Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty Định giá và Tài chính Việt Nam

Phương pháp lợi nhuận...26 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC SỐ LIỆU KHẢO SÁT VỀ VIỆC VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ TÀI CHÍNH VIỆT NAM...28 2.1.. Vấn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan báo cáo tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của riêngtôi Các số liệu trong báo cáo hoàn toàn xuất phát từ tình hình thực tế tổng hợp tạiCông ty Định giá và Tài chính Việt Nam

Người thực hiệnSinh viênNguyễn Thị Phương Thảo

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

BẢNG DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1.1 Khái quát về bất động sản 4

1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản 8

1.2 GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 10

1.2.1 Giá bất động sản 10

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản 10

1.3 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 13

1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 13

1.3.2 Quy trình thẩm định giá 14

1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 16

1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 19

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: 19

1.4.2 Phương pháp chi phí: 21

1.4.3 Phương pháp thu nhập: 23

1.4.4 Phương pháp thặng dư 25

1.4.5 Phương pháp lợi nhuận 26

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC SỐ LIỆU KHẢO SÁT VỀ VIỆC VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 28

2.1 GIỚI THIỆU CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ TÀI CHÍNH VIỆT NAM. 28 2.1.1 Quá trình hình thành 28

2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động chính 29

2.1.3 Đội ngũ nghề nghiệp 30

2.1.4 Phương châm và tôn chỉ hành động 30

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 30

2.2.1 Hợp đồng thẩm định giá 30

2.2.2 Thực hiện thẩm định bất động sản 31

2.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 39

2.3.1 Kết quả thẩm định giá bất động sản 39

2.3.2 Nguyên nhân của các hạn chế khi áp dụng các phương pháp thẩm định giá 42 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 44

3.1 NHỮNG BẤT CẬP HIỆN NAY CỦA TỪNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 44

3.1.1 Tổng hợp nội dung bất cập của từng phương pháp thẩm định 44

3.1.2 Một số đề xuất hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản 46

3.2 NỘI DUNG CHI TIẾT CÁC ĐỀ XUẤT 46

3.2.1 Hoàn thiện cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập 46

3.2.2 Bổ sung cơ sở lý luận về việc xác định một số chỉ tiêu trong các phương pháp thẩm định giá bất động sản 46

3.2.3 Xây dựng quy trình thẩm định giá bất động sản 48

3.2.4 Đề xuất một số giải pháp thống nhất kết quả thẩm định giá bất động sản 49

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 51

3.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước 51

3.3.2 Kiến nghị đối với Bộ Tài chính 52

KẾT LUẬN 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Số liệu các BĐS so sánh và BĐS TĐG 33Bảng 2.2 Nội dung điều chỉnh 34

Bảng 2.3 Chi phí xây dựng 37

Bảng 3.1 Tổng hợp nội dung các bất cập liên quan đến các phương pháp thẩm

định giá bất động sản 45

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn khó khăn.Tìnhtrạng hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải đối mặt với sự suygiảm nghiêm trọng niềm tin từ người tiêu dùng cũng như các đối tượng tham gia thịtrường Điều đó được biểu hiện qua số lượng căn hộ tồn kho quá lớn và nợ xấu đangrất cao Trong khi đó, việc tiếp cận các nguồn vốn mới lại rất gian nan, nên không ítdoanh nghiệp không có vốn để tái cơ cấu cũng như duy trì kinh doanh Thẩm địnhgiá bất động sản không còn là một lĩnh vực nhiều mới mẻ với các doanh nghiệp, tổchức, cá nhân Trong năm vừa qua (2013), thị trường bất động sản nước ta có thểcoi là “tê cứng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng các giao dịchthành công ít là do giá của bất động sản thấp, dư thừa cung, không phù hợp với nhucầu thực tế của thị trường Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quantâm đó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chấtcủa nó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sửdụng như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp

Với mục đích làm rõ việc sử dụng các phương pháp định giá vào thực tế hoạtđộng của các tổ chức doanh nghiệp Trong thời gian học tập tại trường kết hợp việc

đi thực tập tại công ty Định giá và Tài chính Việt Nam để tìm hiểu rõ cơ sở lý luậnnhững phương pháp thẩm định giá và nghiên cứu cụ thể việc sử dụng các phươngpháp này trong thực tế hoạt động của một công ty thẩm định giá Sau khi hoànthành thời gian thực tập của mình, em đã nhận thức được tầm quan trọng của việcnâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại công ty

Định giá và Tài chính Việt Nam nói riêng Do vậy, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty Định giá và Tài chính Việt Nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc

hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phát triển công tác thẩmđịnh giá ở nước ta nói chung cũng như ở công ty Định giá và Tài chính Việt Nam

2 Đối tượng và phạm vi và nội dung nghiên cứu.

 Đối tượng nghiên cứu : Cơ sở lý luận và thực hành của các phương phápthẩm định bất động sản.

 Đối tượng khảo sát : Công ty Định giá và Tài chính Việt Nam

 Phạm vi nghiên cứu : Nhằm thực hiện nghiên cứu đề tài, đã tiến hành khảosát trong phạm vi thành phố Hà Nội

 Nội dung nghiên cứu :

 Cơ sở lý luận các phương pháp thẩm định giá bất động sản ở nước ta

 Thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản của Công

ty Định giá và Tài chính Việt Nam

 Những mặt tích cực và những bất cập trong việc vận dụng các phương phápthẩm định giá bất động sản hiện nay

 Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện cơ sơ lý luận một số phương phápthẩm định giá bất động sản ở nước ta

 Đề xuất giải pháp thống nhất kết quả thẩm định

3 Phương pháp nghiên cứu.

Trong đề tài sử dụng các phương pháp nhiên cứu sau:

 Phương pháp tổng hợp và thống kê

 Phưong pháp khảo sát thực tế

 Phương pháp phân tích thống kê

 Phương pháp phân tích hồi quy

4 Mục tiêu nghiên cứu.

Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản bao gồm :

 Hoàn thiện cơ sở lý luận của phương pháp so sánh, phương pháp chi phí,phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận

 Nghiên cứu về cách thống nhất kết quả thẩm định

 Đề xuất các giải pháp xây dựng quy trình thẩm định giá bất động sản và tínhtoán các thông số của một số phương pháp nêu trên

 Một số kiến nghị hoàn thiện các phương pháp

5 Quy trình nghiên cứu.

Đề tài nghiên cứu được thực hiện theo quy trình bao gồm 5 bước, bắt đầu từviệc hình thành ý tưởng, sau đó xác định các vấn đề liên quan đến nghiên cứu, tiếpđến là xây dựng kế hoạch, điều tra khảo sát và phân tích kết quả cuối cùng là tổngkết các kết quả nghiên cứu.

Sơ đồ quy trình nghiên cứu

Xác định vấn đề, nội dung và phương pháp nghiên cứu

↓Xây dựng kế hoạch nghiên cứu

↓Điều tra, khảo sát thu thập số liệu

↓Phân tích số liệu và ý kiến chuyên viên

↓Tổng kết kết quả nghiên cứu và đề xuất giải pháp

6 Kết cấu của đề tài.

Đề tài “ Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công tyĐịnh giá và Tài chính Việt Nam ” ngoài phần mở đầu và kết luận được thực hiệntrên 3 chương với các nội dung chính:

Ngoài phần mở đầu, kết luận kết cấu báo cáo gồm 3 chương

Chương 1 Cơ sở lý luận về các phương pháp thẩm định giá bất động sản.

Chương 2 Phân tích các số liệu khảo sát về việc vận dụng các phương pháp

thẩm định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Tài chính Việt Nam.

Chương 3 Giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động

sản tại Công ty Định giá và Tài chính Việt Nam.

Bất động sản là các tài sản, bao gồm:

Đất đai

Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

Các tài sản khác gắn liền với đất đai

Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa đất đai vànhững công trình do con người tao nên gắn liền với đất

1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản.

BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã tạonên những giá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của mìnhmột cách hợp lý thì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của BĐS chính và phổbiến sau:

Cố định về vị trí

- BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời Chính điều này

đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn

của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế Khi những yếu tố nàythay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS

có tính chất theo vùng

- Các TĐV phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện thẩm định BĐS theophương pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho nhau được Đó chỉ lànhững giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng được điều chỉnh saocho phù hợp ở các vùng

Tính bền vững

- Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình.BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹthuật và kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của côngtrình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà côngtrình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng

- Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả haiyếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồntại của BĐS đó

Tính khác biệt

Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các TĐV phải hết sức quantâm Trên thực tế, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không có haiBĐS nào là hoàn toàn giống nhau do khác nhau về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnhquan, môi trường… Khi định giá các BĐS phải chú ý khai thác tính khác biệt,không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí Khi mộtBĐS này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó như: xâynhà riêng có thể chắn mất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh Và thấy rõnét hơn là khi một hệ thống giao thông thuận lợi được xây dựng thì những BĐS cótuyến đường giao thông đó chạy qua cũng đã thay đổi về mặt cảnh quan và giá trị.Điều này khiến cho các TĐV phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐScần thẩm định Và phải thấy được xu hướng thay đổi những BĐS xung quanh BĐS

định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá.

Tính khan hiếm

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và doBĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà BĐS luôn là tài sản có giátrị lớn do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏhơn cầu, có nhiều hiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướngtăng lên một nhiệm vụ quan trọng của các TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giátrị thực của nó; giúp những cá nhân có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắttrước giá ảo của thị trường BĐS

Có giá trị lớn

Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xấy ra xuất phát từ giá trị của đất đai vàchi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Do vậy:

- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vố lớn và dài hạn

- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

- Khi định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định vềBĐS

 Khả năng co giãn của cung BĐS kém

Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổigiá cả, do có nhưng hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề làquỹ đất luôn luôn không thay đổi

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao

Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐSphải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo dài hơn sovới các tìa sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa giaodịch giữa người mua và người bán không trực tiếp phải qua “cò” như hiện nay nênphải trả thêm chi phí cho những người môi giới Đồng thời phát triển đât nước theohướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầuchuyển đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả

đều làm cho chi phí mua-bán giao dịch BĐS tăng.

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, mang lại lợinhuận cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiềutrường hợp đôi khi chủ sở hữu một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của

nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền ngay được

mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ nhiều cơ hội

Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ

Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nên kinh tế, xã hội và chính trị của mộtquốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đốivới việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp của nhà nước

1.1.1.3 Phân loại bất động sản.

Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Tùy theo từng tiêu thức, BĐSđược chia thành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loại phổ biến:

 Theo đặc tính vật chất:

BĐS chia làm 3 loại, bao gồm:

Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc

Các tài sản gắn liền với đất đai

 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

BĐS được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:

Công trình kiến trúc: 5 loại:

- Nhà dùng để cho thuê hoặc bán

- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất

- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại

- Khách sạn và văn phòng cho thuê

- Công trình kiến trúc khác

Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi.Trong mỗi vùng chia thành 3 nhóm:

- Nhóm đất nông nghiệp.

- Nhóm đất phi nông nghiệp

- Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng

1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản.

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành

vi mua và bán hàng hóa BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó, tại đóngười mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá

cả hàng hóa BĐS Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triềnlàm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản.

- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực, tính sâu sắc và không tập trung, trải

rộng trên các vùng của đất nước

- TTBĐS có chu kỳ

- TTBĐS có tính thanh khoản thấp

- TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh

tình trạng độc quyền

- TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.

1.1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản.

Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

- TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai, thị TTBĐS mặt bằng nhàxưởng công nghiệp

- TTBĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, vănphòng, các cửa hàng bán lẻ

- Vừa là TTBĐS tư liệu sản xuất vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường

sá, cầu cống

Căn cứ vào khu vực có bất động sản

- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, TTBĐS nhàxưởng công nghiệp, TTBĐS thương mại, TTBĐS công cộng

- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nôngnghiệp, TTBĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, TTBĐS công cộng.

- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp;TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; TTBĐS công cộng

Căn cứ theo công dụng của bất động sản

- Thị trường Đất đai

- Thị trường công trình thương nghiệp và công trình công cộng

- Thị trường công trình công nghiệp

- Thị trường Nhà ở

- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể đượccoi như tài nguyên khai thác được như di sản văn hoá, di tích lịch sử

Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS

- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

- Thị trường cho thuê BĐS

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

- Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tưvấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS

Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường

- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử

dụng đất

- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được

mua hoặc thuê

1.1.2.4 Các chủ thể trên thị trường bất động sản.

- Nhà nước

- Nhà đầu tư

- Người mua và người bán thông thường

- Người môi giới

- Các ngân hàng và tổ chức tính dụng.

1.2 GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.

1.2.1 Giá bất động sản.

1.2.1.1 Khái niệm giá trị bất động sản.

Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính BĐS đó, còngiá cả của BĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS

1.2.1.2 Giá trị thị trường.

Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau:

“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trườngvào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là ngườibán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điềukiện thương mại bình thường”

1.2.1.3 Giá trị phi thị trường.

Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa giá trị phi thị trường như sau:

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn

cứ khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phảnánh theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trị đầu tư,giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giátrị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,giá trị để tính thuế

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản.

1.2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

Nhóm các yếu tố tự nhiên :

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thìgiá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệtđối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều

có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diệntích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong

vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khimặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐSkhác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thườnghay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽthấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là cáccông trình xây dựng khác: nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiếntrúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tốtrên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ củađất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp,nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnhhay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng

thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làmcho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

 Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐSmang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo rathu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càngtốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của BĐS

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS

- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng

đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng chothuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạnchế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lênxuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

1.2.2.2 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị pháp lý

- Các chính sách có tác động trực tiếp

 Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

 Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố

 Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,cho thuê đất…

 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

 Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

- Các chính sách tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địaphương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước,cấp điện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.

đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản.

1.3.1.1 Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp vớithị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặcthông lệ Quốc Tế

1.3.1.2 Thẩm định giá bất động sản.

Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất độngsản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong nhữngđiều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Thẩm định giá BĐS có thể thực hiện theo nhiều phương pháp khác nhau tùytheo từng mục đích, từng trường hợp cụ thể

1.3.1.3 Mục đích và vai trò của thẩm định giá bất động sản.

Mục đích: Thẩm định giá BĐS là rất cần thiết Khi ta đưa ra một quyết địnhliên quan đến tài sản BĐS Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị củaBĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giámua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua BĐS, nhà đầu tư

kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của BĐS trong trường hợp cổphần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng nămcủa công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảohiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý vàphát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân

Vai trò: Thẩm định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh

tế cũng như trong đời sống kinh tế-xã hội

- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường

- Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch

về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan Cơquan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đốitượng

- Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lýthị trường BĐS nói riêng

- Xác định giá trị: xác định giá trị của các lợi ích cụ thể và loại giá trị nào đượcxác định

- Ngày định giá: ngày ước lượng giá trị phải được xác định cụ thể Ngày nàykhác ngày gửi báo cáo định giá Thị trường giao động mạnh giá trị có giá trị vàongày cụ thể

- Phạm vi định giá: Mô tả quy mô số liệu được thu thập và báo cáo Chỉ rõcái gì đã được làm và cái gì không được làm trong quá trình định giá BĐS

Lập kế hoạch thẩm định giá

- Lập lịch trình làm việc tuỳ thuộc vào khối lượng công việc đòi hỏi thời gian dài hayngắn.

- Yêu cầu nhân lực: số lượng và chất lượng nhân lực

- Xác định nguồn thông tin

 Thu thập và phân tích số liệu

Nhóm thông tin cần phân tích bao gồm: thông tin chung, thông tin cụ thể vềBĐS và số liệu cung cầu BĐS so sánh

- Thông tin chung về vùng: gồm các thông tin xã hội, tin kinh tế, môi trường

và can thiệp của chính phủ

- Thông tin cụ thể về BĐS và các BĐS có thể so sánh được

- Ước lượng GTTT của đất

 Phân tích thông tin

Các số liệu chung

Các số liệu chung bao gồm thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chínhquyền và môi trường

- Phân tích xu hướng kinh tế: bằng dự báo các điều kiện thị trường, hiểu các

xu hướng kinh tế như quy mô và định hướng của các thay đổi trong nền kinh tế ảnhhưởng đến giá trị của BĐS

- Phân tích các xu hướng kinh tế quốc tế ảnh hưởng đến các địa phương, tìnhhình tài chính quốc tế, sự sẵn có của vốn vay, vốn tài trợ làm giá BĐS thay đổi

- Phân tích cơ sở kinh tế như sự hình thành các ngành các doanh nghiệp, cáckhả năng phát triển cơ sở hạ tầng cơ sở địa phương, văn hoá xã hội những điều kiện

đó sẽ thu hút lượng cầu ra sao, cung như thế nào, ảnh hưởng đến giá BĐS và khảnăng cạnh tranh

- Các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội: quy định của chính phủ taquan tâm đến quy hoạch sử dụng đất, điều kện bắt buộc đối với hệ thống điện nướcgiao thông, xem xét đến quy định của chính phủ phải quan tâm đến chính sách pháttriển đất ở để tạo điều kiện đất đai phát triển tốt hơn có thể làm tăng chi phí xâydựng hoặc làm giảm chi phí xây dựng dẫn đến thay đổi giá BĐS

- Sự dao động trong xây dựng: nó điều giao động trong quá trình kinh doanh

khi định giá thì cần phải xác định xu hướng của nền kinh tế, hoạt động kinh doanhBĐS đang ở giai đoạn nào đang hưng thịnh hay suy thoái dẫn đến thay đổi giá BĐS.

Số liệu cụ thể

Bao gồm số liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS đã bán, đã cho thuê có thể sosánh được, các đặc điểm của thị trường địa phương để từ đó lựa chọn phương pháp địnhgiá cụ thể

- Lựa chọn yếu tố phù hợp để so sánh: dựa trên mức độ có thể so sánh được,

sự sẵn có của thông tin trên thị trường, thông tin phải xác thực và đáng tin cậy

- Điều tra các giao dịch trong thị trường: tập hợp thông tin chung về thị trường

từ các kiểu giao dịch

Chuẩn bị báo cáo

Báo cáo thẩm định giá

1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm địnhgiá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập rònglớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớnnhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong mộtkhoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá BĐS:

- Theo nguyên tắc này thì BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau

và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xácđịnh nó được sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất

Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành BĐS

là lớn nhất ở đây thu nhập dòng( phải) mang lại phải cao nhất đối với toàn bộ BĐS

Thu nhập mang tính ổn định và kéo dài Căn cứ vào các yếu tố: Lãi xuất,Hợp dồng cho thuê, Tuổi thọ kinh tế của BĐS

Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến, phù hợp với nhiều người (tiếc

là những yếu tố vật chất cấu thành BĐS phải phù hợp với nhiều người và mang tínhphổ biến trong xã hội

Nguyên tắc cung – cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các BĐS khác để thamchiếu trong điều kiện cân bằng cung-cầu thì mới chính xác Nếu các giá cả này đượchình thành không phải trên điều kiện cân bằng cung-cầu thì phải điều chỉnh Giá trịcủa BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung-cầu về BĐS đó trên thị trường

Nguyên tắc thay đổi

Trong đó giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố cấu thànhnên giá trị của nó Do vậy định giá phải dự báo trước những thay đổi này

- Phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS

- Phù hợp với các yếu tố bên ngoài của BĐS: hạ tầng, sân vườn, bãi đỗ xe…

- Phù hợp với quan niệm tập quán sử dụng khai thác BĐS

Nguyên tắc thay thế

Các BĐS có thể thay thế cho nhau vì vậy khi định giá phải xem xét đến giá trịcủa các BĐS khác nhau có thể thay thế cho nó Do vậy khi định giá người ta căn cứvào sản phẩm tương đồng giống nhau , thay thế cho nhau hoặc những sản phẩmkhông tương đồng , không giống nhau nhưng có thể thay thế cho nhau được

Nguyên tắc cân đối ( cân bằng ).

Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồngvới nhau mới pháthuy tác dụng bởi thế khi định giá BĐS phải xem xét tính cân đối hài hoà giữa cácyếu tố và các công trình BĐS :

- Cân đối giữa nhà - đất

- Cân đối với các yếu tố bên ngoài công trình BĐS : bãi đỗ xe , cây xanh …

- Cân đối giữa cấp độ nhà và cấp độ thiết bị nội thất

Nguyên tắc đóng góp

Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào cấuthành giá trị của BĐS Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của BĐS sẽ thay đổibao nhiêu theo phần đóng góp đó , đón góp của BĐS vào vùng , khu vực mà BĐS

đó tồn tại Đây chính là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việcđầu tư bổ sung vào BĐS khi định giá viên xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất vàhiệu quả nhất

 Nguyên tắc cạnh tranh

Giá trị của BĐS phải đảm bảo trong bối cảnh cạnh tranh chứ không phải làđộc quyền , nếu BĐS nằm trong môi trường cạnh tranh người ta căn cứ vào giá hìnhthành trên thị trường Nếu BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh người địnhgiá cần sử dụng những biện pháp chuyên biệt để định giá

 Nguyên tắc nhất quán

Người định giá phải nhất quán tuân thủ những điều kiện những quy định ,những rằng buộc đặt ra trong quá trình định giá Nhất quán trong cách đánh giáBĐS bên ngoài : môi trường , xã hội , xu hướng phát triển Kinh Tế - Xã Hội MỗiBĐS và các bộ phận cảu nó phát huy tác dụng cho một mục đích thống nhất , khôngthể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó không liênquan đến bộ phận khác

 Nguyên tắc thực tế

Phải dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo nhưng không suy diễn , dựavào tập quán quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi , dựa vào kết quả thực tế đã

được thị trường thừa nhận.

1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.

Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá BĐS Mỗi phươngpháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp vớimục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phương phápnào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác

có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó Hiện nay cómột số phương pháp thường sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phươngpháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư, phương pháp lợinhuận Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu điểm và hạn chế nhấtđịnh Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá của một bất độngsản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

1 Thuộc tính của BĐS.

2 Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.

3 Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp:

1.4.1.1 Cơ sở luận.

Phương pháp so sánh là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sosánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trườngnhằm tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm những thôngtin về các BĐS đã được giao dịch trên thị trường, các BĐS này phải tương đốigiống với BĐS cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê)của BĐS có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cảnhững khác nhau giữa chúng và BĐS cần định giá từ đó xác định giá trị của BĐSmục tiêu

Ý nghĩa của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất , phương phápnày chỉ được áp dụng với những BĐS được giao dịch Khi sử dụng phương phápnày giá BĐS đảm bảo được giá của thị trường , dễ được cơ quan quản lý nhà nước

chấp nhận Phương pháp so sánh là cơ sở của nhiều phương pháp định giá khác vàphương pháp này sử dụng kết hợp với nhiều phương pháp khác nữa

Trường hợp áp dụng

Thứ nhất là các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các

khu nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôinhà riêng biệt và bán riêng biệt…

Thứ hai là các mảnh đất trống, phương pháp so sánh tỏ ra có nhiều ưu điểm để

định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí, hạng đất.Khi áp dụng phương pháp so sánh, các lô đất hoặc các BĐS đem so sánh phảitương đối giống nhau và phải được bán trong cùng một thị trường, các thông tin đượccập nhật phải chính xác, có thông tin giao bán trong một khoảng thời gian xác định.…

1.4.1.2 Các bước tiến hành khi thẩm định bất động sản.

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá BĐS đã dựa trên cơ sở phântích các giá bán hoặc giá cho thuê của BĐS tương tự có thể so sánh được đã giao dịchtrên thị trường trong cùng một thười điểm và họ giả định rằng giá trị của BĐS cầnđịnh giá gần bằng với giá trị của BĐS tương tự dùng để so sánh Tuy nhiên không cócác BĐS giống nhau hoàn toàn nên định giá theo phương pháp này, người định giácần phải thực hiện các bước:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần

nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm

bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được

Bước 3:Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5)

Bước 4:Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh,thực hiện điều chỉnh như sau: Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm, nếu xấu hơn thì điềuchỉnh tăng

Bước 5:Ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điềuchỉnh

Nguyên tắc điều chỉnh là lấy BĐS TĐG làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở

BĐS TĐG mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại Thực

hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh cần phải xác định các yếu tố

cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS như: Tình trạng pháp lý của BĐS thẩmđịnh và BĐS so sánh; quy mô diện tích của BĐS; kích thước hình dáng của BĐS;điều kiện hạ tầng cơ sở của BĐS; điều kiện kinh tế của chủ sở hữu BĐS; môitrường sống; quy hoạch; lợi ích tương lai

1.4.1.3 Ưu và nhược điểm.

 Ưu điểm

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi và áp dụng được với nhiều loạiBĐS Phương pháp so sánh không chỉ dùng như một phương pháp cụ thể mà nócòn được dùng là phương pháp bổ sung cho các phương pháp khác ( trong một khâunhất định nào đó ) Phương pháp này được các chuyên viên có thâm niên công táchay mới vào nghề hay sử dụng bởi ưu điểm dễ sử dụng

 Nhược điểm

Nếu chất lượng thông tin về các BĐS so sánh không tốt thì kết quả định giá sẽkhông chính xác Khi thị trường trầm lắng , kém phát triển, số lượng giao dịch ítkhông đủ làm bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này sẽ hạn chế , hay là khicác điều kiện về kinh tế - pháp luật thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễncủa phương pháp Một điều rất đặc biệt là phương pháp này phụ thuộc vào ý chíchủ quan của người định giá

1.4.2 Phương pháp chi phí:

1.4.2.1 Cơ sở luận.

Phương pháp định giá chi phí là phương pháp xác định giá trị của BĐS dựatrên chi phí để làm ra một BĐS tương tự một vật thay thế Phương pháp này chỉ sửdụng tính giá trị công trình trên đất

Phương pháp chi phí sử dụng nguyên tắc thay thế là chủ yếu và được áp dụngtrong các trường hợp sau:

- TĐG tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học,nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu… là các tàisản ít có những chứng cứ so sánh thị trường

- TĐG cho các mục đích bảo hiểm

- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểmtra đối với các phương pháp thẩm định giá khác.

1.4.2.2 Các bước tiến hành khi thẩm định giá bất động sản.

Bước 1: Xác định giá trị mảnh đất (lưu ý mảnh đất là trống, sẵn sàng cho mục

đích sử dụng cao nhất, tốt nhất)

Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hay chi phí tái tạo công trình.

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy công trình như: hao mòn tự

nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài …

Chi phí thay thế - giảm giá trị công trình = giá trị hiện tại của công trình

Ước tính hao mòn của các công trình phụ trên mảnh đất ấy (tương tự như côngtrình chính)

Bước 4: Giá trị BĐS được ước tính bằng công thức :

Giá trị mảnh đất + Giá trị hiện tại của công trình + Giá trị hiện tại của côngtrình phụ = Giá trị của BĐS

Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với những thiếu sót cá nhân nào

đã đưa vào tính chi phí Nếu cần thiết thực hiện điều chỉnh như phương pháp so sánh

1.4.2.3 Ưu và nhược điểm.

Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

Việc ước tính một số khoản phải giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khóthực hiện

Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng

1.4.3 Phương pháp thu nhập:

1.4.3.1 Cơ sở luận.

Phương pháp vốn hóa là phương pháp tính giá trị thi trường của một BĐS dựatrên các thu nhập mà BĐS đó đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương laiGiá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tínhtrong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại

Phương pháp thu nhập là một phương pháp định giá dùng để tính:

- Giá trị hiện tại của một khoản lợi tức tương lai theo một tỷ suất thích hợp

- Giá trị vốn hiện tại của một dòng lợi tức tương lai từ tiền cho thuê theo một lãisuất thích hợp

1.4.3.2 Các bước tiến hành khi thực hiện phương pháp

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang lại, có

tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như:

chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp, …

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc này có

thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự

Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản

V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.

Ft: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t

i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm)

k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm

1.4.3.3 Ưu và nhược điểm.

Ưu điểm

Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cáchtrực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư

Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản

Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể sosánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao