CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2. Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản
1.2.4. Quy trình định giá bất động sản
Theo tiêu chuẩn số 05 – Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ- BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài Chính thì quy trình thẩm định giá tài sản bao gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá, là căn cứ để định giá viên lên kế hoawjch định giá một cách chi tiết. Trong bước này định giá viên cần thỏa thuận, đàm phán và xây dựng các điều khoản trong hợp đồng giá cả một cách cụ thể và rõ ràng. Để đặt mục tiêu trên, cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:
- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS như vị trí, kích thước, kiến trúc công trình xây dựng…
- Nhận biết đặc điểm pháp lý của BĐS như các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế khai thác, chuyển nhượng…
- Xác định rõ mục tiêu định giá.
- Xác định giá trị sẽ ước tính là giá trị thị trường hay giá thị phi thị trường.
- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá.
- Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực.
- Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về mức phí và thời gian hoàn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch
Trong bước này định giá viên cần làm công việc như sau:
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của BĐS, trạng thái cung – cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến BĐS cần định giá.
- Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá, bbao gồm: các tài liệu về BĐS mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cứ và các động thái thị trường.
- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung caao thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
- Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: Lập danh mục và thứ tự các công việc, xác định thời hạn cho phép của từng công việc, xác định những phần việc có thể ủy nhiệm.
- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo.
Bước 3: Thu thập tài liệu
Để có thể thu thập được những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trước hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Các loại tài liệu cần thu thập gồm:
- Các tài liệu công cấp thông tin về BĐS mục tiêu. Các thông tin này có thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế BĐS.
- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh như các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…
- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sử dụng công trình xây dựng, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn thuê…
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội như chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS…
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại phân tích:
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
- Phân tích thị trường: nhằm mục đích nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần định giá.
- Phân tích BĐS: nhằm mục đích nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
- Phân tích so sánh: nhằm mục đích lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và các kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cứ.
Để đánh giá tính thị trường, đánh giá khả năng so sánh của các thương vụ hay giao dịch chứng cứ, theo kinh nghiệm, để rút ra kết luận, mỗi thương vụ khi xem xét định giá viên cần phải rõ ràng những câu hỏi:
+ Thương vụ có thật không?
+ Thời điểm thực hiện thương vụ?
+ Giới thiệu và quảng cáo về BĐS có chính xác không?
+ Phương thức bán là đấu giá hay thỏa thuận?
+ Đấu giá có đông người đến dự và có tính cạnh tranh không?
+ Tại sao người bán quyết định bán, người mua quyết định mua?
+ Người mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trước khi quyết định mua BĐS này không?
+ Người mua có quen thuộc địa bàn này không?
+ Điều gì ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS này của người mua?
+ Người mua quyết định giá mà anh ta sẽ trả như thế nào?
+ Giá mua có phải là giá định trả không?
+ Người mua có hài lòng với việc mua BĐS này không?
+ Người mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS này hay BĐS tương tự không?
+ Người mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì?
+ Người mua có lợi ích gì từ việc nhân tư vấn chuyên nghiệp?
+ Người mua có nhận thức được những ảnh hưởng của quy hoạch đến BĐS này không?
+ Những hạn chế nào về việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trên đất của người khác đối với BDDS này là gì?
- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Ước tính giá trị: Các phân tích trên là căn cứ để định giá viên xác định phương pháp định giá khi lựa chọn. Trong khi lựa chọn cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh dự hiểm nhầm có thể xẩy ra. Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
Bước 6: Báo cáo định giá
Yêu cầu đối với báo cáo định giá:
- Báo cáo định giá không được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thực sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của định giá viên chi phối đến kết quả định giá.
- Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.
Nội dung của báo cáo định giá:
Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào mục đích của công việc định giá.
Song, để đáp ứng được các yêu cầu trên, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đầy đủ những nội dung sau:
+Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.
+Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, địa điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
+Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.
+Công bố rõ ràng về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng.
+Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá.
+Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
+Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.
+Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
+Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính.
+Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá.