Thực trạng công tác định giá bất động sản tại các ngân hàng ở việt nam

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠO NGÂN HÀNG 4 1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 4 1 1 Khái niệm bất động sản 4 1 2 Đặc điểm của[.]

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠO NGÂN HÀNG Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Đặc điểm bất động sản Khái niệm đặc điểm cần thiết công tác định giá bất động sản chấp .7 2.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 2.2 Sự cần thiết công tác định giá bất động sản chấp Các phương pháp định giá bất động sản chấp 10 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM 16 2.1 Khái quát ngân hàng Việt Nam .16 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại Việt Nam 18 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG THỜI GIAN TỚI 22 3.1 Định hướng hoàn thiện định giá bất động sản chấp 22 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá BĐS chấp ngân hàng Việt Nam thời gian tới .23 3.2.1 Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá 23 3.2.2 Hồn thiện quy trình định giá 24 KẾT LUẬN CHUNG 25 PHẦN MỞ ĐẦU Giới thiệu nghiên cứu mục tiêu nghiên cứu 1.1 Tính cấp thiết đề tài luận án Định giá bất động sản (BĐS) chấp nghiệp vụ quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng Một mặt, giác độ ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý sở tính tốn dự báo rủi ro xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh ngân hàng thương mại việc tạo lập uy tín thu hút khách hàng lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng hoạt động tín dụng nói chung Ngân hàng thương mại Trên giác độ khách hàng, việc xác định xác hợp lý giá trị BĐS chấp thúc đẩy trình chuyển hóa vốn sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động ngân hàng, thực coi ngân hàng “bà đỡ” khách hàng có nhu cầu vốn Mặt khác, đứng phương diện quản lý Nhà nước, việc định giá BĐS chấp giúp quan quản lý Nhà nước, đặc biệt Ngân hàng Nhà nước quản lý đánh giá chất lượng hoạt động cho vay, xác định mức độ rủi ro, để từ có sách hợp lý quản lý điều hành hoạt động cho vay ngân hàng có định hướng đắn việc phát triển thị trường tài tiền tệ Kết khảo sát Cơng ty tài quốc tế Hiệp hội Ngân hàng Việt nam cho thấy 93% ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản chấp cho khỏan vay Tỷ trọng dư nợ chấp BĐS chiếm lớn (80-90%) bảng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo ngân hàng Điều cho thấy xu hướng nhận BĐS làm tài sản chấp ngân hàng ưa chuộng Nhiều ngân hàng thương mại cải tiến qui trình cho vay, coi trọng vai trò định giá BĐS chấp, nâng cao hiệu chất lượng hoạt động cho vay Tuy nhiên bên cạnh đó, việc định giá bất động sản để xác định mức cho vay nhiều bất cập qui trình phương pháp thực khiến nhiều ngân hàng lúng túng việc định giá tài sản BĐS chấp Đội ngũ cán định giá cịn kiêm nhiệm, cơng tác định giá chưa có đầu tư thích đáng, ảnh hưởng đến chất lượng định giá Thêm vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn đầu phát triển, có bước phát triển nhanh ổn định thiếu minh bạch, gây rủi ro cho ngân hàng bất lợi cho khách hàng Nghiên cứu thị trường BĐS định giá BĐS Việt nam chưa nhiều Bởi định giá BĐS khó khăn lớn cho nhiều chủ thể, có ngân hàng thương mại Để nhằm khắc phục hạn chế trên, tạo điều kiện cho việc phát triển hoạt động cho vay, giảm rủi ro cho ngân hàng em lựa chọn đề tài: “Một số vấn đề định giá bất động sản chấp ngân hàng” làm nội dung nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu sở lý luận định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại - Phân tích, đánh giá thực trạng định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng Việt nam nay, từ rút kết đạt được, hạn chế nguyên nhân - Đề xuất định hướng hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng Việt Nam thời gian tới 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Đề án tập trung nghiên cứu số vấn đề tổ chức định giá ngân hàng, qui trình phương pháp áp dụng định giá BĐS chấp với mục đích cho vay ngân hàng - Phạm vi nghiên cứu: Định giá BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng Việt nam từ năm 2017 đến 1.4 Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, phương pháp nghiên cứu ứng dụng khác điều tra khảo sát thu thập thông tin Sử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa sở kế thừa nghiên cứu có định giá BĐS nói chung, định giá BĐS chấp nói riêng tài liệu khác có liên quan Nguồn thơng tin thu thập từ quan quản lý nhà nước, ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng thương mại, báo, tạp chí chuyên ngành nguồn tin từ Internet 1.5 Bố cục luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận đề án bao gồm chương: Chương Cơ sở khoa học bất động sản định giá bất động sản chấp Chương Thực trạng định giá bất động sản chấp Ngân hàng Việt Nam Chương Phương hướng giải pháp định giá bất động sản chấp thời gian tới CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠO NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản Khái niệm bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) Trong tiếng Pháp khái niệm BĐS thể từ Immobilié (Bất động sản); Trung quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai) Ở Việt nam khái niệm BĐS thể điều 174, Bộ luật dân sự: “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trỡnh xõy dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trỡnh xõy dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật qui định” Mặc dù với quan niệm trên, việc phân định tài sản động sản hay bất động sản thường đơn giản Liệu có phải tất cơng trỡnh xõy dựng kiến trúc gọi BĐS; Tương tự vậy, có phải tất tài sản gắn liền với cụng trỡnh xõy dựng BĐS hay khơng Thậm chí có phải vùng đất đai coi BĐS? Những khó khăn thường làm cho người kinh doanh định giá BĐS có nhìn sai lệch giá trị đích thực BĐS cần xem xét Để tránh sai lầm đánh giá BĐS, cần phải nghiên cứu để đặc trưng riêng có BĐS, tiêu chí để phân biệt BĐS động sản, tài sản khác Một cách hiểu phổ biến BĐS là: Bất động sản tài sản vật chất di dời được, tồn ổn định lâu dài Như tài sản coi BĐS có điều kiện sau: Là yếu tố vật chất có ích cho người ,được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; Có thể đo lường giá trị định; Khơng thể di dời di dời hạn chể để tính chất , cơng năng, hình thái khơng thay đổi; Tồn lâu dài Bất động sản phân loại thành nhóm sau đây: Đất đai: đất đai yếu tố thành phần tạo nên BĐS Nếu khơng có đất đai thỡ khụng thể cú BĐS ngược lại khơng có loại BĐS lại khơng gắn liền với đất đai Do thân đất đai tự BĐS đồng thời phận hợp thành BĐS khác Tuy nhiên đất đai BĐS Chỉ có phần diện tích đất đai khơng di dời di dời không đáng kể, xác định chủ quyền riêng, đo lường lượng hóa giá trị theo tiêu chuẩn đo lường tính tốn định Cơng cụ xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với cơng trình Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể, công trỡnh xõy dựng gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền không tách rời với cơng trình xây dựng Các cơng trình phải cú khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định Các tài sản khác gắn liền với đất đai vườn lâu năm; cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao, cơng trình khai thỏc hầm mỏ Việc phân định loại BĐS giúp người định giá hiểu chất BĐS, từ rút đặc điểm riêng biệt BĐS để có sở xác định giá trị tài sản BĐS 1.2 Đặc điểm bất động sản Bên cạnh đặc điểm tạo tài sản thỡ cỏc tài sản BĐS có đặc tính riêng mà tài sản khác khơng có tạo nên tính khác biệt BĐS với tài sản khác, đồng thời yếu tố tạo nên giá trị BĐS Bởi người định giá cần phải xem xét đặc điểm ảnh hưởng đến giá trị BĐS Trước hết BĐS tài sản gắn liền với đất đai đất đai khơng di dời được, ln coi tài sản có vị trí cố định Chính vỡ giỏ trị lợi ớch BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Yếu tố vị trí khơng xác định tiêu thức đo lường địa lý thụng thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, đến điểm dịch vụ công cộng, cơng trỡnh cụng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Cũng BĐS có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực rừ rệt Nhiệm vụ người định giá cần phải đánh giá tác động yếu tố vị trí đến giá trị BĐS điều kiện tự nhiên, kinh tế xó hội điều kiện mơi trường Khi có thay đổi yếu tố thỡ giỏ trị BĐS thay đổi theo BĐS tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt BĐS trước hết khác vị trí lơ đất; khác kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan ngoại cảnh Bởi định giá BĐS cần phải ý đến tính dị biệt cá thể BĐS, đánh giá, so sánh dập khuôn BĐS với BĐS dạng tài sản có giới hạn qui mơ diện tích bề mặt giới hạn diện tích đất đai yếu tố vị trí định, điều dẫn đến khan BĐS Thêm vào đó, quan hệ cung cầu BĐS ln cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu BĐS, lâu dài giá trị BĐS ln có xu hướng tăng, đặc biệt khu vực phát triển có tiềm để phát triển Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh BĐS liền kề có tác động ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Khi định giá BĐS cần phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời Ngồi BĐS tài sản có trị lớn thời gian tồn lâu dài xét Khía cạnh tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế BĐS Bởi đánh giá giá trị BĐS cần phải xem xét tính tốn chi phí kết tinh trình hìnhthành BĐS thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS Khái niệm đặc điểm cần thiết công tác định giá bất động sản chấp 2.1.Khái niệm định giá bất động sản chấp Trong hoạt động cho vay ngân hàng, có rủi ro nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan làm cho ngân hàng gặp khó khăn thu hồi nợ khơng có khă thu hồi Để giảm thiểu rủi ro xảy ra, Ngân hàng bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo thỡ cần phải xác định giá trị tài sản đảm bảo để làm sở xác định mức cho vay Định giá BĐS chấp hiểu việc xác định giá trị bất động sản chấp cụ thể hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể, làm xác định mức cho vay ngân hàng dựa tài sản đảm bảo BĐS Định giá BĐS chấp khâu quan trọng khơng thể thiếu q trình cho vay cỏc NHTM nhằm xác định tính hợp pháp tài sản đảm bảo BĐS sở để đưa mức cho vay hợp lý Tuy theo cấu tổ chức hoạt động ngân hàng mà việc định giá thực phận tín dụng phịng định giá độc lập ngân hàng thuê tổ chức định giá từ bên ngồi Thơng thường ngân hàng vào khả thu hồi BĐS để xác định mức giá trị BĐS chấp Cụ thể là: Giá trị BĐS