Báo Cáo - Môn Học - Thẩm Định Giá Bất Động Sản 2 - Đề Tài - Thẩm Định Giá Bất Động Sản Nông Nghiệp - Lô Đất Hiện Đang Trồng Cà Phê 7000 M2 Tại Xã Ia Leo, Huyện Ia Grai, Tỉnh Gia Lai

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP THÔNG TIN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH  Bất động sản cần thẩm định giá lô đất trồng cà phê  Địa lô đất: Xã Ia Leo, Huyện Ia Grai, Tỉnh Gia Lai  Diện tích: 7000 m2  Hình dáng lơ đất: khơng cân đối  Số tờ đồ:  Số thửa:  Thời hạn sử dụng: 2050  Tại thời điểm thẩm định giá bất động sản khai thác 23 năm (năm 2016) Định mức kinh tế kỹ thuật phổ biến:  Doanh thu bình quân: 17 tấn/năm (4,25 nhân/năm) năm cuối giảm 14 tấn/năm (3,5 nhân/năm)  Giá bán cà phê nhân: năm 2016 khoảng 38,300 đồng/kg sau năm tăng 6,08% (dựa vào giá FOB)  Chi phí phân bón, thuốc trừ sâu, tưới: 50 triệu/năm sau năm tăng 4,16% (dựa vào lạm phát)  Chi  Tỷ phí nhân cơng: 20 triệu/năm sau năm tăng 4,16% (dựa vào lạm phát) suất thuế thu nhập: 25%  Tài sản đất là: Cây cà phê độ tuổi khai thác với số lượng trồng khoảng 700 cà phê  Mục đích sử dụng tại: Tại thời điểm thẩm định giá bất động sản trồng lâu năm (cây cà phê) thời kỳ khai thác hạt Cà phê loại công nghiệp, có thời hạn khai thác lâu khoảng 32 năm Khoảng thời gian trồng đến lúc khai thác năm Qua khảo sát thu thập thơng tin bất động sản cần định giá trồng từ năm 1989 bắt đầu khai thác từ năm 1992  Một số thơng tin số tài hệ số rủi ro công ty trồng cà phê khu vực này:  Phụ phí rủi ro: 5%  Lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn năm: 7,37% (Nguồn: http:// www.vietnamplus.vn/lai-suat-trai-phieu-chinh-phu-ky-han-5-nam-tang-manh -o-muc-735/352911.vnp )  Qua khảo sát thu thập thơng tin bất động sản cần định giá trồng từ năm 1989 bắt đầu khai thác từ năm 1992 Tại thời điểm thẩm định giá bất động sản khai thác 23 năm (năm 2016)  BẤT ĐỘNG SẢN 1: Xã Ia Leo, huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai có diện tích 10000 m2 (khoảng 1000 cà phê), giá bán tỷ Nguồn: Anh Trí - 0164 9340 709  BẤT ĐỘNG SẢN 2: Xã Ia Dêr, huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai có diện tích 15000 m2 (khoảng 1500 cà phê), giá bán 1,15 tỷ Nguồn: http://www.chonha.vn/mua-ban-nha-dat-cho-thue/ban-ray-b15-huy en-iagrai-pid567f2a8c417ee731f20002d  BẤT ĐỘNG SẢN 3: Làng Dút Xã Ia Sao, huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai có diện tích 8000 m2 (khoảng 800 cà phê), giá bán 800 triệu Nguồn: http://www.chonha.vn/mua-ban-nha-dat-cho-thue/ban-loca-phe-pid566af997417ee73adf000332  BẤT ĐỘNG SẢN 4: Đường Trường Chinh, xã Chư hdrơng, Pleiku có diện tích 5000 m2 , giá bán 450 triệu Nguồn: http://alonhadat.com.vn/can-ban-gap-ray-ca-phe-5sao-tro ng-6-nam-tai-xa-chu-hdrrobg-1169107.html TIẾN HÀNH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN NĂM 1:  Doanh thu thực tế: 4.25 x 38300 x 1000 = 162,775,000 đồng  Tổng chi phí phân bón, thuốc trừ sâu, tưới, nhân công: 50,000,000 + 20,000,000 = 70,000,000 đồng  Thu nhập hoạt động trước thuế: 162,775,000 - 70,000,000 = 92,775,000 đồng  Thu nhập hoạt động sau thuế: 92,775,000 x (1 – 25%) = 69,581,250 đồng Tài sản Diện tích (m2) Giá bán (đồng) Thu nhập rịng (đồng) Tỷ suất vốn hố (%) TSTĐ 7,000 69,581,250.00 TS1 10,000 1,000,000,000 121,860,750 12.19% TS2 15,000 1,150,000,000 209,184,750 18.19% TS3 8,000 800,000,000 87,103,500 10.89% TS4 5,000 450,000,000 34,709,100 7.71% Để tính thu nhập rịng tài sản so sánh ta xác định: Cứ 7000 m2 => 17 cà phê Mà 17 cà phê => 4.25 cà phê nhân (thu thập thực tế từ người trồng cà phê lâu năm số liệu mang tính tương đối) Tỷ suất vốn hố tài sản thẩm định tỷ suất vốn hố bình quân tài sản so sánh: (12.19% + 18.19% + 10.89% + 7.71%)/4 = 7.71% Tỷ suất chiết khấu: 5% + 7.37% = 12.37%  Sản lượng cà phê năm 17 tấn/năm (tương đương 4.25 cà phê nhân) năm cuối sản lượng giảm 14 tấn/năm (tương đương 3.5 cà phê nhân)  Giá bán cà phê nhân năm tăng 6.08%  Chi phí năm tăng 4.16% Þ Do việc xác định doanh thu qua năm tăng lượng 6.08% so với kỳ năm trước Tổng chi phí qua năm tăng lượng 4.16% so với kỳ năm trước NĂM Doanh thu 162,775,000 172,671,720 183,170,160.58 194,306,906.34 Tổng CP 70,000,000 72,912,000 75,945,139 79,104,457 Thu nhập 92,775,000 99,759,720 107,225,021.38 115,202,449.35 TNR sau thuế 69,581,250 74,819,790 80,418,766.03 86,401,837.01 61,921,553.80 59,253,733.95 56,676,922.74 54,190,287.21 Giá trị năm thứ năm thứ Giá trị tài sản thẩm định (đồng) 850,524,089.76 NĂM Doanh thu 206,120,766.24 218,652,908.83 191,015,181.16 202,628,904.17 214,948,741.54 Tổng CP 82,395,202 85,822,843 89,393,073 93,111,825 96,985,277 Thu nhập 123,725,563.84 132,830,066.01 101,622,108.07 109,517,079.25 117,963,464.70 TNR sau thuế 92,794,172.88 99,622,549.51 76,216,581.05 82,137,809.44 88,472,598.53 Giá trị năm thứ năm thứ Giá trị tài sản thẩm định (đồng) 88,472,598.53/7.71% =1,147,038,365.66 51,792,729.69 49,482,925.37 33,689,673.12 483,516,263.89 Vậy giá trị tài sản thẩm định thời điểm 7/2016 850,524,089.76 đồng HẠN CHẾ:  Việc thu thập tài sản so sánh gặp nhiều khó khăn chúng tơi TP.HCM mà tài sản thẩm định Gia Lai nên việc thu thập tài sản so sánh tìm kiếm qua trang mạng mua bán nên thiếu sót vơ lớn nhóm dẫn đến chênh lệch nhiều giá Tuy nhiên, chúng tơi cố gắng tìm hiểu thu thập nhiều thông tin để giá trị tài sản thẩm định xác thực với thị trường  Hệ số tăng trưởng mà nhóm thực mang tính chất tương đối NHỮNG THƠNG TIN CỊN KHÚC MẮC CẦN GIẢI ĐÁP: