Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Bất động sản là lĩnh vực quan trọng, ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của đời sống kinh tế - xã hội Giá trị của bất động sản tác động trực tiếp đến các quyết định mua, bán, chuyển nhượng và quản lý tài sản Định giá bất động sản đóng vai trò trung tâm trong các hoạt động kinh tế của nền kinh tế thị trường Mặc dù định giá bất động sản không còn mới mẻ ở Việt Nam, nhưng vẫn chưa phổ biến và đáp ứng đủ nhu cầu quản lý trong nền kinh tế Công tác định giá vẫn đang trong quá trình phát triển, cần được cải thiện để phục vụ tốt hơn cho thị trường.
Mục tiêu của nghiên cứu này là tìm hiểu sâu về ngành định giá bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực chuyển nhượng BĐS Qua đó, bài viết sẽ giúp hoàn thiện kiến thức và đưa ra một số ý kiến nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS tại Việt Nam.
Trong thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, tôi đã có cơ hội tiếp xúc với công tác định giá và nhận thấy rằng lĩnh vực định giá bất động sản tại công ty còn tồn tại một số vấn đề cần khắc phục Bên cạnh đó, tôi cũng ghi nhận những thành công mà công ty đã đạt được và từ đó đưa ra những ý kiến đóng góp nhằm cải thiện quy trình định giá bất động sản.
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty
Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam đã chọn nghiên cứu đề tài “ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM” cho khóa luận tốt nghiệp Nghiên cứu này nhằm phân tích các phương pháp định giá bất động sản và vai trò của chúng trong quá trình chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu chủ yếu của khóa luận, bao gồm:
Hệ thống hóa và phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn về chuyển nhượng dự án bất động sản là cần thiết Đánh giá thực trạng hiện nay giúp nhận diện những vấn đề tồn tại, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng tại Việt Nam.
Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích trên thì nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận được đặt ra là:
- Phân tích khái niệm và đặc điểm của bất động sản, định giá BĐS; phân tích khái niệm và đặc điểm của khái niệm chuyển nhượng BĐS
- Lý giải sự cần thiết và ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án BĐS
- Đánh giá thực trạng về định giá bất động sản trong chuyển nhượng BĐS và đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện.
Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài này kết hợp phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử với các phương pháp nghiên cứu khoa học như phân tích, tổng hợp, quy nạp, diễn giải, và phương pháp lịch sử Mỗi luận điểm được đưa ra đều có luận cứ chứng minh và phân tích rõ ràng Sau quá trình phân tích, tác giả tổng hợp lại vấn đề và đưa ra kết luận Phương pháp quy nạp và diễn giải hỗ trợ trong việc phân tích, trong khi phương pháp lịch sử giúp chỉ ra sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật Sự liên kết giữa các chương được thể hiện qua phương pháp logic; Chương 1 tập trung vào các vấn đề lý luận, Chương 2 phân tích sâu nội dung, và Chương 3 đề xuất giải pháp cụ thể để khắc phục tồn tại và đưa ra phương hướng mới.
Bố cục khóa luận
Ngoài mục lục, phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bố cục của khóa luận gồm ba chương:
- Chương 1: Những nội dung cơ bản về chuyển nhượng bất động sản và định giá bất động sản
- Chương 2: Thực trạng thẩm định giá trong chuyển nhượng bất động sản (thông qua hoạt động của Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam)
- Chương 3: Giải pháp nhằm cải thiện hoạt động định giá trong chuyển nhượng bất động sản.
NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản và chuyển nhượng bất động sản
1.1.1 Bất động sản và chuyển nhượng bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản được phân thành nhiều loại khác nhau tùy thuộc vào mục đích quản lý và sử dụng, nhưng chủ yếu được chia thành động sản và bất động sản (BĐS) Sự phân chia này đã tồn tại từ thời Bộ Luật La Mã hàng ngàn năm trước Thuật ngữ BĐS được sử dụng rộng rãi trên toàn cầu, với tên gọi khác nhau trong các ngôn ngữ như tiếng Anh (real estate), tiếng Pháp (immobilier), tiếng Nga (недвижимость), và tiếng Hoa (địa sản) Theo định nghĩa của Bloomberg, bất động sản được hiểu là “một mảnh đất đai và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”
Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản được định nghĩa là “đất đai cùng với tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”.
Bất động sản, theo định nghĩa của Wikipedia (2010), là thuật ngữ pháp lý chỉ các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện gắn liền với đất, như nhà và công trình xây dựng Các cải thiện này ám chỉ đến những công trình hoặc cải tạo do con người thực hiện trên đất, chẳng hạn như hầm mỏ, ao vườn, và trồng cây lâu năm.
Bộ luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2005, Điều 174 quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Bất động sản được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với nó, bao gồm cả những giá trị dưới lòng đất Ngoài đất, bất động sản còn bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì con người tạo ra trên đất Tóm lại, bất động sản không chỉ là tài sản vật chất mà còn là các yếu tố liên quan và cấu thành lãnh thổ.
Trong khoa học định giá, Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC nhấn mạnh rằng thẩm định giá tài sản thực chất là đánh giá quyền sở hữu, không chỉ là đánh giá tài sản hữu hình hay vô hình Thuật ngữ bất động sản được phân biệt rõ giữa real estate và real property, trong đó bất động sản (real estate) bao gồm đất đai và các vật gắn liền với đất, trong khi bất động sản (real property) đề cập đến quyền sở hữu và lợi ích liên quan đến tài sản Điều này cho thấy rằng bất động sản không chỉ là tài sản vật chất mà còn bao gồm quyền sử dụng và sở hữu các tài sản tự nhiên như cây cối và khoáng sản.
Bất động sản được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, có tính ổn định lâu dài và tồn tại bền vững.
Mặc dù có các tiêu thức phân biệt bất động sản (BĐS) và động sản, việc nhận diện chúng không hề đơn giản Không phải tất cả công trình kiến trúc và xây dựng đều được coi là BĐS, và không phải mọi tài sản gắn liền với công trình xây dựng đều thuộc về BĐS Hơn nữa, không phải mọi đất đai đều được xem là BĐS Những khó khăn này có thể dẫn đến những hiểu lầm về giá trị BĐS trong hoạt động kinh doanh và thẩm định giá Để khắc phục những hạn chế này, các nhà nghiên cứu đã đề xuất các tiêu chí giúp nhận diện và phân biệt rõ ràng giữa BĐS và động sản.
Vì BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn các điều điều kiện sau:
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;
- Có thể đo lường bằng giá trị;
- Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản:
Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm do đặc điểm giới hạn về diện tích của từng miếng đất trong các khu vực khác nhau Tính khan hiếm này khiến cho mỗi bất động sản trở nên độc đáo, vì trong cùng một khu vực, rất khó để tìm thấy hai bất động sản hoàn toàn giống nhau Ngay cả khi hai bất động sản nằm cạnh nhau và có kiến trúc tương tự, vẫn sẽ có những yếu tố khác biệt, chẳng hạn như hướng và cấu trúc của các căn phòng trong một tòa nhà, do các yếu tố khách quan và chủ quan.
Bất động sản có tính bền lâu nhờ vào đất đai, tài sản tự nhiên không thể hủy hoại Các công trình kiến trúc được xây dựng có thể được cải tạo và nâng cấp, cho phép chúng tồn tại lâu dài Tuổi thọ của bất động sản bao gồm tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng bằng lợi ích thu được, trong khi tuổi thọ vật lý kéo dài hơn, chấm dứt khi các kết cấu chính bị lão hóa và hư hỏng Đặc điểm lâu bền của bất động sản đến từ việc đất đai không mất đi và có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tạo ra sự phong phú và đa dạng cho thị trường bất động sản.
Bất động sản (BĐS) có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, với giá trị của một BĐS thường bị tác động bởi các BĐS khác xung quanh Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào xây dựng các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực Thực tế cho thấy, sự phát triển của một BĐS có thể làm tôn thêm vẻ đẹp và sức hấp dẫn của những BĐS khác, tạo nên hiện tượng tương tác tích cực giữa các tài sản.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu chung toàn dân và được Nhà nước quản lý, người dân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền chiếm hữu Vì vậy, các giao dịch bất động sản thực chất chỉ là giao dịch quyền lợi liên quan đến việc sử dụng đất.
Bất động sản có đặc điểm nổi bật là khả năng chuyển hóa thành tiền chậm, do giá trị lớn và thời gian giao dịch kéo dài Mặc dù nắm giữ bất động sản, việc chuyển đổi thành tiền cần nhiều thời gian và chịu ảnh hưởng lớn từ thị trường.
Bất động sản (BĐS) có tính thích ứng cao, cho phép điều chỉnh công năng trong quá trình sử dụng mà vẫn giữ được những đặc trưng riêng Điều này giúp đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác của người tiêu dùng, mang lại lợi ích tối đa từ BĐS.
Bất động sản yêu cầu năng lực quản lý cao và chi phí quản lý lớn hơn so với các loại hàng hóa thông thường Đầu tư vào xây dựng bất động sản rất phức tạp, đòi hỏi thời gian dài và chi phí cao Do đó, việc quản lý bất động sản cần có sự phù hợp và tương xứng với yêu cầu của ngành.
Bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, điều này khác biệt so với các hàng hóa thông thường Nhu cầu về bất động sản thay đổi tùy theo vùng miền, khu vực và quốc gia, phụ thuộc vào thói quen và sở thích của cư dân địa phương Ngoài ra, các yếu tố tâm lý xã hội, cũng như tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh, đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và loại hình bất động sản.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản
Định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản 27 1 Khái niệm định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng
1.2 Định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản
1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định (Mục 9, Điều 4).
Thẩm định giá bất động sản, theo các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008), là quá trình ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng tiền tệ Quá trình này được thực hiện nhằm mục đích rõ ràng trong một thị trường xác định và sử dụng các phương pháp phù hợp.
Theo Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá không chỉ đơn thuần là ước tính giá trị tài sản, mà giá trị này có thể là giá trị thị trường hoặc không, tùy thuộc vào mục đích của việc thẩm định và các điều kiện cụ thể của thị trường.
Thẩm định giá bất động sản là một khoa học nhằm ước tính giá trị của bất động sản theo thị trường tại một thời điểm cụ thể, phục vụ cho các mục đích đã được xác định trước.
Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:
- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất)
Mục đích kinh tế, tài chính và tín dụng bao gồm các hoạt động như thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê và cho thuê lại Ngoài ra, các hoạt động sáp nhập, đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm và đấu giá cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hiện thực hóa giá trị trên bảng cân đối kế toán và chứng minh tài sản.
Quản lý nhà nước bao gồm các mục đích như thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Định giá bất động sản là một nhiệm vụ phức tạp, yêu cầu người thực hiện không chỉ có kiến thức chuyên môn vững vàng mà còn cần có sự nhạy bén với thị trường.
Trước khi bất động sản được sử dụng cho mục đích như chuyển nhượng, thế chấp hay cho thuê, việc định giá là cần thiết và thường do những chuyên gia có kinh nghiệm thực hiện Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định, do các tổ chức hoặc cá nhân có đăng ký kinh doanh thực hiện Người định giá cần xem xét các yếu tố như khả năng mua bán trên thị trường và các tài sản thay thế, từ đó ước lượng mức giá dựa trên sự cạnh tranh giữa người mua, người bán và các bên liên quan khác.
Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất, không thể tách biệt hoàn toàn giữa chúng Bất động sản là tài sản không di dời, do đó giá trị của nó chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau Mỗi yếu tố có số lượng và mức độ tác động không giống nhau, phụ thuộc vào loại hình và vị trí của bất động sản Vì vậy, việc xác định quyền sở hữu, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, là một nhiệm vụ khó khăn và phức tạp, đòi hỏi sự chuyên môn của người định giá.
Định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng dự án là quá trình ước tính giá trị tài sản bằng tiền, nhằm xác định các khoản thu nhập tiềm năng mà bất động sản có thể mang lại cho bên nhận chuyển nhượng Việc này cần được thực hiện với độ tin cậy cao nhất, tại một thời điểm và trong một thị trường cụ thể, nhằm tạo cơ sở cho các bên trong việc chuyển nhượng bất động sản hiệu quả.
1.2.2 Cơ sở xác định giá trị dự án bất động sản và nguyên tắc thẩm định giá
1.2.2.1 Định nghĩa giá trị bất động sản
Theo lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị tài sản, hàng hoá và dịch vụ được xác định bởi lợi ích mà chúng mang lại cho người sở hữu tại một thời điểm cụ thể Giá trị này được hình thành và duy trì thông qua mối quan hệ giữa bốn yếu tố: tính hữu ích, tính khan hiếm, nhu cầu và khả năng chuyển giao Nếu thiếu một trong bốn yếu tố này, giá trị thị trường của tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ sẽ không tồn tại.
Giá trị trong nền kinh tế thị trường được thể hiện qua số tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm cụ thể trên một thị trường nhất định.
Tại nhiều quốc gia phát triển, giá trị thị trường bất động sản được định nghĩa một cách chuẩn hóa nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán hiệu quả.
Một số quốc gia phát triển đã thiết lập chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (USPAP), trong đó giá trị thị trường được định nghĩa là mức giá có khả năng hình thành cao nhất cho một bất động sản trong một thị trường cạnh tranh và công khai Điều này diễn ra dưới các điều kiện cần thiết cho giao dịch công bằng, nơi cả người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và nhận thức rằng giá không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kích thích thái quá Cả hai bên đều cần có thông tin đầy đủ và thời gian để đưa ra quyết định trong một môi trường mua bán công khai Khái niệm giá trị này thường được coi là tương đương với giá trị trao đổi, hay nói cách khác là thuận mua vừa bán.
Giá trị đầu tư trong bất động sản được xác định dựa trên các thông số và giả định của nhà đầu tư Ví dụ, một công ty phát triển nhà có thể nâng cấp khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Tuy nhiên, lợi ích kinh doanh từ dự án này có thể không đáng kể, vì tiền thuê không đủ bù đắp cho chi phí xây dựng mà công ty đã đầu tư.
Các công ty tham gia các dự án được nhà nước hoặc cộng đồng khuyến khích sẽ nhận được ưu đãi thuế để bù đắp thiệt hại Mặc dù giá trị thị trường của bất động sản có thể thấp, nhưng khi cộng thêm hệ số thuế ưu đãi, giá trị dự án sẽ được đánh giá cao hơn trong mắt các nhà đầu tư.
Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản
1.3.1 Quy trình định giá tài sản:
Quy trình định giá tài sản là yếu tố quan trọng mà các ngân hàng thương mại cần chú trọng khi thực hiện hoạt động định giá Quy trình này không chỉ phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật mà còn cần đáp ứng các mục tiêu trong hoạt động tín dụng Tính chặt chẽ và hợp lý của quy trình quyết định sự thành công của hoạt động định giá; nếu quy trình không rõ ràng và chức năng nhiệm vụ giữa các phòng ban chồng chéo, việc áp dụng sẽ gặp khó khăn Khi đó, quy trình chỉ mang tính hình thức và khó có thể truy cứu trách nhiệm khi xảy ra sai sót.
1.3.2 Hoạt động quản lý và hỗ trợ:
Mỗi ngân hàng thương mại đều có một phòng ban chuyên trách quản lý hoạt động định giá, hỗ trợ kịp thời cho các đơn vị Phòng ban này có chức năng hướng dẫn quy trình, huấn luyện nhân viên định giá và thực hiện tái định giá tài sản trong những trường hợp vượt quyền Các công cụ và phương tiện định giá đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quy trình này Khi nhân viên được trang bị đầy đủ kiến thức và hỗ trợ, họ sẽ thực hiện nhiệm vụ định giá dễ dàng hơn, giúp phòng ban cấp cao hoàn thành nhiệm vụ quản lý và đảm bảo hoạt động định giá tài sản diễn ra suôn sẻ.
Các chính sách và quy định pháp luật về định giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản, vì mọi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ các quy định này.
Hiện nay, hệ thống văn bản pháp luật về định giá tài sản đã được Nhà nước ban hành để hỗ trợ doanh nghiệp và ngân hàng trong lĩnh vực này Tuy nhiên, trong lĩnh vực định giá bất động sản, mặc dù có sẵn các bảng giá đất và thông tin quy hoạch, nhưng chúng thường không được cập nhật kịp thời với biến động của thị trường Các bảng giá này chủ yếu phục vụ mục đích thu thuế, không phải để định giá tài sản, dẫn đến việc các tổ chức phải điều chỉnh nhiều khi tham chiếu theo giá Nhà nước Thêm vào đó, thông tin về quy hoạch hoặc các văn bản kiến trúc mới có thể gây ra biến động lớn trên thị trường bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động định giá tài sản của ngân hàng.
