Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty tnhh kiểm toán việt vietcpa

Học viện Tài ii Luận văn tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu, kết nêu luận văn trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả luận văn Lương Mỹ Diệu Linh GVHD: TS Phạm Văn Bình CQ48/16.02 SV: Lương Mỹ Diệu Linh – Học viện Tài iii Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường Bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm: 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS 1.2 Công tác định giá Bất động sản 1.2.1 Giá trị sở định giá Bất động sản 1.2.2 Định giá Bất động sản nguyên tắc định giá Bất động sản 10 1.2.2.1 Định giá BĐS 10 1.2.2.2 Các nguyên tắc định giá BĐS 11 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến GTTT củaBất động sản 13 1.2.4 Nội dung công tác định giá Bất động sản .17 1.2.4.1 Các pháp lý hoạt động định giá Bất động sản 17 1.2.4.2 Nguồn nhân lực định giá Bất động sản 17 1.2.4.3 Quy trình định giá Bất động sản .19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VIỆT – VIETCPA 34 2.1 Khái quát đặc điểm công ty TNHH Kiểm toán Viêt (VIETCPA) 34 2.1.1 Sự hình thành phát triển VIETCPA 34 GVHD: TS Phạm Văn Bình CQ48/16.02 SV: Lương Mỹ Diệu Linh – Học viện Tài iv Luận văn tốt nghiệp 2.1.2 Lĩnh vực kinh doanh 35 2.1.3 Nhân chủ chốt công ty .37 2.1.4 Năng lực tài .37 2.1.5 Mơ hình tổ chức Cơng ty .38 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS Cơng ty TNHH Kiểm tốn Việt – VIETCPA 38 2.2.1 Thực trạng Pháp lý mà Công ty vận dụng 38 2.2.2 Thực trạng nguồn nhân lực Định giá BĐS Công ty .40 2.2.3 Thực trạng quy trình phương pháp Định giá BĐS Cơng ty .41 2.2.3.1 Thực trạng quy trình Định giá BĐS Công ty 41 2.2.3.2 Thực trạng phương pháp Định giá BĐS Công ty 42 2.2.4 Ví dụ minh họa 45 2.2.4.1 Khách hàng .45 2.2.4.2 Khái quát BĐS cần định giá 45 2.2.4.3 Cơ sở thẩm định giá 46 2.2.4.4 Nguyên tắc thẩm định giá 48 2.2.4.5 Phương thức tiến hành 48 2.2.4.6 Phương pháp thẩm định 48 2.2.4.7 Kết khảo sát lập luận mức giá cuối 49 2.2.4.8 Kết thẩm định 60 2.2.4.9 Những hạn chế kèm theo kết thẩm định giá 61 2.2.4.10 Những quyền lợi ích cá nhân Thẩm định viên liên qua đến tài sản cần thẩm định giá 61 2.3 Đánh giá công tác định giá bất động sản Công ty TNHH Kiểm toán Việt .62 2.3.1 Những ưu điểm VIETCPA công tác định giá BĐS .62 GVHD: TS Phạm Văn Bình CQ48/16.02 SV: Lương Mỹ Diệu Linh – Học viện Tài v Luận văn tốt nghiệp 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân hạn chế công tác định giá bất động sản VIETCPA 62 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VIỆT .66 3.1 Định hướng phát triển công ty thời gian tới 66 3.1.1 Định hướng phát triển chung .66 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ Định giá BĐS thời gian tới .67 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản công ty TNHH Kiểm toán Việt 67 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 67 3.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin .69 3.2.3 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin .71 3.2.4 Giải pháp hoàn thiện phương pháp định gias 74 3.2.5 Một số giải pháp hoàn thiện khác 79 3.3 Một số kiến nghị với Nhà nước 79 KẾT LUẬN CHUNG 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 GVHD: TS Phạm Văn Bình CQ48/16.02 SV: Lương Mỹ Diệu Linh – vi Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GTTĐ : Gíá trị thẩm định TS : Tài sản HHDC : Hàng hóa dịch vụ TĐV : Thẩm định viên NTSDTNVHQN : Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TĐG : Thẩm định giá TSSS : Tài sản so sánh UBNN : Ủy ban Nhân dân GTTT : Giá trị thị trường GVHD: TS Phạm Văn Bình CQ48/16.02 SV: Lương Mỹ Diệu Linh – vii Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Bảng thông tin BĐS mục tiêu BĐS so sánh 50 Thời điểm Tháng 9/2013 .50 Bảng 2.2: Tỷ lệ chất lượng cịn lại theo phương pháp phân tích Kinh tế - kỹ thuật BĐS so sánh 52 Bảng 2.3: Tỷ lệ chất lượng lại theo phương pháp phân tích Kinh Tế - Kỹ thuật BĐS so sánh 53 Bảng 2.4: Tỷ lệ chất lượng lại theo phương pháp phân tích Kinh Tế - Kỹ thuật BĐS so sánh 54 Bảng 2.5: Bảng so sánh điều chỉnh số liệu giá bán đất 55 Bảng 2.6: Kết thẩm định giá trị tài sản BĐS mục tiêu .60 GVHD: TS Phạm Văn Bình CQ48/16.02 SV: Lương Mỹ Diệu Linh – Học viện Tài Luận văn tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết để tài nghiên cứu Bất đông sản (BĐS) nguồn tài sản lớn quốc gia giới nói chung cá nhân nói riêng Các hoạt động thị trường bất động sản nói chủ yếu dựa vào kết định giá đáng tin cậy Hiện nay, Việt Nam đường hội nhập với giới, kinh tế nước ta phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư lĩnh vực ạt tăng trưởng Các nhà đầu tư nước thừa nhận tiềm đầu tư bất động sản lớn.Đi xu phát triển đó, hoạt động định giá nước ta trọng phát triển có bước tiến đáng kể.Tuy nhiên, công tác định giá giai đoạn đầu trình hình thành phát triển.Vì cịn ẩn chứa vấn đề phức tạp.Điều ảnh hưởng khơng nhỏ hoạt động thị trường bất động sản.Bỏi vậy, nghiên cứu vấn đề cịn tồn cơng tác định giá nước ta công việc quan trọng cấp thiết để từ đề giải pháp khắc phục hạn chế, khó khăn Như thấy, thị trường diễn thường xuyên hoạt động mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, chấp, cầm cố tài sản mà BĐS mà việc xác định giá trị thị trường tài sản cần thiết để giao dịch diễn minh bạch, hiệu quả, phù hợp với thị trường Từ thấy vị trí quan trọng công ty cung cấp dịch vụ định giá tài sản.Trong bất động sản loại tài sản cần đánh giá xác giá trị trình trao đổi, mua bán Qua trình thực tập Cơng ty TNHH Kiểm Tốn Việt tiếp cận với nghiệp vụ định giá thực tế, nhận thấy tầm quan trọng công tác định giá BĐS công ty cung cấp dịch vụ định giá cần thiết.Vì GVHD: TS Phạm Văn Bình CQ48/16.02 SV: Lương Mỹ Diệu Linh – Học viện Tài Luận văn tốt nghiệp em chọn đề tài: “Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá Bất động sản cơng ty TNHH Kiểm tốn Việt - VIETCPA” Mục đích nghiên cứu Với việc chọn đề tài: “Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá Bất động sản cơng ty TNHH Kiểm tốn Việt – VIETCPA ’’, em hi vọng có hội tìm hiểu sâu quy trình phương pháp áp dụng việc định giá bất động sản nước ta nói chung cơng ty TNHH Kiểm Tốn Việt nói riêng Qua rút ưu điểm hạn chế mà phương pháp mang lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: sở lý luận phương pháp sử dụng định giá bất động sản  Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu sở lí luận phương pháp định giá bất động sản công ty TNHH Kiểm Toán Việt Phương pháp nghiên cứu  Phương pháp thu thập thông tin: - Đi thu thập thơng tin thực ngồi thị trường giá nhà đất - Thu thập thông tin sàn giao dịch - Điều tra thống kê số liệu sàn giao dịch - Tham khảo ý kiến nhân viên sàn giao dịch  Phương pháp thu thập xử lý thông tin  Chủ nghĩa vật biện chứng  Phương pháp chuyên gia so sánh thống kê tổng hợp Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận phụ lục, nội dung luận văn chia làm phần: Chương 1: Lý luận công tác định giá Bất động sản GVHD: TS Phạm Văn Bình CQ48/16.02 SV: Lương Mỹ Diệu Linh – Học viện Tài Luận văn tốt nghiệp Chương 2: Thực trạng công tác định giá Bất động sản cơng ty TNHH Kiểm tốn Việt Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá Bất động sản Cơng ty TNHH Kiểm tốn Việt Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo anh chị Công ty TNHH Kiểm toán Việt – VIETCPA tạo điều kiện giúp đỡ em để em hồn thành luận văn cách tốt Em xin gửi lời chân thành cảm ơn tới cô giáo trực tiếp hướng dẫn – TS.Phạm Thanh Bình thầy mơn định giá tài sản Học Viện Tài Chính nhiệt tình giúp đỡ em hồn thiện luận văn mặt lý luận thực tiễn Do thời gian thực tập nghiên cứu hạn chế nên khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo bạn đọc để luận văn em hoàn thiện GVHD: TS Phạm Văn Bình CQ48/16.02 SV: Lương Mỹ Diệu Linh – Học viện Tài Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản  Khái niệm: Bất động sản khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biển Điều 174 Bộ luật Dân sửa đổi năm 2005 xác định khái niệm Bất động sản sau: “BĐS tài sản không di dời bao gồm: a Đất đai b Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác Pháp luật quy định”  Đặc điểm: Hàng hóa BĐS loại hàng hóa đặc biệt Vì vậy, ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường, BĐS cịn có đặc điểm riêng biệt sau:  Cố định vị trí Đặc điểm hàng hố bất động sản ln gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lượng, diện tích nên: Giá trị bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị bất động sản, tức khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa – xã hội, khả tiếp cận bất động sản với GVHD: TS Phạm Văn Bình CQ48/16.02 SV: Lương Mỹ Diệu Linh –