chấp = Giá trị thị trường BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS Tỷ lệ thu hồi BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá BĐS, có tính đến việc giảm giá hao mũn, lỗi thời, giảm giỏ yếu tố thị trường, chi phí thu hồi phát mại BĐS trường hợp khách hàng khơng có khả trả nợ Để xác định tỷ lệ thu hồi BĐS hợp lý trình định giá BĐS chấp cần phải lưu ý số vấn đề sau: Phải đặt bất động sản chấp điều kiện thị trường phát triển trầm lắng Đây điều kiện nhằm đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng cú sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo Mục tiêu định giá BĐS chấp định tổng giá trị tài sản BĐS đem chấp buộc phải đem bán BĐS Trong trường hợp này, khơng phải lúc đưa BĐS vào thị trường vào thời điểm cú lợi hồn cảnh thuận lợi Do đó, người định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận định giỏ trị tài sản BĐS trường hợp điều kiện thị trường bất lợi hay trầm lắng Việc định giá chấp định giỏ khoản vay trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro mức Trong trình định giá chấp cần cân nhắc điều kiện chấp tình trạng chấp khách hàng, cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản cần định giá Mục tiêu định giỏ BĐS xác định giá trị thị trường BĐS Đó mức giá hình thành thời điểm giao dịch BĐS điều kiện bên tham gia giao dịch có đầy đủ thông tin thời gian để lựa chọn, đưa định; thị trường ổn định bớt biến động; quan hệ giao dịch dựa sở thỏa thuận, tự nguyện, khơng có ràng buộc giá; bên giao dịch hành động hoàn toàn dựa trờn sở hiểu biết thận trọng Giá trị thị trường BĐS chủ yếu cho hoạt động định giá loại tài sản Khi thỏa mãn đầy đủ điều kiện giá BĐS sử dụng để làm sở tham chiếu cho BĐS thị trường Tuy nhiên thực tế lại cú nhiều yếu tố ảnh hưởng đến mức giá BĐS làm sai lệch giá trị thị trường, hay gọi giá trị phi thị trường Giá BĐS không phản ánh giá trị thị trường vi phạm điều kiện: có ràng buộc giao dịch mua bán; người mua người sở hữu phận; mua bán thành viên gia đình; giao dịch nội cụng ty; giao dịch doanh nghiệp làm ăn phát đạt; bán sản phẩm độc quyền; người mua có quyền chiếm giữ BĐS; bánn BĐS thuộc sở hữu chung Khi gặp trường hợp người định giỏ cần phải thu thập thong tin so sánh, điều chỉnh loại bỏ trường hợp không phự hợp đưa vào làm giá tham chiếu cho BĐS mục tiêu 2.2 Sự cần thiết công tác định giá bất động sản chấp Việc xác định giá trị BĐS chấp cần thiết sở quan trọng để Ngân hàng đưa mức cho vay hợp lý, trỏnh rủi ro cho ngõn hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh hoạt động ngân hàng BĐS loại hàng hoá đặc biệt, thị trường BĐS biến động khơng ngừng, tăng đột biến trầm lắng “đóng băng” Chính vỡ mà việc định giá BĐS chấp cần thiết Ngân hàng, đảm bảo an toàn giảm bớt rủi ro Đối với việc định giá BĐS chấp thỡ khoản vay bảo đảm lợi tức BĐS Những người cho vay muốn cho vay khoản vay có bảo đảm hạn chế đến mức thấp rủi ro xảy giao dịch Thơng thường, khoản vay bảo đảm giá trị tài sản mua nên trường hợp người vay không trả nợ thỡ giỏ trị tài sản bảo đảm chấp sở để đảm bảo cho khoản vay Định giá BĐS chấp không thực khâu đầu vào vay vốn mà cũn phải xem xột khõu phỏt mói tài sản trường hợp khách hàng khơng có khả trả nợ Bởi sau chấp BĐS thỡ người chấp sử dụng BĐS đó, thời gian BĐS chấp bị hao mũn, hư hỏng khó tránh khỏi Trước phát mói BĐS chấp cần phải định giá để xác định xem giá trị BĐS có đủ để tốn nợ hay khơng, khách hàng muốn biết giá trị BĐS có cao khoản nợ hay khơng Nếu tài sản khơng định đem bán gây thiệt hại cho khách hàng cho Ngân hàng Ngoài điều kiện hội nhập nay, việc cạnh tranh gay gắt ngân hàng ngồi nước địi hỏi ngân hàng phải thay đổi lại chiến lược kinh doanh Một bước thay đổi việc cải tiến quy trình tín dụng xác định lại giá trị BĐS chấp để nhằm thu hút khách hàng Hơn xu phát triển ngành kinh doanh BĐS số nước giới phát triển mạnh mẽ phân đoạn thị trường tài Những bất động sản dùng để so sánh phải bất động sản tương tự gần tương tự bất động sản cần định giá; Đó BĐS có tính chất đồng hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng, nhóm cửa hiệu, mảnh đất trống Trong trường hợp khơng có đầy đủ tài liệu vụ mua bán bất động sản dùng để so sánh có điều chỉnh nhỏ cần thiết để làm cho giá bất động sản so sánh gần ngang với giá trị bất động sản cần định giá Chỉ nên sử dụng kết mua bán bất động sản thỏa thuận sở giá thị trường gắn liền với thời điểm định giá thời điểm gần Các thông tin thu thập phải kiểm tra thẩm định chặt chẽ Phương pháp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà hồn tồn dựa vào thơng tin thị trường, địi hỏi việc thu thập thơng tin phải xác đảm bảo chất lượng đặt điều kiện thị trường tương đối ổn định, khơng có biến động mạnh, ví dụ sốt giá, hay thời kỳ khủng hoảng kinh tế Các bước tiến hành phương pháp so sánh Trong thực tế khơng có hay nhiều bất động sản giống hồn tịan, giá trị chúng lại thay đổi theo thời gian Vì để tiến hành so sánh, người định giá cần phải thu thập giao dịch thị trường hành bất động sản giống tương đối giống so với BĐS mục tiêu Sau tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích giá trị giao dịch thực điều chỉnh cần thiết để tìm mức giá phù hợp cho bất động sản mục tiêu Qui trình định giá thực sau: Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu Xác định yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền bất động sản mục tiêu 11 Nghiên cứu thông tin, kỹ thuật bất động sản như: diện tích, chiều ngang, hình thể, kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả khai thác, công dụng Nghiên cứu yếu tố pháp lý, quyền liên quan tới bất động sản ràng buộc khác (đất thổ cư hay đất xây dựng đất nơng nghiệp, giấy tờ có đầy đủ không, quyền bất động sản…) Bước 2: Thu thập tìm kiếm thơng tin bất động sản bán khoảng thời gian gần với điều kiện tương đồng Việc tìm bất động sản kiếm thơng tin dựa vào hồ sơ nhà định giá bán dựa vào nguồn thơng tin khác báo chí, sở giao dịch khác… Bước 3: Kiểm tra thông tin bất động sản so sánh thu thập để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp Để thực tốt bước này, cần kiểm tra phân tích làm rõ nguồn gốc, đặc điểm tính chất giao dịch Kiểm tra thơng tin để đảm bảo bất động sản so sánh có phù hợp tương đồng bất động sản mục tiêu khơng? Để khẳng định nguồn gốc này, địi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, xác kịp thời việc mua bán cho thuê BĐS nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh Lựa chọn số BĐS phù hợp với bất động sản mục tiêu để tiến hành so sánh Và bất động sản so sánh mà ta lựa chọn phải rút sở để xác định yếu tố điều chỉnh, mức điều chỉnh Thường lựa chọn từ – bất động sản để so sánh Khi chọn BĐS so sánh phải đáp ứng điều kiện: (1) BĐS khu vực khu lân cận với BĐS cần định giá, (2) Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá m xây dựng, m2 sàn giá m2 mặt tiền) phân tích so sánh cho đơn vị Bước 4: Phân tích giá bán điều kiện bất động sản so sánh để tìm sở điều chỉnh 12 Đây bước quan trọng Các BĐS có khác biệt nhau, vấn đề khác nhiều hay Có khác biệt ảnh hưởng đến giá trị BĐS có khác biệt lại ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Trong trình so sánh khác biệt cần phải đánh giá xem có yếu tố đặc biệt ảnh hưởng đến giá trị thị trường BĐS so sánh hay không, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS chấp cần định giá hay không Trên sở phân tích, xác định khác biệt để đưa điều chỉnh cho phù hợp Việc điều chỉnh thực theo nguyên tắc: lấy giá trị BĐS chấp làm chuẩn, tiến hành điều chỉnh BĐS so sánh, BĐS so sánh có yếu tố tốt điều chỉnh giá trị BĐS chấp xuống ngược lại Bước Ước tính giá trị BĐS chấp Quá trình so sánh điều chỉnh cho ta kết cuối giá trị BĐS chấp Kết ước lượng đưa từ việc hòa hợp số giá trị phương pháp định giá khác từ BĐS so sánh khác Q trình ước tính giá trị BĐS chấp theo phương pháp so sánh biểu diễn theo sơ đồ sau: Giá bán BĐS so sánh Điều chỉnh (+/ -) giỏ trị khỏc biệt Giá trị BĐS chấp Sơ đồ 1.2 Quá trỡnh điều chỉnh giá trị BĐS theo phương pháp so sánh Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh: Đây phương pháp sử dụng rộng rói, phổ biến hoạt động định giá, đặc biệt định giá BĐS chấp, thực đơn giản, khơng địi hỏi nhiều u cầu kỹ thuật, kết thể giá trị thị trường BĐS 13 Tuy nhiên phương pháp so sánh giá trị thị trường nên giá trị định giá phụ thuộc hoàn toàn vào độ tin cậy thông tin thu thập Chất lượng thông tin tốt thu kết định giá tốt ngược lại, nhiều thông tin mang tới lạc hậu làm việc so sánh khơng xác Việc điều chỉnh giá trị khác biệt đưa giá trị cuối BĐS mục tiêu phụ thuộc nhiều vào tính chất chủ quan người định giá Phương pháp so sánh áp dụng để định giá đất giá nhà đất cho yêu cầu mua bán, chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản Nó đặc biệt thích hợp cho bất động sản có tính đồng cao hộ chung cư, dãy nhà liền kề xây dựng kiểu, bất động sản khu vực Phương pháp so sánh thường áp dụng tốt cho bất động sản dân dụng (nhà ở) cho đất trống khu vực dân cư thương mại dịch vụ, bất động sản thường mua phổ biến dễ dàng việc so sánh Phương pháp chi phí Trong thực tế hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp ngân hàng tổ chức tín dụng nhận chấp BĐS khơng phổ biến, giao dịch thơng qua thị trường nhà xưởng sản xuất, nhà kho, cơng trình đầu tư lớn bệnh viện, trường học Trong trường hợp phương pháp so sánh sử dụng để ước lượng giá trị BĐS cần chấp mà phải dựa vào sở phương pháp chi phí Phương pháp chi phí dựa khả thay BĐS với giả định giá trị BĐS cần chấp tính chi phí để tạo bất động sản tương tự với Theo công thức giá trị bất động sản tính bằng: 14 Quan trọng phương pháp chi phí việc tính tốn chi phí cần thiết kết tinh vào giá trị BĐS; yếu tố nguyên nhân gây giảm giá giá trị BĐS Thơng thường chi phí đưa vào tính tốn bao gồm chi phí trực tiếp gián tiếp đầu tư xây dựng chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân cơng, chi phí quản lý chung, lợi nhuận nhà thầu cỏc chi phí liên quan khác.Tùy theo loại cạnh tranh, thời gian xây dựng cụ thể Ưu, nhược điểm phương pháp chi phí khả áp dụng: Đây phương pháp xác định giá trị BĐS dựa có minh chứng cụ thể rõ ràng Kết định giá thể xác chi phí kết tinh vào BĐS, lập luận mức giá trị BĐS có sở Tuy nhiên phương pháp chi phí có mặt hạn chế định: Phương pháp dựa chi phí giá trị phận, giá trị cơng trình BĐS khơng phải phép tổng hợp học giá trị phận Các yếu tố giảm giá phận cơng trình phụ thuộc vào ý chủ quan người định giá (khơng có thước đo đo lường ) Việc đánh giá mức độ giảm giá dù phương pháp kỹ thuật hay phương pháp thị trường địi hỏi người định giá phải có kiến thức kỹ thuật kiến trúc kết cấu cơng trình xây dựng Phương pháp không phản ánh mối quan hệ cung cầu, giá trị BĐS định giá khơng phải ánh giá trị thị trường BĐS Do phương pháp sử dụng trường hợp khơng có chứng thị trường, BĐS khơng có khả để so sánh, hay BĐS mang tính chun biệt 15 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM 2.1 Khái quát ngân hàng Việt Nam Cho đến nay, ngành Ngân hàng nước ta trải qua gần 60 năm (1951-2010) xây dựng phát triển, với nhiều chặng đường gay go phức tạp ổn định ngày phát triển Đặc biệt chặng đường từ năm 1986 nay, chặng đường đổi toàn diện hệ thống ngõn hàng Việt Nam Đến năm 1990, chế đổi ngân hàng hồn thiện thơng qua việc công bố hai Pháp lệnh ngân hàng vào ngày 24.5.1990 (Pháp lệnh Ngân hàng Nhà nước VN Pháp lệnh ngân hàng) thức chuyển chế hoạt động hệ thống ngân hàng việt nam từ “một cấp” sang “hai cấp” Theo đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thực thi nhiệm vụ quản lý nhà nước tiền tệ, tín dụng, tốn, ngoại hối ngân hàng, ngân hàng phát hành, ngân hàng ngân hàng, ngân hàng Nhà nước…, hoạt động kinh doanh tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng tổ chức tín dụng thực Các tổ chức tín dụng bao gồm: ngân hàng thương mại quốc doanh, ngân hàng thương mại cổ phần, ngân hàng liên doanh, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cung ứng tài Như vậy, ngân hàng VN thức đánh dấu đời phỏt triển khoảng 20 năm (từ 1990 đến nay) Trong thời gian đến nay, hệ thống ngân hàng VN không ngừng phát triển quy mô (vốn điều lệ không ngừng gia tăng, mạng lưới chi nhánh phát triển…), chất lượng hoạt động hiệu kinh doanh Mạng lưới ngân hàng thương mại VN đến cuối năm 2010 có bước phát triển mạnh với hệ thống bao gồm: ngân hàng nhà nước (Ngân hàng ngoại thương VN, Ngân hàng đầu tư phát triển VN, Ngân hàng công thương VN, Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn, Ngân hàng phát triển đồng song Cửu Long) 37 NHTM cổ phần đô thị nơng thơn, 33 chi nhánh 16 ngân hàng nước ngồi, 05 ngân hàng liên doanh Số lượng ngân hàng tăng thêm tập trung vào khối ngân hàng thương mại cổ phần chi nhánh ngân hàng nước Bảng 2.1: Số lượng ngân hàng giai đoạn 1991- 2009 Ngõn hàng 1992 1993 1995 1997 1999 2001 2005 2007 2010 NHTMNN 4 5 5 5 NHTMCP 41 48 51 48 39 37 37 37 Chi nhánh NHNN 18 24 26 26 29 31 33 Ngân hàng LD 4 4 5 Tổng 56 74 84 83 74 75 78 80 (Nguồn: SBV, Deutsche Bank, BVSC) Bên cạnh tăng trưởng số lượng, qui mô hoạt động ngân hàng tăng trưởng mạnh mẽ Hoạt động hệ thống NHTM đảm bảo an tồn, ổn định có bước tăng trưởng khá, lực tài qui mơ hoạt động tăng lên Khả khoản hệ thống đảm bảo, đáp ứng đủ nhu cầu toán kinh tế Những tác động bất lợi khủng hoảng tài suy thối kinh tế tồn cầu đến hệ thống NHTM Việt nam hạn chế tối đa Tính đến hết tháng 12/2009, vốn chủ sở hữu toàn hệ thống tăng 32%, tổng tài sản NHTM tăng lên 28% so với năm 2008, chênh lệch thu chi đạt 33 nghỡn tỷ đồng, tăng 53,09% so với đầu năm 2009, dư nợ xấu chiếm 2,2% tổng dư nợ cho vay [35] Tốc độ tăng trưởng hoạt động tín dụng huy động tiền gửi mức cao, đạt trung bỡnh trờn 30% suốt giai đoạn 2005-2010 Đặc biệt giai đoạn 2007-2009 tăng trưởng tín dụng trở nờn quỏ núng đạt tốc độ 50% nhu cầu tín dụng kinh tế tăng cao bao gồm nhu cầu vốn cho đầu tư chứng khoán bất động sản 17 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại Việt Nam Những năm 2009-2010 năm khó khăn kinh tế Việt nam hậu khủng hoảng tài tiền tệ giới suy thối kinh tế tồn cầu Thị trường tài tiền tệ quốc tế biến động bất thường tiềm ẩn nhiều nguy rủi ro Những tác động tiêu cực làm cho cán cân thương mại cán cân toán quốc tế Việt nam bị ảnh hưởng nghiêm trọng Ngành ngân hàng đứng trước khó khăn thách thức việc thu hút đầu tư vốn cho kinh tế Thực đạo Ngõn hàng Nhà nước biện pháp kế hoạch hành động nhằm thực nhiệm vụ trọng tâm như: Điều hành cơng cụ sách tiền tệ, tỷ giá linh hoạt, thận trọng phù hợp với mục tiêu kích cầu, khuyến khích sản xuất, ổn định kinh tế vĩ mơ, đảm bảo an tồn hệ thống; Mở rộng tín dụng hiệu phù hợp với qui định pháp luật, xử lý vướng mắc trả nợ vay tiếp cận tín dụng ngân hàng tổ chức, cỏ nhân; Tăng cường kiểm tra, tra, giám sát bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng…., Ngân hàng thương mại Việt Nam cú sách định hướng hoạt động kinh doanh Các ngõn hàng thực nghiêm túc quy định đảm bảo an toàn toàn hệ thống, cải tiến quy trình tín dụng theo hướng đơn giản, thuận tiện cho khách hàng tuân thủ theo qui định bảo đảm tiền vay NHNN Nhưng chung hoạt động hệ thống tổ chức tớn dụng Việt nam đảm bảo an tồn, ổn định có bước tăng trưởng khỏ, lực tài qui mô hoạt động tăng lên Khả khoản hệ thống đảm bảo, đáp ứng đủ nhu cầu toỏn kinh tế Những tác động bất lợi khủng hoảng tài suy thối kinh tế toàn cầu đến hệ thống ngân hàng Việt nam hạn chế tối đa, tiền gửi ngân hàng đảm bảo an tồn Tính đến 31/12/ 2009 vốn chủ sở hữu toàn hệ thống cỏc tổ chức tín dụng tăng 31,09%; tổng tài sản tăng 26,49% so với 18 cuối năm 2008, chênh lệch thu chi đạt 33.660 tỷ đồng, tăng 53,09% so với cuối năm 2008, tỷ lệ nợ xấu chiếm 2,2% tổng dư nợ cho vay Trước họat động định giá tài sản chấp ngân hàng thường phận tín dụng đảm nhiệm, tức nhân viên tín dụng đồng thời người định giá Mức giá bất động sản xác định làm vay vốn dựa vào khung giá Nhà nước UBND tỉnh ban hành vào ngày 1/1/ hàng năm (nghị định 178-CP) Tuy nhiên nghị định bộc lộ bất cập, đặc biệt trỡnh hội nhập cạnh tranh gay gắt hệ thống cỏc ngõn hàng Để đảm bảo quyền lợi cho người vay vốn, Chính phủ sửa đổi nghị định 178, qui định rừ cỏc ngân hàng tự thỏa thuận mức giá bất động sản để đưa tỷ lệ cho vay hợp lý, vừa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vừa tránh rủi ro cho ngân hàng (NĐ 163- CP giao dịch có tài sản đảm bảo) Hầu hết ngân hàng thương mại có qui định riêng cách xác định giá trị qui trình định giá bất động sản chấp để làm vay vốn Nhiều ngõn hàng thành lập phận định giỏ độc lập, tạo tính khách quan nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, ví dụ Ngân hàng TMCP Techcombank, ACB, OceanBank, VP Bank… Tuy nhiên, ngân hàng lại cú cách thức qui trình định giá riêng, chưa có thống cỏc ngân hàng, nằm quy trình triển khai gặp nhiều khó khăn Một số ngân hàng Ngân hàng Công thương Việt Nam (Incombank), ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) ban hành qui định phương pháp áp dụng định giá BĐS chấp Ngân hàng Cơng thương Việt nam có qui định giá trị quyền sử dụng đất để chấp xác định theo thoả thuận ngân hàng cho vay (NHCV) bên bảo đảm, phải thấp giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường địa phương thời điểm định giá/hoặc định giá lại, không vượt khung giá đất UBND tỉnh, thành phố qui định Hoặc chi nhánh ngân hàng xây dựng khung giá đất thỡ khụng vượt (hai) lần giá loại đất, vị trí đất khung giá đất UBND tỉnh, thành phố qui định thấp giá chuyển 19