Quản lý tài sản công trong các cơ quan hành chính nhà nước ở việt nam

L I CAM ðOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên c u c a riêng tơi Các s li u, k!t lu"n nêu lu"n án trung th#c, có ngu%n g c rõ ràng Nh(ng k!t lu"n khoa h)c c a Lu"n án chưa t,ng ñư-c công b Tác gi Lu n án PHAN H U NGH M CL C L i cam ñoan Danh m c ch vi t t t Danh m c b ng, bi u ñ L I M ð U CHƯƠNG T+NG QUAN V/ QU0N LÝ TÀI S0N CÔNG TRONG CÁC CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ NƯ9C 1.1./ Cơ quan hành nhà nư%c n)n kinh t+ qu,c dân 1.2./ Tài s n công quan hành nhà nư%c .19 1.3./ Qu n lý tài s n công quan hành nhà nư%c 25 1.4./ Qu n lý tài s n công quan hành nhà nư%c : m S HÀNH CHÍNH NHÀ NƯ9C LÀM VI?C C@A CƠ QUAN VI?T NAM 140 3.1./ MIc tiêu, yêu cOu ñBi m%i qu n lý trI s: làm vi@c cEa quan hành nhà nư%c 140 3.2./ Gi i pháp hoàn thi@n qu n lý trI s: làm vi@c cEa quan hành nhà nư%c .143 KFT LUGN 198 TÀI LI?U THAM KH0O 200 PH> L>C I DANH M C CÁC CH VITT TUT AUD ðô la Úc (Australian Dollar) CBCNV Cán b< cơng nhân viên CQHC Cơ quan hành FBS (PhOn m)m) Finance & banking solutions GTCL Giá tr^ lHi HCSN Hành sG nghi@p HCNN Hành nhà nư%c NSNN Ngân sách nhà nư%c QLCS Qu n lý công s n SCIC TBng cơng ty đOu tư kinh doanh v,n nhà nư%c SITQ Société Immobilière TransbQuébec TSC Tài s n cơng TSCð Tài s n c, đ^nh TSNN Tài s n nhà nư%c UBND Uc ban nhân dân DANH M C BdNG, BIeU ðf I B0NG BILU B ng 2.1: ðNnh mOc sQ d ng tr sT làm viWc quan hành nhà nư\c 75 B ng 2.2: Th i gian sQ d ng t^ lW tính hao mịn lo`i tài s n ca đNnh 86 B ng 2.3: Báo cáo tbng hcp k t qu ki m kê tài s n ca ñNnh cga đơn vN hành thuhc bh, ngành đNa phương 98 B ng 2.4: Báo cáo tbng hcp k t qu ki m kê tài s n ca ñNnh cga ñơn vN hành thuhc bh ngành trung ương 101 B ng 2.5: Báo cáo tbng hcp k t qu ki m kê tài s n ca ñNnh cga ñơn vN hành thuhc tinh thành pha trjc thuhc trung ương 102 B ng 2.6: K t qu ki m kê tình hình sQ d ng đlt t`i khu vjc hành 105 B ng 2.7: T^ trmng TSNN theo lĩnh vjc ho`t ñhng 109 B ng 2.8: Tbng hcp clp h`ng nhà t`i khu vjc hành đơn vN sj nghiWp (so sánh) 113 B ng 2.9: Quy mơ mOc đh sQ d ng nhà cga quan hành tồn quac 120 B ng 2.10: Thang kê đtu tư xây m\i cơng sT làm viWc quan hành 123 II BILU ðw Bi u đ 2.1: TSNN khu vjc hành đ n 0h ngày 1/1/1998 96 Bi u đ 2.2: Cơ clu TSCð khơng ph i ñlt theo GTCL 97 Bi u ñ 2.3: T^ trmng TSNN gi a TW ðP 103 Bi u ñ 2.4: Cơ clu TSNN chia theo lĩnh vjc ho`t ñhng t`i th i ñi m ki m kê (Theo giá trN cịn l`i t`i th i m ki m kê) 107 Bi u đ 2.5: T^ trmng TSNN khơng ph i ñlt clp HuyWn, Xã qu n lý 108 Bi u ñ 2.6: TSCð nhà phân theo clp h`ng nhà (Tính theo diWn tích ki m kê) 111 L I Mg ðhU 1/ Tính cip thi+t cEa đ) tài LNch sQ hình thành, tb chOc phát tri n cga nhà nư\c th gi\i ñã kh}ng ñNnh r~ng: Tài s n công ngu n ljc nhi sinh cga ñlt nư\c, y u ta b n cga trình s n xult qu n lý xã hhi, ngu n ljc tài ti•m cho đtu tư phát tri n, ph c v cơng nghiWp hố, hiWn đ`i hố đlt nư\c N•n kinh t ViWt nam t•ng bư\c phát tri n theo đNnh hư\ng xã hhi chg nghĩa m c tiêu “dân giàu, nư\c m`nh, xã hhi công b~ng, dân chg, văn minh” Vì v„y, tài s n công van li ng nh~m phát tri n kinh t , t`o ti•n đ• v ng ch c cho kinh t nhà nư\c gi vai trò trmng y u, góp phtn nâng cao đ i sang nhân dân đ hiWn thjc hố nh ng m c tiêu đ†t Dù không tham gia trjc ti p vào s n xult tài s n cơng có ý nghĩa quan trmng cho sj phát tri n cga n•n kinh t quac gia phát tri n, qu n lý tat tài s n cơng đưcc coi mht nh ng tiêu chí đ đánh giá chlt lưcng qu n lý nói chung cga nhà nư\c Thjc t th i gian qua, qu n lý tài s n cơng ln vln đ• th i sj cga Chính phg, Quac hhi ViWc thi u chi tiêu ñánh giá hiWu qu sQ d ng tài s n công hiWu qu cga quan hành nhà nư\c vln đ• đưcc Chính phg quan h u trách quan tâm Tình tr`ng quan hành chính, sj nghiWp đơn vN thuhc khu vjc cơng sQ d ng vưct tiêu chu‰n đNnh mOc gây lãng phí, cho th, mưcn tài s n cơng khơng quy đNnh, tj ý s p x p, xQ lý làm thlt tài s n cơng…đang đ†t yêu ctu ph i thang kê qu n lý hiWu qu lưcng tài s n Trong tbng th tài s n cơng nói chung, tr sT làm viWc Œ bao g m nhà làm viWc, bh ph„n ph trc khn viên đlt Œ tài s n cơng có giá trN nhlt chi m 70% tbng giá trN tài s n công Công tác qu n lý tr sT làm viWc hiWn không thjc sj hiWu qu , thi u mht sT khoa hmc c v• lý thuy t thjc t qu n lý, sQ d ng khai tài s n có giá trN l\n nhlt Nhi•u đơn vN quan nhà nư\c rlt khó khăn tìm ki m, s p x p công sT làm viWc, khơng quan nhà nư\c khác cho th tr sT làm viWc quy•n sQ d ng đlt ñưcc giao qu n lý ðây bi u hiWn rõ ràng nhlt v• blt c„p, vư\ng m c qu n lý tài s n cơng Ngồi ra, cơng tác thang kê theo dõi, sQ d ng, s p x p chưa ñưcc làm tat thư ng xuyên, Ngân sách nhà nư\c có h`n đ†t yêu ctu lja chmn tai ưu cho sQ d ng tài s n công tr sT làm viWc cga quan nhà nư\c So sánh vln đ• qu n lý tài s n công cga nư\c ta v\i nư\c th gi\i, ta thly nư\c Canada, Chng hồ Pháp, Newzealand… có c mht quy trình qu n lý khoa hmc v\i cO có tính ràng buhc chéo như: Quy mơ ngân sách đưcc clp, nhu ctu thjc t cga clp qu n lý (ví d : sa lưcng dân sa, quy mơ kinh t đNa phương, khai lưcng dNch v hành cơng…) k t hcp v\i quy ho`ch phát tri n, tình hình thN trư ng blt đhng s n viWc hcp tác gi a nhà nư\c v\i tư nhân (3P) ho†c c`nh tranh gi a khu vjc công tư xây djng, cho thuê ñ ñ`t ñưcc hiWu qu tai ưu cho viWc qu n lý, sQ d ng tr sT làm viWc hay quy•n sQ d ng đlt cơng ðây kinh nghiWm, quy trình cho phép tham kh o có chmn lmc đ áp d ng ñai v\i ViWt Nam mà theo chi n lưcc c i cách hành quac gia giai ño`n 2000Œ2010 ñbi m\i phương pháp qu n lý tài s n cơng, có nhi dung qu n lý tr sT làm viWc cga quan nhà nư\c mht nh ng tr cht cga chi n lưcc Vì v„y, viWc nghiên cOu nh~m hồn thiWn công tác qu n lý tài s n công nói chung tr sT làm viWc cga quan hành nói riêng có ý nghĩa h t sOc quan trmng đi•u kiWn Lu„t qu n lý, sQ d ng tài s n nhà nư\c ñưcc tri n khai t• năm 2009 V\i ý nghĩa đó, tác gi lja chmn đ• tài: “ Qu0n lý tài s0n cơng quan hành nhà nư5c Vi t Nam” cho lu„n án ti n sĩ cga 2/ MIc đích ý nghĩa nghiên cCu Trên sT tbng k t kinh nghiWm cga nư\c v• mơ hình qu n lý tài s n cơng, đ†c biWt mơ hình qu n lý blt đhng s n cơng, đ ng th i cO vào thjc ti’n qu n lý tài s n công tr sT làm viWc cga quan hành nhà nư\c hiWn T nư\c ta, lu„n án t„p trung vào gi i quy t b n vln đ• liên quan ñ n qu n lý tài s n nhà nư\c tr sT làm viWc cga quan hành nh~m nh ng m c đích sau: Œ HW thang l`i sT lý thuy t v• qu n lý tài s n công qu n lý tr sT làm viWc cga quan hành nhà nư\c Œ Phân tích, đánh giá thjc tr`ng cơng tác qu n lý tài s n nhà nư\c, tr sT quan hành chính k t• C c qu n lý công s n thang nhlt qu n lý tài s n cơng đ chi rõ nh ng k t qu tích cjc t n t`i qu n lý Œ ð• xult nh ng gi i pháp m\i nh~m hồn thiWn cơng tác qu n lý tài s n công tr sT làm viWc cga quan hành nhà nư\c nh~m đ m b o k^ lu„t tài khoá tbng th hiWu qu phân bb ngu n ljc cho m“i clp hành ð m b o hiWu qu sQ d ng cga tài s n cơng đi•u kiWn NSNN có h`n đai v\i m“i clp hành nên đ• tài đưa mơ hình tbng cơng ty đtu tư kinh doanh blt đhng s n nhà nư\c, bên c`nh phương pháp ñNnh giá l`i ñNnh kỳ blt ñhng s n cơng Các mơ hình, phương pháp qu n lý kinh nghiWm cga nư\c ñã c i cách hiWu qu qu n lý tài s n công, nhlt blt đhng s n cơng, đ ng th i hW thang chi tiêu ñánh nư\c ñã xây djng cho qu n lý tài s n cơng s• đưcc đ• tài sQ d ng đ đánh giá minh chOng cho chlt lưcng qu n lý V\i m c đích đ†t cho đ• tài trên, viWc nghiên cOu s• thjc sj có ý nghĩa to l\n cho q trình c i cách tài công cga ViWt Nam, nâng cao chlt lưcng qu n lý nhà nư\c v• mmi m†t, lly viWc đbi m\i qu n lý tài s n công mjc tiêu trmng tâm làm thay đbi cách thOc, mơ hình qu n lý hiWu qu sQ d ng ngu n ljc cga nhà nư\c t`i quan cơng quy•n Kỳ vmng cga đ• tài nh ng gi i pháp ñưa ñưcc quan nhà nư\c áp d ng s• làm thay đbi b n theo hư\ng tích cjc đ m b o tiêu chí chung cga chu‰n mjc qu n lý chi tiêu công minh b`ch, trách nhiWm qu n lý nhà nư\c 3./ PhHm vi ñ,i tưkng nghiên cCu Khái niWm tài s n cơng mht khái niWm rhng có tính tương ñai ñưcc hi u theo nh ng nghĩa khác tuỳ thuhc vào quy đNnh, mơ hình qu n lý cga t•ng khu vjc, xã hhi mơ hình kinh t Trong quan hành nhà nư\c, tài s n công bao g m tr sT làm viWc, phương tiWn v„n t i, máy móc, trang thi t bN phương tiWn làm viWc khác Tuy nhiên, lu„n án chi t„p trung nghiên cOu tài s n công tr8 s6 làm vi c thu:c quy;n qu0n lý c a quan hành nhà nư5c ðây tài s n có giá trN l\n nhlt, có tính chlt đ†c biWt rlt khó đánh giá hiWu qu , nhlt nư\c ta q trình xây djng hW thang tiêu chí đánh giá hiWu qu ho`t đhng cga quan hành nhà nư\c ð có th sâu phân tích đ• xult gi i pháp sát thjc, đ• tài dja phương diWn quan qu n lý nhà nư\c (C c qu n lý công s n) đai v\i tài s n cơng đ xem xét cơng tác qu n lý cga đơn vN, clp liên quan ñ n tr sT làm viWc cga quan hành nhà nư\c 4./ Phương pháp nghiên cCu ð• tài đưcc nghiên cOu dja phương pháp phân tích thjc chOng phương pháp phân tích chu‰n t c nghiên cOu kinh t ð ng th i đ• tài sQ d ng phương pháp phân tích đNnh lưcng thang kê thơng qua mơ hình ñNnh giá ñlt hay xây djng ñNnh mOc sQ d ng tài s n cơng đ so sánh, đánh giá, tìm gi i pháp hồn thiWn phương thOc qu n lý ð hồn thành tat đ• tài này, ngồi sj chi b o, giúp đ– cga thày hư\ng d—n trjc ti p, tác gi cịn nh„n đưcc sj giúp đ– cga thày khoa ngồi khoa Ngân hàng Tài chính, cán bh thjc t cơng tác t`i C c qu n lý công s n th i gian nghiên cOu sinh làm viWc, thjc t„p Nghiên cOu sinh cịn tìm hi u mơ hình qu n lý cga Pháp cga QuébecŒCanada ñ so sánh v\i ViWt nam Quá trình thjc t„p tháng t`i Qbec nh~m tìm hi u v• qu n lý tài s n cơng t`i bang này, đ• tài nh„n đưcc sj giúp ñ– tư vln cga thày giáo gi ng d`y t`i ð`i hmc Tbng hcp Québec (UQAM) thành viên hhi đ ng tư vln Tbng cơng ty blt ñhng s n Québec (SITQŒ Société Immobilière TransŒQuébec) viWc đ• xult mơ hình tbng cơng ty đ†c biWt cho đ• tài nghiên cOu 5./ TBng quan nghiên cCu ñ) tài Nghiên cOu v• qu n lý tài s n cơng th gi\i đưcc tbng hcp đúc rút kinh nghiWm làm c‰m nang tham kh o, áp d ng cho tb chOc quac t tư vln sách cho quac gia thư ng đ• c„p đ n cơng trình nghiên cOu giáo trình có tính quac t ðó “Managing Government Property Assets: Sharing International Experiences”, “Central Government Asset Management Reforms” “PropertyŒ Related PublicŒPrivate Partnerships” cga hai tác gi Olga Kaganova, Ph.D., giáo sư t`i The Urban Institute v\i Giáo sư James Mc Kellar, Professor of Real Property, Academic Director, Executive Director Real Property Program, York University Hai tác gi đưa rlt nhi•u kinh nghiWm tham kh o cho ViWt nam thông qua tài liWu trao ñbi kinh nghiWm v\i C c qu n lý công s n, Bh Tài Lý thuy t chung v• c i cách qu n lý blt ñhng s n cơng, tr sT làm viWc đưcc hW thang hố qua kinh nghiWm c i cách cga nư\c có nh ng nư\c v\i nhi•u nét tương đ ng ViWt Nam Trung quac, Nga… nư\c ta, quan qu n lý trung ương v• tài s n cơng C c qu n lý cơng s n thuhc Bh Tài Cho đ n th i m hiWn t`i có th k đ n mht đ• tài nghiên cOu khoa hmc cga PGS.TS Nguy’n Ngơ ThN Hồi Thu, Phó giám đac Trư ng đào t`o cán bh tài “Hồn thi n ch qu n lý nhà công s t i quan hành nhà nư c” Mht đ• tài nghiên cOu khoa hmc khác t`i Hmc viWn hành cga TS Trtn Văn Giao, Chg nhiWm đ• tài “ Qu n lý tài s n công quan hành s! nghi p hi n Vi t Nam” Nghiên cOu liên quan ñ n ñ• tài T clp ñh nghiên cOu sinh hiWn t`i chưa có tác gi thjc hiWn liên quan đ n qu n lý tài s n cơng nói chung hay tr sT làm viWc cga quan hành nói riêng Mht sT lý thuy t khoa hmc cho qu n lý Tài s n công hiWn giáo trình Qu n lý tài s n cơng cga đ ng tác gi PGS.TS Nguy’n ThN Blt PGS.TS Nguy’n Văn Xa sj tham gia chng tác cga nghiên cOu sinh ñưcc xult b n làm giáo trình gi ng d`y mơn qu n lý công s n cga Trư ng ð`i hmc Kinh t quac dân Các cơng trình nghiên cOu nêu khái quát thjc tr`ng qu n lý tài s n cơng cga nư\c ta, đưa nh ng đánh giá gi i pháp chg y u mang tính khuy n nghN chưa bao quát, chưa dja nh ng chu‰n mjc qu n trN tài s n cơng mang tính quac t Giáo trình Qu n lý tài s n cơng m\i đ• c„p có tính khoa hmc hW thang ngun t c đ†c ñi m nhi dung qu n lý tài s n cơng nói chung Giáo trình khơng có lý thuy t chung v• qu n lý tr sT làm viWc cơng nói chung tr sT cga quan hành nói riêng Bên c`nh đó, đ• tài ctn mht hW thang nguyên t c chung gi i pháp tbng th ñNnh lưcng qu n lý cơng trình nêu chưa gi i quy t đưcc mà m\i d•ng l`i T đNnh tính 6./ K+t ciu cEa đ) tài ð• tài đưcc k t clu g m ba chương: ngồi phtn mT đtu, k t lu„n ph l c tham kh o Œ Chương 1: Tbng quan v• qu n lý Tài s n cơng quan hành nhà nư\c Chương phân tích tbng th nh ng nhi dung cga công tác qu n lý tài s n công: đ†c m, phân lo`i đ n q trình qu n lý t• hình thành, sQ d ng, khai thác, sQa ch a lý Kinh nghiWm qu n lý cga mht sa nư\c hmc rút cho nư\c ta q trình hồn thiWn mơ hình qu n lý tài s n nhà nư\c Œ Chương 2: Thjc tr`ng qu n lý tr sT làm viWc cga quan hành nhà nư\c T ViWt nam Chương trình bày tbng qt cơng tác qu n lý tr sT làm viWc cga quan hành nhà nư\c, t• quy đNnh pháp lu„t ñ n thjc ti’n qu n lý nh ng k t qu ñ`t ñưcc h`n ch qu n lý Œ Chương 3: Hoàn thiWn qu n lý tr sT làm viWc cga quan hành nhà nư\c T ViWt nam V\i tư cách quan qu n lý nhà nư\c v• tài s n cơng (C c qu n lý công s n) xem xét đ• nh ng gi i pháp, ki n nghN ð• tài đưa nh ng m m\i qu n lý tr sT làm viWc cga quan hành nhà nư\c nói riêng blt đhng s n cơng nói chung như: phương pháp đNnh giá l`i, xây djng đNnh mOc linh ho`t mơ hình cơng ty đ†c biWt mht sa nư\c… Phtn ph l c nh ng b ng bi u sa liWu liên quan ñ n qu n lý tài s n cơng, nh ng quy đNnh cga mht sa nư\c lĩnh vjc v\i danh m c công trình tài liWu tham kh o Trư ng hcp vùng lân c„n khơng có v chuy n nhưcng blt ñhng s n ñlt trang ho†c đlt có cơng trình nhà clp ph i áp d ng phương pháp xây djng b ng giá chi phí xây djng m\i nhà theo giá thN trư ng, sau áp d ng phương pháp khlu hao đ tìm giá trN cịn l`i cga nhà Nhi dung phương pháp xác đNnh giá trN cịn l`i cga nhà thjc hiWn sau: Œ Chmn c†p m—u ñ so sánh: B~ng phương pháp thang kê, tbng hcp chi phí xây djng lo`i clp nhà, ki u nhà thN trư ng cga vùng lân c„n, ti n hành phân tích đ tìm giá thành m2 xây djng m\i đai v\i t•ng lo`i clp nhà, ki u nhà vùng đó; Œ Tính đơn giá thN trư ng đai v\i t•ng lo`i nhà, clp nhà: Gmi ñơn giá thN trư ng nhà clp G(n1), nhà clp G(n2)… Nhà clp G(n4), ta có cơng thOc tbng qt tính đơn giá thN trư ng m2 xây djng ñai v\i t•ng lo`i clp nhà sau: ( Cơng thOc (2) ) ðg(n1 → n4) = G(n1 → n4) S Trong • S diWn tích sàn xây djng • G(n1 → n4) giá thN trư ng nhà clp đ n clp • ðg(n1 → n4) ñơn giá thN trư ng m2 xây djng m\i đai v\i t•ng lo`i nhà, clp nhà Œ Tính hW sa chênh lWch gi a ñơn giá thN trư ng t•ng lo`i nhà, clp nhà so v\i đơn giá xây djng theo quy ñNnh cga nhà nư\c ñai v\i lo`i nhà, clp nhà áp d ng vùng lân c„n Gmi K(1) hW sa chênh lWch gi a ñơn giá thN trư ng lo`i nhà biWt thj, clp so v\i ñơn giá xây djng theo quy ñNnh cga nhà nư\c ñai v\i lo`i nhà biWt thj, clp ñang áp d ng vùng K(1) ñưcc tính theo cơng thOc sau: ( Cơng thOc ) K1 = Trong đó: ðgtt ( n ) ðgqđ ( n ) • ðgtt(n) đơn giá m2 xây djng theo giá thN trư ng ( 1000đ/m2) • ðgqđ(n) ñơn giá m2 xây djng theo quy ñNnh cga nhà nư\c ( 1000đ/m2 ) • K1 hW sa chênh lWch gi a ñơn giá m2 xây djng theo giá thN trư ng v\i ñơn giá m2 xây djng theo giá quy ñNnh cga nhà nư\c Tương tj có th xác l„p đưcc cơng thOc tính hW sa K chênh lWch gi a đơn giá m2 xây djng theo giá thN trư ng v\i ñơn giá m2 xây djng theo giá quy ñNnh cga nhà nư\c cho t•ng lo`i nhà, clp nhà hiWn ñưcc phân lo`i T nư\c ta 5.3 ð,nh giá ñ?t ð ñNnh giá ñlt ph i ñánh giá mOc ñh nh hưTng cga y u ta ñ n giá trN thN trư ng cga thQa ñlt chg th Như T phtn đ• c„p, y u ta nh hưTng ñ n giá thN trư ng cga đlt bao g m nhóm y u ta: Tj nhiên, kinh t , nhà nư\c pháp lu„t, tâm lý – xã hhi môi trư ng Trong t•ng nhóm y u ta k cịn bao g m nhi•u y u ta mang tính đ†c thù Vì v„y viWc phân tích, đánh giá mOc đh nh hưTng cga t•ng y u ta đ n giá trN thN trư ng cga thQa ñlt chg th rlt phOc t`p Mht nh ng phương pháp thông d ng đ đánh giá mOc đh nh hưTng cga t•ng y u ta nêu phương pháp chmn c†p m—u đi•u tra có y u ta tương tj tr• y u ta phân tích đ tìm hW sa nh hưTng cga t•ng y u ta ñai v\i giá trN thN trư ng cga thQa ñlt; tích cga hW sa nh hưTng nói mOc ñh nh hưTng chung cga tlt c y u ta ñai v\i thQa ñlt ctn ñNnh giá Chúng đưcc xác đNnh theo cơng thOc sau ( Công thOc ): K = K1 x K2 x K3 x … x Kn (4) Trong đó: • K hW sa nh hưTng chung cga tbng y u ta; • K1 hW sa nh hưTng cga y u ta vN trí; • K2 hW sa nh hưTng cga y u ta pháp lu„t; • K3 hW sa nh hưTng cga y u ta sT h` ttng; • Kn hW sa nh hưTng cga y u ta tâm lý; ViWc xác ñNnh hW sa nh hưTng cga t•ng y u ta đai v\i giá trN thQa ñlt ph i theo nguyên t c, nh ng c†p m—u ñưcc chmn ph i tương ñai giang v• tlt c y u ta nh hưTng đ n giá trN cga thQa đlt tr• y u ta dùng đ so sánh, đi•u có nghĩa ti n hành so sánh mOc ñh nh hưTng cga mht y u ta ph i ca ñNnh tlt c y u ta nh hưTng khác cịn l`i C th : 5.2.1 Xác đNnh hW sa vN trí: Chmn nh ng c†p m—u blt đhng s n có vN trí khác nhau, cịn y u ta khác nh hưTng t\i giá trN cga blt ñhng s n tương tj giang ( tOc ca đNnh chúng v• mOc đh nh hưTng ) Sau đó, ti n hành so sánh blt đhng s n cú vN trớ ngừ ( hÔm ) v\i blt đhng s n có vN trí m†t ti•n ñư ng pha ( MT ) ho†c gi a nh ng blt đhng s n có m†t ti•n đư ng pha v\i nhau, n~m t`i vN trí khác ( ñtu, gi a ngã tư, ngã ba ñư ng pha ho†c ñtu, gi a, cuai ñư ng pha vv ) vùng giá trN ( vùng phân tích ) Ví d 2: K t qu đi•u tra mOc đh nh hưTng v• vN trí t\i giá thN trư ng blt ñhng s n nhà nghiên cOu mơ hình đNnh giá đlt T t`i phư ng 14 – Qu„n Tân Bình – Thành pha H Chí Minh, ngư i ta thly r~ng so sánh giá trN blt ñhng s n cga 100 c†p m—u giá bán nh ng blt đhng s n có vN trớ hÔm ( ngừ ) v\i blt ủhng s n có vN trí m†t ti•n đư ng pha ( MT ) có mOc đh chênh lWch v• giá trN gi a blt đhng s n có vN trớ t`i cỏc hÔm ( ngừ ) cú cỏc kớch thư\c v• chi•u rhng khác so v\i blt đhng s n có vN trí m†t ti•n đư ng pha lo`i ñ n lo`i sau ñây: ðai v\i ngừ ( hÔm ) cú chiãu rhng >5m h1 v\i ngừ ( hÔm ) cú chiãu rhng 5>3m h2 v\i ngừ ( hÔm ) cú chiãu rhng 3>2m h3 v\i ngừ ( hÔm ) có chi•u rhng ≤ 2m → h4 Muan xác đNnh hW sa vN trí cga mht blt đhng s n blt kỳ, ngư i ta sQ d ng cơng thOc sau đây: HW sa vN trí đưcc xác đNnh theo cơng thOc sau đây: ( Cơng thOc ) H Trong = G (h1 → h ) G m t • G ( h1 → h4) giá bán blt ñhng s n tương tj nhau, T nh ng vN trí có ngõ rhng h1 → h4 ( đơn vN tính triWu đ ng ) • ( h1 → h4) kích thư\c chi•u rhng cga mt ngừ ( hÔm ) ã Gmt l giỏ bán thN trư ng blt đhng s n có vN trí m†t ti•n mht đo`n đư ng pha c th ( lo`i ñ n lo`i ) đưcc chmn làm vN trí ti•n chu‰n khu vjc ( đơn vN tính triWu đ ng ) • H hW sa vN trí 5.2.2 Xác đNnh hW sa quy mơ cga thQa đlt: Œ Chmn c†p m—u blt đhng s n có y u ta nh hưTng tương đai giang tr• y u ta v• quy mơ diWn tích; tOc ca đNnh y u ta nh hưTng ñ n giá thN trư ng cga blt đhng s n tr• y u ta quy mơ diWn tích Œ Xác đNnh diWn tích tai thi u cga m“i thQa ñlt: Trư\c xác ñNnh hW sa nh hưTng v• quy mơ cga thQa ñlt mht vùng giá trN ho†c mht blt ñhng s n ctn ñNnh giá, ta ph i cO quy ho`ch sQ d ng ñlt ( ñã ñưcc quan nhà nư\c clp có th‰m quy•n phê duyWt ) cga vùng đó, đ xác đNnh diWn tích tai thi u ( diWn tích đg đ đưcc clp gily chOng nh„n quy•n sQ d ng đlt ) quy đNnh cho m“i thQa đlt Ví d 3: Theo quy đNnh cga Thành pha Hà Nhi, diWn tích tai thi u đ đưcc clp gily chOng nh„n quy•n sQ d ng đlt 20 m2 thành pha H Chí Minh 30 m2 Nh ng đNa phương chưa có quy ho`ch chưa có quy đNnh v• diWn tích tai thi u cga m“i thQa đlt nêu không ph i thjc hiWn nhi dung công viWc Œ Phân tb xác đNnh nhóm quy mơ v• diWn tích thQa đlt ViWc xác đNnh nhóm quy mơ diWn tích cga thQa đlt ph i sT phân tb d liWu đi•u tra ngo`i nghiWp v• giá thN trư ng cga blt đhng s n có diWn tích khác vùng lân c„n K t qu phân tb s• đưa mht mOc quy mơ diWn tích chu‰n nhóm mOc quy mơ diWn tích khác Ví d 4: K t qu đi•u tra phân tb m—u đi•u tra giá bán thN trư ng blt ñhng s n v• y u ta quy mơ diWn tích cga blt đhng s n cga mơ hình thQ nghiWm ñNnh giá ñlt T phư ng 14 – Qu„n Tân Bình – Thành pha H Chí Minh năm 2006 cho thly quy mơ diWn tích thQa đlt cga khu vjc chia làm nhóm sau: Nhóm DT < 40m2 Nhóm 40 m2 ≤ DT < 60 m2 Nhóm 60 m2 ≤ DT < 100 m2 Nhóm DT > 100 m2 Œ Xác đNnh hW sa nh hưTng cga lo`i quy mơ diWn tích ñai v\i giá chuy n nhưcng ñlt thjc t : Phương pháp xác đNnh: + Xác đNnh quy mơ diWn tích chu‰n vùng lân c„n: • ð xác đNnh quy mơ diWn tích chu‰n vùng lân c„n ph i chmn tlt c c†p m—u có y u ta nh hưTng t\i giá ñlt tương tj tr• y u ta v• quy mơ diWn tích; • Phân tb c†p m—u thành nhóm theo nguyên t c c†p m—u mht nhóm có giá đlt tính theo m2 chuy n nhưcng ho†c ñã rao bán thjc t gtn tương tj nhau; • Nhóm có sa c†p m—u chi m đa sa s• nhóm quy mơ diWn tích chu‰n Theo phương pháp trên, mơ hình đNnh giá đlt T t`i phư ng 14 – Qu„n Tân Bình – Thành pha H Chí Minh chmn đưcc nhóm quy mơ chu‰n c†p m—u có quy mơ t• 40 m2 ñ n 60 m2 Xem ñ thN bi u di’n ( hình 1) Hình – ð% th> biKu diqn m c ñ: 0nh hư6ng c a y!u t quy mơ di n tích thFa đEt t5i giá tr> th> trưYng c a bEt ñ:ng s0n Giá 20 40 60 100 (m2) + Trên sT quy mô diWn tích chu‰n, tính hW sa cga lo`i quy mơ diWn tích khác vùng theo cơng thOc tbng qt sau (Cơng thOc 6) H2 = G ( S1 → Sn ) GSc Trong đó: • S1, Sn diWn tích thQa đlt có quy mơ khác nhau; • Sc diWn tích thQa đlt cga blt đhng s n đưcc xác đNnh diWn tích chu‰n • G( S1 → Sn ) giá blt đhng s n có quy mơ diWn tích t• S1 → Sn • GSn giá bán blt đhng s n có quy mơ diWn tích chu‰n • H2 HW sa quy mơ 5.2.3 Xác đNnh hW sa y u ta khác l`i nh hưTng t\i giá thN trưTng đai v\i thQa đlt Ngồi y u ta nh hưTng t\i giá thN trư ng cga thQa đlt vN trí, quy mơ diWn tích thQa đlt Tùy theo ñ†c ñi m cga m“i lo`i blt ñhng s n cga m“i blt ñhng s n mà có th cịn có y u ta nh hưTng khác t\i giá thN trư ng ñai v\i thQa ñlt nêu v• ngun t c phương pháp xác ñNnh hW sa nh hưTng tương tj phương pháp xác đNnh hW sa nh hưTng v• vN trí, quy mơ trình bày T phtn Bư c 4: Khoanh vùng giá tr, Nguyên tRc khoanh vùng giá tr, Vùng giá trN ñưcc khoanh sT nhóm y u ta sau 1.5 Nhóm y u ta v• tj nhiên Œ Dja vào tr c đư ng giao thơng chính, đư ng phân thgy ho†c hcp thgy Œ Dja vào ñ†c ñi m v• ñh cao thlp v• ñ†c tính tj nhiên khác đi•u kiWn th i ti t, khí h„u n u có sj phân biWt rõ rWt; Œ Dja vào b n đ đNa hình b n đ đNa đNa bàn thuhc đai tưcng khoanh vùng ViWc xác ñNnh ñư ng ranh vùng giá trN ph i theo nguyên t c ranh vùng giá trN khơng đưcc c t ngang qua blt đhng s n 1.6 Nhóm y u ta v• kinh t Œ Các d liWu thang kê qua đi•u tra giá thN trư ng blt ñhng s n vùng; Œ MOc ñh ñtu tư xây djng sT h` ttng vùng; Œ MOc ñh thu th„p cga ngư i dân vùng; Œ Giá cho thuê blt ñhng s n ( đ/m2) Có th tham kh o b ng giá ñlt UBND clp tinh ban hành theo khung giá đlt Chính phg quy đNnh 1.7 Nhóm y u ta v• nhà nư\c pháp lu„t; Œ Quy ho`ch sQ d ng ñlt ñã ñưcc quan nhà nư\c có th‰m quy•n phê duyWt liên quan t\i vùng; Œ Gily chOng nh„n quy•n sQ d ng ñlt Œ Gily phép xây djng Œ Các y u ta v• pháp lý; 1.8 Nhóm y u ta v• tâm lý Œ xã hhi mơi trư ng Œ An ninh tr„t tj công chng; Œ Môi trư ng ( mOc đh nhi’m v• nư\c, khơng khí, ti ng n vv….) Œ Tâm lý t„p quán cga nhân dân vùng B n ñF dùng ñê khoanh vùng giá tr, Dùng b n ñ đNa đ làm b n đ n•n khoanh vùng giá trN blt ñhng s n ViWc th hiWn ranh vùng giá trN b n đ đNa ph i dja vào sa nhà ho†c sa cga thQa ñlt; ñai v\i nh ng blt ñhng s n không n~m vN trí m†t ti•n đư ng pha ho†c đư ng nhi bh cga vùng ñưcc th hiWn theo nguyên t c sa nhà mang tên đư ng theo vùng giá trN cga nhà m†t ti•n vùng Trư ng hcp mht blt đhng s n có ho†c m†t đư ng cO giá thN trư ng cga blt đhng s n đ khoanh vùng cho phù hcp 3.L9p b ng giá thành xây d!ng nhà theo giá th, trưPng cho tEng c?p nhà hi n có vùng 3.1 Cơ sT đ l„p b ng giá thành xây djng nhà: Œ Quy ñNnh cga Bh Xây djng v• ñơn giá xây djng b n áp d ng đai v\i t•ng lo`i clp nhà; Œ Quy ñNnh cga Bh Xây djng, Bh Tài Ban v„t giá Chính phg v• phương pháp tính giá trN cịn l`i cga nhà; Œ Quy ñNnh cga clp tinh v• ñơn giá chu‰n t•ng clp nhà đ tính lW phí trư\c b`; 3.2 L„p b ng ñơn giá thành xây djng nhà theo quy ñNnh cga nhà nư\c: Phương pháp l„p b ng giá thành xây djng sau: Œ Dja theo clp nhà Bh Xây djng ñã quy ñNnh ñ l„p b ng; Œ Dja theo ñơn giá nhà nư\c ban hành áp d ng t•ng th i kì; Lly giá gac dùng so sánh giá cga th i kì sau 2005 Ví d : Theo k t qu tính tốn cga mơ hình đNnh giá đlt T t`i thành pha H Chí Minh t• năm 2006, b ng ñơn giá xây djng theo quy ñNnh cga nhà nư\c t• năm t• 1976 trT l`i c th sau: (b ng 1) B ng ñơn giá thành xây dGng theo quy ñ^nh cEa nhà nư%c ðV: 1000 ñ/m2 Blt ñhng s n 1976Œ80 81Œ85 Clp %* % Ttng Giá 86Œ90 Giá % 91Œ95 Giá % Giá 96Œ2000 2001Œ2005 Sau 2005 % % % Giá Giá Giá nhà >=2 850 800 950 1000 900 1200 1400 1(TrWt) 65 760 70 808 75 903 80 950 85 855 90 1050 95 1200 Œ 55 675 60 720 80 810 90 900 65 765 70 980 75 1150 TrWt 412 358 468 550 440 650 960 Gác g“ 45 325 55 375 75 425 80 500 60 400 65 690 70 1050 Œ 30 175 40 210 70 280 75 333 50 245 60 440 65 610 (*) % Là giá trN phtn trăm l`i cga nhà 3.3 Tính giá trN thN trư ng nhà: Chmn c†p m—u có y u ta nh hưTng tương tj có sj khác gi a ñơn giá thành xây djng cga nhà nư\c v\i ñơn giá theo thN trư ng t`i th i kì khác đ xác đNnh mOc đh chênh lWch Áp d ng cơng thOc (3) đ tính hW sa chênh lWch gi a ñơn giá xây m\i nhà thN trư ng so v\i ñơn giá xây dưng m\i nhà theo qui ñNnh cga nhà nư\c qua năm: G (x2) K chênh l@ch v) ñơn giá xây m%i nhà = bbbbbbbbbbbbbb G(x1) (*) G(x2) ñơn giá xây m\i nhà theo giá thN trư ng (ñ/m2 sàn) (*) G(x1) ñơn giá xây m\i nhà theo qui ñNnh nhà nư\c (đ/m2 sàn) (*)K chênh lWch v• đơn giá xây m\i nhà hW sa chênh lWch gi a giá xây m\i nhà thN trư ng so v\i theo qui ñNnh cga nhà nư\c Theo phương pháp Mơ hình đNnh giá t`i phư ng 14, qu„n Tân Bình, thành pha H Chí Minh chmn đưcc 40 c†p m—u th•a mãn v\i đi•u kiWn chmn m—u nói K t qu tính tốn cho thly: HW sa chênh lWch gi a K qua th i kì t• 1.25 t\i 1.83 K t qu tính bình quân gia quy•n cho thly hW sa chênh lWch K (1) qua th i kỳ 1.62 L„p b ng đơn giá thành xây djng t•ng clp nhà theo giá thN trư ng: Phương pháp l„p: Căn cO b ng sa k t qu hW sa chênh lWch K(1) đ l„p b ng tính đơn giá thành xây djng theo giá thN trư ng (B ng 2): B ng 2: B ng ñơn giá thành xây dGng theo giá th^ trưƒng ðV: 1000 ñ/m2 Blt ñhng s n 1976Œ80 81Œ85 86Œ90 91Œ95 96Œ2000 2001Œ2005 Sau 2005 Clp nhà Ttng %* % % % % % % >=2 Giá Giá 1375 1295 Giá 1460 Giá 1540 Giá 1620 Giá 1950 Giá 2410 1(TrWt) 65 1230 70 1310 75 1385 80 1460 85 1540 90 1810 95 2280 Œ 55 1093 60 1165 80 1240 90 1310 65 1460 70 1680 75 2110 TrWt 575 665 710 760 890 1380 1040 Gác g“ 45 525 55 605 75 650 80 690 60 810 65 1210 70 1480 Œ 30 285 40 335 70 395 75 455 50 540 60 690 65 875 * Là phtn trăm giá trN cịn l`i cga nhà Tính giá ñ?t chuYn th, trưPng: Giá ñlt chu‰n thjc t đưcc xác đNnh theo cơng thOc sau ( Cơng thOc 7) Σ G(d) Giá 1m2 ñit = bbbbbbbbbbbbb x K(1.2.3.4…n) ΣS Trong đó: (*) Σ G(d) tbng giá thQa ñlt ñã chuy n nhưcng thN trư ng (tr ñ ng) (*) Σ S tbng diWn tích thQa đlt (m2) (*) (1.2.3.4…n) dãy hW sa nh hưTng t\i giá chuy n nhưcng ñlt thjc t vN trí, diWn tích, kích thư\c, hình th thQa đlt, tình tr`ng pháp lý, hư\ng nhà, ñiWn, nư\c, môi trư ng, an ninh, quy ho`ch sQ d ng ñlt, gily phép xây djng v.v… ñưcc xác đNnh T đi•u kiWn tai ưu; (*) K(1.2.3.4…n) tích cga hW sa nh hưTng t\i giá chuy n nhưcng ñlt thjc t 4.1 Khoanh vùng giá trN: Phương pháp khoanh vùng giá trN thjc hiWn sau: ŒTh‰m ñNnh y u ta trư\c khoanh vùng giá trN: ðánh giá nh ng bi n ñhng v• giá cga nh ng blt đhng s n vùng ñ†c biWt giá nh ng blt ñhng s n có vN trí dmc nh ng n đư ng nh~m ki m tra, lo`i b• nh ng blt đhng s n có giá trN q chênh lWch (quá l\n ho†c nh•) so v\i giá trN phb bi n (giá trN bình quân) cga blt ñhng s n khác vùng Nhi dung ki m tra bao g m: * Giá bán cga blt ñhng s n; * Các y u ta nh hưTng t\i giá trN cga blt ñhng s n; * Nh ng sj đi•u liên quan đ n giá trN cga blt ñhng s n Chmn nh ng m—u ñg tiêu chu‰n (tOc mang tính đ`i diWn) đ xác đNnh giá chu‰n làm sT ñ khoanh vùng giá trN b n ñ Nh ng m—u ñưcc xem m—u chu‰n nh ng m—u có vN trí, quy mơ diWn tích, hình th , kích thư\c, quy ho`ch, tình tr`ng pháp lý, hư\ng, sT h` ttn v.v… ñưcc ñánh giá tai ưu vùng ñi•u tra MOc giá bình qn gia quy•n/m2 cga m—u blt đhng s n tương tj v• hW sa giá thN trư ng đưcc chmn s• mOc giá chu‰n cga vùng giá trN Ví d8 1:Có m—u blt đhng s n diWn tích 40m2 có htu h t y u ta ñ`t mOc tai ưu v\i giá trN thN trư ng tr ñ ng/m2 Trong vùng lân c„n cga blt đhng s n có blt đhng s n v\i diWn tích 45m2, 50m2, 55m2 có hW sa tai ưu gtn tương tj có mOc giá thN trư ng ltn lưct sau ñây 5.18; 5.07 4.82 tr ñ ng/m2 MOc giá chu‰n cga vùng s• là: 200,00 tr + 233,10 tr + 253,50 tr + 265,10 tr ŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒŒ = 5,01 tr ñ ng/m2 40 m2 + 50 m2 + 55 m2 Tương tj phương pháp xác ñNnh giá trN đlt chu‰n cho m“i vùng mơ hình đNnh giá đlt t`i Phư ng 14 – qu„n Tân Bình – thành pha H Chí Minh, sau xác ñNnh ñưcc hW sa nh hưTng t\i giá ñlt chuy n nhưcng thN trư ng theo công thOc 7, đNa bàn tồn phư ng ngư i ta khoanh ñưcc vùng giá trN sau ñây Vùng 1: MOc giá trung bình 1m2 4,4 triWu đ ng Vùng 2: MOc giá trung bình 1m2 6,7 triWu đ ng Vùng 3: MOc giá trung bình 1m2 4,2 triWu ñ ng Vùng 4: MOc giá trung bình 1m2 5,6 triWu đ ng Vùng 5: MOc giá trung bình 1m2 5,8 triWu đ ng Vùng 6: MOc giá trung bình 1m2 5,25 triWu đ ng Vùng 7: MOc giá trung bình 1m2 5,3 triWu ñ ng Th‰m ñNnh k t qu trư\c khoanh vùng thOc b n đ : Trong thjc t , nhi•u mOc giá chu‰n gi a vùng nm vùng khơng có sj chênh lWch nhi•u; Trong ví d mOc giá trung bình 1m2 gi a vùng vùng 5, vùng vùng gtn tương tj nhau, n a chúng l`i n~m li•n k• Vì đNnh giá đlt chi sj ư\c tính, v„y, v• ngun t c có th ghp c†p vùng giá trN nói l`i v\i mà không nh hưTng t\i k t qu ñNnh ñ m b o tính khách quan q trình tính tốn Khoanh vùng giá trN b n ñ : SQ d ng b n đ đNa ho†c b n đ đNa hình (nh ng nơi chưa có b n đ đNa chính) đ th hiWn vùng giá trN Ngun t c ñánh mã sa vùng giá trN theo nguyên t c đánh sa thQa b n đ đNa tbng c c ðNa ban hành Bư c 5: Tính giá đ?t cho tEng b?t đ8ng s n ki0m tra k t qu tính tốn Căn cO mOc giá chu‰n đưcc xác đNnh cho t•ng vùng giá trN, đ đNnh giá cho t•ng blt đhng s n, ph i đi•u tra xác đNnh đưcc d liWu thơng tin v• thQa đât, năm xây djng, sa ttng v.v… sT dj liWu đi•u tra v• blt đhng s n ctn đNnh giá, tính giá trN thQa đlt ngơi nhà theo cơng thOc sau (cơng thOc 8): Tính giá đ?t: G(đ) = [ G(ñc) x ( S chu‰n ± S chênh lWch) x K1 x K2 x K3 x… x Kn ] (8) Trong đó: * G(đ) giá mht thQa đlt c th ctn ñNnh giá (tr ñ ng); * G(ñ) giá mht thQa ñlt chu‰n áp d ng cho vùng giá trN (tr ñ ng/m2); * S diWn tích thQa đlt chu‰n áp d ng cho vùng giá trN (m2); * S chênh lWch sa chênh lWch gi a diWn tích thQa đlt chu‰n so v\i diWn tích thQa đlt ctn đNnh giá (m2); * K1,K2,K3….Kn hW sa chênh lêch gi a y u ta nh hưTng t\i giá trN thQa ñlt ctn ñNnh giá so v\i y u ta tương Ong nh hưTng t\i giá trN thQa đlt chu‰n; Tính giá tr, b?t ñ8ng s n: Giá trN blt ñhng s n đưcc tính theo cơng thOc sau: (cơng thOc 9) G(bds) = G(đ) + G(n) Trong đó: * G(bds) giá blt ñhng s n; * G(ñ) giá ñlt * G(n) giá nhà Ki0m tra k t qu tính tốn : 3.1 Trư\c th hiWn giá ñlt lên b n ñ ph i ki m tra ltn cuai đ phát hiWn nh ng sai sót, đ†c biWt nh ng sai sót xác đNnh y u ta nh hưTng t\i giá blt ñhng s n ð ng th i đi•u chinh l`i nh ng sai sót n u có 3.2 L„p b n đ giá đlt Căn cO giá đlt đưcc tính tốn cho t•ng thQa, l„p b n đ giá đlt B n ñ dùng cho ghi giá ñlt ph i b n đ đNa ; trư ng hcp chưa có b n đ đNa có th sQ d ng b n đ đNa hình th hiWn giá ñlt ph i khoanh bao ñưcc thQa ñlt ñánh ñưcc sa thQa Như ñã gi\i thiWu phương pháp ñNnh giá blt ñhng s n b~ng phương pháp so sánh trjc ti p ðây phương pháp ñơn gi n rlt tan kém, chúng thư ng ñưcc sQ d ng ñNnh giá hàng lo`t Trong mht sa tr ng hcp ủNnh giỏ ủn lÔ, ngư i có th sQ d ng phương pháp ñNnh giá ñơn gi n ñ ñNnh giá ñlt ðó : Œ Phương pháp phân đNnh giá trN, bóc tách