Nghiên cứu một số biện pháp nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản thế kỷ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ ĐỊA CHẤT NGUYỄN HẢI HẬU NGHIÊN CỨU MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ ĐỊA CHẤT NGUYỄN HẢI HẬU NGHIÊN CỨU MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ Chuyên ngành: Kinh tế công nghiệp Mã số: 60.31.09 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS Nhâm Văn Toán HÀ NỘI, NĂM – 2012 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam thức hình thành từ năm 1993 sau Luật Đất đai năm 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử đụng đất Quá trình phát triển kinh tế nước ta cho thấy vai trị, đóng góp thị trường bất động sản kinh tế quốc dân, đời sống gia đình cần thiết phải tăng cường công tác quản lý Nhà nước trình phát triển thị trường bất động sản Trong bối cảnh kinh tế đà phát triển mạnh, hoạt động thị trường bất động sản ngày trở nên sơi động có biểu vượt ngồi tầm kiểm sốt Các quan hệ cung cầu giao dịch bất động sản chủ yếu diễn thông qua thị trường ngầm phi thức, biến động bất thường giá bất động sản “cơn sốt đất đai” tình trạng đóng băng thị trường chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Thị trường bất động sản thị trường phức tạp, diễn biến thất thường, khó đánh giá, khó kiểm soát Sự phát triển thị trường BĐS chịu tác động lớn sách tiền tệ, tín dụng Do vậy, kinh doanh BĐS ngành có nhiều rủi ro tiềm ẩn, chúng diễn diện rộng gây tổn thất cho quốc gia kinh tế xã hội Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nước ta, vấn đề rủi ro quản trị rủi ro chưa nghiên cứu cách có hệ thống lý luận vận dụng vào hoạt động kinh doanh BĐS doanh nghiệp Vì vậy, cần phải có nghiên cứu mang tính tổng qt, đưa biện pháp nâng cao hiệu quản trị rủi ro với mục đích giảm thiểu thiệt hại phát sinh rủi ro phát sinh hoạt động kinh doanh doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói chung Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ nói riêng Do đó, tác giả lựa chọn đề tài Nghiên cứu số biện pháp nâng cao hiệu quản trị rủi ro hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp thạc sỹ chuyên ngành kinh tế cơng nghiệp Mục đích ý nghĩa nghiên cứu Mục đích luận văn làm sáng tỏ rủi ro mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp phải biện pháp nâng cao hiệu quản trị rủi ro mà công ty Cổ phần BĐS Thế Kỷ sử dụng việc phát hiện, ngăn ngừa, giảm thiểu tác động rủi ro gây Ý nghĩa: - Ý nghĩa khoa học: Kết nghiên cứu làm sở cho việc đưa quản trị rủi ro trở thành chức quản trị quan trọng chức quản trị doanh nghiệp - Ý nghĩa thực tiễn: Kết nghiên cứu giúp doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói chung Cơng ty cổ phần BĐS Thế Kỷ nói riêng nâng cao hiệu quản trị rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS Đối tượng nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài luận văn rủi ro hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung Cơng ty cổ phần BĐS Thế Kỷ nói riêng Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài luận văn bao gồm: - Tổng quan lý luận thực tiễn bất động sản, kinh doanh bất động sản, rủi ro quản trị rủi ro, đề xuất khái niệm theo quan điểm tác giả - Phân tích thực trạng quản trị rủi ro doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói chung cơng ty cổ phần BĐS Thế Kỷ nói riêng - Nghiên cứu đề xuất biện pháp nâng cao hiệu quản trị rủi ro ngành kinh doanh bất động sản tai công ty cổ phần BĐS Thế Kỷ Phương pháp nghiên cứu Xác định mục đích, đối tượng nhiệm vụ nghiên cứu tác giả sử dụng phương pháp hệ thống hóa để tổng quan lý luận thực tiễn rủi ro quản trị rủi ro kinh doanh BĐS Ngồi ra, tác giả cịn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh nhằm làm rõ thực trạng quản trị rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS Thế Kỷ, từ đưa đánh giá xây dựng biện pháp nâng cao hiệu quản trị rủi ro hoạt động kinh doanh Kết cấu luận văn Kết cấu luận văn phần mở đầu kết luận gồm chương: Chương Tổng quan rủi ro quản trị rủi ro đầu tư kinh doanh BĐS Chương Phân tích thực trạng rủi ro quản trị rủi ro hoạt động Công ty cổ phần BĐS Thế Kỷ Chương Nghiên cứu số biện pháp nâng cao hiệu quản trị rủi ro hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ Tác giả xin chân thành cám ơn PGS.TS Nhâm Văn Toán – Trường Đại học Mỏ - Địa chất thầy cô giáo khoa Kinh tế - QTKD, anh chị Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ tận tình hướng dẫn hỗ trợ cho tác giả q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Hà Nội, tháng năm 2012 Nguyễn Hải Hậu CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những lý luận chung đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Những lý luận chung bất động sản a, Một số khái niệm bất động sản Mỗi đất nước, quốc gia, lãnh thổ có tài sản riêng Các tài sản có nguồn gốc tự nhiên đất đai, sông suối, mặt nước tự nhiên, rừng, biển có nguồn gốc vật chất người tạo suốt trình lịch sử phát triển Mặc dù có nhiều dạng khác nhau, nước chia tài sản quốc gia làm hai loại bất động sản động sản Theo định nghĩa Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ bất động sản quyền tài sản bất động sản, khái niệm pháp lý bao gồm quyền lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Trong trường hợp thuật ngữ dùng mà khơng có giải thích tính chất hay nhận diện rõ hiểu quyền sở hữu bất động sản Như vậy, định nghĩa bất động sản việc ám đến đất đai tài sản vật chất gắn liền với đất đai, bao gồm khái niệm quyền tài sản bất động sản Chúng ta thấy khác biệt từ định nghĩa bất động sản số tổ chức quốc tế sau: Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản đất đai bao gồm tất tài nguyên thiên nhiên cơng trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất [1] Theo tổ chức California Real Estaste Brokerage, bất động sản đất đai cải thiện quyền sở hữu sử dụng chúng [2] Theo Bộ Luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam [3], điều 181 quy định: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, thực tế có nhiều cách hiểu định nghĩa khác khái niệm bất động sản, nhìn chung thống điểm: bất động sản đất đai tài sản vật chất gắn liền với đất đai, có tính không dịch chuyển Theo quan điểm tác giả, bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn lâu dài, chiếm giữ cá nhân cộng đồng người, đo lường giá trị định b, Các thuộc tính bất động sản * Tính bất động Thuộc tính thuộc tính đặc trưng bất động sản Thuộc tính có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản gắn liền với địa điểm, vị trí cụ thể mà tọa lạc hồn tồn mang tính chất địa phương * Tính khơng đồng Khơng thể có hai bất động sản có đặc điểm giống hệt cách tuyệt đối Dù bất động giống tuyệt đối hình thể vật chất, chắn khơng có vị trí * Tính khan Đất đai nguồn nguyên liệu khan khơng tái tạo được, diện tích đất tự nhiên quốc gia nguyên tắc cố định, không thay đổi Chính vậy, diện tích đất có hạn so với phát triển lồi người Tính khan bất động sản thuộc tính bật, tạo cân đối cung cầu dạng thiếu cung, làm cho giá bất động sản tăng dài hạn * Tính bền vững Bất động sản, đặc biệt đất đai có tình bền vững cao, có đời sống kinh tế dài Nếu sử dụng cách bảo vệ tốt, đất đai coi bền vững vĩnh viễn Đối với cơng trình xây dựng, tuổi thọ tính từ hàng chục năm đến hàng trăm năm Vì vậy, chu kỳ khai thác, sử dụng cho mục tiêu cư trú, thương mại, mục tiêu khác thường lâu dài c, Các đặc trưng bất động sản * Độ co dãn cung bất động sản Việc sử dụng đất đai phải tuân thủ quy định quy hoạch sử dụng đất đai Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn chế phải tuân theo luật định Hiện nay, việc quy hoạch sử dụng đất thực theo chu kỳ 10 năm, chia làm phân kỳ kế