Chuyên đề thực tập thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay thế chấp tại ngân hàng tại công ty cổ phần giám định và thẩm định giá tài sản việt nam vae

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING - CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay chấp ngân hàng Công ty cổ phần giám định thẩm định giá tài sản Việt Nam(VAE)” Giáo viên hướng dẫn : Th.S Trần Việt Hà Sinh viên thực : Hà Trọng Đại Lớp chuyên ngành : Thẩm định giá 54 Mã sinh viên : CQ11124777 Hà Nội – 05/2016 Chuyên SV: Lớp: HÀ Thẩm TRỌNG đề tốt định nghiệp giá ĐẠI54 Danh mục từ viết tắt Công ty VAE/ Công ty: Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam TĐG: Thẩm định giá TĐV: Thẩm định viên BĐS: Bất động sản GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CTXD: Cơng trình xây dựng TSSS: Tài sản so sánh TSTĐ: Tài sản thẩm định CLCL: Chất lượng lại TNHH: Trách nhiệm hữu hạn BTCT: Bê tông cốt thép TSTĐ: Tài sản thẩm định Chuyên SV: Lớp: HÀ Thẩm TRỌNG đề tốt định nghiệp giá ĐẠI54 DANH MỤC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ Bảng 2.1 Biểu đồ tỷ lệ tài sản thẩm định chia theo mục đích thẩm định giá 25 Bảng 2.2 Một số khách hàng tiêu biểu công ty VAE hoạt động thẩm định giá bất động sản 26 Bảng 2.3 Các dự án tiêu biểu Công ty VAE 27 Bảng 2.4 Chi tiết diện tích mục đích sử dụng đất .37 Bảng 2.5 Ước tính giá trị CTXD đất .41 Bảng 2.6 Thông tin tài sản so sánh 43 Bảng 2.7 Bảng điều chỉnh ước tính giá trị đất 45 Bảng 2.8 Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định .47 Bảng 2.9 Đặc điểm trạng cơng trình xây dựng đất 50 Bảng 2.10 Bảng chi tiết tỷ lệ lại cơng trình xây dựng đất 52 Bảng 2.11 Chi tiết giá trị cơng trình xây dựng đất 54 Bảng 2.12 Đặc điểm trạng cơng trình xây dựng đất .58 Bảng 2.13 Thông tin tài sản so sánh 62 Bảng 2.14 Bảng điều chỉnh yếu tố theo tiêu chí 63 Bảng 2.15 Lợi quyền thuê đất năm lại .65 Bảng 2.16 Tổng hợp giá trị tài sản thẩm định 78 Sơ đồ 1.1 Sơ đồ tổ chức Công ty VAE 22 Sơ đồ 2.1 Quy trình thẩm định giá tài sản Cơng ty VAE 31 Sơ đồ 2.2 Quy trình thẩm định giá tài sản Phòng Định giá tài sản Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản MB.AMC .34 Chuyên SV: Lớp: HÀ Thẩm TRỌNG đề tốt định nghiệp giá ĐẠI54 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 1.1 Tổng quan hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp 1.1.1 Bất động sản chấp 1.1.2 Thẩm định giá bất động sản chấp .6 1.1.3 Một số phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp 1.2 Giới thiệu tổng quan Công ty VAE .20 1.2.1 Lịch sử hình thành phát triển .20 1.2.2 Cơ cấu tổ chức lĩnh vực hoạt động 21 CHƯƠNG THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 25 2.1 Hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Công ty VAE 25 2.2 Kết hoạt động kinh doanh thời gian qua định hướng phát triển năm tới 27 2.2.1 Kết hoạt động kinh doanh .27 2.2.2 Định hướng phát triển năm tới 28 2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chấp VAE 28 2.3.1 Cơ sở pháp lý 28 2.3.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp 30 2.3.3 Phân tích số tình thẩm định giá bất động sản chấp Công ty VAE 36 Chuyên SV: Lớp: HÀ Thẩm TRỌNG đề tốt định nghiệp giá ĐẠI54 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG HIỆU QUẢ CAO CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM .83 3.1 Hồn thiện quy trình thẩm định giá 83 3.2 Hồn thiện cơng tác thu thập xử lý thông tin .83 3.3 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 84 3.4 Xác định hệ số chiết khấu phù hợp, đáng tin cậy .86 3.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá 87 3.6 Một số giải pháp khác .89 3.7 Một số kiến nghị với quan quản lý Nhà nước .89 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .92 PHỤ LỤC .93 Chuyên đề tốt nghiệp Tính cấp thiết đề tài LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới, hoạt động khách quan tồn đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường Trong năm gần đây, Việt Nam, hoạt động thẩm định giá phát triển nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia đội ngũ cán thẩm định giá ngày chuyên nghiệp Tuy nhiên, thực tế, kết định giá cịn mang tính chưa thống số nơi Việc định giá xác làm giảm thiệt hại cho Nhà nước tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc thẩm định giá bất động sản Đối với Việt Nam hoạt động thẩm định giá ngành mẻ, lại có thuận lợi phát triển sau nên kế thừa thành tựu nhiều nước khác, nhiên áp dụng cho điều kiện thực tế Việt Nam công tác thẩm định giá cịn nhiều khó khăn Hiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam bất cập công tác xác định giá trị bất động sản, cần có giải pháp từ phía cơng ty thẩm định sách từ phía Nhà nước Thẩm định giá bất động sản hoạt động cần thiết đời sống bất động sản có giá trị lớn tổng giá trị tài sản quốc gia Trong thời gian thực tập Công ty cổ phần Giám định Thẩm định tài sản Việt Nam em định chọn đề tài "Một số giải pháp nhằm nâng hiệu cao công tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Giám định Thẩm định tài sản Việt Nam (VAE)”, việc chọn đề tài em hi vọng đóng góp phần vào cơng tác thẩm định giá bất động sản làm hoạt động nâng cao chất lượng, tạo niềm tin uy tín khách hàng Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản chấp - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam, phương pháp định giá số liệu thu thập từ cuối tháng năm 2016 đến hết quý II năm 2016 Mục tiêu nghiên cứu  Hệ thống hóa mặt sở khoa học liên quan đến thẩm định giá bất động sản chấp  Đánh giá khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Từ đánh giá kết đạt hạn chế tồn nguyên nhân SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 SChuyên Lớp: 3V: Hà Thẩm Trọng đề tốt định nghiệp Đai giá 54  Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng nghiên cứu đề tài bao gồm: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp liệt kê, phương pháp so sánh, phương pháp logic, phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, Kết cấu đề tài Kết cấu đề tài (ngoài phần: lời mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo,…) gồm chương: Chương Tổng quan hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Chương Thực trạng thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Chương Một số giải pháp nhằm nâng hiệu cao công tác thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam SChuyên Lớp: 4V: Hà Thẩm Trọng đề tốt định nghiệp Đai giá 54 CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 1.1 Tổng quan hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp 1.1.1 Bất động sản chấp 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản  BĐS tài sản có giá trị lớn quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biêt, điều kiện tối thiểu sống xã hội loài người đảm bảo cho trình tồn phát triển Theo quy định điều 181 Bộ Luật Dân Viêt Nam năm 2005: BĐS bao gồm:  Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS) + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng, chất lượng đất đai đó)  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,… (những nhà bạt gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản cơng cụ lao động) + Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng chúng khơng thay đổi khơng phải bất động sản máy điều hòa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác) + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định  Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ SChun Lớp: 5V: Hà Thẩm Trọng đề tốt định nghiệp Đai giá 54 + Các tài sản khác pháp luật quy định  Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường quản lý Nhà nước Thị trường BĐS thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, mang tính độc quyền Nó tổng thể giao dịch BĐS thực thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ, có hợp pháp giao dịch dân BĐS địa điểm cụ thể thời gian định 1.1.1.2 Khái niệm bất động sản chấp BĐS chấp BĐS sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu BĐS BĐS chấp tài sản đem làm tài sản đảm bảo hoạt động tín dụng ngân hàng, người ta coi BĐS tài sản di dời Do BĐS chấp nhà ở, sở sản xuất kinh doanh, tài sản khác gắn liền với đất đai Ngồi cịn bao gồm hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm khoản tiền phát sinh từ BĐS chấp 1.1.1.3 Phân loại bất động sản chấp BĐS chấp bao gồm:  Nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất  Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm: + Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp/tiền chuyển nhượng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước + Quyền sử dụng đất doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước có quyền sử dụng đất nêu trên, doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004, sử dụng tiền thuê đất ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp mà ghi nhận nợ khơng phải hồn trả tiền th đất theo quy định pháp luật đất đai + Quyền sử dụng đất (không phải đất thuê) hộ gia đình, cá nhân + Quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế trả tiền thuê đất cho thời gian thuê + Quyền sử dụng đất thuê tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 trả tiền thuê đất cho thời gian ... GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 1.1 Tổng quan hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp 1.1.1 Bất động sản chấp 1.1.2 Thẩm định. .. hoạt động 21 CHƯƠNG THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 25 2.1 Hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Công. .. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 1.1 Tổng quan hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp 1.1.1 Bất động sản chấp 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị