Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất động sản của công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quân đội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung GVHD: Th.S Nguyễn Thắng LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong thời đại nay, với sản phẩm, dịch vụ ngày đa dạng không ngừng hồn thiện, Ngân hàng giữ vai trị quan trọng phát triển kinh tế Tuy nhiên, tính chất phức tạp tiềm ẩn rủi ro cao hoạt động nhiệm vụ, Ngân hàng tổ chức dễ bị “tổn thương”, chấn động, gây nguy đổ vỡ hàng loạt cho hệ thống, ảnh hưởng đến kinh tế, chí gây nên khủng hoảng trầm trọng (cuộc khủng hoảng tài tiền tệ Châu Á 1997 ví dụ điển hình hay khủng hoảng tài Mỹ năm 2008) Ở nước ta, trước yêu cầu cấu lại Ngân hàng, lành mạnh hóa tình hình tài nhằm củng cố tăng cường sức mạnh cho hệ thống Ngân hàng, công tác xử lý nợ tồn đọng có cơng tác định giá tài sản gấp rút triển khai Trong năm 2012, kinh tế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam chịu ảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát giảm phát, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động cho vay vốn ngân hàng đóng vai trị quan trọng Ngân hàng coi trung gian, cầu nối vốn tới nhà đầu tư kinh doanh, góp phần khơng nhỏ vào phát triển kinh tế Hoạt động ngân hàng nói chung thương mại cổ phần (TMCP) Quân Đội nói riêng dựa trên ngun tắc an tồn lợi nhuận Chính vấn đề an tồn, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới cơng tác tín dụng Ngân hàng Để thực điều tiến hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản chấp, tài sản chấp đa dạng chủ yếu bất động sản Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, định giá bất động sản đóng vai trị quan trọng Ngày nay, phát triển phức tạp kinh tế nói chung thị trường bất động sản, thị trường vốn, tín dụng nói riêng mà nhu cầu định giá bất động sản trở lên cấp thiết Định giá xác quyền lợi doanh nghiệp, tổ chức cá nhân đảm bảo nhiêu Hơn định giá làm minh bạch hóa, làm lành mạnh hóa thị trường BĐS lĩnh vực SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung GVHD: Th.S Nguyễn Thắng nhạy cảm tín dụng ngân hàng hướng tới ổn định kinh tế Tuy nhiên Việt Nam, hoạt động định giá nhiều hạn chế, chưa xã hội đánh giá cao chưa áp dụng cách phổ biến Trong thời gian thực tập phịng định giá Cơng ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quân Đội em có hội học hỏi nghiệp vụ định giá với khảo sát thực tế, em định đề tài: “Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản bảo đảm bất động sản công ty TNHH Quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quân đội” làm chuyên đề tốt nghiệp Định giá bất động sản xuất từ lâu giới Việt nam hoạt động định giá mẻ cịn nhiều hạn chế, thiếu xác Với việc chọn đề tài em hi vọng đóng góp phần vào cơng tác định giá bất động sản công ty, làm cho hoạt động ngày có chất lượng hiệu cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá mặt sở khoa học liên quan đến định giá tài sản bảo đảm bất động sản, khái niệm, quy định, vai trò, phương pháp định giá bất động sản Có đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản bảo đảm cơng ty, nắm bắt quy trình, cơng việc phải làm tiến hành thực định giá bất động sản chấp công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản Từ nghiên cứu thực trạng định đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản chấp công ty quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quân đội Phạm vi nghiên cứu Đề tài sâu vào nghiên cứu quy trình định giá tài sản đảm bảo bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội tỉnh lân cận công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội, số liệu nghiên cứu từ năm 2011-2013 Phương pháp nghiên cứu Có sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp vật biện chứng, điều tra thu phập số liệu, phân tích so sánh SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Kết cấu, nội dung đề tài Đề tài gồm phần chính: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội Chương 3: Phương hướng giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội Do trình độ thời gian có hạn, chun đề cịn nhiều thiếu sót Em mong đóng góp ý kiến thầy mơn để có viết hồn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn thầy Ths Nguyễn Thắng Trung nhiệt tình hướng dẫn em hồn thành báo cáo anh chị phòng Định giá tài sản tạo điều kiện thực tập cung cấp số liệu cho em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp cách tốt SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung GVHD: Th.S Nguyễn Thắng CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Khái quát chung bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Khái niệm bất động sản (BĐS) rộng, đa dạng quy định cụ thể pháp luật nước Các quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản Điều 174, Bộ luật Dân năm 2005 quy định BĐS tài sản bao gồm: - Đất đai - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác quy định pháp luật 1.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm chủ yếu sau đây: BĐS hàng hóa khơng thể di dời được, có vị trí địa lý, địa điểm xác định, Sở dĩ BĐS có tính cố định ln gắn liền với đất đai biết đất đai chuyển dịch từ địa điểm sang địa điểm khác, vị trí đất đai giới hạn diện tích, khơng gian Bởi vậy, giá trị BĐS chịu tác động, ảnh hưởng vị trí tọa lạc, mơi trường xung quanh, cảnh quan, điều kiện an ninh, kinh tế, xã hội Chỉ cần có thay đổi yếu tố kéo theo thay đổi giá bất động sản BĐS hàng hóa đặc biệt, có tính lâu bền Chúng ta tiêu hủy BĐS tác động thơng thường trừ có tác động mạnh động đất, núi lửa, sụt nở Các cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc gắn liền với đất đai thường có tuổi thọ cao (tuổi thọ kinh tế tuổi thọ kỹ thuật), nhiều cơng trình lớn hàng trăm năm Ngay nông nghiệp, BĐS vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuổi thọ kỹ thuật khả tồn cơng trình theo thơng số xây dựng, cịn tuổi thọ kinh tế khả mà cơng trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Tuy nhiên tính lâu bền hàng SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung GVHD: Th.S Nguyễn Thắng hóa BĐS khác nhau, tùy theo loại BĐS cụ thể Do định giá cần phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt khan Sở dĩ khan tính có giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực đất Tính phức tạo đất đai địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan tạo nên khan tính cá biệt hàng hóa BĐS Khi định giá BĐS phải ý khai thác tính khác biệt, khơng thể dập khuôn BĐS giống đồng thời thẩm định viên phải định giá BĐS sát với giá trị thực nó, giúp cá nhân cần định giá BĐS khơng bị nhận thức sai giá ảo Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự hình thành hay cải thiện BĐS làm gia tăng giảm bớt mặt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa BĐS Đơn cử đường xây dựng kéo theo phát triển khu dân cư, dịch vụ thương mại điều tác động tới tăng giá BĐS cạnh đường Chính chun viên định giá phải có nhìn tổng qt BĐS xung quanh BĐS mục tiêu cần thẩm định, thấy xu hướng thay đổi BĐS xung quanh BĐS cần định giá để phân tích đánh giá cu hướng ảnh hưởng chúng đến giá trị BĐS cần định giá Hàng hóa BĐS có giá trị lớn, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Bởi thế, yêu cầu đặt cần phân tích cách cẩn thận định giá BĐS Ngồi am hiểu chun mơn, chun viên định giá cần có am hiểu, kinh nghiệm thị trường BĐS Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lớn pháp luật sách Nhà nước