hoạch năm Điều có nghĩa là, nguyên tắc, khả thay đổi cung đất đai diễn tối đa năm lần Việc làm hạn chế cung đất đai * Thời gian giao dịch dài chi phí giao dịch cao Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí giao dịch cao đặc trưng bất động sản Do bất động sản tài sản quan trọng có giá trị lớn nên việc mua bán thường dài so với tài sản khác, người mua người bán phải cân nhắc cẩn trọng trước định Ngồi ra, giá trị lớn có tính đặc trưng nên Nhà nước phải kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng trao đổi mua bán, chuyển nhượng bất động sản Do đó, để tiến hành mua bán giao dịch thành công cần phải tiến hành nhiều hoạt động khác nhau, dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao * Tính khoản Thông thường, giá trị bất động sản lớn thời gian mua bán, giao dịch kéo dài nên khả chuyển hóa thành tiền mặt (thanh khoản) so với hàng hóa khác Bất động sản có giá trị lớn nên khơng thể dễ bán bất động sản bán cách nhanh chóng * Sự can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước Bất động sản nói chung, đất đai nói riêng loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với chủ quyền quốc gia, thể chế trị, đời sống kinh tế xã hội quốc gia Chính vậy, Nhà nước thường có quy định quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển nhượng bất động sản để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể liên quan 1.1.2 Những lý luận chung đầu tư kinh doanh bất động sản a, Một số khái niệm chung đầu tư kinh doanh bất động sản Theo định nghĩ Luật đầu tư 2005 (điều 3), đầu tư bất động sản hiểu việc nhà đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định pháp luật [4] Theo luật kinh doanh Bất động sản 2006 (Điều 4), hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản dịch vụ bất động sản [5] Theo quan điểm tác giả, đầu tư kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi b, Một số đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản * Kinh doanh bất động sản (BĐS) hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh pháp luật sách Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng phát triển kinh tế Khi bất động sản trở thành hàng hóa, thị trường bất động sản hình thành Thị trường bất động sản mua bán, trao đổi bất động sản, thị trường hoạt động giao dịch chuyển nhượng, mua , bán, cho thuê, chấp…bất động sản phạm vi không gian thời gian định Nhà nước quản lý tồn BĐS thơng qua luật đất đai, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản Sự can thiệp Nhà nước thể cách tập trung chỗ Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản, điều kiện quan trọng để bất động sản giao dịch, mua bán cách cơng khai minh bạch hàng hóa thơng thường khác, tiến hành kiểm soát giao dịch thị trường bất động sản, đảm bảo cho hoạt động kinh doanh cách lành mạnh, thúc đẩy thị trường khác phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Các doanh nghiệp muốn thực kinh doanh BĐS phải am hiểu luật pháp sách nhà nước thời kỳ, khu vực từ tìm phương thức, phương hướng kinh doanh, dự báo biến động thị trường * Kinh doanh BĐS hoạt động mang tính cục khu vực BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác mang lại cho nhà kinh doanh giá trị khác Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí BĐS Mơi trường xung quanh có vai trị vơ quan trọng giá trị BĐS Chính điều làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, quan hệ cung cầu giá bị tác động, động thái thị trường yếu tố tâm lý có nhiều hội phát sinh trình đàm phán, giao dịch kinh doanh Vì vậy, kinh doanh BĐS cần phải xem xét địa điểm bất động sản, quan hệ cung cầu, vận động giá bất động sản khu vực giảm rủi ro kinh doanh BĐS chủ đầu tư hay doanh nghiệp * Kinh doanh BĐS hoạt động đầu tư lớn lâu dài Tổng hợp tiêu trường hợp: Trường hợp 1: Đầu tư khu văn phòng cho thuê khu chung cư cao cấp Trường hợp 2: Đầu tư khu văn phòng cho thuê khu chung cư giá thấp Chỉ tiêu TH1 TH2 Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng E(R) 10% 10% Phương sai 12,25 2,25 3,5 1,5 Độ lệch chuẩn * Kết luận: Cơng ty xây dựng danh mục đầu tư tối ưu kết hợp tài sản có rủi ro thấp mang lợi nhuận thấp với tài sản có rủi ro cao có khả cho lợi nhuận cao Tuy nhiên, thực tế khó xác định tài sản có tỷ suất lợi nhuận biến động theo quy luật danh mục có nhiều loại tài sản Điều đó, địi hỏi kinh nghiệm nhà đầu tư phân tích đánh gí thường xuyên kết đầu tư qua giai đoạn Công cụ hữu ích cho việc định phân phối tài sản đầu tư xây dựng tháp đầu tư Quyết định đầu tư dựa nhu cầu đa dạng hóa phù hợp, tháp đầu tư đưa định phân bổ tài sản đầu tư dựa việc quản trị rủi ro đầu tư Quỹ đầu tư xây dựng sở tháp đầu tư, Cơng ty phân bổ vốn đầu tư vào tài sản có rủi ro suất sinh lợi thấp, sau đầu tư tăng dần lên tài sản có rủi ro suất sinh lợi cao Vì vậy, Công ty lập danh mục theo tháp đầu tư, tỷ trọng vốn đầu tư phân phối tài sản có rủi ro lợi nhuận cao trở nên Chiến lược giúp Cơng ty khỏi việc đặt nhiều vốn đầu tư vào tài sản tiềm ẩn khả thua lỗ, đáng kể 3.3.2 Biện pháp phân tán rủi ro tới khách hàng 3.3.2.1 Nội dung biện pháp Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp từ nguồn vốn Vốn vay tín dụng nguồn vốn chủ yếu kinh doanh, việc năm rõ hoạt động thị trường cho vay tảng chủ đầu tư bất động sản Nhà đầu tư kinh doanh phải nắm nhiều cách khác để gia tăng tiềm thu lợi hạn chế rủi ro thất bại Do đó, chuyển phần rủi ro cho khách hàng qua hình thức vốn ứng trước từ khách hàng biện pháp giảm thiểu rủi ro, tối đa hóa lợi nhuận Nhà đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải đảm bảo nguyên tắc yêu cầu sau: - Việc ứng trước phải thực nhiều lần, lần đầu huy động chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến đọ nội dung dự án phê duyệt - Chủ đầu tư phải sử dụng mục đích tiền ứng trước khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản Như vậy, nhà đầu tư giảm chi phí lãi vay phải trả hàng năm, hạn chế rủi ro lãi suất phát sinh Để cụ hơn, tác giả xin đưa 3.3.2.2 Áp dụng biện pháp Công ty Cổ phần BĐS Thế kỷ có ý định đầu tư khu văn phịng cho th có vịng đời 10 năm có nội dung sau: - Mua đất đai vào năm đầu tiên, giá trị 40 tỷ, xây dựng hồn thành khu văn phịng cho th vào cuối năm với giá trị xây dựng 80 tỷ - Công ty môi giới tư vấn tới khách hàng, đồng ý góp vốn ứng trước 40 tỷ năm xây dựng khu đô thị - Doanh thu năm 60 tỷ, năm sau tăng 5% so với năm trước liền kề hết năm khai thác thứ Cuối năm dự kiến bán lại với giá 65 tỷ - Định phí năm tỷ, khấu hao 130 triệu đồng - Biến phí chiếm 25% doanh thu - Vốn vay toàn chi phí xây dựng với lãi suất 19%/năm - Thuế thu nhập doanh nghiệp 25% - Tỉ suất chiết khấu lãi vay Với ví dụ này, tác giả tính toán so sánh hiệu rủi ro trường hợp: - Trường hợp 1: Công ty đầu tư tồn chi phí vào xây dựng khu văn phịng cho th, vốn vay tồn chi phí đầu tư xây dựng - Trường hợp 2: Công ty môi giới, tư vấn đến khách hàng hiệu quả, khách hàng chấp nhận ứng trước vốn tổng cộng 40 tỷ Các số liệu tính tốn sau: Bảng 3.1 Kế hoạch vay trả vốn đầu tư dự án trường hợp Đơn vị: tr.đ STT Chỉ tiêu Tổng số Năm Năm Năm Năm Năm Xây dựng 80.000 Vốn vay 80.000 Trả gốc 16.000 16.000 16.000 16.000 16.000 Lãi vay 15.200 12.160 Dư nợ vốn vay 9.120 6.080 3.040 80.000 64.000 48.000 32.000 16.000 Bảng 3.2 Kế hoạch vay trả vốn đầu tư dự án trường hợp Đơn vị: tr.đ STT Chỉ tiêu Tổng Năm Năm Năm Năm Năm số Xây dựng 80.000 Vốn vay 40.000 Trả gốc 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 Lãi vay 7.600 6.080 4.560 3.040 1.520 40.000 32.000 24.000 16.000 8.000 Dư nợ vốn vay * Đánh giá hiệu đầu tư trường hợp (Bảng 3.2, Bảng 3.3) * Tổng hợp tiêu đánh giá hiệu rủi ro (Bảng 3.5) Bảng 3.5 Tổng hợp tiêu đánh giá hiệu rủi ro STT Chỉ tiêu Doanh thu TH1 (trđ) TH2 (trđ) 331.538 331.538 Biến phí 82.884 82.884 Định phí 10.000 10.000 Lợi nhuận hoạt động (1-2-3) 238.653 238.653 Lãi vay ngân hàng 45.600 22.800 Lợi nhuận trước thuế 193.053 215.853 Thuế thu nhập doanh nghiệp 48.263 53.963 Lợi nhuận sau thuế 144.790 161.890 Rủi ro hoạt động (DOL) 1,04 1,04 10 Rủi ro tài (DFL) 1,24 1,11 11 Rủi ro tổng hợp (DTL) 1,29 1,15 Nhận xét: - Trường hợp 1: NPV1 = 10.055 triệu đồng, IRR1 = 21,92%, dự án có hiệu đầu tư - Trường hợp 2: NPV2 = 23.113 triệu đồng, IRR2 = 25,76%, dự án có hiệu đầu tư - NPV2>NPV1; IRR2>IRR1, lựa chọn trường hợp có lợi cho Cơng ty đầu tư - DFL1>DFL2, trường hợp có rủi ro tài trường hợp Như vậy, có rủi ro lãi suất phát sinh thực dự án, Cơng ty giảm phần rủi ro tài phía khách hàng Bảng 3.3 Hiệu đầu tư dự án trường hợp Đơn vị: tr.đ STT Chỉ tiêu I Tổng thu Năm Doanh thu 60.000 63.000 66.150 69.458 137.930 396.538 60.000 63.000 66.150 69.458 72.930 331.538 65.000 65.000 23.273 258.484 Giá trị thu hồi dự kiến II Tổng chi 40.000 Mua đất 40.000 Xây dựng 80.000 32.200 29.910 27.658 25.444 40.000 80.000 80.000 Biến phí (25% doanh thu) Khấu hao Đinh phí III Lợi nhuận Lãi vốn vay III Lợi nhuận trước thuế 15.000 15.750 16.538 17.364 18.233 82.884 130 130 130 130 130 650 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 10.000 43.000 45.250 47.613 50.093 52.698 238.653 15.200 12.160 9.120 6.080 3.040 45.600 27.800 33.090 38.493 44.013 49.658 193.053 8.273 9.623 11.003 12.414 41.313 27.800 24.818 28.869 33.010 37.243 151.740 44.013 114.658 138.053 IV Thuế TNDN (25%) V Lợi nhuận sau thuế VI Cân đối thu chi Tổng cộng -40.000 -80.000 27.800 33.090 38.493 1,00 0,84 0,71 0,59 0,50 0,42 0,35 Giá trị -40.000 -67.227 19.631 19.636 19.195 18.444 40.376 Giá trị lũy kế -40.000 -107.227 -87.596 -67.959 -48.764 -30.321 10.055 Hệ số triết khấu (i=19%) VII NPV 10.055 VIII IRR 21,92% 10.055 Bảng 3.4 Hiệu đầu tư dự án trường hợp Đơn vị: tr.đ STT Chỉ tiêu I II Tổng thu Doanh thu Giá trị thu hồi dự kiến Tổng chi Mua đất Xây dựng Biến phí (25% doanh thu) Khấu hao Đinh phí III Lợi nhuận Lãi vốn vay V Lợi nhuận trước thuế VI Thuế TNDN (25%) VII Lợi nhuận sau thuế VIII Cân đối thu chi Hệ số triết khấu Giá trị Giá trị lũy kế NPV IRR Năm 0 60.000 60.000 63.000 63.000 66.150 66.150 23.098 69.458 137.930 69.458 72.930 65.000 22.404 21.753 40.000 40.000 80.000 24.600 23.830 15.000 130 2.000 43.000 7.600 35.400 15.750 16.538 17.364 18.233 130 130 130 130 2.000 2.000 2.000 2.000 45.250 47.613 50.093 52.698 6.080 4.560 3.040 1.520 39.170 43.053 47.053 51.178 9.793 10.763 11.763 12.794 29.378 32.289 35.290 38.383 39.170 43.053 47.053 116.178 0,59 0,50 0,42 0,35 23.244 21.469 19.718 40.911 -58.985 -37.516 -17.798 23.113 80.000 -40.000 -80.000 1,00 0,84 -40.000 -67.227 -40.000 -107.227 23.113 25,76% 35.400 35.400 0,71 24.998 -82.229 Tổng cộng 396.538 331.538 65.000 235.684 40.000 80.000 82.884 650 10.000 238.653 22.800 215.853 45.113 170.740 160.853 23.113 3.4 Một số kiến nghị nâng cao khả phòng ngừa rủi ro quan Nhà nước 3.4.1 Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống pháp luật đầu tư, kinh doanh Nhiều loại rủi ro tài doanh nghiệp thường nảy sinh từ yếu tố như: lạm phát, môi trường đầu tư, kinh doanh thiếu minh bạch, thiếu bình đẳng, hệ thống pháp luật khơng đầy đủ, quy định chồng chéo, máy quản lý hành quan liêu, tình trạng tham nhũng,… Tất điều gây nên khó khăn cho doanh nghiệp, phát sinh rủi ro cho doanh nghiệp Để giảm bớt rủi ro thuộc loại đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp nâng cao lực phòng ngừa rủi ro, kiến nghị Nhà nước sau: - Chính phủ cần phải có giải pháp điều hành kinh tế vĩ mô phù hợp để ngăn chặn lạm phát, chống suy thối kinh tế Trước tình hình khó khăn kinh doanh BĐS năm gần cần có giải pháp cấp bách trợ giúp, chống đỡ với rủi ro tài lạm phát, suy