Tính cấp thiết của đề tài
Cạnh tranh là một hiện tượng xuất hiện trong điều kiện của nền kinh tế thị trường. Cạnh tranh là môi trường tạo động lực thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển và tăng năng suất lao động Và cũng giống như bất cứ loại hình đơn vị nào trong nền kinh tế thị trường, các ngân hàng thương mại trong kinh doanh luôn phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt để giành giật khác hàng, tăng thị phần hay mở rộng cung ứng các sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng cho nền kinh tế.
Tuy nhiên, mỗi ngân hàng sẽ chọn một hoặc nhiều chiến lược khác nhau phù hợp với năng lực và định hướng phát triển của ngân hàng đó để tạo sự khác biệt hóa sản phẩm cho mình Xác định tầm nhìn và sứ mệnh của doanh nghiệp, Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu cùng với công ty liên kết – Công ty Cổ phần Địa ốc ACB quyết định thành lập công ty thành viên – Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu vào tháng 11/2006 Với phương châm là việc “Chuyên nghiệp – Chính xác – Uy tín” và cam kết “AREV là địa chỉ tin tưởng và sự lựa chọn chính xác của quý vị” càng ngày AREV càng nhận được nhiều sự tín nhiệm từ phía khách hàng Có thể nói việc thành lập Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu là một chiến lược cạnh tranh mà Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu xây dựng mà chiến lược này đã và đang phát huy những tác động tích cực.
Việc thành lập Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu giúp cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu cạnh tranh với các ngân hàng khác bằng các khoản vay thế chấp bất động sản – một loại hình vay vốn rất phổ biến tại các ngân hàng hiện nay Cạnh tranh ở lĩnh vực này, AREV cũng được đánh giá là một trong những công ty có công tác định giá được thực hiện khá bài bản Hơn nữa, ngoài việc định giá cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu AREV còn định giá cho các ngân hàng khác: Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Á và Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thương Tín.
Không chỉ dừng lại ở hoạt động định giá bất động sản thế chấp, AREV còn thực hiện định giá bất động sản cho các khách hàng thuê ngoài có nhu cầu tham khảo giá thị trường của bất động sản Như vậy, AREV đã tạo ra sự khác biệt cho Ngân hàngThương mại cổ phần Á Châu trên thị trường.
Là một trong những công ty đầu tiên xây dựng một quy trình định giá riêng AREV không thể nào tránh khỏi những thiếu sót dẫn đến kết quả định giá đôi khi chưa thực sự làm hài lòng khách hàng gây ra tình trạng khiếu nại, yêu cầu tái thẩm định tốn nhiều thời gian, công sức và tiền bạc Do đó, để tạo sự khác biệt và lợi thế kinh doanh lâu dài, công ty phải đối mặt với một bài toán khó đó là làm thế nào để bảo đảm tính an toàn cho các khoản vay của ngân hàng, hạn chế các khoản nợ xấu nhưng giá trị bất động sản thế chấp ngày càng phải gần hơn với giá thị trường mang lại lợi ích cao nhất cho khách hàng? Đề tài “Công tác định giá bất động sản tại công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu – AREV” là một đề tài phù hợp với khả năng nghiên cứu của bản thân em trong quá trình thực tập với kiến thức chuyên ngành được học tập tại trường và lượng kiến thức thực tế tại công ty Nghiên cứu thành công đề tài này sẽ góp một phần nhỏ giúp ngân hàng giải quyết bài toán khó trên đồng thời bản thân em cũng tích lũy những kỹ năng cơ bản trong công tác nghiên cứu phục vụ cho công việc sau này.
Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở lý luận của định giá bất động sản nói riêng và định giá bất động sản thế chấp nói chung.
- Tìm hiểu thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu.
- Đưa ra một số giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu.
Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng một số phương pháp sau:
Nghiên cứu các bài giảng, tài liệu về định giá bất động sản và các môn chuyên ngành liên quan được cung cấp trong quá trình học chuyên ngành để làm khung kiến thức chuẩn cho việc nghiên cứu.
Tìm kiếm các quy định của công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu để phục vụ vho việc nghiên cứu trên cơ sở dữ liệu sẵn có.
Nghiên cứu các nội dung trong hồ sơ định giá sẵn có, so sánh với kiến thức đã học để đưa ra đánh giá, nhận xét.
Tìm hiểu, tra cứu các văn bản luật, nghị định, thông tư có liên quan để thực hiện chuyên đề.
Tìm kiếm trên mạng Internet các kiến thức bổ sung cho công tác nghiên cứu: kiến thức về định giá bất động sản thế chấp,
- Quan sát thực tế và ghi chép công tác định giá bất động sản tại ngân hàng: Quan sát các hoạt động hàng ngày của các nhân viên định giá, đi khảo sát thực tế có sự ghi chép để đánh giá hoạt động của AREV và đưa ra kiến nghị với đầy đủ bằng chững minh họa.
- Phỏng vấn các cán bộ định giá tại AREV về các kinh nghiệm định giá, những thuận lợi, khó khăn gặp phải trong quá trình định giá để đánh giá đưa ra những giải pháp khắc phục.
- Sử dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa ra kết luận.
Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu
Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tạiCông ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Khái quát chung về bất động sản
1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, BĐS được định nghĩa như sau:
“Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:
- Nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các công trình gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Ngoài ra, một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:
+ Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
+ Được chiếm giữ bởi cá nhân hoạc cộng đồng người;
+ Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
+ Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;
Với quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành các nhóm sau đây: + Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc là di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); phải là đất đai đã được xác định của quyền; đất đai đó phả được đo lường bằng giá trị (căn cứ và số lượng và chất lượng của đất đai đó).
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh tròng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay dổi thì không phải là bất động sản: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo, các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia, các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị không được coi là bất động sản).
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Ngoài những đặc trưng cơ bản được gắn liền với khái niệm, BĐS còn có những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất , BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với tùng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích của BĐS.
Nói đến vị trí của BĐS người ta nói đến hai loại vị trí: Vị trí tuyệt đối được xác định bởi kinh độ, vĩ độ (địa chỉ chính xác) của BĐS và vị trí tương đối là khả năng tiếp cận của BĐS với các tiện ích xã hội (các trung tâm) Các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường là các yếu tố gắn liền với vị trí tương đối của BĐS và ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của BĐS Khi các yếu tố này thay đổi thì cũng làm cho vị trí của BĐS thay đổi và thay đổi giá trị của BĐS.
Thứ hai , BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị thiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa ) Mặt khác, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có tuổi thọ công trình cao, có thể hàng trăm năm Tính lâu bền của BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS và hai tuổi thọ này không ngang nhau, thường thì tuổi thọ vật lý sẽ dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì vậy, khi nghiên cứu và đánh giá một BĐS phải đánh giá cả tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Thứ ba , hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm cũng như có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng Hàng hóa BĐS có thời gian tạo lập rất dài, bị giới hạn không gian phát triển và không sẵn có trên thị trường, chính những điều này đã tạo ra sự khan hiếm.
Thứ tư , Tính dị biệt của BĐS Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất không khuôn mẫu và có các yêu tố riêng biệt không giống với bất kỳ BĐS nào khác.
Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau của vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu, kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Tính dị biệt tạo nên giá trị không so sánh được của các BĐS, do đó không thể so sánh các BĐS một cách rập khuôn, máy móc mà phải tính đến tính dị biệt của BĐS Tính dị biệt tạo nên giá trị của BĐS nhưng dị biệt phải thống nhất nếu các BĐS quá khác nhau sẽ tạo nên sự lộn xộn và lúc này lại làm giảm giá trị của BĐS.
Thứ năm , hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội.
Các loại hàng hóa khác cũng có đạc điểm này nhưng đặc điểm này của hàng hóa BĐS nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu , hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa BĐS có sụ tác động ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời và hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia Ví dụ như việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới xẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân
Như vậy, BĐS chịu ảnh hưởng bởi các BĐS liền kề với nó; ảnh hưởng bởi môi trường tự nhiện, kinh tế, xã hội và các hoạt động kinh daonh khác và ngược lại Khi xem xét một BĐS phải dự báo được các yếu tố tác động đến BĐS trong tương lai sẽ phát triển như thế nào, làm tăng hay giảm giá trị của BĐS để đưa ra những nhận định chính xác nhất.
Thứ bảy , BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn và khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới.Cũng chính vì đặc điểm này mà đầu tư BĐS phải có vốn lớn, vốn dài hạn, đồng thời phải khai thác được đặc tính tái tạo vốn Và do đó, hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng Điều này cũng giảm bớt rủi ro cho các nhà đầu tư bởi vì trước khi đầu tư vào dự án ngân hàng hay các tổ chức tín dụng sẽ đánh giá lại rủi ro của dự án để đi đến quyết định có đầu tư hay không; trong quá trình hoạt động nếu dự án gặp phải rủi ro thì khả năng cứu vớt cũng sẽ cao hơn BĐS cũng là một loại hàng hóa có khả năng bảo toàn giá trị rất tốt, dù có trải qua những cơn sốt hay những giai đoạn trầm lắng nhưng nhìn chung trong lịch sử phát triển của thị trường BĐS, giá trị BĐS luôn tăng theo thời gian.
Thứ tám , hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của Nhà nước BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế và xã hội Ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách về BĐS và thị trường BĐS là biện pháp để tăng cường vai trò và chức năng quản lý của Nhà nước Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu của toàn xã hội Do vậy, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Định giá BĐS
2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS
2.1.1 Khái niệm định giá BĐS
Khoản 2 , Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 29/06/2006 quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Hay khái niệm định giá BĐS còn được hiểu như sau: Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của một BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm về BĐS và các nhân tố kinh tế tiền ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
2.1.2 Sự cần thiết phải định giá BĐS Định giá BĐS là hoạt động rất cần thiết khi thay đổi chủ sở hữu hay thay đổi mục đích sử dụng của BĐS Bởi lúc này các bên liên quan cần biết mức giá của BĐS để quyết định chuyển nhượng, xác định loại hình BĐS mang lại hiệu quả cao để có quyết định đầu tư đúng đắn.
Trong thị trường hiện nay, định giá BĐS được thực hiện với rất nhiều mục đích khác nhau như: Mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm và giải phóng mặt bằng, góp vốn, đầu tư BĐS, xử lý tranh chấp thừa kế, tính thuế và hoạch toán Mỗi mục đích lại cho BĐS một mức giá khác nhau.
BĐS là một tài sản có giá trị lớn, thị trường BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy, định giá BĐS là một mắt xích quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS và qua đó thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Trong nền kinh tế quốc dân, định giá BĐS thể hiện vai trò rất quan trọng, cụ thể:
- Minh bạch hóa các giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
- Định giá đúng giá trị của BĐS làm cho chủ sở hữu, người quản lý, cơ quan quản lý có cơ sở đưa ra những chính sách, quyết định nhằm quy hoạch, đầu tư, khai thác, sử dụng BĐS hợp lý hơn, hiệu quả hơn.
- Công tác định giá BĐS phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu hút các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, vào các dự án góp phần thúc đây kinh tế phát triển, tăng khả năng hội nhập kinh tế quốc tế.
- Định giá BĐS có tác động tích cực trong việc giảm thất thu từ cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, hạn chế việc thất thu thuế từ các giao dịch BĐS, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Định giá BĐS tác động tích cực đến công tác quản lý Nhà nước như xử án, đền bì, bồi thường giải phóng mặt bằng; tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng vận dụng các kết quả định giá có tính công bằng, minh bạch hơn trong quá trình thực hiện, giảm bớt số lượt khiếu kiện, tranh chấp, liên quan đến BĐS góp phần an sinh xã hội.
2.2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS
2.2.1 Các căn cứ định giá BĐS
2.2.1.1 Căn cứ vào bất động sản
Trong cùng một thị trường, cùng thời điểm các BĐS khác nhau sẽ có giá trị khác nhau Các BĐS có điều kiện như nhau (cùng thị trường, thời gian, địa điểm) như nhau thì giá trị thị trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó Các đặc điểm của BĐS làm căn cứ cho việc định giá bao gồm:
- Căn cứ vào yếu tố vật chất tạo nên BĐS
Các yếu tố vật chất tạo nên BĐS thường là chi phí trực tiếp tạo ra công trình, chi phí khác gián tiếp tạo nên công trình và chi phí cơ hội khi đầu tư vào công trình đó Để tính chi phí trực tiếp tạo ra công trình thì ta dựa vào bản vẽ thi công công trình Mặt khác chi phí gián tiếp tạo nên công trình phải dựa vào số tiền mà chủ đầu tư bỏ ra để trả cho chi phí liên quan đến pháp lý, tư vấn thi công, dự toán, giám sát công trình, thẩm định dự án, chi phí cấp phép đầu tư xây dựng, chi phí hoàn thành công trình – đây đều là những chi phí để chủ đầu tư có đủ điều kiện, cơ sở để tạo lập và sử dụng công trình theo đúng pháp luật
- Căn cứ vào công năng của BĐS và khả năng duy trì các lợi ích gắn với công năng
Công năng của BĐS được khai thác như thế nào phụ thuộc vào khả năng khai thác BĐS của chủ đầu tư Khả năng duy trì những lợi ích gắn với công năng phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế của BĐS Do tuổi thọ kinh tế bị chi phối bởi chu kỳ kinh doanh BĐS và điều kiện phát triển kinh tế của địa phương nên cần phải quan tâm, đánh giá toàn bộ khu vực xung quanh BĐS và lường trước những thay đổi, biến đổi trong tương lai để định giá BĐS
- Căn cứ vào kiến trúc công trình và tâm lý sử dụng BĐS
Công trình xây dựng có kiến trúc càng phức tạp cầu kỳ thì chí phí xây dựng càng cao, giá trị công trình càng lớn Tâm lý sử dụng BĐS cũng ảnh hưởng đến định giá BĐS, nếu sử dụng BĐS phù hợp với vùng miền, địa phương thì BĐS sẽ được đánh giá cao
- Căn cứ vào vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS
Xác định rõ vị trí BĐS giúp chúng ta tìm những BĐS tương đồng để so sánh khi định giá Các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS như: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông, cấp thoát nước, điện, hệ thống bưu chính viễn thông) hay Cơ sở hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí, mua sắm, trường học, bệnh viện) đều là căn cứ quan trọng khi định giá BĐS Những yếu tố trên tác động lớn đến giá trị của BĐS cần định giá
2.2.1.2 Căn cứ vào thị trường bất động sản
Định giá bất động sản thế chấp
3.1 Khái niệm và sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp
3.1.1 Khái niệm BĐS thế chấp và định giá BĐS thế chấp
BĐS thế chấp: Là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản. Định giá BĐS thế chấp: Là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của một BĐS cho mục đích thế chấp BĐS ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm về BĐS và các nhân tố kinh tế tiền ẩn trong thị trường BĐS.
3.1.2 Sự cần thiết định giá BĐS thế chấp
* Đối với các chủ sở hữu BĐS thế chấp: Sau khi định giá BĐS thế chấp, người định giá sẽ cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giá trị của BĐS Qua đó, chủ sở hữu thấy được khả năng tiếp cận vốn của mình qua các tổ chức tín dụng để chuẩn bị cho quá trình đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh khác Bên cạnh đó, khách hàng cũng có quyền khiếu nại kết quả định giá nếu thấy không hợp lý hoặc mang đến một tổ chức khác yêu cầu định giá để có cái nhìn toàn diện hơn về giá trị của BĐS mình đang sở hữu;
* Đối với các tổ chức tín dụng: Qua việc định giá BĐS thế chấp, các tổ chức tín dụng có thể đưa ra mức cho vay hợp lý đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng của mình.
3.2 Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp
- Là công tác định giá một tài sản có giá trị lớn và tài sản này cũng chịu tác động lớn của thị trường Do đó, trong hoạt động thế chấp BĐS, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng, giá trị của bất động sản thế chấp luôn được đánh giá thấp hơn giá trị thị trường của BĐS tại thời điểm thế chấp.
- Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng).
- BĐS là tài sản có khả năng thanh khoản không cao do giá trị lớn và việc thanh khoản phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường Do đó, giá trị định giá BĐS thế chấp thường thấp hơn rất nhiều so với các mục đích định giá khác.
- Bản chất của hoạt động thế chấp BĐS là các quyền liên quan đến BĐS nên trong thời gian thế chấp người chủ BĐS vẫn có quyền sử dụng, khai thác bất động sản đó chỉ không được trao đổi, chuyển nhượng các BĐS trên thị trường Như vậy, khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng thì người chủ BĐS chỉ mất đi quyền định đoạt chiếm hữu đối với BĐS đó.
3.3 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp Định giá BĐS thế chấp là hoạt động diễn ra nhiều nhất tại các ngân hàng và các tổ chức tín dụng Công tác định giá tại các ngân hàng và các tổ chức tín dụng thường đơn giản hơn rất nhiều so với các công ty định giá bên ngoài, định giá BĐS với nhiều mục đích định giá khác nhau.Thông thường, công tác định giá BĐS thế chấp thường sử dụng ba phương pháp chủ yếu đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa.
Trên cơ sở các phương pháp định giá BĐS đã được trình bày ở trên, dưới đây trình bày rõ hơn về ứng dụng của ba phương pháp này trong định giá BĐS thế chấp.
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã được bán trên thị trường Trên cơ sở đó rút ra giá BĐS mục tiêu.
3.3.1.2 Ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp Định giá BĐS thế chấp là một công việc quan trọng và cần thiết đối với mỗi ngân hàng và các tổ chức tín dụng, kết quả định giá BĐS là căn cứ để ngân hàng quyết định cho chủ sở hữu BĐS đó vay mức bao nhiêu, thời hạn vay như thế nào Hầu hết cácBĐS đều có thông tin phổ biến trên thị trường nên phương pháp định giá so sánh là phương pháp hiệu quả và được các ngân hàng, các tổ chức tín dụng áp dụng nhiều nhất.
Người định giá sẽ thu thập thông tin về các BĐS so sánh tương đồng với BĐS thế chấp được giao dịch trong thời gian gần đây Từ đó xác định mức giá thị trường phù hợp cho BĐS thế chấp sau khi đã tiến hành điều chỉnh Tuy nhiên, mỗi ngân hàng, tổ chức tín dụng sẽ có quan điểm khác nhau về việc định giá BĐS thế chấp và cho vay theo một tỷ lệ nhất định Điều này phụ thuộc vào quan điểm và định hướng phát triển của ngân hàng, tổ chức tín dụng đó.
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị của BĐS dựa trên chi phí để tạo ra một BĐS tương tự như một vật thay thế.
3.3.2.2 Ứng dụng của phương pháp chi phí trong định giá BĐS thế chấp
Mỗi một loại BĐS được thiết kế và sử dụng theo những mục đích khác nhau Ví dụ như: các nhà máy điện, nhà máy hóa chất… được xây dựng cho các mục đích riêng của tổ chức hay doanh nghiệp cụ thể và không có tổ chức hay doanh nghiệp khác cần đến nó Do vậy, thông tin về các cuộc mua bán trên thị trường của những loại BĐS này không sẵn có nên không thể sử dụng phương pháp so sánh để định giá những BĐS này. Lúc này sử dụng phương pháp chi phí là phương pháp hiệu quả nhất để các nhân hàng, các tổ chức tín dụng đưa ra mức giá phù hợp cho BĐS cũng như xác định mức cho vay phù hợp cho khách hàng.
Vốn hóa là quá trình chuyển đổi dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hóa là phương pháp mang tính tổng hợp, kết hợp với các phương pháp khác.
3.3.3.2 Các phương pháp vốn hóa thu nhập
Có 2 phương pháp để tính vốn hóa thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp vốn hóa lợi tức (chiết khấu dòng tiền)
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành giá trị hiện tại của BĐS trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ vốn hóa chung hoặc bằng cách nhân thu nhập ước lượng được với số nhân thu nhập phù hợp.
Trong đó: V: giá trị BĐS
NOI: thu nhập ròng của một năm cụ thể Yp: số nhân thu nhập
Yp = 1/R trong đó R là tỷ lệ vốn hóa chung.
