Tổng quan nghiên cứu
Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong cho vay tại ngân hàng là rất cần thiết và quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng Nghiên cứu đề tài “Định giá BĐS thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” giúp làm rõ những yếu tố ảnh hưởng đến quy trình định giá và nâng cao hiệu quả cho vay Việc thẩm định chính xác giá trị tài sản bảo đảm không chỉ bảo vệ lợi ích của ngân hàng mà còn hỗ trợ khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn.
Trong bài viết "Nam", tác giả Ngô Thị Phương Thảo đã phân tích thực trạng công tác thẩm định giá trong tín dụng của các ngân hàng thương mại và đề xuất giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng Việc thẩm định giá bất động sản đã góp phần tích cực vào kết quả kinh doanh của ngân hàng, giúp tăng trưởng tín dụng ổn định và đảm bảo khả năng thanh khoản Tuy nhiên, tỷ lệ nợ khó đòi vẫn cao, đặc biệt là các khoản nợ có thế chấp bất động sản với tính thanh khoản thấp Điều này cho thấy sự thiếu hụt trong cơ chế thống nhất về yêu cầu tài sản bảo đảm trước khi định giá giữa các ngân hàng Bài viết chỉ ra những vấn đề chung của hệ thống ngân hàng thương mại mà không phân tích riêng từng đối tượng khách hàng.
Trong luận văn của Bùi Quốc Lộc, tác giả đã chỉ ra những điểm mấu chốt trong quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Dầu khí Toàn cầu, như việc xác minh thông tin hồ sơ khách hàng và lập kế hoạch thẩm định giá Quy trình này hiện còn nhiều lỗ hổng về thời gian và cách thức kiểm định thông tin, dẫn đến sai sót và kết quả định giá không chính xác Tác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện công tác thẩm định giá tại ngân hàng này.
Các ngân hàng thường sử dụng hai phương pháp thẩm định giá chính là phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chi phí Tuy nhiên, việc áp dụng này có thể dẫn đến việc tài sản bảo đảm (TSBĐ) không được định giá chính xác so với giá trị thực của nó Tác giả Võ Ngọc Luân đã đề cập đến vấn đề này trong đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay”.
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bản Việt nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thiết lập các cơ sở thống nhất cho từng loại tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay Việc đánh giá và kết hợp các phương pháp một cách hiệu quả là rất cần thiết Chuyên viên nên sử dụng thông tin cụ thể và xác minh từ các nguồn chính thống tại địa phương khi áp dụng phương pháp so sánh Đồng thời, trong quá trình thẩm định giá bất động sản tương lai, cán bộ thẩm định cần dựa vào thị trường bất động sản hiện tại thay vì các hạch toán hay giá quyết toán công trình, nhằm đảm bảo tính chính xác và phù hợp với thực tế xây dựng.
Tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, tác giả Nguyễn Hữu Hoàng Anh đã chỉ ra hai lỗ hổng chính trong công tác thẩm định giá BĐS Đầu tiên, chuyên viên thẩm định gặp khó khăn trong việc thu thập dữ liệu liên quan đến BĐS, dẫn đến việc tổng hợp thông tin mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến quá trình thẩm định Thứ hai, thông tin chủ yếu được thu thập qua miệng và không được xác minh, làm giảm độ tin cậy và chính xác Hơn nữa, mặc dù các chuyên viên được đào tạo bài bản, nhưng kinh nghiệm chuyên môn của họ vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu cụ thể trong ngân hàng và sự nhạy bén trước biến động của thị trường.
Dựa trên việc xem xét các nghiên cứu trước đây, tôi đã rút ra nhiều bài học quý giá cho khóa luận của mình, tập trung vào việc phát triển cơ sở lý luận về thẩm định giá tài sản bảo đảm - bất động sản phục vụ cho hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại Điều này sẽ tạo nền tảng vững chắc cho việc phân tích và đánh giá thực trạng thẩm định giá tại phòng giao dịch Minh Khai, chi nhánh Hai Bà Trưng Đồng thời, tôi cũng sẽ đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định giá tại phòng giao dịch Minh Khai và Ngân hàng Quân đội nói chung.
Tính mới của đề tài
Đề tài này đã thống kê một cách khoa học các cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản, từ đó tạo nền tảng vững chắc cho việc nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định giá bất động sản trong lĩnh vực cho vay tại đơn vị nghiên cứu một cách logic.
Hiện nay, chưa có nghiên cứu nào về việc sử dụng tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động cho vay tại phòng giao dịch Minh Khai mà tôi được biết.
Nghiên cứu đề tài này là rất quan trọng để phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng có cơ sở và thông tin xem xét lại hoạt động thẩm định giá Điều này giúp khắc phục những thiếu sót còn tồn tại, hoàn thiện quy trình thẩm định giá trong tương lai và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay tại phòng giao dịch.
Trình bày những kết quả nghiên cứu chính của KLTN
Bài nghiên cứu đã nêu rõ quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại phòng giao dịch MBBank Minh Khai, chỉ ra những thiếu sót trong quy trình này Cụ thể, ngân hàng còn gặp hạn chế về cơ cấu tổ chức và quản lý, phương pháp định giá phụ thuộc quá nhiều vào thị trường, và thông tin chưa được kiểm định Đặc biệt, khâu phê duyệt chưa xem xét giá trị tương lai của tài sản, chỉ dừng lại ở thời điểm định giá Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc "tái thẩm định" để đảm bảo lợi ích cho ngân hàng và quản lý tính thanh khoản của tài sản Cuối cùng, bài viết đề xuất các biện pháp và hướng đi mới nhằm cải thiện công tác thẩm định giá TSBĐ trong cho vay cá nhân tại ngân hàng quân đội.
Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống cơ sở lý thuyết về định giá BĐS bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại NHTM
Phân tích và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm - bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB) tại Phòng giao dịch Minh Khai, chi nhánh Hai Bà Trưng là cần thiết để hiểu rõ quy trình và hiệu quả của việc định giá Việc thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Nghiên cứu này sẽ chỉ ra những điểm mạnh và yếu trong quy trình thẩm định, từ đó đề xuất các giải pháp cải thiện nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng cường khả năng cạnh tranh của ngân hàng.
Bài viết nêu rõ những bất cập và tồn tại trong quy trình cũng như phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tại phòng giao dịch Minh Khai, chi nhánh Hai Bà Trưng của MBBank.
- Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại MBBank – Phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà Trưng.
Câu hỏi nghiên cứu
Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản, trong hoạt động cho vay khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại bao gồm nhiều nội dung cơ bản Đầu tiên, việc xác định giá trị thực tế của bất động sản là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quy trình cho vay Thứ hai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản như vị trí, tình trạng pháp lý, và tình hình thị trường cần được phân tích kỹ lưỡng Cuối cùng, việc tuân thủ các quy định pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định giá cũng đóng vai trò then chốt trong việc bảo vệ quyền lợi của cả ngân hàng và khách hàng.
Hiện nay, công tác thẩm định tài sản bảo đảm bất động sản trong cho vay khách hàng cá nhân tại phòng giao dịch Minh Khai đang gặp nhiều thách thức Ưu điểm của quy trình thẩm định là tính chính xác và nhanh chóng, giúp khách hàng tiếp cận vốn dễ dàng hơn Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số khuyết điểm như thiếu sự đồng bộ trong các tiêu chí đánh giá và một số trường hợp chưa đảm bảo tính minh bạch, ảnh hưởng đến sự tin tưởng của khách hàng.
- Phòng giao dịch cần phải làm gì để hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm – BĐS trong cho vay khách hàng cá nhân?
7 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định giá TSBĐ – bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại
Nghiên cứu này tập trung vào việc thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) liên quan đến bất động sản phục vụ hoạt động cho vay cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội (MB), đặc biệt là tại phòng giao dịch Minh Khai.
Khóa luận bao gồm các phần sau: danh mục ký hiệu, danh mục chữ cái viết tắt, danh mục bảng biểu, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục.
Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá tài sản bảo đảm – bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội (MB), phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng, cho thấy những thách thức và cơ hội trong quy trình thẩm định Việc nâng cao chất lượng thẩm định giá không chỉ đảm bảo an toàn cho ngân hàng mà còn hỗ trợ khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn hiệu quả Thực tiễn hiện nay cần cải thiện quy trình và tiêu chuẩn thẩm định để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường.
Chương 3: Một số kiến nghị, giải pháp
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM – BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về Tài sản bảo đảm phục vụ cho vay
1.1.1 Bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại a Khái niệm
Bảo đảm tiền vay là quy trình mà tổ chức tín dụng thực hiện nhằm giảm thiểu rủi ro và thiết lập nền tảng kinh tế, pháp lý để thu hồi nợ từ khách hàng Theo Điều 2.1 của Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, việc này đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng.
Mục đích chính của việc bảo đảm tiền vay là giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng (TCTD) Để đạt được điều này, TCTD áp dụng các hình thức bảo đảm phù hợp với từng đối tượng khách hàng và thiết lập biện pháp xử lý các bảo đảm nhằm hạn chế tổn thất khi rủi ro tín dụng xảy ra.
- Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản:
+ Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
+ Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
+ Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
- Biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản
+ Tổ chức tín dụng chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản
+ Tổ chức tín dụng nhà nước được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định của Chính phủ
+ Tổ chức tín dụng cho cá nhân hộ gia đình nghèo vay có bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị xã hội
1.1.2 Khái niệm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay
Tài sản bảo đảm bao gồm ba hình thức chính: vật hiện hữu, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản.
- Tài sản bảo đảm là vật như phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa
Tài sản bảo đảm bao gồm các giấy tờ có giá trị như trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu và các giấy tờ khác có thể quy đổi thành tiền.
