- Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát Do lạm phát
3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án
Đối với công tác lập dự án:
- Hoàn thiện quá trình lập dự án đầu tư: Để đảm bảo chất lượng lập dự án, Công ty nên tăng cường sự tham gia, đánh giá giám sát của đội ngũ chuyên gia khi thực hiện lập dự án việc giám sát, kiểm tra trong quá trình lập dự án và thẩm định các báo cáo tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư sau khi các báo cáo này đã được hoàn thành. Bổ sung nhân sự được đào tạo bản, kiến thức chuyên sâu cho công tác lập dự án. Công ty có thể yêu cầu sự hỗ trợ từ Tổng công ty PVC hoặc tham vấn của các đơn vị hợp tác đầu tư.
- Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất phục vụ công tác lập dự ám: sử dụng phần mềm chuyên dụng trong từng nội dung phân tích, đa dạng hóa nguồn dữ liệu
- Hoàn thiện nội dung lập dự án:
+ Xác định đúng chủ trương, mục đích đầu tư. Nghiên cứu kỹ các vấn đề liên quan tới dự án như quy hoạch, định hướng phát triển, tránh tình trạng khi dự án đã được duyệt lại thay đổi mục đích, chủ trương đầu tư, gây lãng phí và chậm tiến độ dự án.
+ Nghiên cứu thị trường của dự án: chú trọng việc thu thập, xử lý thông tin, đánh giá đúng nhu cầu thị trường và đối tượng khách hàng. Cần xây dựng được đối tượng khách hàng tiềm năng, trọng tâm hướng tới.
+ Phân tích kỹ thuật: ngoài việc sử dụng các cán bộ về kỹ thuật để thực hiện nghiên cứu, phân tích dự án cần chú trọng tới việc sử dụng các đơn vị tư vẫn có kinh nghiệm.
+ Phân tích tài chính: chú ý tới việc cơ cấu sử dụng nguồn vốn hợp lý, đảm bảo tỷ lệ vốn vay và vốn tự có. Xác định chuẩn xác hệ số chiết khấu để làm cơ sở tính toán.
- Lựa chọn đơn vị tư vấn đủ năng lực, có kinh nghiệm chuyên sâu.
- Tăng cường tiếp cận với các cơ quan chức năng, các đơn vị thu xếp vốn.
Đối với công tác thẩm định dự án:
Hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư: hoàn thiện quy trình thẩm định dự án thống nhất, bổ sung các chỉ tiêu đánh giá tài chính dự án phù hợp với đặc thù dự án bất động sản.
Hoàn thiện, bổ sung nhân sự làm công tác thẩm định: đối với các dự án có giá trị đầu tư < 50% tổng giá trị tài sản của công ty hiện do Phòng đầu tư thực hiện thẩm định dự án để trình lên cấp trên. Điều này sẽ gây trùng lặp và chồng chéo khi đơn vị này cũng là nơi nghiên cứu và thành lập dự án. Vì vậy, cần thiết phải thành lập bộ phận chuyên trách thực hiện công tác thẩm định dự án để nâng cao tính khách quan và hiệu quả.
Nâng cao chất lượng thu thập và đánh giá thông tin nhằm đảm bảo tính chính xác cho số liệu của dự án.
3.2.2 Cân đối và sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp lý
Đầu tư bất động sản cần tiền vốn lớn vì vậy nhà đầu tư cần có năng lực huy động vốn và sử dụng vốn.
Hiện nay, nguồn vốn đầu tư dự án của công ty khá chủ động và dồi dào. Tỷ trọng vốn tự có so với các nguồn vốn khác trong dự án thường là 50/50. Mặc dù sở hữu một số vốn khá lớn với những công trình đầu tư quan trọng thì Công ty vẫn phải huy động một nguồn vốn không nhỏ bên ngoài. Việc hợp tác với các ngân hàng thương mại sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho các doanh nghiệp, đặc biệt là trong việc tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng. Tuy nhiên mỗi một đối tác Công ty lựa chọn đều phải dựa trên nhũng tiêu chí và mục đích khác nhau.
Trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, khả năng huy động vốn bị hạn chế, công ty cần cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư một cách hợp lý, xây dựng các biện pháp thu hút, quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả. Ngoài việc sử dụng nguồn vốn tự có, cần đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, tăng cường thu hút vốn đầu tư từ các nguồn khác dưới nhiều hình hình thức:
Tăng cường hợp tác đầu tư theo từng dự án: Với việc định giá dự án đầu tư một cách chính xác, công ty sẽ thu hút được các nhà đầu tư khác tham gia hợp tác đầu tư dự án. Các đối tác muốn tham gia dự án sẽ phải trả cho công ty một phần chi phí theo thỏa thuận. Sau đó góp vốn đề thực hiện dự án và hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn. Hình thức này không những giúp giảm áp lực về vốn đầu tư mà còn giúp hạn chế, phân tán rủi ro đầu tư, giúp công ty có thêm nguồn tài chính để tiếp tục dự án. Các đối tác này có thể là các tổ chức hoặc các quỹ đầu tư bên ngoài. Hiện có rất nhiều quỹ đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng đầu tư, tham gia rất sâu vào hoạt động đầu tư dự án bất động sản.
Huy động vốn từ khách hàng: hay còn gọi là vốn ứng trước. Các dự án của công ty hiện nay đều đang trong giai đoạn thi công móng, vì vậy, đây sẽ là một lợi thế trong huy động vốn của công ty. Bởi theo quy định, khi hoàn thành cơ sở hạ tầng móng, công ty có thể thực hiện ký hợp đồng bán hoặc cho thuê dài hạn với khách hàng. Khách hàng sẽ thanh toán tiền mua hoặc thuê theo tiến độ của dự án. Cách thức này sẽ giúp công ty có một nguồn thu theo kỳ ngay từ khi đang hình thành dự án.
Huy động vốn đầu tư từ nguồn vốn góp đầu tư: đối với các dự án đã triển khai xong phần ngầm, công ty có thể ký các hợp đồng góp vốn đầu tư với khách
hàng, theo đó, khách hàng sẽ góp vón theo tiến độ đầu tư và hưởng lãi suất theo tỷ lệ nhất định và được lựa chọn quyền mua bất động sản của dự án. Đây là hình thức huy động vốn rất phổ biến trong điều kiện tín dụng ngân hàng bị thắt chặt như hiện nay.
Vốn tín dụng ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính: đặc điểm của các dự án của công ty là có nguồn vốn rất lớn và thời gian huy động lâu, đặc biệt là các dự án xây dựng văn phòng cho thuê. Vì khó có khả năng ký hợp đồng ứng trước với các khách hàng thuê văn phòng nên bắt buộc phải sử dụng nguồn vốn đi vay từ các ngân hàng để triển khai dự án. Trong khi đó, nguồn vốn này ngày càng đắt đỏ và thời gian vay không thể kéo dài, vì vậy, nếu dự án sử dụng quá nhiều vốn tín dụng ngân hàng sẽ tạo nên gánh nặng chi phí trả nợ lớn, giảm sự chủ động trong đầu tư. Vì vậy,với mặt bằng lãi suất cao như hiện nay, việc vay vốn ngân hàng để thực hiện đầu tư chỉ nên áp dụng với những khoản vay 12 tháng và vay tại các định chế tài chính trong ngành dầu khí. Như vậy, công ty sẽ được hưởng những ưu đãi khi vay và giảm áp lực lãi suất.
Bên cạnh đó, việc tăng cường hợp tác với các tổ chức tài chính tín dụng để thực hiện dự án, hỗ trợ khách hàng trong việc bán hàng sẽ tăng khả năng thu hút vốn cho dự án.
Tuy nhiên việc huy động vốn cũng cần phải tính tới sự phù hợp với khả năng thnah toán của công ty, quy mô đầu tư, lĩnh vực vào thời điểm đầu tư… để có giải pháp huy động phù hợp và hiệu quả.
Ngoài ra, công ty nên cân đối nhu cầu vốn đầu tư dự án theo từng giai đoạn để phân bổ và sử dụng vốn hợp lý đồng thời không ngừng khai thác nguồn vốn nhận ủy thác và ủy thác đầu tư của các công ty trong ngành. Nguồn ủy thác của các công ty trong ngành Dầu khí vào đơn vị là không nhỏ, vì vậy, cần tận dụng tốt nguồn vốn giá rẻ này.
Hiện nay, công ty đã niêm yết trên thị trường chứng khoán (HNX), vì vây, công ty có thể huy động nguồn vốn cho hoạt động đầu tư trên thị trường này thông qua việc phát hành thêm cổ phiếu. Nguồn vốn này không những lớn mà khả năng huy động cũng rất cao, góp phần nâng tầm thương hiệu của công ty.
hiệu quả đầu tư không như mong đợi, cần tích cực tìm kiếm đối tác để cơ cấu lại dự án hoặc chuyển nhượng dự án nhằm thu hồi vốn đã đầu tư.
Hạn chế hoạt động đầu tư tài chính, rút bớt phần vốn góp vào các công ty con hoặc công ty liên kết mà hoạt động kém hiệu quả.
3.2.3 Đẩy mạnh tiến độ thực hiện đầu tư các dự án bất động sản
Tiến độ dự án triển khai chậm, dẫn tới mất cơ hội đầu tư trong giai đoạn thị
trường đang sốt, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động sản xuất kinh
doanh của công ty. Nguyên nhân dẫn tới tình trạng này xuất phát trước hết là từ việc
xác cơ cấu đầu tư, định hướng đầu tư chưa hợp lý.
Để có thể phát triển bền vững trong tình hình thị trường khó khăn như hiện nay, trước hết công ty cần có một chiến lược đầu tư bất động sản đúng đắn phù hợp với tình hình chung trên cơ sở xây dựng được một cơ cấu đầu tư hợp lý.
Hiện nay danh mục dự án đầu tư của công ty là rất nhiều (bao gồm cả các dự án do công ty làm chủ đầu tư và góp vốn đầu tư). Vì vậy, để hoạt động đầu tư thực sự có hiệu quả, mang lại lợi nhuận thì cần cơ cấu lại danh mục đầu tư theo hướng tập trung vào các dự án trọng điểm, có hiệu quả cao; hạn chế hoặc giãn tiến độ các dự án chưa thật hiệu quả.
Các dự án trọng điểm có khả năng mang lại hiệu quả cao tại thời điểm hiện tại bao gồm :
- Dự án Dolphin Plaza 28 Trần Bình – Hà Nội - Dự án 160 Trần Quang Khải – Hà Nội - Dự án PVFC Land Hải Phòng.
- Dự án khu đô thị sinh thái Cửu Long – Hòa Bình
- Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ Dầu khí tại Đông Hương, Thanh Hóa Xác định hoạt động đầu tư bất động sản của Công ty bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt đông kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trong đó, Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để bán, cho thuê và cho thuê mua. Đây là hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản của Công ty. Thị trường mục tiêu là khu chung cư nhà ở cao cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng. Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: kinh
doanh dịch vụ tư vấn nhà ở và dịch vụ sàn giao dịch. Dựa trên định hướng về thị trường mục tiêu này để xác định loại hình sản phẩm, đặc điểm và công năng của sản phẩm dự án.
Việc xây dựng một chiến lược đầu tư bất động sản phù hợp với khả năng và định hướng của công ty sẽ giúp công ty có cơ cấu đầu tư hợp lý. Từ đó, việc tìm kiếm cơ hội đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư để hợp tác cũng như xác định tỷ lệ góp vốn sẽ được hiệu quả và thuận lợi hơn, tránh tình trạng dàn trải, không đúng trọng tâm.
Ngoài ra, để có được chiến lược đầu tư hợp lý, phù hợp với tình hình thực tế của công ty, cần đánh giá đúng hiệu quả của các dự án đầu tư bất động sản hiện tại. Muốn cần phải áp dụng đầy đủ các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính kết hợp với doanh thu và lợi nhuận thu được. Đồng thời cũng phải tiến hành so sánh, đánh giá hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản với các hoạt động đầu tư khác như đầu tư tài chính, kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, máy móc, thiết bị,công nghiệp, khoáng sản, thể thao… để thấy được hoạt động đầu tư nào mang lại nhiều lợi ích. Trên cơ sở đó công ty sẽ có chiến lược đa dạng hóa các loại hình đầu tư kinh doanh của mình trong tương lai.
