LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản và thị trường bất động sản
Bất động sản là một khái niệm khá quen thuộc và được sử dụng phổ biển. Điều 174 Bộ luật Dân sự được sửa đổi năm 2005 đã xác định khái niệm Bất động sản như sau:
“BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm: a Đất đai b Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác do Pháp luật quy định”
Hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt Vì vậy, ngoài đặc điểm chung của một hàng hóa thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng biệt sau:
Cố định về vị trí Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích nên:
Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của bất động sản, tức là khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của bất động sản với các trung tâm đó Bởi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản cũng sẽ thay đổi, do vậy phải tính trước những thay đổi này trong việc đầu tư và thẩm định giá bất động sản Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản, bên cạnh việc nâng cao các thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm
Giá trị và khả năng phát triển của bất động sản chịu tác động của các yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện môi trường, nên khi thẩm định giá bất động sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động tới bất động sản.
Tính bền vững Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huy hoại (trừ trường hợp đặc biệt) Đồng thời, các công trình vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm nên được xem là bền vững.
Bất động sản, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế, từ đó đặt ra những vấn đề:
- Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần
- Khi thẩm định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của bất động sản đó
- Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của bất động sản thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
- Khi đầu tư, thiết kế phải dự báo các công năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh
Giữa các bất động sản có sự khác nhau rất đáng chú ý Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là nó có sự khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với bất động sản; khác nhau về quang cảnh, môi trường Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song lại có thể trở thành yếu tố bất lợi nếu không biết cách khai thác.
Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng
Khi thẩm định giá các bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản phải có các biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian và kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản.
Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có sự khác biệt, cố định về vị trí Từ đó đặt ra vấn đề: Quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Do vậy, nhà nước cần có các chính sách chống đầu cơ bất động sản Đối với thẩm định giá thì giá của Bất động sản chủ yếu là đất nói chung sẽ luôn có xu hướng tăng lên Khi thẩm định giá quan tâm tới tính khan hiếm ở mức độ nào để xem sự tác động của nó tới giá trị.
Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:
- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và dài hạn.
- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Công tác định giá Bất động sản
1.2.1 Giá trị và cơ sở định giá Bất động sản
Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá BĐS
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá BĐS
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.”
Một số giá trị phi thị trường:
Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sử dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sản chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp.
Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán tài sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết Việc tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích đặc biệt.
Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt động Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường.
Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến việc tính thuế tài sản.
Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồng bảo hiểm.
Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa.
Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó.
Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường.
1.2.2 Định giá Bất động sản và các nguyên tắc định giá Bất động sản
“ Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm nhất định (Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam)
Bản chất: Định giá là việc quy định giá mua, giá bán tài sản của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước theo một trình tự và thủ tục nhất định Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh hoặc cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.
1.2.2.2 Các nguyên tắc định giá BĐS
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá BĐS.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các BĐS khác để tham chiếu trong điều kiện cân bằng cung - cầu thì mới chính xác. Nếu các giá cả này không được hình thành không phải trên điều kiện cung – cầu thì phải điều chỉnh Gía trị của BĐS được xác định bởi mối quan hệ về BĐS đó trên thị trường.
Trong đó giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên giá trị của nó Do vậy định giá phải dự báo trước những thay đổi này.
Các BĐS có thể thay thế cho nhau vì vậy khi đánh giá phải xem xét đến giá trị của các BĐS khác nhau có thể thay thế cho nó Do vậy khi định giá người ta căn cứ vào sản phẩm tương đồng giống nhau, thay thế cho nhau hoặc những sản phẩm tương đồng, không giống nhau nhưng có thể thay thế cho nhau được.
Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối tương đồng với nhau mới phát huy tác dụng bởi thế định giá BĐS phải xem xét tính cân đối hài hòa giữa các yếu tố và các công trình BĐS.
- Cân đối giữa nhà – đất
- Cân đối giữa các yếu tố bên ngoài công trình BĐS: bãi đỗ xe, cây xanh,…
Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào cấu thành giá trị của BĐS Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi bao nhiêu theo phần đóng góp đó, đóng góp của BĐS vào vùng, khu vực mà BĐS đó tồn tại.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VIỆT – VIETCPA
Khái quát những đặc điểm cơ bản về công ty TNHH Kiểm toán Viêt (VIETCPA)
2.1.1 Sự hình thành và phát triển của VIETCPA
Công ty TNHH Kiểm toán Việt ( tên viết tắt là VIETCPA) được bộ tài chính Việt Nam và Sở Kế hoạch & Đầu tư Hà Nội cấp Giấy phép hành nghề, Giầy phép thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp Giấy phép đăng kí kinh doanh lần đầu số 0102029338 cấp ngày 27/12/2006; thay đổi lần thứ 11, mã doanh nghiệp 0102138159 ngày cấp 19/12/2013.
Công ty TNHH Kiểm toán Việt là một trong các doanh nghiệp thẩm định giá được Bộ Tài chính cấp phép hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa năm 2014 ( Tham chiếu Thông báo số 57/TB-BTC ngày 20/01/2014 và Thông báo số 135/TB-BTC ngày 27/02/2014, Quyết định số 3288/ QĐ-BTC ngày 31/12/2013)
Quá trình hoạt động của VIETCPA tuy có nhiều khó khăn, trở ngại, nhưng với tinh thần đoàn kết, tích cực, chủ động và sáng tạo của tập thể Cán bộ nhân viên VIETCPA, của lãnh đạo công ty và sự ủng hộ nhiệt tình của các ban ngành, địa phương, cá nhân, tổ chức đã tạo nên sức mạnh để VIETCPA luôn kiên định chính sách chất lượng của mình “ Uy tín - Chất lượng - Hiệu quả” đồng thời không ngừng tuân thủ những nguyên tác cơ bản của một đơn vị Kiểm toán đó là “ Độc lập - Trung thực - Khách quan”
Sự hình thành, hoạt động và phát triển của VIETCPA nằm trong trào lưu chung phát triển của hai lĩnh vực Kiểm toán - Thẩm định giá, đồng thời góp phần vào sự hình thành và phát triển mô hình của ngành mới, là một trong những hạ tầng quan trọng và không thể thiếu của nền kinh tế thị trường Việt Nam đó là : Kiểm toán và Thẩm định giá.
Thông tin cơ bản về công ty
- Tên công ty: Công ty TNHH Kiểm toán Việt
- Tên giao dịch quốc tế: Viet Auditing Company Limited
- Tên công ty viết tắt: VIETCPA
- Địa chỉ trụ sở chính: Phòng 301 - Tầng 3 – Đơn nguyên 17 – Lô B1
– Khu đo thị Nghĩa Đô – Phường Dịch Vọng – Q Cầu Giấy – Hà Nội ( 94 Nguyễn Khánh Toàn)
- Văn phòng đại diện tại TPHCM: 656 Đại lộ Võ Văn Kiệt – Phường
- Vốn điều lệ : 4.000.000.000 VND ( Bốn tỷ đồng)
Email: vietcpa@vietcpa.com.vn
Website: www.vietcpa.com.vn
Dịch vụ thẩm định giá, thẩm định giá trị doanh nghiệp.
- Thẩm định giá tài sản, góp vốn kinh doanh, giải thể doanh nghiệp.
- Thẩm định giá tài sản cổ phần hóa doanh nghiệp
- Thẩm định giá tài sản thế chấp, chuyển nhượng, thuê, mua tài sản.
Dịch vụ kiểm toán, kế toán và thuế.
- Kiểm toán độc lập báo cáo tài chính
- Kiểm toán xác nhận báo cáo, số lượng, tỷ lệ nội địa hóa sản phẩm.
- Xem xét và đánh giá hệ thống kiểm soát nội bộ
- Lập hệ thống kế toán, hướng dẫn thực hiện cho các doanh nghiệp
- Cung cấp dịch vụ kế toán, tư vấn kế toán cho khách hàng
- Tư vấn cho khách hàng về việc lập kế hoạch nộp thuế
- Hướng dấn khách hàng kê khai thuế
- Lập kế hoạch tài chính
Dịch vụ kiểm toán xây dựng cơ bản
- Kiếm toán Báo cáo quyết toán vốn đầu tư XDCB hoàn thành của các dự án.
- Kiểm toán giá trị quyết toán công trình
- Kiểm toán Báo cáo tài chính hàng năm của Ban quản lý dự án
- Kiểm toán xác định giá trị quyết toán vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Dịch vụ kiểm toán Dự án
- Soát xét hệ thống kiểm soát nội bộ
- Kiểm soát tính tuân thủ của Dự án
- Đánh giá khả năng thực hiện Dự án
- Hướng dẫn quản lý Dự án
- Tư vấn quản lý doanh nghiệp
- Tư vấn lập, thẩm định tổng dự toán, quyết toán báo cáo quyết toán vốn đầu tư XDCB hoàn thành.
- Tư vấn quản lý dự án đầu tư Tư vấn tìm hiểu, đánh giá thị trường, định hướng đầu tư.
2.1.3 Nhân sự chủ chốt của công ty
STT Họ và tên Chức vụ
Tổng giám đốc, Kiểm toán viên, Thẩm định viên Quốc gia về giá, Thạc sỹ.
2 Ông Nguyễn Văn Xuân Phó Tổng giám đốc, Thẩm định viên
Quốc gia về giá, Cử nhân Kinh tế
3 Ông Ngô Tuấn Anh Phó Tổng giám đốc, Thẩm định viên
Quốc gia về giá, Kỹ sư Xây dựng
4 Ông Trương Quang Dũng Phó Tổng giám đốc, Thẩm định viên
Quốc gia về giá, Kỹ sư Xây dựng
Vốn điểu lệ: 4.000.000.000 VND ( Bốn tỷ đồng)
Chỉ tiêu Giá trị thực hiện
Năm 2012 (VND) Năm 2013 (VND) Tổng tài sản 13.289.133.575 14.212.428.055
2.1.5 Mô hình tổ chức Công ty
Thực trạng công tác định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt – VIETCPA
2.2.1 Thực trạng các căn cứ Pháp lý mà Công ty vận dụng
Việc định giá tài sản của CTCP Thông tin & Định giá Việt Nam căn cứ vào các tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam và các Văn bản Pháp quy do Nhà nước Việt Nam cũng như các cấp thẩm quyền địa phương ban hành, bao gồm:
1 Nghị định 101/2005/NĐ-CP Về Thẩm Định Giá
2 Thông tư 17/2006/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/ NĐ-CP Về Thẩm Định Giá
3 Nghị định 170/2003/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá
4 Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC Ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ
5 Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC Ban hành Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ TĐV về giá
6 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 1)
7 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2)
8 Thông tư 7/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện NĐ 170/2003/NĐ-CP
10 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về Thi hành Luật Đất Đai
11 Nghị định 188/2004/NĐ-CP về Phương pháp xác định giá đất và Khung giá các loại đất
12 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về Thu tiền sử dụng đất
13 Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn một số điều của Nghị định 181/2005/NĐ-CP
14 Thông tư 114/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
15 Luật Kinh Doanh BĐS năm 2006
17 Chế độ kế toán và chuẩn mực kế toán Việt Nam
18 Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 13 năm 2014
Ngoài các văn bản chủ yếu trên, trong những trường hợp cụ thể công ty còn áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địa phương ban hành.
Như vậy liên quan đến lĩnh vực định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng có rất nhiều văn bản pháp lý quy định Các văn bản này lại thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như: địa chính, kiến trúc, xây dựng, môi trường…và thường xuyên thay đổi Do vậy, việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và cong nhiều tranh cãi, ảnh hưởng đến kết quả định giá Trong quá trình định giá đòi hỏi thẩm định viên(TĐV) phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên cũng như vận dụng một các linh hoạt các văn bản này đối với từng trường hợp cụ thể để có thể mang lại kết quả chính xác nhất.
2.2.2 Thực trạng nguồn nhân lực Định giá BĐS của Công ty
Là đơn vị dịch vụ và tư vấn, VIETCPA luôn coi trọng trình độ và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên VIETCPA tự hào có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp có trình độ, năng động, sáng tạo, có tinh thần trách nhiệm cao, luôn tuân thủ các Tiêu chuẩn Thẩm định giá do Nhà nước cũng như các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế được chấp nhận chung.
Nhân viên công ty nói chung và đội ngũ Thẩm định Viên nói riêng 100% tốt nghiệp Đại học và trên Đại học 80% nhân viên phòng Thẩm định giá được cấp thẻ thẩm định viên 100% Ban lãnh đạo công ty có thẻ Thẩm định viên Quốc gia về giá Đội ngũ nhân viên được tham dự các đào tạo chuyên môn liên tục do Bộ Tài chính , các tổ chức trong nước và Quốc tế tổ chức. Bên cạnh đó, các Thẩm định viên luôn có ý thức tự trau dồi học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tế, trong môi trường Pháp lý và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật.
Nguyên tắc lập kế hoạch nhân sự của VIETCPA là bố trí thẩm định viên có năng lực, kinh nghiệm trong lĩnh vực mà khách hàng đề nghị Thẩm định giá, nhằm cung cấp một dịch vụ hoàn hảo nhất Ban lãnh đạo Công ty thường xuyên giám sát, thanh tra, kiểm tra để đảm bảo việc thẩm định đúng theo các quy định của Nhà nước và đạt được chất lương cao nhất.
2.2.3 Thực trạng quy trình và phương pháp Định giá BĐS của Công ty 2.2.3.1 Thực trạng quy trình Định giá BĐS tại Công ty
Tiếp nhận yêu cầu định giá
- Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của khách hàng
- Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị thẩm định giá, nội dung công văn phải nêu rõ chi tiết về tài sản cần thẩm định
- Kí kết hợp đồng thẩm định giá
- Lập biên nhận hồ sơ định giá
Lập phương án, kế hoạch định giá TS
- Lập phương án phân công thẩm định viên và trợ lí thẩm định viên thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng.
- Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần định giá Thẩm tra và các hồ sơ, tài liệu liên quan do khách hàng cung cấp, so sánh, đối chiếu với các yêu cầu của Công ty và quy định của pháp luật Nếu phát hiện nội dung không hoàn chỉnh, tài liệu, hồ sơ không đầy đủ phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung cho đầy đủ Nếu phát hiện có dấu tích sửa chữa, làm giả phải xác minh, làm rõ.
- Chuẩn bị tài liệu, phương tiện, thiết bị thực hiện công tác định giá
Lập kế hoạch xác định hiện trạng TS
- Tiến hành tìm hiểu, kiểm tra hiện trạng tài sản cần định giá
- Lập biên bản xác định hiện trạng tài sản
Thu thập và xử lý thông tin về TS
- Tiến hành điều tra thị trường, thu thập các thông tin, tư liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá để phục vụ so sánh và tính toán.
- Phân tích thông tin và kiểm tra dữ liệu nội bộ liên quan đến tài sản cần định giá.
Xây dựng báo cáo Thẩm định giá
- Dựa vào các tài liệu của khách hàng cung cấp và kết quả điều tra giá cả trên thị trường, tiến hành lựa chọn để đưa ra phương pháp thẩm định giá thích hợp trong báo cáo.
- Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá, không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Các phương pháp có thể được sử dụng như một sự kiểm tra, đối chiếu Sử dụng một hay nhiều phương pháp phụ thuộc vào thuộc tính của tài sản, đặc điểm của tài sản, sự tin cậy và khả năng sử dụng các số liệu thị trường.
- Đánh giá, nhận xét và nêu những hạn chế trong quá trình tiến hành thẩm định giá tài sản
Xây dựng và phát hành chứng thư Thẩm định giá
- Dựa trên cơ sở báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên được phân công tiến hành định giá xây dựng chứng thư thẩm định giá.
- Chứng thư thẩm định giá sau khi được lãnh đạo công ty thông qua sẽ được phát hành và giao cho khách.
2.2.3.2 Thực trạng phương pháp Định giá BĐS của Công ty
Là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các TS tương tự với TS cần TĐG đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần TĐG để ước tính và xác định GTTT của TS Nội dung như sau:
Phương pháp so sánh áp dụng để TĐG các TS cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
TĐV về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của TSSS với
TS cần thẩm định giá để điều chỉnh tăng, giảm mức giá đã giao dịch thành công của TSSS để xác định mức giá chỉ dẫn của TSSS.
Các bước tiến hành bao gồm:
- Bước 1: nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những TS tương tự cới
TS cần TĐG, đã giao dịch thành công hoặc mua, bán trên thị trường.
- Bước 2: thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các TS cùng loại hoặc tương tự để có thể so sánh được với TS cần TĐG đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc thời điểm gần với thời gian định giá.
- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích so sánh với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
- Bước 4: phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa TSSS và TS cần TĐG từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các TSSS theo sự khác biệt về yếu tố so sánh so với TS cần TĐG, tìm ra mức chỉ dẫn cho mỗi TSSS.
- Bước 5: phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của TSSS, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của TS cần thẩm định.
Là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một TS tương tự TS cần TĐG để xác định GTTT của TS cần TĐG.
Đánh giá về công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt
2.3.1 Những ưu điểm của VIETCPA trong công tác định giá BĐS
Trong quá trình định giá, đội ngũ thẩm định viên của Công ty có những cách thức tiếp cận phù hợp để định giá tài sản một cách nhanh chóng, hiệu quả
Do đội ngũ thẩm định viên của Công ty có trình độ chuyên môn cao cộng thêm nhiều kinh nghiệm nên công tác định giá những bất động sản rất thuận lợi. Đội ngũ thẩm định viên của Công ty đã có ý tưởng lấy giá trị thị trường của bất đông sản mục tiêu và đưa ra giá gần sát với giá thị trường
2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong công tác định giá bất động sản của VIETCPA
2.3.2.1 Hạn chế của hoạt động định giá BĐS tại VIETCPA.
Tuy một số văn bản Pháp luật đã được ban hành, tạo điều kiện cho việc hình thành, tổ chức hoạt động định giá nhưng do sự phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực ( xây dựng, luật,…) mà hoạt động định giá tại công ty còn găp nhiều khó khăn, rủi ro nghề nghiệp luôn có khả năng xảy ra.
Một phần do các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực Thẩm định giá còn thiếu đồng bộ, chưa thống nhất, việc cập nhật các văn bản hướng dẫn còn chậm, chưa kịp thời, do vậy ít nhiều cũng gây ra khó khăn cho hoạt động Thẩm định giá của công ty.
Nghị định số 170/2002/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điểm của Pháp lệnh giá, Nghị định số 101/2005/NĐ-
CP ngày 3/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá mới chủ yếu đề cập đến nội dung điều chỉnh hành vi thẩm định giá tài sản mang tính chất tư vấn của
Bộ Tài chính quản lý về nghiệp vụ, chưa bao quát hoạt động thẩm định giá thuộc các ngành khác như: thẩm định giá đảm bảo tiền vay, cầm cố thế chấp,
… Dẫn đến các thẩm định viên trong Công ty còn lúng túng trong công tác định giá thực tế.
Hệ thống văn bản quy phạm Pháp luật quy định về hoạt động Thẩm định giá còn chưa thực sự nhất quán, thậm chí còn mâu thuẫn nhau; điều đó đã gây ra nhiều bất cập, lúng túng trong việc chỉ đạo và thực hiện hoạt động Thẩm định giá từ cấp trên tới các Thẩm định viên buộc họ phải nắm chắc lý thuyết và vận dụng vào từng hoàn cảnh, từng trường hợp định giá cụ thể để hoàn thành công việc.
Việc đào tạo thi cấp chứng chỉ Thẩm định viên về giá còn mang tính chất tự phát.
Không phải 100% nhân viên phòng Thẩm định giá đều được tốt nghiệp chuyên ngành Thẩm định giá nên nhận thức về chuyên môn giữa các Thẩm định viên không đồng đều dẫn đến sự chênh lệch về nghiệp vụ.
Việc bồi dưỡng kiến thức cho thẩm định viên chưa thực sự được tổ chức thường xuyên, chỉ mới thực hiện thông qua các dự án với nước ngoài trong thời gian ngắn hoặc khi chuẩn bị cấp thẻ Thẩm định viên.
Số lượng nhân viên phòng thẩm định giá đươc cấp thẻ Thẩm định viên chưa đạt 100%.
Có nhiều trường hợp định giá sử dụng phương pháp không phù hợp do hạn chế về thông tin trên thị trường Ngân hàng dữ liệu về các BĐS so sánh trên thị trường vẫn còn chưa cập nhật đầy đủ Nên khi có nhu cầu định giá thì thẩm định viên lúc đó mới thu thập các thông tin của các BĐS so sánh Ảnh hưởng đến tiến độ định giá và chất lượng định giá (sử dụng thông tin cũ và phụ thuộc vào quan điểm cá nhân của thẩm định viên).
2.3.2.2 Nguyên nhân của các hạn chế trong công tác thẩm định giá tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt – VIETCPA
Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS tại VFIA bên cạnh những thành tựu đạt được thì còn tồn tại rất nhiều hạn chế, mỗi hạn chế lại do những nguyên nhân khác nhau Có những nguyên nhân chính tạo nên những hạn chế trên: nhóm nguyên nhân chủ quan từ phía khách hàng, ngân hàng; nhóm nguyên nhân khách quan chủ yếu do sự biến đổi môi trường kinh tế vĩ mô Cụ thể như sau: a Nguyên nhân chủ quan từ phía công ty:
- Quy trình thẩm định và tín dụng chưa được ban hành đồng bộ, ý kiến đánh giá về chủ đầu tư và dự án còn mang nặng tính chủ quan Do đó ý kiến của các phòng ban về cùng một dự án lại khác nhau.
- Các phương pháp và kỹ thuật thẩm định không có sự bổ sung mới hoặc đổi mới, cải tiến phương pháp cũ Việc áp dụng các phương pháp hiện đại đòi hỏi phải có chuyên gia giỏi, có chương trình phần mềm tiên tiến và quan trọng hơn là chuyên gia giỏi phải áp dụng được phần mềm đó vào thực tiễn Tuy nhiên thực tế hiện nay giá phần mềm rất lớn.
- Nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định là không đầy đủ và kém chính xác, chi phí thu thập thông tin lại lớn Điều này gây khó khăn cho cán bộ thẩm định trong việc ra quyết định đúng đắn mà vẫn đảm bảo được thời gian thẩm định Nhiều quyết định vay vốn vẫn mang nặng tính chủ quan, chủ yếu do trình độ nghiệp vụ chưa cao, chưa đánh giá đúng hồ sơ vay vốn của khách hàng, mục đích sử dụng vốn vay… b Nguyên nhân khách quan:
Văn bản quy phạm Pháp luật Việt Nam còn thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được đòi hỏi của nền kinh tế cũng như của ngành Định giá
Việc ban hành các văn bản hướng dẫn, quy định trong Pháp lệnh giá quy định còn chậm ban hành, gây khó khăn cho hoạt động thẩm định giá trong thực tế Mặt khác hệ thống pháp luật lại thường xuyên thay đổi tạo nên tâm lý “học luật để lách luật” của khách hàng Tuy nhiên lại chưa có một chế tài quy định cụ thể về xử lý hành vi cung cấp thông tin sai lệch của chủ đầu tư. Chưa xây dựng một kế hoạch phát triển ngành dài hạn, vì vậy chưa có lộ trình cụ thể cho từng bước đi Nên việc hoạch định các nội dụng, chính sách liên quan còn sơ sai và không thống nhất.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VIỆT
Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới
3.1.1 Định hướng phát triển chung
Trước mắt, trong năm nay (2014), Công ty TNHH Kiểm Toán Việt sẽ tiếp tục mở rộng quy mô, phạm vi hoạt động trên địa bàn cả nước, nhất là ở các thành phố lớn, các trung tâm kinh tế, hướng tới nhiều đối tượng khách hàng là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế Hoạt động của công ty cũng sẽ được triển khai ở nhiều lĩnh vực khác nhau nhằm đáp ứng nhiều hơn nhu cầu của khách hàng Đồng thời, trong năm tới, công ty sẽ cố gắng tăng doanh thu và lợi nhuận của tất cả các hoạt động cũng như của toàn công ty Để đạt được mục tiêu đó, ngay từ bây giờ, công ty đã xác định những hành động cụ thể:
Trang bị cơ sở vật chất làm việc như nâng cấp lại hệ thống máy tính, các đồ dùng văn phòng khác, đảm bảo cho các hoạt động được tiến hành một cách nhanh nhất và hiệu quả nhất.
Thêm vào đó, công ty sẽ xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng và năng suất trong quá trình tác nghiệp, nâng cao chất lượng dịch vụ định giá Từ đó đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, mới cạnh tranh được với các doanh nghiệp khác.
Song song với các hoạt động này, công ty cũng sẽ tiến hành tuyển dụng thêm nguồn nhân lực, đặc biệt là nguồn nhân lực có chất lượng cao.Đồng thời tổ chức đào tạo, bồi dưỡng các cán bộ, nhân viên trong công ty trở thành những nhân viên chuyên nghiệp, làm việc hiệu quả, tạo uy tín cho công ty Với những nỗ lực này, chắc chắn trong tương lai không xa Công ty TNHH Kiểm Toán Việt sẽ trở thành một công ty có uy tín lớn trong lĩnh vực Định giá trong nước cũng như ở nước ngoài.
3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ Định giá BĐS trong thời gian tới
BĐS sản nói chung và định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực hoạt động chủ yếu và quan trọng của công ty Cùng với định hướng phát triển chung của toàn công ty, trong thời gian tới, Công ty TNHH Kiểm Toán Việt xác định phát triển dịch vụ định giá trở thành hoạt động chính của công ty Cùng với những hoạt động chung trên, trong thời gian tới, công ty sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm một số TĐV về giá Trang bị thêm cho các TĐV các kiến thức có liên quan như kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ
Hoàn thiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trên địa bàn thành phố để phục vụ tốt hơn cho công tác định giá. Đồng thời, từng bước hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại công ty để nâng cao khả năng cạnh tranh, khẳng định vị thế của mình trên thương trường.
Trong tương lai xa hơn, với tiềm năng có sẵn, Công ty TNHH Kiểm Toán Việt phấn đấu trở thành doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng yêu cầu và từng bước hội nhập với đội ngũ TĐV của Việt Nam và quốc tế.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản công ty
3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên Để nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV cần phải:
Tạo điều kiện để các nhân viên trong công ty cập nhật một cách thường xuyên, đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá.
Cải thiện cơ sở kỹ thuật, công nghệ thông tin để hỗ trợ tối đa và hiệu quả nhất cho các Thẩm định viên hành nghê.
Tập hợp các dữ liệu về giá, thị trường BĐS, các giao dịch mua bán thu thập được trên Thị trường thành kho dữ liệu điện tử Kho dữ liệu này cần được cập nhật thường xuyên, liên tục, góp phần tăng tính chính xác và làm giảm sự lúng túng, khó khăn và thời gian làm việc trong mỗi hợp đồng Định giá.
Cung cấp đầy đủ, kịp thời các thông báo của Chính phủ, Bộ, ban ngành có liên quan về việc sửa đổi, bổ sung Luật, Thông tư, Nghị định,… và có thể tổ chức thực tập 1 vài hợp đồng cụ thể để có thể áp dụng ngay khi có hợp đồng thực tế phát sinh mà không bị lúng túng.
Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho các TĐV các kiến thức khác về các lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, các nghiệp vụ kỹ thuật như: đọc bản vẽ, đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng và thường xuyên tổ chức kiểm tra sát hạch.
Cần tập trung bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn theo tiêu chuẩn chung Tổ chức định kì theo tháng, quý, năm Từ đó xây dựng và từng bước chuẩn hóa trình dộ Thẩm định viên, nhanh chóng đạt mục tiêu 100% nhân viên phòng Thẩm định giá đều được cấp thẻ Thẩm định viên về giá, có năng lực chuyên môn cao.
Vì BĐS là lĩnh vực liên quan đến nhiều ngành nghề (xây dựng, kiến trúc, phong thủy, quy hoạch đất đai,…) nên lượng kiến thức rất lớn đòi hỏi mỗi Thẩm định viên phải chủ động cập nhật thông tin, trau dồi kiến thức cho bản thân , cùng với các lớp tập huấn nghiệp vụ do Công ty và các cơ quan chức năng tô chức để nâng cao chuyên môn nghiệp vụ của mình.
Tạo môi trường làm việc năng động, lành mạnh, vui vẻ từ đó thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả năng của mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu quả Đây cũng là một yếu tố quan trọng để thu hút người tài đến làm việc cho công ty. Cung cấp cơ sở hạ tầng, vật chất kỹ thuật tốt nhất có thể cho nhân viên để trở thành phương tiện giúp họ hoàn thành tốt nhất công việc của mình.
Tổ chức giao lưu, thảo luận giữa tập thể cán bộ nhân viên để họ gắn bó và hiểu nhau hơn, giúp tăng tình đoàn kết trong nội bộ công ty Từ đó, các nhân viên sẽ giúp đỡ, hỗ trơ nhau hoàn thành tốt nhất nhiệm vụ được giao.
Xây dựng một chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định rõ các quyền lợi cũng như trách nhiệm của các TĐV trong việc hành nghề định giá Bên cạnh đó, có thể đưa ra một hệ thống các tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho các nhân viên không ngừng phấn đấu.
Có chính sách tuyển dụng, đào tạo, đãi ngộ thỏa đáng Cần có những chính sách thu hút sinh viên giỏi tốt nghiệp các khối ngành kinh tế và kỹ thuật Sau khi tuyển dụng các nhân sự mới được đào tạo thông qua các lớp tập huấn chuyên môn, học hỏi kinh nghiệm từ những người đi trước, qua các hội thảo khoa học…Đồng thời đưa ra quyết định khen thưởng kỷ luật công bằng, nghiêm minh để tạo điều kiện cho các cán bộ nâng cao tinh thần trách nhiệm và ý chí phấn đấu.
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin
Sau nhân tố nguồn nhân lực thì thông tin là yếu tố hết sức quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế, đặc biệt là trong thời đại công nghệ thông tin như hiện nay Trong hoạt động định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hơn bao giờ hết, bởi nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định Vì vậy, để có được kết quả định giá có độ chính xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lượng cao Chất lượng thông tin được thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được Việc áp dụng cac phương pháp định giá BĐS tại Công còn hạn chế cũng là do công tác thu thập và phân tích thông tin còn chưa tốt Để hoàn thiện công tác này, có thể sử dụng một số giải pháp như sau:
Trước khi tiến hành thu thập thông tin, các TĐV cần xác định đựơc những thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt được các nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu.
Ngoài ra TĐV cũng cần tìm hiểu mục đích thẩm định giá của khách hàng, họ là người mua hay người bán, mục đích sau định giá để có phương án thẩm định và phương án tư vấn cụ thể cho Khách hàng Đó chính là việc áp dụng tôt nhất giá trị phi thị trường vào việc định giá BĐS
Ví dụ khách hàng là người mua thì luôn mong muốn BĐS định định giá thấp hơn; và ngược lại, trong vai trò của người bán, khách hàng luôn muốn được định giá cao hơn. Đối với các yếu tố phong thủy phù hợp với khách hàng, mục đích đinh giá ( ví dụ như kinh doanh, buôn bán) thì giá trị BĐS có thể tăng lên đáng kể.
Để đạt được hiệu quả cao hơn, trong quá trình thu thập thông tin, các TĐV nên lập một biẻu mẫu chung gồm danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất cả các BĐS
Một số kiến nghị với Nhà nước
Với tư cách là chủ thể quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mọi mặt của nền kinh tế quốc dân và định giá cũng không nằm ngoài hệ thống đó Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và hoạt động định giá nói riêng, song chưa hiệu quả Để hoàn thiện công tác định giá BĐS, trong thời gian tới, Nhà nước cần phải có những biện pháo tích cực hơn, cụ thể:
Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực về định giá:
Nguồn nhân lực là một vấn đề nan giải, một bài toán khó đối với tất cả các quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển Trong thời gian qua, nhu cầu định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng ngày càng tăng, số lượng các công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá ngày cáng nhiều, song các đơn vị đào tạo các nhân lực cho lĩnh vực này còn rất ít Hiện nay, cả nước chỉ mới có một số các trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, trong đó, chủ yếu là đào tạo ngắn hạn, theo tín chỉ Vì vậy trong thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của toàn xã hội.
Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung và định giá BĐS nói riêng:
Các hệ thống văn bản pháp luật đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế, không để chồng chéo, mâu thuẫn.
Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp lý về định giá còn thiếu và chưa toàn diện, thiếu đồng bộ nên không thể kiểm soát được hoạt động này.Điều này làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình và các phương pháp định giá của các TĐV.Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống các văn bản này sao cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các TĐV trong quá trình áp dụng.
Cần thành lập trung tâm định giá BĐS Định giá BĐS hiện nay là một nhu cầu có thật và ngày càng phát triển theo tốc độ giao dịch Việc định giá không chỉ cần thiết đối với khách hàng mua, bán, cầm cố, thế chấp BĐS mà kể cả những người có nhà đất muốn biết giá trị thật về tài sản của mình Hiện nay, chưa có một trung tâm định giá BĐS đúng nghĩa cũng như theo dõi những biến động về giá cả ngoài 2 trung tâm định giá miền Bắc và miền Nam thuộc ban Vật giá Chính phủ Việc quản lý về định giá cũng bị buông lỏng, và trong nhiều trường hợp việc định giá thấp hay cao đều gây thiệt hại cho bên mua hay bên bán Nhà nước cần có các biện pháp quản lý hiệu quả nhất đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý các hoạt động của các tổ chức định giá.
Nhà nước cũng cần xây dựng được một thư viện điện tử về các giao dịch BĐS trên thị trường để có thể kiểm soát thị trường tốt hơn cũng như phục vụ cho hoạt động định giá.
Bên cạnh đó, công tác quản lý hoạt động định giá cũng cần được tăng cường hơn nữa Nhà nước cần phải xây dựng được một hệ thống các chuẩn mực rõ ràng phục vụ cho công tác quản lý Các chuẩn mực này phải phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Thúc đẩy sự phát triển của thị trường chứng khoán.
Thị trường chứng khoán là nơi cung cấp thông tin khá đầy đủ và tương đối chính xác Phát triển thị trường này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cácTĐV trong việc thu thập các thông tin liên quan Một thị trường chứng khoán minh bạch sẽ là nguồn cung cấp thông tin phong phú và tin cậy Vai trò củaNhà nước đối với thị trường BĐS nói chung và hoạt động định giá BĐS nói riêng là rất quan trọng Để hoàn thiện công tác định giá BĐS, sự can thiệp củaNhà nước là không thể thiếu và vô cùng cấp bách Tuy nhiên, sự can thiệp này chỉ mang tính định hướng vĩ mô, muốn hiệu quả cần sự phối hợp đồng bộ của các cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác.
Có thể nói, ngành định gía ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với các nước trên thế giới và hiện tại nó đamg hình thành rộng khắp các địa phương trong cả nước Thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh… Với việc nghiên cứu, vận dụng có chọn lọc, sang tạo, phù hợp với điều kiện của nền kinh tế Việt Nam, ngành thẩm định giá Việt Nam đã phát triển rất nhanh và vượt lên sánh vai cùng các nước góp phần vào công cuộc hội nhập kinh tế quốc tế Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan ban ngành, các dơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng như các vấm đề về quản lý giá Thẩm định giá đưa ra thước đo biểu hiện đúng giá trị của tài sản trên thị trường, tránh tình trạng giá cả của hàng hóa quá cao hoặc quá thấp so với giá trị của hàng hóa Với việc nghiên cứu quy trình và phương pháp định giá BĐS sẽ góp phần làm hoàn thiện hơn nữa cho sự phát triển của thị trường BĐS Sẽ giúp ích cho các thẩm định viên trong quá trình thẩm định giá BĐS Đề tài: '' Hoàn thiện công tác định giá tại Công ty Kiểm toán Việt -
Cũng nhằm mục đích hoàn thiện hơn công tác định giá về hiện tại định hướng tương lai và cũng qua đó góp phần nhỏ về những lý luận chung cho công tác thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay.
Với khuôn khổ thời gian cũng như cũng như những lý luận và kinh nghiệm thực tiễn còn non kém, với sự hiểu biết và lý luận của mình được học tập và nghiên cứu tại Học Viện Tài Chính cũng như nghiên cứu, so sánh với thực tiễn công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại VIETCPA, em xin nêu ra những nhận định dưới góc độ nhìn nhận và hiểu biết cá nhân về những hạn chế tồn tại cũng như những giải pháp đi kèm của công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại VIETCPA Do hạn chế về thời gian và sự hiểu biết nên luận văn không thể tránh khỏi được những sai sót, kính mong được quý Thầy Cô và bạn đọc góp ý để em hoàn thiện hơn đề tài của mình.
Em xin chân thành cảm ơn.
