Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV)

Khái niệm giá trị thị trường

Giá trị thị trường là số tiền có thể nhận được từ một người hay nhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hóa nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán. Ở đây không có sự cưỡng chế giữa người mua và người bán tham gia vào giao dịch, họ xem xét giá cả giao dịch trên cơ sở những lợi ích của bản thân họ.

Các loại giá trị bất động sản cần định giá 1. Giá mua bán

 Cả hai bên có thông tin tốt và được tư vấn tốt và họ hoạt động theo cách họ cho là tốt nhất vì những lợi ích của các bên;.  Giá cả được xem xét một cách bình thường đối với BĐS để bán không bị ảnh hưởng bởi bất cứ nhượng bộ nào trong giao dịch.

Giới thiệu khái quát về công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu

Việc chuyển mô hình phòng thẩm định giá thuộc Hội sở thành AREV thuộc sở hữu của công ty liên kết – công ty Địa ốc Á Châu (ACBR) là một quyết định đúng đắn của ACB bởi trong những năm qua AREV ngày càng lớn mạnh và hoạt động AREV cũng đã góp phần rất lớn vào sự lớn mạnh của ACB thông qua việc chuyên môn hóa công tác định giá giúp giảm bớt rủi ro cho các khoản vay của ngân hàng. Tất cả các nhân viên đều làm việc đúng theo chuyên ngành đã được đào tạo: nhân viên thẩm định tốt nghiệp ngành thẩm định giá hoặc định giá bất động sản, địa chính của các trường hàng đầu trong khối ngành kinh tế: Học viện Ngân hàng, Đại học Kinh tế Quốc dân.

Thực trạng công tác định giá BĐS tại AREV 1. Công tác định giá BĐS thế chấp

• Thực trạng phương pháp thẩm định BĐS thế chấp tại AREV 1. Các phương pháp được áp dụng

(PĐT: Là đơn giá đất thuê theo thị trường tại thời điểm thẩm định của khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. PĐT được xác định bằng 80% giá thuê do công ty phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó công bố. Việc quyết định giá thuê trong từng trường hợp cụ thể được thực hiện như sau:.  Đối với các Tỉnh/Thành phố có chi nhánh của ACB thì do Giám đốc/Phó giám đốc chi nhánh cấp một phê duyệt;.  Các trường hợp khác do Trưởng/Phó Phòng thẩm định tài sản phê duyệt). Trong quá trình thẩm định thực tế, nhân viên thẩm định kiểm tra các thông tin của bản thân BĐS mà nhân viên tín dụng và khách hàng cung cấp và ghi vào “Biên bản thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định” những thông tin sau: Thông tin về người hướng dẫn (họ tên, điện thoại liên hệ, mối quan hệ với khách hàng vay, mối quan hệ với chủ tài sản); vị trớ BĐS (địa chỉ thực tế, độ rộng của ngừ phụ, độ rộng ngừ chớnh, khoảng cách tới mặt tiền đường, hướng thửa đất, các vị trí tiếp giáp với BĐS tại bốn phía), phải hoàn thành sơ đồ BĐS trong ô “sơ đồ vị trí bất động sản thẩm định” và các thụng tin liờn quan đến đất (diện tớch thực tế, diệc tớch được cụng nhận: ghi rừ chiều rộng, chiều dài) nếu có sự khác biệt giữa diện tích thực tế và diện tích được công nhận phải mô tả lại trong biên bản.

Đặc điểm về BĐS a) Về đất

- Vị trí BĐS tọa lạc: BĐS tọa lạc trên mặt phố Hàng Gai, cách ngã tư giao cắt Lương Văn Can khoảng 40m. - Giao thông: Giao thông thuận tiện, khu vực phố cổ Hà Nội, các tuyến phố giao cắt nhau theo hình bản cờ.

KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH

- Căn cứ GCN Quyền sử dụng đất, QSHNƠ & QSDĐƠ và theo thẩm định thực tế thì khuôn viên đất có diện tích 24m2 + 6,6m2 = 30,6m2 hiện tại khách hàng đang sự dụng riêng biệt không tranh chấp và có hình thức sử dụng như hình thức sử dụng riêng. - Báo cáo thẩm định này và báo cáo thẩm định số xxxx/TĐTS-12.04 là báo cáo thẩm định của BĐS TĐ có địa chỉ số xx Hàng Gai, được công nhận trên 02 GCN đã nêu trên.

CÁC THÔNG TIN CHUNG

- KH không cung cấp GPXD, cải tạo từ hiện trạng ngôi nhà 02 tầng được công nhận trên các GCN thành ngôi nhà 05 tầng trên. - Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc: Không nằm trong quy hoạch giải tỏa - Tỷ lệ đất còn trống trong khu vực: Dưới 5%.

MỘT SỐ LƯU Ý CỦA KẾT QUẢ CUNG CẤP THÔNG TIN/TƯ VẤN VỀ GIÁ

Theo quy định của ACB thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được phép thế chấp.

Gía trị tài sản trên đất 1. Nhà văn phòng

- Tổng chiều dài hàng rào khoảng 260m, kết cấu xây gạch, cao khoảng 2m, phần tường rào không thể hiện trong giấy phép xây dựng nên NVTĐ không tính giá trị. - Trong giấy phộp xõy dựng số xx/GPXD khụng ghi nhận rừ tổng diện tớch cỏc hạng mục được phép xây dựng mà chỉ ghi nhận các công trình công ty TNHH X được phép xấy dựng.

KIẾN NGHỊ

• Đánh giá công tác định giá BĐS tại AREV 1. Đánh giá công tác định giá BĐS thế chấp

Tuy nhiên, định giá BĐS cho khách hàng thuê ngoài ở AREV có rất nhiều điểm tương đồng với công tác định giá BĐS thế chấp: Phương pháp định giá được sử dụng nhiều nhất là phương pháp so sánh sau đó đến phương pháp chi phí, các phương pháp khác chỉ được sử dụng khi không thể sử dụng được hai phương pháp trên hoặc có tính chất tham khảo cho khách hàng; BCĐG và CTĐG cũng được lập theo mẫu sẵn đã ban hành của AREV. Trong quá trình khả sát thực tế, nhân viên thẩm định phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết một cách chi tiết và đầy đủ bởi vì công tác định giá cho khách hàng thuê ngoài cần cung cấp cho khách hàng giá thị trường của BĐS nên việc thu thập, xử lý thông tin cần đặc biệt chú trọng: Mức giá của các BĐS so sánh không phải là mức giá rao bán trên thị trường mà phải là mức giá của các BĐS đã được bán trong thời gian gần đây.