quy trình chung của toàn ngân hàng, theo quyết định số 1294/2012/QĐ-TGĐ ngày 20/08/2012 về việc ban hành Quy trình định giá tài sản bảo đảm. Sơ đồ Quy trình định giá tài sản tại phòng Định giá tài sản bảm đảm (ĐGTSBĐ) nhu sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng và phân công định giá tài sản
Tiếp nhận hồ sơ khách hàng từ bộ phận quan hệ khách hàng- phòng kinh doanh là công việc đầu tiên mà bộ phận định giá cần làm để tiếp cận hồ sơ về bất động sản.
Trong năm 2015, tổng số hồ sơ có tài sản đảm bảo tăng 28,1% so với năm
2014. Trong đó số hồ sơ có TSĐB là BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Số hồ sơ có TSĐB là các loại TS khác
ghi rõ vào Giấy đề nghị định giá ngày giờ giao việc, tên cán bộ được giao việc. Việc phân công cán bộ định giá tài sản cần tuân thủ các nguyên tắc: (i) phù hợp với trình độ và kinh nghiệm của cán bộ định giá, trường hợp cán bộ định giá chưa đủ kinh nghiệm đối với tài sản được phân công thì phải phân công cán bộ có kinh nghiệm hỗ trợ, phối hợp cùng thực hiện; (ii) có thể phân công theo địa bàn, hoặc theo chủng loại tài sản để đảm bảo phát huy cao nhất trình độ, kinh nghiệm và khả năng của cán bộ định giá; (iii) việc phân công phải đảm bảo tính khách quan, nếu cán bộ định giá tài sản có mối quan hệ mật thiết với chủ tài sản thì có thể ảnh hưởng đến kết quả định giá thì không được định giá các tài sản đó.
Bước 2: Kiểm tra tình hình thực tế nơi BĐS tọa lạc
Cán bộ định giá cần xem xét xem có sự khác biệt nào giữa BĐS thực tế với những thông tin mà khách hàng cung cấp hay không, đồng thời thu thập thông tin
giá trị thị trường khu vực có BĐS từ đó lập phiếu định giá tài sản thế chấp theo quy định.
Bước 3: Thẩm định bất động sản
Trước tiên, cán bộ định giá sẽ thu thập tài liệu phục vụ cho công tác đinh giá: - Thu thập thông tin về môi trường kinh doanh tổng quát, môi trường kinh tế, môi trường chính trị- pháp luật, môi trường văn hóa- xã hội
- Thu thập thông tin về yếu tố nội tại của bất động sản: hiện trạng, vị trí, tính pháp lý...
Tiếp đó, cán bộ định giá tiến hành thẩm định bất động sản trên các phương diện:
- Thẩm định chủ sở hữu, sử dụng BĐS: nhằm xác định người chủ sở hữu, sử dụng, những người đồng sở hữu, sử dụng và năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của những người đó; xác định người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản là của DNNN, công ty TNHH., mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người được bảo lãnh(nếu có) dựa trên các căn cứ là chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh.
- Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc nhằm đảm bảo xác định xem nơi BĐS tọa lạc có quy hoạch hay không, trường hợp đã có quy hoạch thì quy họach như thế nào. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS tọa lạc: nhằm xác định BĐS đó có thể chuyển nhượng được hay không trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác.
- Thẩm định tình trạng pháp lý của BĐS: Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù
hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS cũng như diện tích thực tế, diện tích được công nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS; BĐS có được phép thế chấp theo quy định của pháp luật không; BĐS có tranh chấp, có đang được thế chấp không, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với các tổ chức cá nhân khác không, có bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không.
Địa chỉ khách hàng Phòng P1003 nhà F, ngõ 28 Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội
Khách hàng - Thẩm định hiện trạng của BĐS: Đối với bất động sản, cán bộ định giá phảiMới khảo sát và thu thập số liệu về: (i)vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản; (ii) chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng cấp và thoát nuớc, viễn thông, điện, đuờng, loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa...;
(iii) nếu tài sản đảm bảo là nhà ở thì cán bộ định giá phải trực tiếp vào nhà để kiểm tra hiện trạng bên trong ngôi nhà tuyệt đối không xem xét qua loa từ bên ngoài rồi tiến hành định giá; (iv) đối với công trình xây dựng dở dang, cán bộ định giá phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tu, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Bước 4: Xác định giá trị BĐS
Dựa trên các thông tin từ quá trình khảo sát thực tế và đánh giá, nhân viên định giá sử dụng phuơng pháp định giá thích hợp để xác định giá trị của BĐS. Đặc biệt, để tăng cuờng tính xác thực, khách quan về giá trị BĐS, trong những năm gần đây Sacombank đã yêu cầu khách hàng đồng thời thực hiện định giá BĐS tại một tổ chức định giá BĐS độc lập có uy tín nhằm tham chiếu với kết quả định giá của