a) Bất động sản Khái niệm :
Tài sản bao gồm nhiều loại, căn cứ theo mục đích quản lý và sử dụng để có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách khái quát nhất là chia tài sản thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản : Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài : đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người ;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người ; - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định ;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi ;
- Tồn tại lâu dài.
Trên cơ sở đó, bất động sản thường được phân chia thành các nhóm :
- Đất đai : là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đán kể, đã xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai : kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như : Vường cây lâu năm (bao gồm cây trồng và đất trồng cây), các công trình nuôi trồng thuỷ sản, du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đặc điểm chủ yếu của bất động sản :
- Có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản và được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý và khoảng cách tới các trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thưong mại, văn hoá, y tế, giáo dục và khả năng tiếp cận. Giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.
- Là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ. Tuy nhiên, tính lâu bền của hàng hoá bất động sản rất khác nhau, tuy theo từng loại bất động sản cụ thểvà thể hiện ở hai góc độ vật lý và kinh tế.
- Hàng hoá bất động sản mang tính khan hiếm. Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Chính vì vậy luôn có sự mất đông đối trong quan hệ cung cầu về bất động sản.
được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cầu và kiến trúc, hướng, cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
- Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xác hội : do nhu cầu về bất động sản ở mỗi nơi, mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tập quán thị hiếu, tâm lý xã hội, tôn giáo, tín ngưỡng của dân cư ở đó.
- Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hoá bất động sản này ảnh hưởng tới giá cả của hàng hoá bất động sản khác.
b) Dự án bất động sản Khái niệm:
Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 : Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Dự án bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản trong một thời gian nhất định.
Phân loại
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản. Các dự án bất động sản được phân thành các nhóm:
• Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; • Dự án căn hộ cho thuê;
• Dự án trung tâm thương mại; • Dự án khách sạn, nhà hàng; • Dự án về dịch vụ nhà ở;
• Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
• Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
Các công ty bất động sản có thể lựa chọn thực hiện đầu tư một trong các loại hình sản phẩm trên hoặc tham gia đầu tư kết hợp nhiều sản phẩm hoặc chỉ tham gia đầu tư một giai đoạn trong quá trình thực hiện đầu tư kinh doanh.
Yêu cầu :
Các dự án bất động sản cần đảm bảo các yêu cầu sau :
- Đảm bảo tính pháp lý của dự án, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật : quá trình thực hiện đầu tư một dự án bất động sản trải qua rất nhiều giai đoạn với các thủ tục pháp lý phức tạp. Do tính chất cần huy động nguồn vốn lớn, trong thời gian dài, kết quả đầu tư tác động tới nhiều đối tượng nên một dự án bất động sản khi ra đời đòi hỏi có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý, đảm bảo các giấy tờ pháp lý cho dự án phải đầy đủ (giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phương án kiến trúc được phê duyệt, báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt...). Đồng thời, trong quá trình thực hiện dự án, các quy định về xây dựng, đầu tư, an toàn xây dựng, sử dụng vốn đầu tư cũng cần phải được tuân thủ một cách triệt để nhằm hạn chế tới mức thấp nhất rủi ro cho dự án.
- Đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng sản phẩm : Dự án bất động sản nói riêng và dự án đầu tư nói chung có một đặc điểm chung là thời gian thực hiện kéo dài, thành quả của dự án tác động tới nhiều đối tượng. Vì vậy, nếu quá trình thực hiện dự án không tuân thủ các quy định về tiến độ thực hiện sẽ khiến dự án mất đi lợi thế cạnh tranh, gây lãng phí vốn, giảm hiệu quả của dự án. Đồng thời, những thành quả của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tạo dựng là những tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đối tượng sử dụng rất đông…Vì vậy trong khi đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình : từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình...để đảm bảo sản phẩm của dự án đạt được tiêu chuẩn chất lượng.
- Đảm bảo khả năng huy động vốn : Dự án đầu tư bất động sản thường được thực hiện trong một thời gian dài, khối lượng vốn đầu tư lớn. Vì vậy, để đảm bảo đúng tiến độ của dự án và chất lượng của sản phẩm thì cần cân đối nguồn vốn huy động của dự án một cách hợp lý. Nguồn vốn đầu tư cho một dự án có thể được huy
động từ nhiều nguồn khác nhau, vấn đề đặt ra là cần duy trì, cân đối được các nguồn, đảm bảo trong suốt quá trình thực hiện dự án luôn có đủ vốn cho việc thực hiện đầu tư.
1.2.2 Đặc điểm dự án bất động sản.
- Các dự án bất động sản gắn liền với đất đai và quyền sử dụng đất. Những thông tin về khu đất như đặc điểm, vị trí, khả năng giải phòng mặt bằng, quy hoạch sử dụng của khu đất có tác dụng trực tiếp tới mục địch, phương pháp kinh doanh và huy động vốn của dự án.
- Các dự án bất động sản thường có thời gian thực hiện dự án dài, tổng mức đầu tư lớn do có liên quan tới nhiều thủ tục pháp lý phức tạp. Tuy đã được cải cách nhưng hầu hết các dự án bất động sản đều phải trải qua một danh mục các thủ tục pháp lý phức tạp. Thời gian cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư thường vào khoảng 1 tới 3 năm, thực hiện dự án tùy theo quy mô thường ≥ 5 năm gây tốn kém nhiều thời gian, tiền bạc và cả cơ hội đầu tư.
- Mỗi dự án có tham gia của nhiều bên như: Chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan, cung cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản. Yêu cầu có sự kết hợp nhiều nguồn lực đa dạng; là đối tượng mang tính tổng thể, sự tương tác giữa các hoạt động dự án có thể phức tạp.
- Sản phẩm của các dự án đầu tư bất động sản là các khu đô thị, văn phòng cho thuê, chung cư cao cấp để bán hoặc cho thuê hoặc kinh doanh…Trong quá trình triển khai thực hiện, mục đích sử dụng của dự án có thể sẽ được xác định lại;
- Các dự án bất động sản có một đặc điểm là thuận lợi trong việc ứng trước vốn của khách hàng, đặc biệt là các dự án xây nhà để bán. Theo đó, thường sau khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng bán hoặc cho thuê tài sản với khách hàng trong đó nêu rõ tiến độ, số lượng tiền khách hàng phải thanh toán theo từng giai đoạn... Đây là một điều hết sức thuận lợi đối với các dự án bất động sản bởi nó giúp giải quyết những khó khăn về vốn cho chủ đầu tư trong điều kiện thắt chặt tín dụng đồng thời giúp giảm chi phí vốn. Tuy nhiên, điều này cũng gây không ít khó khăn cho chủ đầu tư do bị những ràng buộc trong hợp đồng nên không thể hoặc ít có khả năng thay đổi giá cả và khách hàng.
Theo quy định, nội dung của dự án nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng gồm 2 phần: phần thuyết minh của dự án và phần thiết kế cơ sở.
a) Phần thuyết minh của dự án:
- Tên dự án;
- Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án;
- Mục tiêu, hình thức đầu tư; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; nhu cầu sử dụng đất; điều kiện tự nhiên của khu vực có dự án;
- Các giải pháp thực hiện: phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có); phương án sử dụng công nghệ xây dựng; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án; đánh giá tác động môi trường; phương án phòng cháy, chữa cháy; các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực; khả năng sử dụng hạ tầng xã hội của khu vực;
- Nơi để xe công cộng và nơi để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở (gồm xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh, xe ô tô);
- Khu vực đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ, thể thao, vui chơi, giải trí, công viên), trừ trường hợp khu vực của dự án đã có công trình hạ tầng xã hội;
- Diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội (nếu có);
- Số lượng và tỷ lệ các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư), tổng diện tích sàn nhà ở; phương án tiêu thụ sản phẩm (số lượng nhà ở bán, cho thuê hoặc cho thuê mua);
- Các đề xuất về cơ chế áp dụng đối với dự án (về sử dụng đất, tài chính và các cơ chế khác);
- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ theo từng giai đoạn) và hình thức quản lý dự án;
- Tổng mức đầu tư, nguồn vốn, hình thức huy động vốn, khả năng hoàn trả vốn, khả năng thu hồi vốn;
thuật ngoài hàng rào và đi qua dự án;
- Các công trình chuyển giao không bồi hoàn;
- Phương án tổ chức quản lý, khai thác vận hành dự án và các công trình công ích trong dự án (mô hình tổ chức, hình thức quản lý vận hành, các loại phí dịch vụ).
b) Phần thiết kế cơ sở của dự án:
- Phần thuyết minh của thiết kế cơ sở: giới thiệu tóm tắt về địa điểm dự án; hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án, việc đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực; phương án bảo vệ môi trường; phương án phòng cháy, chữa cháy; phương án kiến trúc các công trình của dự án thành phần giai đoạn đầu;
- Phần bản vẽ thiết kế cơ sở: bản vẽ tổng mặt bằng dự án, bản vẽ mặt cắt, bản vẽ mặt bằng và các giải pháp kết cấu chịu lực chính của các công trình thuộc dự án thành phần giai đoạn đầu; bản vẽ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.
→ Tùy theo từng loại hình dự án bất động sản sẽ đi sâu vào từng nội dung cụ thể.
Căn cứ vào các nội dung của một dự án bất động sản, chúng ta có thể thấy khi đầu tư vào một dự án, cần tập trung đầu tư vào các nội dung :
- Đầu tư vào cơ sở hạ tầng (Đầu tư xây dựng cơ bản).
Đây là hoạt động đầu tư nhằm tạo ra tài sản cố định cho doanh nghiệp và luôn chiếm một khoản vốn lớn để thực hiện việc khảo sát, quy hoạch xây dựng, chuẩn bị đầu tư, thiết kế thi công xây lắp công trình,lắp đặt máy móc thiết bị và tiến hành các công tác xây dựng cơ bản theo tổng dự toán.
Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS có các công trình xây dựng bao gồm nhiều hạng mục với các yêu cầu kỹ thuật khác nhau như : hệ thống kho bãi, các công trình phụ trợ, các công trình nhà tạm nơi thi công,…đòi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn.
Các loại máy móc thiết bị hiện đại, các loại dây chuyền sản xuất phục vụ thi công cũng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng vốn đầu tư. Các loại máy móc thiết bị có công suất lớn được đồng bộ hóa sẽ đáp ứng được đòi hỏi về năng lực hoạt động của một đơn vị thi công cơ giới mạnh đồng thời cũng là một minh chứng cho sức mạnh và uy tín của doanh nghiệp khi tham gia thi công các dự án lớn cũng như các dự án xây dựng BĐS.
- Đầu tư phát triển nguồn nhân lực:
Việc đầu tư phát triển nguồn nhân lực là một chiến lược phát triển theo chiều sâu và dài hạn, đóng vai trò quyết định đến sự thành bại của một doanh nghiệp trên thương trường. Nguồn nhân lực hay được hiểu là con người cùng với các yếu tố thể lực, trí thức, kỹ năng lao động của mình, là nhân tố quyết định sự thành công, chính là chất lượng của nguồn nhân lực. Các hoạt động đầu tư phát triển nguồn nhân lực gắn liền với các hoạt động : Đào tạo và đào tạo lại, trích lợi nhuận lập quỹ dự phòng trợ cấp mất việc làm, lập quỹ khen thưởng, lập quỹ phúc lợi hỗ trợ người lao động khi gặp khó khăn….
- Đầu tư nghiên cứu thị trường
Đầu tư nghiên cứu thị trường là cơ sở xác định sự cần thiết của các công cuộc đầu tư, là căn cứ để xác định quy mô cấp độ đầu tư. Đồng thời, hoạt động nghiên