thoái kinh tế diễn như: Thực miễn, giảm, giãn khoản thuế phải nộp, hỗ trợ vay vốn - Cần hoàn thiện hệ thống pháp luật đầu tư kinh doanh - Kiện toàn nâng cao lực quan quản lý hành nhà nước 3.4.2 Trợ giúp đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Một hạn chế chất lượng nguồn nhân lực vừa yếu, lại vừa thiếu Từ năm 2004, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 143/2004/QĐ-TTg ngày 10/08/2004 ban hành Chương trình trợ giúp đào tạo nguồn nhân lực cho doanh nghiệ giai đoạn 2004-2010 Trong giai đoạn vừa qua nhiều địa phương nước tích cực việc triển khai thực chương trình phần cải thiện chất lượng nguồn nhân lực cho Doanh nghiệp Điều cần tiếp tục thực tốt thời gian tới 3.4.3 Luật hóa quy định hội, hiệp hội doanh nghiệp để phát huy vai trò liên kết, trợ giúp doanh nghiệp với Các câu lạc bộ, hội nghề nghiệp, hiệp hội doanh nghiệp đóng vai trị quan trọng việc giúp doanh nghiệp liên kết chặt chẽ, hỗ trợ lẫn Đồng thời câu lạc bộ, hội, hiệp hội hỗ trợ, nắm bắt kịp thời sách, pháp luật; tư vấn, trợ giúp pháp lý cho doanh nghiệp Đến có số câu lạc bộ, hội hiệp hội nghề nghiệp hoạt động có hiệu quả, thực cầu nối cho doanh nghiệp Tuy nhiên nói phần lớn hội, hiệp hội thành lập mang tính hình thức, số hội viên ít, chưa tạo uy tín hội viên cộng đồng xã hội Một số hội, hiệp hội thành lập chưa phải hoàn toàn dựa tự nguyện doanh nghiệp hội viên, chưa lợi ích doanh nghiệp; có ban lãnh đạo hội hầu hết quan chức nhà nước sau nghỉ hưu đứng đảm nhiệm thành lập, xây dựng điều lệ… uy tín hội viên cộng đồng doanh nghiệp thấp 3.4.4 Nâng cao nhận thức doanh nghiệp rủi ro, tầm quan trọng quản trị rủi ro Một nguyên nhân doanh nghiệp chưa quan tâm đến quản trị rủi ro chưa nhận thức đắn đầy đủ nguy rủi ro, tầm quan trọng quản trị rủi ro, chưa hiểu biết vai trò kỹ sử dụng cơng cụ phịng ngừa rủi ro, sản phẩm phái sinh Do để nâng cao hiệu quản trị rủi ro hoạt động doanh nghiệp, giải pháp quan trọng tăng cường tuyên truyền, giáo dục, đào tạo nâng cao nhận thức doanh nghiệp rủi ro, tầm quan trọng rui ro; đào tạo kỹ sử dụng sản phẩm phái sinh 3.4.5 Tạo văn hóa quản trị rủi ro cho tồn xã hội Ngun nhân khiến doanh nghiệp chưa quan tâm đến quản trị rủi ro nhiều doanh nghiệp tồn tâm lý ỷ lại vào Nhà nước; phía Nhà nước nhiều trường hợp cịn trì phong cách điều hành theo kiểu bao cấp, can thiệp trái quy luật thị trường Để thân doanh nghiệp quan tâm đến quản trị rủi ro, Nhà nước cần phải tạo văn hóa quản trị rủi ro cho toàn xã hội, biện pháp sau: Hạn chế sử dụng biện pháp can thiệp trái với quy luật thị trường Đối với sách điều hành tỷ giá, lãi suất, thuế suất hàng hóa xuất, nhập cần phải tuân thủ quy luật thị trường Mọi doanh nghiệp tham gia kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận phải tự gánh chịu rủi ro (nếu có) Chỉ doanh nghiệp phải tự gánh chịu rủi ro quan tâm đến quản trị rủi ro Tăng cường giáo dục, tuyên truyền giải pháp, cơng cụ phịng ngừa rủi ro cho doanh nghiệp toàn thể xã hội; xác định trách nhiệm gánh chịu rủi ro, trách nhiệm quản trị rủi ro thuộc chủ thể tham gia kinh doanh thị trường Xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật phát triển cơng cụ phịng ngừa rủi ro để doanh nghiệp, nhà đầu tư tự bảo vệ đồng thời tạo cho doanh nghiệp thói quen phịng ngừa rủi ro Tóm lại, sở phân tích từ thực tiễn nhân tố chủ yếu tác động đến rủi ro, mối quan tâm Công ty CP BĐS Thế Kỷ rủi ro quản trị rủi ro cịn chưa hồn chỉnh, tác giả đề xuất biện pháp nhằm nâng cao hiệu quản trị rủi ro Công ty CP BĐS Thế kỷ nói riêng doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói chung Những biện pháp đưa sở xem xét đặc điểm cụ thể công ty Cổ phần BĐS Thế Kỷ, giúp cơng ty tối đa hóa lợi nhuận tối thiểu hóa rủi ro phát sinh q trình hoạt động kinh doanh Bên cạnh đó, tác giả đưa số kiến nghị cụ thể Nhà nước quản lý vấn đề cần thiết phải