Nguyên nhân BĐS thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước quản lý Để khẳng định vai trị mình, nhà nước cần quan tâm đến BĐS, việc ban hành luật, văn pháp luật, chủ chương, sách nhằm thực việc quản lý chúng Xa rời luật lệ, quy định BĐS khơng có giá trị mặt pháp lý, thẩm định viên định giá BĐS phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố mặt pháp lý có liên quan tới BĐS đó, cần tuân thủ pháp luật Hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì BĐS có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, địi hỏi người quản lý phải có am hiểu chung nhiều lính vực kinh tế, kỹ thuật , có chun mơn, kinh nghiệm thị trường, quản lý Chi phí quản lý phải cao hàng hóa thơng thường Để đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng, kinh doanh BĐS thuê đất, nhà ở, văn phòng đòi hỏi cần có nghiên SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung GVHD: Th.S Nguyễn Thắng cứu cụ thể, đánh giá tiềm năng, xu hướng phát triển mà đưa cách quann rlys phù hợp thỏa mãn hiệu mà tiết kiệm chi phí cho quản lý Bất động sản chấp 2.1 Khái niệm chấp bất động sản Thế chấp BĐS việc bên vay (bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc quyền sở hữu quyền sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ bên cho vay (bên nhận chấp) Đây đảm bảo thực nghĩa vụ bên vay với tổ chức tín dụng với khoản vay họ, trường hợp người vay khơng trả nợ tài sản BĐS chấp nguồn trả nợ bên vay 2.2 Các loại bất động sản chấp mà công ty quản lý nợ khai thác tài sản (AMC) thẩm định giá o Cơng trình xây dựng gắn liền với đất nhà ở, nhà xưởng sản xuất , tài sản khác gắn liền với đất rừng sản xuất, rừng trồng o Quyền sử dụng đất loại đất có mục đích đất ở, đất vườn liền kề, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp có đủ điều kiện: a) Quyền sử dụng nhận chấp theo quy định Luật đất đai; b) Quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép giao dịch không cấm mua bán, cho tặng, chuyển nhượng; c) Đất khơng có tranh chấp; d) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án; e) Đất có thời hạn: đất nông nghiệp (gồm đất vườn, ao, đất trồng lâu năm, hàng năm ), thời hạn sử dụng lại ghi giấy chuyển nhượng sử dụng đất tính đến thời điểm thẩm định tối thiểu lại năm 2.3 Các loại BĐS MBAMC không thực thẩm định giá 2.3.1 Các loại đất MBAMC không thực định giá a) Các loại đất đặc dụng đất trụ sở quan nhà nước, xây dựng công trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phịng, cơng trình văn hóa, y tế, giáo dục; đất giao thông, thủy lợi không nhằm mục đích kinh doanh; b) Đất sở tơn giáo, cộng đồng; c) Đất thuê có thời hạn sử dụng cịn lại năm; d) Đất khơng sử dụng mục đích, đối tượng; e) Đất tổ chức Nhà nước Nhà nước giao có nguồn gốc đất “ Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất” f) Đất nằm toàn giới quy hoạch bị quy hoạch phần mà sau quy hoạch phần diện tích cịn lại nhỏ 25m mà việc quy hoạch có phê duyệt quan nhà nước có thẩm quyền; SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung GVHD: Th.S Nguyễn Thắng g) Đất có hồ sơ pháp lý khơng rõ ràng, có sai khác hồ sơ pháp lý thực tế mà không chủ sử dụng quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận, làm rõ sai khác 2.3.2 Đối với cơng trình xây dựng đất a) Các cơng trình xây dựng đất bị nghiêng lún, thấm dột, rạn nứt khơng cịn phù hợp với cơng sử dụng; có nguy đổ sập an tồn; b) Các cơng trình xây dựng khơng có giấy phép xây dựng chưa đăng ký cơng trình xây dựng đất; 2.3.3 Đối với hộ tập thể Căn hộ tập thể nằm tòa nhà chung cư bị nghiêng lún, an toàn Định giá bất động sản 3.1 Khái niệm định giá BĐS - Khái niệm định giá: định giá hiểu chung ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể tiền tệ, phù hợp với thị trường thời điểm theo tiêu chuẩn mục đích định - Khái niệm định giá BĐS: định giá BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm thị trường cụ thể, có tính đến chất BĐS mục đích định giá BĐS 3.2 Sự cần thiết định giá bất động sản Cần định giá khi: - Thay đổi mục đích sử dụng BĐS - Thay đổi chủ sở hữu - Kiểm tra tài sản Mục đích định giá BĐS: - Mua bán, cho thuê, chuyển nhượng Đánh thuế BĐS Thế chấp BĐS Bảo hiểm Đền bù nhà nước thu hồi đất Đầu tư BĐS Thừa kế BĐS Vai trò định giá BĐS: - Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa thị trường Từ hoạt động định giá tư vấn giá đất, giúp thực chủ chương sách nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khốn, cho th doanh nghiệp Nhà nước thuận lợi trung thực SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung GVHD: Th.S Nguyễn Thắng - Định giá tư vấn giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch giá đất, đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu xác khách quan - Giúp nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung quản lý thị trường BĐS nói riêng 3.3 Căn định giá bất động sản • Căn vào thân BĐS - Yếu tố cấu thành nên BĐS: đất cơng trình đất - Cơng khả trì lợi ích cơng đó: cấp xây dựng cơng trình, chu kỳ kinh doanh… - Kiến trúc tâm lý sử dụng BĐS - Vị trí nhân tố tác động đến vị trí BĐS • Căn vào thị trường - Khả cạnh tranh BĐS: cạnh tranh sao, thay BĐS có nhiều hay khơng… - Khu vực thị trường nơi BĐS toạn lạc: xã hội học; vấn đề kinh tế lao động, việc làm, thất nghiệp, tốc độ tăng trưởng kinh tế, phát triển ngành nghề, điều kiện sở hạ tầng; sách tài khóa quy định nhà nước; vấn đề mơi trường… - Cung cầu thị trường • Căn vào pháp luật - Pháp luật quyền BĐS: quyền sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, quyền hạn chế với việc sử dụng đất, quy định xây dựng, hệ số tầng cao, quy định khai thác BĐS… - Xu hướng thay đổi hệ thống pháp luật: luật đất đai, luật dân luật có liên quan tới BĐS quyền BĐS SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 3.4 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Nguyên tắc định giá bất động sản • Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt Một BĐS sử dụng cao nhất, tốt sử dụng cách hợp pháp cho thu nhập ròng tương lai cao liên tục (tính kinh tế nhất) - Hợp pháp: BĐS phù hợp với quy hoạch, có giấy tờ sử dụng pháp lý - Kinh tế nhất: khai thác cơng tối đa, thu nhập rịng đạt tối đa bền vững - Khả thi mặt kỹ thuật: thỏa mãn tiêu chuẩn xây dựng, phải phù hợp mặt chất liệu kích thước với hai mức độ định là: (1) coi đất đất trống, tìm sử dụng mang lại hiệu tốt cho chủ đầu tư (2) cơng trình so sánh với cơng trình lý tưởng (1) phù hợp xác định giá trị cơng trình đóng góp vào giá trị BĐS có chi phí cải tạo sửa chữa Nếu cơng trình định giá khơng phù hợp phải tính chi phí phá rỡ cơng trình, bốc tồn vật liệu khỏi mảnh đất trừ giá trị thu hồi phế liệu • Nguyên tắc cung – cầu: - Dựa mối quan hệ cung cầu để xác định giá trị BĐS thị trường - Giá trị tài sản tác động không nhỏ tới cung cầu tài sản - Mối quan hệ cung cầu ta phản ánh khác biệt đặc điểm vật lý kinh tế - xã hội BĐS có ảnh hưởng tới giá trị BĐS • Nguyên tắc thay thế: - Giá trị BĐS xác định dựa tác động lẫn BĐS có khả thay cho - Các BĐS có khẳ năng, mục đích sử dụng tương tự hồn tồn thay cho - Khả thay thế: có tương đồng mục đích sử dụng, khu vực thị trường, có kiến trúc tương đồng, tuoir thọ kinh tế, kỹ thuật, chi phí cho xây dựng sửa chữa tương đương - Giá trị BĐS thiết lập chi phí mua BĐS thay cần thiết tương đương, với điều kiện thời gian tìm kiến BĐS thay khơng q chậm trễ làm ảnh hưởng đến thay • Ngun tắc đóng góp: - Mức độ mà phận BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn BĐS có tác động đến tổng giá trị tài sản - Sự có mặt hay thiếu vắng phận cấu thành làm giảm tăng giá trị BĐS nhiều chi phí để tạo SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 10 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng - Đây nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản định giá viên xác định mức sử dụng tốt hiệu BĐS cần định giá • Nguyên tắc cân - Cân đất công trình, phận cấu thành cơng trình - Bất cân xảy làm giá trị BĐS giảm xuống - Các yếu tố cấu thành BĐS cần phải đạt cân để BĐS đạt mức hữu dụng cao • Nguyên tắc thay đổi: - Giá trị BĐS thay đổi nên báo cáo giá trị cho khách hàng nói rõ giá trị vào thời điểm tảng pháp lý giá trị thời gian định • Nguyên tắc phù hợp: - BĐS cần phải có phù hợp với BĐS khác khu vực BĐS tọa lạc - BĐS cần phù hợp với môi trường nơi BĐS tạo lạc, phù hợp môi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao • Nguyên tắc cạnh tranh: - Giá trị BĐS bị chi phối cạnh tranh giữ lực lượng có thị trường - Cạnh tranh cung cầu, cạnh tranh nội cung nội cầu ảnh hưởng tới giá trị BĐS Cung tăng mà cầu không đổi làm giảm giá BĐS ngược lại - Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh BĐS với cạnh tranh cho thay BĐS với BĐS khác Bởi vậy, giá trị BĐS hình thành kết cạnh tranh thị trường • Nguyên tắc dự báo: - Dự báo khác khả sinh lời tương lai BĐS đưa ước lượng giá trị BĐS khác - Dự kiến thị phần người tham gia thị trường, thị phần nguồn cung khác làm ảnh hưởng đến thay đổi giá BĐS • Nguyên tắc ngoại ứng: - Giá trị BĐS chịu tác động yếu tố bên ngồi ngược lại, giá trị BĐS khác chịu tác động ngoại ứng thân BĐS - Có ngoại ứng tích cực ngoại ứng tiêu cực đến giá BĐS • Nguyên tắc quán: - Giá trị BĐS phải có qn đánh giá, phân tích xử lý liệu - Thống mặt sử dụng, đánh giá số liệu thu thập thơng tin, đánh giá yếu tố bên ngồi • Nguyên tắc thực tế: SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 83 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Nguồn nhân lực nhân tố sống cịn tổ chức nào, sách phù hợp nguồn nhân lực quan trọng Đội ngũ cán cơng nhân viên có lực, trình độ cao ln lợi lớn, tác động đến tất mặt, nguồn lực khác kinh doanh Công ty tạo điều kiện tối đa cho nhân viên tham dự lớp huấn luyện đào tạo nghiệp vụ theo yêu cầu công việc, với nhân viên xuất sắc cử cán nước ngồi đào tạo Đồng thời có chế độ khen thường cho nhân viên dựa kết hoạt động kinh doanh chất lượng công việc, động viên kịp thời nỗ lực tinh thần làm việc nhân viên, tạo gắn kết hệ thống công ty nhân viên Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin nhân viên thẩm định việc đưa ý kiến nhằm tránh tình trạng cứng nhắc theo quy định khiến cho kết thẩm định thiếu xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy khả Để nâng cao hiệu hoạt động mình, công ty quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội cần ý đến công tác sau: - Tuyển dụng: thông thường nhu cầu nhân lực đáp ứng từ nguồn nguồn cán hệ thống nguồn nhân lực từ bên ngồi cơng ty qua việc tuyển dụng Trong trường cơng ty MBAMC nhân viên tốt nên lựa chọn từ thân chi nhánh Ngân hàng Quân đội, người hoạt động thời gian định hệ thống ngân hàng Ưu điểm phương thức tuyển dụng là: + Thời gian thích nghi cơng việc chi phí đào tạo lại giảm thiểu, hiệu công việc cao + Những cán có hiểu biết định đặc trưng hoạt động kinh doanh, khách hàng Ngân hàng tình hình hoạt động họ từ có khả đưa phương pháp, cách thức xử lý tài sản, định giá tài sản phù hợp Đồng thời công ty tiến hành việc chọn lựa cán từ Ngân hàng, tổ chức khác, từ cử nhân kinh tế từ trường đại học theo chuyên ngành phù hợp với tính chất công việc SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 84 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức: công ty cần xây dựng định hướng chiến lược đào tạo nguồn nhân lực thông qua chương trình tái đào tạo, gửi cán học tập, khảo sát nước ngồi Cơng ty cần phải xây dựng chương trình giảng dạy trọng tâm để đảm bảo cán có sở kiến thức lực nâng cao Mặt khác, cơng ty cần có buổi giới thiệu, hướng dẫn thực văn pháp luật quy Chế độ lương, thưởng: động lực người lao động để hồn thành cơng việc cách tốt họ hưởng chế lương thưởng xứng đáng phải có kế hoạch thưởng phạt cơng minh Cơng ty có quy định rõ ràng cụ thể thời gian biểu làm việc, kế hoạch đề khen thưởng đủ vượt tiêu 2.5 Giải pháp xây dựng phương pháp tiến hành định giá BĐS Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nhiều Việt Nam nước khác giới, phương pháp khác sử dụng tính chất tìm kiếm thơng tin sử dụng khó khăn Phương pháp so sánh đơn giản song lúc sử dụng phương pháp mà BĐS có tính khan dị biệt, BĐS tương đồng giao dịch thị trường Đồng thời phương pháp so sánh lại xây dựng dựa yếu tố chủ quan người định giá, hệ số điều chỉnh khơng có tiêu chuẩn tính tốn dẫn đến BĐS định giá với nhiều giá khác Do cơng ty nên có tiêu chuẩn quy định hệ số điều chỉnh giá BĐS so sánh Một số kiến nghị 3.1 Kiến nghị với Chính phủ quan nhà nước có thẩm quyền 3.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Hiện đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn chấp BĐS yêu cầu chấp BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nhưng nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh lại chưa có giấy tờ trên, tình hình làm hạn chế khả kinh doanh hoạt động tăng quy mơ tín dụng Ngân hàng Một phần lớn nhà đất Hà Nội số vùng khác chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà chế hoạt động Sở địa chậm chạp, nhiều thủ tục rườm rà thời gian làm việc lâu SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 85 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng 3.1.2 Có văn pháp luật quy định cụ thể phương pháp, thủ tục định giá bất động sản Hiện chưa có phương pháp định giá thống quy định văn nhà nước Khi thị trường BĐS hình thành phát triển việc có phương pháp thơng cần thiết cấp bách Đề nghị Chính phủ khối ngành liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng 3.1.3 Nâng cao giải pháp quản lý, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Tình trạng thị trường BĐS tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh, chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS BĐS trở thành lĩnh vực có điều kiện phát triển lại môi trường thuận lợi cho tham ơ, hối hộ, thu nhập bất chính, trốn thuế Công tác quy hoạch chi tiết cho vùng, khu vực cịn thiếu chi tiết cơng khai, thủ tục phiền hà, thiếu quán Để quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán thị trường ảo Cụ thể: + Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất đai Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng BĐS + Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, tăng cường công khai công tác quy hoạch quy hoạch khu thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai nguồn đất cho thị trường BĐS + Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thơng tin, tổ chức mơi giới có tổ chức tạo khả chi trả lấy đất + Có chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá không phân chia theo đối tượng sử dụng nay, cần tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai BĐS khác Có quy định cụ thể khoản thuế, phí lệ phí 3.1.4 Xây dựng khung giá đất hợp với thị trường Định giá BĐS dựa sở khung giá đất Chính phủ giá chuyển nhượng, đầu tư, tạo lập BĐS thị trường vượt gấp nhiều SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 86 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng lần so với khung giá quy định Việc xây dựng khung giá phải vào yếu tố hình thành giá đất khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng Ở khung giá theo định 3519 quy định mức giá, chưa phân loại rõ tiêu chí đặc thù đường phố, định giá trở nên khó khăn hơn, khơng đạt xác tuyệt đối Theo nghị định 188 Hà Nội, nhiều khu có mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế lại thấp mức tối đa, song có nhiều khu vực lại có giá đất cao gấp lần Do Chính phủ cần có mức giá chuẩn cụ thể cho nhóm vùng phụ thuộc vào phân loại đường phố, khả sinh lời, kết cấu hạ tầng giá chuyển nhượng thực tế thị trường, xác định hệ số tương quan đường phố vùng Do khoảng cách khung giá đất giá thị trường lớn, điều làm khó khăn việc định giá chuẩn Đồng thời q trình thực sách đất đai, Nhà nước cần có điều chỉnh liên tục quy định khung giá với biến động thị trường, tránh cứng nhắc hoạt động Nên hình thành quan chun mơn có trách nhiệm xây dựng hệ thống khung giá đất linh hoạt, phù hợp, phục vụ cho hoạt động liên quan đến đất đai công tác đền bù hay định giá 3.1.5 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất Việc thẩm định giá cịn phụ thuộc nhiều vào khả chun mơn, tổng hợp cịn chưa có tính khách quan độc lập theo chất giá đất Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền trách nhiệm cho quan chuyên môn tham mưu, thẩm định giá trung ương địa phương Hoàn thiện công tác ứng dụng tin học cho việc thẩm định giá đất cho vùng, theo quy trình cụ thể Nhà nước cần ban hành chuẩn mực định giá Việt Nam để làm sở định giá 3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước - Nhà nước cần thành lập trung tâm định giá xử lý tài sản chấp Việc thành lập trung tâm đem lại lợi ích cho Ngân hàng nhà nước tính thống Tất tài sản chấp đem định giá xử lý trung tâm Điều đảm bảo thông tin mà trung tâm nắm giữ lớn, việc xử lý thông tin chuyên nghiệp tạo hiệu định giá cao Đầu tư đồng vào trung tâm mang tính đồng hóa háo đơn chứng từ, mẫu hợp đồng định giá có ích lớn cho việc giảm thiểu thời gian, giảm bớt thủ tục hành SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung - 87 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Ngân hàng nhà nước sớm trình lên Chính phủ quốc hội việc ban hành Luật tài sản chấp, cách thức sở xác định giá trị tài sản chấp, yêu cầu ban hành văn hướng dẫn cụ thể việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt BĐS Quy định rõ ràng giúp Ngân hàng dễ dàng việc định giá tài sản chấp nhanh chóng hồn thành thủ tục phát tài sản chấp cần thiết 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Quân Đội - Ngân hàng cần thiết lập chế kiểm soát đánh giá chất lượng dịch vụ nhằm loại bỏ yếu tố rủi ro bất thường hoạt động định giá tài sản đảm bảo - Có phương pháp kiểm soát chất lượng hoạt động định kiểm sốt theo quy trình thẩm định giá AMC, kiểm soát trước phê duyệt kiểm sốt thơng qua cơng tác kiểm tra đánh giá định kỳ - Phối hợp chặt chẽ với chi nhành công ty nhằm triển khai hoạt động hiệu - Thành lập đường dây nóng đội phản ứng nhanh để nâng cao dịch vụ, đáp ứng kịp thời nhu cầu khách hàng KẾT LUẬN Định giá bất động sản vấn đề Việt Nam lý luận thực tiễn Nhưng định giá có vai trị quan trọng họat động thị trường BĐS, đặc biệt lĩnh vực cho vay chấp BĐS ngân hàng Định giá BĐS chấp giúp cho ngân hàng bảo đảm nguồn vốn cho vay mình, hạn chế rủi ro giúp ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển Qua q trình phân tích, đánh giá thực trạng quy trình định giá BĐS chấp cơng ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội, rút thuận lợi, thành cơng khó khăn, tồn công tác định giá tài sản đảm bảo BĐS Từ đề xuất số giải pháp chủ yếu SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 88 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng nhằm hồn thiện cơng tác công ty Hoạt động định giá BĐS chấp MBAMC có bước phát triển ngày hồn thiện quy trình kỹ mà khơng phải ngân hàng có Đó là:có phịng định giá tài sản riêng với chuyên viên định giá đào tạo chun mơn thẩm định giá; có quy trình định giá chuyên nghiệp, hợp lý, chặt chẽ; có phần mềm định giá, phần mềm quản lý giá giúp cho hoạt động định giá tiến hành nhanh chóng xác Tuy nhiên bên cạnh thuận lợi thành cơng định giá BĐS cịn gặp nhiều khó khăn mà chủ yếu chưa có chế sách pháp luật quy định hồn chỉnh vấn đề Vì vậy, để hoạt động cho vay chấp BĐS ngân hàng TMCP Quân Đội nói riêng tổ chức tín dụng Việt Nam nói chung đạt kết cao ngồi cố gắng nỗ lực ngân hàng thương mại cần quan tâm lãnh đạo ngân hàng, phối hợp chặt chẽ quan, ban ngành có thẩm quyền Đây để cán tín dụng có cách định giá khách quan hơn, xác q trình thực nhiệm vụ Với nghiên cứu nghiêm túc, luận văn cố gắng phần làm rõ lý luận tổng quát định giá bất động sản với quy trình định giá hoạt động chung công ty quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội, từ rút mặt làm chưa làm công ty thời gian qua để đưa giải pháp thích hợp giúp hồn thiện cơng tác định giá BĐS công ty Cuối , em xin cảm ơn quan tâm giúp đỡ thầy giáo Th.s Nguyễn Thắng Trung anh chị phịng định giá tài sản cơng ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội nơi thực tập giúp đỡ em hoàn thiện luận văn Dù cố gắng người viết song luận văn không tránh khỏi thiếu sót, chưa hồn thiện Rất mong cảm thơng ý kiến đóng góp thầy bạn bè SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung SV: Phạm Thị Phương 89 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 90 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo, Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội Các văn pháp luật quy định chấp tài sản Tài liệu lớp đào tạo chuyên ngành định giá bất động sản – Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên Hướng dẫn nghiệp vụ thẩm định tài sản đảm bảo bất động sản công ty quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội Báo cáo thường niên 2011- 2012 phịng kế hoạch cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội Trang web: http://www.mbamc.com.vn; http://thamdinhgia.org/, www.mof.gov.vn pháp luật định giá – Bộ tài Luật dân năm 2005 Luật đất đai năm 2003 10 Luật Ngân hàng Nhà nước tổ chức tín dụng SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 91 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 92 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung 93 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS TNHH NHNN TMCP MB MBAMC, QLN&KTTS ĐGTS KH – NS – HC TC – KT DAĐT XLN TSTC TSBĐ MB SV: Phạm Thị Phương : Bất động sản : Trách nhiệm hữu hạn : Ngân hàng nhà nước : Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội : Công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản : Định giá tài sản : Phòng kế hoạch – nhân - hành : Tài – kế tốn : Dự án đầu tư : Xử lý nợ : Tài sản chấp : Tài sản bảo đảm : Ngân hàng Quân đội Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trung SV: Phạm Thị Phương 94 GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Lớp: QTKD Bất động sản 51 ... công tác định giá bất động sản chấp công ty quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quân đội Phạm vi nghiên cứu Đề tài sâu vào nghiên cứu quy trình định giá tài sản đảm bảo bất động sản địa... công tác định giá bất động sản công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản công ty TNHH quản lý nợ. .. quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quân Đội em có hội học hỏi nghiệp vụ định giá với khảo sát thực tế, em định đề tài: ? ?Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản bảo đảm bất động sản công