Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội (mb) phòng giao dịch minh khai thuộc chi nhánh hai bà trưng,khoá

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM - BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI (MB) – PHÒNG GIAO DỊCH MINH KHAI THUỘC CHI NHÁNH HAI BÀ TRƢNG Họ tên sinh viên : HOÀNG THỊ THÙY DƢƠNG Lớp : K19-CLC-TCB Mã sinh viên : 19A4040031 Khóa học : 2016 – 2020 Giảng viên hƣớng dẫn : TS.TRỊNH CHI MAI Hà Nội, tháng 05 năm 2020 i LỜI CẢM ƠN Được chấp thuận Ngân hàng MBBank phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng, sau ba tháng thực tập em hồn thành Khóa luận tốt nghiệp “Hồn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm – bất động sản phục vụ hoạt động cho vay NHTM cổ phần Quân đội (MB) – phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trƣng” Để hoàn thành nhiệm vụ giao, nỗ lực học hỏi thân cịn có hướng dẫn tận tình anh chị phịng Quan hệ Khách hàng Cá nhân thuộc Ngân Hàng MBBank – phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng Đồng thời, em xin đặc biệt gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo – TS Trịnh Chi Mai, người hướng dẫn cho em suốt thời gian làm khóa luận Cơ dẫn, định hướng cho em giúp đỡ em nhiều trình làm để em hồn thành tốt khóa luận Trong q trình thực tập làm khóa luận, thân em khơng tránh khỏi sai sót hạn chế nên em mong thầy cô giáo Khoa Tài Chính Học viện Ngân hàng, giáo hướng dẫn Trịnh Chi Mai anh chị cán ngân hàng bỏ qua, góp ý thêm cho em để em bảo vệ tốt khóa luận tới ii LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm – bất động sản phục vụ hoạt động cho vay NHTM cổ phần Quân đội (MB) – phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trƣng” đề tài nghiên cứu thân em hướng dẫn Tiến sĩ Trịnh Chi Mai dựa sở nghiên cứu lý thuyết thực hành thực tế Tài liệu tham khảo sử dụng khóa luận có nguồn gốc rõ ràng nêu rõ tài liệu tham khảo Các số liệu, kết trình bày khóa luận hoàn toàn trung thực, sai em xin chịu trách nhiệm, kỷ luật Khoa Trường Sinh viên thực Hoàng Thị Thùy Dương iii MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Tổng quan nghiên cứu Tính đề tài 4 Trình bày kết nghiên cứu KLTN Mục tiêu nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Kết cấu khóa luận CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM – BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Tổng quan Tài sản bảo đảm phục vụ cho vay 1.1.1 Bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại 1.1.2 Khái niệm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay 1.1.3 Vai trò tài sản bảo đảm tiền vay 1.2 Bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 10 1.2.1 Khái quát chung bất động sản 10 1.2.2 Đặc điểm bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay…… 10 1.2.3 Điều kiện để bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay……… 11 1.3 Công tác thẩm định giá BĐS làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay 12 1.3.1 Khái niệm vai trị cơng tác thẩm định giá BĐS 12 1.3.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản phục vụ cho vay NHTM 13 1.3.3 Các phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay NHTM 14 1.3.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng thương mại 21 1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 24 iv CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM – BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI (MB) – PHÒNG GIAO DỊCH MINH KHAI THUỘC CHI NHÁNH HAI BÀ TRƢNG 27 2.1 Khái quát chung tình hình hoạt động kinh doanh MBBank - Phòng giao dịch Minh Khai 27 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển ngân hàng Quân đội 27 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 28 2.1.3 Tổng quan kết kinh doanh MB Bank – Phòng giao dịch Minh Khai… 29 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá TSBĐ – bất động sản cho vay MBBank – Phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng thơng qua ví dụ cụ thể 36 2.2.1 Cơ sở pháp lý quy định Ngân hàng Quân Đội để phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản MB phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà Trưng 36 2.2.2 Quy trình thẩm định giá Ngân hàng Quân đội (MB) – phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng 40 2.2.3 Quy định phương pháp vận dụng để phục vụ công tác thẩm định giá MBBank phòng giao dịch Minh Khai 40 2.2.4 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS MBBank - Phịng giao dịch Minh Khai thơng qua ví dụ cụ thể 43 2.3 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS MB Bank – Phòng giao dịch Minh Khai 63 2.3.1 Những kết đạt 63 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 66 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội (MBBank) 70 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS cho vay MB Bank – Phòng giao dịch Minh Khai 71 3.2.1 Về quy trình thẩm định giá Ngân hàng Quân đội: 71 3.2.2 Về phương pháp định giá 72 3.2.3 Tăng cường khảo sát xây dựng đơn giá thị trường BĐS khu vực 73 v 3.2.4 Phát triển hoàn thiện hệ thống thông tin liệu tài sản bảo đảm bất động sản, khai thác tốt chất lượng nguồn thông tin phục vụ công việc thẩm định giá 73 3.2.5 Nâng cao nghiệp vụ, tinh thần trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp công việc cán thẩm định 74 3.2.6 Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài bền vững với ngân hàng bạn tổ chức có liên quan 74 3.3 Một số kiến nghị 75 3.3.1 Kiến nghị với quan thẩm quyền 75 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Quân đội 75 3.3.3 Kiến nghị khách hàng sử dụng vay vốn tài sản bảo đảm BĐS…… 76 KẾT LUẬN 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 vi DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản CMT Chứng minh thư NHTM Ngân hàng thương mại KHCN Khách hàng cá nhân QHKH Quan hệ khách hàng TĐG Thẩm định giá TSBĐ Tài sản bảo đảm vii DANH MỤC BẢNG, HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ Bảng Bảng 2.1 Nội dung bảng Trang Cơ cấu dư nợ cho vay phòng giao dịch MB Minh 32 Khai 2017-2019 Bảng 2.2 Hoạt động dịch vụ Phòng giao dịch MB Minh 34 Khai 2017-2019 Bảng 2.3 Kết hoạt động kinh doanh phòng giao dịch 35 Minh Khai Bảng 2.4 Các luồng thẩm định định giá MB 38 Bảng 2.5 Phân luồn định giá lần đầu tài sản bảo đảm 39 Bảng 2.6 Thông tin chi tiết bất động sản định giá 48 Bảng 2.7 Thông tin BĐS so sánh 49 Bảng 2.8 Thông tin điều chỉnh hạng mục thẩm định 51 giá BĐS Hình Nội dung hình Trang Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức ban lãnh đạo phịng giao dịch 28 Hình 2.2 Bản photo chứng minh thư chủ sở hữu 45 Hình 2.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46 Hình 2.4 Bản photo sơ đồ đất, nhà tài sản gắn liền 47 với đất Hình 2.5 Bản photo chứng minh thư khách hàng 54 Hình 2.6 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 55 Hình 2.7 Hợp đồng mua bán hộ chung cư 55 Hình 2.8 Bản photo sơ đồ đất, nhà tài sản gắn liền 58 với đất Hình 2.9 Văn chứng thư gốc trường hợp BĐS thứ 61 Hình 2.10 Văn chứng thư gốc trường hợp BĐS thứ hai 62 viii Biểu đồ Nội dung biểu đồ Biểu đồ Tổng huy động vốn phòng giao dịch MB Minh 2.1 Khai 2017-2019 Biểu đồ Tổng dư nợ cho vay phòng giao dịch MB Minh 2.2 Khai 2017-2019 Biểu đồ Cơ cấu dư nợ cho vay phòng giao dịch MB Minh 2.3 Khai 2017-2019 Trang 30 31 33 LỜI MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Sau gần 70 năm hình thành phát triển, ngân hàng thương mại (NHTM) trở thành tổ chức tài quan trọng bậc nhất, luôn tồn song hành với kinh tế quốc gia Chính tăng trưởng mạnh mẽ kinh tế thị trường đặt thách thức động lực cho phát triển NHTM Tồn vận hành kinh tế với tư cách chủ thể “đi vay vay”, NHTM đóng vai trị vơ quan trọng luân chuyển dòng vốn từ nơi nhiều vốn đến nơi vốn Nhiều nguyên nhân khác dẫn đến rủi ro tín dụng ngân hàng loại bỏ hết rủi ro đó, thay vào ngân hàng phải ln song hành biện pháp đề phòng hạn chế Các ngân hàng sử dụng nhiều phương pháp trích lập quỹ dự phịng quản trị rủi ro, chọn lựa