Sacombank chi nhánh Thăng Long
3.2.1. Vận dụng linh hoạt và tổng hợp các phương pháp định giá
Tại chi nhánh Thăng Long, phương pháp so sánh và chi phí vẫn là phương pháp được sử dụng phổ biến và rộng rãi bởi tính thuyết phục cao của kết quả định giá mà kỹ thuật áp dụng lại đơn giản. Tuy nhiên, có không ít những BĐS mang tính đặc thù, khó định giá và ít khi được giao dịch trên thị trường thì lúc này cần có sự kết hợp các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận mới mang lại kết quả chính xác được. Để vận dụng tốt các phương pháp này cũng như để mang lại hiệu quả hơn nữa cho công tác định giá BĐS, ngân hàng cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất đối với tất cả các loại hình BĐS và hoàn thiện các phương pháp này cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng ngân hàng.
dụng các phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp hơn với thực tiễn khách quan.Trên cơ sở đó ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết về việc áp dụng các phương pháp đánh giá cụ thể đối với từng loại tài sản, để việc định giá thực sự trở thành một quy trình được chuẩn hóa, thống nhất, rõ ràng, cụ thể, hạn chế tối đa việc thẩm định giá tài sản bảo đảm dựa trên kinh nghiệm, cảm tính, cũng như góp phần giảm thiểu những bất đồng quan điểm trong tổ định giá của chi nhánh khi tham gia đánh giá tài sản.
3.2.2. Hoàn thiện quy trình định giá
Quy trình định giá hoàn chỉnh và chuẩn mực sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro trong cho vay, giảm tổn thất đối với ngân hàng từ đó giúp nâng cao chất lượng cho vay và năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường. Việc xây dựng quy trình định giá theo một mẫu chuẩn quốc gia là rất cần thiết trong thực trạng yếu kém, hạn chế của thị trường định giá BĐS nước ta hiện nay. Trên thực tế, các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ về quy trình, quy phạm; trình tự thủ tục trong định giá BĐS thế chấp, quản lý giá BĐS hiện nay chưa đầy đủ.
Ngân hàng cần thống nhất quy trình và các bước định giá để làm tăng tính chính xác của các cuộc định giá và tăng tính chuyên nghiệp của các nhân viên định giá, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS và quản lý hoạt động định giá thống nhất trong toàn hệ thống. Trong đó, các bước thực hiện có sự tương tác cao giữa: ngân hàng dự liệu BĐS bên trong ngân hàng và thông tin BĐS trên thị trường; ý kiến độc lập của chuyên viên thẩm định và ý kiến của chuyên gia bên ngoài ngân hàng, giá thẩm định với khung giá đất theo quy định của nhà nước, giá thẩm định với giá thị trường, kết quả thẩm định BĐS không chỉ đáp ứng được các yêu cầu đề ra của ngân hàng mà phải được khách hàng hài lòng và chấp nhận.
Thứ nhất, xây dựng bước lập kế hoạch trong quy trình định giá BĐS
Tại Sacombank, bước lập kế hoạch định giá vẫn còn chưa được quy định chi tiết trong quy trình. Lập kế hoạch định giá là việc dự kiến trước các công việc cần phải làm khi thực hiện ĐGBĐS một cách có hệ thống, theo thứ tự nhất định, trong một thời gian nhất định với mục tiêu nhất định. Lập kế hoạch ĐGBĐS xuất phát từ yêu cầu của chính cuộc định giá và đòi hỏi người định giá phải tuân theo đầy đủ
nhằm bảo đảm việc ĐGBĐS có hiệu quả và chất luợng. Do vậy, việc lên kế hoạch định giá nhằm xác định rõ những buớc công việc cần làm và thời gian thực hiện từng buớc công việc để hoàn thành công tác định giá đúng thời hạn.
Căn cứ vào hồ sơ ĐGBĐS, cán bộ định giá cần:
• Lên thời gian biểu làm việc, lên chuơng trình công tác phù hợp với thời gian cần hoàn thành công tác định giá.
• Lên kế hoạch thu thập các tài liệu liên quan đến bất động sản và tình trạng chung của bất động sản nhu: quy hoạch, môi truờng, chính sách Nhà nuớc, tình hình thị truờng, cung cầu... cán bộ định giá cũng cần xác định nơi sẽ tiến hành thu thập tài liệu.
• Lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản cần định giá và các bất động sản so sánh nếu sử dụng phuơng pháp so sánh trực tiếp hoặc các phuơng pháp khác có sử dụng yếu tố so sánh.
• Xác định phuơng pháp ĐGBĐS
• Lập đề cuơng báo cáo kết quả thẩm định giá.
Thứ hai, chú trọng bước thu thập và phân tích thông tin.
Trong quy trình định giá sáu buớc của Sacombank, có thể nhận thấy buớc phân tích thông tin thu thập chua đuợc quy định chi tiết cụ thể. Phân tích thông tin là một trong những công việc quan trọng, ảnh huởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của công tác định giá. Tuy nhiên, trong quy trình nêu trên thì buớc này không đuợc cụ thể hoá một cách rõ ràng, gây khó khăn cho cán bộ định giá trong quá trình thực hiện. Do đó, để hoàn thiện quy trình định giá, sau khi thu thập thông tin hiện trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thông tin. Dựa trên những tài liệu đã có, cán bộ định giá cần tiến hành các phân tích cần thiết.
Thứ ba, hoàn thiện việc lập báo cáo định giá và các giấy tờ liên quan.
Trong quá trình soạn thảo văn bản, biên bản định giá, tờ trình, Sacombank nên xây dựng một hệ thống duy nhất dành cho cán bộ thẩm định để có thể xuất ra ngay một bộ hồ sơ thẩm định thống nhất thay vì cần phải nhập và soạn thảo vào khá nhiều giấy tờ, văn bản khác nhau. Điều này sẽ tiết kiệm thời gian cho cán bộ thẩm định, đồng thời hệ thống hóa các báo cáo thẩm định giúp việc phát hiện sai sót dễ
dàng và chính xác hơn.
3.2.3. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá BĐS:
Ở các nước phát trien,thi trường BĐS đã phát triển ở giai đoạn tài chính hóa thì hoạt động định giá BĐS không chỉ đơn thuần là phục vụ cho hoạt động cho vay tại các ngân hàng mà phát triển phục vụ cho thị trường tài chính BĐS. Do vậy công tác tổ chức định giá BĐS nói chung và BĐS thế chấp nói riêng được thực hiện dưới sự phối hợp của các cơ quan chức năng, hoạt động độc lập và tuân thủ theo giá trị thị trường. Tuy nhiên ở Việt Nam khi mà thị trường BĐS mới hình thành và vẫn còn mới thì định giá BĐS bước đầu chỉ dừng lại phục vụ chủ yếu cho hoạt động tín dụng ở các ngân hàng.Để nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS, Sacombank cần tách bộ phận định giá hiện nay từ bộ phận tín dụng thành phòng định giá độc lập, chuyên sâu, chuyên nghiệp tại Hội sở chính cũng như tại các chi nhánh để giải quyết chính xác, kịp thời tất cả các công việc phát sinh trong quá trình định giá BĐS thế chấp của toàn hệ thống.
3.2.4. Nâng cao năng lực và trách nhiệm của đội ngũ định giá viên chuyênnghiệp, phát triển lực lượng chuyên gia BĐS theo cả chiều rộng và chiều sâu. nghiệp, phát triển lực lượng chuyên gia BĐS theo cả chiều rộng và chiều sâu.
Nguồn nhân lực là nhân tố sống còn của bất kì tổ chức nào, do vậy những chính sách nhân sự phù hợp là hết sức quan trọng.
Thứ nhất, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ công tác định giá.
Định giá BĐS là công việc khó và phức tạp. Để thực hiện công tác định giá BĐS đòi hỏi phải có các chuyên gia được đào tạo chuyên sâu chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực này. Muốn vậy rất cần thiết phải đầu tư tài chính và bố trí thời gian để các cán bộ tại ngân hàng được học các khóa đào tạo ngắn hạn liên quan đến ngành định giá, các khóa đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo tiêu chuẩn của Bộ tài chính. Hàng năm, ngân hàng cũng nên gửi các cán bộ đi đào tạo về nghiệp vụ định giá của các nước trên thế giới để có điều kiện được nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp.
Bên cạnh đó, mỗi chuyên viên định giá cũng cần phải thường xuyên trau dồi kiến thức, cập nhật thông tin nhất là thông tin mới về tình hình thực tế trên thị
trường, về sự biến động của giá cả và BĐS trên thị trường.. .Mục tiêu đặt ra đối với mỗi cán bộ định giá của Sacombank phải không ngừng được nâng cao tính chuyên nghiệp trong công việc thể hiện ở các mặt: Làm việc có kế hoạch; Tinh thần trách nhiệm; Chuyên tâm đối với công việc; Sự hiểu biết, không ngừng học hỏi để nâng cao kiến thức chuyên môn; Độc lập, tự chủ và có tinh thần hợp tác trong công việc;Ý thức kỷ luật cao;Tác phong công nghiệp;Biết cách giao tiếp và ứng xử. để đảm bảo chất lượng của công tác định giá ngày càng được nâng cao.
Thứ hai, hoàn thiện kỹ năng của các cán bộ định giá
Do tồn tại nhiều loại bất động sản khác nhau tương ứng với một lĩnh vực nhất định, người định giá cũng cần phải có kỹ năng để định giá cho phù hợp. Cán bộ định giá cần phải hoàn thiện các kỹ năng và nâng cao kinh nghiệm của mình như:
• Hoàn thiện kỹ năng thu thập và xử lý thông tin. Đây là công việc cực kỳ quan trọng trong công tác định giá, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với kết quả định giá. Cần phải đánh giá, phân tích thật kỹ các thông tin của bất động sản một cách linh hoạt, khách quan. Cán bộ định giá cần tìm được những cách thức, phương pháp để thu thập thông tin một cách hiệu quả.
• Kỹ năng phối hợp giữa các cán bộ định giá. Đây là một kỹ năng rất cần thiết. Trong nhiều trường hợp hồ sơ quá nhiều mà một cán bộ không thể hoàn thành công việc theo quy định, lúc này cần có sự giúp đỡ của các cán bộ khác để hoàn thành công việc mà không bị ảnh hưởng tới kết quả định giá. Hoặc nhiều lúc trong quá trình định giá gặp phải những trường hợp khó mà cán bộ định giá không thể giải quyết được một mình thì lúc này nên trao đổi với các cán bộ khác để tìm ra phương án hợp lý.
Thứ ba, cập nhật các văn bản pháp luật liên quan đến định giá.
Hiện nay, các văn bản pháp,luật liên quan đến định giá rất nhiều và thường xuyên thay đổi, cập nhật phù hợp với tình hình kinh tế thị trường. Vì vậy, các cán bộ định giá phải thường xuyên cập nhật. Trên cơ sở đó,cán bộ định giá của ngân hàng tiến hành phân tích, hệ thống hóa và vận dụng một cách linh hoạt các văn bản đó trong từng hoàn cảnh cụ thể. Qua đó, các cán bộ định giá có thể tự rút ra được những thành công cũng như bất cập của nó, đồng thời rút ra được kinh nghiệm bản
thân. Để có một kiến thức hệ thống về pháp luật, Sacombank nên tạo điều kiện cho các nhân viên thuờng xuyên tham gia các lớp tập huấn về luật pháp, thậm chí có thể mời các chuyên gia về luật về giảng dạy, huớng dẫn về những văn bản pháp luật cho nhân viên ngay tại ngân hàng.
Thứ tư, chế độ khen thưởng.
Ngân hàng có chế độ khen thuờng cho các cán bộ dựa trên kết quả hoạt động kinh doanh và chất luợng công việc, động viên kịp thời sự nỗ lực và tinh thần làm việc, tạo sự gắn kết giữa ngân hàng và nhân viên.
Hàng năm, chi nhánh Thăng Long nên phát động các chuông trình thi đua dành cho các cán bộ nhân viên của các phòng ban. Cuối năm, ngân hàng sẽ tổng hợp kết quả công việc của mỗi cán bộ thẩm định trên hai tiêu chí: một là số luợng hồ so thẩm định đã hoàn thành, hai là giá trị tài sản đua ra có sát với giá trị thị truờng tại thời điểm đó hay không. Thông qua đó sẽ xác định đuợc cán bộ có thành tích tốt nhất và trao thuởng. Giải thuởng co thể bằng một số tiền mặt nhất định hoặc một chuyến du lịch miễn phí ở các khu du lịch nổi tiếng trong và ngoài nuớc. Điều này sẽ khuyến khích các nhân viên làm việc tích cực và hiệu quả hôn.
Thứ tư, nâng cao trách nhiệm của cán bộ định giá.
Phải gắn trách nhiệm của cán bộ định giá với kết quả định giá tài sản đảm bảo nói chung và bất động sản nói riêng, để cán bộ định giá tận tâm, tích cực, hôn trong công việc, ngăn chặn các tiêu cực có thể xảy ra.
Quy định về trách nghiệm chuyên môn và áp dụng Chính sách tiền luong của Sacombank đuợc gắn chặt giữa quyền lợi và trách nhiệm của mỗi cá nhân sẽ giúp cho cán bộ định giá có một tiêu chuẩn làm việc chung, không ngừng phấn đấu học tập, làm việc và trên hết là tránh đuợc những rủi ro không đáng có xảy ra gây nợ xấu ảnh huởng tới hệ thống Ngân hàng.
Ngân hàng nên xây dựng một hệ thống chấm điểm chất luợng công tác định giá.Từ đó đánh giá đuợc chất luợng của hoạt động định giá để kịp thời có những sửa đổi, điều chỉnh phù hợp.
Ngoài ra, để hạn chế những sai sót cũng nhu những rủi ro tiềm ẩn có thể gặp phải trong quá trình định giá, trong thời gian tới Sacombank nói chung và chi nhánh
Thăng Long nói riêng cần kết hợp thêm các biện pháp sau để tăng trách nhiệm của cán bộ định giá:
• Sau khi đưa ra được kết quả định giá, cán bộ định giá và các cán bộ có liên quan phải kiểm tra lại kết quả tính toán, cũng như những sai sót có thể mắc phải trong khi đánh máy, hoàn tất các thủ tục giấy tờ hồ sơ trước khi trình lãnh đạo phê duyệt. Công việc này sẽ góp phần làm tăng độ chính xác và giảm rủi rokhông đáng có của kết quả định giá.
• Kiểm tra giám sát hoạt động định giá thường xuyên; kiểm tra năng lực chuyên môn của nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh và nhắc nhở, giảm thiểu những rủi ro sai sót có thể mắc phải trong công tác định giá.
3.2.5. Đẩy mạnh công tác thiết lập thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu chínhthống thống
Thông tin là một trong những yếu tố cốt lõi cho quá trình định giá bao gồm các thông tin về khách hàng, về tài sản bảo đảm, về vĩ mô và về vi mô. Ngoài việc cập nhập và thu thập thông tin từ các hệ thống của Ngân hàng Nhà nước như trung tâm thông tin tín dụng CIC hay từ hệ thống nội bộ ngân hàng hoặc từ hệ thống thông tin từ ngân hàng khác, các tổ chức kinh tế khác...
Thứ nhất, thu thập và phân tích xử lý thông tin.
Ngoài các nguồn thông tin cơ bản mà ngân hàng và các cán bộ định giá có thể dễ dàng thu thập thì ngân hàng nên mở rộng các nguồn thông tin liên quan mới dựa trên các mối quan hệ sẵn có hoặc các nguồn thông tin tiềm năng. Từ đó, kiểm tra độ tin cậy, chất lượng và tính liên quan của các thông tin trên để phân tích xử lý sao cho hợp với yêu cầu công việc. Và sau đó, các thông tin này được đưa vào để hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu của ngân hàng.
Thứ hai, lưu trữ thông tin.
Có một hệ thống lưu trữ thông tin tốt sẽ giúp cho cán bộ tín dụng có các căn cứ thị trường một cách khá chính xác và giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin. Để xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn thiện và đa dạng, trở thành nguồn
thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho cán bộ tín dụng trong những lần thẩm định. Chi nhánh cần phải có các biện pháp để kiện toàn hệ thống thông tin, có thể như sau:
• Tăng cường cơ sở hệ thống thông tin trong chi nhánh.
• Phát triển trang thông tin nội bộ của chi nhánh.
• Thường xuyên cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu.
• Hệ thống hóa nguồn dữ liệu được lưu trữ để tăng tính tiện ích cho người dùng.
Hiện nay, ngành ngân hàng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin nhiều nhất để đơn giản hoá hoạt động của mình. Công tác định giá đòi hỏi ngân hàng cần