giải để hỗ trợ, nâng cao khả quản trị rủi ro doanh nghiệp kinh doanh nước KẾT LUẬN CHUNG Từ trước đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng, rủi ro quản trị rủi ro chưa tìm hiểu, nghiên cứu để tập hợp thành lý luận cụ thể Do đó, việc quản trị rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS cần thiết Nhận thức tầm quan trọng quản trị rủi ro, tác giả mong muốn góp phần nhỏ bé vào việc nhận diện rủi ro, đưa số biện pháp nâng cao hiệu quản trị rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS công ty CP BĐS Thế kỷ nói riêng cơng ty kinh doanh BĐS nói chung Sau số kết luận văn: - Luận văn sâu nghiên cứu vấn đề lý luận chung rủi ro quản trị rủi ro doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phân tích rõ hoạt động doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đối diện với nhiều loại rủi ro, phân tích mối quan hệ rủi ro hoạt động doanh nghiệp, đánh giá nhân tố chủ yếu tác động đến quản trị rủi ro, nghiên cứu giới thiệu chương trình quản trị rủi ro, phương thức quản trị rủi ro… - Luận văn phân tích đánh giá tình hình phát triển cơng ty Cổ phần BĐS Thế kỷ thời gian qua Nhận diện phân tích yếu tố tác động đến cơng tác quản trị rủi ro công ty, đánh giá thực trạng quản trị rủi ro công ty - Luận văn đề xuất biện pháp nâng cao hiệu quản trị rủi ro Công ty Cổ phần BĐS Thế Kỷ nói riêng cơng ty kinh doanh BĐS nói chung + Biện pháp 1: Xây dựng danh mục đầu tư có hiệu + Biện pháp 2: Phân tán rủi ro phía khách hàng Đồng thời, đưa số kiến nghị tới quan nhà nước nhằm phục vụ công tác quản trị rủi ro hoạt động kinh doanh doanh nghiệp hoàn thiện tối ưu Song khả kinh nghiệm hạn chế nên quan điểm, biện pháp trình bày luận văn chắn cịn nhiều thiếu sót hạn chế Kính mong thầy quan tâm đến vấn đề quản trị rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản có ý kiến đóng góp thêm TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật dân nước Cộng Hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam [3] Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội tháng đầu năm 2010, Vietnam report (VNR) Trần Tiến Khai (2007), Giáo trình Nguyên lý Bất động sản, NXB Thống Kê, TP Hồ Chí Minh ThS Nguyễn Thị Hồi Nga (2005), Luận văn thạc sĩ khoa Kinh tế QTDN, Trường ĐH Mỏ Địa chất [8] PGS.TS Bùi Tường Trí (2006), Giáo trình Quản trị rủi ro, Trường ĐH Bình Dương PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Trang (2007), Giáo trình Quản trị rủi ro tài chính, NXB Thống Kê [6, 545-547], TP Hồ Chí Minh PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Trang (2007), “Quản trị rủi ro”, Tuổi trẻ cuối tuần ngày 13/1/2007 [7] ThS Trần Quang Trung (2006), Giáo trình Quản trị rủi ro, NXB Thống Kê, TP Hồ Chí Minh Báo cáo ngành bất động sản Hà Nội, Vietnam report (VNR) 10 Luật đầu tư nước Cộng Hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 [4] 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 [5] 12 http// www.economicadventure.org/teachers/glossary_dec.cfm [1] 13 http// www.homes_and_real_estate.com/glossary/r.htm [2] MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục bảng biểu Danh mục hình vẽ LỜI MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN VỀ RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những lý luận chung đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Những lý luận chung bất động sản 1.1.2 Những lý luận chung đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.3 Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2 Rủi ro quản trị rủi ro đầu tư kinh doanh bất động sản 12 1.2.1 Rủi ro đầu tư kinh doanh bất động sản 12 1.2.2 Quản trị rủi ro đầu tư kinh doanh 15 1.3 Thị trường BĐS Việt Nam hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 23 1.4 Quản trị rủi ro lý luận thực tiễn kinh doanh BĐS 27 Chương PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ 34 2.1 Tổng quan Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 34 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 34 2.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý 38 2.1.3 Thuận lợi khó khăn Cơng ty giai đoạn 41 2.2 Phân tích kết hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Công ty cổ phần BĐS Thế Kỷ 41 2.2.1 Kết hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 41 2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến định đầu tư bất động sản 44 2.3 Thực trạng quản trị rủi ro đầu tư kinh doanh BĐS công ty cổ phần BĐS Thế Kỷ 46 2.3.1 Nhận diện rủi ro hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 46 2.3.2 Phân tích định lượng rủi ro 53 2.3.3 Xử lý rủi ro 55 2.4 Đánh giá hiệu quản trị rủi ro Công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ 57 Chương MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ 60 3.1 Tổng quan thị trường bất động sản giai đoạn 2009-2011 60 3.1.1 Thực trạng định hướng thị trường BĐS 60 3.1.2 Định hướng phát triển đầu tư công ty BĐS Thế kỷ 61 3.2 Xây dựng sách quản trị rủi ro công ty cổ phần BĐS Thế Kỷ 62 3.2.1 Sự cần thiết ý nghĩa sách quản trị rủi ro 62 3.2.2 Các nội dung chủ yếu sách quản trị rủi ro 63 3.3 Nghiên cứu số biện pháp nâng cao hiệu quản trị rủi ro hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS công ty Cổ phần BĐS Thế kỷ 69 3.3.1 Biện pháp đa dạng danh mục đầu tư cách hợp lý 69 3.3.2 Biện pháp phân tán rủi ro tới khách hàng 74 3.4 Một số kiến nghị nâng cao khả phòng ngừa rủi ro quan Nhà nước 79 3.4.1 Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống pháp luật đầu tư, kinh doanh 79 3.4.2 Trợ giúp đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 80 3.4.3 Luật hóa quy định hội, hiệp hội doanh nghiệp để phát huy vai trò liên kết, trợ giúp doanh nghiệp với 80 3.4.4 Nâng cao nhận thức doanh nghiệp rủi ro, tầm quan trọng quản trị rủi ro 81 3.4.5 Tạo văn hóa quản trị rủi ro cho tồn xã hội 81 KẾT LUẬN CHUNG 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Đóng góp ngành vào GDP năm 2010 25 Bảng 1.2 Đóng góp ngành vào tăng trưởng GDP giai đoạn 2005 - 2010 26 Bảng 2.1 Báo cáo hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2009 – 2011 42 Bảng 2.2 Liệt kê rủi ro mức độ nghiêm trọng rủi ro 53 Bảng 2.3 Đánh giá rủi ro chuyên gia 54 Bảng 2.4 Áp dụng nguyên lý Pareto 55 Bảng 2.5 Các biện pháp phòng ngừa 56 Bảng 2.6 Tổng hợp tiêu hiệu 57 Bảng 3.1 Kế hoạch vay trả vốn đầu tư dự án trường hợp 76 Bảng 3.2 Kế hoạch vay trả vốn đầu tư dự án trường hợp 77 Bảng 3.5 Tổng hợp tiêu đánh giá hiệu rủi ro 77 Bảng 3.3 Hiệu đầu tư dự án trường hợp 78 Bảng 3.4 Hiệu đầu tư dự án trường hợp 79 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.2 Tốc độ tăng trưởng ngành đóng góp vào GDP qua năm 26 Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức công ty Cổ phần BĐS Thế kỷ 40 Hình 2.2 Loại hình bất động sản ưa chuộng đầu tư tương lai 44 Hình 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS 45 Hình 2.4 Nguồn thơng tin có ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS 46 Hình 2.5 Xu hướng biến động lãi suất thời gian tới 47 Hình 2.6 Biến động giá bất động sản tháng đầu năm 2010 48 Hình 2.7 Nhu cầu mua bất động sản năm tới 50 Hình 2.8 Xu hướng tín dụng bất động sản năm 2011 51 ... HẬU NGHIÊN CỨU MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ Chuyên ngành: Kinh tế công nghiệp Mã số: ... quan rủi ro quản trị rủi ro đầu tư kinh doanh BĐS Chương Phân tích thực trạng rủi ro quản trị rủi ro hoạt động Công ty cổ phần BĐS Thế Kỷ Chương Nghiên cứu số biện pháp nâng cao hiệu quản trị rủi. .. 1.2 Rủi ro quản trị rủi ro đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.1 Rủi ro đầu tư kinh doanh bất động sản Trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, rủi ro khả xảy kiện không mong đợi tác động