1.3.4 Cơ sở dữ liệu Định giá BĐS là một nhánh nhỏ của thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất đống sản sẽ sử dụng lại quy trình, cách thức triển khai, cũng như các phương pháp đo lường đánh giá Tuy nhiên, thẩm định bất động sản chỉ khác là đối tượng tài sản phức tạp và phụ thuộc vào các chỉ số thị trường Do vậy, cần có một cơ sở dữ liệu đối soán chính xác và được tích lũy theo thời gian thì việc thẩm định bất động sản mới có độ thực tế cao và trả về đúng giá trị hiện thực của nó
Nhân tố con người đóng vai trò quan trọng trong việc áp dụng các lý luận định giá vào thực tiễn Định giá bất động sản là một quá trình phức tạp hơn so với các loại tài sản khác do giá trị lớn và tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Việt Nam, nơi thông tin thường không rõ ràng và có nhiều biến động Hơn nữa, hoạt động định giá thường mang tính chủ quan, vì vậy người định giá cần có chuyên môn, hiểu biết về pháp luật xây dựng, kinh tế và tài chính Họ cũng phải có tinh thần trách nhiệm cao, cùng khả năng phân tích và dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản.
1.3.6 Sự phát triển thị trường bất động sản
Trong định giá bất động sản, yếu tố thị trường đóng vai trò quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản Các biến động như cung cầu, thông tin quy hoạch, dự án bất động sản và tâm lý người dân có thể tạo ra bong bóng bất động sản hoặc dẫn đến tình trạng đóng băng kéo dài Những hiện tượng này khiến giá thị trường của bất động sản có thể chênh lệch lớn so với giá trị thực, gây khó khăn cho việc định giá khi tham khảo giá của các tài sản so sánh.
Các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng lớn đến hoạt động định giá tài sản Khi chính sách tín dụng cho bất động sản bị thắt chặt, nguồn vốn đầu tư giảm, kéo theo giá trị bất động sản sụt giảm Khi đầu tư thay đổi do nhiều nguyên nhân, người dân có thể tạm ngừng đầu tư vào vàng hoặc chứng khoán, khiến vốn chuyển hướng sang bất động sản, làm giá bất động sản có cơ hội tăng lên Mỗi biến động trong giá bất động sản gây nhiễu thông tin và khó khăn cho việc định giá Do đó, các yếu tố này đều tác động đến hoạt động định giá tài sản tại các tổ chức thẩm định, với mức độ ảnh hưởng khác nhau tùy theo phương thức tổ chức của từng đơn vị.
Việc thẩm định giá bất động sản phải tuân theo quy trình chặt chẽ với đầy đủ các bước Có nhiều phương pháp thẩm định giá, nhưng năm phương pháp cơ bản phổ biến nhất bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư Tùy thuộc vào loại hình bất động sản, thời gian và chi phí dành cho công việc thẩm định, cần lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản chịu ảnh hưởng từ nhiều nhân tố, bao gồm cả nhân tố chủ quan như quy trình thẩm định, cơ sở dữ liệu và đội ngũ nhân lực Bên cạnh đó, các nhân tố khách quan như môi trường pháp luật, kinh tế và xu hướng phát triển của thị trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản.
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2010 – 2015
2.1.1 Căn cứ pháp lý cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản
2.1.1.1 Quy định mới về chuyển nhượng dự án bất động sản
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định này chính thức cho phép các chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, với điều kiện dự án và các bên liên quan đáp ứng đủ tiêu chí quy định.
Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này phải được sự đồng ý bằng văn bản từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các chủ đầu tư cần lưu ý rằng không phải tất cả các dự án đều có thể chuyển nhượng Việc chuyển nhượng dự án chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định.
* Điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
Dự án đã hoàn thành công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng Đối với việc chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, cần phải hoàn tất các công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
Dự án đảm bảo không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hay thực hiện quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chưa có quyết định thu hồi dự án hoặc thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu xảy ra vi phạm trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư cần hoàn tất việc chấp hành quyết định xử phạt.
Chủ đầu tư chuyển nhượng cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ hoặc một phần của dự án mà họ đang chuyển nhượng.
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện sau: phải là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, có khả năng tài chính vững mạnh và cam kết thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh đúng theo quy định pháp luật, đảm bảo tiến độ và nội dung của dự án.
* Ngoài ra, việc chuyển nhượng phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Không làm thay đổi mục tiêu của dự án
- Không làm thay đổi nội dung của dự án
- Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ có thẩm quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án, theo quy định cụ thể.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định việc chuyển nhượng dự án cho những dự án mà chính Ủy ban này đã phê duyệt đầu tư.
- Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng dự án đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư
* Khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ có những quyền lợi sau:
Chủ đầu tư cần được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoặc thực hiện việc đăng ký biến động trên giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
Không cần phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng nếu không có thay đổi nào về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của dự án.
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án từ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cần thực hiện thủ tục trả lại đất cho Nhà nước sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước sẽ quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng.
2.1.1.2 Chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản a Quy định về thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS
- Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 4, Thông tư số 78/2014/TT-BTC với những nội dung chính sau:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không được hưởng ưu đãi thuế TNDN” kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày
01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%)”
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản “phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp”
+ Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản :
Nếu doanh nghiệp bị lỗ, số lỗ này sẽ được bù trừ với lợi nhuận từ hoạt động sản xuất kinh doanh, bao gồm cả thu nhập khác theo quy định tại Điều 7 Thông tư số 78/2014/TT-BTC Nếu sau khi bù trừ vẫn còn lỗ, doanh nghiệp có thể tiếp tục chuyển lỗ sang các năm tiếp theo trong thời gian quy định.
Trước năm 2013, doanh nghiệp có thời hạn chuyển lỗ cần chuyển lỗ vào thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, dự án đầu tư, hoặc quyền tham gia thực hiện dự án Nếu không chuyển hết, phần lỗ còn lại có thể chuyển vào thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác) bắt đầu từ năm 2014.
Thực trạng định giá bất động sản trong chuyển nhượng dự án bất động sản (qua hoạt động của Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam)
án bất động sản (qua hoạt động của Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam)
2.2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần Thẩm định giá IVC VIệt Nam
2.2.1.1 Giới thiệu chung về công ty Được thành lập ngày 26 tháng 6 năm 2009, Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam là một công ty chuyên ngành thẩm định giá và tư vấn tài chính doanh nghiệp, tư vấn dự án Thẩm định giá IVC Việt Nam đã cung cấp dịch vụ cho nhiều khách hàng với chất lượng cao, đã thực sự chiếm được sự tín nhiệm của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế và đã dần khẳng định được năng lực của mình và hiện nay là một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành Thẩm định giá có uy tín nhất ở Việt Nam
Các văn phòng của Thẩm định giá IVC Việt Nam được bố trí tại nhiều địa điểm trên toàn quốc, bao gồm cả các vùng biên giới, nhằm cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản và tư vấn hiệu quả Công ty đã xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đa dạng trong nhiều năm, một phần trong số đó được công bố trên website ivc.com.vn từ năm 2010 Ngay từ khi thành lập, IVC đã chú trọng ứng dụng công nghệ thông tin trong thẩm định giá, phát triển nhiều phần mềm như phần mềm giá tài sản & máy móc thiết bị, phần mềm giá bất động sản và bản đồ giá đất để đảm bảo dịch vụ chính xác và thuận lợi.
Thẩm định giá IVC Việt Nam cam kết cung cấp dịch vụ định giá hoàn hảo với đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm và thành thạo trong nhiều lĩnh vực như xây dựng, điện, cơ khí, kinh tế, tài chính và luật Chúng tôi kết hợp với các cộng tác viên là tiến sĩ, thạc sĩ, thẩm định viên và chuyên gia tài chính, ngân hàng có bề dày kinh nghiệm Dịch vụ của chúng tôi tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam, đảm bảo mang lại sự nhanh chóng và hiệu quả cho quý khách hàng.
Thẩm định giá IVC Việt Nam nhận thức rõ tầm quan trọng của trí tuệ tổng hợp, vì vậy công ty đã nhanh chóng hợp tác và phát triển cùng nhiều công ty thẩm định giá, kiểm toán và tư vấn khác để thúc đẩy sự phát triển chung.
IVC luôn tích cực hợp tác và chia sẻ kinh nghiệm trong lĩnh vực Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính với các cơ quan Thẩm định giá ở nhiều quốc gia phát triển như Mỹ, Anh, Singapore và Thái Lan.
Công ty Thẩm định giá IVC Việt Nam, với sự kết hợp thế mạnh của các thành viên, sở hữu kiến thức sâu sắc về môi trường kinh doanh và pháp lý tại Việt Nam Chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ chuyên ngành và giải pháp kinh doanh toàn diện, hiệu quả, đảm bảo chất lượng cao cho nhiều khách hàng.
Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá IVC Việt Nam đã trở thành thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam từ năm 2009 và được đánh giá cao bởi hội này Kể từ năm 2010, công ty đã liên tục có mặt trong danh sách các thành viên được công nhận hàng năm.
Thẩm định giá IVC Việt Nam cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản và tư vấn trong nhiều lĩnh vực
Thẩm định giá trị tài sản
Thẩm định giá IVC Việt Nam chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá trị tài sản, bao gồm bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và giá trị doanh nghiệp Dịch vụ này phục vụ nhiều mục đích như xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà nước, lập và duyệt dự toán dự án, thế chấp vay vốn ngân hàng, mua bán và xử lý nợ, bán đấu giá tài sản, xét thầu dự án, góp vốn, liên doanh, giải thể, sáp nhập, xử lý tài sản tranh chấp trong vụ án, hạch toán kế toán tính thuế, xác định giá trị bảo hiểm, mua bán, thuê và cho thuê tài sản, tính tiền sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, và xác định giá đất ở phục vụ bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Cung cấp thông tin về giá
IVC Thẩm định giá sử dụng hệ thống công nghệ thông tin hiện đại để xây dựng và lưu trữ cơ sở dữ liệu giá đầy đủ, giúp cung cấp thông tin về giá tài sản nhanh chóng và hiệu quả Dịch vụ này phục vụ nhiều mục đích, bao gồm quyết định giá mua, bán tài sản, lập dự toán, kiểm tra số liệu quyết toán và xét thầu các dự án.
Tư vấn tài chính doanh nghiệp
Thẩm định giá IVC Việt Nam cung cấp các dịch vụ tư vấn tài chính doanh nghiệp đa dạng và toàn diện theo các lĩnh vực:
- Soát xét hoạt động và soát xét tài chính
- Tư vấn chia tách, mua bán, sáp nhập, giải thể doanh nghiệp
- Tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp
- Tư vấn Cổ phần hóa
- Đánh giá môi trường đầu tư
- Lập dự án đầu tư
- Đăng ký kế hoạch đầu tư
- Thiết lập quan hệ kinh doanh
- Tư vấn trình tự thực hiện đấu thầu, phương thức đấu thầu
- Tư vấn và xử lý tình huống phát sinh trong quá trình đấu thầu
- Tư vấn lập và đánh giá hồ sơ cho bên mời thầu
- Tư vấn lập hồ sơ dự thầu cho nhà thầu
- Tư vấn hỗ trợ đăng tin và cung cấp thông tin đấu thầu
- Xác định và tổ chức dự án
- Lập kế hoạch dự án
- Quản lý thực hiện dự án
- Kết thúc dự án Đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp
Chúng tôi cung cấp hệ thống đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp chi tiết, dựa trên các chỉ tiêu tài chính và phi tài chính, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và các bên liên quan trong việc xác định giá trị doanh nghiệp bằng tiền.
Hình 2.2 Mô hình tổ chức quản lý của công ty IVC
- Tổng Giám đốc phụ trách chung
Giám đốc có trách nhiệm quản lý toàn bộ công việc và thường xuyên trao đổi với Ban điều hành để kịp thời giải quyết các vấn đề trong quá trình tư vấn và thẩm định giá Ngoài ra, Giám đốc còn phải soát xét chất lượng của tất cả các Chứng thư Tổng Giám đốc sẽ hỗ trợ các Giám đốc trong việc kiểm soát chất lượng và xử lý các vấn đề phát sinh.
Người phụ trách dự án có nhiệm vụ tổng hợp, quản lý và phân công công việc cụ thể cho các thành viên trong nhóm tư vấn Đồng thời, họ sẽ phối hợp chặt chẽ với cán bộ Ngân hàng để đảm bảo tiến độ công việc được thực hiện đúng hạn.
Trưởng nhóm tư vấn có nhiệm vụ phối hợp chặt chẽ với các thành viên trong nhóm, đồng thời tổng hợp Chứng thư của từng đơn vị thành viên để tạo ra Chứng thư tổng hợp.
Các chuyên viên tư vấn cao cấp và các chuyên gia tư vấn khác sẽ đảm nhận trách nhiệm trực tiếp trong việc thực hiện các nhiệm vụ được phân công.
2.2.2 Căn cứ pháp lý cho hoạt động định giá
Việc thẩm định giá được thực hiện theo các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định hiện hành của Việt Nam về thẩm định giá:
2.2.2.1 Các văn bản pháp quy về thẩm định giá
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội;
- Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về quy định thi hành một số điều luật của Luật Giá về thẩm định giá;
- Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá;
- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ;
Thông tư 56/2014/TT-BTC, ban hành ngày 28/04/2014 bởi Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ Thông tư này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý giá cả.
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành của Bộ Tài chính:
+ Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
+ Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04
+ Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07
+ Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, 09 và 10
Ví dụ cụ thể về việc vận dụng quy trình định giá của công ty
Theo quy trình thẩm định giá mà thẩm định viên áp dụng thực hiện tại công ty IVC Việt Nam:
* Bước 1 Nhận yêu cầu thẩm định
- Theo yêu cầu thẩm định của Công ty TNHH MTV Đầu tư và Thương mại Việt
Chị Nguyễn Thị Nguyệt, đại diện cho Hà, đã yêu cầu công ty thẩm định quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại thửa đất số 258, tờ bản đồ số 14, phường Trần Nguyên Hãn, thành phố Bắc Giang Mục đích của yêu cầu này là để làm cơ sở chuyển nhượng tài sản Công ty đã tiếp nhận yêu cầu thẩm định và bắt đầu quy trình định giá theo quy định.
Công ty sẽ hướng dẫn chị Nguyệt hoàn thành mẫu đơn đề nghị thẩm định giá đã được soạn thảo sẵn Sau khi tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá, hai bên sẽ ký kết hợp đồng và các thỏa thuận liên quan đến quy trình thẩm định.
* Bước 2 Lập phương án định giá
Chị Nguyệt yêu cầu công ty định giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại phường Trần Nguyên Hãn, thành phố Bắc Giang Tài sản cần thẩm định là thửa đất số 258, tờ bản đồ số 14, với diện tích pháp lý 102,84m2, do ông Chu Văn Chung làm chủ Mục đích sử dụng của bất động sản này cũng sẽ được xem xét trong quá trình định giá.
“nhà ở đô thị” thời gian ử dụng “lâu dài”, bất động sản này đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
Sau khi thu thập thông tin cần thiết về tài sản và mục đích thẩm định của khách hàng, công ty sẽ tiến hành đánh giá rủi ro liên quan đến tài sản Đồng thời, công ty cũng sẽ nghiên cứu thị trường bất động sản trong thời gian định giá để xác định cơ sở giá trị tài sản một cách chính xác.
- Theo quy trình của công ty, công ty sẽ lấy giá thị trường làm cơ sở giá trị cho tài sản cần định giá
- Tiếp theo công ty tiến hành lập kế hoạch thẩm định giá cho tài sản Theo kế hoạch của công ty bao gồm các bước:
+ Lập phương án phân công thẩm định viên và trợ lý thẩm định viên thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng
Nghiên cứu hồ sơ và tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định giá là bước đầu tiên Cần thẩm tra các tài liệu mà khách hàng cung cấp, so sánh với yêu cầu của Công ty và quy định pháp luật Nếu phát hiện hồ sơ không đầy đủ, cần yêu cầu khách hàng bổ sung kịp thời Ngoài ra, nếu có dấu hiệu sửa chữa hoặc làm giả, phải tiến hành xác minh và làm rõ tình hình.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
* Bước 3: Đi khảo sát thực tế
1 Thông tin tổng quan về thị trường( Khảo sát thị trường)
Từ đầu năm 2015, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục tích cực với thanh khoản tăng và giá có xu hướng nhẹ nhàng tăng ở một số phân khúc Luật Kinh doanh Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cùng với các quy định mới đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường, đặc biệt là đối với Việt kiều và người nước ngoài Thị trường bất động sản cho người nước ngoài được đánh giá là hấp dẫn do nhu cầu cao, mặc dù vẫn còn thiếu sản phẩm.
Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định rằng các chính sách tín dụng linh hoạt gần đây đã giúp doanh nghiệp kết nối hiệu quả với ngân hàng, tạo ra các gói vay hấp dẫn cho người mua nhà Khoảng 80% người mua nhà hiện nay có nhu cầu vay ngân hàng, và các ngân hàng cùng chủ đầu tư đang cung cấp hỗ trợ thông qua các khoản vay dài hạn với tiến độ thanh toán linh hoạt, lên tới 70%-80% Lãi suất cũng đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà của người dân.
Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước, có hiệu lực từ 1/2/2015, đánh dấu một bước tiến tích cực trong việc mở rộng tăng trưởng tín dụng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản Việc giảm hệ số rủi ro cho các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 250% xuống 150% được xem là yếu tố tích cực, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, vốn trước đây đã bị kiểm soát chặt chẽ bởi NHNN.
Vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đang có dấu hiệu tích cực, với tổng vốn FDI đăng ký cấp mới và tăng thêm đạt 7,89 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2015 Lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận 18 dự án đăng ký mới và 7 dự án tăng vốn, tạo thêm lực đẩy cho thị trường bất động sản.
Trên thị trường Việt Nam hiện nay, dòng vốn đang chuyển dịch mạnh mẽ từ chứng khoán và vàng sang đầu tư bất động sản, được xem là kênh đầu tư an toàn và sinh lợi Nguồn cung ở mọi phân khúc bất động sản đang dồi dào và cạnh tranh cao, tạo điều kiện cho người mua nhà lựa chọn nơi đầu tư phù hợp.
2 Thông tin về tài sản thẩm định giá( thu thập thông tin + phân tích thông tin)
Trong quy trình lý thuyết, bước 2 và bước 3 được thực hiện đồng thời, cho phép thu thập thông tin và trình bày đặc điểm của thông tin một cách hiệu quả Đặc biệt, pháp lý của bất động sản là yếu tố quan trọng cần được phân tích kỹ lưỡng trong quá trình này.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số H00379 được cấp bởi Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Giang vào ngày 02/12/2010, do bà Nguyễn Thị Nguyệt cung cấp.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu đất:
+ Địa chỉ thường trú: tổ 4B, phường Trần Nguyên Hãn, thành phố Bắc Giang
+ Thửa đất số: 258, tờ bản đồ số 14
+ Địa chỉ: Phường Trần Nguyên Hãn, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang + Diện tích: 102,84m2
+ Mục đích sử dụng: đất ở tại đô thị
+ Thời gian sử dụng: Lâu dài
+ Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng căn hộ
+ Công trình xây dựng khác: -/- b Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của bất động sản
+ Khoảng cách đến trung tâm thành phố: 1,2km
+ Nằm trên trục đường chính Trần Nguyên Hãn
+ Khả năng tiếp cận: ô tô đỗ cửa
+ Tổng diện tích đất được công nhận: 102,84m 2 ; diện tích đất không được công nhận: 0m 2
+ Thời hạn sử dụng: lâu dài
+ Hình dáng: tương đối vuông vức
+ Hiện trạng sử dụng: ở và kinh doanh
+ Kết cấu: nhà 2 tầng, tường gạch 220, nền sàn lát gạch ceramic Mái lợp tôn chống nóng
+ Tiện nghi: 2 phòng ngủ, 2 phòng tắm, 1 phòng bếp, 1 phòng khách, 1 phòng thờ
Công trình hiện tại không có hiện tượng sụt lún ở móng, tuy nhiên tường cũ xuất hiện nhiều rêu mốc nhưng chưa bị rạn nứt Nền sàn cũ đã bị hao mòn, trong khi mái cũ chưa có dấu hiệu thấm nước, mặc dù mái tôn có một vài điểm han rỉ nhưng vẫn chưa bị thủng dột.
- Điều kiện xã hội, an ninh, môi trường:
+ Cách trường tiểu học Lê Hồng Phong khoảng 500m
+ Tài sản thẩm định phù hợp để ở và kinh doang
Hình 2.4 Hình ảnh chụp được khi đi khảo sát thực tế tài sản cần định giá
Hình 2.5 Hiện trạng tài sản cần định giá
Bước 4+5 trong quá trình thẩm định giá bao gồm việc phân tích thông tin khảo sát và tìm kiếm TSSS thông qua phương pháp so sánh Người thực hiện cần truy cập internet để tìm kiếm thông tin cần thiết, in ra báo giá làm cơ sở pháp lý, và gọi điện xác nhận độ chính xác của thông tin Điều này giúp thu thập dữ liệu cho báo cáo và đưa ra kết quả thẩm định giá chính xác.
A Phân tích thông tin khảo sát được
Khi thẩm định viên thu thập thông tin, họ sẽ đồng thời ghi lại và phân tích các đặc điểm của thông tin đó.
+ TSTĐ là quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất, thửa đất số 258, tờ bản đồ số 14, phường Trần Nguyên Hãn, thành phố Bắc Giang
+ Mặt tiền đường Trần Nguyên Hãn
+ Mặt đường đường Trần Nguyên Hãn, ô tô đi lại thuận tiện
- Điều kiện xã hội, an ninh, môi trường :
+ Cách trường tiểu học Lê Hồng Phong khoảng 500m
+ Nằm trong khu vực dân cư hiện hữu, an ninh tốt thích hợp để ở
1= Thấp, 2= Thấp đến trung bình, 3= Trung bình,
4= Trung bình đến cao, 5 = Cao
Nội dung Mức độ rủi ro Ghi chú
Rủi ro liên quan đến tài sản
Vị trí, điều kiện hạ tầng khu vực 1 Đất (quy hoạch, pháp lý) 2
Vấn đề về môi trường 2
Công trình (Nâng cấp, sửa chữa) 3
Rủi ro liên quan đến thị trường
Giảm giá trong 2 năm tới 2
Tác động của kinh tế địa phương 2
Bảng 2.2 Đánh giá mức độ rủi ro cho ví dụ
B.Phương pháp thẩm định giá: a Cơ sở lựa chọn phương pháp thẩm định giá
- Thẩm định giá trị QSD đất: Cách tiếp cận thị trường, phương pháp so sánh
Hạn chế trong hoạt động định giá bất động sản và nguyên nhân
2.4.1 Hạn chế trong hoạt động định giá bất động sản và nguyên nhân tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
- Thứ nhất: Việc áp dụng cụ thể các phương pháp thẩm định giá vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành
Kết quả thẩm định giá bất động sản hiện tại chưa xem xét đầy đủ các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị trong tương lai Việc bỏ qua những yếu tố này có thể dẫn đến những đánh giá không chính xác, làm giảm tính khả thi của các quyết định đầu tư Do đó, cần thiết phải xem xét các yếu tố tiềm ẩn có thể làm tăng hoặc giảm giá trị bất động sản để có cái nhìn toàn diện hơn về giá trị thực của tài sản.
- Thứ ba, khó tiếp cận thông tin giá tài sản so sánh
Việc áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá hiện nay vẫn gặp nhiều bất cập, gây ảnh hưởng đến quá trình lựa chọn và thực hiện các phương pháp thẩm định Nguyên nhân của tình trạng này cần được xem xét kỹ lưỡng.
Nguyên nhân khách quan là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của Công ty như:
Hiện nay, Việt Nam thiếu chuẩn mực rõ ràng trong quản lý hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản Phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá chưa thống nhất, điều này gây khó khăn cho việc đánh giá kết quả thẩm định giá.
- Khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ
Bất động sản là một tài sản phức tạp, và giá trị của nó chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau Do đó, việc điều tra và thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu cùng với các thông tin liên quan trên thị trường thường gặp nhiều khó khăn và có thể dẫn đến những thiếu sót.
- Thị trường bất động sản ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn cho các thẩm định viên trong quá trình thu thập thông tin
Để định giá bất động sản một cách chính xác, nhân viên định giá cần có thông tin đầy đủ về thị trường và các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin chi tiết về đất đai vẫn là một thách thức lớn.
Tình hình kinh tế ảnh hưởng đến các chính sách của cơ quan Nhà nước, như hạn chế tín dụng đối với bất động sản, dẫn đến biến động giá cả trên thị trường Sự biến động này tạo ra khó khăn trong việc đánh giá chính xác giá trị tài sản trong giai đoạn hiện tại.
Tại Việt Nam, hiện vẫn chưa tồn tại thư viện điện tử nào lưu trữ thông tin về các giao dịch bất động sản trên thị trường, dẫn đến việc thiếu dữ liệu cần thiết cho công tác thẩm định giá.
Ngoài những nguyên nhân khách quan, việc áp dụng quy trình và phương pháp trong công tác thẩm định giá còn gặp phải một số hạn chế do nguyên nhân chủ quan.
Quá trình điều tra và thu thập thông tin hiện tại chưa đạt hiệu quả cao, dẫn đến việc thông tin thu thập không đầy đủ và chi tiết Điều này làm hạn chế khả năng tối ưu của các phương pháp, đặc biệt là phương pháp so sánh trực tiếp.
Hệ thống cơ sở dữ liệu hiện tại chưa đa dạng và phong phú, chủ yếu được hình thành từ các cuộc điều tra, khảo sát thị trường và ghi chép sau các cuộc thẩm định giá.
Nhiều cán bộ có kinh nghiệm lâu năm trong ngành tài chính và thẩm định giá chưa kịp cập nhật kiến thức mới, đặc biệt là về ngoại ngữ Đồng thời, một số cán bộ trẻ mới tuyển dụng thiếu kinh nghiệm trong việc phân tích và đánh giá các tình huống.
Đội ngũ thẩm định viên hiện nay còn hạn chế về số lượng, dẫn đến việc họ phải đảm nhiệm nhiều công việc cùng lúc như ký hợp đồng, thu thập và phân tích tài liệu, khảo sát tài sản, và điều tra giá cả Thời gian thực hiện một hợp đồng thẩm định giá thường bị giới hạn, điều này gây ra một số hạn chế không thể tránh khỏi trong kết quả thẩm định.
- Cơ sở vật chất còn hạn chế
Chương 02 cho ta một cái nhìn tổng quát về Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam với các chức năng hoạt động chính và kết quả hoạt động của nó Ngoài ra còn đi sâu nghiên cứu thực trạng quy trình và các phương pháp thẩm định giá Bất động sản đã được áp dụng tại công ty trong thời gian qua
Công ty đang gặp phải những hạn chế tương tự như nhiều doanh nghiệp thẩm định giá khác tại Việt Nam Nguyên nhân sâu xa của những vấn đề này không chỉ nằm ở bản thân doanh nghiệp mà còn liên quan đến trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước và cơ chế chính sách Đây là những bài học kinh nghiệm mà Việt Nam cần tiếp tục rút ra để nâng cao hiệu quả trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản là một phần thiết yếu trong lĩnh vực thẩm định giá, nhưng cũng gặp phải những hạn chế do công tác quản lý nhà nước Để hoàn thiện hoạt động này, cần tìm ra những giải pháp tổng thể nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá tại Việt Nam Điều này không chỉ tạo cơ sở vững chắc cho định hướng phát triển mà còn giúp Công ty đưa ra các giải pháp hiệu quả trong tương lai.