khách hàng mục tiêu, Trong đó, công tác thẩm định giá (TĐG) tài sản bảo đảm (TSBĐ) giúp cho ngân hàng đưa mức vay hợp lý sở tính tốn sau giảm trừ khoản rủi ro tính khoản thấp tài sản hay khả trả nợ khách hàng,…Đồng thời, vừa nâng cao tính chất cạnh tranh việc thu hút khách hàng, vừa nâng cao chất lượng, uy tín hoạt động cho vay Các tài sản bảo đảm để hạn chế rủi ro cho ngân hàng vơ phong phú, nhiên chiếm vị trí đa số bất động sản (BĐS) lý tài sản có giá trị cao có khả khoản tốt Xuất phát từ tầm quan trọng tính cấp thiết vấn đề, kết hợp với tìm hiểu thực tế Ngân hàng TMCP Quân đội - MB Bank phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng, em chọn đề tài nghiên cứu :“Hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm – bất động sản phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB) – phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng” làm đề tài nghiên cứu cho Khóa luận tốt nghiệp phần có hội để tìm hiểu rõ cơng tác thẩm định giá BĐS Việt Nam ngân hàng, từ đưa số biện pháp để góp phần nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định giá BĐS bảo đảm 64 giao dịch nhiều thành tựu lớn đặt nhờ vào chăm chỉ,nỗ lực, nhiệt huyết chuyên viên ngân hàng Khách hàng ngày an tâm, tin tưởng tuyệt đối vào sách thẩm định tin tưởng vào khả chuyên môn chuyên viên ngân hàng, đặc biệt lĩnh vực thẩm định giá TSBĐ bất động sản - Những chuyên viên tham gia thẩm định giá có trách nhiệm cao: Đội ngũ tham gia vào công tác thẩm định giá biết phân chia công việc, hỗ trợ tốt để hồn thiện cơng việc nhanh đạt hiệu cao Ví dụ ngày đến khảo sát BĐS, chuyên viên ngân hàng trực tiếp đối chiếu thơng tin với khách hàng, nhân viên thử việc tiến hành quan sát, đo đạt vị trí,… Đồng thời, hai nhân viên tập hỗ trợ quanh khu vực BĐS để tham khảo, tổng hợp thêm thơng tin BĐS Hơn nữa, tồn quy trình kết hợp chặt chẽ, nghiêm khắc từ lãnh đạo phòng lãnh đạo chi nhánh - Quy trình định giá lên kế hoạch theo quy định rõ ràng: Quy trình thẩm định giá xây dựng dựa nguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm định giá Tài Hơn nữa, thời gian vừa qua, chuyên viên định giá Ngân hàng Quân đội MBBank – phòng giao dịch Minh Khai áp dụng theo quy trình mà bên Hội sở Ngân hàng phân giao đến phịng giao dịch gồm có bước rõ ràng, là: Bước 1: Tiếp nhận thơng tin khách hàng Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá BĐS Bước 3: Khảo sát thực tế BĐS Bước 4: Thẩm định dự án BĐS tiếp nhận Bước 5: Điều chỉnh, xác định giá trị BĐS Bước 6: Lập báo cáo định giá BĐS Bước 7: Thông báo kết thẩm định giá BĐS - Các phương pháp TĐG áp dụng hợp lý: Trong thời gian vừa qua, chuyên viên định giá Ngân hàng Quân đội MB – phòng giao dịch Minh Khai kết hợp sử dụng hai phương pháp phương pháp so sánh thị trường phương pháp chi phí Sau thu thập thông tin khách hàng đối chiếu, 65 kiểm tra độ xác thơng tin, phịng Quan hệ khách hàng cá nhân áp dụng phương pháp so sánh trước tiên Dựa vào tiêu chí như: diện tích, mặt tiền, lợi kinh doanh,… BĐS so sánh kết hợp với đề xuất theo khung giá nhà nước, chuyên viên đưa giá trị cho BĐS Sau bước áp dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí cho phần xây dựng cơng trình đất Chuyên viên thông số khấu hao loại BĐS riêng biệt theo MB quy định, xác định chất lượng lại cơng trình đưa kết luận Ngồi sử dụng song hành hai phương pháp chủ yếu chuyên viên dựa vào tùy đặc điểm, vị trí bất động sản khung cảnh, khu vực gần sử dụng linh hoạt hai phương pháp để rút ngắn thời gian, chi phí đạt kết xác Các chuyên viên ngân hàng luôn thực theo nội dung xác quy định, thống thực cách tính tốn tỷ lệ điều chỉnh để tránh sai sót khơng đồng chun viên TĐG - Cơ sở hạ tầng thông tin: Đa phần thơng có độ tin cậy cao thu thập từ chuyên viên hỗ trợ tập Sau kết thúc quy trình thẩm định giá phịng giao dịch, tồn hồ sơ scan để lưu lại hết hệ thống chung ngân hàng - Kết TĐG ngày tiến gần đến giá trị thị trường tài sản, vừa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, vừa bảo vệ ngân hàng định cho vay: Việc định cho MBBank phòng giao dịch Minh Khai tự định giá giúp cho kết trình thẩm định giá chuẩn xác gần với giá trị thị trường Với bất động sản nằm khu vực nội thành có tính khoản cao, giá trị BĐS khơng có xu hướng bị giảm giá xác giá trị thị trường thời điểm thẩm định bất động sản Điều cho thấy, cơng tác TĐG phịng giao dịch Minh Khai cải thiện nâng cao đáng kể - Tiết kiệm thời gian chi phí: MBBank phịng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng có chuyên viên thẩm định giá làm việc riêng biệt, có trách nhiệm với tài sản khu vực xung quanh để tối giản chi phí lại tiết kiệm thời gian cho bên Nếu 66 trường hợp khách hàng phải qua công ty trung gian phí cao tốn thời gian 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân a Hạn chế Kết công tác thẩm định giá nhiều lần chưa thật phù hợp đạt kết mong muốn cho ngân hàng khách hàng: xuất tài sản nợ xấu, tài sản khó khoản, trường hợp khơng địi nợ khách hàng, Những hạn chế là: - Cơ cấu tổ chức quản lý cịn thiếu sót: Hiện MBBank phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng chưa thật xây dựng phận định giá riêng biệt, cán thẩm định nằm qn số phịng tín dụng nên có thiếu minh bạch công tác thẩm định giá để đạt tiêu dư nợ cá nhân Điều hậu lớn đến cho ngân hàng gây rủi ro không dự báo trước như: khả khoản tài khoản thấp, khả khó địi nợ,… Do muốn nâng cao chất lượng thẩm định giá ngân hàng cần xem xét để xây dựng đội ngũ cán định giá phận tách biệt nhằm xác định xác mức tín dụng cấp cho khách hàng - Quy trình thẩm định cịn có lỗ hổng: Trong quy trình TĐG, thiếu sót việc kiểm tra tính xác thực thơng tin chun viên ngân hàng gặp bất lợi bước sau Chuyên viên thẩm định chưa tổng hợp đưa đánh giá thông tin điều chỉnh tuyệt đối đồ nội thất, trang thiết bị,… BĐS so sánh gây số sai lệch trình định giá - Phương pháp áp dụng dựa mức giá thị trường chưa dựa vào sở thơng tin thống nào: Hiện riêng sở hạ tầng thông tin để phục vụ công tác thẩm định giá chưa xây dựng cụ thể, đồng hồn chỉnh Các thơng tin sử dụng phương pháp so sánh thị trường đa số từ cấp quản lý địa bàn, cư dân sống gần khu vực 67 BĐS chí tận dụng ln mức giá bán ngồi thị trường dẫn đến giảm độ xác kết luận TĐG - Kết công tác thẩm định nhiều trường hợp chưa thật phù hợp đạt hiệu mong muốn cho ngân hàng khách hàng: Đơi chun viên định giá, họ lại phải đối chiếu kiểm chứng thông tin qua tổ chức hay hệ thống tin cậy Vì nhiều nguyên nhân mà q trình vay, TSBĐ bị ảnh hưởng tăng hay giảm giá trị, nhiên công tác “tái thẩm định” không rõ vấn đề b Nguyên nhân * Nguyên nhân khách quan - Từ phía thị trường BĐS Thị trường BĐS chưa được kiểm định chặt chẽ, tồn nhiều trường hợp lách luật Thực tế, nhiều giao dịch BĐS, hai bên tham gia không cơng khai thực tế giá giao dịch lý lợi ích cá nhân giảm thuế,…Vì nên thông tin đăng rao bán chưa thật giá trị tài sản Thị trường BĐS có lúc ổn định, có lúc sơi động, hoạt động mua bán ngầm cịn diễn thường xun khó khăn cho công tác thu thập thông tin chuyên viên Chính thực trạng mà ngân hàng qn đội khó khăn việc thu thập thơng tin liên quan đến BĐS định giá BĐS liên quan - Từ nguồn nhân lực TĐG Chuyên ngành TĐG đem lại nhiều hiệu lợi ích cho bên, nhiên ngành mẻ nước ta nên thiếu hụt nguồn nhân lực chuyên nghiệp, có kinh nghiệm lâu năm lĩnh vực Ngoài kiến thức chuyên ngành lý thuyết, ngành yêu cầu khắt khe đặc thù ngành yêu cầu nhạy bén với thị trường lúc - Từ phía khách hàng Đa số khách hàng có mục đích để muốn cấp khoản vay ngân hàng Nhưng nhiều khách hàng để đạt lợi ích cá nhân mà bất chấp làm điều trái đạo đức, pháp luật vay thật nhiều tiền từ nguồn ngân hàng, ví dụ 68 có trường hợp ăn cắp giấy tờ hay làm giấy tờ giả để nộp cho ngân hàng * Nguyên nhân chủ quan - Sự thiếu kiến thức thẩm định giá chuyên viên QHKH: Hiện nay, tỷ lệ điều chỉnh giá trị BĐS chưa thống rõ ràng Các kết luận mà chuyên viên TĐG đưa dựa theo đánh giá chủ quan đa số dựa sở lý thuyết Trong trường hợp chuyên viên làm, chưa