298 hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và giám định tiên phong,khoá luận tốt nghiệp

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH TIÊN PHONG Sinh viên thực hiện: Bùi Kiều Anh Lớp: K19TCI Khoá học: 2016 - 2020 Mã sinh viên: 19A4010008 Giảng viên hướng dẫn: TS.Nguyễn Thị Đào Hà Nội, tháng năm 2020 LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, cho phép em gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến TS.Nguyễn Thị Đào tận tình hướng dẫn em suốt trình viết khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Học viện Ngân Hàng đặc biệt thầy cô khoa Tài Chính, tận tình truyền đạt kiến thức năm học tập Với vốn kiến thức tiếp thu q trình học khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà cịn hành trang quý báu để em bước vào đời phục vụ cho nghề nghiệp tương lai Tiếp theo, em xin gửi lời cảm ơn đến anh, chị phịng Nghiệp vụ tồn tập thể nhân viên Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong tạo điều kiện cho em có hội thực tập tiếp cận với tài liệu, số liệu mang ý nghĩa vô quan trọng nghiên cứu Em xin cảm ơn học giả, tác giả tác phẩm, cơng trình nghiên cứu trước đem lại nguồn thông tin tài liệu tham khảo quý giá trình nghiên cứu Cuối em xin kính chúc q thầy dồi sức khỏe thành công nghiệp cao quý Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực Bùi Kiều Anh i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan toàn nội dung khóa luận nghiên cứu riêng em, dựa kiến thức chuyên ngành học, xuất phát từ việc nghiên cứu tình hình thực tiễn đơn vị thực tập, hướng dẫn TS.Nguyễn Thị Đào Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Các tài liệu tham khảo trích dẫn rõ ràng phần tài liệu tham khảo Nội dung khóa luận Nếu có phát gian lận nào, em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm nội dung Khóa Luận tốt nghiệp Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2020 Sinh viên Bùi Kiều Anh ii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i LỜI CAM ĐOAN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU vi LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Kết nghiên cứu .1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Tính đề tài Số liệu sử dụng phương pháp nghiên cứu Kết cấu khóa luận CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 .Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.2 Cơ sở lý luận chung công tác định giá bất động sản .5 1.2.1 Tổng quan bất động sản 1.2.2 Định giá bất động sản 11 TỔNG KẾT CHƯƠNG 26 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH TIÊN PHONG 27 2.1 Gi ới thiệu Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong 27 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển công ty 27 2.1.2 Cơ cấu máy tổ chức Công ty 29 2.1.3 Những dịch vụ Công ty cung cấp iii 2.2.1 Cơ sở DANH pháp lý MỤC CÁC hoạt động TỪ VIẾT định giá TẮT bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong 34 2.2.2 Phương pháp nguyên tắc định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong 35 2.2.3 Quy trình định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong 36 2.2.4 .Ví dụ minh họa 38 2.2.5 Đánh giá công tác định giá bất động sản chấp Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong 57 TỔNG KẾT CHƯƠNG 63 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VA GIÁM ĐỊNH TIEN PHONG 64 3.1 Định hướng phát triển Công ty thời gian tới 64 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong 65 3.2.1 Chú trọng việc thu thập thơng tin đầy đủ, xác 65 3.2.2 Xâ y dựng hệ thống công cụ hỗ trợ công tác định giá 66 3.2.3 Bồi dưỡng trình độ chun mơn đạo đức TĐV 67 3.2.4 Áp