nhánh Hoàn Kiếm
1.3.2.1. Cơ sở pháp lý trong công tác định giá BĐS
Tại GP Bank, công tác định giá tài sản bảo đảm đuợc thực hiện căn cứ theo các văn bản luật hiện hành. Đặc biệt đối với bất động sản là tài sản có tính khác biệt và đặc thù nên các văn bản luật pháp và quy định riêng của ngân hàng đuợc áp dụng cũng nhiều hơn và phức tạp hơn các loại tài sản đảm bảo khác. Cụ thể, việc định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại GP Bank đuợc thực hiện căn cứ theo:
- Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12; Luật đất đai số 13/2003/QH11; Luật dân sự số 33/2005/QH11; Luật nhà ở số 56/2005/QH11.
- Điều lệ của Ngân hàng Thuơng mại cổ phần Dầu Khí Toàn Cầu.
- Quyết định số 1032/2007 của Hội đồng Quản trị về Quy chế bảo đảm tiền vay.
- Quy định về tổ chức và hoạt động của Phòng Định giá tài sản bảo đảm Hội sở và Phòng Định giá tài sản bảo đảm Phía Nam.
- Quyết định số 1868/2010/QĐ-TGĐ ngày 01/12/2010 về việc sửa đổi bổ sung Quy định về bảo đảm tiền vay hết hiệu lực thi hành.
- Quyết định số 1294/2012/QĐ-TGĐ ngày 20/8/2012 về việc ban hành Quy trình định giá tài sản bảo đảm.
Bước Nội dung Bên liên quan Sản phẩm đầu ra
ĩ Đề nghị và tiếp nhận hồ
sơ định giá tài sản - Đơn vị yêu cầu địnhgiá - Bộ phận văn thư phòng ĐGTSBĐ
Giấy đề nghị định giá tài sản và các tài liệu kèm theo
1.3.2.2. Phương pháp định giá tại GP Bank
Tại GP Bank chi nhánh Hoàn Kiếm, các cán bộ định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí trong quá trình định giá bất động sản.
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, theo như quy định khi áp dụng, cán bộ định giá đã chấp hành đúng khi thu thập thông tin của 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất.
Trong bước xác định giá trị của thửa đất cần định giá, cán bộ định giá lấy bình quân số học đối với các mức giá sau điều chỉnh của các thửa đất so sánh và đảm bảo tuân thủ giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
Trong phương pháp chi phí, khâu quan trọng nhất là xác định chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình trên đất và ước tính mức độ giảm giá của công trình. Để xác định chi phí xây dựng mới hiện hành, cán bộ định giá áp dụng phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh, khai thác các số liệu sẵn có trên thị trường với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện thị trườngvà sự khác biệt về mặt vật lý của công trình.Đây là cách làm tiện lợi, tiêu tốn ít thời gian mà vẫn đảm bảo độ chính xác cao cho kết quả ước tính.
1.3.2.3. Quy trình định giá BĐS thế chấp
Công tác định giá tại chi nhánh GP Bank Hoàn Kiếm được thực hiện theo quy trình chung của toàn ngân hàng, theo quyết định số 1294/2012/QĐ-TGĐ ngày 20/08/2012 về việc ban hành Quy trình định giá tài sản bảo đảm. Sơ đồ Quy trình định giá tài sản tại phòng Định giá tài sản bảm đảm (ĐGTSBĐ) như sau:
kèm theo 3 Kiêm tra hồ sơ pháp lý
của tài sản định giá và chủ tài sản, yêu cầu bổ sung nếu cần thiết
Nhân viên định giá tài sản, chuyên viên khách hàng
Hồ sơ quyền sở hữu/sử dụng tài sản bảo đảm và hồ sơ nhân thân của chủ sở hữu/sử dụng tài sản
4 Kiêm tra trực tiếp hiện trạng tài sản
Nhân viên định giá tài sản, chuyên viên khách hàng, khách hàng
Anh chụp hiện trạng tài sản; Sơ đồ đường đi đến tài sản, các thông tin khảo sát giá và các thông tin tài liệu về thực tế sử dụng tài sản.
5 Thâm định giá trị tài sản và các vấn đề liên quan, và lập Báo cáo định giá tài sản
- Nhân viên định giá tài sản lập Báo cáo định giá tài sản;
- Lãnh đạo phòng ĐGTSBĐ ký duyệt
- Báo cáo định giá tài sản kèm theo các hồ sơ quyền sở hữu/sử dụng tài sản;
có) 6 Tiếp nhận bàn giao tài
sản và/hoặc hồ sơ tài sản bảo đảm, đối chiếu bản chính các giấy tờ sở hữu tài sản với các hồ sơ đã sử dụng để định giá tài sản, lập Biên bản định giá tài sản
Bộ phận Hỗ trợ tín dụng Đơn vị kinh doanh nơi có trách nhiện quản lý tài sản bảo đảm
- Giấy Biên nhận hồ sơ tài sản bảo đảm; - Biên bản bàn giao tài sản bảo đảm và danh mục tài sản bảo đảm (nếu có); - Biên bản Định giá tài sản; bộ phận Hỗ trợ tín dụng căn cứ vào Báo cáo định giá tài sản để lập Biên bản định giá tài sản.
quan của thị truờng. Tất cả các quy định đó đều căn cứ dựa trên các văn bản pháp quy, những quy định những chuẩn tắc về định giá nói chung và có tính đến các hoạt động rủi ro đặc thù của ngân hàng. Tất cả các quy định, quy trình tín dụng đều đuợc lấy ý kiến các chuyên gia có kinh nghi ệm lâu năm trong hoạt động của ngân hàng nói chung và lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng. Các quy định về định giá đảm bảo đuợc chất luợng khá cao, tạo tiền để cho các hoạt động sau này.
Ket luận : Mỗi ngân hàng đều có quan điểm định giá thế chấp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện và khả năng của mình. Các phuơng pháp định giá đuợc sử dụng đơn giản, không quá khó. Các ngân hàng đều coi trọng yếu tố pháp lý khi tiến hành định gía thế chấp, do đó hạn chế đuợc phàn nào rủi ro tín dụng.