có nhiều kiến thức thực tế vấn đề này, lại chưa có thơng tin xác để áp dụng gặp phải nhiều bỡ ngỡ việc kiểm tra tính đầy đủ hồ sơ cần thiết, tốn thời gian kết công việc không cao - Nguồn thông tin chưa qua kiểm chứng: Chủ yếu thông tin tổng hợp thông tin truyền miệng, thông tin chưa kiểm duyệt mạng internet xác dẫn đến mức tin cậy thấp, nhiều nguồn thông tin gây nhiễu, dẫn đến sai lệch xác định giá trị BĐS - Hệ thống liệu thông tin TSBĐ BĐS khan hiếm, chưa đồng Hiện nay, chuyên viên Ngân hàng Quân đội chưa có sơ sở hệ thống thu thập thơng tin cụ thể Khi cần tìm kiếm thơng tin đa số tra cứu thơng tin nhỏ lẻ hay từ nguồn cá nhân,… dẫn đến thời gian tìm hiểu xác minh Và chưa có nguồn thơng tin cụ thể để phân loại loại TSBĐ BĐS đủ điều kiện trước chấp thuận thẩm định giá - Ngân hàng chưa chủ động có quy định rõ ràng loại TSBĐ BĐS “tái thẩm định giá”: Ngân hàng chưa thực thẩm định điều kiện bảo hiểm cho BĐS tài sản quy định phải mua bảo hiểm Hiện đa số trường hợp BĐS “tái thẩm định” lại ngân hàng mang tính để hồn thiện cơng tác tín dụng, thực tế chưa có diễn hoạt động kiểm tra, đánh giá lại tài sản bảo đảm BĐS Đối với trường hợp BĐS có khả biến động giá mạnh tương lai việc tái thẩm định quan trọng để bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng cho cá nhân khách hàng 69 - Khâu phê duyệt giá trị BĐS chưa hồn thiện: Lãnh đạo phịng QHKH, lãnh đạo phòng giao dịch thẩm định giá trị BĐS chưa tính đến yếu tố làm giảm tăng giá trị BĐS tương lai Điều gây tỷ lệ nợ khó địi có đảm bảo tăng cao tính khoản BĐS thấp hay chưa đạt yêu cầu Kết trình thẩm định giá BĐS chưa đề cập đến việc rõ tính tốn yếu tố làm giảm tăng giá trị BĐS tương lai 70 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP 3.1 Định hƣớng phát triển Ngân hàng thƣơng mại cổ phần quân đội (MBBank) Mục tiêu MBBank đề giữ vững vị trí Ngân hàng Thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam, có tảng cơng nghệ, mơ hình quản trị đại, hoạt động kinh doanh đa năng, hiệu quả, phát triển ổn định bền vững; giữ vai trò chủ lực tín dụng, cung cấp dịch vụ; hội nhập sâu rộng, tắt đón đầu thành tựu ứng dụng khoa học, công nghệ tiên tiến cách mạng công nghiệp lần thứ tư, theo lộ trình chiến lược cụ thể nhằm phát triển dịch vụ ngân hàng số, cung cấp sản phẩm dịch vụ tài ngân hàng lúc, nơi, đối tượng, hỗ trợ đắc lực cho khách hàng Và Ngân hàng Quân đội có định hướng riêng cho phát triển hoạt động kinh doanh mình, đặc biệt công tác thẩm định giá phục vụ hoạt động cho vay:  Tập trung vào công tác huy động vốn, trọng đến nguồn vốn trung dài hạn  Điều chỉnh cấu tín dụng hợp lý, tăng cường hạn chế rủi ro tín dụng, đẩy mạnh thu hồi nợ hạn Đa dạng hóa hoạt động đầu tư tín dụng thị trường tài chính, nâng cao hiệu sử dụng vốn quản lý khoản  Phát triển đa dạng dịch vụ ngân hàng thu phí, xác định nhóm dịch vụ mũi nhọn để tập trung phát triển  Xây dựng đội ngũ cán có lực chuyên nghiệp Tiêu chuẩn hóa nguồn nhân lực, tăng cường đào tạo nâng cao lực trình độ cán  Điều hành máy tổ chức với chế phân cấp rõ ràng hợp lý Tăng cường công tác kiểm tra nội nhằm đảm bảo tính an tồn Trong bối cảnh kinh tế hội nhập, ngày nhiều ngân hàng mới, nắm bắt tình hình nên Ngân hàng Quân đội có định hướng phát triển cụ thể phù hợp với xu phát triển chung MBbank chủ trương đẩy mạnh hoạt động chấp bất động sản thể điểm sau đây: - Đa dạng hóa loại hình chấp: cho vay để xây, mua nhà; chuyển QSD đất; cho vay mua ô tô 71 - Không cho vay đơn vị kinh doanh hiệu quả, không chấp nhận chấp BĐS thiếu giấy tờ pháp lý liên quan đến BĐS, bất động sản nằm khu vực quy hoạch - Tích cực hợp tác với tổ chức định giá khác để có thêm nhiều thơng tin học hỏi thêm kinh nghiệm họ - Nhạy bén với thị trường, nắm bắt biến động nhanh chóng thị trường bất động sản, ln cập nhật thơng tin để tiến hành định giá xác - Đẩy mạnh công tác marketing để quảng bá, giới thiệu sản phẩm, dịch vụ cho vay chấp bất động sản tới đông đảo tầng lớp dân cư thông qua việc kết hợp với