dụng quy trình phương pháp TĐG 69 3.3.5 .Xây dựng sở pháp lý 71 Từ viết tắt 3.3.6 Xây dựng phần mềm thẩm định 71 Nguyên nghĩa TCTD Tổ chức tín dụng TĐV Thâm định viên TĐG Thẩm định giá TPV Công ty cổ phân Thẩm định giá Giám iv định Tiên Phong TSBĐ Tài sản bảo đảm TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định v DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1 Sơ đồ máy hoạt động TPV 29 Bảng 2.1 Những dự án bật Công ty 31 Bảng 2.2 Bảng báo cáo kết hoạt động kinh doanh 33 Sơ đồ 2.2 Quy trình thẩm định giá công ty .36 Bảng 2.3 : Bảng đặc điểm TSTĐ 40 Bảng 2.4: Bảng tài sản so sánh TSTĐ 41 Bảng 2.5: Bảng chi tiết tính tốn nhận xétTSTĐ 44 Bảng 2.6: Bảng tính tỷ lệ chất lượng lạicủaTSTĐ 47 Bảng 2.7: Bảng giá trị cơng trình đất 47 Bảng 2.8: Bảng kết định giá BĐS 48 Bảng 2.9: Bảng đặc điểm TSĐG 49 Bảng 2.10: Bảng thông tin TSSS TSĐG .51 Bảng 2.11: Bảng chi tiết tính tốn nhận xét TSĐG 53 Bảng 2.12: Bảng kết định giá BĐS 56 vi LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nen kinh tế phát triển nhanh chóng với hoạt động hệ thống ngân hàng ngày lớn mạnh kéo theo phát triển nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác Để tác nhân kinh tế hoạt động, sản xuất kinh doanh trơi chảy khơng thể phủ nhận vai trị to lớn thị trường vốn Các chủ thể kinh tế có nhu cầu vốn tìm đến ngân hàng hầu hết tài sản đảm bảo bất động sản Thông thường, ngân hàng thành lập phận thẩm định thuê cơng ty thẩm định có uy tín thực công tác định giá tài sản chấp Việc đóng vai trị quan trọng khơng với hệ thống ngân hàng mà quan trọng với khách hàng Nhà nước Vai trò việc thẩm định hoạt động ngân hàng thể qua việc thẩm định tín dụng Đây hoạt động kiểm tra uy tín, lực, khả trả nợ thẩm định giá trị tài sản đảm bảo khách hàng Việc thẩm định đầu vào không sở để ngân hàng định có nên cho vay, đầu tư hay cấp vốn vào dự án hay không mà cịn nâng cao cơng tác quản lý rủi ro ngân hàng, hạn chế phát sinh nợ xấu Hiện nay, định giá bất động sản khơng cịn vấn đề chưa thực phổ biến Cơng tác cần phát triển hồn thiện để đáp ứng yêu cầu ngày cao định giá bất động sản Nhận thấy vai trò to lớn việc định giá vấn đề xác định giá trị bất động sản kết hợp với kiến thức tích lũy ghế nhà trường sau thời gian thực tập Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong, em lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong” cho khóa luận tốt nghiệp Kết nghiên cứu - Hệ thống hóa nội dung định giá tài sản - Phân tích đánh giá hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong tình hình quy hoạch sử dụng đất hay thay đổi pháp luật liên quan đến định giá BĐS + Ngồi thơng tin khách hàng cung cấp, thẩm định viên cần chủ động tìm kiếm thêm thơng tin bên ngồi thơng qua văn phịng bất động sản, Bộ, ngành có liên quan, mối quan hệ xã hội phải biết sàng lọc, xử lý thông tin khoa học hợp lý + Bên cạnh cơng ty phải xây dựng hệ thống bảo mật thông tin đủ mạnh để tránh tình trạng rị rỉ liệu, tránh trường hợp khách hàng ép giá hay tệ đối thủ ngành gây bất lợi cho cơng ty Việc bảo mật thông tin điều tất yếu cần trọng 3.2.2 Xây dựng hệ thống công cụ hỗ trợ công tác định giá + TPV cần nỗ lực xây dựng bảng so sánh tỷ lệ giá đất Hiện nay, Công ty tập trung hoạt động số tỉnh thành địa phương hàng năm ban hành Bảng giá đất địa phương làm sở cho cơng tác hành Bảng tỷ lệ cung cấp thơng tin mức giá vị trí tuyến phố, khu vực bao gồm vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí Một số địa phương có quy định riêng vị trí đất, tỷ lệ điều chỉnh khác mà thẩm định viên cần ý xây dựng cho bảng so sánh tỷ lệ TPV cần thiết lập bảng dựa sở Bảng khung giá