Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại sở tài chính yên bái

Một số khái niệm cơ bản

Đấu giá đất

Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán (nhưng người đưa món hàng ra đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi người phụ trách việc bán đấu giá) Đấu giá có thể áp dụng cho nhiều loại mặt hàng: đồ cổ, bộ sưu tập (xe cổ, tác phẩm nghệ thuật), đất đai, bất động sản cao cấp, các mặt hàng đã qua sử dụng, sản phẩm thương mại và các cuộc bán đấu giá cưỡng Ðp (thanh lý, phỏt mói).

Giá khởi điểm

Là giá đầu tiên mà người Bán muốn đặt, có thể rất nhỏ để làm sôi động thêm cuộc đấu giá, nếu giá khởi điểm bằng giá sàn thì cuộc đấu giá coi như không có giá sàn và ai trả giá cao nhất vào thời điểm kết thúc sẽ là người thắng cuộc.

Định giá đất

Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, nghệ thuật Định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, từ đó xác định giá trị của thửa đất, khu đất tại một thời điểm có tính đến các đặc điểm về kinh tế, xã hội, tự nhiên và mục đích định giá của thửa đất, khu đất đó

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và định giá đất:

1.3.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất:

1.3.1.1 Nhân tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất:

- Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của mảnh đất Nó phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế chính trị, văn hóa xã hội của chủ thể sở hữu mảnh đất đó.

- Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan đến mảnh đất như: phong tục tập quán, văn hóa lối sống của những người hàng xóm, khả năng đi lại của ngừ xúm và đặc điểm của các công viên liền kề mảnh đất.

- Diện tích đất cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất Diện tích quá lớn hay quá nhỏ đều ảnh hưởng đến khả năng chuyển nhượng của thửa đất đó, do đó ảnh hưởng đến giá đất

Hình dạng thửa đất đẹp nhất là đất có hình dáng cân đối như hình vuông, hình chữ nhật, nở hậu… cũn các hình dạng khác không thuận lợi cho việc sử dụng nờn giỏ đất của các thửa đất đó cũng thấp hơn giá đất của các thửa đất có hình dạng cân đối

Luật Đất đai 2003 đó phõn đất thành 3 nhóm đất chớnh: nhúm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Trong 3 nhóm này cũng phân ra thành nhiều loại đất khác nhau tương ứng chế độ sử dụng và chế độ pháp lý cũng khác nhau Chính điều này đã ảnh hưởng đến giá của mỗi loại đất

* An toàn pháp lý của quyền sử dụng đất:

An toàn pháp lý là một nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất bởi ở nước ta tồn tại chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước đứng ra đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý Đất đai là đối tượng điều chỉnh của các văn bản pháp luật nh: hiến pháp, luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản… do đó rất nhạy cảm với các yếu tố pháp lý Người định giá phải xem xét đến tình trạng pháp lý của thửa đất: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có; các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất: tình trạng cho thuê, thế chấp mảnh đất, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung

1.3.1.2 Nhân tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch là công cụ để nhà nước quản lý đất đai Quy hoạch sử dụng đất sẽ đề ra mục tiêu và phương châm sử dụng đất trong thời gian quy hoạch, điều tiết nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất, xác định chỉ tiêu khống chế đối với từng loại hình sử dụng đất, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết sẽ quy định mục đích sử dụng và phương hướng sử dụng đất của từng thửa đất, đây cũng là yếu tố để xét xem thửa đất đó có đủ điều kiện để làm tài sản đảm bảo hay không Quy hoạch sử dụng đất không chỉ ảnh hưởng đến giá của thửa đất đó mà còn ảnh hưởng đến giá của các thửa đất lân cận và có thể ảnh hưởng đến giá đất của những vùng lân cận

1.3.1.3 Nhân tố liên quan đến cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất bao gồm điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội như : điện, nước, nhà trẻ, trường học, công viên, bện viện và điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật như các loại đường giao thông của địa phương, tình trạng giao thông công cộng và mật độ giao thông Hai thửa đất cú cỏc điều kiện khác giống nhau mà thửa đất nào có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh hơn thì chất lượng cuộc sống sẽ cao hơn, khả năng tiếp cận với cỏc vựng khỏc dễ dàng hơn, do đó sẽ có giá cao hơn.

1.3.1.4 Nhóm yếu tố liên quan đến tâm lý, xã hội, môi trường:

Như chóng ta đã biết, hàng hóa bất động sản nói chung và đất đai nói riêng mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Ví dụ, người Việt Nam luụn thớch mua nhà hướng Đông Nam; những mảnh đất vuông vắn; các mảnh đất nở hậu, khu đất hình bao gạo theo quan niệm của người dân thì việc làm ăn sẽ có được tích lũy, những khu đất hình đèn lồng đỏ thì phù hợp với những người mệnh hỏa nhưng trong khu đất không được có đào giếng nước, ao… (thủy) hay không thích mảnh đất cú ngừ đi thẳng vào nhà Đối với những người thật sự có cầu trên thị trường đất đai thì đa số họ sẽ gắn bó với mảnh đất đó trong một thời gian dài, có thể là suốt đời, do đó, họ sẵn sàng trả giá cao hơn đối với những mảnh đất vừa ý

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất, bao gồm bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hoá

Bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường nhân văn như: địa chất, địa thế, không khí, độ ô nhiễm, loại hình nghề nghiệp của dân cư xung quanh, trình độ trí thức…

1.3.1.5 Nhân tố liên quan đến thị trường:

Xột trên đường tổng cung về đất đai thì cung của đất đai là cố định Sù biến động cung của từng loại đất theo mục đích sử dụng cũng được quy định chặt chẽ theo quy hoạch sử dụng đất của từng vùng

Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, đất xây dựng, cầu về đất ở Trong số đó, cầu về đất ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trong thị trường BĐS Do đú,.giỏ đất chủ yếu do cầu quyết định Xét trờn tổng thể thì giá đất do cầu quyết định Trong dài hạn, với việc dân số tăng, đời sống dân cư được nâng cao nhờ các tiến bộ của khoa học - kỹ thuật thì cầu về mọi loại đất luôn luôn tăng dẫn đến sự tăng giá của đất là một xu thế tất yếu

Khi định giá một thửa đất cần xem xét mối quan hệ cung - cầu của thửa đất đú trờn thị trường và cáy yếu tố ảnh hưởng tới tình hình cung - cầu của thửa đất đó hiện tại và trong tương lai.

Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất và định giá đất

Các nhân tố ảnh hởng đến định giá đất

Định giá đất là một công việc quan trọng và đũi hỏi người định giá phải có chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp Đất đai rất đa dạng vì hình dạng và vị trí khác nhau, có nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai, các quyền và lợi Ých của cỏc bờn liên quan, những thay đổi của các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, điều kiện thị trường đều ảnh hưởng đến giá của mảnh đất. Muốn xác định chính xác giá trị của quyền sử dụng đất đũi hỏi người định giá phải nắm vững kiến thức về thị trường bất động sản cũng như về thị trường đất đai, về pháp luật đất đai có liên quan hay những quy định về công tác định giỏ Bờn cạnh đó, người định giá có sự phản ứng linh hoạt và kỹ năng nhận biết thị trường sẽ cho kết quả chính xác hơn trong quá trình định giá.

* Cơ sở vật chất cho công tác định giá:

Các cơ sở vật chất hỗ trợ cho công tác định giá nh: máy ảnh, điện thoại, máy tính, các phần mềm chuyên dụng nếu được các tổ chức định giá chuẩn bị đầy đủ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho định giá viên trong quá trình định giá.

Một thửa đất có thể áp dụng nhiều phương pháp mà kết quả định giá không giống nhau Mỗi phương pháp lại có những yêu cầu riêng về quá trình thực hiện, do đó, việc định giá đất cũng sẽ chịu ảnh hưởng của việc lựa chọn phương pháp định giá Nếu áp dụng đồng thời nhiều phương pháp để định giá, tuỳ thuộc vào nhân viên thẩm định lựa chọn phương pháp nào là chính,phương pháp nào đưa ra chỉ nhằm mục đích tham khảo, từ đó thu thập những thông tin cần thiết có liên quan để việc định giá có được một kết quả chính xác nhất.

Nguyên tắc định giá đất

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Sử dông tốt nhất và hiệu quả nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

“Sử dông tốt nhất và hiệu quả nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Sử dụng hợp pháp : nh việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và pháp luật cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại.

- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : Ví dụ nh có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v.

- Khả thi về mặt kinh tế : Thể hiện các đặc tính này nh việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.

- Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”.

Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá phải đặt khu đất trong tình huống sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với đất đai Bởi vì việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất quyết định giá thị trường của khu đất đó.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều thửa đất có thể có sự giống nhau về mặt vật chất,nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một thửa đất được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường.

Nguyên tắc thay thế

- Các thửa đất có thể thay thế cho nhau, do đó khi định giá phải xem xét giá trị của các thửa đất khác có thể thay thế cho nú Giỏ của một thửa đất được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các thửa đất có thể thay thế cho nã

Khi các thửa đất cú cựng mức hữu Ých nh nhau thì thửa đất nào được chào bán với giá thấp nhất thì sẽ bán được trước.

Theo nguyên tắc này, người mua thường không trả cho mét thửa đất nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đươn, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.

Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : Một người mua đất sẽ không trả giá cao so với giá của mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập.

1.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi Ých tương lại :

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự kiến khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi Ých dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua. Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi Ých kinh tế trong tương lai Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi Ých trong tương lai mà nó có thể đem lại.

Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc dự kiến các khoản lợi Ých trong tương lai này để tiên lượng giá trị đÊt đai ở thời điểm hiện tại.

Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng nh các chính sách quản lý của nhà nước về đất đai trong tương lai có tác động đến giá trị của mảnh đất Vì vậy trong định giá đất, cần dự báo được biến động của các yếu tố này để ước tính giá trị mảnh đất được chính xác.

1.4.4 Nguyên tắc đóng góp: Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư khi người định giá xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của thửa đất cần định giá Theo đó, mỗi bộ phận, yếu tố đều có một mức đóng góp nhất định vào giá đất và khi thay đổi một hoặc nhiều yếu tố thì giá đất sẽ thay đổi theo Bên cạnh đó, người định giá cũng phải xem xét đến đóng góp của thửa đất đó vào vùng, khu vực tồn tại của nó

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đú trờn thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động lại đến cung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại. Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt Tuy nhiên, cũng nh mọi loại hàng húa khỏc, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường.

Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.

Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính nh sau:

- Thu nhập của người tiêu dùng

- Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung.

- Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai.

- Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.

Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đai lượng không đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là một đại lượng không đổi.

Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông

Nguyên tắc đóng góp

Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư khi người định giá xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của thửa đất cần định giá Theo đó, mỗi bộ phận, yếu tố đều có một mức đóng góp nhất định vào giá đất và khi thay đổi một hoặc nhiều yếu tố thì giá đất sẽ thay đổi theo Bên cạnh đó, người định giá cũng phải xem xét đến đóng góp của thửa đất đó vào vùng, khu vực tồn tại của nó

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đú trờn thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động lại đến cung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại. Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt Tuy nhiên, cũng nh mọi loại hàng húa khỏc, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường.

Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.

Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính nh sau:

- Thu nhập của người tiêu dùng

- Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung.

- Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai.

- Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.

Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đai lượng không đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là một đại lượng không đổi.

Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên.

Quy trình định giá đất

Xác định nhiệm vụ định giá đất

Trong bước này, cần xác định được những nội dung sau:

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế kỹ thuật của thửa đất cần định giá.

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá…

- Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong khi xác định đối tượng định giá

- Xác định thời điểm định giá.

- Xác định nguồn dữ liệu, thông tin cần thiết cho định giá.

- Xác định cơ sở giá trị của quyền sử dụng đất.

- Lập kế hoạch định giá.

1.5.2 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:

Cần khảo sát và thu thập thông tin về: Vị trí thực tế của thửa đất và so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến thửa đất đó

Trong quá trình khảo sát, nhằm đảm bảo có đầy đủ chứng cớ cho việc định giá, Định giá viên cần chụp ảnh thửa đất theo các góc độ khác nhau

Phải thu thập các thông tin sau:

- Thông tin liên quan đến giá bán, lãi suất, thu nhập của các thửa đất tương tự.

- Các thông tin về trên thị trường BĐS cũng nh thị trường đất đai nh cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường…

- Các thông tin về tính pháp lý của của thửa đất.

- Những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị của thửa đất

Trong quá trình thu thập thông tin, định giá viên phải dựa vào thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau và phải ghi chép, nêu rõ nguồn thông tin để có cơ sở đối chiếu, kiểm chứng

1.5.3 Phân tích thông tin về thửa đất: Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến giá đất, bao gồm việc phân tích tất cả các thông tin thu thập được từ các bước trên

1.5.4 Lựa chọn phương pháp định giá đất:

Dựa vào loại đất và lượng thông tin thu thập được, định giá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để xác định giá đất Bên cạnh đó cũng phải phân tích rõ mức độ phù hợp của mét hoặc nhiều phương pháp được sử dụng trong quá trình định giá

Nếu trong quá trình định giá, định giá viên lựa chọn nhiều hơn mét phương pháp định giá thì phải chỉ rõ, sử dụng phương pháp nào là chính, phương pháp nào đưa ra với mục đích tham khảo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị của quyền sử dụng đất

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, định giá viên cần thực hiện hoà hợp các chỉ số giá trị để rót ra giá trị của quyền sử dụng đất Tùy từng trường hợp cụ thể mà ĐGV sẽ áp dụng các kỹ thuật hoà hợp khác nhau. Đặc biệt, trong trường hợp sử dụng nhiều phương pháp định giá nhưng trong đó chỉ có một phương pháp chớnh, cỏc phương pháp còn lại chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ trong hồ sơ và chứng thư định giá Khi so sánh chỉ số giá trị rót ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau

Giá đất cuối cùng của thửa đất cần định giá có thể được xác định là con số cụ thể nhưng cũng có thể nằm trong một khoảng giá trị nào đó, tuỳ theo định giá viên phân tích các thửa đất theo định tính hay định lượng Quá trình hoà hợp các chỉ số giá trị để rót ra giá đất cần phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá

1.5.6 Lập hồ sơ và chứng thư định giá:

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng, bên sử dụng kết quả định giá Đây là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá Hiện nay, đối với mỗi tổ chức định giá chuyên nghiệp thỡ luụn có phần mềm hỗ trợ cho định giá viên trong công tác định giá

Các báo cáo định giá có thể được thông tin cho khách hàng bằng miệng hoặc bằng văn bản Các báo cáo bằng văn bản có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn

Chứng thư định giá tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá và những điều kiện ràng buộc có ảnh đượng tới giá đất và việc sử dụng kết quả định giá

1.6 Các phương pháp định giá đất:

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường cú các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị Ðp buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi.

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải được tiến hành theo các bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

+ Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) mà những thửa đất này có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý, mục đích sử dụng đất.

Phân tích thông tin về thửa đất

Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến giá đất, bao gồm việc phân tích tất cả các thông tin thu thập được từ các bước trên

1.5.4 Lựa chọn phương pháp định giá đất:

Dựa vào loại đất và lượng thông tin thu thập được, định giá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để xác định giá đất Bên cạnh đó cũng phải phân tích rõ mức độ phù hợp của mét hoặc nhiều phương pháp được sử dụng trong quá trình định giá

Nếu trong quá trình định giá, định giá viên lựa chọn nhiều hơn mét phương pháp định giá thì phải chỉ rõ, sử dụng phương pháp nào là chính, phương pháp nào đưa ra với mục đích tham khảo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị của quyền sử dụng đất

+ Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.

+ Những thông tin cần thu thập:

Vị trí: Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất; mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch); Điều kiện về kết cấu hạ tầng: Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên nh cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội nh trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giỏ trỳng đấu giá quyền sử dụng đất;

Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

Xác định giá đất

+ Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.

+ Những thông tin cần thu thập:

Vị trí: Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất; mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch); Điều kiện về kết cấu hạ tầng: Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên nh cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội nh trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giỏ trỳng đấu giá quyền sử dụng đất;

Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

+ Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

Các phơng pháp định giá đất

Đặc điểm chung

Yờn Bái là tỉnh miền núi nằm sâu trong nội địa, là 1 trong 13 tỉnh vùng núi phía Bắc, nằm giữa 2 vùng Đông Bắc và Tây Bắc Phía Bắc giáp tỉnh LàoCai, phía Nam giáp tỉnh Phú Thọ, phía Đông giáp 2 tỉnh Hà Giang, TuyênQuang và phía Tây giáp tỉnh Sơn La Yờn Bỏi cú 9 đơn vị hành chính gồm 1 thành phố, 1 thị xã và 7 huyện Yờn Bái là đầu mối và trung độ của các tuyến giao thông đường bộ, đường sắt, đường thuỷ từ Hải Phòng, Hà Nội lên cửa khẩu Lào Cai, là một lợi thế trong việc giao lưu với các tỉnh bạn, với các thị trường lớn trong và ngoài nước.

Thành phố Yờn Bỏi là trung tâm tỉnh lỵ tỉnh Yờn Bỏi với diện tích tự nhiên là 58.020km 2 ; phía Bắc và phía Đông giáp huyện Yên Bình, phía Tây và phía Nam giáp huyện Trấn Yên của tỉnh.

Yờn Bái là một thành phố trẻ trực thuộc tỉnh Yờn Bỏi, được thành lập theo Nghị định số 05/2002/NĐ-CP ngày 11/1/2002 của Chính phủ với:

- Với 11 đơn vị hành chính:

- Theo Nghị định số 87/2008/NĐ-CP/ ngày 04/8/2008 của Chính phủ: về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Trấn Yên để mở rộng thành phố Yờn Bỏi, hiện nay thành phố Yờn Bỏi cú diện tích tự nhiên là: 10.815.453 ha; dân số 96.915 người với 17 đơn vị hành chính trong đó có 7 phường và 10 xã.

Hiện nay thành phố Yờn Bỏi cú 17 đơn vị hành chính trực thuộc bao gồm 7 phường gồm: Yên Thịnh, Yên Ninh, Minh Tân, Nguyễn Thái Học, Đồng Tâm, Nguyễn Phúc, Hồng Hà và 10 xã gồm: Minh Bảo, Nam Cường, Tuy Lộc, Tân Thịnh, Văn Phú, Văn Tiến, Phúc Lộc, Âu Lâu, Giới Phiên, Hợp Minh.

Với vị trí địa lý tự nhiên như vậy, thành phố Yờn Bỏi là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của tỉnh, đồng thời nằm ở vị trí trên tuyến giao thông nối liền giữa Đông Bắc và Tây Bắc, giữa cửa khẩu HảiPhòng - Hà Nội - Lào Cai Chính vì vậy, thành phố Yờn Bỏi có điều kiện và vai trò hết sức quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội, có điều kiện thuận lợi giao lưu với các tỉnh trong nước và với nước bạn Trung Quốc Trong những năm đổi mới kinh tế, thành phố Yờn Bỏi ngày càng khẳng định vị trí trung tâm của mình trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của tỉnh và các tỉnh miền núi, trung du Bắc Bộ.

Đặc điểm kinh tế - xã hội

* Giao thông vận tải: Là một trong những cửa ngõ để tiến sâu vào miền Tây Bắc với một mạng lưới đường sắt, đường bộ, đường thuỷ khá thuận lợi. Thành phố Yờn Bỏi cú một vị trí khá quan trọng trong đầu mối giao thông huyết mạch nối vùng Tây Bắc với trung du Bắc Bộ Tuyến đường sắt liên vận quốc tế từ Hải Phòng - Hà Nội - Yờn Bỏi - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc). Tuyến đường thuỷ sông Hồng từ thành phố Yờn Bỏi xuụi về Hà Nội rồi đi tiếp đến cảng Hải Phòng Tuyến ngược cập bến cửa khẩu quốc tế Lào Cai. Trong tương lai, đường băng sân bay Yờn Bỏi sẽ được mở rộng thành sân bay dân dụng khai thác đún khỏch đến với Yờn Bỏi.

Mạng lưới đường giao thông trong nội thành được đầu tư khá hoàn chỉnh Các đường trục chính nh Quốc lộ 37, đại lộ Nguyễn Thái Học, đường Yên Ninh, đường Trần Phú, đường Kim Đồng đã được xây dựng theo quy hoạch đô thị với hệ thống hành lang, cống thoát nước, đèn chiếu sáng, cây xanh Hệ thống cầu xây dựng tương đối đồng bộ bắc qua các suối, hồ trong đó có cây cầu lớn nhất bắc qua sông Hồng là cầu Yên Bái tạo điều kiện cho giao thông thuận tiện vào miền Tây Bắc.

Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: Là trung tâm kinh tế của tỉnh, thành phố đã phát huy được sức mạnh tổng hợp bằng chính nội lực của mình.Những công ty lớn của tỉnh đúng trờn địa bàn nh gạch Xuân Lan, Sứ kỹ thuậtHoàng Liên Sơn đã vươn lên chiếm lĩnh thị trường trong nước và quốc tế Giá trị sản xuất công nghiệp đạt 340.458 triệu đồng Phát triển tiểu thủ công nghiệp cũng là một trong những thế mạnh của thành phố

Về sản xuất nông - lâm nghiệp: Thành phố hiện nay có diện tích gieo trồng cây lương thực có hạt là 670 ha 2.225,27 ha đất lâm nghiệp, trong đó đất có rừng trồng là 1.988,55ha, rừng phòng hộ là 266ha chủ yếu là trồng cỏc cõy nguyên liệu giấy nh bạch đàn, bồ đề, keo, nứa, vầu

Thương mại, dịch vụ: Thành phố đó cú một hệ thống chợ đã đáp ứng được nhu cầu trao đổi, mua bán của thị trường Chợ Yờn Bỏi (chợ Ga) là trung tâm thương mại của tỉnh nằm ở vị trí tập trung các đầu mối giao thông. Hàng hoá ở đây được chuyển đi các nơi trong tỉnh và các vùng lân cận Có thể gọi đây là một chợ đầu mối Chợ có diện tích là 10.000m 2 trong đó 4.000m 2 được xây dựng kiên cố Trong thời gian tới chợ Yờn Bỏi sẽ được nâng cấp thành chợ loại I Hoạt động dịch vụ của thành phố đa dạng phong phó, chủ yếu là dịch vụ chế biến phục vụ sản xuất và tiêu dùng.

Thông tin, liên lạc đang tăng tốc phát triển để tiến kịp với trình độ chung Hệ thống mạng cáp quang hiện đại đã đảm bảo liên lạc viễn thông bằng điện thoại tự động, fax, Internet

Văn hoá - xã hội: Cùng với sự phát triển về kinh tế, sự nghiệp văn hoá xã hội của thành phố có nhiều tiến bộ góp phần phục vụ kịp thời các nhiệm vụ chính trị của địa phương và nâng cao đời sống tinh thần cho nhân dân Mạng lưới giáo dục được duy trì, chất lượng dạy và học được nâng lên Tỷ lệ trường tiểu học, trung học cơ sở, mầm non đạt chuẩn quốc gia của thành phố đạt cao nhất trong toàn tỉnh.

Các trung tâm y tế của thành phố, trạm y tế xã, phường đã hoàn thành tốt các chương trình y tế, đảm bảo duy trì tốt công tác bảo vệ, chăm sóc sức khoẻ ban đầu, khám, chữa bệnh cho nhân dân Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 0,64%.

Thông qua các chương trình giải quyết việc làm, xoỏ đúi, giảm nghèo, năm 2001, thành phố đã giải quyết việc làm cho trên 1.100 lao động, giảm tỷ lệ nghèo xuống còn 3,9%, tỷ lệ thấp nhất so với các nơi khác trong tỉnh.

2.2 Tổng quan về thị trường bất động sản thành phè Yờn Bái giai đoạn hiện nay:

Thực tế trong những năm qua từ khi chính phủ ban hành luật đất đai năm 1993 và luật đất đai sử đổi năm 2003 thì việc chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và các công trình khác được diễn ra rất sôi nổi bao gồm các hình thức:

- Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình cá nhân với nhau.

- Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do người đang thuê (cho hé gia đình, cá nhân) cùng với nhân quyền sử dụng đất.

- UBND thành phè tổ chức đấu thầu (chuyển nhượng quyền sử dụng, đất có thời hạn) Quỹ đất công Ých của địa phương.

- Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.

- Giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án và các cụm công nghiệp mới.

- Các dự án khu dân cư mới được hình thành đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân ở các khu giải phóng mặt bằng.

Trong khu vực chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau thì vẫn còn có một số giao dịch không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì.

+ Hồ sơ giấy tờ hiện có về bất động sản chưa có đủ cơ sở pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở.

+ Do kinh tế khó khăn, nhiều người đã nhường hết khả năng kinh tế của mình để mua một thửa đất nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, sau đó không còn khả năng để nộp thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính.

+ Do phải nộp tiền sử dụng đất cao trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp thành đất ở.

+ Do thủ tục chuyển nhượng nhất là đất ở đô thị rất nặng nề và kéo dài. Đặc biệt trường hợp mà chưa đủ giấy tờ hợp lệ phải tường trình, điều tra xác nhận mất nhiều thời gian, nhiều giấy tờ, thủ tục Trong khi người dân với trình độ hạn chế chưa hiểu đầy đủ trách nhiệm của mình lại có tập quán, thói quen mua bán trao tay nay phải làm theo pháp luật nên họ rất ngại vì mức thu phí cao thủ tục phiền hà.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất những năm gần đây trên địa bàn thành phố diễn ra sôi nổi nhất là các trung tâm nh: Phường Hồng Hà, Yên Ninh, Đồng Tâm

- Trong những năm gần đây thành phố Yờn Bỏi được đầu tư xõy dùng một sè khu công nghiệp là: Khu công nghiệp Phía Nam thành phố Yờn Bỏi, khu công nghiệp Mông Sơn, khu công nghiệp Âu Lõu… Bên cạnh đó nhiều nhà máy, công ty và doanh nghiệp tư nhân mọc lên Chính điều đó làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn, việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất thường xuyên xảy ra.

Thực trạng công tác định giá đất khởi điểm cho hoạt động đấu giá tại Sở Tài chính Yên Bái

Những quy định chung về định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất

Hội đồng định giá tài sản do Lãnh đạo cơ quan tài chính nhà nước (Sở Tài chính, Phòng Tài chính Kế hoạch) làm Chủ tịch, các thành viên khác gồm:

- Đại diện chủ thầu dự án.

- Đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá của cơ quan tài chính nhà nước;

- Các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định.

* Quyền quyết định giá khởi điểm là do Chủ tịch UBND tỉnh quyết định.

* Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

- Giỏ khởi điểm được xác định sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm chuyển nhượng theo mục đích sử dụng mới của khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt và giá khởi điểm không được thấp hơn khung giá của loại đất đó do Nhà nước quy định tại thời điểm xác định giá khởi điểm.

- Đất đấu giá được xác định giá khởi điểm cho từng m2 đất đối với chuyển quyền sử dụng đất ở và từng mảnh đất đối với đấu giá đất để làm đất dự án.

2.3.2 Phương pháp định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất:

2.3.2.1 Đối với những dự án nhỏ và diện tích khu đất bé hay những mảnh đất đơn lẻ:

Trong những trường hợp này, do khu đất nhỏ, giá trị khu đất bé, kinh phí dành cho công tác định giá khởi điểm không nhiều nên phương pháp định giá khởi điểm được dựa chủ yếu trên khung giá đất mà UBND tỉnh ban hành.

Giá khởi điểm = Giá do UBND tỉnh ban hành x Hệ sè k

Hệ sè k ở đây là hệ số chênh lệch giữa giá trị thực tế so với giá đất do UBND ban hành ở cuộc điều tra gần nhất.

2.3.2.2 Đối với những dự án lớn và diện tích đất cần định giá rộng:

Khi thực hiện định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá với những dự án lớn, diện tích khu đõt rộng ở Yờn Bỏi thì UBND tỉnh sẽ thành lập một Hội đồng định giá để phụ trách công tác định giá khởi điểm Và đÓ đảm bảo đúng nguyên tắc giá khởi điểm không được thấp hơn khung giá đất ở khu vực đó do UBND tỉnh ban hành thì Hội đồng định giá phải xác định được giá đất thị trường của mảnh đất cần đấu giá để so sánh với khung giá đất của UBND tỉnh đã ban hành từ đầu năm tại khu vực đó.

Nếu giá thị trường của khu đất cần đầu giá lớn hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm xác định thì giá khởi điểm sẽ là giá thị trường màHội đồng định giá xác định được.

Nếu giá thị trường của khu đất cần đầu giá nhỏ hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm xác định thì giá khởi điểm sẽ là giá do UBND tỉnh đã ban hành.

2.3.2.1 Nguyên tắc xác định đơn giá đất thị trường: Đơn giá đất thị trường được xác định trên cơ sở thống kê, tổng hợp có đánh giá tính phù hợp, độ tin cậy của thông tin về việc chuyển nhượng BĐS phổ biến trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định

2.3.2.2 Phương pháp xác định đơn giá đất thị trường:

Trên cơ sở khảo sát thực tế theo nguyên tắc, Hội đồng thẩm định tập hợp tất cả các nguồn thông tin để xác định giá đất thị trường làm cơ sở để so sánh với khung giá đất do UBND tỉnh đã ban hành từ đầu năm để xác định giá khởi điểm cho khu đất cần đấu giá.

* Quy trình xác định đơn giá đất thị trường: a Xác định các nguồn có thể để lấy được các thông tin cần thiết: Đây là bước xác định các nguồn để thu thập các thông tin về chuyển nhượng, về giá của mảnh đất gần khu vực cần định giá Các nguồn này có thể là:

- Các giao dịch mua bán BĐS của các cá nhân, hé gia đình, tổ chức kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS.

- Kết quả của các giao dịch bất động sản thu thập được tại Phòng địa chính là cơ quan phụ trách xác nhận chuyển nhượng bất động sản

- Giá đất đang thực hiện đền bù giải toả được người dân chấp nhận.

- Kết quả bán đấu giá BĐS khỏc đó được thực hiện trong khoảng thời gian gần nhất

- Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định được

- Các thông tin rao bán BĐS trờn cỏc phương tiện thông tin đại chúng

- Các nguồn thông tin khác b Xác định cách thức thu thập thông tin:

Tuỳ vào từng nguồn thông tin, Hội đồng thẩm định sẽ xác định cách thức xác định thông tin phù hợp nh:

Cử cán bộ đi thu thập thông tin gần địa bàn có khu đất cần đấu giá để khảo sát giá rao bán tại khu vực.

Lấy ý kiến, số liệu của các giao dịch bất động sản tại khu vực đó của Phòng địa chính các cấp c Xác định độ chính xác của thông tin đã thu thập được:

Ngoài cách thức xác định thông tin lần đõu thỡ Hội đồng thẩm định sẽ cử cán bộ để xác định lại tính chính xác của các thông tin đã thu thập được trước đó. d Phân loại, tổng hợp thông tin:

Thông tin về chuyển nhượng, rao bán BĐS thu thập được phải được quy về đơn giá đất trên từng m 2 theo công thức: Đơn giá đất Giá trị BĐS - Giá trị nhà/công trình/tài sản gắn liền với đất khác Diện tích đất hợp lệ.

Các thông tin sau khi thu thập được chia thành 3 loại:

Thông tin chuyển nhượng thực: Có cơ sở để đánh giá tính tin cậy và chính xác như mua và thanh toán qua các cơ quan nhà nước, kết quả bán đấu giá, thông tin về các giao dịch đã diễn ra tại các sàn giao dịch và các giao dịch có cơ sở để kiểm chứng

Thông tin thêm: đưa ra với mục đích tham khảo, là các thông tin rao bán nhưng không liên hệ được để thương lượng. e Đánh giá thông tin, đưa ra kết quả giá đất thị trường: Đối với cỏc thụng tin rao bán, quảng cáo sẽ kiểm tra thông qua phương pháp lựa chọn mẫu và cử cỏn bé trực tiếp thương lượng để tìm ra giá mà người bán chấp nhận giao dịch.

Việc đánh giá thông tin để đưa ra giá đất thị trường được thực hiện với từng đoạn đường/phố, khu vực cụ thể trên cơ sở:

- Các thông tin chuyển nhượng thực.

- Các thông tin quảng cáo, rao bỏn đó được kiểm tra bởi các cán bộ của Hội đồng thẩm định

Quy trình của công tác định giá làm giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá áp dụng tại Sở tài chính Yên Bái

2.3.3.1 Tiếp nhận yêu cầu định giá:

Hầu hết các hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh Yờn Bỏi do các sở ban ngành của tỉnh làm chủ dự án đều phải thực hiện công tác định giá khởi điểm.

Vì vậy, với mỗi dự án đấu thầu đất thuộc quỹ đất của tỉnh thỡ luụn cú Hội đồng định giá được thành lập để xác định giá khởi điểm một cách chính xác, phù hợp nhất Tính chính xác và phù hợp ở đây là việc đồng thời phải hòa đồng lợi Ých của cả hai phía là người tham gia đấu giá (cá nhân, tổ chức có nhu cầu về đất phục vụ cho định cư và kinh doanh trên địa bàn) với lợi Ých của Nhà nước nhằm tránh thất thoát, lãng phí Hội đồng định giá có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ dự án (khu đất cần thẩm định) để nghiên cứu, xem xét và xác định giá khởi điểm cho khu đất cần đấu giá.

Sau khi tiếp nhận yêu cầu định giá thì Hội đồng định giá sẽ bất đầu nghiờn cứu hồ sơ dự án cần thẩm định về các vấn đề nh:

- Mục đích định giá: Cho thuê, chuyển quyền sử dụng đất ở, đấu giá khu đất dự án.

- Quy hoạch của thành phố cho khu vực có dự án.

- Vị trí của khu đất cần thẩm định trên hồ sơ.

- Các văn bản pháp lý liên quan đến khu đất cần thẩm định.

2.3.3.3 Lập kế hoạch thực hiện:

Sau khi nghiên cứu hồ sơ, Hội đồng định giá sẽ tiến hành lập kế hoạch thực hiện công tác định giá khởi điểm cho khu đất:

- Khảo sát thực tế khu đất cần thẩm định.

- Phõn chia các thửa đất, khu đất thành từng hạng đất để dễ dàng định giá.

- Lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp.

- Chuẩn bị tài liệu, phương tiện, dụng cụ liên quan phục vụ cho công tác định giá

- Yêu cầu bổ sung các chứng từ liên quan đến thửa đất, khu đất cần thẩm định.

- Xác định khung giá đất của khu đất cần thẩm định do UBND tỉnh Ban hành.

2.3.3.4 Khảo sát thực tế khu đất cần thẩm định:

Các nội dung cần khảo sát thực tế:

* Thực trạng khu đất cần được định giá:

Hội đồng thẩm định sẽ phải xuống tận địa bàn nơi có khu đất dự án cần định giá xác định thực tế thực trạng của khu đất về:

- Vị trí chính xác của khu đất.

- Phương hướng và cảnh quan xung quanh khu đất.

- Diện tích thực tế của khu đất cú đỳng nh trong hồ sơ dự án hay không.

Từ đó có phương án phân chia khu đất thành từng vùng để dễ dàng định giá.

- Mục đích sử dụng hiện tại của mảnh đất: đất sạch đã giải phóng mặt bằng xong hay chưa giải phóng sau, có công trỡnh trờn đất không

* Thực trạng quy hoạch xung quanh khu đất:

Khi khảo sát thực tế thì Hội đồng thẩm định phải khảo sát xem quy hoạch hiện tại xung quanh khu vực có khu đất đấu giá có đúng với quy hoạch của UBND tỉnh tại khu vực đó hay không

Hiện trạng các công trình trong quy hoạch đã được hoàn thành và đánh giá sơ bộ những công trình đú cú đỳng quy hoạch hay chưa: như các công trình xung quanh khu đất như công viên, trường học, y tế, giao thông, điện…

Kiểm tra hiện trạng quy hoạch xem còn những công trình, cảnh quan nào trong quy hoạch của tỉnh chưa được thực hiện để đánh giá mức độ ảnh hưởng của những quy hoạch đó đến giá trị của khu đất cần định giá.

Kết thúc quá trình này, nhân viên thẩm định phải mô tả được vị trí của thửa đất, diện tích tổng thể của thửa đất và có kế hoạch phân chia khu đất thành từng hạng đất, đặc điểm cảnh quan, quy hoạch xung quanh của thửa đất đó cũng như các nội dung thẩm định trên

2.3.3.5 Chia khu đất thành các hạng đất để dễ dàng trong quá trình định giá:

Sau khi khảo sát về đặc điểm, vị trí và tổng diện tích của khu đất thì Hội đồng định giá sẽ tiến hành đánh giá, phân tích khu đất để phân chia thành từng lô đất, hạng đất để tiến hành định giá Tiêu chí phân chia hạng đất là:

- Vị trí của các lô đất gần tương tự sẽ được xếp vào một hạng.

Vớ dô định giá một tuyến đường mới mở thỡ cỏc hạng đất sẽ được chia thành các hạng nh sau: từ Trung tâm đến 500m đầu tiên, sau đó là 500m tiếp theo…

- Diện tích của cỏc lụ.

- Điều kiện cảnh quan của các lô đất.

* Xác định các hệ số cho từng hạng đất

Các lô đất sau khi đã được phân chia sẽ được xếp vào các hạng và trên cơ sở đó Hội đồng định giá sẽ tiến hành tính toán các hệ số cho từng hạng đất và chỉ định giá một hạng rồi nhân với hệ số các hạng còn lại.

2.3.3.6 Thu thập và xử lý thông tin

Hội đồng định giá tiến hành thu thập thông tin trên thị trường qua các nguồn thông tin nh thu thập trực tiếp trên thị trường, qua các số liệu của cỏc phũng ban có liên quan, internet, báo đài

Khi thu thập và tổng hợp các thông tin này phải được nêu rõ nguồn lấy thông tin và có sơ sở để kiểm chứng được

Sau khi thu thập các thông tin được phân thành 3 loại nh trong trường hợp xác định đơn giá đất thị trường Sau khi phân loại thông tin, thì Hội đồng thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra lại tính chính xác của các loại thông tin đó rồi đánh giá, phân tích các thông tin đã thu thập lại nhằm phục vụ cho công tác định giá về sau.

2.3.3.7 Lựa chọn phương pháp định giá Đối với hoạt động định giá đất với mục đích làm giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá thì phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dông chủ yếu, bên cạnh đó là một số Ýt trường hợp đặc biệt sẽ áp dụng phương pháp thu nhập nếu như tính toán và thu thập được các thông tin cần thiết về mức thu nhập trong những năm tiếp theo như đấu giá quyền cho thuê đất, cho thầu các công trình công cộng trên địa bàn, các phương pháp còn lại hầu như không được sử dông.

Khi đã lựa chọn được phương pháp định giá thì Hội đồng thẩm định sẽ thu thập thêm một số thông tin cần thiết nữa và tiến hành xác định đơn giá thị trường hoặc mức thu nhập tối thiểu hàng năm cho lô đất được lựa chọn Kết quả của bước này là Hội đồng đưa ra được đơn ra thị trường cho lô đất cần định giá.

2.3.3.8 Xác định giá khởi điểm cho khu đất đấu giá:

So sánh kết quả giữa đơn giá thị trường và khung giá đất do UBND tỉnh ban hành:

Nếu giá thị trường của khu đất cần đầu giá lớn hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm xác định thì giá khởi điểm sẽ là giá thị trường mà Hội đồng định giá xác định được.

Ví dụ định giá cụ thể

Báo cáo thẩm định đang được trình UBND tỉnh phê duyệt.

Đánh giá về công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá tại Sở Tài chính Yên Bái

Kết quả đạt đợc

Nhìn chung công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất trên địa bàn thành phố Yờn Bái của Sở Tài chính trong những năm vừa qua đã đạt được một số kết quả khá khả quan Một số dự án đấu giá đất đạt được kết quả cao một phần cũng là nhờ công tác định giá khởi điểm chính xác, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho người dân để phục vụ nhu cầu định cư, kinh doanh trên địa bàn thành phố từ đó góp phần ổn định, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa phương Công tác định giá khởi điểm trong những năm qua có nhiều chuyển biến tích cực, tính chính xác được ưu tiên hàng đầu nhằm tránh thất thoát lãng phí cho Nhà nước, định giá sát với giá thị trường các khu đất phục vụ cho hoạt động đấu giá đất Ở một số dự án trọng điểm nh tuyến đường nối km5 với thị trấn Yên Bình, tiểu khu dân cư tổ 46 Phường Đồng Tõm… công tác định giá khởi điểm đã được thực hiện tương đối tốt

Hình thức định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất đã được quy định trong nhiều văn bản pháp luật của Chính phủ và các bộ ngành có liên quan Bên cạnh việc tuân thủ những quy định chung của Nhà nước thì Sở Tài chính Yờn Bỏi cũn có những văn bản hướng dẫn cụ thể về những quy định, nguyên tắc riêng của tỉnh trong hoạt động định giá đất

Bên cạnh việc định giá khởi điểm theo từng dự án thì Sở còn thường xuyên điều tra, nắm số liệu về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố. Chính vì vậy, khi xác định đơn giá đất thị trường cũng có một cái nhìn sát hơn về tình hình thị trường BĐS nên công tác định giá khởi điểm cũng đạt những kết quả chính xác hơn

Sở Tài chính đã xây dựng một quy trình định giá khá hoàn chỉnh và toàn diện Điều này đã tạo thuận lợi cho các Hội đồng định giá tiến hành trong quá trình triển khai, thực hiện nhiệm vụ, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành công tác định giá khởi và kết quả định giá khá chính xác so với giá thị trường.

Sở Tài chính là cơ quan chủ chốt trong Hội đồng định giá nơi cú cỏc nhân viên làm việc chuyên về lĩnh vực quản lý giá và định giá nờn đó đầu tư, trang bị đầy đủ các công cụ phục vụ cho công tác định giá Các thông tin nội bộ phục vô cho công tác định giá được lưu trữ trên máy tính cá nhân, các nhân viên rất dẽ dàng theo dõi, cập nhật và tìm kiếm khi cần thiết Phần mềm máy tính, điện thoại, mạng internet cũng đã được lắp đặt đầy đủ

Ngoài ra, chuyên môn trong vấn đề định giá được xem nh một yếu tố rất quan trọng Vì vậy, Sở đã thường xuyên mở cỏc khoỏ tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ nhằm nâng cao trình độ cho đội ngò nhân viên.

Tồn tại

Nguyên tắc định giá khởi điểm tại sở là phải sát giá trị thị trường của mảnh đất, tuy nhiên khi áp dụng để định giá cho hoạt động đấu giá đất thì lại thường định giá khá cao do công tác định giá chỉ ước tính nên khi định giá khởi điểm nhằm tránh thất thoát lãng phí cho Nhà nước nờn cỏc giá khởi điểm được xác định là khá cao so với thị trường dẫn đến kết quả cỏc phiờn đấu giá chưa đạt tỷ lệ mua cao.

Công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá chỉ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là chủ yếu, phương pháp thu nhập được áp dụng cho một số trường hợp nhất định như cho đấu thầu một số dự án cho thuê theo mùa vụ và tính được thu nhập của chúng Còn các phương pháp còn lại hầu nh chưa hề sử dụng nên trong một số trường hợp cần sử dụng các phương pháp khỏc thỡ kết quả thường đạt độ chính xác không cao.

Thông tin thu thập chủ yếu được cỏn bé lấy từ các nguồn tài liệu từ các

Sở ban ngành trong tỉnh vì thế khó có thể kiểm tra được tính chính xác của thông tin thực tế khi diễn ra giao dịch vì phần lớn các giao dịch đất đai khi khai báo hoặc cung cấp cho các sở ban ngành để tính thuế và làm giấy xác nhận chuyện nhượng, thay đổi chủ sở hữu đều đã bị họ giảm giá trị đi một lượng đáng kể để tránh thuế Mặt khác việc thị trường bất động sản tại Yờn

Bỏi vẫn chưa sôi động nh một số thành phố lớn cũng làm cho các nguồn thông tin thu được còn hạn hẹp nên việc so sánh cũng rất khó thực hiện một cách chính xác

Bên cạnh đó khi thực hiện định giá ở một số dự án đặc biệt như đấu thầu khu đất theo mùa vụ để kinh doanh thì việc xác định mức thu nhập cũng rất khó khăn vì không có nguồn thông tin xác thực và mức thu nhập dòng cho các năm tiếp sau đó cũng rất khó xác định chớnh xỏc…

Việc định giá khởi điểm áp dụng hệ số k là kết quả của các quá trình định giá từ trước cũng làm cho kết quả của những lần định giá sau không được chính xác nữa là vì thị trường bất động sản luôn biến động theo thời gian nhưng khung giá đất của Nhà nước hay UBND thành phố áp dụng và ban hành theo từng năm vì vậy khi thị trường biến động một cách mạnh mẽ thì giá trị các bất động sản đó cú sự thay đổi rất lớn trong khoảng thời gian ngắn cũng năm đó mà khung giá do UBND tỉnh ban hành lại chưa kịp sửa đổi dẫn đến kết quả của các lần định giá sau không còn chính xác nữa.

Nguyên nhân của những tồn tại trong công tác định giá khởi điểm

Công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất đã được quy định tại một số văn bản pháp luật, thông tư, nghị định nhưng nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế Các phương pháp còn lại còn mang nặng tính lý thuyết, rất khó xác định được các chỉ tiêu liên quan để tính toán (trừ phương pháp so sánh trực tiếp các phương pháp khỏc thỡ hầu như rất Ýt và không sử dụng được vì rất khó xác định thông tin

Khung giỏ đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm dựa trên Khung giá đất do Nhà nước quy định còn thấp hơn so nhiều so với giá thực tế thị trường.Bờn cạnh đú thỡ thời gian áp dụng của nó còn quá dài nên chưa phản ánh đúng giá trị thực tế cũng như các sự kiện phát sinh trong thực tế làm cho công tác định giá gặp nhiều khó khăn khi áp dụng khung giá đất của Nhà nước.

Vấn đề quy hoạch cũng là một vướng mắc lớn trong quá trình định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá vì hiện tại quy hoạch chung cho thành phố vẫn còn đang trong quá trình hình thành và còn nhiều sửa đổi nên làm ảnh hưởng không nhỏ tới công tác khảo sát thực tế trong quá trình thẩm định làm sai lệch kết quả định giá trong một thời gian ngắn vì những quy hoạch thay đổi sẽ dẫn đến sự thay đổi về giá trong một thời gian rất ngắn Ví dụ nh quy hoạch chung thành phố khi thay đổi khu vực tập trung phát triển hay một số dự án trong điểm di dời sẽ ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản tại khu vực đó.

Mặt khác thị trường bất động sản tại Yờn Bỏi cũn khỏ tự phát chưa có định hướng cụ thể, các giao dịch trên địa bàn chủ yếu là các giao dịch tự nguyện giữa hai bên mua và bỏn, cỏc sàn giao dịch vẫn còn là nơi khá xa lạ với người dân khi có nhu cầu về bất động sản Vì vậy, khi định giá thường gặp một số khó khăn khi thu thập các nguồn thông tin với độ tin cậy cao. Đội ngò cỏn bé nhân viên thẩm định của Sở còn mỏng và thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá trong khi khối lượng công việc rất lớn, địa bàn hoạt động rộng nờn đã ảnh hưởng đến năng suất làm việc Bên cạnh đó, do đối tượng thẩm định là các tài sản của Nhà nước nên công tác thẩm định còn chưa được khách quan Đối với các dự án lớn với số tiền cao thì cán bộ định giá sẽ phải chịu áp lực không nhỏ vì sợ làm thất thoát lãng phí tài sản nhà nước và vì cán bộ thẩm định là công nhân viên chức Nhà nước nên giáKhởi điểm còn cao chưa phù hợp với thực tế làm cho kết quả mua bán trong quá trình đấu giá chưa cao.

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM CHO HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ ĐẤT TẠI SỞ TÀI CHÍNH YấN BÁI

3.1 Quan điểm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất. Định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất là công việc hết sức khó khăn và phức tạp Nó ảnh hưởng đến lợi Ých của nhiều bên có liên quan

Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại Sở Tài chính Yên Bái 72 3.1 Quan điểm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất

Bảo đảm tính chính xác của giá đất

Giá đất được xác định phải chính xác, phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai Trên thực tế hiện nay giá khởi điểm được xác định còn khá cao, làm kết quả của hoạt động đấu giá chưa được ca, hạn chế nhu cầu cần thiết của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về đất Do đó đảm bảo tính chính xác của giá đất là một yêu cầu không thể thiếu khi xác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá Có nh vậy mới đảm bảo tính công bằng về lợi Ých giữa các bên có liên quan, góp phần quản lý và sử dụng quỹ đất đai có hiệu quả hơn.

Kết hợp hài hoà giữa các lợi ích

Định giá khởi điểm là công việc khá phức tạp, liên quan đến lợi Ých của nhiều bên Do đó yêu cầu quan trọng được đặt ra là phải kết hợp hài hoà về lợi Ých giữa các bên có liên quan Kết hợp hài hoà vÒ lợi Ých có nghĩa là phải đảm bảo tính công bằng về lợi Ých, đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu cần thiết cho các cá nhân, tổ chức cần đất để định cư, kinh doanh, giúp họ ổn định về cuộc sống cũng như phát triển kinh tế, đồng thời không được gây tổn thất cho Nhà nước cũng như chủ đầu tư.

Đảm bảo tính hệ thống và nhất quán trong quá trình định giá khởi ®iÓm

Quá trình Định giá khởi điểm phải được thực hiện theo mét quy trình thống nhất, đơn giản tránh những thủ tục, công việc rườm rà gây mất thời gian Ngoài ra khi thực hiện định giá phải dựa trên những căn cứ, nguyên tắc,phương pháp thống nhất và hệ thống thông tin phải chuẩn mực Thực tế hiện nay, ở các dự án khác nhau cơ sở xác định giá đất không được vận dụng thống nhất, quy trình tiến hành còn nhiều thủ tục rườm rà Điều này đã gây ra không Ýt kho khăn, vướng mắc do đó khi định giá khởi điểm cần đảm bảo tính hệ thống và nhất quán.

3.2 Định hướng công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất giai đoạn tiếp theo.

Công tác định giá khởi điểm là hoạt động đã được thực hiện từ lâu. Nhưng trong vài năm trở lại đây khi nền kinh tế của đất nước chuyển dần sang nền kinh tế thị trường thì vai trò của nó mới được đánh giá một cách chính xác Chính vì vậy, công tác định giá khởi điểm vẫn còn đang dần được xây dựng để trở lên hoàn thiện hơn nên định hướng cho thời gian tiếp theo của Sở vẫn sẽ là hoàn thiện hơn nữa những văn bản pháp lý liên quan để làm cơ sở lý luận và làm hướng dẫn thực tiễn chi tiết hơn cho công tác định giá khởi điểm Trong đó, việc hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp, quy trình ngày càng khoa học hơn là nhiệm vụ chủ yếu.

Trên quan điểm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm như trên Định hướng lớn trong giai đoạn tiếp theo của Sở và cũng là định hướng của Nhà nước là các dự án đấu thầu đất thì công tác định giá khởi điểm sẽ phải thuê tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp thẩm định và chỉ thành lập Hội đồng định giá trong một số trường hợp đặc biệt.

Việc thuê tổ chức định giá chuyên nghiệp sẽ làm tăng tính khách quan cho công tác định giá khởi điểm Vì là tổ chức chuyên nghiệp, hoạt động vì lợi nhuận nờn cỏc công ty định giá chuyên nghiệp sẽ đảm bảo đầy đủ được các quan điểm đã nêu ra ở trên Vì tổ chức định giá chuyên nghiệp nơi có nhiều nhân viên với trình độ chuyên môn cao, kinh nghiệm nhiều trong lĩnh vực này sẽ đưa ra được giá trị chính xác nhất cho khu đất cần thẩm định vì ở đó sẽ có được áp dụng tất cả các phương pháp định giá và thời gian thực hiện sẽ không bị kéo dài vì quy trình định giá của các tổ chức chuyên nghiệp là khá khoa học và các ràng buộc ở hợp đồng sẽ không cho phép họ làm chậm thời gian Bên cạnh đó, việc thuê tổ chức chuyên nghiệp sẽ đảm bảo tính khách quan cho quá trình định giá và hài hòa lợi Ých của các bên tham gia trong quá trình đấu giá (vừa đánh giá đúng nhu cầu cần thiết của các cá nhân, tổ chức trong địa phương vừa đảm bảo lợi Ých cho chủ đầu tư và Nhà nước).

Ngoài ra, việc thuê tổ chức định giá chuyên nghiệp sẽ giúp cho quá trình chuẩn bị cho công tác đấu giá diễn ra đơn gian hơn, khối lượng công việc sẽ được giảm bớt Nhưng việc thuê tổ chức định giá chuyên nghiệp đồng nghĩa với việc phát sinh một khoản chi phí lớn trong quá trình tổ chức đấu thầu, làm tăng áp lực cho quỹ ngân sách dành cho công tác đấu thầu Vì vậy, việc thuê tổ chức chuyên nghiệp vẫn còn là vấn đề đang được bàn thảo và là một định hướng cho mét giai đoạn xa hơn.

3.3 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá khởi điểm:

Như đó tỡm hiểu ở trên cụng tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất vẫn còn rất nhiều những những khó khăn và vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó việc chưa có thành lập được tổ chức hoạt động thường xuyên là một nguyên nhân quan trọng nhất Việc đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện cho công tác xác định giá khởi điểm là vấn đề có ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với hoạt động đấu giá đất mà còn với cả sự ổn định và phát triÓn kinh tế xã hội của địa phương vì đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong mọi quá trình phát triển Các giải pháp đó phải dựa trên quan điểm toàn diện, các định hướng lớn trong giai đoạn mới, ngoài ra còn phải xem xét một cách đầy đủ các nhân tố có liên quan, đặc biệt là phải dựa trên cơ sở thực trạng của công tác định giá khởi điểm tại tỉnh Yờn Bỏi,phân tích một cách khách quan những tồn tại và nguyên nhân

Qua quá trình thực tập tại Sở Tài chính và Trung tâm đấu giá tài sản của tỉnh, được tìm hiểu những ưu điểm, tồn tại và những vấn đề vướng mắc trong công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại đây, em xin đưa ra một sè giải pháp sau:

3.3.1 Củng cố kiện toàn bộ máy tổ chức:

Hiện nay khi nói đến công tác định giá đất thì người ta vẫn cho rằng đó là một công việc ước tính và không thể đánh giá được một cách chính xác nên vai trò của nó vẫn chưa được đánh giá đúng và khi thực hiện công tác định giá thì người định giá vẫn còn áp đặt những suy nghĩ chủ quan của mình vào công việc nên việc đảm bảo hài hòa lợi Ých sẽ không được đảm bảo Chính vì vậy, công tác này vẫn còn những tồn tại vướng mắc hiện nay Như đó nờu ở trên, việc chúng ta phải cần làm là dần khắc phục những tồn tại, vướng mắc đó và để làm được điều đó trước tiên phải công nhận định giá đất nói riêng và xác định giá bất động sản nói chung trong nền kinh tế thị trường là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật Nó đòi hỏi nhà định giá đất phải là người có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng trường hợp Trong khi đó giá đất không phải là yếu tố bất định, nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau và thường xuyên có sự biến đổi Việc áp dụng một cách cứng nhắc và chủ quan về giá sẽ gặp nhiều khó khăn, không phù hợp và không phản ánh hết được sự biến động của giá đất. Đây là một trong những nguyên nhân lam cản trở, gây khó khăn cho hoạt động đấu giá Để giải quyết tình trạng nói trên nhằm đảm bảo xác định giá khởi điểm được chính xác và hoạt động đấu giá đất đạt được kết quả cao cần phải coi việc định giá đất là một nghề giống như các nghề khác.

Qua quá trình phân tích, đánh giá về công tác định giá khởi điểm chóng ta đã thấy được vai trò đặc biệt quan trọng đối với hoạt động đấu giá đất Tuy nhiên hiện nay, vẫn chưa có một phòng ban chức năng nào thường xuyên nghiên cứu, tham mưu cho Tỉnh ủy về vấn đề định giá mà chỉ khi có một dự án đấu giá cụ thể thì Hội đồng định giá mới được thành lập và lấy các thành viên từ các ban ngành khác nhau của tỉnh Các cán bộ trong hội đồng không được thường xuyên làm việc cùng nhau và quy chế hoạt động của Hội đồng mỗi khi thành lập lại phải đổi mới và chỉ có hiệu lực cho đến hết dự án Chính vì vậy, gây khó khăn và cản trở cho quá trình công tác nên một yêu cầu cấp thiết được đặt ra là phải có một đơn vị, phòng ban thường xuyên phụ trách công việc này

Cơ quan định giá được thành lập sẽ là cơ quan có trách nhiệm thực hiện định giá đất một cách thường xuyên theo từng thời điểm, từng vị trí, đặc biệt là phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương (tức giá thị trường) để áp dụng khi định giá khởi điểm. Để bảo đảm cơ quan định giá nhà đất hoạt động đuợc hiệu quả cần phải ban hành quy định về tổ chức ngành định giá Ban này có chức năng tham mưu giúp việc cho UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TW trong việc đưa ra các quyết định có liên quan đến giá nhà đất trên thị trường, đồng thời chịu trách nhiệm trước UBND cấp tỉnh về các hoạt động có liên quan đến giá đất. Đây còng là phòng ban phụ trách chính mỗi khi có nhiệm vụ định giá khởi điểm cho mét khu đất cần đấu giá và cũng là nơi nghiên cứu, tham mưu cho chính quyền về các cơ sở, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá để công tác này càng ngày càng hoàn thiện hơn Bên cạnh việc củng cố lại hệ thống tổ chức cũng cần phải phân công cán bộ một cách hợp lý, nâng cao chất lượng, trình độ cho cán bộ phụ trách Ban định giá cấp tỉnh phải chịu sự quản lý của UBND cấp tỉnh, chịu giám sát về chuyên môn, nghiệp vụ của Trung tâm định giá quốc gia

Hoạt động của ngành định giá: Để cho công tác xác định giá đất có hiệu quả cao, hoạt động ngành định giá nên được tiến hành nh sau:

Các ban định giá cấp tỉnh cử các nhà định giá viên thường xuyên đi làm công tác định giá đất ở các cơ sở Có nh vậy mới đảm bảo tính thời điểm của giá đất, sau khi thu thập, xác định được giá đất ở cỏc vựng, địa bàn thuộc tỉnh quản lý sẽ tập hợp lại để quản lý, xử lý thông tin và lưu trữ Khi cần sử dụng sẽ có những tài liệu có tính chính xác cao để sử dụng và đối chiếu.

3.3.2 Đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách có liên quan:

Có thể nói các văn bản quy định, hướng dẫn về công tác định giá khởi điểm vẫn đang trong quá trình bổ sung hoàn thiện để dần đáp ứng những mục tiêu đã đặt ra cho việc thực hiện hoạt động đấu giá đất trong từng giai đoạn phát triển của địa phương Hiện nay, thì những quy định của Nhà nước vẫn còn chung chung, chưa có hướng dẫn cụ thể, tại địa phương thỡ cỏc văn bản quy định, hướng dẫn vẫn còn rất Ýt và chưa rõ ràng Vì vậy, khi tổ chức thực hiện vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc nên nhiệm vụ trọng điểm trong thời gian tới sau khi đã kiện toàn được bộ máy tổ chức thỡ đõy sẽ là cơ quan nghiên cứu, tham mưu cho chính quyền địa phương để hoàn thiện các văn bản chính sách, quy định, hướng dẫn về công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá như:

- Cơ sở lý luận cho hoạt động định giá:

+ Đối tượng của công tác định giá khởi điểm.

+ Các nguyên tắc, phương pháp, quy trình.

+ Các quan điểm, định hướng cho các giai đoạn tiếp theo.

- Các chính sách hỗ trợ cho quá trình tổ chức thực hiện.

- Các quy định, hướng dẫn để tổ chức thực hiện công tác.

- Về công tác kiểm tra giám sát.

3.3.3 Phối kết hợp với các cơ quan chức năng khác của tỉnh :

Với bộ máy quản lý Nhà nước của nước ta hiện nay thỡ cỏc vấn đề liên quan đến công tác đất được rất nhiều các ban ngành cùng nhau quản lý Tại Yên Bài cũng vậy, có một số các ban ngành quản lý về vấn đề liên quan đến đất đai như Sở tài nguyên môi trường, Sở tư pháp, sở Tài chớnh… Vì vậy, nên chủ động thiết lập mới quan hệ với các cơ quan chức năng này nhằm nắm bắt được những thông tin cần thiết cho công tác thẩm định, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, các quy định, chính sách mới về đất đai

Vì Đất đai là một tài nguyên rất quan trong đối với đất nước, nó là tư liệu sản xuất đầu tiên của bất cứ một hoạt động kinh doanh nào Nên, bất cứ sự thay đổi hay bổ sung nào về mặt chính sách pháp luật và quy hoạch cũng ảnh hưởng tới sự thay đổi về giá trị của đất đai trên thị trường Mà hiện nay, hệ thống văn bản pháp lý về đất đai vẫn đang trong quá trình cải cách và hoàn thiện nên mỗi khi có một thay đổi hay cải cách nào thì việc nắm bắt thông tin một cách kịp thời cũng là một yếu tố cần thiết để cho công tác định giá được thực hiện chính xác hơn.

Công tác quy hoạch cũng vậy, mỗi sự thay đổi của nó cũng ảnh hưởng rất lớn tới giá trị của đất đai theo từng khu vực Mỗi khi có sự thay đổi về quy hoạch sẽ làm cho giá trị của đất tại khu vực đó bị ảnh hưởng rất lớn và vỡ cỏc thông tin không rõ ràng nên dễ gây ra đầu cơ và làm sai lệch giá trị đất tại khu vực Chính vì vậy, việc nắm vững rõ quy hoạch cho từng thời gian và khu vực sẽ giúp công tác định giá sẽ mắc phải những sai lầm gây ảnh hưởng đến kết quả của công tác đấu giá.

Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá khởi điểm

Như đó tỡm hiểu ở trên cụng tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất vẫn còn rất nhiều những những khó khăn và vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó việc chưa có thành lập được tổ chức hoạt động thường xuyên là một nguyên nhân quan trọng nhất Việc đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện cho công tác xác định giá khởi điểm là vấn đề có ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với hoạt động đấu giá đất mà còn với cả sự ổn định và phát triÓn kinh tế xã hội của địa phương vì đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong mọi quá trình phát triển Các giải pháp đó phải dựa trên quan điểm toàn diện, các định hướng lớn trong giai đoạn mới, ngoài ra còn phải xem xét một cách đầy đủ các nhân tố có liên quan, đặc biệt là phải dựa trên cơ sở thực trạng của công tác định giá khởi điểm tại tỉnh Yờn Bỏi,phân tích một cách khách quan những tồn tại và nguyên nhân

Qua quá trình thực tập tại Sở Tài chính và Trung tâm đấu giá tài sản của tỉnh, được tìm hiểu những ưu điểm, tồn tại và những vấn đề vướng mắc trong công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại đây, em xin đưa ra một sè giải pháp sau:

3.3.1 Củng cố kiện toàn bộ máy tổ chức:

Hiện nay khi nói đến công tác định giá đất thì người ta vẫn cho rằng đó là một công việc ước tính và không thể đánh giá được một cách chính xác nên vai trò của nó vẫn chưa được đánh giá đúng và khi thực hiện công tác định giá thì người định giá vẫn còn áp đặt những suy nghĩ chủ quan của mình vào công việc nên việc đảm bảo hài hòa lợi Ých sẽ không được đảm bảo Chính vì vậy, công tác này vẫn còn những tồn tại vướng mắc hiện nay Như đó nờu ở trên, việc chúng ta phải cần làm là dần khắc phục những tồn tại, vướng mắc đó và để làm được điều đó trước tiên phải công nhận định giá đất nói riêng và xác định giá bất động sản nói chung trong nền kinh tế thị trường là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật Nó đòi hỏi nhà định giá đất phải là người có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng trường hợp Trong khi đó giá đất không phải là yếu tố bất định, nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau và thường xuyên có sự biến đổi Việc áp dụng một cách cứng nhắc và chủ quan về giá sẽ gặp nhiều khó khăn, không phù hợp và không phản ánh hết được sự biến động của giá đất. Đây là một trong những nguyên nhân lam cản trở, gây khó khăn cho hoạt động đấu giá Để giải quyết tình trạng nói trên nhằm đảm bảo xác định giá khởi điểm được chính xác và hoạt động đấu giá đất đạt được kết quả cao cần phải coi việc định giá đất là một nghề giống như các nghề khác.

Qua quá trình phân tích, đánh giá về công tác định giá khởi điểm chóng ta đã thấy được vai trò đặc biệt quan trọng đối với hoạt động đấu giá đất Tuy nhiên hiện nay, vẫn chưa có một phòng ban chức năng nào thường xuyên nghiên cứu, tham mưu cho Tỉnh ủy về vấn đề định giá mà chỉ khi có một dự án đấu giá cụ thể thì Hội đồng định giá mới được thành lập và lấy các thành viên từ các ban ngành khác nhau của tỉnh Các cán bộ trong hội đồng không được thường xuyên làm việc cùng nhau và quy chế hoạt động của Hội đồng mỗi khi thành lập lại phải đổi mới và chỉ có hiệu lực cho đến hết dự án Chính vì vậy, gây khó khăn và cản trở cho quá trình công tác nên một yêu cầu cấp thiết được đặt ra là phải có một đơn vị, phòng ban thường xuyên phụ trách công việc này

Cơ quan định giá được thành lập sẽ là cơ quan có trách nhiệm thực hiện định giá đất một cách thường xuyên theo từng thời điểm, từng vị trí, đặc biệt là phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương (tức giá thị trường) để áp dụng khi định giá khởi điểm. Để bảo đảm cơ quan định giá nhà đất hoạt động đuợc hiệu quả cần phải ban hành quy định về tổ chức ngành định giá Ban này có chức năng tham mưu giúp việc cho UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TW trong việc đưa ra các quyết định có liên quan đến giá nhà đất trên thị trường, đồng thời chịu trách nhiệm trước UBND cấp tỉnh về các hoạt động có liên quan đến giá đất. Đây còng là phòng ban phụ trách chính mỗi khi có nhiệm vụ định giá khởi điểm cho mét khu đất cần đấu giá và cũng là nơi nghiên cứu, tham mưu cho chính quyền về các cơ sở, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá để công tác này càng ngày càng hoàn thiện hơn Bên cạnh việc củng cố lại hệ thống tổ chức cũng cần phải phân công cán bộ một cách hợp lý, nâng cao chất lượng, trình độ cho cán bộ phụ trách Ban định giá cấp tỉnh phải chịu sự quản lý của UBND cấp tỉnh, chịu giám sát về chuyên môn, nghiệp vụ của Trung tâm định giá quốc gia

Hoạt động của ngành định giá: Để cho công tác xác định giá đất có hiệu quả cao, hoạt động ngành định giá nên được tiến hành nh sau:

Các ban định giá cấp tỉnh cử các nhà định giá viên thường xuyên đi làm công tác định giá đất ở các cơ sở Có nh vậy mới đảm bảo tính thời điểm của giá đất, sau khi thu thập, xác định được giá đất ở cỏc vựng, địa bàn thuộc tỉnh quản lý sẽ tập hợp lại để quản lý, xử lý thông tin và lưu trữ Khi cần sử dụng sẽ có những tài liệu có tính chính xác cao để sử dụng và đối chiếu.

3.3.2 Đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách có liên quan:

Có thể nói các văn bản quy định, hướng dẫn về công tác định giá khởi điểm vẫn đang trong quá trình bổ sung hoàn thiện để dần đáp ứng những mục tiêu đã đặt ra cho việc thực hiện hoạt động đấu giá đất trong từng giai đoạn phát triển của địa phương Hiện nay, thì những quy định của Nhà nước vẫn còn chung chung, chưa có hướng dẫn cụ thể, tại địa phương thỡ cỏc văn bản quy định, hướng dẫn vẫn còn rất Ýt và chưa rõ ràng Vì vậy, khi tổ chức thực hiện vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc nên nhiệm vụ trọng điểm trong thời gian tới sau khi đã kiện toàn được bộ máy tổ chức thỡ đõy sẽ là cơ quan nghiên cứu, tham mưu cho chính quyền địa phương để hoàn thiện các văn bản chính sách, quy định, hướng dẫn về công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá như:

- Cơ sở lý luận cho hoạt động định giá:

+ Đối tượng của công tác định giá khởi điểm.

+ Các nguyên tắc, phương pháp, quy trình.

+ Các quan điểm, định hướng cho các giai đoạn tiếp theo.

- Các chính sách hỗ trợ cho quá trình tổ chức thực hiện.

- Các quy định, hướng dẫn để tổ chức thực hiện công tác.

- Về công tác kiểm tra giám sát.

3.3.3 Phối kết hợp với các cơ quan chức năng khác của tỉnh :

Với bộ máy quản lý Nhà nước của nước ta hiện nay thỡ cỏc vấn đề liên quan đến công tác đất được rất nhiều các ban ngành cùng nhau quản lý Tại Yên Bài cũng vậy, có một số các ban ngành quản lý về vấn đề liên quan đến đất đai như Sở tài nguyên môi trường, Sở tư pháp, sở Tài chớnh… Vì vậy, nên chủ động thiết lập mới quan hệ với các cơ quan chức năng này nhằm nắm bắt được những thông tin cần thiết cho công tác thẩm định, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, các quy định, chính sách mới về đất đai

Vì Đất đai là một tài nguyên rất quan trong đối với đất nước, nó là tư liệu sản xuất đầu tiên của bất cứ một hoạt động kinh doanh nào Nên, bất cứ sự thay đổi hay bổ sung nào về mặt chính sách pháp luật và quy hoạch cũng ảnh hưởng tới sự thay đổi về giá trị của đất đai trên thị trường Mà hiện nay, hệ thống văn bản pháp lý về đất đai vẫn đang trong quá trình cải cách và hoàn thiện nên mỗi khi có một thay đổi hay cải cách nào thì việc nắm bắt thông tin một cách kịp thời cũng là một yếu tố cần thiết để cho công tác định giá được thực hiện chính xác hơn.

Công tác quy hoạch cũng vậy, mỗi sự thay đổi của nó cũng ảnh hưởng rất lớn tới giá trị của đất đai theo từng khu vực Mỗi khi có sự thay đổi về quy hoạch sẽ làm cho giá trị của đất tại khu vực đó bị ảnh hưởng rất lớn và vỡ cỏc thông tin không rõ ràng nên dễ gây ra đầu cơ và làm sai lệch giá trị đất tại khu vực Chính vì vậy, việc nắm vững rõ quy hoạch cho từng thời gian và khu vực sẽ giúp công tác định giá sẽ mắc phải những sai lầm gây ảnh hưởng đến kết quả của công tác đấu giá.

3.3.4 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường: Để đưa ra kết quả chính xác trong định giá đất thì nghiên cứu thị trường là một lĩnh vực hết sức quan trọng Tại Yờn Bái hầu như chưa có ban ngành nào phụ trách có hoạt động này Khi có dự án cần định giá thì cỏn bé thẩm định mới tiến hành thu thập thông tin liên quan đến khu đất cần định giá nhưng Ýt khi xem xét đến tình hình cung cầu trên thị trường, thị hiếu tiêu dùng của những người có nhu cầu thật sù, chưa nghiên cứu đến tập quán, phong tục tín ngưỡng của người dân. Đối với những tỉnh như Yờn Bỏi thỡ đõy cũng là một phương pháp có thể áp dụng được khi mà giá đất sẽ không biến động mạnh mẽ và thường xuyên như ở các thành phố lớn vì thị trường còn Ýt biến động do nhu cầu của người dân là chưa nhiều và quỹ đất chưa sử dụng vẫn còn khá lớn Nhưng cụng tác nghiên cứu thị trường là công việc hết sức phức tạp và khó khăn, cần nhiều thời gian và những người có kinh nghiệp nên hiện nay công tác này vẫn còn chưa đầu tư nghiên cứu thực hiện một cách nghiêm túc dù vai trò của nó đã được xác định là rất quan trọng Do đó, những xu hướng và sự thay đổi trong tương lai của thị trường vẫn chưa được đánh giá chính xác Vì vậy, công tác này cần được đầu tư hơn nữa để một mặt tăng tính tin cậy hơn cho kết quả thẩm định, mặt khác nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình định giá

3.3.5 Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin

Một yếu tố quan trọng quyết định tới mức độ chính xác của kết quả định giá là các thông tin Trong quá trình thu thập thông tin thỡ cú thông tin có chất lượng và phản ánh chính xác những giao dịch diễn ra trên thị trường cũng như những thông tin về thị trường BĐS và của cả nền kinh tế và những thông tin chưa có độ tin cậy cao ĐÓ tối thiểu hoá rủi ro đến mức thấp nhất,ngoài việc nắm vững các quy định cũng như những quy hoạch mới nhất của khu đất đú thỡ những thông tin liên quan trực tiếp đến khu đất trên thị trường cũng là một công việc khá quan trọng và mức độ chính xác của các thông tin là yếu tố quyết định tới kết quả của công tác thẩm định.

Từ trước tới nay, nguồn thông tin chủ yếu được sử dụng cho công tác định giá đất thị trường chủ yếu thu thập từ các phòng bàn chức năng liên quan đến việc xác nhân giao dịch bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn, một sè thông tin từ quan hệ cá nhân của cỏn bé thẩm định nên rất khó có thể kiểm tra tính chính xác, mức độ đầy đủ của thông tin, đặc biệt là tại thành phố Yờn Bỏi dịch vụ nhà đất chưa phát triển thì việc thu thập thông tin lại càng khó khăn

Trên mỗi địa bàn cụ thể cần xây dựng mạng lưới thu thập thông tin để có thể nắm bắt rõ địa bàn, và nhờ sự quen thuộc có thể thu thập được những thông tin dù nhỏ nếu diễn ra Thông tin được thu thập, tổng hợp, phân loại và xử lý theo mét quy trình thống nhất, sau đó sẽ được gửi vào hệ thống thông tin lưu trữ để dễ dàng cập nhật khi cần

Trong quá trình thu thập thông tin cần thiết liên quan đến khu đất thì cũng nên thu thập các thông tin về nền kinh tế, đời sống xã hội để kết quả định giá có tính chính xác cao hơn

3.3.6 Sử dụng các phương pháp định giá đất mới

Một số kiến nghị

Bên cạnh những giải pháp đã đưa ra ở Sở để nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm tại cơ sở thì những chính sách, quy định ở tầm vĩ mô của chính quyền địa phương cũng góp phần tích cực giỳp cỏc giải pháp đó được thực hiện một cách thuận lợi hơn

3.4.1 Kiến nghị với UBND tỉnh:

Như phần giải pháp đó nờu thỡ hiện nay hệ thống văn bản pháp lý về công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá của Nhà nước cũn khỏ chung chung, còn tại địa phương thì những quy định hướng dẫn vấn đề này là rất Ýt Ngoài ra với cơ chế quản lý đất đai cũn khỏ phức tạp và chồng chéo hiện nay đã làm cho công tác định giá đất còn gặp rất nhiều khó khăn Điều đó đã dẫn đến tình trạng trong những năm qua tồn tại chơ chế hai giỏ: giỏ đất do Nhà Nước quy định (thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường) và giá thị trường, điều này đã tạo ra những điều bất hợp lý khi thực hiện các hoạt động giao dịch trên thị trường đất đai Chính vì vậy, cần hoàn thiện hơn nữa hệ thống các văn bản quy định về đất đai và công tác định giá, ban hành khung giá đất mới

Công tác quy hoạch cũng cần phải đổi mới nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá.

Thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng cũng là một vấn đề rất quan trong và đáng được lưu tâm Trên cơ sở các văn bản pháp luật của các cơ quan chức năng đã ban hành cần nghiên cứu, phân tích sửa đổi những vấn đề liên quan đến phát triển và quản lí thị trường BĐS còn chưa hợp lý, loại trừ những yếu tố chồng chéo, mâu thuẫn dẫn hạn chế hiệu quả tích cực vốn có của thị trường này Có như vậy mới tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát huy được vai trò đối với nền kinh tế Khi thị trường bất động sản phát triển và hoạt động lành mạnh thì công tác thu thập thông tin trên thị trường sẽ đơn gian và độ chính xác cao hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá.

Công tác quản lý đất đai hiện nay do rất nhiều các Sở ban ngành cũng quản lý, cũn riêng về công tác định giá khởi điểm vẫn chưa có một phòng ban chức năng nào thường xuyên nghiên cứu, tham mưu cho Tỉnh ủy về vấn đề định giá mà chỉ khi có một dự án đấu giá cụ thể thì Sở Tài chính thường đảm nhận những dự án nhỏ, còn đối với các dự án lớn thì Hội đồng định giá mới được thành lập và lấy các thành viên từ các ban ngành khác nhau của tỉnh. Các cán bộ trong hội đồng không được thường xuyên làm việc cùng nhau và quy chế hoạt động của Hội đồng mỗi khi thành lập lại phải đổi mới và chỉ có hiệu lực cho đến hết dự án Chính vì vậy, gây khó khăn và cản trở cho quá trình công tác nên một yêu cầu cấp thiết được đặt ra là phải có một đơn vị, phòng ban thường xuyên phụ trách công việc này

3.4.2 Kiến nghị với Sở Tài nguyên môi trường:

Sở Tài nguyên môi trường với chức năng tham mưu cho UBND tỉnh các vấn đề về đất đai, phụ trách công tác hướng dẫn thi hành những chính sách của UBND tỉnh về đất đai trên địa bàn nên thường xuyên cập nhật các chính sách mới của Đảng và Nhà nước về đất đai để tham mưu cho UBND tỉnh có những văn bản hướng dẫn, chỉ đạo cho phù hợp tránh để tình trạng các quy định về đất đai trên địa bàn tỉnh bị lạc hậu và không còn chính xác và phù hợp với thực tế.

Bên cạnh việc tham mưu cho UBND tỉnh về cách chính sách liên quan đến đất đai trên địa bàn thì Sở Tài chính cũng cần giúp UBND tỉnh hoàn thiện hơn nữa trong công tác thực hiện việc quy hoạch về đất đai, đô thị trên địa bàn Vì chỉ khi có những quy hoạch tổng thể và chi tiết về thành phố được hoàn thiện thì mới tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công tác định giá đất đai được chính xác hơn.

Ngoài ra, Sở cũng nên cú cỏc phũng ban thường xuyên nghiên cứu về thị trường đất đai trên địa bàn nhằm nắm bắt được các thông tin chính xác để điều hành thị trường đất đai diễn ra một cách minh bạch hơn tránh tình trạng đầu cơ và những thông tin chính xác sẽ là một nguồn tư liệu quan trọng để giúp công tác định giá khởi điểm khi thực hiện sẽ có được kết quả khách quan và chính xác hơn. Đối với công tác định giá khởi điểm trên địa bàn tỉnh thì Sở Tài nguyên cũng cần chủ động phối hợp giúp đỡ các Sở ban ngành khác, đặc biệt là Sở Tài chính trong quá trình định giá đưa ra quyết định chính xác cho công tác định giá đất đai trên địa bàn.

3.4.3 Kiến nghị với Sở Tài chính: Để công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá được diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi hơn thì công tác cán bộ phải được Sở Tài chính thực hiện một cách hợp lý, phù hợp với từng điều kiện công việc.Nhưng trước tiên việc nâng cao trình độ chuyên môn cũng như đạo đức nghề nghiệp trong vấn đề định giá phải được đặt lên hàng đầu Chính vì vậy, Sở phải việc thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức để nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ công nhân viên Các lớp đào tạo này có thể ngắn hạn hoặc dài hạn sao cho phù hợp với từng thời gian công tác và kinh nghiệm trong nghề

Thứ hai là các chính sách hỗ trợ cho các cán bộ làm công tác định giá phải được Sở ưu đãi hơn trong thời gian tới.

Ngoài ra, vì đất đai là một lĩnh vực rộng được nhiều các Sở ban ngành cùng nhau quản lý Nờn Sở Tài chính nên chủ động thiết lập mới quan hệ với các cơ quan chức năng này nhằm nắm bắt được những thông tin cần thiết cho công tác thẩm định, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, các quy định, chính sách mới về đất đai

Thực trạng công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại

Sở Tài chính Yờn Bỏi trong thời gian vừa qua còn nhiều khó khăn, vướng mắc Giá đất khởi điểm được xác định chưa chính xác, còn khá cao so với thị trường nên chưa đáo ứng được nhu cầu sử dụng đất của người dân dẫn đến tình trạng diện tích đất trống còn khá nhiều Tỡnh trạng đú cú nguyên nhân cơ bản chưa có những quy định, hướng dẫn cụ thể của Nhà nuớc và chính quyền địa phương về nguyên tắc và phương pháp định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất, thiếu đội ngũ các nhà định giá đất chuyên nghiệp, có chuyên môn cao Vì vậy việc nghiên cứu các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất là một yêu cầu khách quan và cần thiết.

Với việc chưa có một phòng ban chức năng nào phụ trách thường xuyên công tác nghiên cứu, đánh giá thị trường phục vụ cho công tác định giá khởi điểm và việc định giá khởi điểm còn dựa trên khung giá đất do UBND tỉnh ban hành từ đầu năm đã thể hiện sự bất hợp lý, không phù hợp với tình hình mới về giá đất trong chuyển dịch theo qutỹ đạo cơ kinh tế thị trường Sự bất hợp lý đó chỉ được giải quyết bằng cách thay đổi các quy định về xác định giá đất, cho phép sử dụng những phương pháp xác định giá đất mới và thành lập một cơ quan chuyên môn phụ trách thường xuyên công tác này.

Việc đổi mới phương pháp xác định giá đất khởi điểm phải dựa trên cơ sở, thực trạng cũng như những khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá hiện đang được áp dụng và phải được tiến hành đồng bộ với các giải pháp khác Việc đưa ra các phương pháp xác định giá bồi thường thiệt hại là rất quan trọng và cấp bách nhưng không vì thế mà đổi mới với bất cứ giá nào Vì vậy đổi mới phương pháp xác định giá đất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng hiện taị và phải gắn liền với việc đào tạo cán bộ định giá cũng như hình thành các cơ quan định giá đất.

Công tác định giá khởi điểm theo nội dung và các giải pháp mà đề tài đã đưa ra sẽ mang lại hiệu quả cao, đánh giá chính xác được giá trị thực tế của đất đai, đảm bảo kết hợp hài hoà về lợi Ých cho các bên tham gia, góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá khởi điểm và giúp hoạt động đấu giá đất đạt kết quả cao Từ đó thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế xã hội và ổn định cuộc sống của nhân dân.

Một lần nữa, em xin được cảm ơn Th.s Nguyễn Hồ Phi Hà đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành đề tài này Em còng xin cảm ơn các cụ, các anh chị trong phòng Quản lý giá và tài sản công và các cán bộ của Sở Tài chính đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập và tìm những số liệu thực tế liên quan đến chuyên đề mà em thực hiện.

3 Tài liệu của chương trình đào tạo về định giá tài sản và kinh doanh bất động sản của trường Học Viện Tài Chính: Nguyên lý chung ĐGTS&KDBĐS (chủ biên: TS Nguyễn Minh Hoàng);

4 Tài liêu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (Bộ Tài Chính Cục Quản Lý Giá).

5 GS TSKH Lờ Đỡnh Thắng: Quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở - NXB Chính trị Quốc gia.

6 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản - NXB KHKT Hà nội- 2000.

7 Thông tư số 137 /2010/TT-BTC ngày 15/09/2010 của Bộ Tài Chính.

Phụ lục số 1: Quyết định Số: 11/2010/QĐ-UBND

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Sè: 11/2010/QĐ-UBND Yên Bái, ngày 23 tháng 6 năm 2010

VỀ VIỆC PHÊ DUYỆT GIÁ ĐẤT KHỞI ĐIỂM, BƯỚC GIÁ, PHƯƠNG ÁN PHÂN LÔ, BỐ TRÍ KHU VỰC TÁI ĐỊNH CƯ, KHU VỰC ĐẤU GIÁ ĐỂ

TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRấN TUYÕN ĐƯỜNG

TRUNG TÂM KM5 – THỊ TRẤN YÊN BÌNH

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH YấN BáI

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26 tháng 3 năm 2003;

Căn cứ Luật Đất đai năm 2003;

Căn cứ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

Tiêu đề	Một Số Giải Pháp Nhằm Hoàn Thiện Công Tác Định Giá Khởi Điểm Cho Hoạt Động Đấu Giá Đất Tại Sở Tài Chính Yên Bái
Tác giả	Nguyễn Đăng Toản
Trường học	Trường Đại Học Yên Bái
Thể loại	luận văn tốt nghiệp
Thành phố	Yên Bái

Định dạng
Số trang	93
Dung lượng	1,88 MB