hay phân bb giá trN gi a ñlt nhà cga mht blt ñhng s n ; Œ Phương pháp dja vào kh dj báo hay kh phát tri n Œ Phương pháp tính giá trN th†ng dư cga đlt Œ Van hóa phtn ti•n thuê m†t b~ng 1.Phương pháp phân ñ,nh t– l , bóc tách hay phân b/ giá tr, giCa đ?t nhà c-a b?t ñ8ng s n 1.1 Phương pháp ñNnh giá ti lW Phương pháp dja mht thjc t : Ln có mht ti lW gi a giá trN ñlt v\i giá trN cga nhà T ho†c giá trN cơng trình g n li•n v\i đlt Ví d : Ngư i đNnh giá có th nh„n thly r~ng, khu vjc ph trách, 20% tbng giá bán cga mht ngơi nhà m\i xây djng s• sa ti•n mà lơ đlt trang n~m pha ñó ñã bán ñưcc Do ñó, n u blt ñhng s n ñang ñưcc ñNnh giá l`i n~m T mht khu dân cư ñưcc phát tri n cách ñây 10 năm khơng cịn lơ đlt trang đ bán vịng 10 năm đó, ngư i đNnh giá bi t r~ng, phtn ti•n đlt hcp lý s• 20% tbng giá bán cga blt ñhng s n ði•u đơi đưcc bi u thN mht ti lW ñlt v\i nhà, ta thư ng nói ti lW 1/4 1.2 Phương pháp bóc tách hay phân bb giá trN ñlt v\i giá trN nhà cga mht blt ñhng s n Theo phương pháp này, có th tách t• tbng giá bán cga mht blt ñhng s n tương ñ ng phtn giá trN nhà hcp lý, phtn cịn l`i, n u khơng có y u ta vơ hình phOc t`p chi phai, phtn giá trN cga đlt Ví d : Mht blt đhng s n diWn tích 80m2 có diWn tích sàn xây djng 250m2 vQa đưcc bán v\i giá 1000 triWu ñ ng Ngư i ñNnh giá bi t r~ng, giá trN tr• phtn khlu hao cga cơng trình nhà thuhc lo`i chi kho ng 1,5 triWu đ ng/m2, tOc giá cơng trình 375 triWu đ ng Phtn cịn l`i 625 triWu đ ng s• giá trN đlt Phương pháp d!a vào d! báo hay d! tính kh phát tri0n : Phương pháp ñưcc sQ d ng T nơi thN trư ng blt ñhng s n chưa phát tri n Thơng thư ng phương pháp đưcc v„n d ng ñai v\i thQa ñlt nguyên tr`ng chưa bN chia nh• Ví d : Ngư i ta u ctu đNnh giá mht m nh ñlt rhng 1000m2 Khu vjc xung quanh đưcc xây djng tồn bh Qui ho`ch vùng nhà T cho t•ng gia đình riêng biWt v\i mht diWn tích tai thi u 100m2 Mht ki n trúc sư thi t k ba trí chia nh• đ phát tri n tai đa thành 60 lơ đlt đ xây nhà T sau tr• phtn đư ng pha, via hè, diWn tích tr ng xanh v.v… Giá ư\c tính nhà T sau hồn thiWn trung bình 1000 triWu đ ng căn, đưcc tính t• giá trung bình băn lân c„n bi t : Œ Chi phí gi i phóng m†t b~ng 100 triWu đ ng Œ Chi phí làm đư ng nhi bh 5000 triWu đ ng Œ Chi phí đơn n•n 4000 triWu đ ng Œ Chi phí clp nư\c 6000 triWu đ ng Œ Chi phí tr ng xanh mơi trư ng 200 triWu đ ng Œ Chi phí qu ng cáo 50 triWu ñ ng Dj ki n m“i năm chuy n nhưcng đưcc 1/3 tbng sa lơ ñlt T^ lW chi t khlu 8%/năm (3 năm 2577) Gi i trình Œ Tbng sa lơ : 60 lơ Œ Giá t•ng blt đhng s n (căn nhà) hồn thiWn : 1000 tr đ ng Œ Tbng giá trN hồn thiWn cơng trình : 60000 tr đ ng Các chi phí : Œ Gi i phóng m†t b~ng(di chuy n nhà T hiWn có0 100 tr đ ng Œ ðư ng nhi bh : 5000 tr ñ ng Œ Clp nư\c : 6000 tr đ ng Œ ðơn n•n : 4000 tr đ ng Œ Chi phí tr ng xanh mơi trư ng : 200 tr đ ng Œ Chi phí qu ng cáo : 50 tr ñ ng Œ Chi thu : 6000 tr đ ng Chng tbng chi phí : 21350 tr ñ ng Thu nh„p ròng = 60000 tr ñ ng – 21350 tr ñ ng = 38650 tr ñ ng Cuai m“i năm sa ti•n thu đưcc : 38650 : = 12883 tr ñ ng Giá trN hiWn t`i cga 12883 triWu = 12883 x 2.577 = 33199 tr đ ng Ti•n lãi dj ki n 15% : 100% + 15% = 115% Giá ñlt t`i th i ñi m hiWn t`i 33199 : 115% = 28868 tr đ ng Tính trịn 28 t^ đ ng Phương pháp tính giá tr, th5ng dư c-a đ?t : Phương pháp ñưcc sQ d ng T nh ng nơi có th xác đNnh đưcc đơn giá xây djng, thư ng đai v\i nh ng cơng trình xây djng m\i ho†c b~ng gi thi t có mht cơng trình xây djng m\i t`i vN trí ctn đNnh giá đ xác đNnh ti lW hồn van thjc cao nhlt t• đlt đai Ví d : Œ Thu nh„p hiWn có đai v\i đlt đai nhà cQa: 300 tr đ ng Œ u ctu thu nh„p t• nhà 10% chng phtn hoàn van 5% 300 tr (nhà) x 15% = 45 tr đ ng Œ Thu nh„p có t• đlt đai 300 tr – 45 tr = 255 tr đ ng VVn hóa ti1n th m5t bSng: Phương pháp ñưcc v„n d ng T nh ng nơi mà đlt đai đưcc th dài h`n Ví d : Ti•n th đlt hàng năm: 100 tr đ ng Ti lW van hóa: 10% Giá trN đlt (100tr: 10%) : 1000 tr ñ ng ... T+NG QUAN V/ QU0N LÝ TÀI S0N CƠNG TRONG CÁC CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ NƯ9C 1.1./ Cơ quan hành nhà nư%c n)n kinh t+ qu,c dân 1.2./ Tài s n cơng quan hành nhà nư%c .19 1.3./ Qu n lý tài. .. liên quan ñ n qu n lý tài s n công, nh ng quy ñNnh cga mht sa nưc lĩnh vjc vi danh m c cơng trình tài liWu tham kh o CHƯƠNG ToNG QUAN Vp QUdN LÝ TÀI SdN CƠNG TRONG CÁC CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ... vào qu n lý tài s n công t`i quan hành nên hi u rõ c th vai trị quan hành có ý nghĩa quan trmng ñNnh hư g qu n lý sau Cơ quan hành nhà nư c b8 ph9n h:p thành c-a b8 máy nhà nư c ñư:c thành l9p