đất UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất quy định + Xây dựng Bảng đơn giá đất khu vực Phòng nghiệp vụ TPV cần phải thường xuyên thu thập thông tin thị trường Trên sở phân tích số liệu thống kê, TPV xây dựng bảng đơn giá đất thị trường thời kỳ Nội dung bảng đơn giá phải thể được: vị trí BĐS tọa lạc (tên đường, khu vực, vị trí, tiếp giáp, ); đơn giá đất UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương; đơn giá thị trường đề xuất + Xác định đơn giá giá trị cơng trình kiến trúc, xây dựng đất Trường hợp có đơn giá, bảng giá, định mức hạch toán xây dựng quan quản lý chuyên ngành quan Nhà nước có thẩm quy định tính theo đơn giá, bảng giá, định mức hạch toán xây dựng quan Trường hợp khơng có đơn giá, bảng giá, định mức hạch toán xây dựng, Cơ quan quản lý 66 chuyên ngành Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định dự tính theo mức chi phí thực tế để hình thành BĐS + Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh tham khảo Phòng nghiệp vụ cần thường xuyên thu thập thông tin có liên quan đến giá chuyển nhượng BĐS thị trường Các thông tin tham khảo thu thập cần phải khảo sát kiểm tra thực tế, chụp, ghi chép lưu giữ phần mềm, hồ sơ theo dõi thống kê Dựa thông tin thu thập việc thảo luận chuyên viên thẩm định để đề xuất xây dựng bảng hệ số điều chỉnh tham khảo Nội dung bảng hệ số điều chỉnh tham khảo cần thể được: yếu tố điều chỉnh, mức đánh giá, hệ số điều chỉnh mức đánh giá + Thông tin thị trường tài sản so sánh TPV cần thường xuyên tổ chức thu thập quản lý liệu thị trường BĐS, tài sản so sánh Các thông tin thu thập cần phải xác minh trạng, chụp ảnh ghi hình để làm sở liệu TSSS phục vụ công tác thẩm định sau 3.2.3 Bồi dưỡng trình độ chun mơn đạo đức TĐV Đội ngũ thẩm định viên nòng cốt tạo nên giá trị cho Công ty Một thẩm định viên ưu tú cần đáp ứng đủ yếu tố có lực, chuyên môn nghiệp vụ giỏi, đạo đức hành nghề tốt Các TĐV công ty hầu hết đào tạo lĩnh vực định giá trường đại học tiếng, nhiên kiến thức lĩnh vực liên quan kiến trúc, xây dựng, kỹ thuật, phong thuỷ, hạn chế Hơn nữa, nhân viên cơng ty cịn trẻ nên thiếu kinh nghiệm lĩnh vực định giá Trong đó, thẩm định giá cơng việc khó khăn nên người làm thẩm định phải trang bị cho đầy đủ kiến thức lĩnh vực, hiểu biết pháp luật, am hiểu vấn đề kinh tế xã hội để kết thẩm định đưa xác Chun mơn nghiệp vụ quan trọng đạo đức hành nghề quan trọng không Đặc thù nghề thẩm định liên quan đến giá trị tài sản, tác động đến kinh tế nên yêu cầu trung thực, tin cậy tuyệt đối Thẩm định viên cần phải tuân thủ nghiêm chỉnh chặt chẽ tính độc lập, trực, khách quan cơng khai minh bạch Chính mà việc nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên vơ quan trọng cần có giải pháp cụ thể như: 67 + Công ty cần quy định trách nhiệm chun mơn, địi hỏi bắt buộc phải hiểu biết vấn đề khơng đơn có kiến thức sơ lược để việc định giá không gặp rủi ro đáng có + Cơng ty nên khuyến khích, tạo điều kiện để TĐV có hội tham gia buổi hội thảo hay lớp bổ sung kiến thức chuyên mơn kiến thức mảng phụ có liên quan trực tiếp đến công tác thẩm định giá như: xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật, phong thủy, khí, máy móc Cũng có nhiều cơng ty áp kế hoạch tổ chức buổi nâng cao trình độ chun mơn cho nhân viên xen lẫn làm việc, họ hướng dẫn TĐV có chun mơn cao, dày dặn kinh nghiệm công ty thuê chuyên gia lĩnh vực Việc không giảm chi phí cho cơng ty mà cịn giúp họ nâng cao uy tín Khơng thế, nhân viên vừa học vừa làm, tiết kiệm khoảng thời gian chi phí tham gia lớp bồi dưỡng bên ngoài, tạo cho nhân viên thấy quan tâm cơng ty muốn gắn bó lâu dài với cơng