140 HOÀN THIỆN CÔNG tác ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản làm tài sản đảm bảo PHỤC vụ CHO VAY tại NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN sài gòn THƯƠNG tín CHI NHÁNH THĂNG LONG,KHOÁ LUẬN tốt NGHIỆP

_ _a NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ^^©^^ ⅛ ʌɪh KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CƠ PHẦN SÀI GỊN THƯƠNG TÍN -CHI NHÁNH THĂNG LONG Họ tên sinh viên : NGUYỄN THỊ THU PHƯƠNG Lớp : TCDNG - K15 Khóa : 2012 - 2016 Khoa : TÀI CHÍNH GVHD : PGS.TS NGUYỄN THANH PHƯƠNG HÀ NỘI - 05/2016 Ì1 [f _ _a NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ^^©^^ KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN THƯƠNG TÍN -CHI NHÁNH THĂNG LONG Họ tên sinh viên : NGUYỄN THỊ THU PHƯƠNG Lớp : TCDNG - K15 Khóa : 2012 - 2016 Khoa : TÀI CHÍNH GVHD : PGS.TS NGUYỄN THANH PHƯƠNG HÀ NỘI - 05/2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng em, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín chi nhánh Thăng Long, hướng dẫn thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Phương Các số liệu nghiên cứu trung thực có nguồn gốc cụ thể, rõ ràng Nếu có gian lận em xin hoàn toàn chịu trách nghiệm trước nhà trường, Khoa Tài Chính hội đồng chấm khóa luận Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2016 Người cam đoan Nguyễn Thị Thu Phương LỜI CẢM DANH MỤC CHỮƠN VIẾT TẮT Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp trải qua bốn năm học tập trường Học viện Ngân hàng, em may mắn nhận giúp đỡ, dạy tận tình kinh nghiệm q báu từ thầy khoa Tài nói riêng cán giảng viên trường Học viện Ngân hàng nói chung Nhờ vào hướng dẫn nhiệt tình thầy kiến thức thực tế có thời gian thực tập Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín- Chi nhánh Thăng Long, em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám đốc quý thầy cô trường Học viện Ngân hàng tạo cho em mơi trường học tập tích cực bổ ích suốt bốn năm học vừa qua Em xin chân thành cảm ơn cán giảng viên khoa Tài chính, đặc biệt thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Phương tận tình bảo, giúp đỡ em suốt q trình thực khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín chi nhánh Thăng Longcùng anh chị cán nhiệt tình hướng dẫn, tạo điều kiện cho em trình thực tập Với giúp đỡ thầy cô, anh chị nỗ lực thân, em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Tuy nhiên, hạn chế thời gian hiểu biết, khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý giảng viên hướng dẫn thầy để khóa luận tốt nghiệp hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày 18 tháng năm 2016 Sinh viên thực Nguyễn Thị Thu Phương BĐS Bất động sản ĐGBĐS Định giá bất động sản NHTM VAMC Ngân hàng thương mại Công ty quản lý tài sản NHNN Ngân hàng nhà nước PGD Phòng giao dịch TĐV Thẩm định viên CTKM Chương trình khuyến TSĐB Tài sản đảm bảo DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 1.1.ƯU nhược điểm phương pháp thẩm định 20 Bảng 1.2: Quy trình định giá tài sản GP Bank 30 Bảng 2.1.Tinh hình hoạt động kinh doanh Sacombank chi nhánh Thăng Long 36 Bảng 2.2 : Tổng dư nợ chấp tài sản bảo đảm Sacombank chi nhánh Thăng Long năm 2015 .38 Bảng 2.3: Số dư nợ đảm bảo bất động sản phân theo loại hình chủ sở hữu 38 Bảng 2.4: Điều kiện BĐS chấp chi nhánh Thăng Long 41 Bảng 2.5: Số hồ sơ khách hàng tiếp nhận thẩm định năm 2014-2015 45 Bảng 2.6: Thông tin hồ sơ tài sản: 48 Bảng 2.7: Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật BĐS mục tiêu 50 Bảng 2.8: Thông tin bất động sản so sánh 50 Bảng 2.9: Bảng tổng hợp yếu tố so sánh 51 Bảng 2.10: Bảng điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh 51 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.2 Bất động sản chấp 1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.2.2 Vai trò định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.2.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản 1.2.4 Quy trình định giá bất động sản 10 1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 14 1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 21 1.3 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NGÂN HÀNG TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY .25 1.3.1 Kinh nghiệm định giá BĐS chấp chi nhánh NHCT Đống Đa 25 1.3.2 Kinh nghiệm đinh giá BĐS chấp Ngân hàng GP Bank chi nhánh Hoàn Kiếm 28 1.3.3 Bài học hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp 32 KẾT LUẬN CHỊUƠNG 32 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN THƯƠNG TÍN CHI NHÁNH THĂNG LONG 33 2.1 GIỚI THIÊU CHUNG VỀ NHTMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN- CHI NHÁNH THĂNG LONG VÀ TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG 33 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG 39 2.2.1 Cơ sở pháp lý quy định công tác định giá bất động sản chấp chi nhánh Thăng Long 39 2.2.2 Phương pháp định giá bất động sản chấp chi nhánh Thăng Long 44 2.2.3 Quy trình định giá bất động sản chấp chi nhánh Thăng Long 44 2.2.4 Tình cụ thể cơng tác định giá BĐS Sacombank chi nhánh Thăng Long 48 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG 54 2.3.1 Kết đạt công tác định giá bất động sản chấp chi nhánh Thăng Long 54 2.3.2 Những mặt hạn chế nguyên nhân 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 58 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SACOMBANK 59 CHI NHÁNH THĂNG LONG 59 3.1 Định hướng phát triển hoạt động Sacombank thời gian tới 59 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản Sacombank chi nhánh Thăng Long 60 3.2.1 Vận dụng linh hoạt tổng hợp phương pháp định giá 60 3.2.2 Hồn thiện quy trình định giá 61 3.2.3 Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá BĐS: 63 3.2.4 Nâng cao lực trách nhiệm đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, phát triển lực lượng chuyên gia BĐS theo chiều rộng chiều sâu 63 3.2.5 Đẩy mạnh công tác thiết lập thơng tin, xây dựng sở liệu thống 66 3.2.6 Đầu tư phát triển công nghệ phục vụ công tác định giá 67 58 cịn nghèo nàn, chủ yếu ghi chép lại trường hợp định giá • Cơng nghệ phục vụ công tác định giá: Hiện nay, Sacombank chi nhánh Thăng Long chưa có hệ thống máy móc, phần mềm hỗ trợ tìm kiếm cách nhanh chóng thông tin định giá bất động sản thực hiện, gây khó khăn cơng tác tìm kiếm bất động sản tương tự thị trường KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương 2, khóa luận có khái quát lịch sử hình thành kết hoạt động chi nhánh Sacombank Thăng Long; đưa quy trình định giá bất động sản chi nhánh đánh giá mặt hạn chế Đây tiền đề cho giải pháp, kiến nghị để hồn thiện cơng tác định giá bất động sản dùng để đảm bảo tiền vay chi nhánh Sacombank Thăng Long 59 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG 3.1 Định hướng phát triển hoạt động Sacombank thời gian tới Sacombank xác định giai đoạn 2015-2020 giai đoạn đẩy mạnh bán lẻ, tăng cường bán buôn nhằm mở rộng thị phần, phát huy mạnh mạng lưới, công nghệ để khẳng định vị ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam Mục tiêu mà Sacombank muốn đạt đến năm 2020 sau: • Top 10 ngân hàng hàng đầu khu vực Đơng Nam Á • Lợi nhuận trước thuế tăng trưởng bình qn 19% • Vốn chủ sở hữu tăng trưởng bình qn 14% • Tổng tài sản tăng trưởng bình quân 15% Bước sang năm 2016, bối cảnh tình hình chung cịn nhiều khó khăn, để tạo bước phát triển đột phá, tiếp tục vững tiến lộ trình thực thi Chiến lược phát triển 2015-2020, Sacombank ln bám sát chủ trương điều hành sách tiền tệ Chính phủ NHNN, khơng ngừng đổi mới, sáng tạo, phát huy tối đa điểm mạnh, mạnh dạn điều chỉnh, khắc phục mặt hạn chế, tiếp tục khẳng định vị tiên phong, nâng cao khả thích ứng với biến động thị trường, tăng cường đẩy mạnh kinh doanh, điều tiết hợp lý nguồn lực Được cụ thể hóa hoạt động sau: • Tăng trưởng nguồn vốn huy động vững chắc, trọng đến yếu tố giá để nâng cao khả sinh lời, yếu tố trung dài hạn để giảm thiểu rủi ro kỳ hạn • Tăng trưởng tín dụng có chọn lọc, ưu tiên khách hàng bán lẻ tăng cường quan hệ với doanh nghiệp cung ứng nhiều SPDV để khai thác hệ khách hàng doanh nghiệp • Tập trung giải nợ cấu, nợ xấu kể nợ bán cho VAMC để đảm bảo cấu nợ lành mạnh, đáp ứng yêu cầu theo sách NHNN Tái 60 cấu Tài sản nợ- Tài sản có theo hướng tăng dần tỷ trọng TSC sinh lời, giảm khoản không sinh lời đặc biệt khoản phải thu • Phát huy hệ thống mạng lưới theo chiều sâu, nâng dần quy mô, nghiệp vụ hoạt động PGD bối cảnh NHNN hạn chế việc mở thêm điểm giao dịch; Khảo sát, đánh giá, củng cố liệt PGD hiệu Đồng thời phát huy vai trò đầu tàu Chi nhánh việc định hướng, quản lý đơn vị trực thuộc, đảm bảo hoạt động an tồn có hiệu ngày cao • Đa dạng hóa SPDV theo hướng thiết kế sản phẩm trọn gói, sản phẩm đặc thù • Hồn thiện cơng tác tái cấu trúc, tăng cường lực bán hàng song hành với chế quản lý, kiểm soát rủi ro • Tiếp tục nâng cao hoạt động truyền thông, nâng tầm vị thế, hình ảnh Sacombank thị trường Với mục tiêu đặt công tác định giá mang tầm quan trọng lớn, đảm bảo cho ngân hàng hoạt động an toàn, thu hồi nguồn vốn đầy đủ trường hợp khách hàng gặp rủi ro 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản Sacombank chi nhánh Thăng Long 3.2.1 Vận dụng linh hoạt tổng hợp phương pháp định giá Tại chi nhánh Thăng Long, phương pháp so sánh chi phí phương pháp sử dụng phổ biến rộng rãi tính thuyết phục cao kết định kỹ thuật áp dụng lại đơn giản Tuy nhiên, có khơng BĐS mang tính đặc thù, khó định giá giao dịch thị trường lúc cần có kết hợp phương pháp khác phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư phương pháp lợi nhuận mang lại kết xác Để vận dụng tốt phương pháp để mang lại hiệu cho công tác định giá BĐS, ngân hàng cần xây dựng nội dung chuẩn thống tất loại hình BĐS hồn thiện phương pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng ngân hàng Bên cạnh đó, ngân hàng cần trọng vào nghiên cứu, tham khảo, áp 61 dụng phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp với thực tiễn khách quan.Trên sở ban hành văn hướng dẫn chi tiết việc áp dụng phương pháp đánh giá cụ thể loại tài sản, để việc định giá thực trở thành quy trình chuẩn hóa, thống nhất, rõ ràng, cụ thể, hạn chế tối đa việc thẩm định giá tài sản bảo đảm dựa kinh nghiệm, cảm tính, góp phần giảm thiểu bất đồng quan điểm tổ định giá chi nhánh tham gia đánh giá tài sản 3.2.2 Hồn thiện quy trình định giá Quy trình định giá hồn chỉnh chuẩn mực góp phần giảm thiểu rủi ro cho vay, giảm tổn thất ngân hàng từ giúp nâng cao chất lượng cho vay lực cạnh tranh ngân hàng thị trường Việc xây dựng quy trình định giá theo mẫu chuẩn quốc gia cần thiết thực trạng yếu kém, hạn chế thị trường định giá BĐS nước ta Trên thực tế, văn hướng dẫn nghiệp vụ quy trình, quy phạm; trình tự thủ tục định giá BĐS chấp, quản lý giá BĐS chưa đầy đủ Ngân hàng cần thống quy trình bước định giá để làm tăng tính xác định giá tăng tính chuyên nghiệp nhân viên định giá, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS quản lý hoạt động định giá thống toàn hệ thống Trong đó, bước thực có tương tác cao giữa: ngân hàng dự liệu BĐS bên ngân hàng thông tin BĐS thị trường; ý kiến độc lập chuyên viên thẩm định ý kiến chuyên gia bên ngân hàng, giá thẩm định với khung giá đất theo quy định nhà nước, giá thẩm định với giá thị trường, kết thẩm định BĐS không đáp ứng yêu cầu đề ngân hàng mà phải khách hàng hài lòng chấp nhận Thứ nhất, xây dựng bước lập kế hoạch quy trình định giá BĐS Tại Sacombank, bước lập kế hoạch định giá chưa quy định chi tiết quy trình Lập kế hoạch định giá việc dự kiến trước công việc cần phải làm thực ĐGBĐS cách có hệ thống, theo thứ tự định, thời gian định với mục tiêu định Lập kế hoạch ĐGBĐS xuất phát từ yêu cầu định giá đòi hỏi người định giá phải tuân theo đầy đủ 62 nhằm bảo đảm việc ĐGBĐS có hiệu chất luợng Do vậy, việc lên kế hoạch định giá nhằm xác định rõ buớc công việc cần làm thời gian thực buớc cơng việc để hồn thành cơng tác định giá thời hạn Căn vào hồ sơ ĐGBĐS, cán định giá cần: • Lên thời gian biểu làm việc, lên chuơng trình cơng tác phù hợp với thời gian cần hồn thành cơng tác định giá • Lên kế hoạch thu thập tài liệu liên quan đến bất động sản tình trạng chung bất động sản nhu: quy hoạch, mơi truờng, sách Nhà nuớc, tình hình thị truờng, cung cầu cán định giá cần xác định nơi tiến hành thu thập tài liệu • Lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản cần định giá bất động sản so sánh sử dụng phuơng pháp so sánh trực tiếp phuơng pháp khác có sử dụng yếu tố so sánh • Xác định phuơng pháp ĐGBĐS • Lập đề cuơng báo cáo kết thẩm định giá Thứ hai, trọng bước thu thập phân tích thơng tin Trong quy trình định giá sáu buớc Sacombank, nhận thấy buớc phân tích thơng tin thu thập chua đuợc quy định chi tiết cụ thể Phân tích thơng tin cơng việc quan trọng, ảnh huởng trực tiếp đến kết cuối công tác định giá Tuy nhiên, quy trình nêu buớc khơng đuợc cụ thể hố cách rõ ràng, gây khó khăn cho cán định giá trình thực Do đó, để hồn thiện quy trình định giá, sau thu thập thông tin trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thơng tin Dựa tài liệu có, cán định giá cần tiến hành phân tích cần thiết Thứ ba, hồn thiện việc lập báo cáo định giá giấy tờ liên quan Trong trình soạn thảo văn bản, biên định giá, tờ trình, Sacombank nên xây dựng hệ thống dành cho cán thẩm định để xuất hồ sơ thẩm định thống thay cần phải nhập soạn thảo vào nhiều giấy tờ, văn khác Điều tiết kiệm thời gian cho cán thẩm định, đồng thời hệ thống hóa báo cáo thẩm định giúp việc phát sai sót dễ 63 dàng xác 3.2.3 Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá BĐS: Ở nước phát trien,thi trường BĐS phát triển giai đoạn tài hóa hoạt động định giá BĐS khơng đơn phục vụ cho hoạt động cho vay ngân hàng mà phát triển phục vụ cho thị trường tài BĐS Do cơng tác tổ chức định giá BĐS nói chung BĐS chấp nói riêng thực phối hợp quan chức năng, hoạt động độc lập tuân thủ theo giá trị thị trường Tuy nhiên Việt Nam mà thị trường BĐS hình thành cịn định giá BĐS bước đầu dừng lại phục vụ chủ yếu cho hoạt động tín dụng ngân hàng.Để nâng cao hiệu công tác định giá BĐS, Sacombank cần tách phận định giá từ phận tín dụng thành phịng định giá độc lập, chuyên sâu, chuyên nghiệp Hội sở chi nhánh để giải xác, kịp thời tất cơng việc phát sinh trình định giá BĐS chấp toàn hệ thống 3.2.4 Nâng cao lực trách nhiệm đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, phát triển lực lượng chuyên gia BĐS theo chiều rộng chiều sâu Nguồn nhân lực nhân tố sống cịn tổ chức nào, sách nhân phù hợp quan trọng Thứ nhất, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ công tác định giá Định giá BĐS cơng việc khó phức tạp Để thực cơng tác định giá BĐS địi hỏi phải có chuyên gia đào tạo chuyên sâu chuyên môn, nghiệp vụ lĩnh vực Muốn cần thiết phải đầu tư tài bố trí thời gian để cán ngân hàng học khóa đào tạo ngắn hạn liên quan đến ngành định giá, khóa đào tạo cấp chứng hành nghề định giá theo tiêu chuẩn Bộ tài Hàng năm, ngân hàng nên gửi cán đào tạo nghiệp vụ định giá nước giới để có điều kiện nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp Bên cạnh đó, chuyên viên định giá cần phải thường xuyên trau dồi kiến thức, cập nhật thơng tin thơng tin tình hình thực tế thị 64 trường, biến động giá BĐS thị trường Mục tiêu đặt cán định giá Sacombank phải khơng ngừng nâng cao tính chun nghiệp công việc thể mặt: Làm việc có kế hoạch; Tinh thần trách nhiệm; Chuyên tâm công việc; Sự hiểu biết, không ngừng học hỏi để nâng cao kiến thức chuyên môn; Độc lập, tự chủ có tinh thần hợp tác cơng việc;Ý thức kỷ luật cao;Tác phong công nghiệp;Biết cách giao tiếp ứng xử để đảm bảo chất lượng công tác định giá ngày nâng cao Thứ hai, hoàn thiện kỹ cán định giá Do tồn nhiều loại bất động sản khác tương ứng với lĩnh vực định, người định giá cần phải có kỹ để định giá cho phù hợp Cán định giá cần phải hoàn thiện kỹ nâng cao kinh nghiệm như: • Hồn thiện kỹ thu thập xử lý thông tin Đây công việc quan trọng cơng tác định giá, có ảnh hưởng lớn kết định giá Cần phải đánh giá, phân tích thật kỹ thơng tin bất động sản cách linh hoạt, khách quan Cán định giá cần tìm cách thức, phương pháp để thu thập thông tin cách hiệu • Kỹ phối hợp cán định giá Đây kỹ cần thiết Trong nhiều trường hợp hồ sơ nhiều mà cán khơng thể hồn thành cơng việc theo quy định, lúc cần có giúp đỡ cán khác để hồn thành cơng việc mà khơng bị ảnh hưởng tới kết định giá Hoặc nhiều lúc trình định giá gặp phải trường hợp khó mà cán định giá khơng thể giải lúc nên trao đổi với cán khác để tìm phương án hợp lý Thứ ba, cập nhật văn pháp luật liên quan đến định giá Hiện nay, văn pháp,luật liên quan đến định giá nhiều thường xuyên thay đổi, cập nhật phù hợp với tình hình kinh tế thị trường Vì vậy, cán định giá phải thường xuyên cập nhật Trên sở đó,cán định giá ngân hàng tiến hành phân tích, hệ thống hóa vận dụng cách linh hoạt văn hồn cảnh cụ thể Qua đó, cán định giá tự rút thành công bất cập nó, đồng thời rút kinh nghiệm 65 thân Để có kiến thức hệ thống pháp luật, Sacombank nên tạo điều kiện cho nhân viên thuờng xuyên tham gia lớp tập huấn luật pháp, chí mời chun gia luật giảng dạy, huớng dẫn văn pháp luật cho nhân viên ngân hàng Thứ tư, chế độ khen thưởng Ngân hàng có chế độ khen thuờng cho cán dựa kết hoạt động kinh doanh chất luợng công việc, động viên kịp thời nỗ lực tinh thần làm việc, tạo gắn kết ngân hàng nhân viên Hàng năm, chi nhánh Thăng Long nên phát động chng trình thi đua dành cho cán nhân viên phòng ban Cuối năm, ngân hàng tổng hợp kết công việc cán thẩm định hai tiêu chí: số luợng hồ so thẩm định hoàn thành, hai giá trị tài sản đua có sát với giá trị thị truờng thời điểm hay khơng Thơng qua xác định đuợc cán có thành tích tốt trao thuởng Giải thuởng co thể số tiền mặt định chuyến du lịch miễn phí khu du lịch tiếng nuớc Điều khuyến khích nhân viên làm việc tích cực hiệu hôn Thứ tư, nâng cao trách nhiệm cán định giá Phải gắn trách nhiệm cán định giá với kết định giá tài sản đảm bảo nói chung bất động sản nói riêng, để cán định giá tận tâm, tích cực, cơng việc, ngăn chặn tiêu cực xảy Quy định trách nghiệm chuyên môn áp dụng Chính sách tiền luong Sacombank đuợc gắn chặt quyền lợi trách nhiệm cá nhân giúp cho cán định giá có tiêu chuẩn làm việc chung, không ngừng phấn đấu học tập, làm việc hết tránh đuợc rủi ro khơng đáng có xảy gây nợ xấu ảnh huởng tới hệ thống Ngân hàng Ngân hàng nên xây dựng hệ thống chấm điểm chất luợng công tác định giá.Từ đánh giá đuợc chất luợng hoạt động định giá để kịp thời có sửa đổi, điều chỉnh phù hợp Ngoài ra, để hạn chế sai sót nhu rủi ro tiềm ẩn gặp phải q trình định giá, thời gian tới Sacombank nói chung chi nhánh 66 Thăng Long nói riêng cần kết hợp thêm biện pháp sau để tăng trách nhiệm cán định giá: • Sau đưa kết định giá, cán định giá cán có liên quan phải kiểm tra lại kết tính tốn, sai sót mắc phải đánh máy, hoàn tất thủ tục giấy tờ hồ sơ trước trình lãnh đạo phê duyệt Cơng việc góp phần làm tăng độ xác giảm rủi rokhơng đáng có kết định giá • Kiểm tra giám sát hoạt động định giá thường xuyên; kiểm tra lực chuyên môn nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh nhắc nhở, giảm thiểu rủi ro sai sót mắc phải công tác định giá 3.2.5 Đẩy mạnh công tác thiết lập thông tin, xây dựng sở liệu thống Thơng tin yếu tố cốt lõi cho trình định giá bao gồm thông tin khách hàng, tài sản bảo đảm, vĩ mơ vi mơ Ngồi việc cập nhập thu thập thông tin từ hệ thống Ngân hàng Nhà nước trung tâm thơng tin tín dụng CIC hay từ hệ thống nội ngân hàng từ hệ thống thông tin từ ngân hàng khác, tổ chức kinh tế khác Thứ nhất, thu thập phân tích xử lý thơng tin Ngồi nguồn thơng tin mà ngân hàng cán định giá dễ dàng thu thập ngân hàng nên mở rộng nguồn thông tin liên quan dựa mối quan hệ sẵn có nguồn thơng tin tiềm Từ đó, kiểm tra độ tin cậy, chất lượng tính liên quan thơng tin để phân tích xử lý cho hợp với yêu cầu cơng việc Và sau đó, thơng tin đưa vào để hoàn thiện hệ thống sở liệu ngân hàng Thứ hai, lưu trữ thông tin Có hệ thống lưu trữ thơng tin tốt giúp cho cán tín dụng có thị trường cách xác giảm thiểu thời gian cho q trình thu thập thơng tin Để xây dựng hệ thống sở liệu hoàn thiện đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho cán tín dụng lần thẩm định Chi nhánh cần phải có biện pháp để kiện tồn hệ thống thơng tin, sau: 67 • • • • Tăng cường sở hệ thống thông tin chi nhánh Phát triển trang thông tin nội chi nhánh Thường xuyên cập nhật thông tin vào sở liệu Hệ thống hóa nguồn liệu lưu trữ để tăng tính tiện ích cho người dùng Hiện nay, ngành ngân hàng ứng dụng công nghệ thông tin nhiều để đơn giản hố hoạt động Cơng tác định giá địi hỏi ngân hàng cần xây dựng hệ thống sở thông tin bất động sản Hệ thống ghi chép lại trường hợp định giá, tình gặp phải thực tế cách thức giải quyết, vừa phục vụ công tác định giá, vừa nguồn tư liệu tự học tập nghiên cứu quý giá cho đội ngũ cán ngân hàng 3.2.6 Đầu tư phát triển công nghệ phục vụ công tác định giá Ngân hàng cần đổi công nghệ, tăng cường thêm hệ thống thông tin và theo dõi khách hàng để tăng thêm nguồn cung cấp thông tin cho cán thẩm định sử dụng hoạt động thẩm định giá Triển khai hệ thống T-risk nhằm hỗ trợ tốt cho cơng tác kiểm sốt rủi ro ngân hàng, dần tiến đến việc quản lý rủi ro theo tiêu chuẩn quốc tế Triển khai hệ thống phần mềm quản lý văn ECM, tăng số lượng quy trình nghiệp vụ ứng dụng ECM Đầu tư nâng cấp hệ thống hỗ trợ quản trị an ninh bảo mật theo ISO 27001 kiểm toán IT HSBC quản lý chất lượng dịch vụ hệ thống công nghệ 3.2.7 Tăng cường liên kết hợp tác với quan, đơn vị hỗ trợ cơng tác định giá Có thể thấy thời điểm công tác định giá ngày coi trọng kinh tế thị trường với đòi hỏi ngày khắt khe hơn, mà thân ngân hàng chưa đủ nguồn lực, yếu tố chuyên môn cần thiết để đánh giá Do đó, chi nhánh Thăng Long nên tăng cường mối liên hệ hợp tác với quan đơn vị khác cơng ty mơi giới, phịng đăng ký nhà đất, tổ chức tín dụng khác công ty định giá, tổ chức định giá uy tín, chun nghiệp để có thơng tin xác thị trường nâng cao chất lượng cơng tác định giá Và chí theo quy định tài sản đảm 68 bảo có giá trị lớn 200 tỉ đồng 50 tỉ đồng (đối với khoản tín dụng cho bên có liên quan với ngân hàng) bắt buộc công tác định giá phải thực thông qua tổ chức định giá chuyên nghiệp cấp phép 3.3 Những kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Sacombank Tại Sacombank chi nhánh Thăng Long, tồn vấn đề liên quan đến định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo khoản vay, là: • Cán định giá sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí trình định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo • Hệ thống kho liệu thơng tin hạn chế, chưa xây dựng đồng Là chi nhánh lớn hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương tín, chi nhánh Thăng Long có kiến nghị với hội sở Sacombank phép giải pháp tháo gỡ cho vấn đề tổ chức chương trình đào tạo định giá tài sản để cán định giá có kiến thức kỹ hồn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm Bên cạnh đó, ngân hành cần có phận kiểm tra kiểm soát riêng hoạt động định giá, hoạt động độc lập suốt q trình xét cấp tín dụng 3.3.2 Kiến nghị với quan nhà nước Công tác định giá bất động sản có vai trị quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng Vì việc nâng cao chất lượng định giá BĐS chấp điều cần thiết Ngoài yếu tố bên ngân hàng yếu tố bên ngồi có ảnh hưởng lớn tới hoạt động chấp, đặc biệt sách Chính phủ Bộ ngành liên quan Thứ nhất, hồn thiện khn khổ pháp lý cho công tác ĐGBĐS đồng thời thống văn pháp luật Hệ thống pháp lý ĐGBĐS đầy đủ, phù hợp với thông lệ quốc tế đặc điểm hoạt động ĐGBĐS Việt Nam đảm bảo cho công tác ĐGBĐS thực hiện, góp phần nâng cao chất lượng hiệu ĐGBĐS ĐGBĐS hoạt động tín dụng NHTM VN chưa có văn pháp luật hướng dẫn định giá gây nhiều khó khăn cho NHTM Do thời gian tới, Bộ Tài 69 cần ban hành văn pháp luật quy định ĐGBĐS gồm đầy đủ nội dung mục đích định giá, phuơng pháp, quy trình định giá, tổ chức thực định giá Điều góp phần tạo chuẩn mực chung NHTM, giảm thiểu chênh lệch lớn giá BĐS định giá ngân hàng khác Mỗi Chính phủ có văn ban hành định giá tài sản có văn huớng dẫn bên liên quan Thực tế cho thấy nhiều lần văn huớng dẫn chồng chéo lên gây khó khăn cho hoạt động chi nhánh.Vì vậy, cần có đạo xun suốt, rành mạch kịp thời hệ thống hóa văn liên quan đến hoạt động định giá nói chung định giá bất động sản đảm bảo ngân hàng nói riêng để tạo điều kiện thuận lợi cho cán định giá q trình cơng tác Thứ hai, tiếp tục xây dựng phát triển thị trường bất động sản Cần có biện pháp giúp thị truờng bất động sản phát triển ổn định,xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị truờng bất động sản minh bạch, công khai, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, trục lợi Khi thị truờng phát triển ổn định đồng lúc giao dịch thị truờng diễn thuận lợi thơng tin thu thập đuợc tuơng đối xác., phản ánh giá trị thật bất động sản Khi thông tin thu thập bất động sản so sánh xác kết định giá bất động sản sát với thị truờng Thứ ba, tinh giản thủ tục hành Cần giảm thời gian thủ tục hành nhu: cơng chứng, cấp giấy tờ pháp lý bất động sản Ở nuớc ta thủ tục hành cịn phức tạp, ruờm rà, trải qua nhiều cơng đoạn nhiều thời gian, ví nhu để đuợc cấp giấy tờ pháp lý bất động sản nguời dân phải nhiều thời gian công sức, điều dẫn đến việc đáp ứng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh bị chậm trễ Do quan nhà nuớc có thẩm quyền nên cải cách, đẩy nhanh tiến độ thủ tục hành Thứ tư, cần sớm xây dựng chế giám sát, kiểm tra chất lượng hoạt động ĐGBĐS hoạt động cho vay Bất khâu hay hoạt động ngân hàng cần có q trình tra, 70 kiểm tra để đảm bảo tránh xảy sai xót giảm thiểu rủi ro hoạt động lâu dài Tuy nhiên, công tác tra, giám sát NHTM thời gian vừa qua chưa phát huy hết hiệu việc phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời vi phạm, rủi ro hoạt động cấp tín dụng NHTM, đặc biệt việc ĐGBĐS, nên giá trị BĐS đưa mang tính chủ quan cao, dẫn đến nguy nợ xấu tăng Vì vậy, NHNN cần xem xét thực công tác tra triệt để đặc biệt hoạt động có văn pháp luật quy định ĐGBĐS Hoạt động tra giám sát cần tổ chức thường xuyên hàng năm, hàng quý hàng tháng tùy theo tình hình ngân hàng điều kiện tổ chức 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng Một đối tượng quan trọng hợp đồng tín dụng, có quyền lợi trách nhiệm gắn liền với kết ĐGBĐS bên vay Bên vay giữ vị khách hàng , người có nhu cầu vốn sử dụng BĐS đem chấp để NHTM cấp vốn.Như vậy, kết ĐGBĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên vay Bên vay đơn giữ vị bị động, chấp nhận theo kết định phận thẩm định ngân hàng đưa Quyền lợi bên vay lúc phụ thuộc vào yếu tố khách quan độ tin cậy, mức độ lành mạnh khả tài chính, lịch sử mối quan hệ với NHTM dựa yếu tố chủ quan-giá trị thực BĐS Do vậy, bên vay cần: • Nắm vững tự trang bị cho kiến thức bất động sản sở hữu kiến thức ĐGBĐS • Tìm hiểu nắm rõ quy định pháp luật có liên quan tới tài sản sở hữu, trách nhiệm chủ sở hữu, chấp hành quy định Nhà Nước yêu cầu từ phía ngân hàng • Cần có thái độ hợp tác với ngân hàng báo cáo trung thực, chuẩn xác,phục vụ cho cơng tác định giá Ngồi sau giải ngân khoản vay, bên vay cần có ý thức chấp hành quy định ngân hàng việc sử dụng vốn vay, tránh tình trạng sử dụng vốn khơng mục đích, lãng phí vốn vay đồng thời sử dụng bảo quản tốt bất động sản bảo đảm thời gian vay Những điều kiện thực tốt nâng cao hiệu công việc, tạo thuận lợi công tác định giá tài sản cho vay khách hàng ngân hàng 71 KẾT LUÂN CHƯƠNG Thơng qua q trình nghiên cứu lí luận thực tiễn công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay, chuơng khóa luận đua số giải pháp, kiến nghị góp phần hồn thiện, phát triển cơng tác định giá bất động sản đảm bảo tiền vay chi nhánh Sacombank Thăng Long 73 72 DANH MỤC KẾT TÀI LIỆU LUẬNTHAM KHẢO Cùng với phát triển kinh tế nước ta thời gian qua, thị trường Bùi Quốc L0c(2015) thiện công tác định giá trị bấtđang độngtrong sản tài nói chung hệ thốngiiHoan ngân hàng thương mại giá cổ phần làm q trình hồn thiện phát triển Trong q trình ngân hàng tài sảnhóa bảocác đảm phục vụ chomình vay hànghợp thương mại kiện cổ phần Dầu khí chuẩn hoạt động saongân cho phù với điều yêutoàn cầu cầuKiếm Học23viện ngân khắt chi khenhánh từ thị Hoàn trường Trải”,qua năm hoạthàng động lĩnh vực ngân hàng, cho Báo thường 2014: đến ngày ngâncáo hàng TMCP Sài Gònniên Thương Sacombank Tín tạo năm niềm tin uy tín http://www.sacombank.com.vn lòng khách hàng Đạt thành tựu ban quản trị ngân có Trần Thị Ngoan, đề tốtđắn nghiệp trình pháp địnhcơng giá hàng phươngchuyên hướng cùng“Quy với nỗ lựcphương nhiệt tình bất sảnbộ động việcđộng cán cônghoạt nhân viên.cho vay chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa.” Một hoạt động ngày trọng phát triển nhằm hoàn TS hóa Phạm Đạt,động Giáođịnh trình chung định giá tàigiá sản” , Nhà thiện chuẩn đóTiến hoạt giá“Nguyên bất độnglýsản chấp Định BĐS xuất Tàicàng Chính chấp ngày đóng vai trị quan trọng kinh tế hoạt giá bất sảngiá tín chấp dụng-cách động củaTS cácPhạm ngânTiến hàngĐạt, hiện“Định Trên động sở định bất hoạt động động sản q trình cấp tín dụng, ngân hàng ban hành nguyên tắc, quy định chấp, quy trình định giá chặt chẽ khoa học, mang lại lợi ích cho khách hàng ngân hàng Bên cạnh kết đạt thời gian qua cịn nhiều bất cập hạn chế, tồn cần nhận thức rõ ràng từ đề phương hướng giải pháp để hồn thiện công tác định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng Em hi vọng qua việc nghiên cứu đề tài giúp hiểu kiến thức thực tế, có nhìn tổng quan định giá bất động sản nói chung cơng tác định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín chi nhánh Thăng Long nói riêng, từ đưa giải pháp để ngân hàng hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Tuy nhiên hạn chế mặt kiến thức, hiểu biết, thông tin kinh nghiệm đề tài nhiều thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến, giúp đỡ thầy khoa Tài để em hoàn thành đề tài cách tốt Em xin cảm ơn cán Sacombank chi nhánh Thăng Long thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Phương giúp em hồn thành đề tài khóa luận ... Thương mại cổ phần Sài Gịn Thương tín, em định chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay Ngân Hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương tín Chi nhánh Thăng. .. tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt định giá bất động sản đảm bảo tiền vay, với q trình tiếp xúc thực tế với cơng tác định giá bất động sản đảm bảo tiền vay chi nhánh Thăng Long ngân hàng Thương. .. TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN THƯƠNG TÍN CHI NHÁNH THĂNG LONG 2.1 GIỚI THIÊU CHUNG VỀ NHTMCP SÀI GỊN THƯƠNG TÍN- CHI NHÁNH THĂNG