phương tiện báo chí, truyền thơng… 3.2 Một số giải pháp hồn thiện công tác thẩm định giá BĐS cho vay MB Bank – Phòng giao dịch Minh Khai 3.2.1 Về quy trình thẩm định giá Ngân hàng Quân đội: Bởi lỗ hổng việc kiểm định tính xác thông tin nên chuyên viên TĐG ngân hàng gặp bất lợi khâu Vì thế, phòng giao dịch nên mở rộng thêm bước kiểm tra hồ sơ khách hàng trước bước tiến hành lên kế hoạch TĐG Như vậy, quy trình TĐG BĐS sau sửa đổi bao gồm bước “Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng Bước 2: Kiểm định hồ sơ khách hàng Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá BĐS Bước 4: Khảo sát thực tế BĐS Bước 5: Thẩm định dự án BĐS tiếp nhận Bước 6: Điều chỉnh, xác định giá trị BĐS Bước 7: Lập báo cáo định giá BĐS Bước 8: Thông báo kết thẩm định giá BĐS” Ở bƣớc 6: Điều chỉnh, xác định giá trị BĐS: Trong khâu thu thập thơng tin BĐS có vị trí gần xung quanh với BĐS định giá ảnh hưởng lớn đến việc điều chỉnh, kết luận giá trị tài sản BĐS Dựa vào giá trị BĐS so sánh chuyên viên thẩm định đặt mức 72 chỉnh phù hợp Ngoài ra, chuyên viên thu thập phân tích, đánh giá thêm thông tin then chốt, quan trọng để phần đưa dự kiến biến động hay triển vọng tới BĐS Một giải pháp để mục đích hạn chế thời gian lên kế hoạch thẩm định chuyên viên TĐG cần lập mẫu biểu liệt kê đầy đủ chi tiết thông tin quan trọng, cần thiết thiếu cho trình thẩm định giá Hơn nữa, cần phải kiểm định tổ chức cung cấp nguồn thông tin có đáng tin cậy hay khơng để từ hạn chế trường hợp thông tin sai thật, không xác Tại bước cuối lãnh đạo phê duyệt nên có nhìn rộng hơn, xa hơn, nên có đánh giá, dự báo giá trị tương lai BĐS để đưa kết luận hợp lý hơn, tránh trường hợp giảm giá trị khoản tài sản Đặc biệt, cán thẩm định giá cần thực công tác “tái thẩm định” cách khách quan, trung thực Thậm chí, phịng giao dịch thực tái thẩm định đột xuất tài sản BĐS có biến động lớn tương lai giá trị có liên quan đến tranh chấp pháp lý Chuyên viên cần tăng cường công tác kiểm sốt nội có dự báo sở thay đổi xảy thị trường lạm phát kinh tế 3.2.2 Về phƣơng pháp định giá Bên cạnh việc áp dụng hai phương pháp truyền thống cách riêng lẻ phịng giao dịch ngồi áp dụng kết hợp lúc hai phương pháp cách linh hoạt gia tăng lợi nhuận làm tăng thêm độ xác yếu tố thời gian ngắn Điển hình bất động sản chung hồn thiện tối giản sử dụng phương pháp chi phí không cần sử dụng thêm phương pháp so sánh với BĐS khác hay hộ xung quanh để tiết kiệm thời gian, chi phí mà đạt hiệu xác Hơn nữa, hai phương pháp thường dùng áp dụng cho BĐS mang tính đặc thù riêng, hạn chế giao dịch thị trường ( cơng trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ,…) 73 - Thu thập thơng tin xác thị trường Ưu tiên thông tin bán gần với thời điểm thẩm định giá Xác định rõ giá rao bán giá trị thị trường hay phi thị trường để định có sử dụng hay khơng - Đưa yếu tố so sánh chuẩn xác với việc điều chỉnh tỷ lệ phù hợp trường hợp áp dụng phương pháp so sánh để TĐG tài sản 3.2.3 Tăng cƣờng khảo sát xây dựng đơn giá thị trƣờng BĐS khu vực Do việc thẩm định thiếu xác bất động sản nằm nơi có giao dịch, ngoại thành, điều kiện sở hạ tầng – xã hội chưa cao nên việc phòng giao dịch điều động chuyên viên tăng cường khảo sát đưa đơn giá thị trường BĐS khu vực công việc vô quan trọng cần thiết để đẩy nhanh trình xử lý hồ sơ phận TĐG Để xác định đơn giá thị trường BĐS cần phải khảo sát thực địa, thu thập thông tin giao dịch khu vực thời gian Khi thu thập thông tin phục vụ cho TĐG, chuyên viên thẩm định phòng giao dịch vận dụng kỹ phân tích, tổng hợp để kết luận giá trị xác BĐS cần chấp Điều khiến cho công tác TĐG BĐS chấp thực cách nhanh gọn, đồng thời giá trị sau thẩm định giá gần với giá thị trường 3.2.4 Phát triển hoàn thiện hệ thống thông tin liệu tài sản bảo đảm bất động sản, khai thác tốt chất lƣợng nguồn thông tin phục vụ công việc thẩm định giá Các thông tin giao dịch BĐS thị trường nguồn tài liệu vô quý giá cho chuyên viên thẩm định Do phải luôn cập nhật, bổ sung kho liệu thông tin, theo dõi, bám sát thị trường BĐS để có hệ thống thơng tin phong phú Cần phải có nguồn thơng tin chất lượng cao, thể qua tính xác, đầy đủ, kịp thời phản ánh thực trạng thị trường BĐS lúc - Đối với thông tin khách hàng cung cấp BĐS cho phịng giao dịch để chấp cần kiểm tra, tham khảo ý kiến hộ gia đình xung quanh để xác thực lại tính xác thơng tin 74 - Đối với thơng tin nhân viên thẩm định thu thập từ internet, báo, khách hàng điều tra thực tế toàn khu vực mà BĐS nằm đó, cần phải tiến hành điều chỉnh lại thơng tin đó, đảm bảo thơng tin thu thập xác, đầy đủ - Các thông tin thu thập phải lưu trữ lại máy tính giấy tờ phịng giao dịch, để có trường hợp cần rà soát sử dụng lại thơng tin tìm lại cách dễ dàng , so sánh giá BĐS thời kỳ khác nhau, qua thấy biến động thị trường BĐS, có phương hướng dự báo cho tương lai làm sở hệ thống liệu lưu trữ chung cho hoạt động khác ngân hàng 3.2.5 Nâng cao nghiệp vụ, tinh thần trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp công việc cán thẩm định - Tăng cường mở rộng, nâng cao công tác dự báo thẩm định giá BĐS, sở thẩm định phải dựa nhiều yếu tố khách quan chủ quan để dự báo biến động giá trị tài sản BĐS khoảng thời gian cho khách hàng vay - Thường xuyên trau dồi, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho chun viên thẩm định Ngồi ra, phịng giao dịch Minh Khai toàn chi nhánh Minh Khai nên tự giác tham gia khóa học nâng cao nghiệp vụ thẩm định giá hội thảo phương pháp vận dụng để tự trau dồi, tiếp thu có chọn lọc áp dụng vào thực tế cơng việc - Bên cạnh đó, phịng giao dịch nên áp dụng hình thức kỷ luật, khen thưởng hợp lý để khích lệ cho cán tích cực 3.2.6 Tăng cƣờng mối quan hệ hợp tác lâu dài bền vững với ngân hàng bạn tổ chức có liên quan Phịng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà Trưng cần chủ động việc tạo dựng mối quan hệ với quan ban ngành, quan chức để kịp thời nắm bắt thông tin quy hoạch thống liên quan đến khu vực để từ có đánh giá xác BĐS Thực tế, chuyên viên phải gặp phải vấn đề sai lệch thông tin mà khách hàng cung cấp, khó để kiểm chứng thơng tin Đó lý 75 phịng giao dịch phải tận dụng mối quan hệ với quan thuế, Tài ngun mơi trường để có thêm thơng tin xác 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với quan thẩm quyền Thứ nhất: Hoàn thiện sở pháp lý, đồng thời thống văn luật liên quan tới công tác TĐG TSBĐ Bộ Tài cần ban hành văn điều luật để quy định rõ công tác TĐG gồm nội dung quy trình, phương pháp chung,… để NHTM có tiêu chuẩn cụ thể để làm theo Hiện có nhiều văn quy phạm sửa đổi, bổ sung, thay khiến cho cơng tác TĐG trở nên khó khăn Chính cần hệ thống hóa cách rõ ràng, cụ thể chuyên viên TĐG thuận lợi tồn q trình thực nhiệm vụ Thứ hai, hồn thiện cơng tác quản lý, giám sát thị trường BĐS Chính vấn đề cịn tồn đọng lại CHS giao dịch “chợ đen”, không công khai giá bán nên chuyên viên lại khó khăn tìm kiếm liệu Nếu Nhà nước có biện pháp nghiêm ngặt, tạo mơi trường minh bạch, phạt nặng trường hợp bao che giao dịch khơng rõ ràng Ngồi nên kiểm tra, tiết chế hành vi đầu gây hậu nghiêm trọng, khó kiểm sốt thị trường BĐS 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Quân đội Trong công tác TĐG TSBĐ - BĐS, ba vấn đề mà Ngân hàng Quân đội – phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng mắc phải là: - Chuyên viên thẩm định sử dụng chủ yếu phương pháp thẩm định giá “phương pháp so sánh thị trường” “phương pháp chi phí.” - Chuyên viên TĐG chưa nhiều kinh nghiệm, kiến thức chuyên sâu, nâng cao công tác TĐG để rút ngắn thời gian tăng độ xác cao việc đưa kết luận định giá tài sản BĐS - Chun viên thẩm định chưa có trách nhiệm tính hợp pháp hồ sơ cung cấp gây sai sót từ bước đầu q trình định giá 76 Để khắc phục ba vấn đề nêu trên, MBBank nói chung phịng giao dịch Minh Khai nói riêng cần nâng cao kiến thức thực tế cán TĐG chuyên viên QHKH thông qua việc liên tục tổ chức buổi đào tạo kiến thức TĐG nhằm tự thân kiểm tra tính hợp pháp hồ sơ cung cấp khách hàng 3.3.3 Kiến nghị khách hàng sử dụng vay vốn tài sản bảo đảm BĐS Kết cuối TĐG BĐS có liên quan trực tiếp đến lợi khách hàng Trong hoạt động TĐG BĐS ngân hàng, đa số khách hàng vay vốn gần phía bị động, chấp nhận lòng theo kết TĐG ngân hàng Tuy nhiên, khách hàng nên: - Tự giác chuẩn bị cho thân kiến thức BĐS TĐG BĐS - Tự tìm hiểu nắm rõ quy định có liên quan đến quyền lợi tài sản thân, trách nhiệm CSH, nghiêm túc chấp hành pháp luật nhà nước ngân hàng - Luôn thể thái độ hợp tác, trung thực phục vụ cho cơng tác TĐG - Ngồi cần tuân thủ cam kết với ngân hàng việc sử dụng vốn vay, tránh tình trạng sử dụng vốn vay sai mục đích - Khi làm tốt điều khách hàng tạo dựng niềm tin cho ngân hàng, từ gia hạn thêm hạn mức cho vay cũ tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng vốn vay 77 KẾT LUẬN Ngày nay, ngân hàng thương mại kèm với việc phát triển mở rộng mạng lưới hoạt động việc mở rộng nhu cầu cho vay nhằm mục đích có lợi nhuận nhiều hạn chế rủi ro mức thấp Vì trước đưa định cho vay NHTM nên thận trọng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm khách hàng nhằm mục đích vay vốn ngân hàng để giảm thiếu tối đa rủi ro Dựa sở tìm hiểu thực tế ngân hàng TMCP Quân Đội (MBBank) phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà Trưng với kế thừa nghiên cứu có trước, nội dung khóa luận tập trung giải vấn đề sau : Thứ : Khóa luận nêu sở lý luận công tác thẩm định giá TSBĐ – Bất động sản hoạt động cho vay KHCN NHTM nói chung: phương pháp, nội dung, nhân tố ảnh hưởng đến công tác Thứ hai: Khóa luận phân tích thực trạng cơng tác TĐS bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Quân Đội - Phòng giao dịch Minh Khai Từ thành cơng, tồn để làm sở cho việc đưa giải pháp thực tiễn mục tiêu phát triển hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Quân Đội – MB Minh Khai Thứ ba: Chỉ thành công, tồn để làm sở cho việc đưa giải pháp thực tiễn mục tiêu phát triển hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Quân Đội – MBBank phịng giao dịch Minh Khai Bên cạnh kiến nghị ngân hàng Quân Đội, với Ngân hàng nhà nước Bộ Tài Bên cạnh kết đạt được, khố luận cịn số hạn chế trình nghiên cứu lực thời gian có hạn Đó thách thức cho nghiên cứu tiếp sau thân em Em mong nhận góp ý thầy bạn để khố luận hồn thiện 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Minh Kiều (2005), Nghiệp vụ Ngân hàng thương mại, NXB Thống kê; Hà Nội Các văn bxếp hạng tín dụng xếp hạng doanh nghiệp, QĐ số 12/ QĐ-MB Bùi Quốc Lộc (2015), Hồn thiện cơng tác định giá giá trị bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay ngân hàng thương mại cổ phần Dầu Khí tồn cầu – phịng giao dịch Hồn Kiếm, Khóa luận tốt nghiệp Học Viện Ngân Hàng Đoàn Ngọc Sơn (2017), Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo hoạt động cho vay ngân hàng thương mại cổ phần quân đội phòng giao dịch Hai Bà Trưng, Khóa luận tốt nghiệp Học Viện Ngân Hàng Trần Hồng Qn ( 2017), Hồn thiện cơng tác phân tích tài doanh nghiệp ngân hàng TMCP Quân đội – MBBank phịng giao dịch Ba Đình, Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng Võ Ngọc Ln (2017), Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay ngân hàng thương mại cổ phần Bản Việt, Luận văn Thạc sĩ Tài chính-Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng Nguyễn Hữu Hồng Anh (2016), Hồn thiện cơng tác thẩm định tài sản bảo đảm cho vay khách hàng doanh nghiệp phịng giao dịch Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn quận Ngũ Hành Sơn – thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ tài chính-ngân hàng Đại học Đà Nẵng Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2016), TT39/2016/TT-NHNN Hướng dẫn định giá TSBĐ, QĐ số 60/HD – HS.m-MB 10 Quyết định ban hành quy định cầm cố chấp tài sản bảo đảm, QĐ số 979/QĐ-HS.m-M 11 Hồ sơ Phòng khách hàng Cá nhân – MBBank Phòng giao dịch Minh Khai 12 Giáo trình Định giá bất động sản, Bộ mơn Định giá tài sản, khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng