HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản làm tài sản đảm bảo tại NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP và PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH yên mỹ

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - - PHẠM THỊ THANH THỦY CQ51/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM- CHI NHÁNH YÊN MỸ Chuyên ngành Mã số Người hướng dẫn : Định giá tài sản : 16 : Th.S Vũ Thị Lan Nhung HÀ NỘI - 2017 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Người thực Phạm Thị Thanh Thủy Phạm Thị Thanh Thủy i CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP MỤC LỤC MỤC LỤC .ii DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ vi vi DANH MỤC VIẾT TẮT vii LỜI NÓI ĐẦU 1 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO .4 1.1 Khái niệm bất động sản làm tài sản đảm bảo 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Bất động sản làm tài sản đảm bảo 1.2 Định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo .8 1.2.2 Sự cần thiết việc thẩm định giá bất động sản chấp 11 1.2.3 Cơ sở việc định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo .12 1.2.4 Các nguyên tắc định giá 13 1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu 13 1.2.4.2 Nguyên tắc thay 13 1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp 14 1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu 15 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 15 1.3 Các phương pháp định giá bất động sản 17 1.3.1.Phương pháp so sánh trực tiếp 17 1.3.1.1.Cơ sở lý luận 17 1.3.1.2 Kỹ thuật thẩm định giá 17 1.3.1.3 Ưu điểm, nhược điểm điều kiện áp dụng .18 1.3.2 Phương pháp thu nhập 19 1.3.2.1 Cơ sở lý luận 19 1.3.2.2 Kỹ thuật định giá 19 1.3.2.3 Ưu, nhược điểm điều kiện áp dụng 21 1.3.3 Phương pháp chi phí 21 1.3.3.1 Cơ sở lý luận 21 1.3.3.2 Kỹ thuật định giá 22 1.3.3.3 Ưu điểm, nhược điểm điều kiện áp dụng .22 1.3.4 Phương pháp thặng dư 23 1.3.4.1 Cơ sở lý luận 23 1.3.4.2 Kỹ thuật định giá 23 1.3.4.3 Ưu điểm, nhược điểm điều kiện áp dụng .24 1.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 25 Phạm Thị Thanh Thủy ii CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP 1.4.1 Xác định vấn đề 25 1.4.2 Lên kế hoạch 26 1.4.3 Thu thập tài liệu 27 1.4.4 Phân tích tài liệu ước tính giá trị 28 1.4.5 Chuẩn bị lập báo cáo 28 1.4.6 Báo cáo thẩm định giá 29 TÓM TẮT CHƯƠNG 1: 31 Chương 2: 32 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH YÊN MỸ 32 2.1 Khái quát Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ .32 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 32 2.1.3 Nội dung hoạt động 37 2.1.4 Thuận lợi khó khăn 38 2.1.5 Tình hình hoạt động năm gần 2014, 2015, 2016 .39 2.1.6 Hoạt động Huy động vốn 41 2.1.7 Hoạt động tín dụng 42 2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 44 2.2.1 Cơ sở pháp lý thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo 44 2.2.1.1 Mục đích việc định giá bất động sản chấp .44 2.2.1.2 Yêu cầu việc định giá bất động sản chấp 44 2.2.1.3 Quy trình định giá 45 2.2.1.4 Các nhân tố tác động đến chất lượng thẩm định bất động sản làm tài sản đảm bảo Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 48 2.2.2 Thực tế việc sử dụng phương pháp định giá vay Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 51 2.2.2.1 Về mặt lý thuyết 51 Ví dụ thực tế: 54 2.3 Đánh giá chung phương pháp thẩm định giá BĐS làm tài sản đảm bảo Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ .67 2.3.1.Kết đạt 67 Các Ngân Hàng sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để định giá tài sản đảm bảo, cần nhiều thông tin giao dịch thị trường BĐS Bên cạnh thị trường BĐS nước ta khuyến khích mở rộng, phát triển quản lý Cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền, thị trường mở rộng phát triền lượng thông tin cần thiết để xác định giá trị BĐS làm tài sản đảm bảo phổ biến cập nhập hơn, quy tắc kỹ thuật định giá sử dụng phổ biến điều giúp cho việc định giá BĐS làm tài sản đảm bảo xác bên cạnh thị trường BĐS phát triển việc xử lí BĐS để chấp hay thu hồi nợ ngân hàng trở nên dễ dàng Vì Phạm Thị Thanh Thủy iii CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP mà ngân hàng thiết lập ban thẩm định độc lập, điều làm cho hoạt động tín dụng chuyên nghiệp .67 2.3.2 Những hạn chế cần khắc phục 68 Cùng với thuận lợi thành công trên, việc định giá BĐS làm tài sản đảm bảo Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ gặp khơng khó khăn, tồn cần giải thời gian tới đòi hỏi phải có phối hợp Ngân hàng quan liên quan 68 - Các giao dịch sử dụng để làm thông tin so sánh chưa đầy đủ Theo tiêu chuẩn đánh giá, cần có từ 3-6 BĐS để so sánh ngân hàng đa số từ 2-3 thông tin so sánh Điều nhiều nguyên nhân gây ra: giao dịch diến thị trường nhân viên thẩm định tiến hành điều tra thị trường để tìm giao dịch so sánh trình điều tra bị giới hạn lực, điều tra chưa kỹ cẩn thận nên dẫ đến số liệu không đáng tin cậy 69 Tính chất so sánh BĐS so sánh nhiều chưa thích hợp, nhiều trường hợp phải điều chỉnh giá BĐS so sánh với tỷ lệ lớn áp giá quy định UBND huyện Ví dụ gần bất động sản cần thẩm định khơng có tài sản tương tự trao đổi mua bán định giá từ lâu nên phải lấy tài sản cách xa đó(200-600m) vừa diễn giao dịch … để so sánh với tài sản cần thẩm định .69 Để đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh, tránh rủi ro tín dụng, Ngân hàng thường áp dụng hệ số an toàn, khiến giá trị tài sản xuống thấp dẫn đến độ tin cậy không cao, cho vay thấp, nhu cầu vay khách hàng khơng thỏa mãn, bên cạnh với nhiều cạnh tranh ngày gay gắt thị trường tài chính, xuất quỹ đầu tư mạo hiểm Ngân hàng dần đánh khách hàng 69 Phương pháp dùng để xác định giá trị đất thực theo khung giá Nhà Nước quy định tham khảo giá chào mua bán thị trường giá việc trao đổi quyền bất động sản khơng phải giá nhằm mục đích chấp Do vậy, dựa sở giá trị thị trường kết định giá chưa thực giá trị trường 69 Chương : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 73 TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN 73 NÔNG THÔN VN - CHI NHÁNH YÊN MỸ 73 3.1 Định hướng hoạt động tín dụng Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ .73 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định bất động sản làm tài sản đảm bảo Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 76 3.2.1 Giải pháp phương pháp thẩm định 76 3.2.1.1 Hoàn thiện phương pháp định giá 76 3.2.1.2 Kết hợp phương pháp thẩm định tài sản đảm bảo .78 Phạm Thị Thanh Thủy iv CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP 3.2.1.3 Nâng cao trình độ chuyên môn, đạo đức thẩm định viên .78 3.2.1.4 Sử dụng hệ số K để điều chỉnh chênh lệch giá trị thị trường giá theo khung giá Nhà nước 80 3.2.1.5 Hoàn thiện yếu tố pháp lý 81 3.2.2 Giải pháp nội dung thẩm định 82 3.2.2.1 Nâng cao chất lượng thu thập thông tin, chất lượng trang thiết bị cơng nghệ văn phòng 84 3.2.2.2.Tạo chế điều hành khoa học, hiệu 85 3.3 Kiến nghị Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ .86 * Một số kiến nghị với Bộ Tài Chính 86 KẾT LUẬN 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 Phạm Thị Thanh Thủy v CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ 1Chương 1: 2CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO Bảng 2.1 : Kết kinh doanh Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ .40 Bảng 2.2: Tình hình huy động vốn Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ .41 Bảng 2.3: Tình hình hoạt động tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam - chi nhánh Yên Mỹ 42 Hình 2.1: Quy trình thẩm định tín dụng Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 46 Bảng 2.4 : So sánh thông tin đơn giá đất bất động sản chấp với bất động sản so sánh 63 Bảng 2.5: Điều chỉnh đơn giá trị đất bđs so sánh 64 3Chương : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 73 4TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN .73 5NÔNG THÔN VN - CHI NHÁNH YÊN MỸ .73 Phạm Thị Thanh Thủy vi CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CMND : Chứng minh nhân dân NHNN : Ngân hàng Nhà Nước SDTNVHQN : Sử dụng tốt hiệu Phạm Thị Thanh Thủy vii CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỜI NÓI ĐẦU Trên thực tế hiên nay, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo ngân hàng ngày gia tăng Các tác nhân kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh nhu cầu vốn lớn Lượng vốn chủ yếu vay ngân hàng Để vay vốn, cá nhân, tổ chức kinh doanh cần có tài sản chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay Chất lượng, giá trị tài sản định việc ngân hàng cho vay hay không mức cho vay tối đa Để làm điều này, công tác định giá tài sản làm tài sản đảm bảo ngân hàng có vai trò vơ quan trọng Trong tài sản đảm bảo ngân hàng, BĐS tài sản bảo đảm nhiều Việc định giá giá trị BĐS sở để ngân hàng định mức cho vay Hiện nay, hoạt động định giá tài sản đảm bảo triển khai nhiều ngân hàng Trong biện pháp bảo đảm tín dụng có hình thức bảo đảm thực có hiệu quả, mang giá trị thực qua yếu tố trừu tượng, hình thức bảo đảm tài sản, đặc biệt bất động sản Nhưng hình thức khơng phải hoạt động tín dụng giảm rủi ro hồn tồn mà thực chuyển rủi ro từ hình thức sang hình thức khác Sở dĩ việc định giá tài sản đảm bảo khó khăn, đặc biệt hồn cảnh lý luận thực tiễn khác nhiều Chính vậy, thời gian thực tập Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ, em chọn đề tài: "Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ" Phạm Thị Thanh Thủy CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Với kiến thức tích lũy thời gian học tập trường thời gian thực tập thực tế Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn- chi nhánh Yên Mỹ, em mong muốn đóng góp phần cơng sức để hoàn thiện nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản Mục tiêu nghiên cứu:  Hệ thống hóa mặt lý luận hoạt động định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo ngân hàng  Đánh giá thực trạng vấn đề định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ  Trên sở đưa phương hướng giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo Các câu hỏi nghiên cứu:  Tài sản gì, bất động sản làm tài sản đảm bảo gì?  Vai trò bất động sản làm tài sản đảm bảo hoạt động tín dụng?  Phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung bất động sản làm tài sản đảm bảo?  Từ đưa giải pháp hoàn thiện nào? Và áp dụng thực tế nào? Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu tập trung sâu vào việc phân tích đánh giá phương pháp định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo mà ngân hàng sử dụng hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay - Phạm vi nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thực sở thực tập: phòng Tín dụng Ngân hàng nơng nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ từ năm 2014 – 2016 Phương pháp luận nghiên cứu Phương pháp luận sử dụng phương pháp so sánh (có thể kết hợp thêm phương pháp chi phí để so sánh kết đem lại hiệu cao hơn) Phạm Thị Thanh Thủy CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP - Cơng tác đào tạo nâng cao trình độ cán thẩm định cần phải coi trọng Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ thực tương đối tốt việc cử cán học lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thêm NHNN, , tổ chức buổi trao đổi kinh nghiệm ngân hàng Nhưng nắm vững lý thuyết chưa đủ, cán thẩm định phải có hiểu biết thực tế đầu tư, thi cơng, quản lý, việc cử cán trực tiếp tham gia giám sát, kiểm tra, theo dõi việc thực số hợp đồng cần thiết, giúp cán nắm thuận lợi hay vướng mắc khó khăn thường gặp phải trình đầu tư để thẩm định hợp đồng tương tự tốt - Ngân hàng nên tiến bước chun mơn hố nữa, khơng để cán thẩm định lúc đảm nhận nhiều công việc Tất nhiên chi nhánh ngân hàng, việc tương đối khó thực hiện, để dần tiến tới mở rộng quy mơ tín dụng, việc tách khâu tiếp thị, tìm kiếm khách hàng với khâu thẩm định, cho vay khâu theo dõi thu nợ việc nên xem xét 3.2.1.4 Sử dụng hệ số K để điều chỉnh chênh lệch giá trị thị trường và giá theo khung giá Nhà nước Hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất (hệ số k) số quy định để tính số tiền diện tích đất sử dụng vượt hạn mức Hệ số xác định tỷ lệ giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) thị trường điều kiện bình thường thời điểm xác định với giá đất UBND cấp tỉnh/thành phố quy định công bố năm Hệ số k tính theo cơng thức: K= Giá đất chuyển nhượng thực tế / Giá đất UBND cấp tỉnh quy định (Tiền sử dụng đất mà người dân đóng cho Nhà nước để chuyển đổi giá đất UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số k) Phạm Thị Thanh Thủy 80 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Có thay đổi mức hệ số k Cụ thể: + Nhóm nhóm (trường hợp thuê đất sản xuất kinh doanh) nhằm mục đích ổn định nghĩa vụ tài cho hộ gia đình, cá nhân để ổn định xã hội ổn định chi phí sản xuất cho doanh nghiệp sản xuất liên sở kiến nghị giữ nguyên mức hệ số ban hành áp dụng năm 2015 + Nhóm (trường hợp thuê đất kinh doanh dịch vụ, thương mại; tài chính; nhà hàng; khách sạn; nhà cho thuê; văn phòng làm việc cho thuê) + Nhóm (trường hợp tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất),  Đề xuất tăng hệ số điều chỉnh khu vực thêm 0,1 lần so với quy định ban hành  Việc làm để tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả, có lợi nhuận, có tích lũy để phát triển sản xuất kinh doanh, tạo nhiều sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu đa dạng xã hội tạo việc làm cho người lao động Hơn nữa, hệ số điều chỉnh giá đất cao dẫn tới nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cao, đồng nghĩa với giá bán, giá cho thuê bất động sản, kể sản phẩm khác có liên quan đến chi phí sử dụng đất đến tay người tiêu dùng cao tương ứng 3.2.1.5 Hoàn thiện yếu tố pháp lý - Về tiêu chuẩn thẩm định giá cần quy định rõ cán thẩm định phải áp dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn, Hướng dẫn thẩm định giá Ủy ban tiêu chuẩn thẩm quốc tế (IVSC) Bộ Tài cơng nhận Phạm Thị Thanh Thủy 81 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP - Quy định rõ loại tài sản cần phải thẩm định giá, việc sử dụng kết thẩm định giá số vấn đề mà trước chưa có quy định như: Quyền trách nhiệm khách hàng có tài sản thẩm định giá; quyền trách nhiệm người liên quan sử dụng kết thẩm định giá khách hàng thẩm định giá liên quan đến hoạt động tín dụng ngân hàng - Hồn thiện văn pháp lý liên quan đến thẩm định khung giá đất phù hợp với giá trị thị trường, Tiêu chuẩn thẩm định giá, văn bản liên quan 3.2.2 Giải pháp nội dung thẩm định Tài sản đảm bảo có vai trò quan trọng hoạt động tín dụng, bảo đảm khoản tiền vay cho ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ nói riêng hệ thống NHNN nói chung Và theo quy định pháp luật giá trị tài sản đảm bảo phải lớn khoản tiền vay bên vay nên công tác thẩm định bất động sản chấp nói riêng tài sản chấp nói chung cần thiết hoạt động thẩm định giá lớn khơng có cán thẩm định giá giàu kinh nghiệm Hoàn thiện phương pháp thẩm định bất động sản làm tài sản đảm bảo yêu cầu đặt công tác thẩm định ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam để Ngân hàng chủ động từ chối hợp đồng tồi tài trợ cho Hợp đồng hiệu quả, đem lại nguồn thu an toàn cho Ngân hàng Một tờ trình thẩm định có chất lượng cao, khoa học giúp cho ngân hàng dễ dàng đưa kết luận xác, nhanh chóng, tận dụng hội kinh doanh tốt Và trường hợp khơng chấp nhận hợp đồng Ngân hàng khơng làm thời gian khách hàng, có lý giải thoả đáng cho định không cho vay, lại tham gia tư vấn, góp ý Phạm Thị Thanh Thủy 82 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP cho chủ đầu tư việc lập thực hợp đồng, giúp ngân hàng nâng cao uy tín tạo mối quan hệ tốt với khách hàng Nhưng vấn đề phải để nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản Qua nghiên cứu vấn đề lý luận chung, qua phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định bất động sản chấp ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ vào phương hướng, nhiệm vụ mà ngân hàng đặt thời gian tới Theo ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ thực định giá tài sản chấp cho giá trị ước tính sát với giá thị trường sở việc ước tính giá trị giao dịch thực đến buộc phải phát tài sản để thu hồi nợ bất động sản giao bán thị trường Nhưng theo cán thẩm định khơng khơng thể coi giá trị thị trường mang nặng tính chủ quan người định giá nguồn thông tin lấy giá trị bất động sản so sánh giao dịch thị trường chưa đủ tin cậy -Từ sách Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xây dựng hệ thống, quy trình thẩm định cụ thể, chi tiết cập nhật phương pháp tiên tiến giới Hướng dẫn cụ thể cho cán thẩm định chi nhánh khu vực, huyện, tỉnh, thành phố Lĩnh vực phát huy vai trò cán thẩm định, cho họ tự định chịu trách nhiệm trước định thẩm định bất động sản - Xây dựng phương án nâng cao chất lượng đội ngũ cán công tác thẩm định phải có kế hoạch bố trí, xếp, tuyển dụng nhân viên làm công tác thẩm định tín dụng hệ thống Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Trước hết phải đánh giá cán mặt trình độ, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp, sức khoẻ, từ phân loại, xếp lại Phạm Thị Thanh Thủy 83 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP bố trí cho cán có lực, trẻ, có sức khoẻ học tập, đào tạo lại có hội làm việc lâu dài Ngân hàng - Ngân hàng phải trọng tới vấn đề tuyển nhân viên Hiện số lượng người tốt nghiệp khố học Ngân hàng q nhiều so với nhu cầu tuyển dụng Nhưng thực tế để làm việc phải học tập nhiều thực tế cơng việc Vì vậy, tuyển dụng cần áp dụng biện pháp tuyển dụng tiên tiến thực số Ngân hàng đánh giá nhân viên sở lực trí tuệ thân nhân viên Nghĩa là, đánh giá cao lực làm việc nhân viên tương lai xem nhân viên biết 3.2.2.1 Nâng cao chất lượng thu thập thơng tin, chất lượng trang thiết bị cơng nghệ văn phòng Để tăng cường khả cạnh tranh với Ngân hàng nước ngân hàng nước hoạt động Việt Nam, Ngân hàng cần không ngừng đại hố trang thiết bị thơng tin Việc hỗ trợ trực tiếp cho công tác thẩm định dự án đầu tư, giúp nâng cao độ xác giảm bớt thời gian, công sức, tiền Trước hết, Ngân hàng cần xây dựng hệ thống thông tin hiệu thuận tiện qua mạng máy tính nội Các nguồn thông tin khác hệ thống lại, phân loại để cán thẩm định dễ dàng tìm kiếm, sử dụng Cán thẩm định không người sử dụng thông tin mà người thu thập, cung cấp thơng tin Vì việc đưa mạng thơng tin lên mạng máy tính nội tận dụng nhiều nguồn thông tin từ cán Ngân hàng Ngân hàng thiết lập kênh thông tin thường xuyên thông tin phản hồi từ khách hàng, thông tin ngân hàng địa bàn, thông tin từ Ngân hàng Trung Ương Những nguồn thông tin phong phú giúp Ngân hàng nắm rõ lĩnh vực đầu tư, tình hình thị trường, Phạm Thị Thanh Thủy 84 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP tình hình hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, tránh khoản vay đảo nợ, tránh hành vi chấp tài sản nhiều ngân hàng Tuy nhiên muốn nguồn thơng tin có tác dụng thiết thực nguồn thơng tin phải hồn tồn xác Ngân hàng cần tăng cường xây dựng ứng dụng chương trình phần mềm phần mềm tính tốn theo tiêu chuẩn thẩm định, số tài phức tạp, mẫu bảng biểu, tiêu, mơ hình dự báo để giảm sai sót tính tốn, ghi chép thơng tin, tăng tốc độ xử lý thơng tin, giảm chi phí nhân lực Trên vài giải pháp thực Ngân hàng, tác động vào nhân tố bên ngân hàng để góp phần hồn thiện phương pháp thẩm định bất động sản chấp hoạt động tín dụng Nhưng ta biết chất lượng thẩm định bị ảnh hưởng nhiều nhân tố khách quan bên 3.2.2.2.Tạo chế điều hành khoa học, hiệu Thẩm định tài sản công việc phức tạp, chịu ảnh hưởng biến động nhiều nhân tố Vì việc tổ chức thực thi tiến hành phải thường xuyên theo dõi, đánh giá rút kinh nghiệm Công tác quản lý điều hành phải nhằm xây dựng hệ thống phân cấp, phân quyền, cơng bằng, hợp lý Tóm lại, chế hoạt động tốt phải hội đủ hai tiêu chuẩn: hiệu an tồn Muốn vậy, Ngân hàng thực số giải pháp sau: - Tạo liên kết chặt chẽ phòng Tín dụng với phòng ban khác Một hỗ trợ, kết gắn mật thiết tạo chế kiểm tra, kiểm soát tự nhiên thơng qua q trình hoạt động cá nhân, phận nhằm ngăn chặn rủi ro, đặc biệt rủi ro đạo đức - Tăng cường kiểm tra kiểm soát nội Bên cạnh việc triển khai quy chế, hướng dẫn thẩm định Ngân hàng Nông nghiệp phát Phạm Thị Thanh Thủy 85 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP triển nông thôn VN, Ngân hàng cần tiến hành kiểm tra xem mức độ thực cán thẩm định đến đâu, hoàn tất hay chưa kịp thời có chấn chỉnh việc thực chưa chi tiết, chặt chẽ chuẩn xác Một tập thể cán giỏi tổ chức điều hành tốt tạo hiệu cao công việc Với Ngân hàng, ban lãnh đạo cán tín dụng phải nhận thấy kết thẩm định bất động sản quan trọng để định Tất yếu tố khác hỗ trợ, đảm bảo thêm cho vay Chỉ nhận thức điều công tác thẩm định thực kỹ lưỡng thận trọng 3.3 Kiến nghị Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ * Một số kiến nghị với Bộ Tài Chính -Xây dựng hồn thiện mơi trường pháp lý điểm quan trọng thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS hoạt động thẩm định giá BĐS Thông qua việc ban hành thực hệ thống sách đất đai nhà tạo sơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức kinh tế, doanh nghiệp cá nhân mối quan hệ liên quan đến đất đai, nhà Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần sửa đổi bổ sung hoàn chỉnh khung giá đất cho giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường sát hơn, không chênh lệch Nhà nước cần thiết phải tiếp tục xây dựng, ban hành sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá BĐS - Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở: Đi vay cho vay vấn đề cốt lõi nghiệp vụ Ngân hàng thương mại Để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng Phạm Thị Thanh Thủy 86 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP phải ngày mở rộng họat động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp ngồi quốc doanh ngày đóng vai trò quan trọng gia tăng khơng ngừng Nhưng vấn đề đặt họ vay vốn phải có tài sản bảo đảm Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn họ chấp BĐS yêu cầu chấp BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên không chấp để vay vốn được, đành để hội kinh doanh qua đi.Tình hình góp phần hạn chếvào chủ trương tăng quy mơ tín dụng ngân hàng - Thành lập quan tham mưu thẩm định giá đất: Nha nước cần thành lập quan tham mưu quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm quan tham mưu thẩm định giá đất trung ương địa phương Mặt khác, cần hồn thiện cơng tác ứng dụng tin học việc thẩm định giá đất cho vùng, tỉnh, chí cho mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình định Nhà nước cần ban hành chuẩn mực định giá Việt Nam để làm sở cho việc định giá - Quản lý hoạt động thị trường BĐS: Mặc dù đất thuộc sởhữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch thị trường BĐS nửa hợp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Để quản lý thúc đầy thị trường phát triển trước mắt quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, khơng cho chuyển đổi ngồi quản lý nhà nước… giải pháp có tính lâu dài tồn cục là: Phạm Thị Thanh Thủy 87 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường bất động sản Phạm Thị Thanh Thủy 88 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP KẾT LUẬN Thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản chấp nói riêng ngày khẳng định vai trò quan trọng kinh tế thị trường Tuy nhiên, tồn nhiều vấn đề cần giải để nâng cao hiệu hoạt động Việc định giá tài sản chấp trình phức tạp, thủ tục rườm rà, pháp luật ban hành cho hình thức nhiều khe hở bất hợp lý, vấn đề cấp lãnh đạo, giới quản lý điều hành hệ thống Ngân hàng quan tâm Định giá tài sản chấp việc làm có ý nghĩa quan trọng Ngân hàng để đảm bảo cho việc sử dụng vốn có hiệu xu phát triển thời gian không xa Trong thời gian thực tập ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ, em có hội áp dụng lý thuyết học Học viện vào thực tế, tiếp xúc với công việc thực tế phải làm q trình thẩm định bất động sản Nhờ đó, có nhìn cụ thể nghề nghiệp thẩm định giá Với vấn đề nhiều tranh cãi, vướng mắc nên trình nghiên cứu hẳn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Và giới hạn chuyên đề, thời gian lực nghiên cứu, chuyên đề dừng lại việc đưa giải pháp tổng quát, chưa cụ thể, nhiều vấn đề chưa đề cập phân tích sâu Do vậy, chun đề khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong đóng góp ý kiến thầy cô bạn đọc để đề tài hồn thiện có giá trị thực tiễn Một lần em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng Tín dụng ngân hàng nơng nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Phạm Thị Thanh Thủy 89 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Mỹ nhiệt tình bảo, truyền đạt kinh nghiệm quý báu cung cấp số liệu để viết thêm sinh động Đặc biệt em xin cảm ơn cô giáo T h.S Vũ Thị Lan Nhung - Giảng viên chuyên ngành Định giá tài sản kinh doanh bất động sản - Học Viện Tài Chính giúp đỡ tận tình suốt thời gian nghiên cứu chuyên đề chuyên đề hoàn thành, đồng thời em xin cảm ơn sâu sắc thầy giáo Học Viện Tài Chính trang bị cho em kiến thức chuyên môn, kinh nghiêm quý báu giúp em tự tin công việc thực tế Phạm Thị Thanh Thủy 90 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Định giá tài sản Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Đoàn Văn Trường (2007), Nhà xuất Khoa học kỹ thuật Thẩm định giá bất động sản, nhà xuất Tài Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bộ Tài Chính Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc Tế, nhà xuất Tài Các website tham khảo: www.thamdinhgiahanoi.com.vn www.thamdinhgia.org.vn www.thuvienphapluat.com www.vnexpress.net www.hvtc.tailieu.vn www.agribank.vn Phụ lục Phạm Thị Thanh Thủy 91 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Phạm Thị Thanh Thủy LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP 92 CQ51/16.01 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Phụ lục Ảnh chụp diện Ảnh chụp phòng khách Ảnh chụp bếp Ảnh chụp tầng Ảnh chụp tầng Phạm Thị Thanh Thủy 93 CQ51/16.01 NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI PHẢN BIỆN Họ tên người phản biện: …………………………………………… Nhận xét trình thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Phạm Thị Thanh Thủy; Khóa CQ51; Lớp CQ51/16.01 Đề tài: “Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Namchi nhánh Yên Mỹ ” Nội dung nhận xét: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Điểm: + Bằng số:……………… + Bằng chữ: …………… Người nhận xét (Ký ghi ... hoạt động định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo ngân hàng  Đánh giá thực trạng vấn đề định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ. .. định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo Chương 2: Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ Chương 3: Giải pháp hoàn. .. Thực trạng thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ 44 2.2.1 Cơ sở pháp lý thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo