Thực trạng công tác định giá bất động sản tại các ngân hàng ở việt nam

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠO NGÂN HÀNG Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Đặc điểm bất động sản Khái niệm đặc điểm cần thiết công tác định giá bất động sản chấp .7 2.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 2.2 Sự cần thiết công tác định giá bất động sản chấp Các phương pháp định giá bất động sản chấp 10 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM 16 2.1 Khái quát ngân hàng Việt Nam .16 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại Việt Nam 18 Lu CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG ận SẢN THẾ CHẤP TRONG THỜI GIAN TỚI 22 n vă 3.1 Định hướng hoàn thiện định giá bất động sản chấp 22 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá BĐS chấp ngân hàng Việt th Nam thời gian tới .23 ạc 3.2.1 Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá 23 sĩ 3.2.2 Hoàn thiện quy trình định giá 24 n uả Q KẾT LUẬN CHUNG 25 lý nh Ki tế PHẦN MỞ ĐẦU Giới thiệu nghiên cứu mục tiêu nghiên cứu 1.1 Tính cấp thiết đề tài luận án Định giá bất động sản (BĐS) chấp nghiệp vụ quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng Một mặt, giác độ ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý sở tính tốn dự báo rủi ro xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh ngân hàng thương mại việc tạo lập uy tín thu hút khách hàng lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng hoạt động tín dụng nói chung Ngân hàng thương mại Trên giác độ khách hàng, việc xác định xác hợp lý giá trị BĐS chấp thúc đẩy q trình chuyển hóa vốn sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động ngân hàng, thực coi ngân hàng “bà đỡ” khách hàng có nhu cầu vốn Mặt khác, đứng phương diện quản lý Nhà nước, việc định giá BĐS chấp giúp quan quản lý Nhà nước, đặc biệt Ngân hàng Nhà nước quản lý đánh giá chất lượng hoạt động cho vay, xác định mức độ rủi ro, để từ có sách hợp lý quản lý điều hành hoạt động cho vay ngân hàng có Lu định hướng đắn việc phát triển thị trường tài tiền tệ ận Kết khảo sát Cơng ty tài quốc tế Hiệp hội Ngân hàng Việt n vă nam cho thấy 93% ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản chấp cho khỏan vay Tỷ trọng dư nợ chấp BĐS chiếm lớn ạc th (80-90%) bảng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo ngân hàng Điều cho thấy xu hướng nhận BĐS làm tài sản chấp ngân hàng sĩ ưa chuộng Nhiều ngân hàng thương mại cải tiến qui trình cho vay, coi trọng Q uả vai trò định giá BĐS chấp, nâng cao hiệu chất lượng hoạt động cho vay Tuy nhiên bên cạnh đó, việc định giá bất động sản để xác định mức cho n lý vay nhiều bất cập qui trình phương pháp thực khiến nh Ki nhiều ngân hàng lúng túng việc định giá tài sản BĐS chấp Đội tế ngũ cán định giá cịn kiêm nhiệm, cơng tác định giá chưa có đầu tư thích đáng, ảnh hưởng đến chất lượng định giá Thêm vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn đầu phát triển, có bước phát triển nhanh ổn định thiếu minh bạch, gây rủi ro cho ngân hàng bất lợi cho khách hàng Nghiên cứu thị trường BĐS định giá BĐS Việt nam chưa nhiều Bởi định giá BĐS khó khăn lớn cho nhiều chủ thể, có ngân hàng thương mại Để nhằm khắc phục hạn chế trên, tạo điều kiện cho việc phát triển hoạt động cho vay, giảm rủi ro cho ngân hàng em lựa chọn đề tài: “Một số vấn đề định giá bất động sản chấp ngân hàng” làm nội dung nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu sở lý luận định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại - Phân tích, đánh giá thực trạng định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng Việt nam nay, từ rút kết đạt được, hạn chế nguyên nhân - Đề xuất định hướng hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Đối tượng phạm vi nghiên cứu ận 1.3 Lu ngân hàng Việt Nam thời gian tới n vă Đối tượng nghiên cứu: Đề án tập trung nghiên cứu số vấn đề tổ chức định giá ngân hàng, qui trình phương pháp áp dụng th định giá BĐS chấp với mục đích cho vay ngân hàng ạc - Phạm vi nghiên cứu: Định giá BĐS chấp hoạt động cho vay sĩ ngân hàng Việt nam từ năm 2017 đến Phương pháp nghiên cứu uả Q 1.4 Các phương pháp nghiên cứu sử dụng phương pháp thống kê, n tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, phương pháp nghiên cứu ứng dụng nh Ki lý khác điều tra khảo sát thu thập thông tin tế Sử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa sở kế thừa nghiên cứu có định giá BĐS nói chung, định giá BĐS chấp nói riêng tài liệu khác có liên quan Nguồn thơng tin thu thập từ quan quản lý nhà nước, ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng thương mại, báo, tạp chí chuyên ngành nguồn tin từ Internet 1.5 Bố cục luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận đề án bao gồm chương: Chương Cơ sở khoa học bất động sản định giá bất động sản chấp Chương Thực trạng định giá bất động sản chấp Ngân hàng Việt Nam Chương Phương hướng giải pháp định giá bất động sản chấp thời gian tới ận Lu n vă ạc th sĩ n uả Q lý nh Ki tế CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠO NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản Khái niệm bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) Trong tiếng Pháp khái niệm BĐS thể từ Immobilié (Bất động sản); Trung quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai) Ở Việt nam khái niệm BĐS thể điều 174, Bộ luật dân sự: “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trỡnh xõy dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trỡnh xõy dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật qui định” Mặc dù với quan niệm trên, việc phân định tài sản động sản hay bất động sản thường khơng phải đơn giản Liệu có phải tất công trỡnh xõy dựng kiến trúc gọi BĐS; Tương tự vậy, có phải tất tài sản gắn liền với cụng trỡnh xõy dựng BĐS hay khơng Lu Thậm chí có phải vùng đất đai coi BĐS? Những khó khăn ận thường làm cho người kinh doanh định giá BĐS có nhìn sai lệch giá n vă trị đích thực BĐS cần xem xét Để tránh sai lầm đánh giá BĐS, cần phải nghiên cứu để đặc trưng riêng có BĐS, th tiêu chí để phân biệt BĐS động sản, tài sản khác ạc Một cách hiểu phổ biến BĐS là: Bất động sản tài sản vật chất sĩ di dời được, tồn ổn định lâu dài Như tài sản coi Q uả BĐS có điều kiện sau: Là yếu tố vật chất có ích cho n người ,được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; Có thể đo lường lý giá trị định; Không thể di dời di dời hạn chể để tính chất , cơng nh Ki năng, hình thái khơng thay đổi; Tồn lâu dài tế Bất động sản phân loại thành nhóm sau đây: Đất đai: đất đai yếu tố thành phần tạo nên BĐS Nếu khơng có đất đai thỡ khụng thể cú BĐS ngược lại khơng có loại BĐS lại khơng gắn liền với đất đai Do thân đất đai tự BĐS đồng thời phận hợp thành BĐS khác Tuy nhiên đất đai BĐS Chỉ có phần diện tích đất đai khơng di dời di dời không đáng kể, xác định chủ quyền riêng, đo lường lượng hóa giá trị theo tiêu chuẩn đo lường tính tốn định Cơng cụ xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với cơng trình Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể, công trỡnh xõy dựng gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền không tách rời với cơng trình xây dựng Các cơng trình phải cú khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định Các tài sản khác gắn liền với đất đai vườn lâu năm; cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao, cơng trình khai thỏc hầm mỏ Việc phân định loại BĐS giúp người định giá hiểu chất BĐS, từ rút đặc điểm riêng biệt BĐS để có sở xác Đặc điểm bất động sản ận 1.2 Lu định giá trị tài sản BĐS n vă Bên cạnh đặc điểm tạo tài sản thỡ cỏc tài sản BĐS có đặc tính riêng mà tài sản khác khơng có tạo nên tính khác biệt ạc th BĐS với tài sản khác, đồng thời yếu tố tạo nên giá trị BĐS Bởi người định giá cần phải xem xét đặc điểm ảnh hưởng sĩ đến giá trị BĐS uả Q Trước hết BĐS tài sản gắn liền với đất đai đất đai khơng di dời được, ln coi tài sản có vị trí cố định Chính vỡ giỏ n lý trị lợi ớch BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Yếu tố vị trí khơng nh Ki xác định tiêu thức đo lường địa lý thụng thường mà đánh tế giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, đến điểm dịch vụ công cộng, công trỡnh cụng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Cũng BĐS có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực rừ rệt Nhiệm vụ người định giá cần phải đánh giá tác động yếu tố vị trí đến giá trị BĐS điều kiện tự nhiên, kinh tế xó hội điều kiện mơi trường Khi có thay đổi yếu tố thỡ giỏ trị BĐS thay đổi theo BĐS tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt BĐS trước hết khác vị trí lơ đất; khác kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan ngoại cảnh Bởi định giá BĐS cần phải ý đến tính dị biệt cá thể BĐS, đánh giá, so sánh dập khuôn BĐS với BĐS dạng tài sản có giới hạn qui mơ diện tích bề mặt giới hạn diện tích đất đai yếu tố vị trí định, điều dẫn đến khan BĐS Thêm vào đó, quan hệ cung cầu BĐS cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu BĐS, lâu dài giá trị BĐS ln có xu hướng tăng, đặc biệt khu vực phát Lu triển có tiềm để phát triển ận Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh BĐS liền n vă kề có tác động ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Khi định giá BĐS cần phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng ạc th trình BĐS khác đời Ngồi BĐS tài sản có trị lớn thời gian tồn lâu dài xét sĩ Khía cạnh tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế BĐS Bởi đánh uả Q giá giá trị BĐS cần phải xem xét tính tốn chi phí kết tinh q trình hìnhthành BĐS thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS n lý nh Ki tế Khái niệm đặc điểm cần thiết công tác định giá bất động sản chấp 2.1.Khái niệm định giá bất động sản chấp Trong hoạt động cho vay ngân hàng, có rủi ro nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan làm cho ngân hàng gặp khó khăn thu hồi nợ khơng có khă thu hồi Để giảm thiểu rủi ro xảy ra, Ngân hàng bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo thỡ cần phải xác định giá trị tài sản đảm bảo để làm sở xác định mức cho vay Định giá BĐS chấp hiểu việc xác định giá trị bất động sản chấp cụ thể hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể, làm xác định mức cho vay ngân hàng dựa tài sản đảm bảo BĐS Định giá BĐS chấp khâu quan trọng thiếu trình cho vay cỏc NHTM nhằm xác định tính hợp pháp tài sản đảm bảo BĐS sở để đưa mức cho vay hợp lý Tuy theo cấu tổ chức hoạt động ngân hàng mà việc định giá thực phận tín dụng phòng định giá độc lập ngân hàng thuê tổ chức định giá từ bên ngồi Thơng thường ngân hàng vào khả thu hồi BĐS để Lu xác định mức giá trị BĐS chấp Cụ thể là: ận Giá trị BĐS chấp = Giá trị thị trường BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS n vă Tỷ lệ thu hồi BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá BĐS, có tính đến việc giảm giá hao mũn, lỗi thời, giảm giỏ yếu tố thị trường, trả nợ ạc th chi phí thu hồi phát mại BĐS trường hợp khách hàng khơng có khả sĩ Để xác định tỷ lệ thu hồi BĐS hợp lý trình định giá BĐS uả Q chấp cần phải lưu ý số vấn đề sau: Phải đặt bất động sản chấp điều kiện thị trường phát n lý triển trầm lắng Đây điều kiện nhằm đảm bảo an toàn hoạt động tín nh Ki dụng cú sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo Mục tiêu định giá BĐS tế chấp định tổng giá trị tài sản BĐS đem chấp buộc phải đem bán BĐS Trong trường hợp này, khơng phải lúc đưa BĐS vào thị trường vào thời điểm cú lợi hoàn cảnh thuận lợi Do đó, người định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận định giỏ trị tài sản BĐS trường hợp điều kiện thị trường bất lợi hay trầm lắng Việc định giá chấp định giỏ khoản vay trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro mức Trong trình định giá chấp cần cân nhắc điều kiện chấp tình trạng chấp khách hàng, cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản cần định giá Mục tiêu định giỏ BĐS xác định giá trị thị trường BĐS Đó mức giá hình thành thời điểm giao dịch BĐS điều kiện bên tham gia giao dịch có đầy đủ thơng tin thời gian để lựa chọn, đưa định; thị trường ổn định bớt biến động; quan hệ giao dịch dựa sở thỏa thuận, tự nguyện, khơng có ràng buộc giá; bên giao dịch hành động hoàn toàn dựa trờn sở hiểu biết thận trọng Giá trị thị trường BĐS chủ yếu cho hoạt động định giá loại tài sản Khi thỏa mãn đầy đủ điều kiện giá BĐS sử dụng để làm sở tham chiếu cho Lu BĐS thị trường Tuy nhiên thực tế lại cú nhiều yếu tố ảnh ận hưởng đến mức giá BĐS làm sai lệch giá trị thị trường, hay gọi giá n vă trị phi thị trường Giá BĐS không phản ánh giá trị thị trường vi phạm điều kiện: có ràng buộc giao dịch mua bán; người mua ạc th người sở hữu phận; mua bán thành viên gia đình; giao dịch nội cụng ty; giao dịch doanh nghiệp làm ăn phát đạt; bán sĩ sản phẩm độc quyền; người mua có quyền chiếm giữ BĐS; bánn BĐS uả Q thuộc sở hữu chung Khi gặp trường hợp người định giỏ cần phải thu thập thong tin so sánh, điều chỉnh loại bỏ trường hợp không n lý phự hợp đưa vào làm giá tham chiếu cho BĐS mục tiêu nh Ki tế 2.2 Sự cần thiết công tác định giá bất động sản chấp Việc xác định giá trị BĐS chấp cần thiết sở quan trọng để Ngân hàng đưa mức cho vay hợp lý, trỏnh rủi ro cho ngõn hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh hoạt động ngân hàng BĐS loại hàng hoá đặc biệt, thị trường BĐS biến động khơng ngừng, tăng đột biến trầm lắng “đóng băng” Chính vỡ mà việc định giá BĐS chấp cần thiết Ngân hàng, đảm bảo an toàn giảm bớt rủi ro Đối với việc định giá BĐS chấp thỡ khoản vay bảo đảm lợi tức BĐS Những người cho vay muốn cho vay khoản vay có bảo đảm hạn chế đến mức thấp rủi ro xảy giao dịch Thơng thường, khoản vay bảo đảm giá trị tài sản mua nên trường hợp người vay không trả nợ thỡ giỏ trị tài sản bảo đảm chấp sở để đảm bảo cho khoản vay Định giá BĐS chấp khơng thực khâu đầu vào vay vốn mà cũn phải xem xột khõu phỏt mói tài sản trường hợp khách hàng khơng có khả trả nợ Bởi sau chấp BĐS thỡ người chấp sử dụng BĐS đó, thời gian BĐS chấp bị hao mũn, hư hỏng Lu khó tránh khỏi Trước phát mói BĐS chấp cần phải định giá để xác ận định xem giá trị BĐS có đủ để tốn nợ hay không, khách hàng n vă muốn biết giá trị BĐS có cao khoản nợ hay khơng Nếu tài sản khơng định đem bán gây thiệt hại cho khách hàng cho ạc th Ngân hàng Ngoài điều kiện hội nhập nay, việc cạnh tranh gay gắt sĩ ngân hàng nước đòi hỏi ngân hàng phải thay đổi uả Q lại chiến lược kinh doanh Một bước thay đổi việc cải tiến quy trình tín dụng xác định lại giá trị BĐS chấp để nhằm thu n lý hút khách hàng Hơn xu phát triển ngành kinh doanh BĐS số nh Ki nước giới phát triển mạnh mẽ phân đoạn thị trường tài tế Những bất động sản dùng để so sánh phải bất động sản tương tự gần tương tự bất động sản cần định giá; Đó BĐS có tính chất đồng hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng, nhóm cửa hiệu, mảnh đất trống Trong trường hợp khơng có đầy đủ tài liệu vụ mua bán bất động sản dùng để so sánh có điều chỉnh nhỏ cần thiết để làm cho giá bất động sản so sánh gần ngang với giá trị bất động sản cần định giá Chỉ nên sử dụng kết mua bán bất động sản thỏa thuận sở giá thị trường gắn liền với thời điểm định giá thời điểm gần Các thông tin thu thập phải kiểm tra thẩm định chặt chẽ Phương pháp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà hồn tồn dựa vào thơng tin thị trường, địi hỏi việc thu thập thơng tin phải xác đảm bảo chất lượng đặt điều kiện thị trường tương đối ổn định, khơng có biến động mạnh, ví dụ sốt giá, hay thời kỳ khủng hoảng kinh tế Các bước tiến hành phương pháp so sánh Lu Trong thực tế khơng có hay nhiều bất động sản giống hồn tịan, ận giá trị chúng lại thay đổi theo thời gian Vì để tiến hành so n vă sánh, người định giá cần phải thu thập giao dịch thị trường hành bất động sản giống tương đối giống so với BĐS mục tiêu Sau ạc th tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích giá trị giao dịch thực điều chỉnh cần thiết để tìm mức giá phù hợp cho bất động sản sĩ mục tiêu Qui trình định giá thực sau: uả Q Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu Xác định yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền bất động sản mục tiêu n lý nh Ki 11 tế Nghiên cứu thông tin, kỹ thuật bất động sản như: diện tích, chiều ngang, hình thể, kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả khai thác, công dụng Nghiên cứu yếu tố pháp lý, quyền liên quan tới bất động sản ràng buộc khác (đất thổ cư hay đất xây dựng đất nông nghiệp, giấy tờ có đầy đủ khơng, quyền bất động sản…) Bước 2: Thu thập tìm kiếm thơng tin bất động sản bán khoảng thời gian gần với điều kiện tương đồng Việc tìm bất động sản kiếm thơng tin dựa vào hồ sơ nhà định giá bán dựa vào nguồn thơng tin khác báo chí, sở giao dịch khác… Bước 3: Kiểm tra thông tin bất động sản so sánh thu thập để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp Để thực tốt bước này, cần kiểm tra phân tích làm rõ nguồn gốc, đặc điểm tính chất giao dịch Kiểm tra thông tin để đảm bảo bất động sản so sánh có phù hợp tương đồng bất động sản mục tiêu không? Để khẳng định nguồn gốc này, địi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, xác kịp thời việc mua bán Lu cho thuê BĐS nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh ận Lựa chọn số BĐS phù hợp với bất động sản mục tiêu để tiến hành so n vă sánh Và bất động sản so sánh mà ta lựa chọn phải rút sở để xác định yếu tố điều chỉnh, mức điều chỉnh Thường lựa chọn từ – bất ạc th động sản để so sánh Khi chọn BĐS so sánh phải đáp ứng điều kiện: (1) BĐS khu vực khu lân cận với BĐS cần định giá, (2) Lựa sĩ chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá m xây dựng, m2 sàn giá m2 mặt uả Q tiền) phân tích so sánh cho đơn vị Bước 4: Phân tích giá bán điều kiện bất động sản so sánh để tìm n lý sở điều chỉnh nh Ki 12 tế Đây bước quan trọng Các BĐS ln có khác biệt nhau, vấn đề khác nhiều hay Có khác biệt ảnh hưởng đến giá trị BĐS có khác biệt lại ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Trong trình so sánh khác biệt cần phải đánh giá xem có yếu tố đặc biệt ảnh hưởng đến giá trị thị trường BĐS so sánh hay không, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS chấp cần định giá hay không Trên sở phân tích, xác định khác biệt để đưa điều chỉnh cho phù hợp Việc điều chỉnh thực theo nguyên tắc: lấy giá trị BĐS chấp làm chuẩn, tiến hành điều chỉnh BĐS so sánh, BĐS so sánh có yếu tố tốt điều chỉnh giá trị BĐS chấp xuống ngược lại Bước Ước tính giá trị BĐS chấp Q trình so sánh điều chỉnh cho ta kết cuối giá trị BĐS chấp Kết ước lượng đưa từ việc hòa hợp số giá trị phương pháp định giá khác từ BĐS so sánh khác Q trình ước tính giá trị BĐS chấp theo phương pháp so sánh biểu diễn theo sơ đồ sau: Lu Giá trị BĐS chấp Điều chỉnh (+/ -) giỏ trị khỏc biệt Giá bán BĐS so sánh ận n vă Sơ đồ 1.2 Quá trỡnh điều chỉnh giá trị BĐS theo phương pháp so sánh th ạc Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh: Đây phương pháp sử dụng rộng rói, phổ biến hoạt sĩ động định giá, đặc biệt định giá BĐS chấp, thực Q n giá trị thị trường BĐS uả đơn giản, khơng địi hỏi nhiều yêu cầu kỹ thuật, kết thể lý nh Ki 13 tế Tuy nhiên phương pháp so sánh giá trị thị trường nên giá trị định giá phụ thuộc hoàn toàn vào độ tin cậy thông tin thu thập Chất lượng thông tin tốt thu kết định giá tốt ngược lại, nhiều thông tin mang tới lạc hậu làm việc so sánh khơng xác Việc điều chỉnh giá trị khác biệt đưa giá trị cuối BĐS mục tiêu phụ thuộc nhiều vào tính chất chủ quan người định giá Phương pháp so sánh áp dụng để định giá đất giá nhà đất cho yêu cầu mua bán, chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản Nó đặc biệt thích hợp cho bất động sản có tính đồng cao hộ chung cư, dãy nhà liền kề xây dựng kiểu, bất động sản khu vực Phương pháp so sánh thường áp dụng tốt cho bất động sản dân dụng (nhà ở) cho đất trống khu vực dân cư thương mại dịch vụ, bất động sản thường mua phổ biến dễ dàng việc so sánh Phương pháp chi phí Trong thực tế hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp ngân hàng tổ chức tín dụng nhận chấp BĐS khơng phổ biến, Lu giao dịch thơng qua thị trường nhà xưởng sản xuất, nhà kho, cơng ận trình đầu tư lớn bệnh viện, trường học Trong trường hợp phương n vă pháp so sánh sử dụng để ước lượng giá trị BĐS cần chấp mà phải dựa vào sở phương pháp chi phí Phương pháp chi phí dựa khả ạc th thay BĐS với giả định giá trị BĐS cần chấp tính chi phí để tạo bất động sản tương tự với Theo cơng thức giá sĩ trị bất động sản tính bằng: n uả Q lý nh Ki 14 tế Quan trọng phương pháp chi phí việc tính tốn chi phí cần thiết kết tinh vào giá trị BĐS; yếu tố nguyên nhân gây giảm giá giá trị BĐS Thông thường chi phí đưa vào tính tốn bao gồm chi phí trực tiếp gián tiếp đầu tư xây dựng chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân cơng, chi phí quản lý chung, lợi nhuận nhà thầu cỏc chi phí liên quan khác.Tùy theo loại cạnh tranh, thời gian xây dựng cụ thể Ưu, nhược điểm phương pháp chi phí khả áp dụng: Đây phương pháp xác định giá trị BĐS dựa có minh chứng cụ thể rõ ràng Kết định giá thể xác chi phí kết tinh vào BĐS, lập luận mức giá trị BĐS có sở Tuy nhiên phương pháp chi phí có mặt hạn chế định: Phương pháp dựa chi phí giá trị phận, giá trị cơng trình BĐS khơng phải phép tổng hợp học giá trị phận Các yếu tố giảm giá phận cơng trình phụ thuộc vào ý chủ quan người định giá (không có thước đo đo lường ) Việc đánh giá mức độ giảm giá dù phương pháp kỹ thuật hay phương pháp thị trường đòi hỏi người định giá phải có kiến thức kỹ thuật Lu kiến trúc kết cấu cơng trình xây dựng ận Phương pháp không phản ánh mối quan hệ cung cầu, giá trị n vă BĐS định giá khơng phải ánh giá trị thị trường BĐS Do phương pháp sử dụng trường hợp khơng có mang tính chun biệt ạc th chứng thị trường, BĐS khơng có khả để so sánh, hay BĐS sĩ n uả Q lý nh Ki 15 tế CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM 2.1 Khái quát ngân hàng Việt Nam Cho đến nay, ngành Ngân hàng nước ta trải qua gần 60 năm (1951-2010) xây dựng phát triển, với nhiều chặng đường gay go phức tạp ổn định ngày phát triển Đặc biệt chặng đường từ năm 1986 nay, chặng đường đổi toàn diện hệ thống ngõn hàng Việt Nam Đến năm 1990, chế đổi ngân hàng hồn thiện thơng qua việc công bố hai Pháp lệnh ngân hàng vào ngày 24.5.1990 (Pháp lệnh Ngân hàng Nhà nước VN Pháp lệnh ngân hàng) thức chuyển chế hoạt động hệ thống ngân hàng việt nam từ “một cấp” sang “hai cấp” Theo đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thực thi nhiệm vụ quản lý nhà nước tiền tệ, tín dụng, tốn, ngoại hối ngân hàng, ngân hàng phát hành, ngân hàng ngân hàng, ngân hàng Nhà nước…, hoạt động kinh doanh tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng tổ chức tín dụng thực Các tổ chức tín dụng bao gồm: ngân hàng thương mại quốc doanh, ngân hàng thương Lu mại cổ phần, ngân hàng liên doanh, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cung ứng ận tài Như vậy, ngân hàng VN thức đánh dấu đời phỏt triển n vă khoảng 20 năm (từ 1990 đến nay) Trong thời gian đến nay, hệ thống ngân hàng VN không ngừng phát triển quy mô (vốn điều lệ không ngừng gia th tăng, mạng lưới chi nhánh phát triển…), chất lượng hoạt động hiệu ạc kinh doanh sĩ Mạng lưới ngân hàng thương mại VN đến cuối năm 2010 có bước Q uả phát triển mạnh với hệ thống bao gồm: ngân hàng nhà nước (Ngân hàng ngoại n thương VN, Ngân hàng đầu tư phát triển VN, Ngân hàng công thương VN, lý Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn, Ngân hàng phát triển đồng 16 nh Ki song Cửu Long) 37 NHTM cổ phần đô thị nông thôn, 33 chi nhánh tế ngân hàng nước ngoài, 05 ngân hàng liên doanh Số lượng ngân hàng tăng thêm tập trung vào khối ngân hàng thương mại cổ phần chi nhánh ngân hàng nước Bảng 2.1: Số lượng ngân hàng giai đoạn 1991- 2009 Ngõn hàng 1992 1993 1995 1997 1999 2001 2005 2007 2010 NHTMNN 4 5 5 5 NHTMCP 41 48 51 48 39 37 37 37 Chi nhánh NHNN 18 24 26 26 29 31 33 Ngân hàng LD 4 4 5 Tổng 56 74 84 83 74 75 78 80 (Nguồn: SBV, Deutsche Bank, BVSC) Bên cạnh tăng trưởng số lượng, qui mô hoạt động ngân hàng tăng trưởng mạnh mẽ Hoạt động hệ thống NHTM đảm bảo an tồn, ổn định có bước tăng trưởng khá, lực tài qui mô hoạt động tăng lên Khả khoản hệ thống đảm bảo, đáp ứng đủ nhu cầu toán kinh tế Những tác động bất lợi khủng hoảng tài suy thối kinh tế tồn cầu đến hệ thống NHTM Việt nam hạn chế tối đa Tính đến hết tháng Lu 12/2009, vốn chủ sở hữu toàn hệ thống tăng 32%, tổng tài sản ận NHTM tăng lên 28% so với năm 2008, chênh lệch thu chi đạt 33 nghỡn tỷ n vă đồng, tăng 53,09% so với đầu năm 2009, dư nợ xấu chiếm 2,2% tổng dư nợ cho vay [35] Tốc độ tăng trưởng hoạt động tín dụng huy động tiền gửi mức th cao, đạt trung bỡnh trờn 30% suốt giai đoạn 2005-2010 Đặc biệt ạc giai đoạn 2007-2009 tăng trưởng tín dụng trở nờn quỏ núng đạt tốc độ sĩ 50% nhu cầu tín dụng kinh tế tăng cao bao gồm nhu Q n uả cầu vốn cho đầu tư chứng khoán bất động sản lý nh Ki 17 tế 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại Việt Nam Những năm 2009-2010 năm khó khăn kinh tế Việt nam hậu khủng hoảng tài tiền tệ giới suy thối kinh tế tồn cầu Thị trường tài tiền tệ quốc tế biến động bất thường tiềm ẩn nhiều nguy rủi ro Những tác động tiêu cực làm cho cán cân thương mại cán cân toán quốc tế Việt nam bị ảnh hưởng nghiêm trọng Ngành ngân hàng đứng trước khó khăn thách thức việc thu hút đầu tư vốn cho kinh tế Thực đạo Ngõn hàng Nhà nước biện pháp kế hoạch hành động nhằm thực nhiệm vụ trọng tâm như: Điều hành cơng cụ sách tiền tệ, tỷ giá linh hoạt, thận trọng phù hợp với mục tiêu kích cầu, khuyến khích sản xuất, ổn định kinh tế vĩ mơ, đảm bảo an tồn hệ thống; Mở rộng tín dụng hiệu phù hợp với qui định pháp luật, xử lý vướng mắc trả nợ vay tiếp cận tín dụng ngân hàng tổ chức, cỏ nhân; Tăng cường kiểm tra, tra, giám sát bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng…., Ngân hàng thương mại Việt Nam cú sách định hướng hoạt động kinh doanh Các ngõn hàng thực nghiêm túc Lu quy định đảm bảo an toàn toàn hệ thống, cải tiến quy trình tín dụng ận theo hướng đơn giản, thuận tiện cho khách hàng tuân thủ theo qui n vă định bảo đảm tiền vay NHNN Nhưng chung hoạt động hệ thống tổ chức tớn dụng Việt nam đảm bảo an toàn, ổn định có bước tăng ạc th trưởng khỏ, lực tài qui mơ hoạt động tăng lên Khả khoản hệ thống đảm bảo, đáp ứng đủ nhu cầu toỏn kinh sĩ tế Những tác động bất lợi khủng hoảng tài suy thối kinh tế uả Q tồn cầu đến hệ thống ngân hàng Việt nam hạn chế tối đa, tiền gửi ngân hàng đảm bảo an tồn Tính đến 31/12/ 2009 vốn chủ sở hữu n lý toàn hệ thống cỏc tổ chức tín dụng tăng 31,09%; tổng tài sản tăng 26,49% so với nh Ki 18 tế cuối năm 2008, chênh lệch thu chi đạt 33.660 tỷ đồng, tăng 53,09% so với cuối năm 2008, tỷ lệ nợ xấu chiếm 2,2% tổng dư nợ cho vay Trước họat động định giá tài sản chấp ngân hàng thường phận tín dụng đảm nhiệm, tức nhân viên tín dụng đồng thời người định giá Mức giá bất động sản xác định làm vay vốn dựa vào khung giá Nhà nước UBND tỉnh ban hành vào ngày 1/1/ hàng năm (nghị định 178-CP) Tuy nhiên nghị định bộc lộ bất cập, đặc biệt trỡnh hội nhập cạnh tranh gay gắt hệ thống cỏc ngõn hàng Để đảm bảo quyền lợi cho người vay vốn, Chính phủ sửa đổi nghị định 178, qui định rừ cỏc ngân hàng tự thỏa thuận mức giá bất động sản để đưa tỷ lệ cho vay hợp lý, vừa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vừa tránh rủi ro cho ngân hàng (NĐ 163- CP giao dịch có tài sản đảm bảo) Hầu hết ngân hàng thương mại có qui định riêng cách xác định giá trị qui trình định giá bất động sản chấp để làm vay vốn Nhiều ngõn hàng thành lập phận định giỏ độc lập, tạo tính khách quan nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, ví dụ Ngân hàng TMCP Techcombank, ACB, OceanBank, VP Bank… Tuy nhiên, ngân hàng lại cú cách thức qui trình định giá riêng, chưa có thống cỏc ngân Lu hàng, nằm quy trình triển khai gặp nhiều khó khăn ận Một số ngân hàng Ngân hàng Công thương Việt Nam (Incombank), n vă ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) ban hành qui định phương pháp áp dụng định giá BĐS chấp Ngân hàng Công ạc th thương Việt nam có qui định giá trị quyền sử dụng đất để chấp xác định theo thoả thuận ngân hàng cho vay (NHCV) bên bảo đảm, sĩ phải thấp giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường địa phương uả Q thời điểm định giá/hoặc định giá lại, không vượt khung giá đất UBND tỉnh, thành phố qui định Hoặc chi nhánh ngân hàng xây dựng khung n lý giá đất thỡ khụng vượt (hai) lần giá loại đất, vị trí đất 19 nh Ki khung giá đất UBND tỉnh, thành phố qui định thấp giá chuyển tế nhượng thực tế thị trường địa phương thời điểm xây dựng khung giá đất (mức tối đa 90% giá đất thực tế) Trường hợp cao lần phải trỡnh Ngõn hàng Cụng thương Việt Nam (Quyết định số 125/QĐ- HĐQT-NHCT35 ngày 10/05/2016) Mới đây, Incombank BIDV đưa số qui định có thơng thống rừ ràng cho phép chi nhánh ngân hàng hệ thống mỡnh với khách hàng thoả thuận theo giá đất (đất hiểu đất nông nghiệp) thực tế chuyển nhượng địa phương thời điểm định giá chấp / định giá lại với mức: Thứ nhất, mức tối đa với mức giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường giá thấp với giá ghi khung giá đất UBND tỉnh, thành phố nơi có đất; Thứ hai, mức tối đa không 70% giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường giá cao giá ghi khung giá đất UBND tỉnh, thành phố nơi có đất Ngồi Incombank cũn qui định khuyến khích chi nhánh thuê quan chun mơn có chức thẩm định giá để xây dựng khung giá đất áp dụng thống toàn chi nhánh / chi nhánh xây dựng khung giá đất thỡ phép thoả thuận với khách hàng để xác định giá trị Lu quyền sử dụng đất chấp phạm vi khung giá đất chi nhánh tối đa ận không 70% giỏ đất thực tế chuyển nhượng thị trường địa n vă phương thời điểm định giá chấp / định giá lại (Quyết định số 225/QĐ-HĐQT -NHCT35ngày 07/08/2016) ạc th Tuy nhiên quỏ trình áp dụng nhiều bất cập Nếu áp dụng theo cách thứ khơng thể cho vay vốn được, giá trị quyền sử dụng đất sĩ mà UBND địa phương đưa để áp dụng tính thuế không qui định uả Q để bán, để chuyển nhượng thị trường, giá trị cho vay thấp Cũng áp dụng theo cách thứ hai, có cách thứ khó thực n lý vỡ tỉnh nhỏ chưa có dịch vụ nhà đất hay sàn giao dịch 20 nh Ki BĐS Do ngân hàng tỉnh khơng thể có khung giá thị trường tế để áp dụng tính 70% theo qui định Cũn thuờ quan chuyên môn thỡ cú qui định ràng buộc trách nhiệm cách định giá họ, khó có quan đứng nhận xây dựng khung giá đất cho ngõn hàng Việc trao quyền cho chi nhánh tự xây dựng khung giá đất vay vốn khả thi khó xảy tình trạng vừa đá bóng vừa thổi cũi, chi nhánh khơng có tư cách pháp lý để đưa định chi nhánh Việc xác định giá trị tài sản họat động chấp ngân hàng thương mại Việt nam gặp nhiều khó khăn, phần chưa có mơ hình chuẩn để ngân hàng áp dụng vào lĩnh vực định giá mình, qui trình phương pháp định giá chưa thống Đồng thời phần khơng nhỏ tính không ổn định thị trường bất động sản, “cơn nóng, lạnh” thị trường thời gian gần gây khơng khó khăn cho cơng tác định giá tác động không nhỏ đến hoạt động cho vay chấp ngân hàng Để đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS chấp hệ thống ngân hàng phân tích thực trạng tình hình định giá BĐS số ngân hàng chủ yếu ận Lu n vă ạc th sĩ n uả Q lý nh Ki 21 tế CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG THỜI GIAN TỚI 3.1 Định hướng hoàn thiện định giá bất động sản chấp Cho vay chấp hay có tài sản đảm bảo xu chung hoạt động ngân hàng nay, đặc biệt điều kiện cạnh tranh xu hướng hội nhập với kinh tế giới q trình tồn cầu hóa Bởi việc nâng cao chất lượng hiệu khoản vay việc làm cần thiết Trong thời gian tới ngân hàng cần tiếp tục mở rộng nghiệp vụ cho vay có bảo đảm tài sản quan điểm giảm thiểu rủi ro an toàn cho hoạt động Ngân hàng Tiếp tục tăng tỷ trọng cho vay có tài sản đảm bảo tổng dư nợ cho vay, mở rộng đa dạng hóa danh mục tài sản đảm bảo chấp, đưa mức tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo tổng dư nợ mức trung bỡnh ngân hàng từ 60-70% Thực việc cho vay cú tài sản đảm bảo xử lý cỏc tài sản đảm bảo theo cỏc qui định Nhà nước ban hành, đồng thời phải phự hợp với điều kiện hoàn cảnh ngân hàng thương mại để việc cho vay phù hợp Lu với đối tượng phù hợp với khoản vay ận Thực biện pháp nhằm nâng cao tính an tồn hệ thống Thực n vă nghiêm túc qui định đảm bảo tỷ lệ an toàn hoạt động kinh doanh Coi trọng hồn thiện dần cơng tác định giá tài sản đảm bảo nhằm phục vụ cho th hoạt động cho vay, coi hoạt động mang tính thống hệ ạc thống ngân hàng sĩ Với quan điểm định hướng hoạt động nói chung Q uả hoạt động cho vay chấp nói riêng sở quan trọng cho hoạt n động ngân hàng, giúp ngân hàng thương mại thực thành công lý tiêu kế hoạch đặt thời gian tới nh Ki 22 tế 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá BĐS chấp ngân hàng Việt Nam thời gian tới 3.2.1 Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá Hiệu định giá BĐS phụ thuộc phần lớn vào việc tổ chức tiến hành định giá BĐS chấp Hiện công tác tổ chức định giá tài sản chấp nhiều ngân hàng tiến hành song song với hoạt động cho vay Khi có đơn xin vay khách hàng hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản đảm bảo BĐS, phận tín dụng thực thủ tục pháp lý cho vay chuyển hồ sơ thẩm định tài sản sang phận định giá tài sản để xử lý Bởi tùy theo tính chất đặc thù ngân hàng, tính chất khoản vay, mức độ quan trọng phức tạp tài sản đảm bảo BĐS ngân hàng lựa chọn hình thức tổ chức định giá phù hợp với điều kiện hồn cảnh ngân hàng để nhằm tiết kiệm thời gian chi phí cho việc định giá Các ngân hàng lựa chọn hỡnh thức tổ chức: (1) thứ việc định giá phận tín dụng đảm nhiệm, tức nhân viên tín dụng kiêm ln nhiệm vụ định giá Hình thức áp dụng ngân hàng chưa có phận định giá độc lập tỷ lệ tài sản đảm bảo BĐS tổng dư nợ cho vay ngân hàng không lớn thường xuyên, khoản vay nhỏ, tài sản đảm bảo có giá trị Lu thấp dễ dàng định giá, hệ thống thơng tin sẵn có, nhân viên tín dụng có nhiều ận kinh nghiệm thẩm định xác định giá trị tài sản (2) giao cho phòng định n vă giá độc lập thực Hình thức áp dụng ngân hàng mà hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo BĐS chiếm tỷ trọng lớn, khách hàng ạc th khối lượng cho vay nhiều, thường xuyên Bộ phận định giá độc lập hoàn toàn hoạt động mang tính khách quan, giá trị tài sản đảm bảo xỏc định sĩ để phận tớn dụng định cho vay với mức cho vay tỷ lệ uả Q chiết khấu phù hợp Tuy nhiên muốn lựa chọn hình thức tổ chức này, ngân hàng cần phải thành lập phòng định giá độc lập Hội sở chính, nằm n lý phận quản lý rủi ro quan hệ khách hàng; (3) thứ ba thuê định giá 23 nh Ki từ tổ chức bên khối lượng hợp đồng cho vay nhiều, không đủ số tế lượng cán định giá tài sản định giá có giá trị lớn phức tạp Việc thuê định giá từ tổ chức bên cần phải cân nhắc lựa chọn đối tác có kinh nghiệm định giá 3.2.2 Hồn thiện quy trình định giá Quy trình định giá khoản tiếp nhận hồ sơ thẩm định đến việc lên kế hoạch tiến hành định giá trao trả kết cho phũng tín dụng khách hàng để định cho vay Như cụng việc định giá đòi hỏi nhiều thời gian lực chuyên môn người định giá Bởi để hồn thiện qui trình định giá BĐS chấp trước hết đòi hỏi phải cú phối hợp chặt chẽ phận chức năng, quy định rừ quyền hạn trách nhiệm phận định nội dung công việc phải tiến hành định giá Hiện ngân hàng thương mại tự xây dựng quy trình định giá riêng vào điều kiện hoạt động quy trình cấp tín dụng ngân hàng Cơng tác tổ chức quy trình định giá thường gắn liền với hoạt động phận tín dụng, hoạt động định giá hoạt động đầu tiên, định mức tín dụng cho vay, đồng thời bước thẩm định khả đảm bảo vốn vay khỏch hàng cho ngân hàng Nhiều ngõn hàng cũn lỳng tỳng việc xây dựng quy trình định giá có nhầm lẫn với quy trình tín dụng Ở số khâu Lu quy trình định giá nằm quy trình cấp tín dụng Bởi việc tiến ận hành cơng việc định giá thời gian Việc hoàn thiện qui trỡnh định n vă giá cần phải tiến hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ đảm bảo tính pháp lý, tớnh chớnh xỏc giỏ trị cần định giá Cần rút ngắn thời gian ạc th số khâu qui trỡnh định giá, đặc biệt khâu thẩm định hồ sơ chuyên viên thẩm định tài sản phận kiểm soát để việc định giá sĩ tiến hành khoảng thời gian ngắn để tiết kiệm thời gian chi phí n uả Q lý nh Ki 24 tế KẾT LUẬN CHUNG Cùng với phát triển kinh tế, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh Tuy nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro đó, ngân hàng thường yêu cầu người vay chấp tài sản họ mà chủ yếu tài sản BĐS Định giá BĐS phục vụ cho mục đích chấp cho vay ngân hàng nhiệm vụ quan trọng nay, đặc biệt giai đoạn mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế tạo điều kiện cho nhiều ngân hàng thương mại nước nước thành lập mở chi nhánh Việt nam Nhu cầu vay tín dụng cho mục đích kinh doanh tiêu dùng ngày nhiều ngân hàng tổ chức kinh tế, hộ gia đình có nhõn Để đảm bảo an toàn cho khoản vay tín dụng, ngân hàng thương mại hình thành phận thẩm định giá tài sản nhằm thực nhiệm vụ chuyên trách mỡnh định giá tài sản đem chấp làm cho phận tín dụng định mức cho vay Với mục tiêu nghiên cứu luận án đề nghiên cứu vấn đề liên quan đến định giá BĐS chấp ngân hàng TM, quy trình, phương pháp nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS chấp, đề án tập trung Lu nghiên cứu vấn đề sở khoa học định giá tài sản BĐS chấp, ận phân tích đánh giá thực trạng quy trình, phương pháp cách thức tổ chức định n vă giá số ngân hàng thời gian qua, sở luận án đề mục tiêu phương hướng giải pháp chủ yếu để hồn thiện cơng tác định giá tài ạc th sản BĐS chấp ngân hàng Việt Nam sĩ n uả Q lý nh Ki 25 tế