* Phương pháp vốn hóa lợi tức (chiết khấu dòng tiền):
Các quy định của nhà nước liên quan đến định giá bất động sản và định giá bất động sản thế chấp
Nghề định giá BĐS ở nước ta ra đời khi nền kinh tế chuyển hướng từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường Nhằm chuẩn hóa nghề nghiệp và tạo khung pháp lý làm cơ sở tác nghiệp, Quốc hội và các cơ quan quản lý đã ban hành nhiều văn bản hướng tới việc thống nhất quản lý hoạt động định giá BĐS Sơ lược về các văn bản đó như sau:
- Bộ luật Dân dự 2005: Bộ luật Dân sự 2005/Phần 3/Chương XVII/Mục 5/III từ điều 352 đến điều 357 đã quy định rất khái quát về thế chấp tài sản, hình thức thế chấp, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản, Quyền của bên nhận thế chấp tài sản, Quyền và Nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp, Thay thế và sửa chữa tài sản thế chấp, Xử lý tài sản thế chấp, Huỷ bỏ việc thế chấp tài sản, Chấm dứt thế chấp tài sản
- Luật Đất Đai 2003: Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai số 13/2003/QH11, gồm 07 chương, 146 điều, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004 Luật đất đai ra đời có những ý nghĩa quan trọng:
+ Góp phần phát triển kinh tế xã hội, giúp cho việc sử dụng đất đai được hợp lý và có hiệu quả;
+ Nâng cao vai trò chức năng của các cơ quan quản lý đất đai;
+ Tạo thuận lợi cho người sử dụng đất nắm rõ các quy định của pháp luật cũng như các quyền lợi mà người sử dụng được hưởng;
+ Ngoài ra, Luật còn quy định các vấn đề liên quan đến thế chấp BĐS bằng quyền sử dụng đất.
- Luật Nhà ở 2005 số 56/2005/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 gồm 9 Chương, 153 điều quy định:
+ Về sở hữu nhà ở: Ai được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hiệu lực, hồ sơ, quy trình để được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở…
+ Về phát triển nhà ở: Quy định các loại nhà ở và những đối tượng sử dụng cũng như các điều kiện về phát triển loại nhà ở;
+ Quản lý việc sử dụng: Các quy định về sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo nhà ở, phá dỡ nhà ở;
+ Giao dịch về nhà ở: Những quy định về việc mua bán nhà ở, cho thuê hay cho thuê mua đối với từng loại nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở, thế chấp nhà ở.
+ Quản lý nhà nước về nhà ở
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của ủy ban thường vụ quốc hội quy định quản lý nhà nước về giá và hoạt động về giá của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh.
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nghị định chỉ rõ hai phương pháp xác định giá đất là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.
- Nghị định 101/2005/NĐ_CP quy định:
+ Các phương pháp định giá;
+ Lựa chọn phương pháp định giá;
+ Giá dịch vụ thẩm định giá;
+ Doanh nghiệp thẩm định giá;
+ Thẩm định viên về giá;
+ Quản lí thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và các doanh nghiệp định giá.
- Nghị định 123/NĐ – CP, 27/7/2007, sửa đổi, bổ sung một só điều của Nghị định 188/2004/NĐ – CP.
- Nghị định 153/NĐ – CP, 15/10/2007, uy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanhg bất động sản.
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sản bảo đảm.
- Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã bổ sung 2 trường hợp xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý Về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP cũng sửa đổi, bổ sung các quy định về một số trường hợp thay đổi chủ thể giao dịch bảo đảm
- Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về Đăng lý giao dịch đảm bảo Nghị định đã quy định tất cả những điều liên quan đến đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm, nguyên tắc đang ký, thời hạn có hiệu lực, thời điểm đăng ký, … và các trình tự thủ tục đăng ký các loại tài sản bảo đảm khác nhau Đồng thời Nghị định 83/2010/NĐ-CP cũng quy định trách nhiệm quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thông tư 5/TT-BXD ngày 09/02/1993 hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng đất và phân cấp nhà ở.
- Thông tư 13 – BL/TT ngày 18/8/1994 hướng dẫn xác định giá trị của nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số vấn đề của Pháp lệnh giá.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 13/2008/TT-BTC ngày 21/5/2008 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 153/NĐ-CP ngày 15/10/2007.
- Nghị định số 169/2004/NĐ-CP ngày 02/09/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá.
- Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, bao gồm 12 tiêu chuẩn được quy định trong: Quyết định 24/2005/ QĐ – BTC, 18/4/2005, ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 1; Quyết định 77/2005/ QĐ – BTC, 1/11/2005, ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 2; Quyết định 129/2008/QĐ – BTC, 31/12/2008, ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 3.
- Quyết định 21/2004/ QĐ – BTC, 24/2/2004, ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ Thẩm định viên về giá.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ
Giới thiệu khái quát về công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu
1.1 Lịch sử hình thành của công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á
AREV được thành lập theo quyết định số 29/ACBR – QĐ ngày 01/11/2006 của Công ty cổ phần Địa ốc ACB; được cấp giấy phép kinh doanh số 4104000220 ngày 24/11/2006 do sở Kế hoạch và Đầu tư cấp AREV là công ty TNHH một thành viên thuộc sở hữu của Công ty cổ phần Địa ốc Á Châu mà tiền thân là bộ phận thẩm định giá tài sản thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB).
Sau 1 thời gian hoạt động, AREV tiến hành hoạt động thẩm định giá cho khách hàng ở phía Nam và chủ yếu là ở thành phố Hồ Chí Minh Với nhu cầu ngày càng cấp thiết của thị trường và đặc biệt là từ hệ thống các chi nhánh và phòng giao dịch của ngân hàng Á Châu ở phía Bắc AREV đã tiến hành mở chi nhánh tại Hà Nội trên cơ sở chuyển đổi hoạt động của Bộ phận thẩm định Tài sản khu vực Hà Nội trực thuộc Phòng thẩm định tài sản của ngân hàng Á Châu AREV chi nhánh Hà Nội được thành lập theo quyết định số 70/NVCV-TĐTS.09 ngày 22/01/2009 của giám đốc khối Vận Hành – Ngân hàng TMCP Á Châu và chính thức đưa vào hoạt động tháng 02/2009 Việc chuyển mô hình phòng thẩm định giá thuộc Hội sở thành AREV thuộc sở hữu của công ty liên kết – công ty Địa ốc Á Châu (ACBR) là một quyết định đúng đắn của ACB bởi trong những năm qua AREV ngày càng lớn mạnh và hoạt động AREV cũng đã góp phần rất lớn vào sự lớn mạnh của ACB thông qua việc chuyên môn hóa công tác định giá giúp giảm bớt rủi ro cho các khoản vay của ngân hàng.
1.2 Phương châm hoạt động của AREV
“Chuyên nghiệp – Chính xác – Uy tín”, là phương châm làm việc hàng đầu của
AREV, đây chính là tính cách, năng lực, kinh nhiệm, hiệu quả, trách nhiệm và tinh thần hợp tác của AREV với khách hàng.
AREV quan niệm: Thời gian là bạn đồng hành của sự thành công và phát triển của khách hàng AREV cam kết rằng: “AREV là địa chỉ tin tưởng và sự lựa chọn chính xác của quý vị”.
1.3 Lĩnh vực hoạt động của AREV
AREV cung cấp dịch vụ thẩm định tài sản đảm bảo bao gồm: Bất động sản, động sản và giá trị doanh nghiệp Cụ thể:
- Thẩm định giá bất động sản: quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ( nhà xưởng, cao ốc văn phòng, biệt thự, chung cư, dự án, căn hộ, resort, trang trại, kho bãi,
- Thẩm định động sản: ô tô.
- Thẩm định máy thiết bị: dây chuyền thiết bị công nghiệp, thiết bị y tế, phương tiện vận chuyển, thiết bị thể thao, thiết bị chuyên dùng.
- Thẩm định giá trị doanh nghiệp.
- Thẩm định tài sản vô hình: thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản quyền, quyền khai thác.
- Cung cấp thông tin/ tư vấn giá tài sản: Bất động sản, động sản. Để phục vụ các mục đích:
Góp vốn, liên doanh, liên kết
Thành lập, giải thể công ty – doanh nghiệp
Xác định giá trị doanh nghiệp để lên sàn chứng khoán
Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp tài sản, vay vốn ngân hàng
Bán đấu giá, đấu thầu
Hạch toán kế toán, tính thuế
Phục vụ cho việc điều tra, truy tố, xét xử và thi hành án
Chứng minh tài sản, tài chính đi du học, du lịch, hợp tác lao động
1.4 Cơ cấu tổ chức AREV Hà Nội
Giám Đốc AREV – chi nhánh
Hiện tại, chi nhánh có tất cả 22 nhân viên trong đó có 15 nhân viên nam và 7 nhân viên nữ Tất cả các nhân viên đều làm việc đúng theo chuyên ngành đã được đào tạo: nhân viên thẩm định tốt nghiệp ngành thẩm định giá hoặc định giá bất động sản, địa chính của các trường hàng đầu trong khối ngành kinh tế: Học viện Ngân hàng, Đại học Kinh tế Quốc dân
Giám đốc chi nhánh: 1 người
Trưởng bộ phận thẩm định bất động sản: 1 người
Kiểm soát viên thẩm định bất động sản: 2 người
Kiểm soát viên thẩm định động sản: 1 người
Nhân viên thẩm định bất động sản: 14 người
Nhân viên thẩm định động sản: 1 người
Nhân viên kế toán: 1 người
Nhân viên văn thư: 1 người
Nhân viên tại AREV Hà Nội được đào tạo để mỗi người đều làm được công việc của những người khác Chỉ có nhân viên văn thư, nhân viên kế toán là không làm công việc chuyên môn của nhân viên thẩm định tài sản.
Thực trạng công tác định giá BĐS tại AREV
2.1 Công tác định giá BĐS thế chấp
Nhân viên thẩm định động sản
Kiểm soát viên thẩm định bất động sản
Kiểm soát viên thẩm định động sản
Nhân viên thẩm định bất động sản
Tại AREV, công tác định giá BĐS thế chấp được gọi bằng thuật ngữ “thẩm định BĐS thế chấp” Do đó, các nội dung dưới đây về định giá BĐS thế chấp được sử dụng thuật ngữ này.
2.1.1 Tóm tắt một số nội dung trong quy định của AREV liên quan đến việc thẩm định BĐS thế chấp
2.1.1.1 Nội dung thẩm định BĐS thế chấp
Nhân viên AREV thẩm định BĐS theo các nội dung sau:
* Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS: Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS phải đảm bảo xác định được:
- Người là chủ sở hữu, sử dụng; những người đồng sở hữu, cùng sử dụng
- Năng lực hành vi dân sự , năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng BĐS
- Người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản của DN Nhà nước, Công ty TNHH, Công ty cổ phần, DN liên doanh, DN 100% vốn nước ngoài, HTX và các tổ chức khác
- Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người được bảo lãnh trong trường hợp chủ sở hữu, sử dụng BĐS bảo lãnh cho cá nhân, tổ chức khác tại ACB
- Căn cứ thẩm định là các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh Trên cơ sở đó người thẩm định thực hiện thẩm định thực tế nơi BĐS toạ lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định pháp luật, quy định của AREV để làm rõ nội dung cần thẩm định.
* Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS toạ lạc:
Trong nội dung này phải làm rõ quy hoạch tại nơi BĐS tọc lạc đã có hay chưa và khu vực được quy hoạch như thế nào nếu đã có quy hoạch Căn cứ thẩm định là các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác. Đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí củaBĐS để xác minh quy hoạch Trường hợp khu đất nơi BĐS toạ lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xác định Ngoài ra,người thẩm định có thể phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để
* Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS: Thẩm định BĐS thế chấp là một hoạt động khá an toàn bởi vì hiện nay ở nước ta hoạt động thẩm định BĐS thế chấp không xác định theo giá trị thị trường của BĐS mà quan điểm của nhiều tổ chức là định giá trong thị trường trầm lắng nhất Tuy nhiên, các nhân viên thẩm định cũng cần phải thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS để đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi phải phát mại BĐS.
2.1.1.2 Các thông tin cần thiết trong công tác định giá BĐS thế chấp
- Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp: Đây là nguồn thông tin chủ yếu để xem xét đánh giá tình trạng và giá trị của BĐS đảm bảo vì vậy cần cố gắng thu thập càng nhiều, càng chi tiết thì chất lượng công tác thẩm định càng tốt hơn.
- Khảo sát thực tế: Kết quả khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thông tin thu thập được từ khách hàng và phát hiện những vấn đề mới cần thẩm định tiếp (ví dụ nhân viên thẩm định có nghi ngờ về thông tin quy hoạch do khách hàng cung cấp thì có thể đề nghị xác minh quy hoạch của vùng, của khu vực nơi BĐS tọa lạc ) Kết quả khảo sát thực tế cần ghi lại dưới biên bản làm việc và có ít nhất 1 chữ ký nhằm bảo đảm tính khách quan của các thông tin đã nêu.
- Các nguồn khác: Chính quyền địa phương, công an, tòa án, các ngân hàng, các công ty định giá khác, hàng xóm, láng giềng, báo chí Thông tin thu thập được từ nguồn này thường mang tính chính xác khá cao, đặc biệt đối với việc xác định quyền sở hữu, xác định giá trị BĐS.
* BĐS thế chấp phải là BĐS được phép giao dịch: Ngoài các tài sản thông dụng được mua bán tự do trên thị trường, AREV luôn thận trọng khi xem xét các loại BĐS có tính đặc biệt chuyên dụng và mang tính văn hóa, lịch sử Nếu xét thấy cần thiết, cán bộ thẩm định yêu cầu khách hàng vay xuất trình bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó được phép giao dịch bình thường.
* BĐS dễ chuyển nhượng: Mục tiêu cho vay của Ngân hàng là thu hồi đủ nợ gốc và nợ lãi từ việc thực hiện phương án sản xuất kinh doanh mà không phải BĐS Tuy nhiên cán bộ thẩm định cần định giá kỹ tính dễ chuyển nhượng của BĐS để dễ dàng xử lý khi phải phát mại BĐS do khách hàng không có khả năng trả nợ vay.
2.1.1.3 Nguyên tắc chung trong xác định giá trị BĐS thế chấp
- BĐS thế chấp phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Việc xác định giá trị BĐS tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.
- Giá trị BĐS được xác định bao gồm cả hoa lợi và các quyền phát sinh từ BĐS đó Trong trường hợp bất động sản có tài sản gắn liền với đất thì giá trị tài sản gắn liền với đất cũng thuộc bất động sản đó Nếu chỉ thế chấp một phần tài sản gắn liền với đất thì phụ thuộc giá trị bất động sản khi các bên có thỏa thuận.
2.1.1.4 Xác định giá trị BĐS thế chấp là đất ở
- Đối với các đơn vị đã được phê duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: Áp dụng đơn giá đất thị trường.
- Đối với đơn vị chưa được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: Áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương Trong trường hợp này, các đơn vị có thể nhân đơn giá với hệ số K Hệ số K do Hội đồng thẩm định tài sản đảm bảo quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn, từng thời kỳ Trường hợp có nhân hệ số K, các đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng để thuyết minh căn cứ xác định hệ số K đó Việc so sánh được thực hiện như sau:
+ Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều kiện (về vị, trí cơ sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự BĐS đang thẩm định: Các đơn vị so sánh với các giao dịch này để thuyết minh việc xác định hệ số K Đơn giá đất của BĐS đang thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của bất động sản so sánh.
Đánh giá công tác định giá BĐS tại AREV
3.1 Đánh giá công tác định giá BĐS thế chấp
3.1.1 Những kết quả đạt được trong công tác định giá BĐS thế chấp
* Về đội ngũ nhân viên: Nhân viên AREV hầu hết là những nhân viên trẻ, năng động, làm việc đúng chuyên ngành tốt nghiệp tại các trường đại học lớn đào tạo về kinh tế: ĐH Kinh tế quốc dân, HV Ngân hàng, HV Tài chính Các nhân viên cũng được đào tạo về các kỹ năng, nghiên cứu tài liệu về định giá BĐS thế chấp thực tế tại AREV trong thời gian 4 tháng trước khi vào làm việc chính thức.
* Về phương pháp định giá BĐS thế chấp: AREV vận dụng khá linh hoạt các phương pháp định giá trong định giá BĐS thế chấp: Khi không có các BĐS tương đồng để sử dụng trong phương pháp so sánh thì nhân viên thẩm định BĐS có thể lấy cácBĐS khác không tương đồng nhưng giống BĐS mục tiêu nhất rồi tiến hành điều chỉnh và hòa hợp các giá trị để ra giá trị của BĐS mục tiêu AREV sử dụng phương pháp chi phí để tính chi phí xây dựng công trình từ đó xác định được giá trị của BĐS TĐ.
* Về quy trình định giá BĐS thế chấp: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại
AREV là một quy trình định giá khá hoàn thiện bởi nó phù hợp với quy trình chung về định giá BĐS thế chấp và phù hợp với chiến lược phát triển của AREV Các công việc riêng lẻ trong quá trình thực hiện quy trình được kết hợp với nhau một cách nhuần nhuyễn nhờ đó mà việc định giá BĐS thế chấp chuyên nghiệp hơn Trong các khâu quá trình định giá BĐS thế chấp các phần mềm của AREV hỗ trợ rất đắc lực đặc biệt trong việc tính giá trị BĐS thế chấp.
* Việc thực hiện công tác định gía BĐS thế chấp thể hiện trong các TTTĐ:
Nhìn vào hai ví dụ bên trên về tờ trình thẩm định có thể thấy công tác thẩm định được thực hiện rất nhanh: Trong 2 ví dụ trên ta thấy thời gian từ lúc đề nghị thẩm định đến khi hoàn tất tờ trình để ký chỉ mất từ 1 – 2 ngày Các thông tin cần thiết đều được mô tả chi tiết trong TTTĐ BĐS TTTĐ chia rõ nội dung từng mục sẽ giúp cho việc kiểm tra kết quả à ký duyệt thuận lợi hơn và giúp khách hàng dễ dàng theo dõi kết quả
* Công tác thẩm định BĐS thế chấp ngày càng đạt được những thành công lớn và tăng lên qua các năm:
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH BĐS TỪ NĂM 2009 – 2011
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
TP Hà Nội và các tỉnh tại khu vực phía
Bắc mà ACB chưa có chi nhánh
BĐS từ chối thẩm định 25 78 152
BĐS thẩm định trễ vì lỗi cá nhân 35 11 8
Qua báo cáo trên có thể thấy:
- Lượng hồ sơ thẩm định tăng liên tục qua các năm: Năm 2010 lượng hồ sơ tăng 65.13% so với năm 2009, năm 2011 tăng 43.66% so với năm 2010.
- Tỷ lệ BĐS thẩm định trễ vì lỗi cá nhân/BĐS thẩm định tại TP Hà Nội và các tỉnh tại khu vực phía Bắc mà ACB chưa có chi nhánh giảm qua các năm: Năm 2009 tỷ lệ này là 0.88%; năm 2010 là 0.17% và năm 2011 tỷ lệ này chỉ còn 0.09%. Điều này nói lên rằng năng lực của AREV ngày một nâng cao, tên tuổi AREV ngày càng lớn trên thị trường Cũng chứng tỏ nỗ lực của AREV trong công việc giảm thời gian thẩm định BĐS nhưng vẫn đảm bảo chất lượng kết quả.
BÁO CÁO KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH BĐS QUÝ I/2012
Tăng/ giảm so với quý
Số tuyệt đối Tỷ lệ (%)
BĐS thẩm định và điều chỉnh lại tại TP Hà Nội và các tỉnh tại khu vực phía
Bắc mà ACB chưa có chi nhánh
BĐS từ chối thẩm định 17 10 7 70.00%
BĐS thẩm định trễ vì lỗi cá nhân 1 3 -2 -66.67%
(Nguồn: Báo cáo hoạt động quý I/2012 (Tính đến ngày 30/3/2012))
Từ báo cáo trên cho thấy:
- Lượng hồ sơ thẩm định BĐS thành công trong quý I năm 2012 tăng 7.36% so với quý I năm 2011, BĐS thẩm định trễ vì lỗi cá nhân giảm 66.67%.
- Tỷ lệ BĐS thẩm định trễ vì lỗi cá nhân/BĐS thẩm định và điều chỉnh lại tại TP
Hà Nội và các tỉnh tại khu vực phía Bắc mà ACB chưa có chi nhánh quý I/2012 giảm so với cùng kỳ năm 2011: Tỷ lệ này quý I/2011 là 0.16% và năm 2012 là 0.05%. Điều này chứng tỏ chất lượng thẩm định BĐS thế chấp của AREV tăng lên với sự tăng lên lượng hồ sơ thẩm định và giảm đi của lượng BĐS thẩm định trễ vì lỗi cá nhân.
* Hoạt động khảo sát thu thập thông tin thị trường BĐS và xây dựng đơn giá đất thị trường: Được chú trọng và đạt được nhiều thành tựu đóng góp không nhỏ vào những kết quả đạt được của hoạt động định giá BĐS thế chấp Từ năm 2009 đến nay hoạt động khảo sát thu thập thông tin thị trường và xây dựng đơn giá đất thị trường đã đạt được những kết quả đáng kể sau:
- Luỹ kế tới ngày 31/12/2009 Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu – Chi nhánh
Hà Nội đã thu thập và cập nhật được 6998 thông tin thị trường BĐS Tổng số tuyến đường được phê duyệt đơn giá đất thị trường năm 2009 là 97 tuyến đường (bao gồm cả tuyến đường mới và tuyến đường điều chỉnh giá).
- Luỹ kế tới ngày 20/12/2011 Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu – Chi nhánh
Hà Nội đã thu thập và cập nhật được 7736 thông tin thị trường BĐS Trong Quý IV năm 2011 Chi nhánh Hà Nội đã tiến hành thu thập thông tin và khảo sát một số tuyến đường và trình Hội sở phê duyệt được 136 tuyến đường (trong đó có 10 tuyến đường trình giá mới và 126 tuyến đường được điều chỉnh giá) Tổng số tuyến đường được phê duyệt đơn giá đất thị trường năm 2011 là 347 tuyến đường (bao gồm cả tuyến đường mới và tuyến đường điều chỉnh giá).
- Trong quý I/2012, AREV – chi nhánh Hà Nội đã thu thập và cập nhật được 694 thông tin thị trường BĐS Cũng trong thời gian này, AREV – chi nhánh Hà Nội đã tiến hành thu thập thông tin và khảo sát một số tuyến đường và trình hội sở phê duyệt được
18 tuyến đường (trong đó có 6 tuyến đường trình giá mới và 12 tuyến đường được điều chỉnh giá).
- Như vậy, lũy kế tới ngày 30/3/2012, Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu – Chi nhánh Hà Nội đã thu thập và cập nhật được 8430 thông tin thị trường BĐS.
=> Công tác định giá BĐS thế chấp tại AREV khá chuyên nghiệp và đang ngày càng hoàn thiện.
3.1.2 Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá BĐS thế chấp
3.1.2.1 Hạn chế trong công tác định giá BĐS thế chấp
- Tình trạng hồ sơ phải trả lại để sửa khi trình vẫn còn nhiều.
- Đội ngũ nhân viên thiếu kinh nghiệm trong công tác định giá BĐS.
- Còn tồn tại tình trạng kéo dài thời gian trả hồ sơ gây phiền toái cho khách hàng
- Gía trị BĐS thế chấp được định giá chưa thật sát với giá thị trường
3.1.2.2 Nguyên nhân của các hạn chế trong công tác định giá BĐS thế chấp a Nguyên nhân chủ quan
* Quy định của AREV và việc áp dụng các quy định trong định giá BĐS thế chấp: Quy định của AREV khá chi tiết rõ ràng trong việc tính giá trị của BĐS thế chấp trong nhiều trường hợp nhưng quy định trong việc điều chỉnh nhiều khi chưa hợp lý:
Tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố định tính dao động từ 20 – 80% Điều này dẫn đến việc kết quả định giá phụ thuộc rất lớn vào quan điểm của người định giá cộng với việc áp dụng các quy định trong định giá BĐS thế chấp nhiều khi còn cứng nhắc, thiếu linh hoạt
* Đội ngũ nhân viên: Đội ngũ nhân viên trẻ cũng đồng nghĩa với việc chưa có nhiều kinh nghiệm trong thị trường đôi khi còn lúng túng trong công tác định giá BĐS.
Do đó, khi định giá các BĐS không phổ biến sẽ gặp rất nhiều khó khăn bên cạnh đó việc áp dụng các quy định của AREV sẽ gặp khó khăn do có những điểm chưa hợp lý như đã nói ở trên Các kỹ năng thu thập, xử lý thông tin của nhân viên chưa thật sự tốt cũng ảnh hưởng rất lớn tới công tác định giá BĐS thế chấp.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
Quan điểm và định hướng phát triển của công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu
- Với khẩu hiệu “ Vươn tới sự hoàn hảo” và phương châm làm việc “ chuyên nghiệp – chính xác – uy tín” , AREV đang phấn đấu trở thành một công ty thẩm định giá lớn và có uy tín nhất tại Việt Nam Với sự “ Tự tin – Cam kết – Lòng quyết tâm cao” mọi thành viên đại gia đình AREV đang cố gắng hết sức để hành động hướng tới mục tiêu phát triển AREV hơn nữa nhằm đem lại nhiều lợi ích cho khách hàng.
- Trong quá trình hoạt động và phát triển AREV chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để định giá tài sản Hiện nay, AREV đang dần hoàn thiện và đưa vào áp dụng một số phương pháp định giá như phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp hạch toán kết hợp để định giá đa dạng các loại BĐS và đảm bảo việc định giá chính xác hơn.
- Ngoài việc định giá truyền thống định giá BĐS thế chấp để ACB xét duyệt các khoản vay thì AREV đã đi vào lĩnh vực định giá cho nhiều mục đích khác nhau như mua bán, đầu tư, góp vốn Các loại BĐS được AREV định giá đang dần trở nên phong phú hơn: Ngoài các căn nhà riêng lẻ còn có thêm các loại biệt thự, nhà vườn, nhà máy, kho tàng bến bãi, các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, cầu đường, bến cảng, các dự án đầu tư BĐS, các khu resort…
Và để thực hiện được những quan điểm đã nêu ra thì AREV đưa ra định hướng cụ thể như sau:
- Thẩm định đúng thời hạn quy định, hạn chế sự chậm trễ do những nguyên nhân khách quan gây ra.
- Đẩy nhanh tiến độ xây dựng đơn giá thị trường, đồng thời hoàn thành việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định của ACB về tỷ lệ hẻm, ngõ, đường nội bộ, tỷ lệ giảm giá trên địa bàn Hà Nội.
- Tiếp tục khảo sát và hoàn thành việc đánh giá chất lượng nhà tập thể, chung cư cũ trên cơ sở đó trình hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt danh sách các nhà tập thể, chung cư cũ ACB không nhận thế chấp tại Hà Nội để không mất thời gian định giá.
- Đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác thẩm định để giúp bộ phận tín dụng có kết quả nhanh phục vụ công tác cấp tín dụng cho khách hàng.
- Tăng cường đối thoại giữa các chi nhánh để cập nhật những thông tin mới về định giá cũng như phương châm hoạt động , mở rộng kinh doanh và nâng cao uy tín.
- Kết hợp chặt chẽ với sàn giao dịch BĐS ACBR để tư vấn giá trị BĐS.
- Tăng cường các mối liên kết, hợp tác với các tập đoàn, công ty, doanh nghiệp
- Tăng cường sự trao đổi qua lại giữa các nhân viên định giá cùng với cấp trên để đưa ra được những phương hướng hoạt động hiệu quả nhất.
- Hoàn thiện hệ thống văn bản của ACB phục vụ cho công tác thẩm định giá.
- Nâng cao năng lực, trình độ cho nhân viên thẩm định => Tổ chức các lớp bồi dưỡng về nghiệp vụ định giá, xây dựng mối quan hệ tốt với các trường Đại học vì mục tiêu phát triển lâu dài của ACB.
- Tập trung nâng cao chất lượng công tác định giá nhằm ngăn ngừa rủi ro tín dụng.
2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu
2.1 Giải pháp phục vụ hoạt động định giá BĐS thế chấp
Thứ nhất, Hoàn thiện các quy định của AREV về công tác thẩm định BĐS thế chấp:
Việc điều chỉnh những quy định là việc làm thường xuyên của AREV nhưng hệ thống những quy định đó vẫn chưa thật sự đầy đủ, chưa bao quát hết những trường hợp mà nhân viên thẩm định gặp phải trong quá trình định gây lúng túng, chậm trễ trong việc định giá BĐS Đồng thời, phải có sự hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng các quy định đã ban hành để các nhân viên thẩm định áp dung chính xác và linh hoạt hơn.
Do đó, việc hoàn thiện các quy định của AREV là việc làm mà ban lãnh đạo AREV cần quan tâm để tạo khung pháp lý vững chắc, định hướng cho hoạt động định giá BĐS thế chấp tại AREV hiện nay Bên cạnh đó, có những quy định chưa chính xác cần có sự điều chỉnh kịp thời để công tác định giá BĐS thế chấp ngày càng hoàn thiện hơn.
Thứ hai, Tuyển dụng thêm nhân viên mới và đào tạo đội ngũ nhân viên sẵn có:
Lượng công việc của mỗi nhân viên thẩm định hiện tại là rất nhiều (phải xử lý từ 5-7 hồ sơ thẩm định với một nhân viên trong 1 ngày) do đó tuyển thêm nhân viên là rất cần thiết để giảm tải công việc.
Nhân viên thẩm định BĐS là những người trực tiếp xác định giá trị của BĐS do đó cần phải được chú trọng nâng cao kiến thức, kỹ năng và cần được chia sẻ những kinh nghiệm để phục vụ tốt hơn cho công tác định giá BĐS thế chấp.
Thứ ba, Đưa thêm các phương pháp định giá BĐS thế chấp:
Chỉ sử dụng hai phương pháp định giá BĐS thế chấp mà AREV đang sử dụng là không đủ để định giá BĐS sát với giá thị trường Cần phải tăng cường sử dụng phương pháp vốn hóa và đưa thêm các phương pháp lợi nhuận, thặng dư vào để công tác định giá BĐS thế chấp
Thứ tư, Tăng cường cơ sở vật chất phục vụ cho công tác định giá BĐS thế chấp:
Với lượng hồ sơ thẩm định nhiều như hiện nay, mỗi nhân viên thẩm định BĐS cần phải được trang bị máy ảnh và các công cụ phục vụ cho hoạt động thẩm định thực tế khác như: thước lazer để kết quả thẩm định thực tế đáng tin cậy hơn, tạo một căn cứ vững chắc để các nhân viên thẩm định dễ dàng hơn trong việc định giá.
Thứ năm Tăng cường cơ sở dữ liệu cho các phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp so sánh:
Bổ sung cơ sở dữ liệu là rất cần thiết đặc biệt là trong phương pháp so sánh bởi vì trong công tác định giá BĐS tại AREV phương pháp này được sử dụng nhiều nhất ở AREV nhưng khi có 1 BĐS cần định giá bằng phương pháp này các thẩm định viên lại phải lên mạng tra cứu và đi thực tế làm chậm quá trình thẩm định Việc cải thiện cơ sở dữ liệu sẽ giúp AREV rút ngắn được thời gian thẩm định.
Thứ sáu, Chủ động trong việc củng cố và tạo lập mối quan hệ bền vững với các bộ, ngành hữu quan và các cơ quan chức năng:
Một số kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước
Thứ nhất, Hoàn thiện hành lang pháp lý về định giá bất động sản và định giá bất động sản thế chấp
Hành lang pháp lý là một nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến định giá BĐS bởi vì bản thân BĐS và tất cả những giao dịch liên quan đến BĐS đều chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước Định giá BĐS là loại hình dịch vụ còn non trẻ mới phát triển trong những năm gần đây việc có một hệ thống văn bản pháp luật quy định chi tiết và điều tiết hoạt động này một cách thống nhất và đầy đủ là rất cần thiết để dịch vụ này phát guy được ưu điểm của nó trong nền kinh tế thị trường và trong giai đoạn thị trường BĐS không ổn định như hiện nay.
Việc hoàn thiện hành lang pháp lý về định giá BĐS và định giá BĐS thế chấp nên học hỏi kinh nghiệm của các nước trên thế giới bởi vì ở nước ta đây là loại hình rất mới và hệ thống pháp luật chưa đầy đủ và chưa sát với thực tế nhưng ở các nước phát triển đây là loại hình dịch vụ đã phát triển từ lâu.
Thứ hai, Chú trọng đào tạo nguồn nhân lực chuyên sâu trong lĩnh vực định giá BĐS:
Bằng việc ban hành khung chương trình chuẩn, kết hợp với các trường đại học để đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao với các sinh viên đúng chuyên ngành để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.
Chú trọng hoàn thiện công tác đào tạo và cấp chứng chỉ thẩm định giá và định giá BĐS, hoàn thành khung chương trình và giới hạn lại đối tượng học để nhân viên định giá hoạt động trong thị trường ngày càng nâng cao về chất.
Thứ ba, Xây dựng một cổng thông tin chung cho các nhân viên thẩm định:
Thông tin là nhân tố vô cùng quan trọng trong định giá BĐS và ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá Thông tin trên thị trường hiện nay không có sự phân loại và có rất nhiều thông tin gây nhiễu làm khó khăn cho công tác định giá BĐS Xây dựng được cổng thông tin chung sẽ giúp cho việc thu thập và xử lý thông tin cua các nhân viên định giá dễ dàng hơn, chất lượng thông tin được nâng cao, mang lại hiệu quả cao cho
Thứ tư, Ban hành khung giá đất sát với giá thị trường
Khung giá của Nhà nước ban hành hiện nay rất thấp so với giá của BĐS trên thị trường Các tổ chức dựa vào khung giá Nhà nước để định giá BĐS thế chấp thì sẽ không cạnh tranh được trên thị trường hiện nay Vì vậy, mỗi ngân hàng định giá BĐS thế chấp theo quy định của mình để đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường.
Tuy nhiên, các ngân hàng vẫn chờ đợi các cơ quan quản lý Nhà nước ban hành một khung giá mới sát với giá thị trường để việc xác định giá trị BĐS được đảm bảo và dễ dàng hơn khi áp dụng đơn giá này để tính Một khung giá có biên độ dao động phù hợp sẽ giúp cho giá trị BĐS thế chấp không quá chênh lệch so với giá thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp để đề phòng trường hợp phải phát mại tài sản đang là mong muốn của các ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ năm, Các cơ quan quản lý Nhà nước cần tạo điều kiện trong việc xác minh thông tin quy hoạch :
Thông tin quy hoạch là rất cần thiết cho hoạt động định giá BĐS cũng như hoạt động định giá BĐS thế chấp hiện nay Nhưng việc xác minh quy hoạch mà một thương vụ định giá cần phải xác minh quy hoạch thì phải cần đến sự giúp đỡ của các cơ quan quản lý Nhà nước và tốn rất nhiều thời gian của nhân viên định giá.
Do đó, sự giúp đỡ, tạo điều kiện của các cơ quan quản lý Nhà nước là rất cần thiết để hoạt động định giá BĐS diễn ra suôn sẻ hơn, góp phần minh bạch hóa thị trườngBĐS.
