạt động định giá bất động sản chuyển nhượng dự án tổ chức định giá nói chung Cơng ty cổ phần thẩm định giá IVC nói riêng Căn vào định hướng phát triển công ty năm 2016, xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới vào nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá bất động sản nêu số giải pháp sau: SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 93 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC 3.2.1 Hồn thiện phương pháp định giá TS bất động sản - Mục tiêu quan trọng việc hoàn thiện phương pháp định giá TS nhằm giải vấn đề tồn kết định giá tài sản chênh lệch nhiều so với giá trị thực tế thị trường IVC cần phải đưa giải pháp phù hợp nguyên nhân khiến kết định giá tài sản bị chênh lệch so với thị trường, cần ý vào giải pháp sau: - Thứ nhất, hệ số điều chỉnh việc xác định giá đất hệ số Kmax, hệ số vị trí mặt tiền đường hẻm, hệ số hình dáng bất động sản … cần phải khảo sát thực tế cách kỹ lưỡng, phân tích nghiên cứu định lượng, có cụ thể để từ tổng hợp đưa số liệu cho phù hợp với thị trường Có đưa hệ số vào sử dụng thực tế định giá đất ở, tránh tình trạng kết định giá chênh lệch so với thị trường Riêng với hệ số Kmax nâng lên cao xây dựng biên độ rộng, sau yêu cầu nhân viên định giá phải giải thích rõ ràng lí chọn hệ số K trường hợp tài sản riêng biệt, quy định hệ số Kmax SCB có áp dụng số quận trung tâm, tuyến đường trọng yếu quận khơng quy định Hiển nhiên dù quận trung tâm hệ số K tài sản nằm đường có lộ giới 5m phải khác tài sản nằm đại lộ lớn, giới hạn thấp Kmax khiến nhân viên định giá dù có áp dụng tối đa hệ số Kmax để định giá tài sản nằm đại lộ lớn, thuộc khu vực sầm uất, vị trí hình dáng đẹp giá trị tài sản cịn q thấp so với giá tài sản so sánh tham khảo tuyến đường - Thứ hai, việc xác định đơn giá cơng trình xây dựng theo phương pháp chi phí, cần phân loại rõ cơng trình đặc biệt bệnh viện, trường học, nhà xưởng sản xuất sản phẩm đặc thù … để từ xây dựng tiêu đơn giá tối đa xây dựng loại cơng trình cho phù hợp với thực tế Đây ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực đặc thù, nên sử dụng đơn giá nhà cao tầng hay đơn giá nhà xưởng bình thường để áp dụng định giá đại trà, khiến giá trị tài sản định giá cịn thấp nhiều so với chi phí thực tế SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 94 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TÔ KIM NGỌC phải bỏ để xây dựng loại cơng trình Ngồi ra, IVC nghiên cứu xây dựng thêm loại hệ số điều chỉnh đơn giá xây dựng cơng trình đặc biệt, để từ nhân viên định giá linh động xác định hệ số điều chỉnh hoạt động định giá TS cho phù hợp với loại cơng trình, khơng cịn bị bó buộc số đơn giá xây dựng tối đa quy định hành - Thứ ba, IVC cần trọng nghiên cứu phát triển thêm phương pháp định giá khác phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận để ban hành thêm hướng dẫn nhằm hoàn thiện tốt hoạt động định giá cơng ty Thực tế định giá TS bất động sản mà dựa phương pháp so sánh phương pháp chi phí gây khơng khó khăn cho nhân viên định giá thực tế phạm vi áp dụng hai phương pháp bao quát hết tất loại tài sản bất động sản Việc sử dụng thêm phương pháp định giá khác cần thiết, mặt dùng để kiểm định lại giá trị định giá phương pháp so sánh, phương pháp chi phí; mặt khác dùng để thực định giá loại tài sản mà giá trị đánh giá dựa vào khả thu lợi nhuận tương lai rạp chiếu phim, nhà hát kịch, nhà hàng, khu vui chơi giải trí … Thực tế nay, hướng dẫn định giá số tổ chức định giá có đầy đủ phương pháp định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Nhà nước ban hành Do vậy, IVC nên học tập kinh nghiệm từ tổ chức định giá tổ chức thành công hoạt động định giá để ngày hoàn thiện hoạt động định giá TS IVC, từ giải vấn đề tồn phương pháp định giá mình, làm cho kết định giá TS ngày đáng tin cậy 3.2.2 Hành lang pháp lý * Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý bất động sản hệ thống văn pháp luật chi phối đến hoạt động định giá tài sản Thực tế Việt Nam nghề định giá bất động sản non trẻ, khung pháp lý hoạt động định giá bất động sản hoàn thiện, khơng cịn bị vướng mắc quy định trùng lặp, chồng chéo thời điểm quan trọng bước ngoặt phát triển lớn mạnh nghề định giá bất động sản Để có phát triển SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 95 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC đồng bộ, thống từ xuống thiết phải xây dựng hệ thống pháp luật chung cho ngành thẩm định giá, bước nâng lên thành Luật Thẩm định giá để tránh chồng chéo chủ trương khâu thực Các văn pháp luật trước ban hành cần lấy ý kiến rộng rãi thành phần để phù hợp với thực tế, tránh tình trạng sau ban hành chưa lâu lại có văn điều chỉnh, sửa đổi Cần xem xét chuyển việc quản lý vấn đề liên quan đến nghiệp vụ, đào tạo, hợp tác quốc tế… cho Hội Thẩm định giá Việt Nam để Hội phát huy vai trị liên kết, hợp tác doanh nghiệp, ngành thẩm định giá Việt Nam thẩm định giá giới * Đối với Chính sách Nhà nước ban hành: Các sách Nhà nước liên quan đến lĩnh vực tín dụng cần phải phù hợp với tình hình thực tế giai đoạn kinh tế Trước giai đoạn lạm phát nước tăng cao, Nhà nước sử dụng biện pháp thắt chặt tiền tệ cách siết chặt tín dụng, đặc biệt tín dụng lĩnh vực bất động sản nên áp dụng cách mềm dẻo có lộ trình cụ thể để ngân hàng, doanh nghiệp, người dân chuẩn bị Hơn sách trì q lâu làm thị trường bất động sản gặp khó khăn nhiều nguồn vốn, gây đóng băng bất động sản thời gian dài, khiến thị trường bất động sản khơng có hội phục hồi Điều làm cho giá tài sản bị biến động giảm nhiều so với thực tế, gây khó khăn cho hoạt động định giá Hoặc sách nhằm tăng trưởng tín dụng nói chung, hiển nhiên nhu cầu vay vốn khách hàng tăng lên, nhu cầu định giá tài sản chấp tăng theo có tác động đến hoạt động định giá TSTC Tuy nhiên, sách cần phải nghiên cứu để ban hành thời điểm, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành số sách tiền tệ như: điều chỉnh giảm lãi suất cho vay ngân hàng thương mại, nới lỏng hạn chế cho vay số lĩnh vực kể kinh doanh bất động sản Nhưng giải pháp chưa thực có tác động tích cực độ trễ sách thực thực tế Cần trọng ban hành sách liên quan có tác động đến yếu tố đầu tư dân cư Có thể số mục tiêu định để điều hoà kinh tế, Nhà nước ban hành sách làm hạn chế thay đổi yếu tố đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh chứng khốn, kinh doanh vàng, lãi suất huy động…từ dẫn đến tâm lí đầu tư người dân thay đổi Khi kênh đầu tư khác SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 96 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC gặp khó khăn, người dân buộc phải chủ động tìm kênh đầu tư khác, nguồn vốn dân cư đổ vào lĩnh vực bất động sản, làm cho cung cầu thị trường bất động sản thay đổi, dẫn đến giá biến động, gây khó khăn cho hoạt động định giá tài sản Bên cạnh đó, phải có biện pháp kiện toàn nguồn nhân lực lĩnh vực định giá cách xây dựng quy chế quy định trình độ đạo đức nghề nghiệp cán định giá để giảm thiểu tối đa sai lầm nghiêm trọng kết định giá Ví dụ nhân viên định giá phải có chứng hành nghề, phải qua lớp đào tạo kiến thức định giá…và nhà nước phải có biện pháp xử lý nghiêm trường hợp sử dụng nhân viên chưa đáp ứng đủ tiêu chuẩn đảm nhiệm hoạt động định giá tài sản Tuy nhu cầu đào tạo nhân lực cho ngành thẩm định giá lớn thực tế lại chưa đáp ứng được, chất lượng đào tạo chưa cao, nhân viên định giá có kinh nghiệm thực tế, không giảm thiểu yếu tố chủ quan định giá Hiện nước, số lượng trường đại học đào tạo cử nhân chuyên ngành thẩm định giá không nhiều, phần lớn hình thức lớp đào tạo nghiệp vụ ngắn hạn Với nhu cầu đó, để nghề định giá bất động sản ngày phát triển bền vững cần có chiến lược cải cách đào tạo, xây dựng nội dung cụ thể cho lĩnh vực, phương pháp đào tạo kết hợp lý thuyết huấn luyện thực tế Bên cạnh đó, cần phải có sách mở rộng loại hình đào tạo, đối tượng đào tạo để thực đưa hoạt động định giá bất động sản vào sống Mặt khác, với xu hội nhập khơng thể thiếu hợp tác đào tạo quốc tế ngành thẩm định giá Việt Nam để thực cần phải đầu tư nguồn kinh phí lớn, vấn đề cần phải quan tâm mực 3.2.3 Nhân lực Hoạt động định giá TSTC thành công thiếu đội ngũ nhân viên định giá, nên để hoàn thiện hoạt động định giá BĐS trước mắt cần trọng đến giải pháp nâng cao trình độ nhân viên định giá phương thức sau: - Thứ nhất, tổ chức lớp huấn luyện tập trung nhằm đào tạo kiến thức chuyên môn lĩnh vực định giá tài sản, phổ cập văn pháp luật quy trình quy chế liên quan để nhân viên trang bị tảng kiến thức vững vàng định giá tài sản, giúp nhân viên định giá đánh giá tính SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 97 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC hợp lý hợp lệ hồ sơ pháp lý tài sản sử dụng tốt phương pháp định giá, công cụ kỹ thuật thực hoạt động định giá BĐS - Thứ hai, sau trang bị đầy đủ kiến thức nhân viên định giá cần phải tích luỹ kinh nghiệm khảo sát trạng tài sản thực tế Việc thực tế cần phải có nhiều thời gian tài sản trường hợp riêng biệt, đa dạng hình dáng, khác vị trí nhiều vấn đề rắc rối phức tạp giấy tờ pháp lý tài sản Do đó, để rút ngắn thời gian giúp nhân viên định giá không gặp lúng túng khảo sát thực tế trạng tài sản xem xét cách sau: + Tổng hợp phát hành sổ tay định giá chuyên dùng cho nhân viên định giá Trong sổ tay bao gồm tình định giá riêng biệt tài sản thực tế phát sinh có hướng dẫn cách thức xử lý cụ thể, tổng hợp từ kinh nghiệm nhân viên định giá có chun mơn hoạt động lâu năm nghề Và ban hành sổ tay nên quan tâm mực tính phù hợp giai đoạn để trọng cập nhật thường xuyên, nhằm chia sẻ kinh nghiệm định giá thực tế cho nhân viên định giá nhận nhiệm vụ, bước chân vào nghề chun mơn kinh nghiệm cịn yếu + Bên cạnh đó, cơng ty, tổ chức định giá nên tổ chức buổi tọa đàm định kỳ cho nhân viên có liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá tồn ngành để vừa phổ biến quy định mới, cập nhật thông tin quan trọng thị trường tạo môi trường để chia sẻ kinh nghiệm thực tế nhân viên + Hàng năm tổ chức thi để kiểm tra trình độ chun mơn, vốn tích lũy kinh nghiệm thực tế nhân viên định giá để từ có chế độ thưởng phạt công bằng, mở hội thăng tiến cho nhân viên - Thứ ba, thân nhân viên định giá phải chủ động mở rộng mối quan hệ xung quanh với quan ban ngành, tích cực tìm hiểu tiếp cận với nguồn thơng tin thị trường, liên tục cập nhật biến động để tự nâng cao khả thu thập, phân tích, xử lý đánh giá thơng tin Có nhân viên định giá đủ sở để đánh giá xác mức độ tin cậy giá trị thị trường tài sản so sánh, tránh phạm phải sai lầm nghiêm trọng dẫn đến định giá tài sản chênh lệch so với thực tế Bên cạnh việc bổ sung kiến thức SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 98 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC định giá thơng tin thị trường, vấn đề quan trọng khác nhân viên định giá cần phải tự rèn luyện đạo đức nghề nghiệp, khơng lợi ích cá nhân mà làm trái nguyên tắc, chấp nhận yếu tố chủ quan phát sinh q trình định giá, dẫn đến sai lệch kết định giá tài sản Tuy nhiên, điều cần thiết kinh nghiệm Các văn quy định định tính chưa định lượng nên để định giá tương đối xác cần nhiều yếu tố, kinh nghiệm cần thiết Chẳng hạn, nhà đất định giá thuộc khu vực nào, địa sao, miếng đất nở hậu dù hẹp “ngon” miếng “đầu voi đuôi chuột” Và TĐG bất động sản Á Đơng nói chung hay Việt Nam nói riêng khơng thể tách rời kinh nghiệm xem phong thủy 3.2.4 Dữ liệu, dự báo - Đối với UBND Tỉnh/Thành phố: khung giá đất hành để phục vụ cho mục đích tính thuế, UBND Tỉnh/Thành phố cần xem xét ban hành thêm tiêu đơn giá đất theo giá mua bán thực tế thị trường, điều giúp ích nhiều cho doanh nghiệp định giá, NHTM khách hàng có nhu cầu xác định giá trị thực tài sản bất động sản để thực mua bán, chấp, chuyển nhượng - Đối với Bộ Xây Dựng: Bộ Xây Dựng cần phải cập nhật thường xuyên suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình hàng năm số giá xây dựng qua thời kỳ để doanh nghiệp định ngân hàng thương mại có làm tham khảo nhằm xây dựng tiêu riêng đơn giá xây dựng cơng trình tối đa phục vụ cho hoạt động định giá đơn vị Ngoài việc ban hành quy định xây dựng kiến trúc địa bàn phải có lộ trình phù hợp với thực tế, tránh việc ban hành quy định thay đổi đột ngột kiến trúc xây dựng khiến cho giá trị bất động sản bị biến động theo - Cần xúc tiến nhanh việc xây dựng Trung tâm lưu trữ thông tin phục vụ cho hoạt động thẩm định giá, đặc biệt lĩnh vực định giá bất động sản, gọi Trung Tâm Thông Tin Bất Động Sản Trung tâm đóng vai trị nơi dự trữ thông tin liệu nguồn chia sẻ thông tin cho doanh nghiệp thẩm định giá nước Trung tâm có nhiệm vụ phân tích, dự báo xu hướng biến động giá bất động sản hoạt động hình thức đơn vị nghiệp có thu (tương tự hình thức hoạt động Trung tâm thơng tin tín dụng CIC) Để việc xây dựng Trung tâm lưu trữ thông tin đủ mạnh, đáp ứng nhu cầu SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 99 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC doanh nghiệp cần phải có phối hợp nhiều ban ngành hỗ trợ kinh phí, thu thập thơng tin q khứ đảm bảo cho hoạt động cách hiệu Bên cạnh đó, riêng thân doanh nghiệp thẩm định giá, ngân hàng thương mại cần chủ động xây dựng riêng sở liệu để đảm bảo cho hoạt động đơn vị cách bền vững, nâng cao khả cạnh tranh đơn vị 3.2.5 Thị trường bất động sản - Cần cải thiện tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam yếu tố cản trở đến việc định giá nhà đất Vấn đề thông tin bất cân xứng nằm Bộ, Ngành thường bị rị rỉ thơng tin quy hoạch, dự án đầu tư trước văn thức ban hành, dẫn đến gây nhiễu thông tin thị trường, khiến việc nắm bắt giá xác bất động sản khó khăn Đối với thơng tin gây biến động giá thị trường bất động sản, cần phải có chế độ bảo mật nghiêm ngặt thực ban hành cách khách quan theo quy định, có cung cầu thị trường bất động sản vận hành chất, nguồn thơng tin mà đơn vị định giá nhận xác hoạt động định giá TS thuận lợi nhiều SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 100 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam phân tích nguyên nhân nhận thấy để giải vấn đề xem xét phạm vi Doanh nghiệp Muốn làm điều phải có giải pháp tổng hợp từ quan Ban ngành, từ Trung ương đến địa phương đến Doanh nghiệp Thẩm định giá thẩm định giá bất động sản nghề Việt Nam giới Những giải pháp luận văn mang tính kế thừa, ghi nhận từ nhiều cơng trình nghiên cứu từ nguồn tài liệu khác Trên sở có đề xuất giải pháp cụ thể nhằm định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Những phương pháp thẩm định giá có hạn chế Kết hợp phương pháp thẩm định giá lập luận báo cáo để đảm bảo tính thuyết phục nghệ thuật thẩm định viên Các giải pháp thẩm định giá bất động sản thật phong phú mức độ áp dụng cho phù hợp với điều kiện nhu cầu quốc gia quan trọng Những giải pháp thực Công ty phụ thuộc nhiều vào sách tài Nhà nước Vì phạm vi Doanh nghiệp, đề tài xin mạnh dạn đề xuất vấn đề thuộc thẩm quyền quan chức SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 101 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TƠ KIM NGỌC KẾT LUẬN Vận dụng kiến thức học thời gian kiến tập thực tập Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, tơi nhận thấy nghề Việt Nam cịn nhiều khoảng cách so với quốc tế khu vực Việc đánh giá giá trị bất động sản giúp cho thị trường bất động sản ngày minh bạch ổn định Để làm điều địi hỏi phải có cách nhìn tồn diện tổng quát kinh tế thị trường Các cử nhân kinh tế muốn áp dụng tốt kiến thức nhà trường phải không ngừng cực học tập, nâng cao trình độ mặt, trang bị cho kiến thức quản lý kinh tế, trị xã hội,…cùng với kiến thức chuyên môn nghiệp vụ chun ngành Trong khn khổ thời gian có hạn, với vốn kiến thức tích lũy cịn hạn hẹp nên nội dung luận văn nêu nét trạng công tác thẩm định giá bất động sản đề số giải pháp tạm thời Những vấn đề nêu luận văn khía cạnh nhỏ từ góc nhìn chưa đầy đủ chắn không tránh khỏi thiếu sót phiến diện Rất mong nhận ý kiến đóng góp từ q thầy SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 102 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS TS TÔ KIM NGỌC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] TS Nguyễn Văn Thọ, “Nâng cao lực phát triển nghề Thẩm định giá Việt Nam” theo "Chuyên san Thẩm định giá & Thị trường 5" [2] Cục Quản lý giá – Bộ tài chính, “Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá” [3] TS Nguyễn Ngọc Tuấn, “Thẩm định giá bất động sản” [4] TS Phạm Tiến Đạt, “Nguyên lý chung định giá tài sản” [5] Trường Đại học Bán công Marketing – Khoa Thẩm định giá, “Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005” [6] 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam [7] TS Nguyễn Minh Hoàng, “Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp” [8] Th.s Phạm Văn Bình, Bài giảng “Định giá tài sản kinh doanh bất động sản” SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 103