ty + Cơng ty cần khuyến khích nhân viên học tập thi chứng thẩm định giá Khi chun mơn nâng cao cơng tác thẩm định giá thực cách khoa học, hiểu giúp tăng giá trị, tính uy tín kết thẩm định Từ mà khách hàng có niềm tin vào Cơng ty + Cơng ty cần có sách, kế hoạch rõ ràng việc tuyển dụng TĐV tương lai cho Lên kế hoạch tuyển dụng giai đoạn để đào tạo kỹ lưỡng, có sách đãi ngộ tốt Điều quan trọng để thu hút sinh viên giỏi, TĐV xuất sắc gắn bó với cơng ty giúp cơng ty lớn mạnh tương lai Đào tạo chuyên môn nghiệp vụ phải đôi với đào tạo đạo đức hành nghề Đặc thù nghề thẩm định mang nhiều cám dỗ, khơng đủ lĩnh làm chủ dễ bị lóa mắt trước đồng tiền gây hậu xấu Xây dựng nguồn nhân lực chất lượng cao chuyên môn lẫn đạo đức giúp phát triển công ty vững mạnh + Công ty cần quy định rõ ràng trách nhiệm dân thẩm định viên trình hành nghề Những sai phạm chủ quan dẫn đến tổn hại nghiêm trọng cho 68 khách hàng thẩm định viên cần phải chịu trách nhiệm Việc giúp thẩm định viên cẩn thận hơn, có trách nhiệm định giá tài sản + Xây dựng, tuyên truyền tiêu chuẩn đạo đức hành nghề thẩm định giá + Răn đe hành vi tiêu cực + Ban điều hành cần theo dõi, phân tích điểm mạnh - yếu cán thẩm định để thực chun mơn hóa đội ngũ thẩm định Mỗi loại tài sản lại mang đặc điểm đặc thù khác nhau, đòi hỏi hiểu biết chun sâu khác cách tính tốn khác Đối với dự án lớn bao gồm nhiều tài sản phức tạp, thẩm định viên phối hợp với giúp kết xác công việc bớt chồng chéo nặng nề + Quan tâm đến đời sống cán nhân viên công ty Tổ chức chuyến du lịch, tham quan, liên hoan nhằm gắn kết người giúp tinh thần vui vẻ khiến công việc trôi chảy + Đảm bảo quyền lợi lương, thưởng lễ tết, suất làm việc phù hợp để nhân viên gắn bó với cơng ty Tính chất cơng việc yêu cầu phải công tác nhiều nên Công ty cần cân nhắc, tính tốn cơng tác phí hợp lý cho nhân viên 3.2.4 Áp dụng quy trình phương pháp TĐG Quy trình định giá đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá, có tính chất định đến thành cơng tổ chức định giá Mặc dù TPV xây dựng cho quy trình với quy trình sẵn có thẩm định viên việc áp dụng mà khơng có linh hoạt cách vận dụng Một công ty thẩm định giá chun nghiệp cần thiết phải có quy trình định giá khoa học, hiệu Do đó, để hồn thiện công tác định giá BĐS Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong cần thiết phải hồn thiện quy trình định giá Quy trình định giá áp dụng Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong đầy đủ, song cịn mang tính chất chung, khơng cụ thể Để có hiệu quả, bước quy trình cần phải cụ thể hố cách rõ ràng công việc, phải xây dựng kế hoạch tổng thể để thực công việc 69 Khi lập kế hoạch định giá, TĐV cần phải thực đầy đủ công việc: + Xác định loại tài liệu cần sử dụng trình đánh giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, so sánh, văn pháp lý, động thái thị trường + Liên hệ quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng + Lên thời gian tiến hành cụ thể, gồm: Lập danh mục thứ tự công việc, thu thập phân tích số liệu, xác định thời hạn cho phép cơng việc, xác định phần việc uỷ nhiệm + Xây dựng đề cương hình thức trình bày báo cáo định giá Cần tách việc thu thập xử lý thơng tin thành bước quy trình nghiệp vụ Phân tích tài liệu công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết cuối công tác định giá Tuy nhiên, trình nêu bước khơng cụ thể hố cách rõ ràng, gây khó khăn cho TĐV q trình thực Do đó, để hồn thiện quy trình định giá, sau lập kế hoạch xác định trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thơng tin Hiện nay, phương pháp so sánh sử dụng phổ biến tính đơn giản, dễ áp dụng vào giá thị trường nên sở đảm bảo Tuy nhiên, cần phải xem xét nhiều khía cạnh khác để có nhìn xác tài sản thẩm định, TĐV cần sử dụng linh hoạt phương pháp định giá Khơng có phương pháp xác mà có phương pháp phù hợp Tùy thuộc vào điều kiện thực tế, đặc điểm tính chất tài sản cần thẩm định mà lựa chọn phương án cho phù hợp phải đảm bảo yếu tố: phương pháp TĐG phải rõ ràng, rành mạch phù hợp với TSTĐ; Thể giá trị thực tài sản phương pháp TĐG phải mang tính khách quan, khơng bị chi phối tư tưởng bên Sau đưa kết thẩm định, Công ty cần phải kiểm tra lại kết tính tốn, sai sót đánh máy, rà sốt lại giấy tờ, hồ sơ Ngồi ra, thẩm định viên cần kết hợp nhiều phương pháp khác cho phù hợp đạt kết xác Mỗi phương pháp có ưu-nhược điểm riêng nên người thẩm định có kinh nghiệm xác định nên sử dụng phương pháp 70 Bước khảo sát thực tế tồn đọng số lỗi nhỏ cần hạn chế, TĐV phải tăng cường kiểm tra tính đắn nguồn thơng tin, phân tích đầy đủ yếu tố tác động đến tài sản, điều chỉnh tỉ lệ hợp lý cho TSTĐ 3.3.5 Xây dựng sở pháp lý Căn mà TPV áp dụng để thẩm định giá BĐS cịn chưa hồn tồn đầy đủ Hệ thống văn pháp luật liên quan cập nhật nhnwg nhiều văn chưa thống kê sử dụng cho công tác thẩm định giá tài sản TPV muốn trở thành môt đơn vị thẩm định uy tín kết thẩm định phải có sức thuyết phục xác Chính vậy, Công ty cần xem xét bổ sung văn pháp luật thiếu, trọng theo dõi, nắm bắt, cập nhật thay đổi, bổ sung văn pháp luật việc đời văn để kịp thời thực 3.3.6 Xây dựng phần mềm thẩm định Hiện tại, TPV thực công tác thẩm định giá dựa tảng phần mềm Word, Excel, để hỗ trợ cho nghiệp vụ định giá Tuy nhiên, công ty chưa có phần mềm chun dụng cho cơng tác thẩm định giá Vì Cơng ty cần xây dựng phần mềm thẩm định giá để phục vụ hoạt động nghiệp vụ công tác quản lý Phần mềm giúp cơng tác thẩm định giá cách nhanh chóng, khoa học bao gồm chức như: quản lý nghiệp vụ thẩm định, quản lý liệu thị trường tài sản so sánh 3.3.7 Hoàn thiện công tác xử lý, định giá thông tin Công tác thu thập thông tin vô quan trọng, việc xử lý đánh giá thơng tin đóng vai trị định khơng nhỏ Cơng việc phân tích thông tin phải tiến hành cách khoa học chi tiết, cụ thể: - Khi phân tích BĐS cần phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản ảnh hưởng đến giá trị BĐS Từ đó, TĐV tiến hành loại bỏ thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, quan trọng - Khi phân tích so sánh, TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, 71 khơng, có dựa sở “người bán tình nguyện bán người mua tình nguyện mua” hay khơng - Khi ước tính chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng cần phải có rõ ràng Trong số trường hợp, để có kết xác, th chun gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, cầu đường, nước - Khi lập luận để đến kết cuối cùng, TĐV cần phải xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS để có kết luận phù hợp chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục 3.3 Một số kiến nghị hồn thiện cơng tác định giá bất động sản 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước Nguồn nhân lực yếu tố then chốt ngành TĐG Khi mà nhu cầu sử dụng việc TĐG ngày gia tăng kéo theo việc công ty TĐG xuất ngày nhiều đơn vị chuyên đào tạo nguồn nhân lực lại đếm đầu ngón tay Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân định giá khơng nằm ngồi hệ thống Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá nói riêng, song lại chưa thật hiệu Để hồn thiện cơng tác định giá BĐS, thời gian tới, Nhà nước nên có biện pháp để cải thiện tình trạng mở lớp đào tạo chuyên nghiệp Bộ Tài Cục quản lý giá quản lý với tư vấn, đào tạo đội ngũ TĐV tốt để đảm bảo đầu TĐV giỏi cống hiến cho công tác TĐG Việc mở rộng quy mơ đào tạo thực cách thành lập trường đại học, cao đẳng mở thêm khoa mới, tăng thêm khối lượng sinh viên trường đào tạo Không thế, Nhà nước nên mở rộng đào tạo cách liên kết với đơn vị khác lĩnh vực nước phát triển từ đào tạo đội ngũ TĐV đạt tiêu chuẩn quốc tế Về quy định thi thẻ thẩm đinh viên giá, theo nghiên cứu quy định 72 đối tượng phải có năm làm việc nghề tính từ thời điểm nhận tốt nghiệp đến thời điểm đăng ký thi thẻ Tuy nhiên, có nhiều đối tượng nhận muộn thực tế họ có nhiều năm kinh nghiệm làm việc nghề Do mà khơng thể dựa hồn tồn vào mốc thời điểm để đánh giá lực họ Nhà nước mà cụ thể Bộ Tài có nên xem xét lại yếu tố Nghiên cứu nâng cao chứng hành nghề TĐV nhằm sang lọc chọn lựa người có đủ lực chuyên môn đạo đức để hành nghề để đảm bảo chất lượng, giảm rủi ro nghề TĐG Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung định giá BĐS nói riêng Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, hành lang pháp lý cho ngành định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Hiện nay, hệ thống văn pháp lý định giá thiếu chưa tồn diện, thiếu đồng nên khơng thể kiểm soát hoạt động Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp định giá TĐV Vấn đề đặt Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV trình áp dụng Hạn chế mâu thuẫn Luật hệ thống văn luật Phải nghiên cứu kỹ nội dung trước ban hành văn để tránh chồng chéo Các quan nhà nước, Bộ, ban, nghành cần tiến hành rà soát lại văn pháp luật để kịp thời sửa đổi bổ sung Giúp cho việc áp dụng xác dễ dàng, thuận tiện Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động tổ chức định giá Một khó khăn lớn hoạt động định giá BĐS Việt Nam phát triển không lành mạnh thị trường BĐS Quản lý Nhà nước thị trường chưa hiệu quả, thị trường minh bạch Thị trường BĐS thời gian qua biến động nhanh, biến động thành sốt đất số vùng khu vực khiến cho mức giá đất vượt xa giá trị sử dụng Bản chất cầu thị trường BĐS vượt mức cung, làm cho cán cân cung-cầu cân đẩy giá lên cao, vượt giá trị thực Để tăng cung đầu vào cho thị trường BĐS nhà 73 đất, Nhà nước cần tăng quỹ đất cho phát triển đô thị, khu công nghiệp, du lịch cách đẩy nhanh việc triể khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phê duyệt, hỗ trợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp, rà sốt quy hoạch cho phép chuyển mục đích diện tích đất tổ chức sử dụng khơng mục đích, khơng hiệu để đưa vào phát triển thị trường BĐS Nhà nước cần mở rộng đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án đáp ứng yêu cầu nhà văn phịng cho th Có sách hỗ trợ tài cho chủ đầu tư vào việc nâng cấp khu chung cư hết hạn sử dụng xuống cấp Nhà nước nên nghiên cứu xây dựng hoàn thiện hệ thống sở liệu giá, kịp thời bổ sung cập nhật thay đổi thị trường để thay đổi bảng giá cho phù hợp Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm phát triển thị trường nhiều nữa, quản lý chặt chẽ giao dịch BĐS Để làm điều Nhà nước cần phải thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy có hiệu lực Đồng thời, nhanh chóng cho phép phát hành chứng BĐS niêm yết chứng BĐS công ty BĐS thị trường chứng khốn, luật mơi giới BĐS, Nhà nước cần xây dựng thư viện điện tử giao dịch BĐS thị trường để kiểm soát thị trường tốt phục vụ cho hoạt động định giá Bên cạnh đó, cơng tác quản lý hoạt động định giá cần tăng cường Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống chuẩn mực rõ ràng phục vụ cho công tác quản lý Các chuẩn mực phải phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai Đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư, điều chỉnh số nội dung quy định giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc biệt thời hạn cơng bố cơng khai phương án Tiếp tục hồn thiện chế tài chính, tìm nguồn hỗ trợ cho nhà đầu tư, cải cách thủ tục cho vay, hỗ trợ dự án đầu tư lĩnh vực phát triển thị trường BĐS Tăng cường hợp tác quốc tế hoạt động thẩm định giá Hiện ngành thẩm định giá Việt Nam có bước phát triển sâu rộng dù khởi đầu muộn so với nước khác giới Việc tăng cường hợp tác quốc tế 74 tạo cho lĩnh vực thẩm định giá Việt Nam nhiều hội học hỏi kinh nghiệm kiến thức nước trước Sự phát triển việc tăng cường hợp tác quốc tế đạt nhiều hiệu Hội Thẩm định giá Việt Nam thành lập năm 2005 trở thành thành viên Hiệp hội Thẩm định giá giới (WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn TĐG quốc tế (IVSC), Hiệp hội TĐG Đông Nam Á (AVA) Để tiếp tục trì phát triển tốt đẹp cần thường xuyên tổ chức buổi tọa đàm, hội thảo TĐG, cử TĐV nước ngồi nghiên cứu, học tập, từ có hội trao đổi, học hỏi kinh nghiệm, kiến thức định giá nước trước Bên cạnh đó, Nhà nước cần tăng cường công tác khen thưởng kỷ luận kịp thời Kịp thời phát xử lý cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm pháp luật, ngăn chặn biểu sai lệch, tránh để lại hậu Bổ sung ban hành hình thức xử phạt mạnh tay nữa, có hình thức răn đe xử lý nghiêm minh để làm gương cho người khác, hạn chế rủi ro, tổn thất Tuyên dương khen thưởng đển cá nhân, tổ chức có thành tích tốt q trình hoạt động Ghi nhận đóng góp người ngành thiếu sót Nhà nước kịp thời sửa chữa giải đáp thắc mắc cách cụ thể, rõ ràng Tất hướng đến việc phát triển mạnh ngành thẩm định giá để bắt kịp nước phát triển 3.3.2 Nâng cao công tác quản lý Bộ Tài Bộ Tài quan quản lý trực tiếp công tác định giá, hoạt động tổ chức thực định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức Trong thời gian qua, việc quản lý số yếu cần điều chỉnh kịp thời để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá Bộ Tài cần ban hành thơng tư hướng dẫn kịp thời, cụ thể đến đơn vị thẩm định.Việc ban hành thông tư, nghị định thường rề rà, thời gian, chậm trễ so với tốc độ phát triển thị trường Định giá tài sản liên quan đến nhiều lĩnh vực, nghị định ban hành chậm ảnh hưởng đến phương pháp định giá thẩm định viên Vì Bộ Tài cần thực biện pháp nhằm cải thiện vần đề như: + Nội dung thông tư phải dễ hiểu rõ ràng, từ ngữ sáng tránh việc hiểu sai ý nghĩa 75 + Tốc độ ban hành thông tư cần phải đẩy nhanh + Các thông tư phải đưa đến rộng rãi tất quan, đơn vị, nhân có liên quan + Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng thông tư đơn vị liên quan + Thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng định giá có biện pháp xử lý vi phạm thích hợp 3.3.3 Kiến nghị với tổ chức có liên quan khác 3.3.3.1 Đối với quan khác Bộ tài nguyên môi trường kết hợp với Bộ Tài hịa thành văn hướng dẫn thi hành luật đất đai xem xét chỉnh sửa nội dung bất hợp lý Bộ Tư pháp, Sở địa Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội cần có biện pháp hạn chế rườm rà, phức tạp hoạt động công chứng nhằm giảm thiểu thời gian chuẩn bị hồ sơ khách hàng Các quan cần kiểm soát giấy tờ xác định quyền sở hữu, sử dụng BĐS, tránh tình trạng giả mạo khơng xác UBND đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dân cư, tổ chứng địa bàn 3.3.3.2 Các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân vay Các tổ chức cần quan tâm đến việc kê khai khoản mục tài sản lập bảng cân đối kế tốn báo cáo tài theo quy định chuẩn mực chung nhằm đảm bảo tính xác Các doanh nghiệp cần có thái độ hợp tác với ngân hàng báo cáo, có ý thức việc sử dụng vốn vay, đồng thời sử dụng bảo quản tốt BĐS đảm bảo thời gian vay Những điều kiện thực tốt nâng cao hiệu công việc cho khách hàng đơn vị thẩm định 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở lý luận chương thực tiễn chương 2, chương đưa định hướng hoạt động định giá giải pháp cụ thể số kiến nghị nhầm nâng cao hiệu công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong 77 KẾT LUẬN Trong phát triển nhanh chóng kinh tế, ngành TĐG ngành khác cần phải thay đổi nâng cao chất lượng để không bị đào thải, bắt kịp xu hướng xã hội Tuy nhiên, TĐG Việt Nam ngành Vì vậy, thách thức người làm cơng tác thẩm định khơng nhỏ, địi hỏi phải có tìm tịi, học hỏi, đầu tư nâng cao cập nhật thơng tin Việc hồn thiện công tác thẩm định mục tiêu quan trọng hàng đầu mà nhà Nhà nước, Bộ, ban, ngành có liên quan đơn vị hoạt động lĩnh vực phải triển khai cách mạnh mẽ để góp phần đưa ngành TĐG nước ta lớn mạnh hơn, sánh với quốc gia khác giới Với thu thập từ trình thực tập Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong, kết hợp với kiến thức tích lũy từ ghế nhà trường, khóa luận tìm hiểu định giá bất động sản Cơng ty, từ đưa đề xuất, giải pháp hồn thiện cơng tác định giá Sau thời gian thực tập Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong, em học hỏi nhiều phong cách làm việc, tham gia vào nghiệp vụ thực tế có nhìn tồn cảnh cơng tác định giá tài sản chấp Tuy nhiên, thời gian tìm hiểu thực tế chưa nhiều lực nghiên cứu hạn chế nên kết nghiên cứu hẳn khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong có nhận xét, góp ý q thầy để em rút kinh nghiệm lần nghiên cứu sau Lời cuối cùng, em xin phép bày tỏ biết ơn sâu sắc tới TS.Nguyễn Thị Đào giúp em hoàn thành khóa luận Bên cạnh đó, em xin gửi lời cảm ơn đến quý Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong anh chị TĐV công ty tạo điều kiện cho em có hội thực tập cơng ty cung cấp cho em số liệu cần thiết để hoàn thành khóa luận cách tốt Em xin chân thành cảm ơn ! 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tài Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong năm 2017, 2018, 2019 Nguyễn Minh Đức (2018), “Công tác thẩm định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank” Hồ sơ lực Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong Giấy tờ làm việc hồ sơ định giá khách hàng Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong Giáo trình Định giá Bất động sản - TS Phạm Tiến Đạt - Học viện Ngân hàng (2015), NXB Tài Giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản - TS Phạm Tiến Đạt - Học viện Ngân hàng (2015), NXB Tài Dương Kiều Mai (2016), “Hoạt động định giá bất động sản hoạt động chuyển nhượng bất động sản Việt Nam” Hoàng Thu Trang (2016), “Công tác định giá bất động sản chấp Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Thực trạng giải pháp ” Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 79 MộtPHẦN số hình ảnhLỤC TSTĐG PHỤ Hình Hình ảnh ảnh tài tài sản sản định định giá giá của Ví Ví dụ dụ 21 Vị trí tài sản thẩm định Vị trí tài sản thẩm định Một số hình ảnh TSTĐG 80 81 ... phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong + Giới thiệu Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong + Thực trạng công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong... Thực trạng công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong 2.2.1 Cơ sở pháp lý hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong... tập Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong, em lựa chọn đề tài: ? ?Hoàn thiện công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Tiên Phong” cho khóa luận tốt nghiệp