Tài sản bảo đảm bao gồm các quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghệ, quyền nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên và các quyền tài sản khác.
Thế chấp tài sản là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp sẽ do bên thế chấp giữ, tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận giao tài sản cho một bên thứ ba giữ Các loại tài sản có thể được thế chấp bao gồm nhiều hình thức khác nhau.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản hoặc động sản có vật phụ, vật phụ của những tài sản này cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản hoặc động sản có vật phụ, vật phụ gắn liền với tài sản đó sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan.
Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, nếu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, thì tài sản này cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
Khi tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp cần thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản đó đang được sử dụng làm thế chấp Trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp.
Kết cấu khóa luận
Khóa luận bao gồm các phần như danh mục ký hiệu, danh mục chữ cái viết tắt, danh mục bảng biểu, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục.
Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá tài sản bảo đảm – bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại
Chương 2 phân tích thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB) tại phòng giao dịch Minh Khai, thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng Bài viết tập trung vào quy trình thẩm định, các tiêu chí đánh giá tài sản, và những thách thức mà ngân hàng gặp phải trong việc đảm bảo giá trị tài sản cho vay Đồng thời, nghiên cứu cũng đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định giá, góp phần bảo vệ lợi ích của ngân hàng và khách hàng.
Chương 3: Một số kiến nghị, giải pháp
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM – BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về Tài sản bảo đảm phục vụ cho vay
1.1.1 Bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại a Khái niệm
Bảo đảm tiền vay là biện pháp mà tổ chức tín dụng thực hiện nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo nền tảng kinh tế và pháp lý để thu hồi nợ từ khách hàng Điều này được quy định trong Điều 2.1 của nghị định số 85/2002/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Mục đích chính của việc bảo đảm tiền vay là phòng ngừa rủi ro cho tổ chức tín dụng (TCTD) Để đạt được điều này, TCTD áp dụng các hình thức bảo đảm phù hợp với từng đối tượng khách hàng, đồng thời thiết lập biện pháp xử lý các bảo đảm nhằm hạn chế tổn thất khi rủi ro tín dụng xảy ra.
- Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản:
+ Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
+ Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
+ Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
- Biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản
+ Tổ chức tín dụng chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản
+ Tổ chức tín dụng nhà nước được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định của Chính phủ
+ Tổ chức tín dụng cho cá nhân hộ gia đình nghèo vay có bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị xã hội
1.1.2 Khái niệm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay
Tài sản bảo đảm bao gồm ba hình thức chính: vật hiện hữu, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản.
- Tài sản bảo đảm là vật như phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa
Tài sản bảo đảm bao gồm các giấy tờ có giá trị như trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu và các giấy tờ khác có thể quy đổi thành tiền.
Tài sản bảo đảm bao gồm các quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghệ, quyền nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, và các quyền tài sản khác.
Thế chấp tài sản là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận để người thứ ba giữ tài sản này Tài sản thế chấp bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản hoặc động sản có vật phụ, các vật phụ liên quan cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, nếu động sản có vật phụ gắn liền, thì vật phụ đó sẽ được xem là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, nếu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, thì tài sản này cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
Khi tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp cần thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản đó đang được sử dụng để thế chấp Trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp.
Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản bảo hiểm đang được thế chấp, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng Trong trường hợp này, bên thế chấp vẫn có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
* Nội dung thẩm định TSBĐ lần đầu
Khi lập hồ hơ sơ cho vay, NHTM thường xem xét thẩm định TSBĐ theo các khía cạnh sau:
+ Tính vững chắc về pháp lý
+ Thẩm định giá và xác định tỷ lệ cho vay tối đa
+ Khả năng chuyển nhượng / Khả năng rủi ro của tài sản / Khả năng quản lý tài sản của ngân hàng
+ Những vướng mắc có khả năng xảy ra nếu xử lý tài sản và biện pháp phòng ngừa
Nội dung tái thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) được thực hiện định kỳ hàng quý, 6 tháng hoặc đột xuất Cán bộ thẩm định tiến hành tái thẩm định nhằm đảm bảo tính chính xác và cập nhật của giá trị tài sản, phục vụ cho mục đích quản lý rủi ro và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
- Kiểm tra thực trạng của tài sản bảo đảm so với các thời điểm thẩm định trước đó
- Thẩm định lại giá trị tài sản tại thời điểm đó
Đánh giá việc tuân thủ quy định trong bảo quản và sử dụng tài sản bảo đảm là rất quan trọng, nhằm kịp thời đề xuất các biện pháp quản lý tài sản phù hợp khi cần thiết.
- Đối với tài sản hình thành trong tương lai, thực hiện giám sát kiểm tra quá trình hình thành tài sản bảo đảm
1.1.3 Vai trò của tài sản bảo đảm tiền vay
Bảo đảm tiền vay không chỉ là nguồn thu nợ mà còn ảnh hưởng đến nghĩa vụ trả nợ, giúp ngăn chặn lạm dụng và sử dụng vốn không hiệu quả của khách hàng Vai trò của bảo đảm tiền vay rất quan trọng trong việc hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong quan hệ tín dụng ngân hàng Các bên trong hợp đồng tín dụng có quyền thỏa thuận về biện pháp bảo đảm và các điều khoản liên quan Những giao dịch bảo đảm này là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng Theo điều 5 Nghị định 178/1999/NĐ-CP, Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong bảo đảm tiền vay, ngăn chặn can thiệp trái pháp luật vào việc này Nhờ đó, tranh chấp được hạn chế, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng và phát triển kinh tế – xã hội.
Ngân hàng thương mại thường cho vay với giá trị khoản vay nhỏ hơn giá trị tài sản cầm cố, giúp người vay cân nhắc kỹ lưỡng trước khi vay để đảm bảo hiệu quả đầu tư và tránh vi phạm hợp đồng Nếu không tuân thủ, người vay có thể bị ngân hàng phát mãi tài sản Ngược lại, nếu cho vay với số tiền lớn hơn giá trị tài sản bảo đảm, người vay có thể cảm thấy không trả nợ là lợi hơn, dẫn đến rủi ro cho ngân hàng.
Bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái quát chung về bất động sản
Theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, có tính ổn định và tồn tại lâu dài.
1.2.2 Đặc điểm của bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay
Bất động sản (BĐS) có những đặc tính riêng biệt, khác biệt so với các loại tài sản khác, và đây chính là yếu tố quan trọng tạo nên giá trị của BĐS Đầu tiên, BĐS gắn liền với đất đai, không thể di dời, do đó luôn có vị trí cố định Giá trị và lợi ích của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể, và những lợi ích này chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng và khu vực Do đó, các tổ chức tài chính khi định giá BĐS cần đánh giá tác động của yếu tố vị trí, bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường.
Bất động sản (BĐS) là một tài sản đặc biệt với những đặc điểm riêng biệt Sự khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan và các yếu tố ngoại cảnh tạo nên sự khác biệt cho từng lô đất Do đó, khi định giá BĐS, cần chú ý đến tính độc đáo của từng tài sản, không thể áp dụng cách đánh giá chung cho tất cả các BĐS.
Bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng lớn từ các BĐS liền kề và tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội Chẳng hạn, khi nhà nước triển khai các dự án như mở rộng đường hoặc xây cầu vượt, các BĐS xung quanh khu vực đó sẽ được hưởng lợi tích cực về vị trí và cơ hội kinh doanh.
Bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn sở hữu thời gian tồn tại lâu dài, cả về mặt tuổi thọ vật lý lẫn tuổi thọ kinh tế.
1.2.3 Điều kiện để bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay
Trong Khoản 8 Điều 7 Luật doanh nghiệp 2014, để trở thành tài sản đảm bảo, tài sản phải đáp ứng ba điều kiện, đó là:
+ Phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo (trừ các trường hợp ngoại lệ)
+ Là tài sản không cấm giao dịch
+ Là tài sản xác định được
Tuy nhiên, việc xác định thời điểm đảm bảo cả ba điều kiện không được nêu rõ
Khi thực hiện hợp đồng, bên đảm bảo và bên nhận đảm bảo có thể thỏa thuận về những thời điểm quan trọng mà chỉ cần đáp ứng ba điều kiện cụ thể, thay vì phải đáp ứng tất cả các thời điểm.
Mặt khác, theo Thông tư ra đời ngày 19/05/2013 của ngân hàng nhà nước này, để trở thành tài sản đảm bảo cần đáp ứng các điều kiện sau:
+ Thuộc quyền sở hữu hoặc quản lý, sử dụng của khách hàng
+ Tài sản không thuộc nhóm cấm trao đổi, cầm cố thế chấp
+ Không thuộc diện tranh chấp
+ Tài sản phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định yêu cầu mua bảo hiểm.
Công tác thẩm định giá BĐS làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay
1.3.1 Khái niệm và vai trò công tác thẩm định giá BĐS a Khái niệm
* Thẩm định giá bất động sản:
Theo Điều 4 của Pháp lệnh giá số 40, thẩm định giá là quá trình đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế Điều này có nghĩa là thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của tài sản dựa trên giá thị trường, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình đánh giá giá trị tài sản liên quan đến đất đai, bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng Bất động sản có hai khía cạnh chính: mặt vật chất, bao gồm các tài sản hữu hình như đất đai và công trình, và mặt pháp lý, liên quan đến quyền lợi và quyền sở hữu như quyền sử dụng đất, quyền cho thuê và quyền thừa kế.
* Công tác thẩm định giá:
Thẩm định giá bất động sản là hoạt động của các tổ chức nhằm đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản gắn liền với đất đai Quy trình thực hiện được tiến hành theo đúng pháp luật, đảm bảo tính minh bạch và khách quan, đồng thời bảo vệ tính riêng tư của chủ sở hữu tài sản Vai trò của công tác thẩm định giá bất động sản rất quan trọng trong việc cung cấp thông tin chính xác và đáng tin cậy về giá trị tài sản, hỗ trợ các quyết định đầu tư và giao dịch hiệu quả.
Việt Nam đang nhanh chóng hội nhập kinh tế và đạt được nhiều thành tựu lớn, khiến công tác thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, trở nên ngày càng quan trọng Việc thẩm định giá chính xác giúp minh bạch thị trường bất động sản và thúc đẩy phát triển thị trường tài sản cả trong nước và quốc tế Mục đích của thẩm định giá ảnh hưởng đến cách sử dụng tài sản, phản ánh lợi ích mà tài sản mang lại trong các giao dịch Trong ngân hàng thương mại, việc định giá bất động sản là cơ sở để cầm cố, thế chấp và xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản.
Quá trình xác định giá trị thực của bất động sản (BĐS) là rất quan trọng cho các hoạt động kinh tế, giúp thúc đẩy BĐS tham gia vào giao dịch, giải quyết mâu thuẫn về giá cả Điều này không chỉ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường mà còn giảm thiểu tranh chấp giá giữa các bên liên quan.
1.3.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM
Một là: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu
Nguyên tắc này cho phép sử dụng tài sản về mặt vật chất và pháp lý nhằm tạo ra lãi ròng hoặc giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào thời điểm định giá tài sản.
Hai là: Nguyên tắc cung cầu
Giá tài sản được xác định bởi sự tương tác giữa cung và cầu trên thị trường tại thời điểm định giá Thông thường, giá cả có xu hướng tăng khi cầu cao và giảm khi cung dồi dào.
Khi định giá tài sản, việc phân tích và đánh giá toàn diện các yếu tố cung và cầu trên thị trường là rất quan trọng, vì chúng có tác động trực tiếp đến giá trị của tài sản.
Ba là: Nguyên tắc sự thay thế
Giá trị của tài sản được định giá thường gắn liền với giá trị của các tài sản thay thế Một người mua thông thái sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản tương tự có thể thay thế trên thị trường mở.
Nguyên tắc định giá tài sản cho thấy rằng khi có hai tài sản có giá trị sử dụng tương đương, tài sản nào có mức giá chào bán thấp hơn sẽ được ưu tiên bán trước.
Bốn là: Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai
Khi định giá tài sản, việc dựa vào triển vọng tương lai là rất quan trọng hơn là nhìn nhận từ quá khứ Định giá tài sản liên quan đến việc dự đoán lợi ích mà quyền sở hữu tài sản có thể mang lại trong tương lai Những kỳ vọng của người mua hoặc chủ sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản.
Năm là: Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề cũng phải có một giá trị như vậy
Khi thực hiện công việc định giá tài sản, người định giá cần xem xét sự cân bằng trong việc sử dụng đất và phát triển cộng đồng xã hội, cũng như các chính sách quy hoạch và nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả.
Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố là yếu tố quan trọng trong bất động sản Giá tối đa sẽ đạt được khi có sự đồng nhất hợp lý về kinh tế và xã hội trong khu vực lân cận Điều này đòi hỏi sự hài hoà giữa các thể chế, luật lệ, lợi ích kinh tế của các bên liên quan, cũng như sự phù hợp với tâm lý tiêu dùng của người dân.
1.3.3 Các phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM
Hiện nay, các chuyên viên thẩm định giá bất động sản có thể áp dụng một trong ba phương pháp cơ bản để thực hiện thẩm định tài sản bất động sản, tùy thuộc vào mục đích của việc thẩm định.
- Cách tiếp cận giá bán
- Cách tiếp cận chi phí
- Cách tiếp cận thu nhập
Các chuyên viên định giá có thể kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để tối ưu hóa quá trình thẩm định giá, giúp công việc trở nên nhanh chóng, chính xác và hợp lý hơn, mặc dù mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng.
Khái quát chung về tình hình hoạt động kinh doanh của MBBank - Phòng
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Quân đội
Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (tên giao dịch tiếng Anh là
Military Commercial Joint Stock Bank), hay gọi tắt là Ngân hàng Quân đội, hay viết tắt là ngân hàng TMCP Quân đội hoặc MBBank, là một doanh nghiệp của
Ngân hàng Quân đội, trực thuộc Bộ Quốc phòng Việt Nam, hiện có các cổ đông chính là Vietcombank, Viettel và Tổng Công ty Trực thăng Việt Nam Ngoài việc cung cấp dịch vụ ngân hàng, ngân hàng này còn tham gia vào các tổ chức dịch vụ môi giới chứng khoán và quản lý quỹ MBBank đã xây dựng mạng lưới rộng khắp với hơn 100 phòng giao dịch và 180 điểm giao dịch tại 48 tỉnh thành phố trên toàn quốc, đồng thời có sự hiện diện quốc tế với các phòng giao dịch tại Campuchia và Lào.
