2.3.1. Ket quả đạt được trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Thăng Long
Mặc dù còn rất nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài tác động tới hoạt động tín dụng tại ngân hàng, song cùng với sự nỗ lực cố gắng của các cán bộ tín dụng, công tác định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh Thăng Long từng bước được hoàn thiện.
về cơ sở pháp lý: Ngân hàng Sacombank chi nhánh Thăng Long đã thực hiện khá đầy đủ và cập nhật kịp thời các văn bản pháp luật liên quan đến quá trình hoạt động cũng như công tác định giá tài sản đảm bảo.
về phương pháp định giá:
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, theo như quy định khi áp dụng, cán bộ định giá đã chấp hành đúng khi thu thập thông tin của 03-05 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất. Trong bước xác định giá trị của thửa đất cần định giá, cán bộ định giá lấy bình quân số học đối với các mức giá sau điều chỉnh của các thửa đất so sánh và đảm bảo tuân thủ giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định bảo đảm không được vượt quá 2 lần khung giá của UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm định giá đó.
về quy trình định giá:
Các quy trình, quy định về định giá được xây dựng khá sát với điều kiện khách quan của thị trường. Tất cả các quy định đó đều căn cứ dựa trên các văn bản pháp quy, những quy định những chuẩn tắc về định giá nói chung và có tính đến các hoạt động rủi ro đặc thù của ngân hàng. Tất cả các quy định, quy trình tín dụng đều được lấy ý kiến các chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong hoạt động của ngân hàng nói chung và lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng. Các cán bộ thẩm định khi tiến hành thẩm định một tài sản nói chung, cụ thể là bất động sản cũng đã tuân thủ đúng quy trình do ngân hàng đề ra.
mục tiêu là việc định giá bất động sản luôn phải sát với giá thực tế trên thị truờng. Những thông tin sử dụng đều là những nguồn thông tin đuợc cán bộ định giá thu thập qua nhiều nguồn khác nhau nhu báo, mạng internet, tham khảo ý kiến của các văn phòng, công ty bất động sản, tham khảo ý kiến của nguời dân sống xung quanh khu vực bất động sản cần định giá.., do đó kết quả định giá sẽ phản ánh đúng đuợc diễn biến của thị truờng. Khi tiến hành định giá bất động sản thế chấp cán bộ định giá luôn cố gắng cho kết quả định giá là chính xác nhất, đối với những bất động sản đặc biệt hoặc có giá trị lớn... khó định giá thì ngân hàng có sử dụng thêm các giá trị tham khảo từ các cơ quan, tổ chức định giá chuyên nghiệp. Chất luợng định giá đã đuợc sự công nhận từ phía khách hàng.
2.3.2. Những mặt hạn chế và nguyên nhân
2.3.2.1. Hạn chế
Mặc dù công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của Sacombank chi nhánh Thăng Long từng buớc đuợc hoàn thiện, tuy nhiên công tác định giá vẫn còn tồn tại những hạn chế sau:
về phương pháp định giá: trong công tác định giá, cán bộ định giá của chi nhánh thuờng sử dụng phuơng pháp so sánh trực tiếp. Tuy nhiên, theo huớng dẫn thì đối
với phuơng pháp so sánh trực tiếp, giá của các bất động sản so sánh đuợc sử dung khi
tính toán phải là giá giao dịch nhung các cán bộ định giá lại thuờng sử dụng giá rao bán.
Do đó dẫn đến những chênh lệch trong kết quả định giá.
Mặt khác, đối với những BĐS thuộc khu vực thuờng xuyên đuợc giao dịch, có nhiều BĐS khác tuơng đồng để so sánh thì phuơng pháp này là hữu ích. Tuy nhiên, mặt hạn chế của phuơng pháp này cho thấy những BĐS không đuợc giao dịch thuờng xuyên, cũng không tìm đuợc BĐS tuơng tự để so sánh nên rất khó để đua ra kết quả định giá sát với thị truờng và đáng tin cậy. Hơn nữa việc thu thập thông tin đảm bảo, chất luợng tốt cùng các căn cứ điều chỉnh rõ ràng cũng là một vấn đề nan giải đối với nhân viên định giá.
