Khái niệm và mục đích của định giá BĐS
Khái niệm 1 1.1.2 Mục đích định giá BĐS 1 1.2 Nguyên tắc định giá bất động sản
“Định giá giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp” 1 Ở nhiều nước thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu, quyền thuê, quyền sử dụng Nhưng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có quy định là: Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý; do đó đất đai ở nước ta không thuộc sở hữu của bất kì một cá nhân nào Nên khi nhắc đến giá trị quyền đối với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị quyền thuê theo hợp đồng Còn đối với BĐS là công trình xây dựng trên đất (không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam được có các quyền sau: quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu nghĩa là có đầy đủ các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
Như vậy định giá giá trị BĐS không phải đơn thuần là việc xem nó có kết tinh bao nhiêu lao động trong đó như quan điểm của Mác, mà là đi ước tính giá trị lợi ích của BĐS mang lại cho các quyền nêu trên.
1.1.2 Mục đích định giá BĐS
Mục đich của định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán BĐS, chuyển đổi quyển sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, bồi thường, lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán…
- Định giá BĐS cho mục đích bảo toàn BĐS trong những trường hợp sau:
+ Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản
+ Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản
1 Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn Chuyên ngành thẩm định giá – Bộ Tài chính Cục quản lý giá – NXB Hà Nội 2007 Dựa trên quan điểm của giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh.
- Mua bán, chuyển nhượng BĐS: Định giá BĐS làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa BĐS vào thị trường Người mua BĐS cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá BĐS làm cơ sở cho việc quyết định mua BĐS đó với giá như thế nào là phù hợp.
- Chuyển đổi quyền tài sản, BĐS trong các trường hợp sau
+ Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
+ Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh
+ Hợp nhất và sát nhập doanh nghiệp
- Làm cơ sở cho việc bồi thường trong các trường hợp: đền bù giải phóng mặt bằng, bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra (VD: gây sập lún nhà, hỏng các công trình lân cận…)
- Thế chấp vay vốn: do quy định của Ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay Mục đích của việc định giá này là để đảm bao sự an toàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ Do đó việc định giá tài sản, BĐS là cần thiết.
- Lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán: trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần định giá tài sản
- Nghiệp vụ thanh toán: Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập, những người có quyền lợi hưu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hoá giá hoặc biến đổi Như thế cần các nhà chuyên môn định giá đưa ra những kết luận định giá thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có.
- Thanh lý tài sản: trong hoạt động kinh doanh khi thanh lý tài sản cũng cần định giá tài sản làm cơ sở đạt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản.
1.2 Nguyên tắc định giá bất động sản
Các nguyên tắc định giá BĐS, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá BĐS Trên thực tế hoạt động định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá, tuy nhiên, các nguyên tắc chủ yếu trong định giá BĐS bao gồm:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất
BĐS bao gồm nhiều loại tài sản, được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng hợp pháp và không hợp pháp Một BĐS được sử dụng một cách cao nhất và hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá BĐS đó được sử dụng hợp pháp, đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có khả năng cho thu nhập ròng lớn nhất Khái niệm cao và hiệu quả thường giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhưng cũng có thể coi là cao và hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhưng là thu nhập lâu dài và thời gian kéo dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu tư, người định giá,sự phân tích thị trường và kinh nghiệm Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu tư phân tích, để đưa ra quyết định đầu tư và dự báo.
Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trường BĐS
Giá thị trường của BĐS được xác định bởi tác động qua lại của cung – cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả BĐS giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong một đô thị Như vậy khi định giá BĐS, người định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về BĐS, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu BĐS tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu BĐS.
Giá cả thị trường BĐS không giữ nguyên bởi tác động của các nhân tố: tự nhiên, môi trường, pháp luật, kinh tế, xã hội … những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của BĐS trên thị trường, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hướng thị trường của BĐS, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng như sự ưu tiên của người tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng Bởi vậy người định giá
BĐS không những phải dự đoán thị trường hiện tại mà còn phải dự đoán những biến động của thị trường BĐS trong tương lai
Nguyên tắc về dự báo
Khi ước tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá BĐS cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu BĐS nhận được, những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của BĐS đó.
Căn cứ định giá BĐS
Các căn cứ định giá BĐS 6 1 Căn cứ vào đặc điểm của loại BĐS
1.3.1.1 Căn cứ vào đặc điểm của loại BĐS
Cùng loại thị trường, cùng thời điểm, nhưng các BĐS khách nhau, được định giá khác nhau Giả định trong cùng điều kiện như nhau (về thị trường, thời gian địa điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch…), giá trị thị trường BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó, ví dụ: giá của cùng ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng không có đủ các loại giấy tờ sở hữu Các đặc điểm của BĐS làm căn cứ cho việc định giá bao gồm:
- Các đặc điểm vật chất của BĐS : kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi…
- Tình trạng pháp lý BĐS : BĐS có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng BĐS…
- Đặc điểm mặt bằng : các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
- Địa điểm : gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí,địa điểm có thể đươc coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không
- Các công trình xây dựng liên quan : các công trình liên quan đến hình dáng và cấu trúc như sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
- Thời gian giao dịch, điều kiện giao dịch : ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị trường của BĐS.
1.3.1.2 Căn cứ vào thị trường BĐS
BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, giá cả của BĐS phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường Bởi vậy khi định giá BĐS phải dựa trên những căn cứ của thị trường thể hiện ở những điểm sau:
Tính cạnh tranh và khả năng thay thế:
- Tính cạnh tranh thể hiện ở ưu thế, nhược điểm của BĐS, lợi thế của BĐS so với các BĐS khác;
- Khả năng thay thế: Quan tâm đến các BĐS tương đồng trong khu vực có cùng mục đích sử dụng.
Cung – cầu và hiện trạng thị trường:
- Cung: Thống kê thị trường cung theo từng tiêu chí khác nhau để có cái nhìn toàn diện nhất về cung hiện tại trên thị trường;
- Cầu: Không thống kê được nhưng phải vẽ ra, miêu tả chi tiết, cụ thể những diện mạo của khách hàng;
- Xét sự ảnh hưởng của quan hệ cung – cầu đến giá BĐS trong thời điểm hiện tại và trong tương lai gần;
- Hiện trạng thị trường: Đang trong cơn “sốt”, “đóng băng”, các chỉ số: chỉ số giá (PI); tỷ lệ hấp thụ của thị trường BĐS; chỉ số lượng giao dịch (QI) và chỉ số thị trường BĐS (REMI) Điều kiện khu vực, vùng có BĐS tọa lạc:
- Điều kiện xã hội: Dân số (tỷ lệ di dân, tỷ lệ kết hôn, quy mô gia đình ) và thị hiếu của khu vực dân cư;
- Điều kiện kinh tế: Lao động, việc làm, thu nhập (việc làm sẵn có?, thu nhập cao hay thấp? ); sự phát triển các ngành, các cơ sở kinh tế; cơ sở hạ tầng (điện, bưu chính viễn thông, giao thông );
- Chính sách kinh tế: Chính sách tài khóa (chi sự nghiệp, đầu tư cơ sở hạ tầng ở nơi có BĐS cần định giá); các quy định về xây dựng (chiều cao xây dựng, tỷ lệ sử dụng đất );
- Điều kiện môi trường: Môi trường tự nhiên (không khí, tiếng ồn, sông, suối, cảnh quan ); môi trường nhâ tạo (khả năng tiếp cận của BĐS đến các tiện ích xã hội: trường học, bệnh viện, khu mua sắm, khu vui chơi giải trí ).
Sau khi thu thập thông tin cả bốn nhóm căn cứ trên người định giá phân tích và đưa ra kết luận sự ảnh hưởng của các điều kiện trong thị trường ảnh hưởng đến giá BĐS: ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực, đang phát triển hay đang trong quá trình suy thoái và xác định xu hướng của BĐS trong thời gian tới.
1.3.1.3 Căn cứ vào quy định của pháp luật
Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS: Quyền năng đối với BĐS chính là quyền sử dụng đất:
- Giao đất, thuê đất với nhiều loại khác nhau: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hay thuê đất trả tiền hàng năm, thuê đất trả tiền một lần.
- Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài đối với đất ở lúc này giá trị đất chính bằng giá trị thị trường của đất; giao đất có thời hạn (phần lớn là từ 50 năm trở xuống) lúc vày giá trị đất được xác định có thể khác với giá trị thị trường
- Giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - sổ đỏ): Đất thổ cư có sổ đỏ thì giá trị đất chính bằng giá trị thị trường; đất thổ cư đang trong quá trình làm sổ đỏ thì giá trị đất có thể thấp hơn giá thị trường do phải chi thêm một khoản tiền để làm sổ đỏ
Quy định pháp lý liên quan đến công trình xây dựng:
- Quy định liên quan đến tỷ lệ đất sử dụng cho xây dựng: 57% tỷ lệ đất được sử dụng cho các công trình xây dựng, 43% còn lại để xây dựng cơ sở hạ tầng, không gian xanh
- Quy định liên quan đến hành lang an toàn của các công trình công cộng
- Các tiêu chuẩn Việt Nam về xây dựng (đặc biệt là phân cấp công trình)
Xu hướng thay đổi hay điều chỉnh của hệ thống pháp luật: Phân tích và dự báo xu hướng để đánh giá giá trị của BĐS trong tương lai chính xác hơn
Quy định pháp lý về định giá BĐS
- Tiêu chuẩn định giá Việt Nam
- Tiêu chuẩn hành nghề định giá
Cơ sở định giá BĐS 9 1 Giá trị thị trường BĐS
Định giá BĐS có thể dựa vào cơ sở là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường Tùy vào mỗi loại BĐS mà có thể có cơ sở định giá khác nhau. Định giá những BĐS có nhiều giao dịch trên thị trường thường dựa vào cơ sở giá thị trường, trong khi đó, các BĐS ít giao dịch hoặc không giao dịch thường được dựa vào cơ sở giá phi thị trường.
1.3.2.1 Giá trị thị trường BĐS
Giá trị thị trường của một BĐS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Dựa vào giá trị thị trường để định giá BĐS, yêu cầu khi định giá BĐS phải căn cứ vào những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường.
Trong trường hợp hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường, định giá viên phải nêu rõ thực trạng này và báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả định giá do sự hạn chế các số liệu đó
Người định giá phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị trường, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình trong báo cáo kết quả định giá khi giá cả thị trường hoặc giảm bất thường/đột biến, tạo nên rủi ro trong định giá do đánh giá giá trị quá cao hoặc quá thấp.
Người định giá phải nêu rõ thông tin, dữ liệu đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của việc định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả định giá mà định giá viên nêu trong báo cáo kết quả khi định giá giá trị thị trường của BĐS.
1.3.2.2 Giá trị phi thị trường BĐS
Hoạt động định giá BĐS phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại BĐS đặc biệt, mục đích định giá phải dựa trên giá trị thị trường Vì vậy đòi hỏi người định giá BĐS phải phân biệt được sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá phi thị trường để định giá BĐS, đảm bảo đưa đến kết quả định giá khách quan.
Giá trị phi thị trường của BĐS là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mưa bán, trao đổi thao các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
Như vậy, khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường, việc đánh giá giá trị BĐS căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ và khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó, hay giá trị phi thị trường được xem xét từ góc độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt.
Khi tiến hành định giá loại BĐS này, người định giá tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của BĐS vào hoạt động của một công đoạn nào đó, chứ không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của BĐS hoặc số tiền có thể có từ việc bán BĐS đó trên thị trường.
Tùy theo từng mục đích định giá cụ thể, định giá viên có thể sử dụng giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc định giá BĐS Trong quá trình định giá, định giá viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường của tài sản cần định giá.
Người định giá phải trình bày mục đích và căn cứ định giá một cách rõ ràng,phải thể hiện tính công khai, minh bạch trong báo cáo kết quả định giá của mình cũng như trong chứng thư định giá.
Chính sách của nhà nước về thị trường BĐS 11 1.4 Quy trình định giá bất động sản
Các chính sách liên quan đến BĐS bao gồm chính sách về đất đai, chính sách về thị trường BDDS, các chính sách về tiền tệ, chính sách về tiền lương, chính sách phát triển thị trường, chính sách bán nhà cho người nước ngoài… Các chính sách này hoặc trực tiếp hoặc là gián tiếp tác động đến cung cầu BĐS trên thị trường, làm ảnh hưởng đến giá cả BĐS.
Riêng về chính sách quản lý đất đai nói chung và chính sách liên quan đến giá đất ơt Việt Nam được chia làm 2 giai đoạn Giai đoạn 1 từ năm 1993 đến năm 2003 gắn liền với Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai (năm 1998 và năm 2001) Giai đoạn 2 từ năm 2003 đến nay với việc Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai năm 2003 để khắc phục những thiếu sót của Luật Đất đai năm 1993.
Luật Đất đai 2003 quy định rõ nguồn hình thành giá đất và các nguyên tắc xác định giá đất tại Điều 55 và điều 56 của Luật:
Về nguồn hình thành giá đất bao gồm:
+ Do UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đât
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Về nguyên tắc xác định giá đất:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Theo các nguyên tác xác định giá đất được quy định trong Luật đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Tiếp theo đó Bộ Tài chính có thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/NĐ-CP Ngày 27/7/2007, Chính phủ ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nghị định 123/NĐ-CP sửa đổi bổ sung 12 điều của Nghị định 188/NĐ-
CP, trong đó quy định có 4 phương pháp xác định giá đất là phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí.
Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong quyết định của
Bộ Tài chính: Quyết định số 24/2005/QĐ – BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1); Quyết định số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
Ngoài ra, bên cạnh phương pháp xác định giá đất trên, chính sách của nhà nước liên quan đến giá còn được đề cập ở các văn bản quy phạm khác như: Nghị định 197/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Do đó khi tiến hành định giá BDDS, người định giá phải căn cứ vào các chính sách quản lý đất đai, chính sách giá đất và các chính sách liên quan, cũng như dự báo được sự thay đổi của các chính sách này, để định giá BĐS cho phù hợp.
1.4 Quy trình định giá bất động sản Định giá BĐS là việc ước tính giá trị thị trường của BĐS trong điều kiện nhất định, tại thời điểm nhất định và phục vụ mục đích nhất định Việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu nhập và phân tích các thông tin liên quan đến BĐS và sử dụng các phương pháp phù hợp nhằm ước tính giá trị BĐS Chính vì thế, quy trình định giá BĐS được bắt đầu bằng việc xác định những thông tin cơ bản như mục đích định giá, các đặc điểm của BĐS, thời điểm định giá… và kết thúc bằng các báo cáo kết quả định giá,chứng thư định giá gửi cho khách hàng.
Quy trình định giá BĐS được thực hiện theo 6 bước sau đây:
Xác định nhiệm vụ định giá BĐS 13 1.4.2 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS 14 1.4.3 Phân tích thông tin về BĐS 15 1.4.4 Lựa chọn phương thức định giá BĐS 15 1.4.5 Xác định giá BĐS 15 1.4.6 Lập hồ sơ và chứng thư định giá 16 1.5 Phương pháp định giá bất động sản
Trong bước này cần xác định tổng quát về BĐS cần định giá loại hình giá trị làm cơ sở định giá Cụ thể:
1.1 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá.
1.2 Mục đích định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá.
1.3 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá.
1.4 Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở: a Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá b Phải phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan
Lưu ý trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và khách hàng. 1.5 Xác định thời điểm định giá.
1.6 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá
1.7 Xác định cơ sở giá trị của BĐS
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
1.8 Lập kế hoạch định giá.
Việc lập kế hoạch của một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với BĐS được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về BĐS, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu nhập và phan tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
1.4.2 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS
Khảo sát hiện trường Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Đối với BĐS, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS.
- Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình
Trong quá trình khảo sát, để có đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của BĐS.
- Với BĐS cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá.
- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
1.4.3 Phân tích thông tin về BĐS
Quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần định giá.
1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS
2 Phân tích những đặc trưng của thị trường BDDS cần định giá a Bản chất và hành vi ứng xử của người tham ra thị trường b Xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS
3 Phân tích về khách hàng
4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu với BĐS
1.4.4 Lựa chọn phương thức định giá BĐS
Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của BĐS Cần nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của BĐS cần định giá. Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và với mục đích định giá Người định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về định giá.
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người định giá cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá.
Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS tương tự BĐS cần định giá để tính ra chỉ số so sánh của các BĐS khác nhau Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS, giá theo đơn vị m 2 đất sử dụng, lô đất… Định giá viên cần sử dụng các kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng số hoặc tính mức bình quân của các chỉ số so sánh.
Trong các trường hợp sử dụng nhiều hơn 1 phương pháp để định giá, mỗi phương pháp sẽ có một chỉ số khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành 1 chỉ so giá của BĐS mục tiêu Để làm việc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút ra giá BĐS mục tiêu.
Phương pháp so sánh 17 1.5.2 Phương pháp chi phí 19 1.5.3 Phương pháp vốn hóa 22 1.6 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 24 1.6.1 Sự hoạt động của thị trường BĐS 24
Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm tìm ra các giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất, thậm chí khi một trong bốn phương pháp khác được người định giá sử dụng thì vẫn cần sử dụng cả phương pháp so sánh, bởi vì:
- Là phương pháp không gặp khó khăn về kỹ thuật
- Thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy nó có cơ sổ vững chắc để cơ quan pháp lý công nhận. b Phạm vi áp dụng và các trường hợp sử dụng
Là phương pháp được áp dụng rộng rãi nhất hiện nay vì:
- Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật, công thức
- Có cơ sở thị trường nên dễ được chấp nhận
Các trường hợp áp dụng
- Cho các tài sản có tính đồng nhất
- Là phương pháp chung cho việc định giá để mua bán BĐS, thế chấp BĐS, đánh thuế BĐS, mua và chuyển quyền sử dụng đất… c Yêu cầu của phương pháp
Khi tiến hành so sánh các BĐS tương đồng được bán trên thị trường với BĐS mục tiêu cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- So sánh BĐS chỉ được thực hiện với những BĐS tương tự trong cùng một vùng.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thời gian gần đây.
- Yêu cầu người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành định giá một cách thích hợp.
- Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào sự kiện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị
- Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được
- Thị trường cần ổn định Khi thị trường không ổn định, người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này d Các bước tiến hành
Phương pháp so sánh dựa trên phân tích giá bán, giá cho thuê BĐS tương tự có thể so sánh được trên thị trường, song do tính chất đa dạng của BĐS, giá trị của chúng có thể thay đổi theo thời gian Vì vậy khi định giá phải tuân theo các bước sau:
- Tìm kiếm thông tin những BĐS được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá.
- Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được.
- Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (khoảng từ 3 đến 6 BĐS) Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá trên mỗi m 2 đất, m 2 mặt sàn hoặc giá m mặt) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vị.
- Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau (tốt hơn, xấu hơn) của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
- So sánh các BĐS tương tự với BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với BĐS mục tiêu Thực hiện điều chỉnh giá bán (tăng lên, giảm đi) của các BĐS so sánh với BĐS cần định giá.
- Hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ phân tích các BDDS so sánh vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị. e Ưu, nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng.
Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với BĐS cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá BĐS mục tiêu) Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
1.5.2 Phương pháp chi phí a Khái niệm
Phương pháp chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế b Phạm vi áp dụng và trường hợp sử dụng
Phạm vi áp dụng: Phương pháp này dựa trên một giả định lỏng lẻo như vậy nên nó được coi là phương pháp ít được sử dụng và ở mức độ nào đó nó là cứu cánh cuối cùng.
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá BĐS trong các trường
- Định giá BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…
- Định giá cho mục đích bảo hiểm
- Định giá cho mục đích đền bù giải phóng mặt bằng
- Định giá để tính thuế nếu thuế suất đánh lến chi phí xây dựng công trình và giá trị đất c Các loại chi phí
Trong phương pháp chi phí người ta chia chi phí xây dựng thành chi phí tái tạo và chi phí thay thế:
Quá trình hình thành và cơ cấu tổ chức của DCSC 30 2.1.2 Tình hình hoạt động của DCSC trong các năm gần đây33 2.1.2.1 Kết quả thực hiện hợp đồng từ năm 2009 đến năm 2011
Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về tài sản – Bất động sản DATC là doanh nghiệp Nhà nước duy nhất hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và bán đấu giá tài sản tại Việt Nam Tiền thân của DATC là Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản trực thuộc Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính, được thành lập theo Quyết định số 186/2003/QĐ-BTC ngày 14/11/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các chức năng, nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động theo quy định tại Quyết định số 689/QĐ-BTC ngày 03/03/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Ngày 29 tháng 11 năm 2007 Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 3776/QĐ-BTC chuyển giao Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ về Tài sản và Bất động sản sang Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (DATC), là Doanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính phủ trực thuộc Bộ Tài chính quản lý.
Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC được thành lập theo Nghị quyết số 31/2007/NQ-HĐQT ngày 21 tháng 12 năm 2007 của Hội đồng Quản trị Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp và được Sở
Kế hoạch Đầu tư TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh số
0102610438 do Sở Kế Hoạch – Đầu tư Hà Nội cấp thay đổi lần 2 ngày 02/6/2010;Đăng ký lần đầu ngày 11/1/2008 Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp nắm giữ 60% vốn điều lệ Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ tài sản – Bất động sản DATC.
Thông tin chính về công ty:
Tên tiếng Việt: Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ tài sản – Bất động sản DATC
Tên tiếng Anh: DATC CONSULTATION – SERVICE FOR PROPERTY REAL ESTATE JOINT STOCK COMPANY (Viết tắt: DCSC)
Trụ sở chính: Tầng 6, Số 4 ngõ Hàng Chuối I, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà
Trưng, Hà Nội. Điện thoại: 04.39722218
Vốn điều lệ: 10 tỷ đồng; Trong đó Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của
Doanh nghiệp – Bộ tài chính nắm giữ 60% vốn điều lệ.
Tài khoản số: 2111.00000.29543 tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP.Hà Nội
- Tại Thành phố Hồ Chí Minh. Địa chỉ: 138 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 3, TP.Hồ Chí Minh. Điện thoại/ Fax: 08.39330586
- Tại Thành phố Huế Địa chỉ: Số 22 đường Tố Hữu, TP Huế. Điện thoại/ Fax: 054.383542
- Sản Giao dịch bất động sản DCSC (Sàn DCSC) Địa chỉ: Tầng 6 Số 4 Ngõ Hàng Chuối I, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Điện thoại: 04.39728686
- Tại Thành phố Đà Nẵng Địa chỉ: Số 73 Quang Trung, Quận Hải Phòng, TP Đà Nẵng.
Tuy mới thành lập năm 2008 nhưng DCSC đã có đội ngũ cán bộ nhân viên hùng hậu, năng động, nhiệt tình, có kiến thức tổng hợp trong lĩnh vực BĐS Điều đó tạo nên sự vững chắc cho công ty trong tương lai.
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC BỘ MÁY CÔNG TY
CÁC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN Thị trường và Giao dịch BĐS
BAN Thẩm định giá tài sản
CÁC CHI NHÁNH CÔNG TY VÀ SÀN GIAO DỊCH BĐS
Quản lý và Đầu tư BĐS
2.1.2 Tình hình hoạt động của DCSC trong các năm gần đây
2.1.2.1 Kết quả thực hiện hợp đồng từ năm 2009 đến năm 2011
Kết quả thực hiện hợp đồng (bao gồm công văn đề nghị cung cấp dịch vụ) theo các lĩnh vực cung cấp dịch vụ như sau:
Bảng 2.1: KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH QUA CÁC NĂM
Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Tỉ lệ thực hiện so với năm trước
1 Dịch vụ thẩm định giá
2 Dịch vụ bán đấu giá tài sản
(Nguồn: Ban Hành chính - Kế toán của DCSC)
Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty qua các năm không ôn định Nếu năm 2010 tổng số hợp đồng tăng 17,05% so với năm 2009, thì đến năm 2011 giảm 12,8% so với năm 2010 Nguyên nhân là do năm 2011, thị trường BĐS Việt Nam luôn ở trong tình trạng khó khăn, trầm lắng
Qua bảng trên ta thấy dịch vụ thẩm định giá luôn chiếm tỷ trọng cao nhất, điều đó càng thể hiện được đây là lĩnh vực chủ đạo (chiếm đến 98%) và cũng là thế mạnh của của công ty (số lượng hợp đồng lớn) Mặc dù mức độ tăng trưởng năm
2011 có giảm sút so với các năm trước nhưng vẫn ở mức cao trong bối cảnh kinh tế khó khăn.
- Văn phòng Công ty tại Hà Nội là: 1.434 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá: 1.356 hợp đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 43 hợp đồng, dịch vụ tư vấn: 02 hợp đồng, dịch vụ môi giới: 16 hợp đồng, dịch vụ đấu thầu: 15 hợp đồng, dịch vụ khác: 2 hợp đồng);
- Chi nhánh Công ty tại TP.HCM là: 243 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá: 234 hợp đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 9 hợp đồng);
- Chi nhánh Công ty tại TP.Huế là: 2.440 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá: 2.432 hợp đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 8 hợp đồng).
- Văn phòng Công ty tại TP.Hà Nội là: 1.437 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá: 1.381 hợp đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 35 hợp đồng, dịch vụ tư vấn: 2 hợp đồng, dịch vụ môi giới: 3 hợp đồng, dịch vụ đấu thầu: 16 hợp đồng, dịch vụ);
- Chi nhánh Công ty tại TP.HCM là: 341 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá: 330 hợp đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 11 hợp đồng);
- Chi nhánh Công ty tại TP.Huế là: 2.974 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá: 2.953 hợp đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 21 hợp đồng).
- Chi nhánh Công ty tại TP.Đà Nẵng là: 67 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá: 67 hợp đồng).
- Văn phòng Công ty tại TP.Hà Nội là: 1.202 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá: 1.184 hợp đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 12 hợp đồng, dịch vụ tư vấn, môi giới: 4 hợp đồng, dịch vụ đấu thầu: 2 hợp đồng, dịch vụ);
- Chi nhánh Công ty tại TP.HCM là: 280 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá: 264 hợp đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 16 hợp đồng);
- Chi nhánh Công ty tại TP.Huế là: 2.572 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá: 2.530 hợp đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 42 hợp đồng).
- Chi nhánh Công ty tại TP.Đà Nẵng là: 150 hợp đồng (dịch vụ thẩm định giá:
147 hợp đồng, dịch vụ bán đấu giá:3 hợp đồng).
2.1.2.2 Tình hình doanh thu và lợi nhuận từ năm 2009 đến năm 2011
Bảng 2.2: TÌNH HÌNH DOANH THU THỰC HIỆN NĂM QUA CÁC NĂM Đơn vị tính: 1.000 đồng
Thực hiện so với năm trước (%)
1 Dịch vụ thẩm định giá
2 Dịch vụ bán đấu giá tài sản 859.428 632.435 1.669.413 73,6 264
(bao gồm cả tư vấn thầu)
4 Dich vụ môi giới dịch và tư vấn giao dịch BĐS
(Nguồn: Ban Hành chính – Kế toán của DCSC)
Biểu đồ 2.1: TÌNH HÌNH DOANH THU THỰC HIỆN NĂM QUA CÁC NĂM Đơn vị tính: 1.000 đồng
Thẩm định giá Bán đấu giá
Tư vấn Môi giới Tài chính Khác
(Nguồn: Ban Hành chính – Kế toán của DCSC)
Qua biểu đồ trên ta thấy tổng doanh thu tăng đều qua các năm Mặc dù xét về mức tăng trưởng thì năm 2011 thấp hơn năm 2010, nhưng không đáng kể (1,7%) Hơn nữa năm 2011 là năm hết sức khó khăn đối với thị trường BĐS, nên để giữ được mức tăng trưởng như trên là sự nỗ lực phấn đấu không ngừng của toàn thể Công ty
Chiếm tỷ trọng cao áp đảo nên doanh thu cao nhất cũng là điều dễ hiểu đối với dịch vụ thẩm định giá Điều này có thể khẳng định nguồn doanh thu chính và chủ yếu của Công ty là tự hoạt động định giá Dù số lượng hợp đồng và tỷ trọng năm 2011 có chút giảm sút song doanh thu hoạt động của dịch vụ thẩm định giá vẫn tăng, thể hiện chất lượng dịch vụ định giá đang đi lên, tăng thêm uy tín cho khách hàng Để đứng vững được trong thị trường BĐS, ngoài hoạt động định giá, Công ty cũng cần đẩy mạnh các hoạt động khác như môi giới, quản lý, định giá, đấu giá… Hiện tại thì các dịch vụ này đang chiếm tỷ trọng quá ít, gây mất cân đối Cần điều chỉnh để hài hòa hơn
1 Trong đó doanh thu của từng Bộ phận như sau:
- Văn phòng Công ty tại Hà Nội là: 10.471.646.558 đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 8.350.022.907 đồng; dịch vụ bán đấu giá tài sản: 649.694.090 đồng; dịch vụ tư vấn: 218.763.227 đồng; hoạt động môi giới dịch vụ tài sản: 246.748.637 đồng; hoạt động tài chính: 1.004.130.544 đồng; hoạt động khác: 2.287.153 đồng).
- Chi nhánh Công ty tại TP.Huế là: 1.928.498.537 đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 1.800.841.845 đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 78.599.998 đồng, hoạt động tài chính: 49.056.694 đồng).
- Chi nhánh Công ty tại TP.HCM là: 3.900.613.310 đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 3.703.932.670 đồng; dịch vụ bán đấu giá tài sản: 131.134.317 đồng; hoạt động tài chính: 65.546.323 đồng).
- Văn phòng Công ty tại Hà Nội là: 11.349.645.777,đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 10.708.993.955,đồng; dịch vụ bán đấu giá tài sản: 260.212.592,đồng; dịch vụ tư vấn: 86.593.736,đồng; hoạt động môi giới dịch vụ tài sản: 104.545.454,đồng; hoạt động tài chính: 640.651.822,đồng; hoạt động khác: 0 đồng).
- Chi nhánh Công ty tại TP.Huế là: 2.937.804.185 đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 2.288.784.541 đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 168.539.992 đồng, hoạt động tài chính: 152.161.470 đồng).
- Chi nhánh Công ty tại TP.HCM là: 5.859.201.835,đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 5.324.183.602,đồng; dịch vụ bán đấu giá tài sản: 186.864.546,đồng; hoạt động tài chính: 348.153.68,đồng).
- Chi nhánh Công ty tại TP.Đà Nẵng là: 526.144.489,đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 502.100.907,đồng; dịch vụ bán đấu giá tài sản: 16.818.182, đồng; hoạt động tài chính: 7.225.400,đồng).
- Văn phòng Công ty tại Hà Nội là: 14.775.427.654 đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 12.258.343.140 đồng; dịch vụ bán đấu giá tài sản: 184.002.395 đồng; dịch vụ tư vấn: 937.874.653 đồng; hoạt động môi giới dịch vụ tài sản: 184.208.682 đồng; hoạt động tài chính: 1.242.556.626 đồng; hoạt động khác: 0 đồng).
- Chi nhánh Công ty tại TP.Huế là: 3.546.463.623 đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 2.071.353.280 đồng, dịch vụ bán đấu giá tài sản: 1.209.942.632đồng, hoạt động tài chính: 265.167.711 đồng).
- Chi nhánh Công ty tại TP.HCM là: 6.511.919.554 đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 5.705.958.932 đồng; dịch vụ bán đấu giá tài sản: 263.739.998 đồng; hoạt động tài chính: 542.220.624 đồng).
- Chi nhánh Công ty tại TP.Đà Nẵng là: 1.273.609.073 đồng: (Dịch vụ thẩm định giá: 1.189.893.503 đồng; dịch vụ bán đấu giá tài sản: 11.727.269 đồng; hoạt động tài chính: 71.998.301 đồng).
Năm 2009: Lợi nhuận trước thuế đạt 2.714.730.758 đồng Một số chỉ tiêu về lợi nhuận như sau:
- Tỷ lệ lợi nhuận trước thuế trên doanh thu đạt: 16,65%.
- Tỷ lệ lợi nhuận trước thuế trên vốn điều lệ: 28,45%.
Năm 2010: Lợi nhuận trước thuế đạt 3.272.293.543 đồng, tăng 20,56% so với thực hiện năm 2009 Một số chỉ tiêu về lợi nhuận như sau:
- Tỷ lệ lợi nhuận trước thuế trên doanh thu đạt: 15,82%.
- Tỷ lệ lợi nhuận trước thuế trên vốn điều lệ: 32,72%.
Năm 2011: Lợi nhuận trước thuế đạt 3.562.525.450 đồng, tăng 8,89% so với thực hiện năm 2010 (3,272 tỉ) Một số chỉ tiêu về lợi nhuận như sau:
- Tỷ lệ lợi nhuận trước thuế trên doanh thu đạt: 13,8%.
- Tỷ lệ lợi nhuận trước thuế trên vốn điều lệ: 35,63%.
Thực trạng định giá tại bất động sản tại DCSC
Quy trình định giá 40 2.2.2 Căn cứ định giá 41 2.2.3 Áp dụng các phương pháp định giá để định giá một số loại BĐS 41 2.2.3.1 Đặc điểm tài sản định giá
Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC cũng như bất kỳ doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên đều phải tuân thủ những quy định về quy trình thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định 05 (TĐGVN 05) về
SƠ ĐỒ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY
Bước 1 : Tiếp nhận hồ sơ, tư vấncho khách hàng về mục đích thẩm định giá. Bước 2 : Trình hồ sơ cho Ban giám đốc và ký hợp đồng.
Bước 3 : Chuyển hồ sơ, hợp đồng cho Ban thẩm định giá.
Bước 4 : Ban thẩm định giá xử lý xong chuyển cho Ban hành chính – kế toán.
Bước 5: Ban hành chính – kế toán nhận Chứng thư, Báo cáo từ Ban giám đốc phê duyệt, photo, đóng cuốn và đóng dấu Chứng thư, Báo cáo; tính phí làm thủ tục thanh lý hợp đồng và bàn giao Chứng thư, Báo cáo thẩm định giá cho khách hàng
Căn cứ vào BĐS: Dựa trên những đặc điểm của BĐS qua quá trình thu thập xử lý thông tin, bao gồm
- Các đặc điểm vật chất của BĐS
- Các công trình xây dựng liên quan
- Tình trạng pháp lý BĐS
- Thời gian giao dịch, điều kiện giao dịch
Căn cứ vào thị trường BĐS: Giá trị thị trường
Căn cứ pháp lý: Các luật, nghị định, quyết định, thông tư, pháp lệnh giá liên quan đến BĐS và định giá BĐS
2.2.3 Áp dụng các phương pháp định giá để định giá một số loại BĐS
Tài sản định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất tại số 21 Trung Liệt, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, TP Hà Nội.
Mục đích định giá: Làm cơ sở tham khảo cho mục đích chuyển nhượng tài sản. Thời gian định giá: Ngày 15 tháng 11 năm 2011
2.2.3.1 Đặc điểm tài sản định giá
Địa chỉ BĐS định giá
Số 21 Trung Liệt, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, TP Hà Nội.
Hồ sơ pháp lý của khu đất
- Quyết định số 3281/QĐUB ngày 07/07/1990 của UBND TP Hà Nội cấp cho Viện Vệ sinh Phòng dịch Quân đội là 8.647% m 2 đất tại phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà nội để xây dựng trụ sở làm việc.
- Công văn số 0855/CVUB ngày 27/01/1991 của UBND TP Hà Nội cho phépViện Vệ sinh Phòng dịch Quân đội chuyển 1.000m 2 đất đã được cấp tại phường TrungLiệt, quận Đống Đa sang xây dựng nhà ở
- Quyết định số 2226/QĐQP ngày 27/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Quốc Phòng phê duyệt Dự án đầu tư Trung tâm nghiên cứu Huấn luyện Vệ sinh phòng dịch Quân đội tại T50 Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội.
- Bản đồ hiện tại tháng 10/1996 tỉ lệ 1/500 số 584/10/96 do công ty Khảo sát đo đạc – KTST TP lập tháng 2/1996.
- Bản vẽ chỉ giới đường số 231 do Viện Thiết kế Quy hoạch xây dựng Hà Nội – KTST TP Hà Nội lập ngày 25/12/1996 và được Kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội chấp thuận chỉ giới đường đỏ ngày 27/1/1997.
- Công văn số 469- 6/KTST – TH ngày 23/5/1997 của Kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội về việc trả lời Viện Vệ sinh Phòng dịch Quân đội thông tin kiến trúc – quy hoạch tại phường Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội
- Các hồ sơ pháp lý khác liên quan đến Dự án do Viện Vệ sinh Phòng dịch Quân đội cung cấp.
Vị trí: Khu đất nằm trên đường Trung Liệt có chiều rộng khoảng 6m, cách ngã ba đường Thái Hà – Trung Liệt khoảng 10m Khu đất nằm trong khu vực dân cư, kinh doanh sầm uất.
Hiện trạng khu đất : Diện tích khu đất:4924m 2 ; trên đất có các công trình xây dựng được sử dụng làm trụ sở làm việc của Viện Vệ sinh Phòng dịch Quân đội.
Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng : Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ – BXD ngày
03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”; Căn cứ yêu cầu của Viện Vệ sinh Phòng dịch Quân đội về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất Khu đất tại số 21 Trung Liệt, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, TP Hà Nội để xây dựng tổ hợp Văn phòng dịch vụ kết hợp chung cư cao tầng; Căn cứ Thông báo số 980 ngày 04/02/2010 của Sở Xây dựng Hà Nội về việc cấp phép xây cho các nhà cao tầng tại bốn quận nội thành thành phố Hà Nội; Các chỉ tiêu quy hoạch của khu đất như sau:
- Diện tích đất toàn khu (Do Viện cung câp)
- Diện tích đất xây dựng công trình
- Mật độ xây dựng (Dự tính)
- Tầng cao công trình (Dự tính)
- Tầng hầm dự kiến (Dự tính)
- Diện tích sàn xây dựng khối tầng nổi
- Diện tích sàn xây dựng tầng hầm
- Diện tích sàn kinh doanh căn hộ (Dự tính kinh doanh căn hộ từ tầng 2 đến tầng 9 với tỉ lệ kinh doanh là 80% diệ tích sàn xây dựng)
- Diện tích sàn kinh doanh văn phòng, thương mại (Dự tính kinh doanh tầng 1 với tỷ lệ kinh doanh là 50% sàn xây dựng)
- Diện tích sàn kinh doanh tầng hầm (Dự tính tỷ lệ kinh doanh là
Thực trạng công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất:
Hiện trạng công trình Viện Vệ sinh Phòng dịch Quân đội phường Trung Liệt, quận Đống Đa, TP Hà Nội bao gồm các hạng mục: Labô nghiên cứu y học; Nhà ở cán bộ công nhân viên; Trung tâm Dân số và kế hoạch hóa gia đình; Nhà Labô nghiên cứu y học N2; Nhà ăn N3; Nhà nghiên cứu huấn luyện N4; Phòng khám chuẩn quốc gia; Phòng xét nghiệm; Gara ô tô số 1, Nhà để xe sô 2, 3, 4, 5,6; Nhà bếp; Nhà kho; Nhà tắm; Nhà vệ sinh; Trạm biến áp; Trạm bơm; Nhà bảo vệ, hệ thống tường rào.
Theo các quy định về cấp nhà ở của Bộ Xây dựng và tình trạng của ngôi nhà thì các hạng mục của viện thuộc loại nhà ở cấp III, IV với niên hạn sử dụng tối đa là 50 năm Chất lượng sử dụng, mức độ tiện nghi dạng trung bình Vật liệu hoàn thiện bên trong, bên ngoài nhà thuộc loại thông trung bình
Căn cứ các nguyên tắc kinh chi phối hoạt động định giá tài sản của Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 (TĐGVN 06)
Nghiên cứu thông tin, tài liệu liên quan đến thẩm định do Viện Vệ sinh Phòng dịch Quân đội cung cấp
Tiến hành tìm hiểu, thu thập thông tin trên thị trường về giá trị quyền sử dụng đất có đặc điểm tương đương
Phương pháp so sánh (TĐGVN 07)
Phương pháp chi phí ( TĐGVN 08)
Phương pháp thặng dư (TĐGVN 10)
Sử dụng kết quả của phương pháp so sánh làm số liệu đầu vào cho phương pháp thặng dư.
2.2.3.6 Phân tích, xác định giá trị quyền sử dụng đất khu đất định giá a Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất Số 21 Trung Liệt, phường Trung Liệt, quận Đống Đa,TP.Hà Nội
Xác định giá cho thuê văn phòng, thương mại
Giá thuê dịch vụ văn phòng được khảo sát tại khu lân cận với BĐSMT như sau:
- BĐSSS 1: Cho thuê tầng 1 tòa nhà 165 Thái Hà (diện tích 200 – 600m 2 /sàn). Đơn giá: 18USD/m 2 /tháng (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ)
- BĐSSS 2: Tòa nhà 131 Thái Hà (diện tích 500m 2 /sàn) Đơn giá: 17USD/ m 2 /tháng (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ)
- BĐSSS 3: Tòa nhà Hà Thành, Thái Thịnh (diện tích 365m 2 /sàn) Đơn giá: 18USD/m 2 /tháng (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ)
Nhận xét: Các BĐS dùng để so sánh có hồ sơ pháp lý, điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, môi trường kinh doanh tương đối tương đồng với BĐSMT, có thể dùng làm căn cứ so sánh được.
Đánh giá chung
Những kết quả đạt được 58 2.3.2 Tồn tại và nguyên nhân 59 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN - DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC 61 3.1 Định hướng phát triển của DCSC
Mặc dù kinh tế những năm qua còn nhiều khó khăn, đặc biệt là năm 2011 khi thị trường BĐS rơi vào thời kỳ trầm lắng nhưng kết quả hoạt động của công ty qua các năm vẫn đạt hiệu quả Công ty tiếp tục phát huy được thế mạnh của thương hiệu DCSC và từng bước phát triển thị trường, thị trường Thẩm định giá các dự án BĐS tại một số địa phương như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Hòa Bình với doanh số thu được hoạt động thẩm định giá (năm 2011) là 19,77 tỷ đồng (chiếm 76,56% tổng doanh thu), tăng 7,6% so với năm 2010 và tăng 34% so với kế hoạch năm 2011, Công ty đã thắng lợi lớn trong lĩnh vực thẩm định giá, đã ổn định là một thương hiệu mạnh trong ngành thẩm định giá trong cả nước.
Quy trình định giá khá bài bản và linh hoạt, tuân thủ theo đúng quy định củaNhà nước Phương pháp thực hiện định giá BĐS được áp dụng tại DCSC không quá khó Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh Khi xác định giá trị
BĐS có tham khảo giá của những giao dịch đã thực hiện được Xác định được mục tiêu của việc định giá BĐS là phải sát với giá trị trường.
Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về BĐS, mục tiêu cho việc ước tính giá trị BĐS.
Hệ thống trang thiết bị, cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn tương đối hiện đại tạo điều kiện phục vị một cách tốt nhất cho hoạt động của sàn Hệ thống trang thiết bị bao gồm: hệ thống máy tính, hệ thống máy chiếu, hệ thống điều hòa, máy in, máy phô tô copy, hệ thống mạng interner, hệ thống điện thoại ….
Toàn bộ các thông tin về tình hình hoạt động của sàn giao dịch BĐS, các thông tin về BĐS đều được kết nối giữa các phòng ban với nhàu bằng hệ thống internet nội bộ, tạo điều kiện cho các phòn ban, các bộ phận truy cập thông tin một cách nhanh nhất tiện lợi nhất.
Các file về thông tin BĐS và các file lưu giữ những thông tin quan trọng đều được bảo mật bằng mật khẩu, mỗi nhân viên trong công ty đều được trang bị mỗi người một máy tính riêng để đảm bảo tính bảo mật cho mỗi cá nhân.
Công ty đã xây dựng được một tập thể cán bộ đoàn kết, gắn bó với Công ty; Chất lượng cán bộ làm công tác thẩm định giá (trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, kinh nghiệm làm việc, quan hệ khách hàng ) của Công ty DCSC thuộc loại tốt nhất trong các công ty định giá hàng đầu của cả nước hiện nay
Công ty trở thành 1 trong 4 thương hiệu mạnh nhất trong cả nước về tư vấn định giá và thẩm định giá tài sản Năm 2009, Công ty đã mở rộng 1 bước về quan hệ thị trường do chiếm thêm được nhiều khách hàng mới.
2.3.2 Tồn tại và nguyên nhân
Các căn cứ định giá BĐS chủ yếu dựa trên kinh nghiệm của định giá viên để đánh giá Cụ thể là việc đánh giá tỷ trọng các tiêu chí ảnh hưởng đến giá trị BĐS như: vị trí BĐS mang tính quyết định đến mức giá BĐS, điều kiện kinh doanh, quy mô kích thước, môi trường an ninh Hơn nữa còn mang tính dập khuôn, chủ quan Điển hình như trong ví dụ trên, đối với chung cư để ở thì điều kiện kinh doanh không gây ảnh hưởng đến mức giá nhưng trong phần đánh giá tiêu chí này vẫn được đưa vào để điều chỉnh Giá trị mà cán bộ định giá ước tính dường như không sát với thị trường, nó còn mang nhiều tính chủ quan.
Trong quy trình định giá BĐS, bước thu thập thông tin về BĐSSS chưa mang tính xác thực Có những số liệu còn đang dạng sơ cấp chưa được xử lý nhưng đã được đưa vào làm căn cứ định giá Nguồn thông tin có thể do khách hàng cung cấp hoặc lấy từ các mẫu tin quảng cáo, thiếu tính khách quan.
Trong biên bản định giá mà cán bộ định giá đưa ra không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với cấp có thẩm quyền trong công ty Ngoài ra, các bảng biểu trong báo cáo định giá không được giải thích rõ ràng, mức độ thuyết phục chưa cao Các công thức tính toán hầu như chỉ mang tính lý thuyết, không thể hiện rõ được quá trình điều chỉnh mức giá
Nguồn nhân lực chưa được bồi dưỡng kiến thức thường xuyên Còn nhiều cán bộ định giá chưa được cấp Thẻ thảm định viên về giá
Năm 2011 là một năm khó khăn do lạm phát cao, tiết giảm chi tiêu công triệt để, thị trường BĐS, thị trường BĐS, thì trường vốn đình trệ, các chính sách của Nhà nước thu hẹp các đối tượng thẩm định, đấu giá, đấu thầu Thị trường tư vấn, dịch vụ và thẩm định giá có sự cạnh tranh khốc liệt, dẫn đến thị phần bị chia xẻ do có quá nhiều doanh nghiệp thẩm định giá (năm 2011 đăng ký mới hành chục doanh nghiệp, nâng số lượng doanh nghiệp thẩm định trong cả nước lên gần 100 doanh nghiệp); Phí dịch vụ thu giảm, trong khi đó chi phí hoạt động tăng
Trong tổ chức bộ máy của công ty còn thiếu ban kiểm soát để kiểm định và kiểm duyệt báo cáo kết quả định giá Do đó tính chính xác của báo cáo định giá chưa cao Phần nào làm giảm uy tín của công ty đối với khách hàng và chưa nâng cao được tinh thần trách nhiệm của định giá viên.
Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất những thông tin định giá BĐS đã được thực hiện, gây khó khăn trong công tác tìm kiếm những BĐS tương tự, mà có khi ngay trong công ty đã được thực hiện định giá.
Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản DCSC .62 1 Về quy trình định giá 62
3.2.1 Về quy trình định giá
Phải luôn tuân thủ theo quy trình định giá chung theo tiêu chuẩn thẩm định 05 (TCTĐGVN 05) về Quy trình thẩm định giá được quy định tại Quyết định số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Chuyên viên định giá không được tự ý cắt bỏ một quá trình hay công đoạn nào, phải tiến hành tuần tự.
3.2.2 Xây dựng hệ thống thông tin phục vụ công tác định giá
Tăng tính chính xác, hợp lý của thông tin sử dụng trong quá trình định giá BĐS và xây dựng hệ thống thông tin.
Thông tin chính xác có vai trò vô cùng quan trọng bởi đó là bước đầu trong quá trình định giá BĐS Chuyên viên định giá không được dựa hoàn toàn vào thông tin do khách hàng cung cấp mà phải điều tra thu thập thêm thông tin từ thị trường BĐS Công việc này đòi hỏi kinh nghiệm của chuyên viên định giá Do đó để giảm bớt khó khăn, chuyên viên định giá nên tiến hành điều tra cận thận, cụ thể ở địa phương và thị trường BĐS Định giá viên cần thường xuyên cập nhật thông tin Xây dựng hệ thống thông tin theo từng loại BĐS, từng mảng thị trường và được lưu trữ trên máy tính Nên khai thác thông tin từ các nguồn khác nhau.
Công ty nên xây dựng phòng lưu trữ và cung cấp thông tin với đội ngũ giỏi về công nghệ thông tin Trang bị công nghệ hiện đại, lắp đặt phần mềm tiện ích Tăng tính bảo mật cho thông tin bằng việc đầu tư hệ thống bảo mật Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về tuyến đường, tuyến phố, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học… ;tình trạng giao thông, hệ thống cung cấp điện, nước… để phục vụ phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá được tiến hành nhanh chóng.
Ngoài ra, công ty cần mở rộng quảng bá hình ảnh trên thị trường BĐS bằng báo chí, kênh truyền hình…
3.2.3 Đổi mới công tác tổ chức và quản lý nhân lực phục vụ công tác định giá
Cần có cơ chế quản lý chặt chẽ về nhân sự, nhất là trong vấn đề quản lý thời gian do tính chất công việc định giá yêu cầu phải đi xuống cơ sở nhiều lần để khảo sát, đánh giá.
Quản lý tốt về tổ chức không gian làm việc: Vấn đề cấp bách là bố trí phòng ban có không gian riêng để làm việc, điển hình là phòng Đầu tư và phòng Tư vấn thẩm định giá đang phải chung một phòng Mỗi phòng làm việc nên có vách ngăn để tránh ảnh hưởng lẫn nhau Cần bố trí không gian làm việc thoáng đãng, lọ hoa với cây xanh để tạo cảm giác thoải mái và thư giãn cho nhân viên mang lại hiệu quả cao Cơ sở vật chất cần bố trí đầy đủ, gọn gàng, cần có bộ phận vệ sinh chuyên làm công tác dọn dẹp phòng thường xuyên chứ không chỉ là làm vào buổi sáng đem lại hình ảnh đẹp cho công ty. Để quản lý tốt công việc công ty nên đặt ra chỉ tiêu hoạt động cho nhân viên theo từng tháng, quý để đánh giá chính xác mức độ làm việc của nhân viên.
Thành lập một bộ phận kiểm định và kiểm duyệt báo cáo kết quả định giá để đảm bảo công tác định giá được chính xác, tạo uy tín và niềm tin cho khách hàng và trên hết là chuyên viên định giá sẽ ý thức được trách nhiệm và tính chính xác của báo cáo định giá.
Phải đảm bảo thời gian hoàn thành công tác định giá, tránh ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng cũng như công ty.
Ngoài ra, hoạt động định giá có thể theo hình thức cộng tác, liên kết với các công ty, tổ chức khác để tìm kiếm hợp đồng định giá
3.2.4 Về việc vận dụng các phương pháp định giá
Các phương pháp định giá được sử dụng phải phù hợp với yêu cầu định giá theo mục địch, đối tượng và quá trình định giá BĐS Cụ thể: Đối với các BĐS chưa qua sử dụng thì nên dùng phương pháp so sánh để định giá Còn với những BĐS đã qua sử dụng cần sử dụng kết hợp cả phương pháp chi phí và phương pháp so sánh
Với những công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp thì nên kết hợp cả với những yếu tố chuyên môn
Phối hợp với Trường Bồi dưỡng cán bộ Tài chính đào tạo lớp nghiệp vụ nâng cao cho cán bộ nhân viên tại Hà Nội
Hiện nay, công ty có 11 cán bộ có Thẻ thẩm định giá viên về giá, cần cử thêm cán bộ tham dự thi Thẻ thâm định viên về giá do Bộ Tài chính tổ chức.
Hỗ trợ kinh phí đi học thêm và nâng cao nghiệp vụ.
Thúc đẩy tính tự giác, năng động, khả năng làm việc cũng như sự nhiệt tình, cần cù trong công việc để đảm bảo kết quả định giá và đạt hiệu quả công việc cao Công ty
Ngoài ra, nên bồi dưỡng kiến thức thường xuyên bằng việc tham gia hội thảo về thị trường BĐS, giá cả BĐS và sự biến động giá cả trên thị trường
3.2.6 Hạn chế sai sót, rủi ro trong công việc định giá
Tránh các lỗi do chủ quan và khách quan làm sai lệch kết quả bằng việc kiểm tra, giám sát thường xuyên và liên tục: kiểm tra đột xuất, kết tra mẫu báo cáo định giá, chứng thư định giá hoặc tiến hành kiểm tra định kỳ thường xuyên.
Cần kiểm tra lại kết quả tính toán, cũng như sai sót trong quá trình đánh máy hoàn thiện báo cáo định giá khi giao cho khách hàng.
3.3 Kiến nghị Đánh giá năm 2012 tiếp tục khó khăn như năm 2011, thị trường dịch vụ tư vấn thẩm định giá tài sản, thị trường giao dịch BĐS, thị trường đấu giá trong năm 2012 với bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt và vẫn là năm còn nhiều khó khăn Thị trường tư vấn, dịch vụ và định giá về tài sản có sự cạnh trang khốc liệt, đặc biệt cơ chế phải ký hợp đồng trực tiếp với Sở Tài chính khi thực hiện thẩm định giá các dự án Nhà nước giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, dẫn đến thị phần bị chia xẻ mạnh, phí dịch vụ thấp, thủ tục thanh toán phức tạp; Phí dịch vụ có xu hướng giảm, trong khi đó chi phí hoạt động tăng, đặc biệt chi phí môi giới, cộng tác viên sẽ tăng nhiều, nhất là tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TP.Huế.
Thị trường thẩm định giá ngày càng được phân khúc rõ rệt, vì thế việc tìm kiếm thị phần mới ngày càng khó khăn Năm 2012 sẽ có thêm nhiều công ty mới thành lập trong lĩnh vực thẩm định giá và các doanh nghiệp đẩy mạnh cơ cấu tổ chức lại thì việc giữ thị phần như năm 2012 là rất khó khăn.
Thị trường BĐS còn tiêp tục ảm đảm, các dự án giao đất hoặc chuyển mục địch sử dụng đất ít phát sinh, nên ảnh hưởng rất lơn đến doanh thu từ hoạt động thẩm định giá cũng như hoạt động môi giới BĐS.
Từ tình hình thực tế trên, em xin đưa ra một số kiến nghị về các mặt như sau:
3.3.1 Đề xuất với Nhà nước
Nhà nước cần đơn giản hóa các thủ tục đăng ký đất đai, thống nhất chứng từ hợp lệ… Các giấy tờ được đơn giản hóa mới tạo điều kiện cho hoạt động định giá diễn ra nhanh chóng và thuận lợi Quy định thời gian thực hiện các dịch vụ, tránh việc lách luật.