Ngân hàng này là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần được thành lập sớm, nổi bật với chức năng kinh doanh ngân hàng chuyên nghiệp.
Quân Đội ngày càng khẳng định được vị thế của mình ở hệ thống ngân hàng Việt
Dưới sự lãnh đạo của Bộ Quốc phòng, MB Bank đã trở thành một trong sáu ngân hàng hàng đầu về tổng tài sản Trong những năm qua, ngân hàng này không ngừng gặt hái nhiều thành công đáng ngưỡng mộ.
Năm 2005 đạt danh hiệu Anh hùng lao động
Năm 2009 đạt danh hiệu huân chương lao động hạng Ba
Năm 2013 đạt danh hiệu Ngân hàng nội địa tốt nhất Việt Nam 2013
Năm 2014 đạt huân chương lao động Hạng Nhất
Chi nhánh Minh Khai chuyển đổi thành phòng giao dịch cấp 1 và lấy tên là Ngân
Phó phòng QHKH Doanh nghiệp (SME)
Vào ngày 21/7/2008, Giám đốc phòng giao dịch hàng Quân đội đã chính thức công nhận chi nhánh Hai Bà Trưng Đồng thời, chi nhánh Minh Khai trước đây đã được chuyển đổi thành Phòng Giao Dịch Minh Khai, trực thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng.
MBBank Minh Khai, ngay từ những ngày đầu thành lập, đã kiên trì theo đuổi khát vọng của Ngân hàng Quân Đội, trở thành người bạn tin cậy cho khách hàng Sau 5 năm hoạt động, phòng giao dịch đã phát triển thành một tập thể gần 60 cán bộ, nhân viên trẻ, năng động, có trình độ chuyên môn cao, với 100% nhân sự đạt trình độ đại học và trên đại học.
Phòng giao dịch đã đạt nhiều thành tựu nổi bật trong kinh doanh và các hoạt động xã hội, được Hội đồng thi đua Ngân hàng Quân Đội trao tặng nhiều phần thưởng như Phòng giao dịch Xuất sắc năm 2008, Phòng giao dịch tốt biểu dương năm 2009 và 2017, cùng với Phòng giao dịch Xuất sắc năm 2018 và Phòng giao dịch tốt biểu dương Kỳ 1 năm 2019 Đặc biệt, nhân dịp kỷ niệm 5 năm thành lập Ngân hàng MB Minh Khai, đơn vị vinh dự nhận Bằng khen từ UBND thành phố Hà Nội và Thống đốc Ngân hàng Nhà Nước vì những thành tích xuất sắc trong suốt 5 năm hoạt động.
Ban giám đốc : Gồm 1 giám đốc và 3 phó phòng:
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức ban lãnh đạo phòng giao dịch
(Nguồn: Phòng tổ chức nhân sự– Ngân hàng TMCP Quân Đội)
Các phòng ban : Có 5 phòng ban với các chức năng thực hiện khác nhau:
Phòng ngân quỹ có chức năng thu chi tiền mặt và ngân phiếu thanh toán dựa trên chứng từ kế toán Bên cạnh đó, phòng còn đảm nhiệm việc điều chuyển tiền và quản lý các tài sản thế chấp.
Phòng hành chính chịu trách nhiệm quản lý bộ phận nhân sự và hành chính, đồng thời thực hiện việc mua sắm trang thiết bị cho ngân hàng Ngoài ra, phòng cũng quản lý tài sản chung của cơ quan và thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ để đảm bảo hoạt động hiệu quả.
- Phòng kinh doanh: Có nhiệm vụ huy động, bán các sản phẩm tín dụng của ngân hàng
Phòng hỗ trợ có trách nhiệm hỗ trợ đội kinh doanh và phòng QHKH trong việc kiểm tra, ký kết và lưu trữ hồ sơ khách hàng sau khi hoàn tất quy trình giải ngân.
- Phòng kế toán: Trả lương cho cán bộ nhân viên, thanh toán các khoản chi phí công tác đi lại cho cán bộ chuyên viên tại phòng giao dịch
2.1.3 Tổng quan kết quả kinh doanh MB Bank – Phòng giao dịch Minh Khai a Công tác huy động vốn
Trong những năm qua, Phòng giao dịch MB Minh Khai đã chú trọng đến công tác huy động vốn với mục tiêu "huy động để cho vay" Để đáp ứng nhu cầu vay mượn, ngân hàng cần tăng cường hoạt động huy động vốn, đa dạng hóa nguồn vốn thông qua việc mở rộng và phát triển các hình thức, biện pháp cũng như các kênh huy động từ nhiều nguồn khác nhau trong các thành phần kinh tế xã hội.
Theo biểu đồ 4.1, kết quả huy động vốn của phòng giao dịch MB Minh Khai cho thấy tổng vốn huy động liên tục gia tăng qua các năm.
Tổng số vốn huy động trong năm 2017 đạt 387 tỷ đồng, tăng lên 635 tỷ đồng vào năm 2018, tương ứng với mức tăng 64,1% (248 tỷ đồng) Mặc dù năm 2019 chứng kiến nhiều biến động phức tạp trong thị trường lãi suất huy động, nhưng nhờ vào việc triển khai các sản phẩm huy động vốn như tiết kiệm thông minh và kì phiếu dự thưởng, đã thu hút được nguồn vốn từ dân cư Đồng thời, công tác giới thiệu sản phẩm và chính sách chăm sóc khách hàng, đặc biệt là đối với những khách hàng có nguồn tiền gửi lớn, đã giúp tổng vốn huy động năm 2019 tăng 316 tỷ đồng, đạt mức tăng 49,8% so với năm 2018.
Giá vàng tăng cao không ổn định và sự biến động của tỷ giá USD ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu gửi tiền tiết kiệm của người dân Nhận thức rõ vai trò của huy động vốn đối với sự phát triển của phòng giao dịch và hệ thống Ngân hàng TMCP Quân Đội, phòng giao dịch Minh Khai đã tích cực phát triển các lợi thế cạnh tranh Đơn vị này áp dụng nhiều phương thức tiếp cận khách hàng hiệu quả, như tặng quà tri ân cho khách hàng giao dịch với khối lượng lớn, mở rộng các dịch vụ tiện ích và giao thẻ tận nhà cho khách hàng.
Biểu đồ 2.1: Tổng vốn huy động của Phòng giao dịch MB Minh Khai 2017-2019 Đơn vị: Tỷ đồng
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2017-2019 tại phòng giao dịch MBBank Minh Khai) b Công tác sử dụng vốn
Biểu đồ 2.2: Tổng dư nợ cho vay tại Phòng giao dịch MB Minh Khai 2017-2019 Đơn vị: Tỷ đồng
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 2017-2019 tại phòng giao dịch MBBank Minh Khai)
Từ năm 2017 đến 2019, dư nợ của phòng giao dịch đã có sự biến động đáng kể Cụ thể, năm 2017, dư nợ đạt 1233 tỷ đồng, và đến năm 2018, con số này tăng lên 1633 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 32,4% Tuy nhiên, năm 2019, tổng dư nợ cho vay chỉ tăng nhẹ lên 1857 tỷ đồng, với tỷ lệ tăng giảm xuống còn 13,7% Nguyên nhân chính dẫn đến sự giảm sút này là do lãi suất tăng cao, ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả và làm cho việc thu hồi nợ trở nên khó khăn hơn.
Phòng giao dịch Minh Khai của MBBank cung cấp nhiều loại hình cho vay đa dạng, đáp ứng nhu cầu của khách hàng Ngoài các sản phẩm đặc trưng, phòng giao dịch còn hỗ trợ cho vay tiêu dùng, cho vay mua xe hơi và cho vay định cư du học, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận các dịch vụ tài chính phù hợp.
Thực trạng công tác thẩm định giá TSBĐ – bất động sản trong cho vay tại
2.2.1 Cơ sở pháp lý và các quy định tại Ngân hàng Quân Đội để phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản tại MB phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà Trƣng a Hệ thống các văn bản, quy định về thẩm định giá bất động sản hiện hành
Thông tư số 38/2014/TT-BTC, ban hành ngày 28 tháng 03 năm 2014, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, được ban hành ngày 06 tháng 08 năm 2013, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá liên quan đến thẩm định giá.
+ Thông tư số 126/2015/TT-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10, ban hành ngày 20 tháng 08 năm 2015
+ Thông tư số 145/2016/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11, ban hành ngày 06 tháng 10 năm 2016
+ Thông tư 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12, ban hành ngày 15 tháng 11 năm 2017
+ Thông tư số 06/2014/TT-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13, ban hành ngày 07 tháng 01 năm 2014
Các điều luật quy định rõ về việc thành lập và hoạt động của Hội đồng thẩm định giá tài sản, cùng với các thủ tục giấy tờ cần thiết Bên cạnh đó, các nguyên tắc thẩm định giá được trình bày nhằm đảm bảo giá trị tài sản bảo đảm và thúc đẩy nhanh quá trình luân chuyển vốn sản xuất kinh doanh của chủ sở hữu Nội dung và yêu cầu đối với hoạt động định giá tại Ngân hàng Quân đội cũng được nhấn mạnh trong các quy định này.
- Tất cả TSBĐ sẽ phải được định giá theo đúng nội quy của MB từng thời kỳ (thời điểm, phân luồng, nội dung, phương thức,…)
- Hoạt động định giá TSBĐ tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc sau:
Việc định giá bất động sản không phụ thuộc vào yếu tố của khách hàng hoặc mối quan hệ tín dụng của họ với ngân hàng, bao gồm xếp hạng tín dụng, giá trị phương án cấp tín dụng, cũng như tình trạng và lịch sử quan hệ tín dụng.
+ Nguyên tắc khách quan: Việc định giá BĐS phải căn cứ vào bản chất, hiện trạng của BĐS, quy định pháp luật và MB từng thời kỳ
Nguyên tắc thận trọng trong định giá bất động sản yêu cầu đánh giá khả năng thu hồi đầy đủ các nghĩa vụ của khách hàng, được đảm bảo bởi tài sản mà khách hàng sử dụng để bảo đảm với ngân hàng.
+ Nguyên tắc thống nhất: Giá trị BĐS có thể bao gồm hoa hồng, lợi tức, lợi thế và quyền tài sản phát sinh từ BĐS đó
Việc thẩm định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc thanh tra và khảo sát trực tiếp tài sản, đồng thời tìm hiểu và phân tích các khía cạnh quan trọng của bất động sản Quá trình này bao gồm việc đánh giá toàn diện các yếu tố liên quan, không chỉ giới hạn ở những thông tin cơ bản mà còn mở rộng ra nhiều khía cạnh khác.
+ Xác định giá trị định giá BĐS
+ Cơ sở hoặc mức giá tham chiếu để xác định giá trị BĐS
+ Tính pháp lý của BĐS
+ Tính khả mại của BĐS
+ Yếu tố hạn chế quyền sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, của BĐS
+ Yếu tố khác tiềm ẩn rủi ro đối với BĐS
Trong thời gian tới, giá trị bất động sản dự kiến sẽ có những biến động đáng kể, với xu hướng tăng trưởng ổn định trong ít nhất một năm tới Đồng thời, ngân hàng quân đội sẽ áp dụng quy định mới về phân luồng định giá tài sản bảo đảm của khách hàng, nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quy trình định giá Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản và các quyết định đầu tư trong tương lai.
Ngân hàng Quân đội áp dụng ba phương pháp thẩm định giá khác nhau để tối ưu hóa hiệu quả thẩm định giá bất động sản, đồng thời giảm thiểu thời gian và chi phí Sự lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp còn phụ thuộc vào giá trị của từng tài sản đảm bảo.
Bảng 2.4 Các luồng thẩm định giá tại MB Bank
Hình thức thẩm định giá Đặc điểm Quy trình Đơn vị kinh doanh tự thẩm định giá
Cán bộ ngân hàng cần dựa vào hợp đồng mua bán nhà đất của khách hàng để thẩm định lại giá trị bất động sản Ngoài ra, họ cũng phải thu thập hóa đơn chứng từ chứng minh quyền sở hữu đất của khách hàng.
Chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân sẽ sử dụng kết quả thẩm định giá từ đơn vị kinh doanh để lập báo cáo Sau đó, họ gửi bản đánh giá lên giám đốc phòng giao dịch để xem xét và phê duyệt đề án thẩm định Đơn vị kinh doanh phải chịu trách nhiệm hoàn toàn với các đề xuất trong báo cáo thẩm định giá Việc định giá tài sản bảo đảm được thực hiện thông qua công ty MBAMC.
Nghiệp vụ TĐG MBAMC nhằm hỗ trợ Ngân hàng tách bạch giữa khâu thẩm định và cho vay, đảm bảo tính an toàn cho hệ thống
Chuyên viên phòng quan hệ khách hàng cá nhân sẽ chuyển hồ sơ đã được xác minh đầy đủ của khách hàng đến đơn vị MBAMC để xử lý tài sản Trước khi giải ngân, cần có chứng thư định giá từ MBAMC để đảm bảo tính hợp lệ của tài sản.
Công ty định giá độc lập được Ngân hàng TMCP
Quân đội chấp thuận sử dụng dịch vụ định giá
Tài sản định giá trong trường hợp này có thể là bất cứ tài sản nào của khách hàng nhằm mục đích chính xác, khách quan
Chuyên viên quan hệ khách hàng có nhiệm vụ thu thập và chuyển hồ sơ khách hàng đến công ty TĐG trung gian để hỗ trợ quá trình định giá Tuy nhiên, khách hàng cần lưu ý rằng họ sẽ phải trả một khoản phí tương đối cao cho dịch vụ này.
(Nguồn: Phòng Quan hệ khách hàng cá nhân phòng giao dịch Minh Khai)
Bảng 2.5 Phân luồng định giá lần đầu tài sản bảo đảm
STT Cấp phê duyệt phương án
Loại TSBĐ Giá trị TSBĐ/
Giá trị phương án Đơn vị định giá lần đầu
Phòng giao dịch trở xuống
Tất cả Tất cả Đơn vị kinh doanh MBAMC Công ty định giá độc lập
2 Cao hơn Giám đốc Phòng giao dịch Đối với bất động sản