CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
Có 2 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến định giá BĐS là:
Nhân tố chủ quan
- Nhân tố con người – là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lý luận định giá vào việc định giá cụ thể. Định giá BĐS là hoạt động phức tạp, kho khăn hơn các loại tài sản khác vì bất động sản ở Việt Nam là thị trường không hoàn hảo, thông tin không rõ ràng, có nhiều biến động. Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của bất động sản…
- Trang bị kỹ thuật hỗ trợ công tác định giá bất động sản: Hiện nay mọi lĩnh vực hoạt động kinh tế đều phải cần sự hỗ trợ của thiết bị kỹ thuật. Trong định giá bất động sản còn rất cần đến sự hỗ trợ này vì muốn định giá phải cần thông tin thị trường.
Nhân tố khách quan
- Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản:
Các chính sách, quy định của pháp luật về định giá. Đây là yếu tố tác động rất lớn đến hoạt động định giá bất động sản vì mỗi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Hiện nay có một số quy định về định giá như:
+ Nghị định số 101/2005/NĐ – CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của chính phủ về thẩm định giá. Nghi định quy định cụ thể về:
+ Các phương pháp định giá + Lựa chọn phương pháp định giá + Doanh nghiệp thẩm định giá + Giá dịch vụ thẩm định giá
+ Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp định giá.
+ Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong Quyết định của Bộ tài chính số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005, Quyết định số 24/2005/QĐ – BTC ngày 18/04/2005 và Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC ngày 31/12/2008 ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cụ thể:
+ Tiêu chuẩn 01: giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá tài sản
+ Tiêu chuẩn 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 03: Những quy tăc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản
+ Tiêu chuẩn 05: Quy trình thẩm định giá tài sản.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
+ Tiêu chuẩn 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 07: Quy định phương pháp so sánh và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 08: Quy định phương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 09: Quy định phương pháp thu nhập và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 10: Quy định phương pháp thặng dư và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 11: Quy định phương pháp lợi nhuận và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 12: Quy định về phân loại tài sản và hướng dn thực hiện phân loại tài sản trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Luật đất đai.
+ Luật kinh doanh bất động sản.
+ Luật nhà ở.
+ Luật nhân sự.
- Các yếu tố trên vừa có tác động tiêu cực, vừa có tác động tích cực đến hoạt động định giá. Các quy định làm căn cứ cho hoạt động định giá diễn ra bình thường va hợp pháp, đồng thời giúp cho hoạt động này phát triển đúng hướng có thể đem lại lợi ích cho cộng đồng, nhưng cũng có thể hạn chế sự phát triển.
- Việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam. Các tiêu chuẩn về định giá không chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc. Nó tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lý hoạt động của nghề này và hoạt động của các nhà định giá.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế