Những mặt đạt được . 1 St E23 SE 12521812 nh re 47 2.4.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân 2- 2 2225125 2c 48 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Công tác định giá ngày càng được chú trọng và hoàn thiện
Trong những năm gần đây, BIDV Tràng An đã chú trọng hơn đến công tác định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) là bất động sản (BĐS) Ngân hàng đã nâng cao tỷ trọng dư nợ cho vay có TSĐB là BĐS, cải thiện chất lượng nhóm nợ và duy trì tỷ lệ nợ xấu ở mức cho phép Việc đảm bảo tiền vay bằng BĐS không chỉ hạn chế tổn thất trong kinh doanh mà còn nâng cao ý thức trả nợ của chủ tài sản, góp phần thực hiện mục tiêu an toàn trong hoạt động tín dụng Quy trình định giá ngày càng được cải tiến, giúp giá trị TSĐB là BĐS được định giá sát với giá trị thị trường, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Việc định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) là bất động sản tại BIDV Tràng An được thực hiện theo quy trình đầy đủ và đúng quy định Thời gian định giá nhanh chóng và chính xác, từ đó nâng cao uy tín và niềm tin của khách hàng vào đội ngũ cán bộ định giá của chúng tôi.
Tại BIDV Tràng An, việc phân công nhiệm vụ và chức năng giữa các phòng ban được thực hiện rõ ràng, đảm bảo đúng người đúng việc để phát huy năng lực cá nhân và khả năng làm việc nhóm Bên cạnh việc xây dựng quy trình chuẩn, đội ngũ cán bộ cần có kiến thức chuyên môn sâu, sự năng động, và tinh thần học hỏi, tìm tòi thông tin, cũng như giao tiếp hiệu quả với khách hàng.
Tĩnh tuân thủ pháp luật được đảm bảo
Chi nhánh đã tuân thủ các quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn định giá, đồng thời thực hiện điều chỉnh kịp thời trong công tác định giá để đảm bảo phù hợp với pháp luật hiện hành và các chính sách phát triển trong từng giai đoạn.
2.4.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù đóng góp tích cực vào hoạt động cho vay, nhưng quá trình định giá tài sản đảm bảo (TSBĐ) là bất động sản vẫn gặp một số hạn chế, ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác định giá.
Thứ nhất: Nguồn thông tin định giá còn hạn chế
BIDV Tràng An hiện chưa có hệ thống thông tin chính thống để định giá tài sản đảm bảo là bất động sản, dẫn đến việc khách hàng cung cấp thông tin không chính xác, gây khó khăn cho hoạt động định giá Thông tin không được cập nhật liên tục và thiếu cơ sở dữ liệu đáng tin cậy khiến giá trị tài sản thường mang tính chủ quan, ảnh hưởng đến độ chính xác trong định giá Các cán bộ tín dụng thường phải tìm kiếm thông tin về tài sản so sánh từ các nguồn bên ngoài như báo chí và internet, tạo ra sự phụ thuộc vào thông tin không được xác thực Giá trị tài sản so sánh thường dựa trên giá rao bán, không phản ánh giá trị giao dịch thực tế, có thể dẫn đến việc định giá cao hơn giá trị thực, ảnh hưởng đến khả năng phát mại tài sản khi bên vay không trả nợ được Thêm vào đó, một số trung gian môi giới bất động sản đăng tin mua bán ảo để nâng cao giá trị bất động sản tương tự, làm giảm tính thực tế và khách quan của thông tin thu thập được.
Thứ hai: Phương pháp định giá chưa được sử dụng linh hoạt
Khi định giá bất động sản, cán bộ tín dụng chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh, bên cạnh đó có thể sử dụng thêm phương pháp chi phí Các phương pháp như thu nhập và thặng dư hầu như không được sử dụng do yêu cầu cao về trình độ, kinh nghiệm của cán bộ định giá, cũng như cần nguồn thông tin chính xác và có thể so sánh được.
Thứ ba: Các căn cứ pháp lý để định giá còn sơ sài
Trong phần căn cứ pháp lý, chỉ có một số văn bản được đề cập như Luật đất đai 2013 và Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Các văn bản liên quan đến tiêu chuẩn thẩm định giá không được nhắc đến, mặc dù vẫn được áp dụng trong quá trình định giá Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất cũng không được đề cập, nhưng vẫn được sử dụng Điều này thể hiện sự thiếu logic trong cách trình bày báo cáo.
Tất cả các hợp đồng bảo đảm tại BIDV Tràng An đều phải được công chứng theo quy định của Nhà nước, tuy nhiên, thủ tục công chứng hiện nay rất phức tạp và tốn kém thời gian, dẫn đến việc kéo dài thời gian vay vốn của khách hàng và ảnh hưởng đến tiến độ kinh doanh Ngoài ra, sự không đồng bộ trong các văn bản pháp luật về bảo đảm tiền vay, cùng với những mâu thuẫn trong các văn bản sửa đổi bổ sung, tạo ra nhiều vướng mắc Đặc biệt, hoạt động định giá tại Việt Nam chưa được chú trọng đúng mức, gây khó khăn cho quá trình giao dịch.
_ Thứ tư: Hạn chế về trình độ, năng lực của cán bộ định giá
Quy trình tín dụng tại BIDV Tràng An hiện nay là một quy trình khép kín
Cán bộ tín dụng thực hiện toàn bộ quy trình cho vay, từ tìm kiếm khách hàng, thẩm định, giải ngân đến hậu giải ngân, đồng thời phải đối mặt với áp lực về chỉ tiêu Việc định giá bất động sản (BĐS) đòi hỏi kỹ năng và kiến thức sâu rộng, nhưng thường mang tính chủ quan và cảm tính, ảnh hưởng đến giá trị định giá của BĐS.
Chương này cung cấp thông tin cơ bản về BIDV Tràng An và tình hình kinh doanh của chi nhánh Bài viết phân tích tình trạng dư nợ có tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản (BĐS) tại chi nhánh, đồng thời đánh giá chất lượng nhóm nợ và tình trạng nợ xấu để minh chứng cho hiệu quả định giá TSBĐ Quy trình 7 bước định giá đang được áp dụng tại chi nhánh cũng được trình bày, kèm theo 2 ví dụ thực tế minh họa.
Bài viết đánh giá những thành tựu trong công tác định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản, đồng thời chỉ ra bốn hạn chế cùng nguyên nhân của những hạn chế này Những nhận xét này sẽ là nền tảng cho các giải pháp được đề xuất trong chương 3.
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SÁẢN BAO DAM LA BAT DONG SAN PHUC VU CHO VAY CUA BIDV — CHI NHANH
3.1 Dinh hướng phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay của BIDV — Chỉ nhánh Tràng An
Để BIDV Tràng An phát triển bền vững và tăng trưởng thị phần tín dụng qua từng năm, ban lãnh đạo chi nhánh đã xác định định hướng phát triển chung, nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh hiệu quả.
Bám sát định hướng phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước 10 mục tiêu ưu tiên của Ngân hàng BIDV giai đoạn 2011 — 2015 và tầm nhìn đến 2020
Tiếp tục tăng trưởng và phát triển bền vững lấy an toàn, chất lượng hiệu quả làm mục tiêu ưu tiên hàng đầu
Liên tục cải tiến quản trị điều hành để phù hợp với thị trường và định hướng của TSC, đồng thời phát huy trí tuệ và sự đồng lòng của tập thể Tăng cường tính tuân thủ và nghiêm minh trong quản lý sẽ tạo ra kỷ cương, kỷ luật và ý thức trong kinh doanh, góp phần phát triển bền vững.
Mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động cần linh hoạt để đáp ứng yêu cầu phát triển, tối ưu hóa sức mạnh của từng đơn vị Đặc biệt, yếu tố con người phải được chú trọng, bao gồm công tác đào tạo và kiện toàn bố trí, phân công đội ngũ cán bộ sao cho phù hợp với khả năng của nguồn nhân lực.
Định hướng phát triển hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm của BIDV "2 —
Nhiệm vụ chính của công tác tín dụng năm 2018 là cải thiện đáng kể quy mô và thu nhập từ hoạt động tín dụng Các đơn vị cần khai thác tối đa khách hàng hiện có, đảm bảo khách hàng sử dụng hết hạn mức tín dụng đã được cấp Điều này sẽ thúc đẩy tín dụng bán lẻ một cách hiệu quả và an toàn, đồng thời giảm dần tỷ trọng cho vay CCGTCG trong tổng dư nợ bán lẻ Các phòng giao dịch cần phát huy vai trò của mình trong việc tăng trưởng tín dụng bán lẻ theo đúng định hướng đã được Ban Giám đốc phê duyệt.
Xây dựng chính sách khách hàng tín dụng cần đánh giá tiềm năng và lợi ích từ khách hàng để tăng cường hợp tác toàn diện và khai thác tối đa dịch vụ Đồng thời, cần huy động vốn song song với phát triển tín dụng, tăng cường đáp ứng nhu cầu dịch vụ và tiền gửi cho khách hàng có quan hệ tín dụng Việc thường xuyên đánh giá tình hình quan hệ với khách hàng và nắm bắt nhu cầu cũng như hoạt động kinh doanh của họ sẽ giúp xây dựng chính sách tín dụng phù hợp, hạn chế rủi ro và tối ưu hóa khai thác khách hàng.
Để duy trì thị phần và kiểm soát chất lượng, cần tiếp tục đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng bán lẻ, đồng thời đảm bảo an toàn và nâng cao hiệu quả hoạt động, qua đó tạo đà cho việc hoàn thành kế hoạch năm 2018.
Tích cực triển khai bán chéo và "thâm canh" để gia tăng tỷ lệ sử dụng sản phẩm tín dụng trên khách hàng hiện có Điều này sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng dư nợ tín dụng bán lẻ, đặc biệt trong lĩnh vực cho vay tiêu dùng được đảm bảo bằng bất động sản và cho vay nhu cầu nhà ở.
Ban giám đốc quyết tâm xử lý nợ xấu theo lộ trình đã đề ra, đồng thời nâng cao chất lượng tín dụng Mục tiêu là hạn chế phát sinh thêm nợ xấu và nợ quá hạn.
Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại BIDV Tràng An - 0S S222 522 HH Heo 53 3.2 Giải pháp nâng cao hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ
sản phục vụ cho vay tại BIDV Tràng An
Để nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay, BIDV Tràng An đã xác định một số mục tiêu và phương hướng chính nhằm cải thiện hiệu quả và độ chính xác trong quy trình định giá.
Xây dựng quy trình DG đảm bảo tính chặt chẽ chỉ tiết trong từng bước để cán bộ tín dụng thực hiện
Để đảm bảo hiệu quả trong việc định giá tài sản đảm bảo, cần thực hiện đúng các phương pháp theo quy định của TSC và tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài Chính ban hành.
Cán bộ tín dụng của BIDV Tràng An sẽ tham gia các lớp học chuyên sâu về công tác định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) và các lớp học luật liên quan Mục tiêu đặt ra là nâng cao vai trò của công tác định giá, biến đây thành một khâu quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
3.2 Giải pháp nâng cao hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay của BIDV - Chi nhánh Tràng An
3.2.1 Hoàn thiện phương pháp và quy trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
Giá cả của bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng lớn từ giá trị sử dụng, tính khan hiếm, nhu cầu, khả năng thanh toán của người tiêu dùng, và đặc điểm vị trí Mỗi loại BĐS cần có phương pháp định giá phù hợp, không chỉ dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, vốn chỉ hiệu quả với những tài sản có giao dịch phổ biến Phương pháp so sánh trực tiếp có nhược điểm là yêu cầu thông tin rõ ràng và chính thống từ các giao dịch trước đó Thông tin mà chi nhánh thu thập thường chỉ là mức giá rao bán, do đó, để cải thiện độ tin cậy của kết quả định giá, chi nhánh nên kết hợp thêm phương pháp thu nhập trong định giá tài sản BĐS.
Bất động sản thường gặp khó khăn khi thiếu các chứng cứ thị trường để so sánh hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể tạo ra Do đó, các chi nhánh nên áp dụng linh hoạt các biện pháp thay thế hoặc kiểm tra chéo để đảm bảo tính chính xác trong kết quả đánh giá.
Để nâng cao hiệu quả công việc của cán bộ tín dụng, cần xây dựng một quy trình thẩm định chuẩn, giúp họ tự thiết kế các bước thực hiện và xác định nội dung cần làm ở từng giai đoạn Quy trình này sẽ làm cho hoạt động bảo đảm trở nên rõ ràng và khoa học, giảm thiểu sai sót và hỗ trợ phân công nhiệm vụ hiệu quả Ví dụ, trong bước thu thập tài liệu, cần bổ sung việc lập kế hoạch định giá để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin.
Sau khi thống nhất địa điểm và thời gian thẩm định với khách hàng, cán bộ tín dụng cần nhận diện các loại tài liệu cần thiết cho quá trình đánh giá, bao gồm tài liệu về tài sản mục tiêu, căn cứ so sánh, văn bản pháp lý, chứng cứ và động thái thị trường Đồng thời, cần xác định các cơ quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng Cuối cùng, cán bộ tín dụng cần lập chương trình và thời biểu công tác chi tiết.
Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu
Xác định thời hạn cho phép của từng công việc
Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo
3.2.2 Hoàn thiện tổ chức thực hiện định giá
Việc xác định tiêu chí phân loại trong quá trình định giá tài sản bảo đảm tiền vay là rất quan trọng, vì đây là bước đầu tiên giúp đảm bảo giá trị thực của tài sản Để thực hiện hiệu quả, cần lựa chọn thành phần tham gia tổ định giá dựa trên hạn tín dụng của khách hàng, đồng thời đưa ra hướng dẫn cụ thể cho các loại tài sản phức tạp, nhằm đảm bảo hội đồng thẩm định cấp cao có thể đưa ra quyết định phù hợp về thành phần định giá.
Ngân hàng cần quy định phân công trách nhiệm rõ ràng để tránh việc cán bộ thẩm định kiêm nhiệm quá nhiều công việc, từ thẩm định giá tài sản bảo đảm đến công tác khách hàng và cho vay, nhằm giảm thiểu sai sót Mỗi cán bộ ngân hàng có thế mạnh riêng, và hoạt động tín dụng yêu cầu nhiều yếu tố khác nhau; khâu quan hệ khách hàng cần tính mềm dẻo và khả năng ứng biến, trong khi thẩm định yêu cầu sự cẩn thận và trình độ chuyên môn cao Do đó, việc chia thành các khâu chuyên biệt với tổ thẩm định và phòng quan hệ khách hàng riêng sẽ tối ưu hóa năng lực của cán bộ, từ đó giúp ngân hàng tăng lợi nhuận và dễ dàng trong công tác phân chia trách nhiệm.
Để giảm thiểu sai sót và rủi ro trong quá trình định giá, Ngân hàng cần triển khai các biện pháp cần thiết trong thời gian tới.
Sau khi hoàn thành việc định giá, cần kiểm tra lại kết quả tính toán và phát hiện các sai sót có thể xảy ra trong quá trình nhập liệu Việc hoàn tất các thủ tục giấy tờ và hồ sơ sẽ giúp nâng cao độ chính xác của kết quả định giá.
Để nâng cao chất lượng thẩm định giá, BIDV Tràng An cần thực hiện kiểm tra giám sát thường xuyên hoạt động định giá và tâm lý của nhân viên Việc này giúp kịp thời điều chỉnh, nhắc nhở và giảm thiểu rủi ro sai sót trong công tác định giá Hệ thống theo dõi và châm điểm công tác thẩm định giá sẽ tạo động lực cho cán bộ tín dụng, khuyến khích họ chú tâm và nỗ lực hoàn thành nhiệm vụ Đồng thời, việc có mức điểm cao trong ngân hàng sẽ mở ra cơ hội thăng tiến cho các cán bộ tín dụng.
3.2.3 Nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ thẩm định giá tai san
Hoạt động định giá bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ quan của người định giá, vì vậy việc nâng cao trình độ sử dụng các phương pháp định giá là cần thiết để cải thiện chất lượng dịch vụ Để đạt được điều này, việc nâng cao chuyên môn cho người định giá là rất quan trọng Ngoài việc đào tạo và bồi dưỡng, cần có quy định rõ ràng về thị trường.
Thứ nhất, quy định về trách nghiệm chuyên môn
Năng lực chuyên môn là yêu cầu thiết yếu để thẩm định viên thực hiện công việc thẩm định giá Để nâng cao tính chuyên nghiệp, ngân hàng cần thiết lập các quy định rõ ràng về trách nhiệm chuyên môn trong thẩm định giá Trách nhiệm này được xác định khi cán bộ ngân hàng vi phạm các quy định như định giá không khách quan, thiếu công bằng, không thận trọng, và không tuân thủ các quy định pháp luật cũng như tiêu chuẩn thẩm định.
Không thường xuyên học hỏi nâng cao trình độ chuyên môn
Không giữ bí mật những số liệu thông tin có được khi định giá
Quy định về trách nhiệm chuyên môn yêu cầu không chỉ có kiến thức mà còn phải hiểu biết sâu sắc về các vấn đề liên quan, nhằm đảm bảo quá trình định giá diễn ra chính xác và giảm thiểu rủi ro, tránh phát sinh nợ xấu có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống ngân hàng.
Thứ hai, cập nhật các văn bản pháp luật liên quan đến định giá