Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản quốc gia việt nam

Chuyên đề tốt nghiệp BĐS KTTN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11.Một số khái niệm liên quan đến định giá bất động sản……………… ….4 1.1 Định giá bất động sản 1.2 Quy trình định giá bất động sản .4 1.3 Chứng thư định giá bất động sản 1.4 Hồ sơ đinh giá bất động sản 1.5 Báo cáo kết định giá Đặc trưng định giá bất động sản……………………………………………6 Nguyên tắc định giá bất động sản……………………………………… …6 Mục đích định giá bất động sản……………………………………………10 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản………………… 11 Phương pháp định giá bất động sản……………………………………….15 5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp .15 5.2 Phương pháp chi phí 17 5.3 Phương pháp lợi nhuận 19 5.4 Phương pháp thặng dư 20 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BDS 23 TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN QUỐC GIA VIỆT NAM 23 I Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam23 1.1 Qúa trình thành lập 23 1.2 Quy mô hoạt động 24 II Thực trạng hoạt động định giá Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam .27 2.1 Hoạt động định giá .27 2.2 Mục đích định giá 28 2.4 Các phương pháp định giá sử dụng chủ yếu công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Quốc Gia Việt Nam 29 2.5 Quy trình định giá bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Quốc Gia Việt Nam 29 III.Thực tế hoạt động định giá Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam qua hợp đồng định giá cụ thể 34 SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Lớp: Địa K49 Chuyên đề tốt nghiệp BĐS KTTN 3.1 Định giá nhà dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí 34 3.2 Một số nhận xét rút từ hoạt động định giá bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Quốc Gia Việt Nam 42 3.2.1.Ưu điểm đạt 42 3.2.2.Nhược điểm cần khắc phục 42 3.3 Những tồn nguyên nhân 43 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN QUỐC GIA VIỆT NAM 45 1.Phương hướng hoạt động định giá bất động chấp sàn giao dịch bất động sản Quốc Gia Việt Nam .45 2.Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Quốc Gia Việt Nam 45 2.1 Hồn thiện quy trình định giá bất động sản công ty 45 2.2 Tăng cường công tác quản lý phần mềm hệ thống sàn 46 2.3 Về việc vận dụng phương pháp định giá 46 2.4 Đào tạo, bồi dưỡng cán định giá chuyên nghiệp 47 2.5 Bổ sung, trang bị cở sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác định giá bất động sản 47 Một số kiến nghị 47 3.1 Đề suất đến quan có thẩm quyền .47 3.2 Đề xuất với công ty Bất Động Sản Quốc Gia Việt Nam 48 KẾT LUẬN 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Lớp: Địa K49 Chuyên đề tốt nghiệp BĐS KTTN LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia.Tại điều luật đất đai 2003 nói sở hữu đất đai quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu” Đất đai quốc gia tài sản vô giá trị Ngày nay, với đời luật kinh doanh bất động sản nghị định, thông tư, định…đã phần mở rộng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Mặc dù tham gia vào kinh tế thấy rõ nét khỏi sắc thị trường bất động sản Hiện thị trường bất động sản coi thị trường nóng thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước nước Các nhà đầu tư đánh giá cao tiềm đầu tư vào bất động sản lớn Đi xu phát triển đó, hoạt động định giá nước ta trọng phát triển có bước tiến Định giá có vai trị quan trọng q trình cải thiện nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản Các hoạt động giao dịch bất động sản thường có giá trị lớn mặt khác bất động sản biệt đến thứ hàng hóa đặc biệt, giá trị bất động sản không phụ thuộc nhiều vào quan hệ cung cầu hàng hóa thơng thường Việc xác định giá trị tài sản bất động sản liên quan trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản mà kéo theo thị trường chứng hốn, thị trường tài bị ảnh hưởng nhiều Tuy nhiên, công tác định giá giai đoạn đầu phát triển cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp mà điều ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động thị trường bất động sản Sàn giao dịch bất động sản quốc gia Việt Nam tổ chức kinh doanh lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực kinh doanh sàn đa dạng như: Các dịch vụ sàn bao gồm:  Dịch vụ môi giới mua - bán, thuê - cho thuê bất động sản  Dịch vụ quảng cáo, rao bán, cho thuê bất động sản  Dịch vụ tư vấn đầu tư, kinh doanh bất động sản  Dịch vụ định giá, đấu giá, quản lý bất động sản Dịch vụ tư vấn pháp lý, hoàn thiện thủ tục giấy tờ liên quan đến bất động sản  Làm thủ tục trọn gói giao dịch bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Tuyết K49 Lớp: Địa Chuyên đề tốt nghiệp BĐS KTTN  Tư vấn hỗ trợ, vay vốn Ngân hàng  Dịch vụ tư vấn kiến trúc, thiết kế  Dịch vụ quản lý, tiếp thị dự án bất động sản  Tư vấn lập, góp vốn đầu tư, liên kết, hợp tác triển khai dự án Bất động sản dịch vụ thiết kế cơng trình Đi với phát triển đất nước, sàn bất động sản Quốc gia Việt Nam có bước đáng kể góp phần làm tăng tính minh bạch thị trường bất động sản Bên cạnh đó, q trình hoạt động, sàn khơng tránh khỏi khó khăn vướng mắc mà đặc biệt lĩnh vực định giá bất động sản Từ thực tế hoạt động định giá nước ta nói chung trình nghiên cứu cơng tác định giá sàn giao dịch bất động sản quốc gia Việt Nam nói riêng em xin lấy tên đề tài chuyên đề tốt nghiệp là: “ Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản sàn giao dịch bất động sản quốc gia Việt Nam” Mục đích nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đề tài nhằm đạt mục tiêu sau:  Hệ thống sở lý luận định giá bất động sản  Đánh giá thực trạng công tác định giá sàn giao dịch bất động sản Quốc Gia Việt Nam  Đưa giải pháp kiến nghị để hồn thiện cơng định giá bất động sản sàn Giao dịch bất động sản Quốc Gia Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài công tác định giá bất động sản sàn đặc biệt trọng đến phương pháp định giá áp dựng sàn Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biên chứng vật lịch làm tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ phương pháp khác phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, tổng hợp Kết cấu đề tài Ngồi phần mở đầu kết luận nội dung chuyên đề trình bày ba chương sau:  Chương I: Hệ thống sở lý luận bất động sản  Chương II: Thực trạng quy trình định giá sàn giao dịch bất động sản Quốc Gia Việt Nam SVTH: Nguyễn Thị Tuyết K49 Lớp: Địa Chuyên đề tốt nghiệp BĐS KTTN  Chương III: Giai pháp kiến nghị hồn thiện cơng tác định giá bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Quốc Gia Việt Nam Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo tồn thể cán bộ, anh chị em cơng ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Quốc Gia Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho e trình thực tập , xin cảm ơn thầy giáo- TS Nguyễn Minh Ngọc tận tình hướng dẫn e thực chuyên đề SVTH: Nguyễn Thị Tuyết K49 Lớp: Địa Chuyên đề tốt nghiệp BĐS KTTN CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.Một số khái niệm liên quan đến định giá bất động sản 1.1 Định giá bất động sản Định giá bất động sản hiểu ước tính giá trị bất đồng sản xác định hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Một số khái niệm định giá nước ngoài: TĐG việc xác định giá trị BĐS thời điểm, có tính đến chất BĐS mục đích TĐG“- GĐ Marketing AVO Fred Peter Marrone Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định (GS.W Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh) Định giá khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể, thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn.( GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng bất động sản - đại học quốc gia Singapore) 1.2 Quy trình định giá bất động sản Quy trình định giá bất động sản trình có tính hệ thống logic Quy trình định giá kế hoạch hành động có trình tự chặt chẽ, bố cục phù hợp với quy tắc xác định rõ, giúp cho nhà định giá đạt đến kết luận vững ước tính giá trị có sở đảm bảo Quy trình định giá thơng thường bao gồm bước đo là:  Xác định vấn đề định giá  Lập kế hoạch định giá  Phân tích thơng tin  Lựa chọn phương pháp định giá  Lập báo cáo định giá SVTH: Nguyễn Thị Tuyết K49 Lớp: Địa Chuyên đề tốt nghiệp 1.3 BĐS KTTN Chứng thư định giá bất động sản Chứng thư định giá bất động sản văn thể kết định giá bất động sản tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập có yêu cầu khách hàng Nội dung chứng thư bao gồm:  Bất động sản định giá;  Vị trí, quy mơ bất động sản;  Tính chất thực trạng bất động sản;  Tình trạng pháp lý bất động sản;  Các hạn chế bất động sản;  Phương pháp định giá bất động sản;  Thời điểm định giá bất động sản  Giá bất động sản;  Các nội dung khác 1.4 Hồ sơ đinh giá bất động sản Là tài liệu có liên quan đến cơng việc đinh giá giá trị tài sản đính giá viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng lưu trữ trình thực định giá Nội dung hồ sơ định giá bao gồm:  Tên số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập ngày tháng lưu trữ  Những thông tin khách hàng yêu cầu thẩm định  Thư mời thẩm định  Hợp đồng thẩm định ký kết doanh nghiệp thẩm định giá khách hàng  Những phân tích, đánh giá thẩm định viên vấn đề thẩm định giá liên quan  Những ý kiến trưng cầu tư vấn khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần thẩm định giá (nếu có)  Báo cáo kết thẩm định giá tài sản phụ lục kèm theo báo cáo  Chứng thư thẩm định giá  Biên lý hợp đồng thẩm định doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá khách hàng SVTH: Nguyễn Thị Tuyết K49 Lớp: Địa Chuyên đề tốt nghiệp 1.5 BĐS KTTN Báo cáo kết định giá Là văn định giá viên lập để nêu rõ ý kiến thức q trình định giá, mức giá tài sản mà khách hàng yêu cầu định giá Đặc trưng định giá bất động sản Do bất động sản có đặc trưng mà khơng có loại tài sản giống nó, nên việc định giá bất động sản có đặc điểm khác việc định giá tài sản thông thường Định giá bất động sản có đặc trưng sau đây:  Việc định giá bất động sản không tuân thủ kỹ thuật định phải gắn nội dung định giá với quy định nàh nước chế độ quản lý, chế độ sử dụng loại đất, loại nhà, gắn với quyền, nghĩa vụ , đặc biệt nghĩa vụ tài người nhà nước giao đất, cho thuê, cơng nhận quyền sử dụng đất Thốt ly đặc điểm này, việc định giá trở nên vô nghĩa không đem lại kết  Bất động sản loại tài sản di dời nên quy trình định giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa nơi có bất động sản- đối tượng định giá  Mỗi bất động sản tài sản độc nhất, phản ánh khả sinh lời khác biệt chúng Trong thực tế khó có phương pháp xác định giá bất động sản xác Định gia bất động sản ước tính giá trị mà khơng thể xác định xác giá trị Nguyên tắc định giá bất động sản - Nguyên tắc sử dụng cao tốt Một bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy bất động sản sử dụng hợp pháp cho thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định.Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản Nội dung nguyên tắc sử dụng cao tốt phản ánh mặt sau đây: SVTH: Nguyễn Thị Tuyết K49 Lớp: Địa Chuyên đề tốt nghiệp BĐS KTTN  Về mặt vật chất, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng ( cho nhiều người cho người cụ thể);  Về mặt pháp luật, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, nhà nước thừa nhận bảo hộ  Về mặt sử dụng, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà bất động sản cho thu nhập ròng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao  Về mặt thời gian, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài - Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường xác định tương tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu khơng giảm tăng giá thị trường tăng lên, lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại - Nguyên tắc đánh giá yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản Nguyên tắc cho rằng, để ước tính giá trị thực bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản Việc đánh giá yếu tố nói thực thơng qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị yếu tố Để đảm bảo tính đồng mặt giá trị, thường trình đánh giá người ta đưa giá trị yếu tố mặt thời gian Các yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý - Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cho giá thị trường loại bất động sản cụ thể không giữ nguyên lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước pháp luật, xã hội môi trường tác động làm thay đổi giá trị bất động sản, thay đổi môi trường bất động sản, thay đổi xu thị trường loại bất động sản xu quy mô đầu tư bất động sản, chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi quy luật khách quan, diễn liên tục khơng phụ SVTH: Nguyễn Thị Tuyết K49 Lớp: Địa Chuyên đề tốt nghiệp BĐS KTTN thuộc vào ý muốn chủ quan người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá sở giá thị trường có giá trị vào thời điểm định giá, bao hàm phản ánh xu tương lai bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo” - Nguyên tắc cân đối Cân đối thị trường bất động sản hiểu, đầu tư hợp lý yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường bất động sản bất động sản khu vực, vùng xác định, để giá trị thu từ chúng đạt tới mức cao Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép  Khi áp dụng bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc cho giá thị trường tối đa đạt tới yếu tố tạo bất động sản đạt tới trạng thái cân đối  Khi áp dụng vào vùng hay khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối giá thị trường tối đa bất động sản đạt tới quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản sử dụng hợp lý Nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng hay khu vực cụ thể thường có kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh - Nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc cho rằng, việc định giá bất động sản phải sở giá trị sử dụng tồn bất động sản Trong thực tế bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, bất động sản lúc có nhiều loại giá trị khác giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất mang tính pháp lý giữ vai trị định chi phối mục đích sử dụng tồn bất động sản Vì vậy, định giá bất động sản phải vào mục đích sử dụng bất động sản để định giá, không lẫn lộn với sử dụng khác không lẫn lộn với sử dụng tiềm - Nguyên tắc cạnh tranh Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, tính chất mức độ cạnh tranh khơng gay gắt loại hàng hố thơng thường Song ảnh hưởng cạnh tranh có tầm quan trọng việc xác định giá bất động sản Các đất khơng giống chúng thay cho Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư thích SVTH: Nguyễn Thị Tuyết K49 Lớp: Địa