MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND)

...iv Các hình thức đầu tư dự án...iv Tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land...v Tiến độ thực hiện các dự án:...v Thành quả của hoạt động đầu tư các dự á

DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC i

DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU i

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

PVFC Land viii

Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam viii

PVFC viii

Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam viii

PVN viii

Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam viii

PVC viii

Tổng công ty xây lắp Dầu khí viii

TMCP viii

Thương Mại cổ phần viii

BĐS viii

Bất động sản viii

TÓM TẮT LUẬN VĂN i

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ i

CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN i

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ iii

DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH iii

DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 iii

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG viii

ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN viii

TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) viii

KẾT LUẬN x

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 4

DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH 25 DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 25 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ

ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP 74 BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 74

- Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, do đó cũng làm cho giá trị của bất động sản tăng lên, cho nên người ta nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị Vì bất động sản là nhu cầu không thể thiếu của sản xuất và đời sống nên dù kinh tế có

bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn được bảo tồn 76 KẾT LUẬN 94

MỤC LỤC i

MỤC LỤC i

DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU i

DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU i

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU iii

DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

PVFC Land viii

PVFC Land viii

Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam viii

Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam viii

PVFC viii

PVFC viii

Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam viii

Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam viii

PVN viii

PVN viii

Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam viii

Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam viii

PVC viii

PVC viii

Tổng công ty xây lắp Dầu khí viii

Tổng công ty xây lắp Dầu khí viii

TMCP viii

TMCP viii

Thương Mại cổ phần viii

Thương Mại cổ phần viii

BĐS viii

Bất động sản viii

TÓM TẮT LUẬN VĂN i

TÓM TẮT LUẬN VĂN i

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ i

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ i

CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN i

CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN i

1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư i

1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư i

1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản i

1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản i

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ iii

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ iii

DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH iii

DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH iii

DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 iii

DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 iii

2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) iii

2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) iii

2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land iv

2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land iv

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để bán, cho thuê và cho thuê mua Thị trường mục tiêu là khu chung cư nhà ở cao cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng .iv

Các hình thức đầu tư dự án iv

Tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land v

Tiến độ thực hiện các dự án: v

Thành quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản vi

Vốn và nguồn vốn cho đầu tư dự án vi

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG viii

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG viii

ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN viii

ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN viii

TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) viii

3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty viii

Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường ix

Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường ix

Giải pháp về nhân lực ix

Giải pháp về nhân lực ix

KẾT LUẬN x

KẾT LUẬN x

LỜI NÓI ĐẦU 1

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 4

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 4

CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP 4

CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP 4

1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư 4

1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư 4

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư 4

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư 4

1.1.2 Phân loại 5

1.1.2 Phân loại 5

1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư 6

1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư 6

Tiền đầu tư 7

1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản 8

1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm 8

1.2.1 Khái niệm 8

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 25

DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH 25

DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH 25

DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 25

DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 25

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Công ty CP Bất động sản

Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) 25

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) 25

2.1.2 Thông tin chung và cơ cấu tổ chức 26

2.1.2 Thông tin chung và cơ cấu tổ chức 26

2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty 29

2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty 29

2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land 33

2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land 33

2.2.1 Đặc điểm chung của hoạt động đầu tư các dự án của công ty PVFC Land: 33

2.2.1 Đặc điểm chung của hoạt động đầu tư các dự án của công ty PVFC Land: 33

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để bán, cho thuê và cho thuê mua Đây là hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản của Công ty.Thị trường mục tiêu là khu chung cư nhà ở cao cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: kinh doanh dịch vụ tư vấn nhà ở và dịch vụ sàn giao dịch 35

Các hình thức đầu tư dự án 35

2.2.2 Giới thiệu các dự án của công ty 35

2.2.3 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land 39

2.2.3.1 Quy trình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty 39

+ Phương án tổ chức, giám sát, quản lý 44

Bước 6 : Triển khai dự án 53

2.2.3.2 Tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land 53

a) Tiến độ thực hiện các dự án: 53

2.2.4 Đánh giá tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land 60

2.2.4.1 Thành quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản 60

Tiến độ thực hiện đầu tư 63

Vốn và nguồn vốn cho đầu tư dự án 63

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ

ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP 74

BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 74

BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 74

3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty 74

3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty 74

3.1.1 Phương hướng phát triển công ty (giai đoạn 2011 – 2015) 74

3.1.1 Phương hướng phát triển công ty (giai đoạn 2011 – 2015) 74

3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư dự án tại công ty 75

3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư dự án tại công ty 75

3.1.3 Phân tích cơ hội và thách thức đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty 75

3.1.3 Phân tích cơ hội và thách thức đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty 75

- Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, do đó cũng làm cho giá trị của bất động sản tăng lên, cho nên người ta nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị Vì bất động sản là nhu cầu không thể thiếu của sản xuất và đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn được bảo tồn 76

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty 81

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty 81

3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án 81

3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án 81

3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường 87

3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường 87

3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư 88

3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư 88

3.2.6 Giải pháp về nhân lực 91

3.2.6 Giải pháp về nhân lực 91

KẾT LUẬN 94

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

PVFC Land Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt NamPVFC Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển và sôi động Đây là kênh thu hút một lượng lớn vốn đầu tư của xã hội và hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Cùng với sự phát triển kinh

tế xã hội và tăng thu nhập của người dân, nhu cầu sống trong một môi trường an toàn, hiện đại với các tiện ích cao cấp phát triển ngày càng nhanh Đồng thời, với sự gia tăng tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, bên cạnh sự tăng trưởng căn hộ và nhà ở cao cấp, những năm tới được dự báo về sự bùng nổ thị trường văn phòng cho thuê Do

đó, thị trường bất động sản được dự báo cũng sẽ sôi động trong những năm tới

Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế cũng như những hạn chế và thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến hoạt động đầu tư dự án của công ty trong thời gian qua gặp không ít khó khăn

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ

CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư

Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội

Có nhiều cách phân loại hoạt động đầu tư tùy theo từng khía cạnh nhìn nhận

và đánh giá cũng như để phục vụ cho mục đích tiện theo dõi và quản lý

Quá trình đầu tư được phân thành 3 giai đoạn, tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư các bước công việc trong mỗi giai đoạn của các dự án đầu tư không giống nhau : Giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư, giai đoạn vận hành kết quả đầu tư

Theo quy định, nội dung của dự án nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng gồm 2 phần: phần thuyết minh của dự án và phần thiết kế cơ sở.

Quy trình đầu tư dự án bất động sản nói chung gồm 7 bước: Tìm kiếm đất và khẳng định tính phù hợp của đất; hình thành ý tưởng kinh doanh; nghiên cứu thị trường; thiết kế ý tưởng; phân tích tài chính; tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án

và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án; triển khai dự án

1.3 Tiêu thức đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư dự án bất động sản

Đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án gồm : chỉ tiêu về kết quả và chỉ tiêu về hiệu quả

a) Chỉ tiêu kết quả

- Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện của dự án

- Tỷ lệ hoàn thành của hạng mục, đối tượng xây dựng của dự án

- Hệ số huy động tài sản cố định của dự án

- Tỷ lệ huy động các hạng mục công trình, đối tượng xây dựng của dự án

b) Chỉ tiêu hiệu quả

Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án bao gồm

- Chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án

- Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời của dự án (npv - Mức thu nhập thuần tính trên một đơn vị vốn đầu tư )

- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T)

- Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR

- Chỉ tiêu điểm hòa vốn

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư dự án bất động sản.

a) Các nhân tố tự nhiên:

Việc xem xét đánh giá ưu thế về các mặt của bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất, là thành phần quan trọng trong việc xác định chi phí đầu tư ban đầu và xác định mục tiêu, mục đích của chủ đầu tư khi thực hiện dự án

b) Các nhân tố kinh tế

Các yếu tố tác động khách quan và các yếu tố tác động chủ quan như tình hình

cung – cầu bất động sản trong khu vực, cung cầu nhà ở, văn phòng cho thuê; các điều kiện của thị trường bất động sản; cơ sở hạ tầng; thu nhập bình quân có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.

c) Nhóm nhân tố chính trị pháp lý

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ

DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH

DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land)

Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam là đơn vị thành viên của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC)

Là doanh nghiệp mới thành lập được hơn 03 năm nhưng PVFC Land đã nhanh chóng vươn lên trở thành doanh nghiệp có uy tín trong ngành kinh doanh bất động sản nói chung và lĩnh vực đầu tư kinh doanh các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị nói riêng

Công ty hoạt động trong các lĩnh vực chính : Kinh doanh dịch vụ tư vấn bất

động sản, đấu giá động sản, quảng cáo bất động bất sản, quản lý bất động sản;

Từ năm 2008 đến nay, ngành nghề chủ yếu mang lại doanh thu chính cho công ty là hoạt động tư vấn và kinh doanh bất động sản, đầu tư tài chính; nguồn thu nhập của chủ yếu là từ các lĩnh vực như Kinh doanh Bất động sản, Ủy thác quản lý vốn, Lãi tiền gửi ngân hàng, kinh doanh chứng khoán,

Năm 2009, lợi nhuận khác của công ty tăng lên đột biến ( 168,133% so với năm 2008) khiến là do giá trị thương quyền mà PVFC Land nhận được từ các đối tác cho dự án 160 Trần Quang Khải ( hơn 18.504 tỷ đồng) Các hoạt động đầu tư dự

án bất động sản của công ty bắt đầu triển khai mạnh ở khu vực phía Bắc (Hải Phòng, Thanh Hoá) và trên địa bàn Hà Nội và Hồ Chí Minh Năm 2010 đánh dấu bước tăng trưởng vượt bậc về doanh thu trong lĩnh vực đầu tư các dự án bất động sản khi công ty thực hiện chuyển nhượng thành công các dự án mới hoàn thành và kinh doanh các dự án bất động sản mới Bán hàng và cung cấp dịch vụ chính là phần doanh thu từ đầu tư bất động sản đầu tư

2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land

Là công ty chuyên kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, có thể dễ dàng nhận thấy 100% hoạt động đầu tư của công ty đều là đầu tư về bất động sản dưới mọi hình thức

Ngành nghề chính của công ty là kinh doanh bất động sản nên các dự án đầu

tư của công ty được thực hiện theo hình thức xây dựng – vận hành hoặc chuyển nhượng

Các dự án của công ty tập trung chủ yếu tại khu vực phía bắc trên địa bàn các tỉnh Hải Phòng, Thanh Hóa và 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để bán, cho thuê và cho thuê mua Thị trường mục tiêu là khu chung cư nhà ở cao cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng

Các hình thức đầu tư dự án

- Công ty trực tiếp làm chủ đầu tư các dự án

- Góp vốn thành lập các công ty con, công ty thành viên để thực hiện các dự

tư vào lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản

Quy trình thực hiện đầu tư dự án của công ty tuân theo các quy định, quy chế đầu tư và điều lệ của công ty

Bước 1 : Tìm kiếm cơ hội đầu tư

Bước 2 : Hình thành ý tưởng và tìm hiểu thông tin về dự án

Bước 3 : Nghiên cứu thị trường

Bước 4 : Lập dự án đầu tư chi tiết - Phân tích tài chính

Bước 5 : Thực hiện đầu tư

Bước 6 : Triển khai thực hiện dự án

Tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land

Tiến độ thực hiện các dự án:

Năm 2007, do mới thành lập nên hoạt động đầu tư dự án của công ty chỉ mới

ở mức độ sơ khai, chủ yếu là nghiên cứu, tìm kiếm các cơ hội đầu tư Sang năm

2008, công ty bắt đầu triển khai thủ tục chuẩn bị đầu tư một số dự án đầu tư bất động sản do Tập đoàn Dầu khí chỉ định thực hiện Hiện nay, hầu hết các dự án mà công ty làm chủ đầu tư đã được cấp phép và đang trong quá trình triển khai thi công, dự kiến hoàn thành trong 2 – 5 năm tới

Theo quy mô và nguồn vốn đầu tư

Năm 2008, các dự án của công ty chủ yếu đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu

tư ( nghiên cứu lập dự án, trình duyệt các thủ tục đầu tư, hoàn thiện các căn cứ pháp

lý cho dự án) nên nhu cầu vốn đầu tư chưa cao ; vì vậy không bị áp lực về vốn

Trong cơ cấu vốn đầu tư dự án của công ty có một phần rất lớn là nguồn vốn

uỷ thác của các đơn vị thành viên trong ngành, đặc biệt là vốn uỷ thác của Tập đoàn Dầu khí PVN Đối với nguồn vốn vay, đơn vị cung cấp tín dụng cho các dự án bất động sản của công ty chủ yếu là PVFC và ngân hàng TMCP Đại Dương cùng một

số các ngân hàng TMCP trên địa bàn

Theo dự án đầu tư

Hiện tại công ty trực tiếp làm chủ đầu tư 4 dự án tại Hải Phòng và Hà Nội với tổng vốn đầu tư dự kiến là 2.223 tỷ đồng với mục tiêu đầu tư chính là xây dựng các tòa nhà chung cư văn phòng

Trong đó, 2 dự án là công ty đầu tư 100% vốn; còn 2 dự án công ty thực hiện đầu tư theo phương thức góp vốn hợp tác đầu tư kinh doanh với các công ty khác, trong đó, PVFC Land giữ vai trò chi phối, là chủ dự án

Ngoài ra, công ty còn thực hiện đầu tư hàng loạt dự án bất động sản khác trên địa bàn Hà Nội và Hồ Chí Minh thông qua hình thức góp vốn thành lập các công ty bất động sản con, công ty thành viên để thực hiện các dự án đầu tư

Một hình thức mà hiện công ty đang áp dụng chủ đạo trong hoạt động đầu tư

dự án của mình đó là góp vốn hợp tác liên doanh với các công ty để triển khai dự án

Thành quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản

Với việc bám sát và phối hợp chặt chẽ với các đối tác tham gia, một số dự án

có tiến độ triển khai rất tốt, đảm bảo đúng kế hoạch đề ra của dự án như dự án Dolphin Plaza, PVFC Land Hải Phòng

Đồng thời năm 2010 cũng là năm đánh dấu sự thành công của công ty trong hoạt động đầu tư khi một số dự án mà công ty thực hiện đã được bàn giao vượt và đúng tiến độ Công ty tập trung vốn đầu tư vào các dự án trọng điểm có hiệu quả cao; đồng thời hạn chế đầu tư và giãn tiến độ đối với một số dự án chưa thật hiệu quả Đặc biệt, một số dự án có hiệu quả cao về mặt tài chính được công ty chú trọng đẩy mạnh tiến độ

Vốn và nguồn vốn cho đầu tư dự án

Tiền thân là công ty con của Tổng công ty tài chính Dầu khí (PVFC), nay là đơn vị thành viên của Tổng công ty xây lắp Dầu khí (PVC), công ty có lợi thế lớn trong việc huy động các nguồn vốn cho dự án đầu tư của mình

Tuy nhiên, nhờ sự hậu thuận của các đơn vị thu xếp vốn lớn của PetroVietNam nguồn vốn dành cho hoạt động đầu tư dự án của công ty tương đối dồi dào và không bị áp lực lớn về nguồn Các đơn vị này vừa đóng vai trò thu xếp vốn và vừa tham gia góp vốn đầu tư vào một số dự án của công ty Thêm vào đó, bằng việc tăng cường mở rộng hình thức hợp tác đầu tư nên các dự án của công ty

đã thu hút được nhiều đối tác quan tâm, góp vốn Từ đó, làm giảm gánh nặng về chi phí vốn, tăng tính hấp dẫn của dự án đầu tư

Công tác đánh giá kiểm tra về mặt kỹ thuật, giám định chất lượng

Công ty đã tập hợp và nghiên cứu các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy phạm xây dựng của Việt Nam và của các nước tiên tiến trên thế giới Sau đó phổ biến, hướng dẫn các đơn vị áp dụng trong hoạt động sản xuất kinh doanh

Công ty luôn chú trọng đến công tác giám định chất lượng ngày từ khâu thiết

kế Do đặc thù hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh dự án, xây dựng công trình, nên việc kiểm tra chất lượng công trình luôn được Công ty đặt lên hàng đầu

Hạn chế và nguyên nhân

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được trên thì hoạt động đầu tư bất động sản của Công ty vẫn còn nhiều hạn chế, dẫn đến hoạt động này chưa mang lại hiệu quả một cách vượt bậc, chưa phát huy hết những nội lực và lợi thế của Công ty

Một số dự án chưa mang lại hiệu quả kinh tế cao, mặc dù có thị trường nhưng do tiến độ triển khai quá chậm nên đã làm ảnh hưởng tới có hội đầu tư

Nguồn vốn đầu tư dự án : việc sử dụng vốn tự có để tham gia hoạt động

đầu tư dự án một mặt đảm bảo sự chủ động về vốn đầu tư nhưng mặt khác cũng tăng thêm rủi ro cho hoạt động đầu tư Một số dự án có tỷ trọng vốn tự có quá lớn (hơn 50% tổng vốn đầu tư) khiến hạn chế nguồn vốn cho các dự án mới, làm tăng độ rủi ro triển khai thành công dự án Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn vay còn hạn chế, chỉ các tổ chức tín dụng trong ngành

Hạn chế trong công tác lập dự án: Trong quá trình nghiên cứu, lập dự

án, chưa coi trọng đúng mức công tác đánh giá thị trường và khách hàng

Do đó, chủ yếu các khách hàng tham gia mua bán các sản phẩm dự án của Công ty đều là khách hàng trong ngành Dầu khí

Chất lượng công tác thẩm định vẫn còn chưa cao nhất là trong khâu xác

định chủ trương, mục đích đầu tư hợp lý, dẫn đến có dự án đã đi vào triển khai nhưng không hiệu quả, bị đình trệ phải chuyển nhượng cho đơn vị khác

Công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường : Việc nghiên cứu thị trường

của dự án còn yếu kém, chưa được chú trọng nhiều, những khía cạnh về địa lý, tự nhiên, kinh tế xã hội của dự án

Công tác tiếp thị với các khách hàng truyền thống còn chưa mạnh, chưa

mở rộng thêm được nhiều khách hàng mới, thị trường mới

Công tác quản lý dự án chưa sát sao, còn lỏng lẻo : Sự phối hợp, trao đổi,

cập nhật thông tin giữa các đơn vị, phòng ban chưa linh hoạt, chưa sáng tạo, quyết

liệt và chưa có được những giải pháp tốt nhất

Địa bàn hoạt động đầu tư chưa mở rộng, chỉ tập trung ở 2 thành phố lớn: Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh và Hải Phòng, Thanh Hóa

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG

ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN

TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty

Định hướng đầu tư của công ty trong những năm tới là tập trung vốn và nhân lực cho các dự án trọng điểm, phấn đấu 100% các dự án hoàn thành đúng tiến độ đề ra Đồng thời cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới, giãn hoặc chuyển nhượng các dự án đầu tư không hiệu quả

Tuy cơ hội có nhiều song thách thức cũng không nhỏ, vì vậy, công ty xác định để

có thể có chiến lược đầu tư vững chắc, lâu dài cần dựa vào những đánh giá chi tiết

cụ thể thực trạng chung của thị trường bất động sản và những thuận lợi, khó khăn

để đưa ra một chiến lược đầu tư đúng đắn

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty

Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án: Hoàn thiện quá trình lập dự án đầu tư bằng cách tăng cường sự tham gia, đánh giá giám sát của đội ngũ chuyên gia khi thực hiện lập dự án việc giám sát, kiểm tra trong quá trình lập dự án

và thẩm định các báo cáo tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư sau khi các báo cáo này đã được hoàn thành Hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư: hoàn thiện quy trình thẩm định dự án thống nhất, bổ sung các chỉ tiêu đánh giá tài chính dự án phù hợp với đặc thù dự án bất động sản

.Cân đối và sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp lý : Đầu tư bất động sản cần

tiền vốn lớn vì vậy nhà đầu tư cần có năng lực huy động vốn và sử dụng vốn

Trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, khả năng huy động vốn bị hạn chế, công ty cần cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư một cách hợp lý, xây dựng các biện pháp thu hút, quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả Ngoài việc sử dụng nguồn

vốn tự có, cần đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, tăng cường thu hút vốn đầu tư từ các nguồn khác dưới nhiều hình hình thức: Tăng cường hợp tác đầu tư theo từng dự án, huy động vốn từ khách hàng, huy động vốn đầu tư từ nguồn vốn góp đầu tư, vốn tín dụng ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính

Đẩy mạnh tiến độ thực hiện đầu tư các dự án bất động sản

Việc xây dựng một chiến lược đầu tư bất động sản phù hợp với khả năng và định hướng của công ty sẽ giúp công ty có cơ cấu đầu tư hợp lý Từ đó, việc tìm kiếm cơ hội đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư để hợp tác cũng như xác định tỷ lệ góp vốn

sẽ được hiệu quả và thuận lợi hơn, tránh tình trạng dàn trải, không đúng trọng tâm

Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường

Công ty cần chú trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu và phát triển

cơ hội đầu tư sau đó tăng cường giám sát và kiểm tra, luôn theo dõi sát sao trong quá trình thuê các tổ chức tư vấn lập dự án

Giải pháp quản lý dự án đầu tư: Sử dụng các công cụ quản lý dự án phù

hợp, có hiệu quả, cải thiện cơ chế, tổ chức quản lý dự án đầu tư nhằm đảm bảo tiến độ

dự án, đẩy mạnh quản lý chất lượng dự án, cải tiến bộ máy tổ chức quản lý theo hướng phân công thống nhất, tăng tính phối hợp giữa các phòng ban liên quan

Giải pháp về nhân lực

Công ty cần tăng cường đào tạo, thu hút đội ngũ cán bộ chuyên gia trong các lĩnh vực đầu tư, kỹ thuật, quản lý và điều hành dự án.Thành lập các bộ phận chuyên trách về từng mảng của dự án, lĩnh vực đầu tư Bên cạnh đó, tăng cường liên kết với các cơ sở đào tạo về đầu tư, quản lý đầu tư, kỹ thuật xây dựng để thực hiện các khóa đào tạo cho cán bộ nghiệp vụ, nâng cao chất lượng cán bộ đầu tư dự án

KẾT LUẬN

Thị trường bất động sản vốn là thị trường tiềm ẩn đầy rủi ro nhưng cũng chưa đựng những lợi nhuận kếch sù Vì vậy, để trụ vững trong môi trường đầy khắc nghiệt này, công ty cần chọn cho mình một con đường đi đúng đắn, xây dựng được một chính sách đầu tư bền vững, cơ cấu đầu tư hợp lý, thích ứng được với những biến động của thị trường Việc nhìn ra những lợi thế cũng như những điểm yếu sẽ giúp công ty định hướng được một chiến lược phát triển lâu dài trên nền tảng những thuận lợi sẵn có

Luận văn là một số nhận xét và đánh giá của bản thân đối với hoạt động đầu tư

dự án bất động sản của công ty PVFC Land dựa trên những hiểu biết của cá nhân

Từ thực tiễn hoạt động của công ty đưa ra những đề xuất giải pháp cơ bản nhằm góp ý xây dựng một chiến lược phát triển bền vững cho hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty Những hạn chế ở bài viết này khó tránh khỏi vì vậy em rất mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo để bài viết được hoàn thiện hơn

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển và sôi động Đây là kênh thu hút một lượng lớn vốn đầu tư của xã hội và hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và tăng thu nhập của người dân, nhu cầu sống trong một môi trường an toàn, hiện đại với các tiện ích cao cấp phát triển ngày càng nhanh Đồng thời, với sự gia tăng tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, bên cạnh sự tăng trưởng căn hộ và nhà ở cao cấp, những năm tới được dự báo về sự bùng nổ thị trường văn phòng cho thuê Do đó, thị trường bất động sản được dự báo cũng sẽ sôi động trong những năm tới Chính

vì vậy hàng loạt các công ty, Tổng công ty lớn đều tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản; và Tập đoàn Dầu khí cũng không phải ngoại lệ

Là đơn vị thành viên của Tập đoàn Dầu khí, Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí được thành lập với mục tiêu thực hiện các hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản đảm bảo các nhu cầu về bất động sản cho ngành Dầu khí Tuy mới thành lập từ tháng 08/2007 nhưng công ty đã từng bước khẳng định được

vị thế của mình trên thị trường bất động sản Với những lợi thế của mình, công ty

đã đẩy mạnh hoạt động đầu tư dự án và trở thành nhà cung cấp có thương hiệu trong lĩnh vực này

Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế cũng như những hạn chế và thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến hoạt động đầu tư dự án của công ty trong thời gian qua gặp không ít khó khăn Chính vì vậy, vấn đề đặt ra là cần có sự đánh giá tổng thể về hoạt động đầu tư dự án cũng như đưa ra những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động này

Với ý nghĩa thực tiễn đó, đề tài: “ Đầu tư các dự án bất động sản tại Công

ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí PVFC Land” được lựa chọn để

nghiên cứu nhằm giải quyết vấn đề nêu trên

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài nhằm mục đích đề xuất được các giải pháp để nâng cao hiệu quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản tại Công ty cổ phần Bất động sản tài chính Dầu khí PVFC Land xuất phát từ thực trạng hoạt động của công ty và các yếu tố tác động của môi trường bên ngoài

Nội dung của các mục tiêu bao gồm:

- Hệ thống những lý luận căn bản về dự án bất động sản

- Các yếu ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư các dự án bất động sản

- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá tình hình hoạt động của Công ty cổ phần Bất động sản tài chính Dầu khí PVFC Land

- Đưa ra những điểm mạnh, điểm yếu, những hạn chế trong hoạt động đầu tư các dự án tại Công ty cổ phần Bất động sản tài chính Dầu khí PVFC Land

- Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư các dự án tại PVFC Land

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: Nghiên cứu tình hình hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của Công ty

- Phạm vi: Hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của PVFC Land từ khi thành lập (năm 2007) đến nay

Tìm hiểu các đối thủ cạnh tranh là các Công ty bất động sản có cùng quy mô, trụ sở chính ở Hà Nội

Phân tích tình hình thị trường bất động sản và các yếu tố tác động tới hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của công ty

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng kết hợp với các phương pháp khác như: phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh và phương pháp phân tích

Các số liệu được thu thập từ:

- Dựa vào các báo cáo tài chính, các báo cáo tổng kết kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo hoạt động đầu tư giai đoạn 2007 đến 2010

- Số liệu từ Phòng dự án, Sàn giao dịch Bất động sản

- Các tài liệu, báo, tạp chí chuyên ngành có liên quan.

* Phương pháp phân tích, tổng hợp

- Phân tích tổng hợp theo thời gian (2007-2010)

- Phân tích tổng hợp theo không gian (so sánh với các công ty trong ngành)

- Phân tích tổng hợp theo nhóm vấn đề, nhóm đối tượng

* Phương pháp dự báo

- Phương pháp chuyên gia

- Phương pháp xu thế

5 Tên và kết cấu luận văn.

Tên luận văn: “ Đầu tư các dự án bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí PVFC Land”.

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương như sau:

Chương 1: Lý luận chung về đầu tư các dự án bất động sản

Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí (PVFC Land)

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án Bất động sản tại Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí (PVFC Land)

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ

CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP

1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư.

Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp sản xuất, tạo

ra các cơ sở vật chất cho nền kinh tế Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về đầu tư tùy theo góc độ nhìn nhận và phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư

Theo nghĩa hẹp, đầu tư bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó

Theo nghĩa rộng, đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó Nguồn lực đó

có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao đọng và trí tuệ Còn các kết quả đạt được có thể là sự tăng them các tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực

Như vậy, có thể hiểu một cách chung nhất: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội

Hoạt động đầu tư có một số đặc điểm chính:

Thứ nhất, quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư thường rất lớn

Thứ hai, hoạt động đầu tư còn có đặc điểm là thời gian tương đối dài: Thời

kỳ đầu tư và thời gian vận hành kết quả đầu tư kéo dài

Thứ ba, lợi ích do đầu tư mang lại được biểu hiện trên hai mặt: lợi ích tài

chính (biểu hiện qua lợi nhuận) và lợi ích kinh tế xã hội (thể hiện qua chỉ tiêu kinh

tế xã hội) Lợi ích tài chính ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của chủ đầu tư, còn lợi ích kinh tế xã hội ảnh hưởng tới quyền lợi của cộng đồng, xã hội

Các thành quả của hoạt động đầu tư thường phát huy tác dụng ngay tại nơi

nó được dựng nên Quá trình thực hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng

1.1.2 Phân loại

Có nhiều cách phân loại hoạt động đầu tư tùy theo từng khía cạnh nhìn nhận

và đánh giá cũng như để phục vụ cho mục đích tiện theo dõi và quản lý:

1.1.2.1 Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư:

- Đầu tư trực tiếp: chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra

- Đầu tư gián tiếp: là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra Loại đầu tư này còn được gọi là đầu tư tài chính như

- Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam: là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vốn vào VIệt Nam dưới dạng tiền hoặc tài sản khác để tiến hành đầu tư theo quy định của Việt Nam

- Đầu tư ra nước ngoài: là loại đầu tư của tổ chức hoặc các nhân của nước này tại nước khác

1.1.2.3 Theo tính chất đầu tư (cơ cấu tái sản xuất):

- Đầu tư theo chiều rộng (đầu tư mới): là việc đầu tư để xây dựng mới các công trình, nhà máy,…Loại đầu tư này đòi hỏi nhiều vốn đầu tư, trình độ công nghệ

và quản lý mới, thời gian thực hiện đầu tư và thời gian thu hồi vốn lâu, độ mạo hiểm cao

- Đầu tư theo chiều sâu: là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp, hiện đại và mở rộng các đối tượng hiện có Phương thức này đòi hỏi ít vốn hơn và thu hồi nhanh

1.1.2.4 Theo th i gian th c hi n ờ ự ệ đầ ư à u t v phát huy tác d ng ụ :

Đầu tư ngắn hạn, đầu tư dài hạn và đầu tư trung hạn

1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư

Quá trình đầu tư được phân thành 3 giai đoạn, tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư các bước công việc trong mỗi giai đoạn của các dự án đầu tư không giống nhau

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư bao gồm: nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư,

nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, đánh giá và quyết định

Giai đoạn thực hiện đầu tư gồm: hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện

đầu tư, thiết kế và lập dự toán thi công xây lắp công trình, thi công xây lắp công trình, chạy thử và nghiệm thu sử dụng

Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư gồm: nghiệm thu, bàn giao công trình; thực

hiện vận hành công trình; bảo hành công trình, quyết toán vốn đầu tư

Chu kỳ của dự án đầu tư

Chu kỳ của dự án đầu tư là các giai đoạn mà một dự án phải trải qua bắt đầu

từ khi dự án mới chỉ là ý đồ đến khi dự án được hoàn thành chấm dứt hoạt động

Hình 1.1: Chu kì của dự án đầu tư.

Chu kỳ một dự án đầu tư được thể hiện thông qua ba giai đoạn:

- Giai đoạn tiền đầu tư (Chuẩn bị đầu tư) ;

- Giai đoạn đầu tư (Thực hiện đầu tư) ;

- Giai đoạn vận hành các kết quả đầu tư (Sản xuất kinh doanh)

Mỗi giai đoạn lại được chia làm nhiều bước

Bảng 1.1: Các bước của dự án đầu tư

Tiền đầu tư Đầu tư Vận hành

kết quả đầu tư

dự ánBCNC

KT )

Đánh giá

và quyết định (thẩm định

dự án)

Đàm phán

và

kí kết các hợp đồng

Thiết kế

và lập

dự toánthi công xây lắp công trình

Thi công xây lắp công trình

Chạy thử và nghiệm thu sử dụng

Sử dụng chưa

hết công suất

Sử dụng

công suất

ở mức

độ cao nhất

Công suất giảm dần và

thanh lý

Các bước công việc, các nội dung nghiên cứu ở các giai đoạn được tiến hành tuần tự nhưng không biệt lập mà đan xen gối đầu cho nhau, bổ sung cho nhau nhằm nâng cao dần mức độ chính xác của các kết quả nghiên cứu và tạo thuận lợi cho việc tiến hành nghiên cứu ở các bước kế tiếp

Trong 3 giai đoạn, giai đoạn chuẩn bị đầu tư (tiền đầu tư) tạo tiền đề và

Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đầu tư

Thực hiện đầu tư

Sản xuất kinh doanh

Sản xuất kinh doanh

Ý tưởng

về dự

án mới

Ý tưởng

về dự

án mới

quyết định sự thành công hay thất bại ở 2 giai đoạn sau, đặc biệt là đối với giai đoạn vận hành kết quả đầu tư Nội dung chủ yếu của giai đoạn tiền đầu tư là việc xây dựng dự án đầu tư Do đó, đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư, vấn đề chất lượng, vấn

đề chính xác của các kết quả nghiên cứu, tính toán và dự đoán là quan trọng nhất Điều này cũng tạo cơ sở cho quá trình hoạt động của dự án được thuận lợi, nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư và có lãi (đối với các dự án sản xuất kinh doanh), nhanh chóng phát huy hết năng lực phục vụ dự kiến

Trong giai đoạn thứ đầu tư, hầu như vốn đầu tư của dự án được chi ra không sinh lời và nằm khê đọng trong suốt những năm thực hiện đầu tư Thời gian thực hiện đầu tư càng kéo dài sẽ khiến vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn Thời gian thực hiện đầu tư phụ thuộc nhiều vào chất lượng công tác chuẩn bị đầu tư và việc quản lý quá trình thực hiện đầu tư, quản lý việc thực hiện những hoạt động khác có liên quan trực tiếp đến các kết quả của quá trình thực hiện đầu tư đã được xem xét trong dự án đầu tư

Thời gian hoạt động của dự án được xác định bởi thời gian vận hành các kết quả đầu tư Thời gian hoạt động của dự án bị phụ thuộc những nhân tố tác động đến chu kỳ sống của sản phẩm do dự án tạo ra, hiệu quả của quá trình vận hành dự án

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản : Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài : đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất

Đối tượng được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau :

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người ;

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người ;

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định ;

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi ;

- Tồn tại lâu dài

Trên cơ sở đó, bất động sản thường được phân chia thành các nhóm :

- Đất đai : là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đán kể,

đã xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai)

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai : kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như : Vường cây lâu năm (bao gồm cây trồng và đất trồng cây), các công trình nuôi trồng thuỷ sản, du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định

Đặc điểm chủ yếu của bất động sản :

- Có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản và được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý và khoảng cách tới các trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thưong mại, văn hoá, y tế, giáo dục và khả năng tiếp cận Giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt

- Là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể

bị tiêu huỷ Tuy nhiên, tính lâu bền của hàng hoá bất động sản rất khác nhau, tuy theo từng loại bất động sản cụ thểvà thể hiện ở hai góc độ vật lý và kinh tế

- Hàng hoá bất động sản mang tính khan hiếm Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng Chính vì vậy luôn có sự mất đông đối trong quan hệ cung cầu về bất động sản

- Tính dị biệt của bất động sản : Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt,

được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cầu và kiến trúc, hướng, cảnh quan và các vật ngoại cảnh.

- Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xác hội : do nhu cầu về bất động sản ở mỗi nơi, mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tập quán thị hiếu, tâm lý xã hội, tôn giáo, tín ngưỡng của dân cư ở đó

- Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hoá bất động sản này ảnh hưởng tới giá cả của hàng hoá bất động sản khác

b) Dự án bất động sản

Khái niệm:

Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 : Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Dự án bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản trong một thời gian nhất định

Phân loại

Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản Các dự án bất động sản được phân thành các nhóm:

• Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;

• Dự án căn hộ cho thuê;

• Dự án trung tâm thương mại;

• Dự án khách sạn, nhà hàng;

• Dự án về dịch vụ nhà ở;

• Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

• Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;

• Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).

Các công ty bất động sản có thể lựa chọn thực hiện đầu tư một trong các loại hình sản phẩm trên hoặc tham gia đầu tư kết hợp nhiều sản phẩm hoặc chỉ tham gia đầu tư một giai đoạn trong quá trình thực hiện đầu tư kinh doanh

Yêu cầu :

Các dự án bất động sản cần đảm bảo các yêu cầu sau :

- Đảm bảo tính pháp lý của dự án, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật : quá trình thực hiện đầu tư một dự án bất động sản trải qua rất nhiều giai đoạn với các thủ tục pháp lý phức tạp Do tính chất cần huy động nguồn vốn lớn, trong thời gian dài, kết quả đầu tư tác động tới nhiều đối tượng nên một dự án bất động sản khi ra đời đòi hỏi có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý, đảm bảo các giấy tờ pháp

lý cho dự án phải đầy đủ (giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phương án kiến trúc được phê duyệt, báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt ) Đồng thời, trong quá trình thực hiện dự án, các quy định về xây dựng, đầu tư, an toàn xây dựng, sử dụng vốn đầu tư cũng cần phải được tuân thủ một cách triệt để nhằm hạn chế tới mức thấp nhất rủi ro cho dự án

- Đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng sản phẩm : Dự án bất động sản nói riêng và dự án đầu tư nói chung có một đặc điểm chung là thời gian thực hiện kéo dài, thành quả của dự án tác động tới nhiều đối tượng Vì vậy, nếu quá trình thực hiện dự án không tuân thủ các quy định về tiến độ thực hiện sẽ khiến dự án mất đi lợi thế cạnh tranh, gây lãng phí vốn, giảm hiệu quả của dự án Đồng thời, những thành quả của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tạo dựng là những tài sản

có giá trị sử dụng lâu dài, đối tượng sử dụng rất đông…Vì vậy trong khi đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình : từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình để đảm bảo sản phẩm của dự án đạt được tiêu chuẩn chất lượng

- Đảm bảo khả năng huy động vốn : Dự án đầu tư bất động sản thường được thực hiện trong một thời gian dài, khối lượng vốn đầu tư lớn Vì vậy, để đảm bảo đúng tiến độ của dự án và chất lượng của sản phẩm thì cần cân đối nguồn vốn huy động của dự án một cách hợp lý Nguồn vốn đầu tư cho một dự án có thể được huy

động từ nhiều nguồn khác nhau, vấn đề đặt ra là cần duy trì, cân đối được các nguồn, đảm bảo trong suốt quá trình thực hiện dự án luôn có đủ vốn cho việc thực hiện đầu tư

3 năm, thực hiện dự án tùy theo quy mô thường ≥ 5 năm gây tốn kém nhiều thời gian, tiền bạc và cả cơ hội đầu tư

- Mỗi dự án có tham gia của nhiều bên như: Chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan, cung cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản Yêu cầu

có sự kết hợp nhiều nguồn lực đa dạng; là đối tượng mang tính tổng thể, sự tương tác giữa các hoạt động dự án có thể phức tạp

- Sản phẩm của các dự án đầu tư bất động sản là các khu đô thị, văn phòng cho thuê, chung cư cao cấp để bán hoặc cho thuê hoặc kinh doanh…Trong quá trình triển khai thực hiện, mục đích sử dụng của dự án có thể sẽ được xác định lại;

- Các dự án bất động sản có một đặc điểm là thuận lợi trong việc ứng trước vốn của khách hàng, đặc biệt là các dự án xây nhà để bán Theo đó, thường sau khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng bán hoặc cho thuê tài sản với khách hàng trong đó nêu rõ tiến độ, số lượng tiền khách hàng phải thanh toán theo từng giai đoạn Đây là một điều hết sức thuận lợi đối với các dự án bất động sản bởi nó giúp giải quyết những khó khăn về vốn cho chủ đầu tư trong điều kiện thắt chặt tín dụng đồng thời giúp giảm chi phí vốn Tuy nhiên, điều này cũng gây không ít khó khăn cho chủ đầu tư do bị những ràng buộc trong hợp đồng nên không thể hoặc ít có khả năng thay đổi giá cả và khách hàng

1.2.3 Các nội dung của dự án bất động sản

Theo quy định, nội dung của dự án nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng gồm 2 phần: phần thuyết minh của dự án và phần thiết kế cơ sở.

a) Phần thuyết minh của dự án:

- Tên dự án;

- Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án;

- Mục tiêu, hình thức đầu tư; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; nhu cầu sử dụng đất; điều kiện tự nhiên của khu vực có dự án;

- Các giải pháp thực hiện: phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có); phương án sử dụng công nghệ xây dựng; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án; đánh giá tác động môi trường; phương án phòng cháy, chữa cháy; các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực; khả năng sử dụng hạ tầng xã hội của khu vực;

- Nơi để xe công cộng và nơi để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở (gồm xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh, xe ô tô);

- Khu vực đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ, thể thao, vui chơi, giải trí, công viên), trừ trường hợp khu vực của dự án đã

có công trình hạ tầng xã hội;

- Diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội (nếu có);

- Số lượng và tỷ lệ các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn

hộ chung cư), tổng diện tích sàn nhà ở; phương án tiêu thụ sản phẩm (số lượng nhà

ở bán, cho thuê hoặc cho thuê mua);

- Các đề xuất về cơ chế áp dụng đối với dự án (về sử dụng đất, tài chính và các cơ chế khác);

- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ theo từng giai đoạn) và hình thức quản lý dự án;

- Tổng mức đầu tư, nguồn vốn, hình thức huy động vốn, khả năng hoàn trả vốn, khả năng thu hồi vốn;

- Trách nhiệm của Nhà nước về việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ

thuật ngoài hàng rào và đi qua dự án;

- Các công trình chuyển giao không bồi hoàn;

- Phương án tổ chức quản lý, khai thác vận hành dự án và các công trình công ích trong dự án (mô hình tổ chức, hình thức quản lý vận hành, các loại phí dịch vụ)

b) Phần thiết kế cơ sở của dự án:

- Phần thuyết minh của thiết kế cơ sở: giới thiệu tóm tắt về địa điểm dự án;

hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án, việc đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực; phương án bảo vệ môi trường; phương án phòng cháy, chữa cháy; phương án kiến trúc các công trình của dự án thành phần giai đoạn đầu;

- Phần bản vẽ thiết kế cơ sở: bản vẽ tổng mặt bằng dự án, bản vẽ mặt cắt, bản

vẽ mặt bằng và các giải pháp kết cấu chịu lực chính của các công trình thuộc dự án thành phần giai đoạn đầu; bản vẽ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực

→ Tùy theo từng loại hình dự án bất động sản sẽ đi sâu vào từng nội dung

cụ thể

Căn cứ vào các nội dung của một dự án bất động sản, chúng ta có thể thấy khi đầu tư vào một dự án, cần tập trung đầu tư vào các nội dung :

- Đầu tư vào cơ sở hạ tầng (Đầu tư xây dựng cơ bản).

Đây là hoạt động đầu tư nhằm tạo ra tài sản cố định cho doanh nghiệp và luôn chiếm một khoản vốn lớn để thực hiện việc khảo sát, quy hoạch xây dựng, chuẩn bị đầu tư, thiết kế thi công xây lắp công trình,lắp đặt máy móc thiết bị và tiến hành các công tác xây dựng cơ bản theo tổng dự toán

Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS có các công trình xây dựng bao gồm nhiều hạng mục với các yêu cầu kỹ thuật khác nhau như : hệ thống kho bãi, các công trình phụ trợ, các công trình nhà tạm nơi thi công,…đòi hỏi nguồn vốn đầu

tư rất lớn

- Đầu tư máy móc thiết bị:

Các loại máy móc thiết bị hiện đại, các loại dây chuyền sản xuất phục vụ thi công cũng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng vốn đầu tư Các loại máy móc thiết

bị có công suất lớn được đồng bộ hóa sẽ đáp ứng được đòi hỏi về năng lực hoạt động của một đơn vị thi công cơ giới mạnh đồng thời cũng là một minh chứng cho sức mạnh và uy tín của doanh nghiệp khi tham gia thi công các dự án lớn cũng như các dự án xây dựng BĐS

- Đầu tư phát triển nguồn nhân lực:

Việc đầu tư phát triển nguồn nhân lực là một chiến lược phát triển theo chiều sâu và dài hạn, đóng vai trò quyết định đến sự thành bại của một doanh nghiệp trên thương trường Nguồn nhân lực hay được hiểu là con người cùng với các yếu tố thể lực, trí thức, kỹ năng lao động của mình, là nhân tố quyết định sự thành công, chính

là chất lượng của nguồn nhân lực Các hoạt động đầu tư phát triển nguồn nhân lực gắn liền với các hoạt động : Đào tạo và đào tạo lại, trích lợi nhuận lập quỹ dự phòng trợ cấp mất việc làm, lập quỹ khen thưởng, lập quỹ phúc lợi hỗ trợ người lao động khi gặp khó khăn…

- Đầu tư nghiên cứu thị trường

Đầu tư nghiên cứu thị trường là cơ sở xác định sự cần thiết của các công cuộc đầu tư, là căn cứ để xác định quy mô cấp độ đầu tư Đồng thời, hoạt động nghiên cứu thị trường sẽ giúp doanh nghiệp định hình được xu hướng của thị trường, đưa

ra được những dự báo về nhu cầu sản phẩm của người tiêu dùng, xác định đươc những thế mạnh của mình và đối thủ cạnh tranh trên thương trường Đối với hoạt động kinh doanh BĐS các thị trường nghiên cứu là thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở…Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường

Những diễn biến thất thường của thị trường BĐS là thách thức lớn đối với hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việc tiến hành đầu tư nghiên cứu thị trường một cách khoa học và có được những dự báo tin cậy sẽ là một trong những cách thức giúp nhà đầu tư phát triển để chiếm lĩnh thị trường

- Đầu tư cho hoạt động nghiên cứu khoa học và công nghệ, nghiên cứu và

triển khai :

Hoạt động đầu tư vào khoa học công nghệ gồm đầu tư nghiên cứu chế tạo sản phẩm mới và đầu tư mua sắm công nghệ mới từ nước ngoài Hoạt động này đòi hỏi một nguồn vốn lớn và độ rủi ro cao, tuy nhiên thì ý nghĩa của việc thực hiện hoạt động này là vô cùng to lớn Kết quả nghiên cứu giúp tăng năng suất, tiết kiệm chi phí, nâng cao chất lượng, gia tăng lợi nhuận cho đơn vị Đầu tư vào R&D là một trong những yếu tố giúp các công ty giảm được các chi phí liên quan đến sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả sản xuất, cải tiến sản phẩm từ đó nâng cao sức cạnh tranh

- Đầu tư vào tài sản lưu động

Mục đích đầu tư vào tài sản lưu động là giúp cho quá trình đầu tư được diễn ra liên tục Sử dụng tài sản lưu động tiết kiệm, rút ngắn thời gian của một lần chu chuyển hoặc tăng số vòng chu chuyển của nó trong một năm là yếu tố quan trọng nâng cao hiệu quả cao sử dụng vốn kinh doanh Nguồn vốn đầu tư bất động sản là rất lớn, nhu cầu phát sinh liên tục theo giai đoạn nên rất cần chú trọng tới việc đảm bảo sự linh hoạt và dồi dào của vốn lưu động

- Đầu tư vào hoạt động marketing

Hoạt động marketing là một trong những hoạt động quan trọng phục vụ cho hoạt động bán hàng Đầu tư cho hoạt động marketing bao gồm đầu tư cho hoạt động quảng cáo, xúc tiến thương mại, xây dựng thương hiệu

Quá trình xây dựng thương hiệu đòi hỏi doanh nghiệp phải tốn một chi phí lớn

và thực hiện trong thời gian dài Khi doanh nghiệp tạo cho mình thương hiệu mạnh, giá trị thị trường của công ty cũng tăng lên Do đặc thù của hàng hóa BĐS nên việc đầu tư cho hoạt động marketing trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng sẽ mang những nét khác với các loại hình khác

1.2.4 Quy trình đầu tư các dự án bất động sản :

Có rất nhiều loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, mỗi loại có một đặc thù riêng Dựa trên quy trình đầu tư kinh doanh cơ bản, mỗi dự án sẽ đi sâu nghiên cứu những nội dung đặc thù

Quy trình đầu tư dự án bất động sản nói chung gồm 7 bước :

• Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định tính phù hợp của đất.

• Bước 2: Hình thành ý tưởng kinh doanh

• Bước 3: Nghiên cứu thị trường

• Bước 4: Thiết kế ý tưởng

• Bước 5: Phân tích tài chính

• Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án

• Bước 7: Triển khai dự án

Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:

Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác

Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên sự phù hợp của khu đất Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương Hiện nay, hầu hết các khu đất đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đích công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không) Nguồn thông tin là từ cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch

từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ

Kết quả: nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh

doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn để đề xuất ý tưởng kinh doanh và căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó tức là đã ra quyết định trong môi trường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định

Bước 3: Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng

và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án

Bước 4: Thiết kế ý tưởng

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

• Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;

• Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp

• Chứng minh được hiệu quả đầu tư;

• Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

• Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:

• Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

• Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;

• Các đặc điểm kỹ thuật;

• Thị trường mục tiêu;

• Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?

Bước 5: Phân tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

• Ước tính toàn bộ chi phí dự án

• Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;

• Ước tính nguồn vốn vay;

• Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;

• Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn

• Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến

Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án.

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án

đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

• Thỏa thuận về chi phí;

• Thỏa thuận về thời gian;

• Thỏa thuận về nhân lực;

• Thỏa thuận về cách làm;

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

• Các đánh giá rải rác;

• Đánh giá tiền khả thi;

• Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;

• Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh

Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án

Bước 7: Triển khai dự án: gồm các công việc:

• Thiết kế chi tiết;

• Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;

• Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;

• Phương án tổ chức giám sát, quản lý: Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện Nếu dự

án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn

thực hiện các công việc như: Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng); bán & tiếp thị; tư vấn và quản lý tài sản.

1.3 Tiêu thức đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư dự án bất động sản

Đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án gồm : chỉ tiêu về kết quả và chỉ tiêu về hiệu quả

a) Chỉ tiêu kết quả

- Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện của dự án

Tỷ lệ vốn Vốn đầu tư thực hiện của dự án

thực hiện dự án = Tổng vốn đầu tư của dự án

Chỉ tiêu này phản ánh mức độ thực hiện vốn đầu tư của từng dự án Với chỉ tiêu này tỷ lệ vốn thực hiệ dự án < 1 là tốt cho doanh nghiệp

- Tỷ lệ hoàn thành của hạng mục, đối tượng xây dựng của dự án

Tỷ lệ hoàn thành VĐT đã được thực hiện của hạng mục

của hạng mục, đối tượng =

xây dựng Tổng vốn đầu tư của hạng mục

Chỉ tiêu này phản ánh mức độ hoàn thành của từng hạng mục, đối tượng xây dựng của từng dự án

- Hệ số huy động tài sản cố định của dự án

Hệ số huy động tài Giá trị TSCD đã được huy động của dự án

sản cố định ( TSCĐ) =

của dự án Tổng số vốn đầu tư đã được thực hiện của từng dự án

Chỉ tiêu này phản ánh mức độ đạt được kết quả trực tiếp của hoạt động đầu

tư trong số vốn đầu tư đã được thực hiện của dự án

- Tỷ lệ huy động các hạng mục công trình, đối tượng xây dựng của dự án

Tỷ lệ huy động các Tổng số các hạng mục, đối tượng xây

hạng mục công trình, dựng trong các dự án được huy động trong kỳđối tượng xây dựng =

của dự án Tổng hạng mục, đối tượng xây dựng của dự ánChỉ tiêu này phản ánh các mức độ huy động các hạng mục, công trình và đối tượng xây dựng của từng dự án

b) Chỉ tiêu hiệu quả

Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án bao gồm

- Chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án

+ Chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm, cho cả đời dự án hoặc cho bình quân cả đời của dự án

Ngoài ra còn có chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần về mặt bình quân nhưng đối với các dự án bất động sản nhỏ thì phía doanh nghiệp không tính toán cụ thể các chỉ tiêu này

+ Chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV)

Chỉ tiêu này để đánh giá đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án, trong phân tích hiệu quả tài chính phải sử dụng chỉ tiêu thu nhâp thuần Đó chính là chênh lệch giữa

tổng các khoản thu và tổng các khoản chi của cả đời dự án tại một thời điểm sau khi

đã đưa về cùng một thời điểm

Chỉ tiêu giá trị hiện tại của thu nhập thuần được xem là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá dự án đầu tư Dự án có hiệu quả tài chính khi NPV > 0 và không

có hiệu quả tài chính khi NPV < 0

- Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời của dự án (npv - Mức thu nhập thuần tính trên một đơn vị vốn đầu tư )

Chỉ tiêu này phản ánh mức thu nhập thuần thu được từ một đơn vị vốn đầu

tư phát huy tác dụng

- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T)

Thời gian thu hồi vốn đầu tư là số thời gian cần thiết mà dự án cần hoạt động

để thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu Nó chính là khoảng thời gian để hoàn trả số vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hàng năm.Có hai phương pháp tính T là phương pháp cộng dồn và phương pháp trừ dồn

- Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR

Đây là chỉ tiêu hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi

- Chỉ tiêu điểm hòa vốn

Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ để trang trải các khoản chi phí phải bỏ ra Điểm hòa vốn được biểu diễn bẳng chỉ tiêu hiện vật ( sản lượng điểm hòa vốn) và chỉ tiêu giá trị ( doanh thu tại điểm hòa vốn ) Điểm hòa vốn càng nhỏ sẽ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao , thời gian thu hồi vốn càng nhanh

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư dự án bất động sản.

a) Các nhân tố tự nhiên:

Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại, vị trí càng đẹp thì giá trị của bất động sản càng cao Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng