Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng tm phương nam chi nhánh thanh xuân

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TM PHƯƠNG NAM - CHI NHÁNH THANH XUÂN Họ tên SV: Nguyễn Trung Kiên Lớp : TCDNE - K13 Khóa : 2010 - 2014 Mã sinh viên: 13A4010924 Khoa : Tài Hà Nội, tháng năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Bài chuyên đề cơng trình nghiên cứu thân em dựa kiến thức chuyên ngành học, xuất phát từ việc nghiên cứu tình hình thực tiễn đơn vị thực tập Em xin cam đoan tính khách quan trung thực báo cáo Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2014 Sinh viên Nguyễn Trung Kiên LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lịng biết ơn thầy khoa Tài nói chung chuyên ngành định giá nói riêng truyền đạt cho em kiến thức quý báu để làm sở vững cho việc viết chuyên đề tốt nghiệp Em muốn gửi lời cảm ơn tới anh chị phòng nghiệp vụ kinh doanh Ngân hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân tạo điều kiện cho em suốt thời gian thực tập, giúp em tích lũy kinh nghiệm quý báu thực tế để hoàn thành tốt báo cáo chuyên đề tốt nghiệp đường nghiệp sau Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2014 Sinh viên Nguyễn Trung Kiên KÝ TỰ VIẾT TẮT NH TMPN: Ngân hàng thương mại Phương Nam BĐS: Bất động sản TS:Tài sản NN:Nhà nước UBND:Uỷ ban nhân dân UB: Ủy ban QD: Quyết định HĐQT:Hội đồng quản trị QSD: Quyền sử dụng HĐTC: Hợp đồng chấp MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN KÝ TỰ VIẾT TẮ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Khái quát chung bất động sản 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.2 Phân loại bất động sản .4 Định giá bất động sản cần thiết phải định giá bất động sản 2.1 Khái niệm định giá bất động sản 2.2 Cơ sở giá trị định giá bất động sản 2.3 Sự cần thiết việc định giá bất động sản 2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.4.1 Yếu tố chủ quan : 2.4.2 Yếu tố khách quan 2.5 Vai trò định giá bất động sản .8 2.5.1 Trong kinh tế thị trường 2.5.2 Trong hoạt động tín dụng Nguyên tắc sở định giá bất động sản 3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản Quy trình phương pháp định giá bất động sản 11 4.1 Quy trình định giá bất động sản .11 4.2 Các phương pháp định giá bất động sản 14 4.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 14 4.2.2 Phương pháp chi phí 16 4.2.3: Phương pháp thu nhập 18 4.2.4: Phương pháp thặng dư .20 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG TMPN - CHI NHÁNH THANH XUÂN 22 Giới thiệu chung ngân hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân .22 1.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển ngân hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân22 1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển Chi nhánh .22 1.1.2 Cơ cấu tổ chức phòng ban Chi nhánh 23 1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ phòng ban Chi nhánh 24 1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh 25 1.2.1 Kết hoạt động kinh doanh chi nhánh: .25 Thực trạng định giá Bất động sản Ngân hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân 28 2.1 Các áp dụng định giá Bất động sản 28 2.2 Các loại tài sản đảm Chi nhánh 29 2.3 Quy trình định giá bất động sản Chi nhánh 30 2.4 Phương pháp định giá bất động sản Chi nhánh 32 2.5 Thực trạng vận dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản chi nhánh thơng qua số ví dụ thực tế 33 Đánh giá kết hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân 38 3.1 Về quy trình .38 3.2 Về phương pháp định giá 39 3.3 Nguyên nhân hạn chế 40 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMPN - CHI NHÁNH THANH XUÂN 42 Mục tiêu Phương hướng phát triển hoạt động cho vay Chi nhánh .42 1.1 Phương hướng hoạt động kinh doanh Chi nhánh .42 1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo Chi nhánh .43 Những giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Ngân hàng TMPN - Chi nhánh Thanh Xuân 44 2.1 Về cán thẩm định 44 2.2 Về quy trình phương pháp định giá .44 2.3 Các giải pháp khác 46 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản 46 3.1 Kiến nghị với NH TMPN .…… 46 3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 46 3.3 Kiến nghị với Bộ Tài 47 3.4 Kiến nghị với quan liên quan khác 47 3.5 Kiến nghị với khách hàng vay 47 KẾT LUẬN 48 LỜI MỞ ĐẦU Với vai trị trung gian tài chính, hoạt động Ngân hàng thương mại đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế.Trong bối cảnh mở cửa hội nhập, cạnh tranh Ngân hàng ngày gay gắt việc định hướng kinh doanh quan điểm an toàn lợi nhuận đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến an toàn hệ thống Ngân hàng, mà tiến hành cho vay vốn khách hàng phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho Ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại chủ yếu BĐS Bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Giá trị Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giá BĐS coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Trong thời gian thực tập NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân nhằm mục đích nghiên cứu kỹ sâu vấn đề định giá bất động sản góp phần nhỏ hồn thiện quy trình phương pháp định giá Bất động sản Chi nhánh em chọn đề tài: “Quy trình phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề: Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ lý luận BĐS, quy trình phương pháp định giá giá BĐS, vào lý luận chung để phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS đưa số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế quy trình phương pháp định giá BĐS NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân hoạt động cho vay chi nhánh Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đặt chọn nghiên cứu NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu áp dụng chuyên đề phương pháp nghiên cứu Chủ nghĩa vật biện chứng, kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ phương pháp, quy trình định giá Ngân hàng qua tìm hạn chế, ưu điểm phương pháp để bổ sung hồn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể Ngân hàng Chi nhánh Kết cấu đề tài: Ngoài phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo , chuyên đề em kết cấu theo chương sau : Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản hoạt động cho vay NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân Trong trình thực tập NH TMPN chi nhánh Thanh Xuân nhờ có quan tâm, hướng dẫn tận tình anh, chị Chi nhánh , em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo khoa tài HỌC VIỆN NGÂN HÀNG phụ trách giảng dạy chuyên ngành Định giá tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp tích luỹ kinh nghiệm cho q trình nghiên cứu, làm việc sau CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Khái quát chung bất động sản 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản  Khái niệm bất động sản Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân quy định sau Bất động sản (BĐS) tài sản bao gồm:  Đất đai  Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng  Các tài sản khác gắn liền với đất đai  Các tài sản khác Pháp luật quy định  Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau:  Là hàng hố có vị trí cố định, khơng có khả di dời  Là hàng hố có tính lâu bền , có tuổi thọ cơng trình cao, chi phí cao  Hàng hố BĐS chịu ảnh hưởng lẫn  Hàng hố BĐS ln tài sản có giá trị cao  Mang tính cá biệt khan phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh quan  Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội  Chịu tác động sách nhà nước, mang tính pháp lý cao  Giá trị công năng, khả khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào lực pháp lý 1.2 Phân loại bất động sản