Thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản việt nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 1.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam .3 1.1.1 Giới thiệu chung .3 1.1.2 Lĩnh vực hoạt động Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam 1.1.3 Lãnh đạo công ty văn phịng đại diện, ban lãnh đạo cơng ty 1.1.4 Năng lực thực dịch vụ thẩm định giá 1.1.4.1 Năng lực pháp lý .6 1.1.4.2 Kỹ nhân cung cấp dịch vụ 1.1.5 Cơ cấu tổ chức nguyên tắc hoạt động 1.1.5.1 Tổ chức hệ thống của phòng ban .8 1.1.5.2 Chức của phòng ban 1.1.5.3 Đội ngũ nhân lực CHƯƠNG : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM .10 2.1 Một số khái niệm liên quan 10 2.1.1 Khái niệm Bất động sản 10 2.1.2 Đặc điểm tính chất Bất động sản 11 2.1.2.1 Các đặc điểm của Bất động sản 11 2.1.2.2 Các tính chất của Bất động sản 11 2.1.3 Phân loại Bất động sản 12 2.1.4 Thẩm định giá Bất động sản 12 2.1.4.1 Khái niệm thẩm định giá Bất động sản 12 2.1.4.2 Sự cần thiết của công tác thẩm định giá Bất động sản 12 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam .13 2.2.1 Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam 13 SV: Phạm Trang Anh Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang 2.2.2 Tuân thủ những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá 13 2.2.3 Xác định sở thẩm định giá tài sản .14 2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá tài sản 14 2.2.5 Qui trình thẩm định giá 15 2.3 Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam qua hợp đồng thẩm định giá Bất động sản cụ thể 16 2.3.1 Thẩm định giá quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đất xã An Khánh, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội .16 2.3.1.1 Đặc điểm 17 2.3.1.2 Mợt sớ hình ảnh Bất động sản 18 2.3.1.3 Triển khai thẩm định giá Bất động sản cần thẩm định: 19 2.3.2 Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đất xã La Phù, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 27 2.3.2.1 Đặc điểm 27 2.3.2.2 Mợt sớ hình ảnh Bất động sản 29 2.3.2.3 Triển khai thẩm định giá Bất động sản cần thẩm định: 32 2.3.3 Những điều khoản loại trừ hạn chế: 43 2.4 Nhận xét chung công tác thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần giám định thẩm định tài sản Việt Nam .45 2.4.1 Ưu điểm 45 2.4.2 Nhược điểm 47 2.4.3 Những tồn nguyên nhân 48 2.4.3.1 Hạn chế của hoạt động định giá Bất động sản .48 2.4.3.2 Nguyên nhân 49 2.4.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần giám định thẩm định tài sản Việt Nam 51 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM (VAE) .53 3.1 Phương hướng phát triền công tác thẩm định giá VAE 53 3.2 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá Bất động sản Công ty cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam (VAE) .53 3.2.1 Về quy trình định giá 53 SV: Phạm Trang Anh Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang 3.2.2 Tăng độ xác thơng tin sử dụng xây dựng kho thông tin nội 53 3.2.3 Vận dụng phương pháp định giá .55 3.2.4 Bồi dưỡng nhân sự, môi trường làm việc, văn hóa doanh nghiệp 56 3.3 Một số kiến nghị 57 3.3.1 Kiến nghị với quan có thẩm quyền 57 3.3.2 Đề xuất với VAE 58 KẾT LUẬN 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 SV: Phạm Trang Anh Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản lĩnh vực quan trọng quốc gia, liên quan đến mặt đời sống kinh tế - xã hội nước Bất động sản mặt hàng thiết yếu, khơng thể thiếu người cần nhà ở, công ty cần trụ sở, nhà xưởng,…Giá trị Bất động sản có ảnh hưởng gián trực tiếp đến định liên quan đến việc mua - bán, quản lý tài chính, quản lý chung, quyền sở hữu, thuế, Thẩm định giá Bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế, hoạt động cần thiết kinh tế thị trường Trong thời đại ngày nay, kinh tế nước ta giai đoạn hội nhập với kinh tế giới phát triển ngày mạnh mẽ, hoạt động mua bán, hay giao dịch, dự án đầu tư nước, …về Bất động sản ngày trở nên đa dạng phức tạp hoạt động thẩm định giá Bất động sản việc thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất đóng vai trị quan trọng trở nên cấp thiết hết Tại Việt Nam, hoạt động thẩm định giá Bất động sản việc thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất khơng cịn vấn đề mới, độ phổ biến ngành kinh tế thị trường chưa cao Nội dung liên quan đến công tác giai đoạn xây dựng phát triển để đáp ứng nhu cầu ngày lớn thẩm định giá Bất động sản, thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất cho công tác quản lý vận hành kinh tế thị trường Vì thế, mục tiêu em nghiên cứu đề tài tìm hiểu kỹ ngành thẩm định giá Bất động sản Việt Nam nói chung, Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam nói riêng để từ củng cố vững thêm kiến thức đưa vài kiến nghị giúp làm tốt công tác thẩm định giá Bất động sản Việt Nam nói chung Cơng ty nói riêng Trong thời gian tham gia thực tập Công ty Cổ phần giám định thẩm định tài sản Việt Nam (VAE), em dần tiếp xúc với công việc thẩm định giá nhờ hiểu phần vấn đề công việc thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần giám định thẩm định Việt Nam cịn có vài vấn đề chưa tốt bên cạnh những thành tựu đạt được, qua nêu lên ý kiến đóng góp cho cơng tác thẩm định giá Bất động sản công ty.Nhận thấy thiết thực quan trọng vấn đề, SV: Phạm Trang Anh Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang với những vấn đề thực tế tìm hiểu Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam, em chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trong chuyên đề, em có sử dụng bốn phương pháp:  Phân tích  Tổng hợp  Thu thập  Đánh giá Chuyên đề em gồm phần với nội dung sau: Chương 1: Giới thiệu Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam Chương 3: Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam Do phạm vi nghiên cứu chưa rộng trình nghiên cứu cịn nhiều thiếu sót nên em mong thầy góp ý để giúp em hồn thiện đề tài Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Ngọc Quang tận tình góp ý tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành đề tài Em xin chân thành cảm ơn! SV: Phạm Trang Anh Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang CHƯƠNG I GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 1.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam 1.1.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số : 0104979887 phòng đăng ký kinh doanh – Sở kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 17 tháng 11 năm 2010 Tên giao dịch tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM Tên giao dịch tiếng Anh : VIET NAM ASSESSMENT AND EVALUATION ASSETS JOINT STOCK COMPANY Địa : Lô 67 ngõ 136 đường Trung Kính, phường n Hịa, Cầu Giấy, Hà Nội Điện thoại : 04.62696839 Fax : 04.62698439 Mã số thuế : 0104979887 Tài Khoản : 0021000318744 – Tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội Đại diện : Ông Dương Ngọc Quý Chức vụ : Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam (tên viết tắt VAE) những Công ty Thẩm định giá có nhiều uy tín thị trường Công ty hoạt động nhiều năm lĩnh vực thẩm định giá, giám định bán đấu giá tài sản những cán chủ chốt Công ty những người có nhiều năm kinh nghiệm, đặc biệt lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản, máy móc thiết bị lĩnh vực đấu giá Cơng ty nhận thức định lựa chọn đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp định khó khăn Cơng ty tin tưởng với những mạnh riêng có, những kinh nghiệm sẵn có thẩm định viên đội ngũ chuyên gia cao cấp qua nhiều năm làm việc với đơn vị Bộ, ngành Trung ương ; Các Sở, Ban ngành tỉnh, Ngân hàng, Tập đoàn kinh tế, Tổng SV: Phạm Trang Anh Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang công ty Nhà nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, dự án quốc tế chuyên nghiệp đội ngũ nhân viên tinh thông nghiệp vụ, Công ty nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp mà quý khách hàng đặt niềm tin lựa chọn để hợp tác, phát triển bền vững Sự phát triển nhanh chóng cộng tác có hiệu quả, thường xuyên, liên tục chuyên gia hàng đầu nước quốc tế thuộc nhiều lĩnh vực chuyên sâu tạo nên khác biệt chất lượng dịch vụ công nhận tồn cầu Những thành Cơng ty đạt những năm qua chứng rõ ràng tín nhiệm mà khách hàng dành cho công ty Công ty cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp cho số lượng lớn đa dạng khách hàng thuộc nhiều lĩnh vực ngành nghề Việt Nam, lý Cơng ty có những hiểu biết sâu sắc đặc trưng lĩnh vực này, những tác động đằng sau lĩnh vực hoạt động những qui định luật pháp có liên quan Những hiểu biết giúp gia tăng giá trị dịch vụ Cơng ty cung cấp cho khách hàng Với uy tín vốn có mình, thẩm định viên, đấu giá viên chuyên gia Công ty thường xuyên mời tham gia góp ý văn pháp quy liên quan tới lĩnh vực Thẩm định giá, bán đấu giá tài sản lĩnh vực dịch vụ tài Việt Nam, tham gia trợ giúp hoạt động hiệp hội chuyên ngành thẩm định giá đấu giá 1.1.2 Lĩnh vực hoạt động Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam * Loại hình dịch vụ: - Thẩm định giá tài sản, tư vấn vấn đề liên quan đến giá; - Định giá giá trị tài sản vơ hình, giá trị thương hiệu, lợi kinh doanh; - Đánh giá uy tín doanh nghiệp; - Bán đấu giá tài sản, hàng hóa theo yêu cầu khách hàng ; - Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa; - Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp; - Tư vấn đấu giá tài sản, tư vấn đấu thầu; - Dịch vị giám định * Đối tượng thẩm định giá: - Tài sản bao gồm : + Động sản : Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất ; Phương tiện vận tải ; SV: Phạm Trang Anh Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang + Bất động sản : Quyền sử dụng dụng đất ; Khu dự án ; Nhà ở; Nhà Xưởng; Trung tâm thương mại; khách sạn; cao ốc văn phòng; Chung cư; Trang trại; sân golf… - Giá trị doanh nghiệp loại hình doanh nghiệp : Doanh nghiệp nhà nước ; Doanh nghiệp tư nhân ; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ; Doanh nghiệp liên doanh ; doanh nghiệp khác… * Mục đích thẩm định để phục vụ cho: - Mua bán, chuyển nhượng, chấp, vay vốn ngân hàng ; - Đầu tư góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp ; - Liên doanh, thành lập giải thể doanh nghiệp ; - Hạch tốn kế tốn để tính thuế, bảo hiểm ; - Cầm cố, lý, phân chia, xử lý tài sản ; - Thực nghĩa vụ tài nhà nước ; - Đền bù, giải phóng mặt ; - Chứng minh tài sản bảo lãnh du học… - Bảo hiểm bồi thường tài sản ; - Phục vụ cho thuê tài ; - Xác định giá trị đầu tư 1.1.3 Lãnh đạo cơng ty văn phịng đại diện, ban lãnh đạo công ty 1.1.3.1 Hội đồng quản trị : - Ơng Lê Đơn : Chủ tịch hội đồng quản trị - Ông Dương Ngọc Quý : Thành viên hội đồng quản trị - Tổng giám đốc - Ông Dương Anh Tài : Thành viên hội đồng quản trị - Phó Tổng giám đốc - Bà Nguyễn Thị Thanh Huyền : Thành viên hội đồng quản trị - Ông Bùi Việt Linh : Thành viên hội đồng quản trị - Phó Tổng giám đốc 1.1.3.2 Lãnh đạo cơng ty phòng nghiệp vụ - Ông Dương Ngọc Quý : Tổng giám đốc - Ông Dương Anh Tài : Phó Tổng giám đốc ; Trưởng phịng NV1 - Ơng Khúc Ngọc Tuân : Phó Tổng giám đốc ; Trưởng phịng NV2 - Ơng Bùi Việt Linh : Phó Tổng giám đốc ; Trưởng phòng NV3 1.1.3.3 Các văn phòng đại diện  Văn phòng đại diện Điện Biên - Địa : Số nhà 01, tổ 4, phường Thanh Bình, TP.Điện Biên Phủ, Tỉnh Điện Biên SV: Phạm Trang Anh Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang - Điện Thoại : 0230.3831.186 - Di Động : 091.2600.062 (Mrs Ngư)  Văn phòng đại diện Hải Dương - Địa : 612 Lê Thanh Nghị, P.Lê Thanh Nghị, TP Hải Dương -Điện thoại : 0944.555.123 (Mr Mẫn)  Văn phòng đại diện Lai Châu - Địa : Số 155 đường Trần Phú, phường Tân Phong, TP Lai Châu, Tỉnh Lai Châu - Điện thoại : 0914.938.119 (Mrs Lành)  Văn phòng đại diện Phú Thọ - Địa : Số 111, đường Trần Phú, phường Tân Dân, TP.Việt Trì, tỉnh Phú Thọ - Điện thoại : 0918.127.668 (Mr Nam) 0912.353.781 (Mr Dũng)  Văn phịng đại diện Ninh Bình - Địa : Số nhà 90, đường Tràng An, phố Tân An, phường Tân Thành, TP Ninh Bình - Điện thoại : 098.361.2061 (Mr Tồn)  Văn phịng đại diện Thanh Hóa - Địa : Số 40, Tân Nam 1, phường Nam Ngạn, TP Thanh Hóa - Điện thoại : 0373.717.577 - Di động : 091.6633.777 (Mr Bảy)  Văn phòng đại diện Bắc Ninh - Địa : Số 19 Hoàng Ngọc Phách, cổng trường Hàn Thuyên, TP Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 1.1.4 Năng lực thực dịch vụ thẩm định giá 1.1.4.1 Năng lực pháp lý Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam hoạt động mơ hình Cơng ty cổ phần theo qui định Luật Doanh nghiệp nước CHXHCN Việt Nam Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0104979887 Phòng đăng ký kinh doanh - Sở kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 17/11/2010, đăng ký thay đổi lần thứ ngày 24/09/2014 Các hoạt động Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam thực tuân thủ với pháp luật Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông lệ quốc tế SV: Phạm Trang Anh Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang 1.1.4.2 Kỹ nhân cung cấp dịch vụ Sau những năm hình thành phát triển, Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam đạt những ưu việt việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản, bất động sản, máy móc, thiết bị, xác định giá trị doanh nghiệp… đặc biệt kỹ đánh giá tài sản những hiểu biết sâu rộng nhiều loại hình tài sản thị trường Cơng ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam Công ty thẩm định giá khách hàng tin tưởng lựa chọn thực dịch vụ thẩm định giá Việt Nam Mục tiêu hoạt động Công ty Công ty là: Độc lập, Trung thực, khách quan nhằm cung cấp dịch vụ chuyên ngành tốt nhất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cao cho khách hàng Công ty đảm bảo chất lượng dịch vụ Công ty tất phạm vi lĩnh vực kinh doanh với phương châm phục vụ : “Luôn gia tăng những giá trị đích thực’’ Cơng ty ln tuân thủ quy định luật pháp Nhà nước Việt Nam, chuẩn mục thẩm định giá quốc tế Việt Nam chấp nhận chuẩn mục thẩm định giá quốc gia với tiêu chí hàng đầu hài lòng khách hàng Để đáp ứng yêu cầu ngày cao định giá tài sản thay đổi, đa dạng hóa tài sản điều kiện phát triển không ngừng khoa học công nghệ, bên cạnh việc coi trọng công tác cập nhật tin tức thị trường, xây dựng ngân hàng dữ liệu, Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam đặt nhiệm vụ đào tạo nhân lực, tiếp thu kinh nghiệm kiến thức định giá từ nước lên hàng đầu Hiện nay, Cơng ty có đội ngũ chun viên thẩm định thẩm định viên giá giàu kinh nghiệm Bộ Tài cấp thẻ hành nghề cấp Nhà nước nhiều cộng tác viên từ ngành/lĩnh vực Với đội ngũ thẩm định viên giá, chuyên viên khảo sát trạng máy, thiết bị, chuyên viên khảo sát trạng bất động sản, kiểm toán viên, tư vấn trợ lý kiểm toán, chuyên viên tư vấn tài doanh nghiệp thạc sỹ, kỹ sư chuyên ngành, cử nhân lĩnh vực liên quan đào tạo nước nước ngồi, tích lũy nhiều kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam cung cấp cho khách hàng dịch vụ thẩm định giá đạt chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu đáng khách hàng 1.1.5 Cơ cấu tổ chức nguyên tắc hoạt động 1.1.5.1 Tổ chức hệ thống của phòng ban SV: Phạm Trang Anh Lớp: Thẩm định giá 55 ... hiểu Cơng ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam, em chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam? ?? làm đề tài nghiên... thẩm định giá tài sản 14 2.2.5 Qui trình thẩm định giá 15 2.3 Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam qua hợp đồng thẩm. .. thiệu Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Giám định thẩm định tài sản Việt Nam Chương 3: Đề xuất số giải