Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản datc

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI CẢM ƠN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm mục đích định giá BĐS 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Mục đích định giá BĐS 1.2 Nguyên tắc định giá bất động sản 1.3 Căn định giá BĐS 1.3.1 Các định giá BĐS 1.3.1.1 Căn vào đặc điểm loại BĐS 1.3.1.2 Căn vào thị trường BĐS 1.3.1.3 Căn vào quy định pháp luật 1.3.2 Cơ sở định giá BĐS 1.3.2.1 Giá trị thị trường BĐS 1.3.2.2 Giá trị phi thị trường BĐS 10 1.3.3 Chính sách nhà nước thị trường BĐS 11 1.4 Quy trình định giá bất động sản 12 1.4.1 Xác định nhiệm vụ định giá BĐS 13 1.4.2 Khảo sát trường, thu thập thông tin BĐS 14 1.4.3 Phân tích thơng tin BĐS 15 1.4.4 Lựa chọn phương thức định giá BĐS 15 1.4.5 Xác định giá BĐS 15 1.4.6 Lập hồ sơ chứng thư định giá 16 1.5 Phương pháp định giá bất động sản 17 1.5.1 Phương pháp so sánh 17 1.5.2 Phương pháp chi phí 19 1.5.3 Phương pháp vốn hóa 22 1.6 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 24 1.6.1 Sự hoạt động thị trường BĐS 24 Sinh viên: Vương Quỳnh Liên Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo 1.6.2 Khung pháp lý BĐS định giá BĐS 25 1.6.3 Trình độ lực cán định giá 28 1.6.4 Hệ thống thông tin 29 1.6.5 Những thay đổi giai đoạn phát triển kinh tế 29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN DATC 30 2.1 Giới thiệu công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản - Bất động sản DATC (Viết tắt – DCSC) .30 2.1.1 Quá trình hình thành cấu tổ chức DCSC 30 2.1.2 Tình hình hoạt động DCSC năm gần đây33 2.1.2.1 Kết thực hợp đồng từ năm 2009 đến năm 2011 .33 2.1.2.2 Tình hình doanh thu lợi nhuận từ năm 2009 đến năm 2011 .36 2.2 Thực trạng định giá bất động sản DCSC 40 2.2.1 Quy trình định giá 40 2.2.2 Căn định giá 41 2.2.3 Áp dụng phương pháp định giá để định giá số loại BĐS 41 2.2.3.1 Đặc điểm tài sản định giá .41 2.2.3.2 Cơ sở định giá 43 2.2.3.3 Nguyên tắc định giá 43 2.2.3.4 Phương thức tiến hành 43 2.2.3.5 Phương pháp định giá .44 2.2.3.6 Phân tích, xác định giá trị quyền sử dụng đất khu đất định giá .44 2.2.3.7 Kết thẩm định giá .57 2.2.3.8 Hạn chế kết thẩm định .57 2.3 Đánh giá chung 58 2.3.1 Những kết đạt 58 2.3.2 Tồn nguyên nhân 59 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN - DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC 61 3.1 Định hướng phát triển DCSC 61 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản DCSC .62 3.2.1 Về quy trình định giá 62 3.2.2 Xây dựng hệ thống thông tin phục vụ công tác định giá 62 Sinh viên: Vương Quỳnh Liên Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo 3.2.3 Đổi công tác tổ chức quản lý nhân lực phục vụ công tác định giá 63 3.2.4 Về việc vận dụng phương pháp định giá 63 3.2.5 Bồi dưỡng nhân 64 3.2.6 Hạn chế sai sót, rủi ro cơng việc định giá 64 3.3 Kiến nghị 64 3.3.1 Đề xuất với Nhà nước 65 3.3.2 Đề xuất với công ty 66 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO Sinh viên: Vương Quỳnh Liên Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BĐSMT : Bất động sản mục tiêu BĐSSS : Bất động sản so sánh SS : So sánh DCSC : Tên viết tắt Công ty Cổ phẩn Tư vấn – Dịch vụ tài sản – Bất động sản DATC DANH MỤC BẢNG BIỂU Sinh viên: Vương Quỳnh Liên Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh qua năm 33 Bảng 2.2: Tình hình doanh thu thực qua năm 36 Biểu đồ 2.1: Tình hình doanh thu thực qua năm 37 Bảng 2.3: Q trình điều chỉnh giá th văn phịng, thương mại 45 Bảng 2.4: Quá trình điều chỉnh giá bán hộ 48 Bảng 2.5: Tính giá trị quyền sử dụng đất .51 Bảng 2.6: Tính doanh thu thương mại, văn phịng 53 Bảng 2.7: Tính doanh thu cho thuê xe tầng hầm 54 Bảng 2.8: Tính giá trị vật kiến trúc đất 55 LỜI CẢM ƠN Sinh viên: Vương Quỳnh Liên Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Đầu tiên em muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Th.S Vũ Thị Thảo Những lời nhận xét, đánh giá Cô giúp viết em thêm sâu sắc nội dung, mạch lạc, logic hành văn, cách diễn đạt Hơn nữa, bảo, hướng dẫn tận tình Cơ giúp em có thêm động lực việc nghiên cứu, tìm hiểu để nhanh chóng hồn thiện chun đề tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC tạo điều kiện cho em có hội thực tập, tham gia vào công việc hoạt động Công ty Em xin cảm ơn tất anh chị nhân viên Ban Thẩm định giá tài sản hỗ trợ giúp đỡ em nhiều trình thực tập, đồng thời cung cấp tài liệu cần thiết để em hoàn thành chuyên đề LỜI MỞ ĐẦU Sinh viên: Vương Quỳnh Liên Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài: Trong điều kiện kinh tế mở cửa liên tục tăng trưởng mạnh, năm gần Việt Nam xem kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu giới Nhu cầu đầu tư vào bất động sản tăng cao nên hoạt động thị trường bất động sản sôi động Ngành kinh doanh bất động sản thu hút nhiều quan tâm từ tổ chức, cá nhân đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh tế Tuy thị trường bất động sản Việt Nam cịn nhiều biến động mang tính chất tự phát hứa hẹn tương lai tốt đẹp cho nhà kinh doanh Lĩnh vực bất động sản nói chung ngành kinh doanh bất động sản nói riêng cịn mẻ có nhiều bất cập thiếu chuyên nghiệp người tham gia thị trường Việc kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ định giá bất động sản, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Đã có nhiều doanh nghiệp thành lập để hoạt động lĩnh vực bất động sản, số cơng ty CP Tư vấn – Dịch vụ Tài sản - Bất động sản DATC (Viết tắt - DCSC) Tiền thân Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ Tài sản - Bất động sản trực thuộc Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài Sau chuyển giao sang Công ty Mua bán nợ Tài sản tồn đọng doanh nghiệp (DATC), Doanh nghiệp hạng đặc biệt Chính phủ trực thuộc Bộ Tài quản lý DCSC thành lập theo Nghị số 31/2007/NQ-HĐQT ngày 21 tháng 12 năm 2007 Hội đồng Quản trị Công ty Mua bán nợ Tài sản tồn đọng doanh nghiệp Sau thành lập cơng ty DCSC trải qua trình hoạt động với biến động công ty thị trường bất động sản Tuy công ty với nỗ lực đội ngũ quản lý nhân viên công ty đem lại cho công ty bước đầu thành công Cùng với phát triển thị trường bất động sản công ty cố gắng hoàn thiện máy tổ chức, nhân viên chất lượng họat động kinh doanh để đứng vững thị trường bất động sản Công ty hoạt động nhiều lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản môi giới, quản lý, Sinh viên: Vương Quỳnh Liên Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo định giá, đấu giá… Trong hoạt động định giá mạnh chủ đạo công ty thời gian gần Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản Việt Nam cịn gặp nhiều hạn chế mơi trường pháp lý chưa đầy đủ, hạn chế hiểu biết dân cư hoạt động định giá Do đó, nhiệm vụ đặt công ty khắc phục hạn chế để nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối an toàn lợi nhuận Là sinh viên năm cuối học nghiệp vụ định giá, sở kết hợp nghiên cứu lý luận thực tiễn thời gian thực tập DCSC em chọn đề tài: Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC” làm chuyên đề tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: - Làm rõ sở lý luận định giá bất động sản - Nghiên cứu thực trạng định giá bất động sản công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ tài sản – Bất động sản DATC để thấy kết đạt được, tồn nguyên nhân tồn từ thực tế hoạt động - Đề xuất số giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ tài sản – Bất động sản DATC Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC, tập trung vào phương pháp định giá bất động sản mà công ty sử dụng Đề tài nghiên cứu Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC Phương pháp nghiên cứu: - Duy vật biện chứng Sinh viên: Vương Quỳnh Liên Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo - Duy vật lịch sử - Điều tra thu thập số liệu - Phân tích thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp dự báo, phương pháp so sánh … Kết cấu nội dung chuyên đề: Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, mở đầu kết luận nội dung, chuyên đề gồm chương: Chương I: Cơ sở lý luân định giá bất động sản Chương II: Thực trạng định giá bất động sản Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC Sinh viên: Vương Quỳnh Liên Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm mục đích định giá BĐS 1.1.1 Khái niệm “Định giá giá BĐS ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp” Ở nhiều nước cá nhân có quyền BĐS quyền sở hữu, quyền thuê, quyền sử dụng Nhưng Việt Nam Hiến pháp có quy định là: Đất thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện nhân dân quản lý; đất đai nước ta khơng thuộc sở hữu cá nhân Nên nhắc đến giá trị quyền đất giá trị quyền sử dụng đất giá trị quyền thuê theo hợp đồng Còn BĐS cơng trình xây dựng đất (khơng phải đất đai) cá nhân Việt Nam có quyền sau: quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu nghĩa có đầy đủ quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt Như định giá giá trị BĐS đơn việc xem có kết tinh lao động quan điểm Mác, mà ước tính giá trị lợi ích BĐS mang lại cho quyền nêu 1.1.2 Mục đích định giá BĐS Mục đich định giá tài sản nói chung định giá BĐS nói riêng phân thành nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán BĐS, chuyển đổi sở hữu tài sản, chấp, tính thuế, lý tài sản, bồi thường, lập báo cáo tài hạch tốn kế tốn… - Định giá BĐS cho mục đích bảo toàn BĐS trường hợp sau: + Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản + Bảo hiểm tài sản, bồi thường đánh giá tài sản Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn Chuyên ngành thẩm định giá – Bộ Tài Cục quản lý giá – NXB Hà Nội 2007 Dựa quan điểm giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh Sinh viên: Vương Quỳnh Liên Lớp: Kinh doanh bất động sản A K50