CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2. Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản
1.2.5. Phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp so sánh
Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức gia của các BĐS tương tưn với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong đánh giá các BĐS có giao dịch mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất trong thực tế định giá các tài sản khác nhau. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch trên thị trường để định giá.
Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS nào đó, đều có liên hệ với giá trị thị trường của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì thế, phương pháp này quan tâm đến giá cả và các đặc tính tương tự của BĐS.
Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở những BĐS tương tự nhau về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý.... Người định giá phải so sánh các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của BĐS cần định giá với BĐS so sánh để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá chỉ dẫn để đi đến mức giá tài sản cần thẩm định.
Phương pháp so sánh áp dụng để định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Kết quả thẩm định sử dụng cho các mục đích mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng báo cáo tài chính …
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Giao dịch phổ biến trên thị trường: là hoạt động mua, bán tài sản công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có it nhất 2 tài sản tương tự đã có giao dịch mua bán trên thị trường.
Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hóa, dịch vụ nhất định do người mua, người bán đã hoặc có khả năng thỏa thuận trong từng trường hợp mua bán cụ thể.
Các bước thực hiện
Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau nên để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS tương tự BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích các BĐS và làm các điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Về trình tự, có thể chia thành các bước cụ thể sau:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị. Định giá viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
- Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
- Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý như: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nước…
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lượng xây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đương đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:
+Là các yếu tổ phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ánh điều kiện và khả năng tiếp cần tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội của chủ thể sở hữu BĐS.
+Là các yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan đến BĐS như phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh
- Tình trạng pháp lý: Bao gồm các căn cứ pháp lý về QSD đất, quyền sở hữu cá công trình trên đất như giấy chứng nhân QSD đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình; các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê.
- Thời gian giao dịch: là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch trên thị trường BĐS.
- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch:
+Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, như:
phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, trách nhiệm nộp thuế…
+Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hưởng lớn đến tính chất có thể so sánh được là: tình trạng cung và cầu, phương thức giao dịch, tính chất công khai của việc tiếp thị, mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các động thái khác của thị trường.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cứ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của BĐS.
Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cứ. Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố được định giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã điều chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng - Ưu điểm:
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì xuất phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
+Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa và sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
+Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằng chứng rõ ràng – đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy, nó có sơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
- Hạn chế:
Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng một khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu ít có BĐS so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Đây là điểu không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
Phương pháp này đỏi hỏi định giá viên phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
- Điều kiện áp dụng:
+Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
+Thị trường phải ổn định, nếu thị trường có biến động sẽ có sai số lớn.
+Thường dùng phương pháp so sánh trực tiếp trong các trường hợp: Các BĐS có tính tương đồng, các mảnh đất trống.
Phương pháp thu nhập
Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Cơ sở lý luận
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Phương pháp thu nhập dựa trên các nguyên tắc định giá, trong đó nguyên tắc dự báo lợi ích trong tương lại là chủ yếu. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá trị thị trường hiện hành một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
Các bước thực hiện
Bản chất của việc định giá vào thu nhập là tiến hành chuyển hóa các khoản thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị BĐS.
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tài sản theo công thức sau:
V= I R
Trong đó: - V là giá trị tại sản phẩm cần định giá
- I là thu nhập ròng do tài sản mang lại ( trong 1 năm) - R là tỷ lệ vốn hóa.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm, trong tương lai.
- Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là những khoản tiền thay đổi CFt (không bằng nhau hàng năm) thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau:
V=∑
i=1
n C Ft
(1+i)t
Trong đó: - V : là giá trị thị trường cuả khoản thuê mướn.
- CFt : là thu nhập ròng năm thứ t.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
- n : là thời gian của dự án - i : là lãi suất chiết khấu.
- Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là một khoản tiền không đổi C (bằng nhau hàng năm), thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau:
V=C∑
i=1
n 1
(1+i)t
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như:
Chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa và việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng - Ưu điểm:
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư.
Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với mật độ tin cậy cao.
- Hạn chế:
Khi phân tích các thương vụ tương tụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Kết quả định giá có độ nhạy cảm lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
- Điều kiện áp dụng:
Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự đoán trước một cách hợp lý.
Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
Phương pháp chi phí
Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩ m định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau.
Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự. Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự.
Các bước thực hiện
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc về BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng - Ưu điểm:
Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.
Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch với mục đích riêng biệt.
- Hạn chế:
Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào cá dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp chi phí.
Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cần cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ.
Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi.
Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
- Điều kiện áp dụng:
Là phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt như nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện… đặc biệt là các công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối đầu với các phương pháp khác.
Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của BĐS trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của BĐS sau khi trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau:
Giá trị hiện tại của BĐS = Gía trị phát triển BĐS – chi phí để phát triển.
Cơ sở lý luận
Tái tạo lại hay xây dựng lại các BĐS sau một quá trình sử dụng nhằm chuyển mục đích sử dụng hoặc thay đổi diện mạo của tài sản được gọi là quá trình phát triển BĐS. Ví dụ: quá trình cải tạo các chung cư Hà nội thành các chung cư cao cấp, chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất dự án nhà cao tầng... Giá trị phát triển của tài sản trong dự án cải tạo nhà chung cư cũ là giá trị ước tính của chung cư mới, chi phí phát triển là toàn bộ chi phí ước tính để tháo dỡ chung cư cũ, xây dựng chung cư mới.
Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển (giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư thêm để có tài sản mới).
Các bước thực hiện
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế