CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠIHÀ NỘI
2.3. Đánh giá hoạt động định giá BĐS
Việc áp dụng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội trong thời gian qua đã đạt được những thành công sau:
- Một là, các thẩm định viên, chuyên viên định giá của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội luôn cập nhập và áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng nên quy trình và phương pháp định giá BĐS được thực hiện theo đúng quy định của các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động định giá BĐS.
- Hai là, quy trình định giá của công ty được thực hiện theo 6 bước là sự cụ thể hóa các bước định giá được quy định tại tiêu chuẩn số 05 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Quy trình này đã giúp nhóm thẩm định có cái nhìn tổng quát về thứ tự và cách thức thực hiện công việc, góp phần hoàn thiện dịch vụ định
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
giá. Công ty đã xây dựng được kế hoạch định giá để có cái nhìn tổng quát về các bước cần phải thực hiện. Mặc dù kế hoạch này mới chỉ dừng lại ở việc chỉ ra nội dung công việc và bố trí nhân lực thực hiện công việc nhưng đó cũng là một thành công lớn của công ty, trong khi nhiều công ty trong lĩnh vực định giá không thực hiện được mà chủ yếu làm theo ý chủ quan.
- Ba là, công ty có một phương pháp thu thập thông tin thị trường hiệu quả và lành mạnh; đã tiếp cận, khai thác thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như qua điều tra thực tế, trang Web, báo, tạp chí, các văn phòng nhà đất, cơ sở dữ liệu công ty.
Mặt khác, nhóm định giá đã thu thập được những thông tin cần thiết cho công tác định giá BĐS như thông tin về BĐS mục tiêu, các chứng cớ so sánh, thông tin về thị trường.
- Bốn là, các phương pháp định giá BĐS được áp dụng phù hợp với đặc điểm của BĐS, mục đích và nguyên tắc định giá BĐS.
- Phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo các bước hợp lý. Đối với BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh được điểu tra và khảo sát cụ thể các đặc điểm có tác động đến giá trị của BĐS như: đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật, đặc điểm kinh tế xã hội. Công ty đã tận dụng được các ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp.
Đó là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng công nhận kết quả định giá. Vì vậy, công ty đã sử dụng kết quả của phương pháp so sánh trực tiếp để cung cấp cho khách hàng.
- Phương pháp chi phí cũng được tiến hành cụ thể, có sự khảo sát chi tiết các công thông số kỹ thuật của công trình xây dựng góp phần nâng cao độ chính xác trong việc xác định giá trị còn lại của công trình.
- Khi phân tích các BĐS so sánh, thẩm định viên đã trả lời được một ố câu hỏi nhằm kiểm tra tính thị trường của các BĐS so sánh như các thương cụ có thật, đã diễn ra giao dịch, giao dịch, thời điểm thực hiện, tình trạng mua bán là tự nguyện.
Tuy nhiện, những câu hỏi này vẫn chưa đảm bảo được các chứng cứ so sánh đó có đảm bảo tính thị trường hay không.
- Để đưa ra mức giá cuối cùng của giá trị QSD đất Chi nhánh Công ty cổ phẩn thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà nội đã sử dụng phương pháp điều chỉnh tỷ lệ phần trăm giá của BĐS so sánh về BĐS cần thẩm định dựa trên một số chỉ tiêu chủ yếu. Vì vậy kết quả cuối cùng có độ chính xác cao.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những thành công đã đạt được, trong công tác định giá BĐS tại Chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội vẫn tồn tại những hạn chế sau:
Một là, công ty đã thực hiện đầy đủ các bước cơ bản của một quy trình định giá nhưng quy trình này chưa thực sự cụ thể và chi tiết. Công tác lập kế hoạch chưa được chú trọng đúng mức. Do đó, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ định giá.
Hai là, việc lựa chọn các phương pháp định giá BĐS tại Công ty tuy phù hợp với đặc điểm của BĐS, mục đích và nguyên tác định giá nhưng quy trình thực hiện các phương pháp này còn nhiều hạn chế. Cụ thể:
Trong phương pháp so sánh trực tiếp:
- Quá trình khảo sát, thu thập thông tin về các đặc điểm của BĐS định giá và BĐS so sánh chưa đầy đủ.
+ Về đặc điểm pháp lý: không đề cập đến sơ đồ quy hoạch của BĐS.
+ Về đặc điểm kỹ thuật: không xác định vị trí BĐS tọa lạc là đô thị loại mấy, chưa chỉ ra hình dáng của thửa đất có vuông vức hay không.
Còn thiếu một số đặc điểm khác có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS định giá như phong thủy, tâm lý. Chính vì còn thiếu một số đặc điểm này mà độ chính xác của kết quả định giá BĐS sẽ bị giảm.
- Các thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau có độ chính xác khác nhau.
Định giá viên đã thu thập thông tin qua báo mua và bán nên các tài liệu này có độ tin cậy không cao và mức gia đó không phản ánh giá trị thị trường nên đã ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả định giá.
- Số lượng các BĐS so sánh không nhiều, ở đay chỉ mới dừng lại ở 3 BĐS so sánh. Nếu thu thập được nhiều BĐS so sánh thì độ chính xác của kết quả định giá sẽ tăng lên.
- Khi đánh giá các BĐS chứng cứ, định giá viên thường chưa kết hợp với việc đánh giá xu hướng biến động của thị trường cũng như các cơ hội phát triền của BĐS trong tương lai.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
- Quá trình phân tích thương vụ so sánh chỉ mới ở mức độ chung chung, chưa chỉ ra được yếu tố nào ảnh hưởng chủ yếu đến giá của BĐS. Việc điều chỉnh giá BĐS so sánh về giá trị BĐS mục tiêu còn mang tính chủ quan và dựa vào kinh nghiệm là chủ yếu.
Nguyên nhân của những tồn tại trong công tác định giá BĐS:
Công tác định giá BĐS tại Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội trong thời gian qua còn những tồn tại về quy trình và phương pháp định giá BĐS như đã phân tích ở trên là do một số nguyên nhân chủ quan và khách quan sau:
- Một là, các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện hoạt động thẩm định giá BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực và thường có sự thay đổi thường xuyên gây khó khăn cho người định giá khi áp dụng các văn bản pháp luật.
- Hai là, định giá BĐS là một lĩnh vực còn khá mới mẻ và tài liệu về thẩm định giá không nhiều nên quá trình thực hiện hoạt động thẩm định giá còn gặp nhiều khó khăn.
- Ba là, do thị trường BĐS của Việt Nam chưa thực sự phát triển, thường xuyên có sự biến động và đã trải qua nhiều đợt “sốt nóng”, “sốt lạnh”; giao dịch về BĐS rất ít mà chủ yếu là giao dịch ngầm; thông tin về BĐS trên thị trường không nhiều, khó tiếp cận. Do đó, người định giá gặp khó khăn trong quá trình thu thập và phân tích thông tin.
- Bốn là, bản thân BĐS rất phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố. Do đó, khó tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình thu thập và phân tích thông tin, ảnh hưởng đến kết quả định giá.
- Năm là, do trình độ cũng như kinh nghiệm của các chuyên viên định giá còn hạn chế bởi hoạt động định giá BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực như xây dựng, phong thủy, quy hoạch, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng nên ảnh hưởng đến việc sử dụng các phương pháp định giá.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
CHƯƠNG III
PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẨN