1.3.1.1. Cơ sở pháp lý trong công tác định giá BĐS
Hiện nay có rất nhiều văn bản liên quan đến định giá tài sản và bất động sản. Duới đây là một số văn bản đuợc áp dụng trong định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa:
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính Phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Nghị định số 85/2002/NĐ-CP của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung nghị định 178/1999/NĐ-CP của Chính Phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Thông tu 07/2003/TT-NHNN về việc huớng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các TCTD.
- Thông tu liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT huớng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Luật đất đai năm 2003
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phuơng pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá.
- Quyết định số 071/QĐ-HĐQT-NHCT35 của hội đồng quản trị ngân hàng công thương.
1.3.1.2. Phương pháp định giá BĐS tại chi nhánh
Tại chi nhánh, hầu hết các tài sản đảm bảo cho vay là bất động sản (quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất ) chiếm khoảng 60% và máy móc thiết bị chiếm khoảng 38,8%, giấy tờ có giá chiếm tỷ trọng rất nhỏ 1,2% dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo. Do vậy, phương pháp định giá BĐS tại chi nhánh chủ yếu thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.
Chi nhánh NHCTĐĐ định giá BĐS theo giá thị trường có đối chiếu với khung giá đất của thành phố. Tuy rằng chi nhánh có sự tham khảo giá đất trên thị trường nhưng khi tiến hành định giá chi nhánh lại không tính theo giá thị trường mà căn cứ chủ yếu vào khung giá đất của thành phố.
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, chi nhánh không định giá mà định giá giá trị lợi thế thương mại của mảnh đất đó.
- Đối với tài sản trên đất căn cứ định giá dựa trên giá trị còn lại của tài sản ( đối với tài sản đã qua sử dụng) và theo giá trị mới xây dựng căn cứ trên bản quyết toán xây dựng của khách hàng( đối với tài sản mới hình thành)
Như vậy, phương pháp định giá mà chi nhánh áp dụng thường đơn giản nhưng rất dễ dẫn đến việc định giá không chính xác. Bên cạnh đó, do chi nhánh định giá BĐS theo thông tin mà khách hàng cung cấp nên có những trường hợp khách hàng gian lận để nhằm đạt được mục đích vay vốn, khi đó chi nhánh có thể sẽ gặp phải những rủi ro nhất định.
1.3.1.3. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh
Khi có khách hàng đến vay vốn tại ngân hàng, điều đầu tiên cần làm là cán bộ tín dụng thiết lập hồ sơ vay vốn. Sau khi kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ, cán bộ tín dụng tiến hành xác định giá trị BĐS để xác định mức cho vay. Tại chi
nhánh NHCT Đống Đa quy trình định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay được tiến hành qua các bước sau:
Bước 1: Thành lập tổ định giá
Thành phần của tổ định giá do giấm đốc NHCT quyết định và tối thiểu có 2 người. Trường hợp BĐS cho khoản vay có giá trị trên 500 triệu đồng, tổ định giá phải có thêm 1 lãnh đạo phòng tín dụng/phòng khách hàng. Trường hợp BĐS cho khoản vay có giá trị trên 2 tỷ đồng hoặc đối với BĐS phức tạp , tổ định giá cần có thêm 1 người trong ban giám đốc.
NHCT sẽ thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá BĐS trong trường hợp: Việc định giá BĐS vượt khả năng của ngân hàng
Các bên không thỏa thuận được giá trị BĐS.
Bước 2: Xác định BĐS mục tiêu là loại BĐS nào? Xác định các quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS cần định giá.
Bước 3: Lên kế hoạch định giá
Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá BĐS
- Các tài liệu về BĐS: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định chi thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền, giấy phép xây dựng...
- Các văn bản pháp luật có liên quan
- Thông tin giao dịch về các loại BĐS tương tự - Tình hình cung cầu loại BĐS đó trên thị trường.
Bước 4: Khảo sát thực tế
Xác định vị trí, đặc điểm của BĐS: Gần những đoạn đường nào? Ở vị trí thuận tiện hay bất lợi? Quang cảnh môi trường xung quanh? Tổng diện tích đất được phép xây dựng? Tổng diện tích sàn xây dựng? Tổng diện tích đã sử dụng, chưa sử dụng? Mức độ hao mòn? Có hay không có tranh chấp?...
Bước 5: Phân tích tài liệu đã thu thập được và ước tính giá trị BĐS
Đối với BĐS là đất: Sau khi tiến hành khảo sát thực tế, từ các tài liệu thu thập được cán bộ thẩm định tiến hành đối chiếu so sánh với các BĐS khác có đặc điểm tương đồng với BĐS cần định giá, được giao dịch gần với thời gian định giá nhất và có đối chiếu với khung giá đất do UBND thành phố quy định.
Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất: Dựa vào các tài liệu thu thập đuợc tiến hành đánh giá lại để xác định giá trị còn lại. giá trị của BĐS chính là giá trị còn lại.
Bước 6: Hai bên khách hàng và ngân hàng thỏa thuận về giá trị uớc tính của BĐS đã định giá. Khi 2 bên không còn mâu thuẫn gì thì tiến hành ký hợp đồng.
Bước 7: Cán bộ định giá lập văn bản xác định kết quả định giá trong đó nêu rõ thời gian tiến hành thẩm định, tên của cán bộ định giá, các căn cứ để tiến hành định giá, giá trị của BĐS định giá.
Quy trình định giá tại chi nhánh NHCT Đống Đa đuợc các cán bộ tín dụng tuân thủ nghiêm ngặt, thực hiện một cách bài bản, khoa học các thông tin, tài liệu thu thập đuợc đã đáp ứng đuợc nhu cầu định giá BĐS kịp thời và tuơng đối chính xác.