Chi nhánh không có kinh nghiệm trong việc sử dụng linh hoạt và đa dạng các phuơng pháp định giá, dẫn đến khi có một BĐS thế chấp đảm bảo vay vốn tại ngân hàng
có tính phức tạp và mang tính chất đặc thù thì ngân hàng phải thuê các công ty thẩm định
giá để xác định giá trị của tài sản thế chấp đó. Điều này khiến cho ngân hàng phải trả một
khoản phí không nhỏ cho công ty thẩm định giá, dẫn đến lợi nhuận của ngân hàng trong
hợp đồng tín dụng giảm đi.
về quy trình định giá:
Thứ nhất, công tác lập kế hoạch định giá chưa được chi nhánh đưa vào quy định chi tiết trong quy trình định giá tài sản.
Thứ hai, cán bộ định giá thường gặp khó khăn trong việc tiến hành thu thập thông tin liên quan đến bất động sản và nhiều khi thông tin thu thập được lại không hoàn toàn tin cậy, nhiều nguồn thông tin gây nhiễu, dẫn đến thông tin giá cả thị trường thiếu chính xác, biến động thất thường, không phản ánh chính xác giá trị thực của bất động sản cần định giá. Do vậy khi sử dụng những thông tin này để định giá bất động sản có thể làm cho kết quả định giá bất động sản thế chấp thiếu chính xác, không phản ánh đúng giá cả thị trường của bất động sản.
Thứ ba, khi tiến hành định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo, cán bộ định giá chưa nêu ra các thông tin thêm như: yếu tố về cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua- người bán tiềm năng... như được yêu cầu trong quy trình định giá tài sản đảm bảo.
về công tác tổ chức định giá:
Tại Sacombank chưa thành lập được bộ phận định giá tài sản đảm bảo riêng biệt và quy trình định giá vẫn nằm trong quy trình cấp tín dụng. Điều này dẫn đến thực trạng cán bộ định giá không được chuyên nghiệp hóa, tỷ lệ cán bộ qua đào tạo chuyên môn về thẩm định giá thấp.
2.3.2.2. Nguyên nhân
a. Nguyên nhân khách quan
• Từ phía khách hàng:
Khách hàng đến vay tiền có thể thông báo thông tin sai lệch, không đúng sự thật hoặc giả mạo giấy tờ.. .với mong muốn vay được số tiền lớn mà tốn ít thời gian xét duyệt. Điều này dẫn đến người định giá gặp nhiều khó khăn trong công tác định giá.
• Thị trường:
Thị trường bất động sản ở nước ta vẫn chưa thực sự ổn định, còn tồn tại tình trạng đầu cơ, lách luật. Trong một giao dịch mua bán bất động sản, các bên mua - bán thường có xu hướng không muốn công khai giá giao dịch thực sự, thông tin mua bán chưa thực sự phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Do vậy mà các thông tin cán bộ định giá thu thập được chưa chắc đã phản ánh đúng giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị của bất động sản thế chấp.
• Từ phía cơ quan nhà nước:
Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa phát huy được hết vai trò của mình, vẫn chưa thể hiện hết hiệu quả của những chính sách đã ban hành, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản vẫn còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa thống nhất. Ngoài ra, việc thu thập thông tin của cán bộ định giá đôi khi đòi hỏi phải có sự cộng tác với các cơ quan hữu quan khác nhau. Tuy nhiên các cơ quan này cung cấp thông tin rất chậm kéo theo không đáp ứng nhu cầu kịp thời. Nguồn thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng dù nhanh chóng nhưng nhiều khi lại không phản ánh giá thực chuyển nhượng của các bất động sản.
