LỜI NÓI ĐẦU Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường Từ nhữn[.]
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Thẩm định giá hoạt động tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội nước phát triển kinh tế theo chế thị trường Từ năm 1940, thẩm định giá khẳng định vai trị quan trọng việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định giúp cho tổ chức, cá nhân ban hành định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh doanh tài sản… Chính mà việc hồn thiện kiến thức tiêu chuẩn thẩm định giá để trang bị kiến thức cho thẩm định viên giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động thẩm định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu xã hội nước giới quan tâm Thẩm định giá xuất nước ta từ kinh tế chuyển đổi sang chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trước đây, công việc thẩm định giá nước ta trực thuộc hai trung tâm thẩm định giá tài trung tâm thơng tin thẩm định giá miền nam, trung tâm thẩm định giá tài Tuy nhiên, xuất nhiều doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá số Cơng ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất đơng sản điện lực dầu khí Việt Nam (PV Power Land C&S) Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm hoạt động tư vấn thẩm định giá, PV Power Land C&S thực nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho Bộ, Ngành, Doanh nghiệp nước Trong trình học tập trường kết hợp với thời gian thực tập Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nam, em nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định giá Việt Nam nói chung công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam nói riêng Do vậy, em chọn đề tài: “Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hồn thiện kiến thức tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phát triển cơng tác thẩm định giá nước ta nói chung công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí nói riêng Nội dung đề tài bao gồm: • Chương I: Phương pháp thẩm định giá bất động sản • Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam • Chương III: Kiến nghị Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo toàn thể cán bộ, anh chị em Công ty PV Power Land C&S tạo điều kiện thuận lợi cho em trình thực tập, đồng cảm ơn thầy giáo – PGS TS Đào Văn Hùng hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh khỏi những thiếu sót nội dung hình thức, em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô bạn sinh viên bạn đọc để chuyên đề hoàn thiện Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chương 1: Phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.1 Tổng quan phương pháp thẩm định giá bất động sản Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá thẩm định giá tài sản hoạt động khách quan, quan trọng Đặc biệt thị trường tài quốc tế xuất với yêu cầu tồn cầu hóa thị trường, đầu tư phát triển nhanh chóng, người ta nhận thấy tầm quan trọng lĩnh vực thẩm định giá Tuy nhiên, giới có nhiều quan điểm khác thẩm định giá Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ cho mục đích xác định Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng Bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore: Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất ýếu tố kinh tế thị trường, bao gồm lợi ích đầu tư lựa chọn Hiện Việt Nam, thẩm định giá định nghĩa điều – Pháp lệnh giá số 40 sau: Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc Tế Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định Chuyên đề thực tập tốt nghiệp rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho nhiều mục đích khác Ở đây, ta xét đến số mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản đơn hạng mục, biến động chủ quyền tài sản doanh nghiệp, chuyển nhượng bất động sản, bồi thường, chấp, xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa, hạch toán kế toán, nghiệp vụ toán, phục vụ tư vấn… Thẩm định giá bất động sản thực theo nhiều phương pháp khác tùy theo mục đích, trường hợp cụ thể Hiện nay, có phương pháp thường áp dụng sau: Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường bất động sản Đây phương pháp áp dụng để thẩm định giá bất động sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo bất động sản tương tự bất động sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường bất động sản cần thẩm định giá Phương pháp áp dụng chủ yếu trường hợp thẩm định giá bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt, bất động sản chuyên dùng, bất động sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh; thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù; kiểm tra kết phương pháp thẩm định giá khác Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương pháp thu nhập phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản (q trình chuyển đổi cịn gọi q trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên dự báo thu nhập từ tài sản tương lai tính tỷ suất chiết khấu phù hợp Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường bất động sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định bất động sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Đây phương pháp áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm phát triển đất trống để xây dựng đất có cơng trình đất cải tạo tháo dỡ xây dựng cơng trình đất Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường bất động sản cần thẩm định giá Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng thẩm định giá bất động sản mà việc so sánh với bất động sản tương tự gặp khó khăn giá trị bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời bất động sản khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… 1.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản: Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu nhất: Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Việc sử dụng tốt có hiệu bất động sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho bất động sản Tuy nhiên, bất động sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu bất động sản Nguyên tắc cung - cầu Giá trị bất động sản xác định mối quan hệ cung cầu bất động sản thị trường Ngược lại, giá trị bất động sản tác động đến cung cầu bất động sản Giá trị bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung bất động sản Giá trị bất động sản xác định mối quan hệ cung cầu, có yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính bất động sản khác Sự ảnh hưởng đặc tính phụ thêm phản ánh cung - cầu giá trị bất động sản Nguyên tắc thay đổi Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành nên giá trị Giá trị tài sản hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ln ln thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm mối quan hệ nhân nhân tố Chuyên đề thực tập tốt nghiệp trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc thay Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị bất động sản xác định tác động lẫn bất động sản đến bất động sản khác Hình thành giá trị bất động sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị bất động sản khác thay Khi hai bất động sản có tính hữu ích nhau, bất động sản chào bán mức giá thấp bất động sản bán trước Giới hạn giá trị bất động sản có xu hướng thiết lập chi phí mua bất động sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay Một người thận trọng không trả giá cao chi phí mua bất động sản thay thị trường thời điểm Nguyên tắc cân Các yếu tố cấu thành bất động sản cần phải cân để bất động sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu bất động sản, cần phải phân tích xem liệu đạt tới cân hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất vị trí khơng vị trí đất kế cận phải có mức giá trị Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng độ lớn thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc hoàn toàn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bất động sản có tác động đến tổng giá trị bất động sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị tồn bất động sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị tồn Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào bất động sản thẩm định viên xác định mức sử dụng bất động sản tốt có hiệu Nguyên tắc tuân thủ Bất động sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên phải phân tích Chuyên đề thực tập tốt nghiệp xem liệu bất động sản có phù hợp với môi trường hay không thẩm định viên xác định mức sử dụng bất động sản tốt có hiệu Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng cịn lợi nhuận Đối với bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát bất động sản với bất động sản với bất động sản khác Do đó, giá trị bất động sản hình thành kết cạnh tranh thị trường Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị bất động sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị 1.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản: 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: Trong phương pháp này, thẩm định viên giá vào khác biệt yếu tố so sánh bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá giao dịch thành công bất động sản so sánh để xác định mức giá dẫn bất động sản so sánh Phương pháp so sánh sử dụng nguyên tắc thay nguyên tắc đóng góp; đồng thời thường áp dụng trường hợp sau: Chuyên đề thực tập tốt nghiệp -Các bất động sản có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng va nhóm cửa hiệu -Đất trống Theo tiêu chuẩn số 07 hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phương pháp so sánh tiến hành theo bước: Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường Trong bước này, thẩm định viên phải lựa chọn bất động sản có tính hữu ích tương đương so sánh với bất động sản cần thẩm định giá Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ bất động sản loại tương tự so sánh với bất động sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá Trong giai đoạn này, thẩm định viên phải làm hai công việc là: -Thu thập thơng tin bao gồm thông tin tổng hợp, thông tin đặc biệt, thông tin cụ thể bất động sản cần thẩm định bất động sản so sánh lựa chọn -Kiểm tra độ xác thơng tin xem xét điều kiện giao dịch bất động sản so sánh lựa chọn 10