b. Nguyên nhân chủ quan
• Năng lực của cán bộ định giá:
Việc ước tinh giá trị của bất động sản còn mang tính chủ quan của cán bộ tín dụng. Các cán bộ định giá chủ yếu đều xuất phát từ các cán bộ tín dụng là những người được đào tạo chuyên sâu về tín dụng, mặc dù có được đào tạo và có kiến thức về thẩm định giá, tuy nhiên hầu hết đều vẫn còn trẻ và không được đào tạo chuyên sâu về lĩnh vực định giá nên năng lực và kinh nghiệm thẩm định chưa cao. Ngoài ra, vấn đề trách nhiệm đối với kết quả định giá của các thẩm định viên tại ngân hàng vẫn chưa được thực hiện tốt, dẫn đến một vài trường hợp cán bộ thẩm định đã làm không đúng với quy trình và các thủ tục định giá ngân hàng, gây sai lệch giá trị bất động sản thế chấp, ảnh hưởng tới hoạt động cho vay của ngân hàng.
• Cơ sở thông tin dữ liệu:
đó còn nghèo nàn, chủ yếu là ghi chép lại các trường hợp đã định giá.
• Công nghệ phục vụ công tác định giá:
Hiện nay, Sacombank chi nhánh Thăng Long vẫn chưa có hệ thống máy móc, phần mềm hỗ trợ tìm kiếm một cách nhanh chóng những thông tin định giá bất động sản đã được thực hiện, gây khó khăn trong công tác tìm kiếm những bất động sản tương tự trên thị trường.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trong chương 2, khóa luận đã có những khái quát về lịch sử hình thành và kết quả hoạt động của chi nhánh Sacombank Thăng Long; đưa ra quy trình định giá bất động sản của chi nhánh và đánh giá những mặt được và hạn chế. Đây sẽ là tiền đề cho những giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa công tác định giá bất động sản được dùng để đảm bảo tiền vay tại chi nhánh Sacombank Thăng Long.
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SACOMBANK
CHI NHÁNH THĂNG LONG
3.1. Định hướng phát triển hoạt động của Sacombank trong thời gian tớiSacombank xác định giai đoạn 2015-2020 là giai đoạn đẩy mạnh bán lẻ, tăng Sacombank xác định giai đoạn 2015-2020 là giai đoạn đẩy mạnh bán lẻ, tăng cường bán buôn nhằm mở rộng thị phần, phát huy thế mạnh mạng lưới, công nghệ ... để khẳng định vị thế ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam. Mục tiêu mà Sacombank muốn đạt được đến năm 2020 như sau:
• Top 10 ngân hàng hàng đầu khu vực Đông Nam Á
• Lợi nhuận trước thuế tăng trưởng bình quân 19%
• Vốn chủ sở hữu tăng trưởng bình quân 14%
• Tổng tài sản tăng trưởng bình quân 15%
Bước sang năm 2016, trong bối cảnh tình hình chung còn nhiều khó khăn, để tạo bước phát triển đột phá, tiếp tục vững tiến trên lộ trình thực thi Chiến lược phát triển 2015-2020, Sacombank luôn bám sát chủ trương điều hành chính sách tiền tệ của Chính phủ và NHNN, không ngừng đổi mới, sáng tạo, phát huy tối đa các điểm mạnh, mạnh dạn điều chỉnh, khắc phục các mặt còn hạn chế, tiếp tục khẳng định vị thế tiên phong, nâng cao khả năng thích ứng với biến động của thị trường, tăng cường đẩy mạnh kinh doanh, điều tiết hợp lý các nguồn lực. Được cụ thể hóa bằng các hoạt động như sau:
• Tăng trưởng nguồn vốn huy động vững chắc, chú trọng đến yếu tố giá để nâng cao khả năng sinh lời, yếu tố trung dài hạn để giảm thiểu rủi ro kỳ hạn.
• Tăng trưởng tín dụng có chọn lọc, ưu tiên khách hàng bán lẻ và tăng cường quan hệ với các doanh nghiệp cung ứng nhiều SPDV để khai thác hệ khách hàng của các doanh nghiệp đó.
• Tập trung giải quyết nợ cơ cấu, nợ xấu kể cả nợ đã bán cho VAMC để đảm bảo cơ cấu nợ lành mạnh, đáp ứng các yêu cầu theo chính sách mới của NHNN. Tái
cơ cấu Tài sản nợ- Tài sản có theo hướng tăng dần tỷ trọng TSC sinh lời, giảm các khoản không sinh lời đặc biệt các khoản phải thu.
• Phát huy hệ thống mạng lưới theo chiều sâu, nâng dần quy mô, nghiệp vụ hoạt động các PGD trong bối cảnh NHNN hạn chế việc mở thêm điểm giao dịch; Khảo sát, đánh giá, củng cố quyết liệt đối với các PGD kém hiệu quả. Đồng thời phát huy vai trò đầu tàu của Chi nhánh trong việc định hướng, quản lý các đơn vị trực thuộc, đảm bảo hoạt động an toàn và có hiệu quả ngày càng cao.
• Đa dạng hóa SPDV theo hướng thiết kế các bộ sản phẩm trọn gói, các sản phẩm đặc thù.
• Hoàn thiện công tác tái cấu trúc, tăng cường năng lực bán hàng song hành cùng với cơ chế quản lý, kiểm soát rủi ro.
• Tiếp tục nâng cao hoạt động truyền thông, nâng tầm vị thế, hình ảnh của Sacombank trên thị trường.
Với những mục tiêu đã đặt ra như vậy thì công tác định giá mang một tầm quan trọng rất lớn, đảm bảo cho ngân hàng hoạt động an toàn, thu hồi được nguồn vốn đầy đủ trong trường hợp khách hàng gặp rủi ro.
3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tạiSacombank chi nhánh Thăng Long Sacombank chi nhánh Thăng Long
3.2.1. Vận dụng linh hoạt và tổng hợp các phương pháp định giá
Tại chi nhánh Thăng Long, phương pháp so sánh và chi phí vẫn là phương pháp được sử dụng phổ biến và rộng rãi bởi tính thuyết phục cao của kết quả định giá mà kỹ thuật áp dụng lại đơn giản. Tuy nhiên, có không ít những BĐS mang tính đặc thù, khó định giá và ít khi được giao dịch trên thị trường thì lúc này cần có sự kết hợp các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận mới mang lại kết quả chính xác được. Để vận dụng tốt các phương pháp này cũng như để mang lại hiệu quả hơn nữa cho công tác định giá BĐS, ngân hàng cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất đối với tất cả các loại hình BĐS và hoàn thiện các phương pháp này cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng ngân hàng.
dụng các phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp hơn với thực tiễn khách quan.Trên cơ sở đó ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết về việc áp dụng các phương pháp đánh giá cụ thể đối với từng loại tài sản, để việc định giá thực sự trở thành một quy trình được chuẩn hóa, thống nhất, rõ ràng, cụ thể, hạn chế tối đa việc thẩm định giá tài sản bảo đảm dựa trên kinh nghiệm, cảm tính, cũng như góp phần giảm thiểu những bất đồng quan điểm trong tổ định giá của chi nhánh khi tham gia đánh giá tài sản.
3.2.2. Hoàn thiện quy trình định giá
Quy trình định giá hoàn chỉnh và chuẩn mực sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro trong cho vay, giảm tổn thất đối với ngân hàng từ đó giúp nâng cao chất lượng cho vay và năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường. Việc xây dựng quy trình định giá theo một mẫu chuẩn quốc gia là rất cần thiết trong thực trạng yếu kém, hạn chế của thị trường định giá BĐS nước ta hiện nay. Trên thực tế, các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ về quy trình, quy phạm; trình tự thủ tục trong định giá BĐS thế chấp, quản lý giá BĐS hiện nay chưa đầy đủ.
Ngân hàng cần thống nhất quy trình và các bước định giá để làm tăng tính chính xác của các cuộc định giá và tăng tính chuyên nghiệp của các nhân viên định giá, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS và quản lý hoạt động định giá thống nhất trong toàn hệ thống. Trong đó, các bước thực hiện có sự tương tác cao giữa: ngân hàng dự liệu BĐS bên trong ngân hàng và thông tin BĐS trên thị trường; ý kiến độc lập của chuyên viên thẩm định và ý kiến của chuyên gia bên ngoài ngân hàng, giá thẩm định với khung giá đất theo quy định của nhà nước, giá thẩm định